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1、中级经济师房地产专业知识与实务习题精析班授课教师：李开源一、单项选择题.下列房地产活动中，属于房地产金融活动的是（XA. 土地收购储备B.不动产征收C.保障性住房建设D.住房抵押贷款【答案】D【解析】房地产金融是指与房地产有关的货币资金的筹集、融通等各种信用活动的总称，是 以房地产为对象，利用各种信用形式和信用工具，为房地产投资、开发、经营、消费等筹资、 融资的活动。它是房地产业和金融业相结合的产物。房地产金融活动主要是通过金融机构特 别是银行业金融机构（简称银行）完成的。2.下列有关金融问题的表述中，正确的是（1A.银行的存贷款业务是典型的间接金融B.银行的存款业务是典型的直接金融C.金融机
2、构将资金从供给方传导到需求方的方式称为直接金融D.金融市场将资金从供给方传导到需求方的方式称为间接金融G抵押人D抵押权人【答案】C【解析】在房地产抵押贷款中，借款人为债务人，贷款人为债权人；债权人同时也是抵押权 人，但债务人不一定是抵押人。抵押人是指将其依法取得的房地产提供给抵押权人，作为本 人或者第三人履行债务担保的公民、法人或者其他组织，抵押权人是指接受房地产抵押作为 债务人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。二、多项选择题1.下列住房信贷政策措施中，可减轻住房购买人当前负担的有（1A.提高首付款比例B.降低贷款利率C扩大利率上浮幅度D.增加贷款额度E.延长贷款期限【答案】BE【解析】首
3、付款，又称头款，是指购买住房时的首次付款金额。首付款比例是指首付款占所 购住房总价的百分比。贷款利率是指借款合同中所规定的贷款利率，可分为固定利率和浮动 利率。贷款金额简称贷款额，是指借款人向贷款人借款的数额。在个人住房贷款中，需要 借款的数额一般为所购住房总价减去首付款后的余额。贷款期限是指借款人应还清全部贷款 本息的期限。ACD三项会加重住房购买人当前负担。2.关于固定利率贷款的说法，正确的有（XA.固定利率贷款在整个贷款期限内，贷款利率不受市场利率变化的影响B.贷款人采用固定利率贷款，可以避免利率风险C.借款人采用固定利率贷款，可以准确测算未来的利息支出D.贷款人采用固定利率贷款，通常情
4、况下会将贷款利率固定在一个较高水平E.借款人采用固定利率贷款，有可能要承担比当前市场利率要高的贷款利率【答案】ACDE【解析】A项，采用固定利率贷款时，在整个贷款期限内，贷款利率不受未来市场利率变 化的影响，偿还贷款的方式和期限通常也是固定不变的。B项，当贷款人采用这种方式发 放贷款时，将面临未来利率上升的风险。CE两项，对于借款人来说，采取这种贷款方式可 以准确地测算未来的利息支出，但要承担比目前的利率要高的贷款利率，另外，未来市场利 率也有下降的可能。D项，贷款人为了降低利率风险，通常情况下会将贷款利率固定在一 个较高的水平上。3.房地产信托资金的运用方式有（XA.以住房抵押贷款方式运用B
5、.用于土地收购及土地后期开发、整理C.用于购买土地商业楼房或住宅并予以出租D.信托文件约定以不动产为标的的其他运用方式E.投资于不动产经营企业进行商业楼房及住房开发、建造【答案】ACDE【解析】根据信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法（征求意见稿）的规定，房地 产信托资金的运用方式包括：用于土地收购及土地前期开发、整理；投资于不动产经营 企业进行商业楼房及住房开发、建造；用于购买土地商业楼房或住宅并予以出租；以住 房抵押贷款方式运用；信托文件约定以不动产为标的的其他运用方式。4.固定利率等额本息还款方式的特征有（XA.每月还款额中本金逐渐增加B.每月还款额中本金逐渐减少C .每月还款额中利息
