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1、龙湖成本管理与房地产开发成本控周世艾周世艾：谢谢大家，今天下午跟大家一起探讨，讲龙湖成本管理与房地产开发成本控制。事 实上龙湖的成本管理，真正成体系的时间从1 9 9 8年开始。那个时候还处在签协议算一个 协议的情况,后来在98年的时候，把已经开办的项目，和已经签协议的情况做了一个汇总。然 后作了一个分解,那个时候提出了开发时成本的几个大项，土地费是一个大项,前期工程费是 一个大项,有些协议是为开户而设的配套工程，配套工程的费用是一个大项。尚有一些工程 为开发项目基础设施作准备的，当时把128个协议分开来，就形成了现在的成本管理体系。今天介绍龙湖的成本管理。龙湖成本的管理范围，到现在为止龙湖管
2、理成本是以项目为管理对象。我们叫做项目， 也许不是一栋房子的概念，那么就是一块地，或者一个规划的项目。里面有20万方,也许有5 0 万方，也许有高层，也也许有花园洋房，也也许有别墅，还也许有商业。是这样一个综合的项目, 作为我们的一个管理对象。这样的管理对象，怎么样管理?怎么样划分？待会儿具体地介绍 给大家。第二个范围是项目的完全直接成本。涉及土地、前期工程、基础设施、配套设施和工 程建设的费用。尚有一个范围是间接成本的分摊:涉及管理费、营销费用,营销费用有两部分, 一个是完全成本里面，一部分是在分摊的成本里面。总体来说管理的范围有三大管理，一个 是对象、一个是成本的范围，那个对象也很重要。一
3、定是以项目为对象，这样的管理才是一个完整的,比较准确的。在龙湖有两个是全员的, 营销是全员的，成本是全员的。所谓全员公司所有人对这两件事要去努力，要去做，要去关心。 营销部分就不说，成本部分重要公司部门都在成本管理方面有相应的成本管理责任。战略发 展部是土地成本的管理，设计研发部是设计费用的管理和优化设计产品的成本管理。成本管 理部是重要成本，重要的管理单位。目的成本的测算，分摊，动态成本跟踪控制。开发成本的 也会随着它同样的，假如我们已经拟定了欧洲的样板房装饰效果，家居不也许摆一个中国的 房在那里，所以这点一定要慎重，第二个总成本不能突破目的的测算成本。这是一个样板房的装修重要材料配置表,厨
4、房、卫生间、卧室、阳台、门窗，甚至开关 面板，你就不要制定成欧式的。你制定样板房的风格标准,就会用材料和品牌来拟定。哪些材 料，哪些品牌比较好，哪些材料，哪些品牌是什么风格?就很容易的拟定下来。你要做一个样 板房，研发部和营销部先要做一个。影响样板房成本的重要因素，就是样板房装饰风格的定位, 一开始说这个问题，这个问题影响样板房装饰成本的重要因素。这是最大的重要因素，二个 是装饰材料的标准，这个标准也是随着风格不同样拟定的，用的都是欧洲的风格，罗曼的风 格，最重要的东西动不动用大理石做装饰材料，所以和风格也有关系。二个没有风格的影响材料，也要注意，哪些地方做好一点的材料，哪些地方作为标准， 一
5、般的材料?毕竟是个样板房，所以这个东西，涉及我刚才说的，一个是直感,直感的标准, 一个是颜色的标准。颜色的标准可以用不同的材料达成这个标准，红色、黄色、都可以用其 他材料来做，不一定都用很高级的材料来做。你有质感规定的地方没有办法，肯定要用好材 料来做。样板房风格影响样板房家居，控制样板房成本的控制，原则