6、逐渐增加D.每月还款额中利息逐渐减少E.每月还款额中利息不变【答案】AD【解析】贷款利率不变的等额本息还款方式是在整个贷款期限内以固定月利率和固定月还款 额按月偿还贷款本息。月还款额等于以贷款金额为现值计算的年金。由于贷款金额逐渐减少, 在月利率不变时每月还款额中利息逐渐减少，又由于每月还款额固定且相等，因此每月还款 额中本金逐渐增加。5.个人住房贷款中，不带有互助性质的贷款种类（XA.商业性贷款B.住房公积金贷款C.保证贷款D信用贷款E.抵押贷款【答案】ACDE【解析】住房公积金贷款是用住房公积金发放的贷款，带有互助性质,贷款利率比商业性贷 款低。A项，商业性贷款是贷款人以营利为目的的贷款；
7、C项，信用贷款是指向借款人发 放的无需提供担保的贷款；D项，保证贷款是指由第三人提供保证发放的贷款；E项，抵 押贷款主要是房地产抵押贷款，是以房地产作为抵押物发放的贷款。三、案例分析题(-)李先生因买一套商品房，向银行供贷20年按揭70万元，月供4000多元，其又 向中国太平洋保险公司买了按时还款保险，若其失业或因其它不可抗力不能按期还款时，由 保险公司代为还款。1.本案中房地产保险的种类为(A.财产损失险B.信用险C.房地产责任险D.综合险【答案】B【解析】信用保险是以信用交易中债务人的信用为保险标的，在债务人未能如约履行债务清 偿而使债权人遭受经济损失时，由保险人向债权人提供风险保障的一种
8、保险。房地产贷款 信用保险就是贷款银行以购房者的信用为保险标的，以自己为受益人向保险人承保，在购房 者不能如期付款而造成损失时，由保险人赔付该损失。房地产抵押贷款信用保险的主要目的 是保护贷款机构的利益。本案中房地产保险的种类为信用保险。2.若李先生对此投了重复保险，则（A.保险公司每月应向银行还贷8000多元B.保险公司每月应向银行还贷4000多元C.重复投保行为无效D.赔付额不能超过保险标的的实际价值【答案】BD【解析】重复保险是指被投保人对同一保险标的、同一保险利益、同一保险事故分别向两个 以上保险人订立保险合同的保险。重复保险的保险金额总和超过实际价值的，各保险人的赔 偿金额的总和不得
9、超过实际价值。发生了灾害事故而遭受损失，被保险人从多个保险公司那 里获得的赔偿总值不能超过该保险标的实际价值。重复保险的损失赔偿通常是采用分摊方 式，可以按保险金额比例分摊。3.房地产保险的保险金额一般根据保险房地产的（）确定。A.实际价B.市场价C.评估价D.平均价【答案】C【解析】决定房屋保险费的三大因素是保险金额、保险费率和保险期限。投保人在办理投保 于续时，应一次缴清保险费。保险金额为房屋每平方米售价乘以购房总面积或按合理的评估价格或双方约定价格确定。（二）某家庭购买了一套价格为39万元的住宅，首期付款为房价的30% ,余款向银行贷 款，贷款期限为10年，贷款年利率为5% ,按月等额还
10、款。L该家庭每月还款额为（）元。A.2500B.2785C.2895D.3350【答案】C.如果该家庭收入的25%用于还款，则该家庭月收入至少为（）元，才能购买上述住宅。A.10000B.11140C.11580D.13400【答案】C【解析】偿还比率又称收入还贷比，是指借款人分期还款额占其同期收入的比率。在个人住 房贷款中，偿还比率通常为借款人的月还款额占借款人家庭月收入的比率。本案例中，该家 庭偿还比率为25%，每月还款额2895（元），则该家庭月收入=2895+25%= 11580 （元.为防范房地产抵押贷款风险，应该（1A.将目标客户的第一还款来源是否充足作为发放贷款的基本前提条件B.
11、加强对拟抵押房地产的审查和评估，审慎选择抵押物并合理确定抵押期限和抵押率C.严禁接受无合法有效房屋产权证的房屋作为抵押物D.严禁接受正在建造的建筑物作为抵押物【答案】ABC【解析】为防范房地产抵押贷款风险，金融机构应将承标客户的第一还款来源是否充足作为 发放贷款的基本前提条件，认真审核其基本信息、财务状况、信用程度、诚信状况；应加强 对拟抵押房地产的审查和评估，根据其价值、使用年限、变现能力等，审慎选择抵押物并合 理确定抵押期限和抵押率，严禁接受无合法有效房屋产权证、房屋权属存在纠纷或产权不清 晰的房屋作为抵押物；应完善借款合同文本和抵押合同文本。【答案】A【解析】金融的基本职能是为经济运行筹
12、集和分配资金，它是通过金融市场（如股票市场） 或金融中介机构（通常称金融机构，如银行），直接或间接地将资金从供给方（资金有余的 单位或个人）传导到需求方（资金不足的单位或个人X其中，由金融市场将资金从供给方 传导到需求方的方式，称为直接金融，又称直接融资；由金融机构将资金从供给方传导到需 求方的方式，称为间接金融，又称间接融资。典型的间接金融是银行的存款、贷款业务。3.在典型的间接融资中，资金需求方是（XA.直接存款人B.金融机构债权人C.金融机构债务人D金融机构资金供给方【答案】C【解析】在间接金融中，资金供给方与资金需求方不构成直接的债权债务关系，而是分别与 金融机构发生信用关系，成为金融
13、机构的债权人或债务人。典型的间接金融是银行的存款、 贷款业务，即资金供给方将资金存入银行，然后再由银行向资金需求方发放贷款，存款人是 银行的债权人，借款人是银行的债务人，而银行对于资金供求双方来说则是金融中介。4.通过开办房地产开发贷款与个人住房贷款业务，支持房地产开发、经营和消费等房地产经 济活动，是房地产金融的（）职能。A.筹集资金B.融通资金C.流通手段D.结算服务【答案】B.我国住房抵押贷款的最高年限为（）年。A.50B.45C.40D.30【答案】D【解析】以房地产为抵押物的贷款，其资金大多用于房地产开发、购买等，而房地产开发周 期较长，所需资金量大，特别是个人住房贷款，贷款期限通常
14、较长，如我国个人住房抵押贷 款的最高年限为30年。5 .在按月等额偿还方式下，会导致个人住房贷款月还款额增加的是（XA.降低首付款比例B.降低贷款利率C.降低抵押率D.延长贷款期限【答案】A.下列利率状况中，借款人应选择长期固定利率贷款的是（XA.利率处于历史低位B利率处于历史高位C.利率处于历史平均水平D.利率未来变动不大【答案】A【解析】固定利率贷款是事先确定贷款利率，贷款利率在整个贷款期限内都固定不变的贷款。 采用固定利率贷款时，在整个贷款期限内，贷款利率不受未来市场利率变化的影响，偿还贷 款的方式和期限通常也是固定不变的。当贷款人采用这种方式发放贷款时，将面临未来利率 上升的风险。因此
15、，贷款人为了降低率风险，通常情况下会将贷款利率固定在一个较高的 水平上。7 .房地产投资信托基金的英文简称是（1A.REITSB.CIREAC.DCFD.FIRR【答案】A【解析】房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trust,简称REITs）是房地产信托的 主要内容。它是凭借房地产的未来收益进行融资的一种金融产品，可以解决房地产业发展的 长期资金问题，是房地产业所特有的直接融资产品。9根据（），房地产贷款分为土地储备贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款、商业用房贷 款。A.贷款对象及用途B.贷款保证方式C.贷款利率是否变化D.贷款期限长短【答案】A【解析】房地产贷
16、款根据不同的标准可以划分为不同类型，具体为：根据贷款对象及用途, 房地产贷款分为土地储备贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款、商业用房贷款；根据贷 款保证方式，房地产贷款分为信用贷款和担保贷款；根据贷款利率是否变化，房地产贷款 分为固定利率贷款和浮动利率贷款；根据贷款期限长短，房地产贷款分为短期贷款、中期 贷款和长期贷款。10.按贷款保证方式，房地产贷款可分为（1A.固定利率贷款、浮动利率贷款B.个人住房贷款、商业用房贷款C信用贷款、担保贷款D.土地储备贷款、房地产开发贷款【答案】C【解析】房地产贷款根据不同的标准可以划分为不同类型，具体为：根据贷款对象及用途, 房地产贷款分为土地储备贷款、房地
17、产开发贷款、个人住房贷款、商业用房贷款；根据贷 款保证方式，房地产贷款分为信用贷款和保贷款；根据贷款利率是否变化，房地产贷款分 为固定利率贷款和浮动利率贷款；根据贷款期限长短，房地产贷款分为短期贷款、中期贷 款和长期贷款。11 .目前房地产贷款中，最主要的贷款形式是（XA信用贷款B.抵押贷款C.保证贷款D.质押贷款【答案】B【解析】由于房地产不可移动、寿命长久，具有保值增值性，是一种良好的用于提供债务履 行担保的物品，在单位和个人向银行申请借款时，银行为了减少自身的风险，往往要求借款 人以其自己或第三人的合法房地产作为抵押物，因此在房地产贷款中，房地产抵押贷款是最 主要的贷款形式。12 .()
18、是指以债务人或者第三人的动产或汇票、支票、本票、债券、存款单、仓单、提单、 依法可以转让的股份、股票等权利作质押发放的贷款。A.担保贷款B.质押贷款C.信用贷款D.抵押贷款【答案】B【解析】担保贷款可分为保证贷款、抵押贷款和质押贷款。其中，质押贷款是指以债务人或 者第三人的动产或汇票、支票、本票、债券、存款单、仓单、提单、依法可以转让的股份、 股票等权利作质押发放的贷款。13 .中期贷款是指贷款期限在一年以上 年以下的贷款。()A.1 ; 3D.3 ; 10【答案】B【解析】根据贷款期限长短，房地产贷款分为短期贷款、中期贷款和长期贷款。短期贷款是 指贷款期限在1年以内（含1年）的贷款。中期贷款
19、是指贷款期限在1年以上、5年以 下（含5年）的贷款。长期贷款是指贷款期限在5年以上（不含5年）的贷款。14 .房地产（）主要指个人房地产抵押借款人或个人房地产分期付款的付款人在一定时间内 死亡，而给债权人带来的损失。A.财产损失B.责任损失C.人身损失D.信用损失【答案】C【解析】房地产人身损失主要是指个人房地产抵押借款人或个人房地产分期付款的付款人在 一定时间内（通常是债务偿还期内）死亡，而给债权人带来的损失；还包括房地产行业的职 工人身伤害损失。15.（）包括财产损失保险、责任保险、信用保险和保证保险。A.个人保险B.人寿保险C.团体保险D.财产保险【答案】D【解析】根据保险标的的不同，一
20、般保险可分为财产保险和人身保险两大类。其中，财产保 险包括财产损失保险、责任保险、信用保险和保证保险。人身保险有多种分类方式，按保险 责任不同分为人寿保险、人身意外伤害保险和健康保险；按承保方式不同，可分为团体保险 和个人保险等。16按（）不同，保险可分为团体保险和个人保险。A.保险责任B.承保方式C.保险表D.保险种类【答案】B【解析】根据保险标的的不同，一般保险可分为财产保险和人身保险两大类。人身保险的分 类包括：按保险责任不同，可分为人寿保险、人身意外伤害保险和健康保险；按承保方 式不同，可分为团体保险和个人保险等。17 .在房地产抵押贷款关系中，提供抵押房地产的一方，称为（1A.贷款人
21、B.借款人G抵押人D抵押权人【答案】C【解析】在房地产抵押贷款中，借款人为债务人，贷款人为债权人；债权人同时也是抵押权 人，但债务人不一定是抵押人。抵押人是指将其依法取得的房地产提供给抵押权人；抵押权 人一般为银行。18 .在房地产抵押贷款期间，未经（）同意，抵押人不得变卖抵押房地产。A.保险机构B.房屋主管部门G抵押权人D.房屋承租人【答案】C【解析】在房地产抵押贷款的抵押期内，抵押物使用权归属抵押人，但未经抵押权人同意, 不得变卖抵押物。19.下列建设用地使用权中，不得设定抵押的是（1A.通过招标、拍卖、挂牌出让方式取得的建设用地使用权B.通过协议出让方式取得的建设用地使用权C.通过转让方式取得的建设用地使用权D.己依法公告列入拆迁范围的房屋占用范围内的建设用地使用权【答案】D20.房地产抵押贷款关系中，提供抵押房地产的借款人或者第三人被称为（1A.贷款人B.借款人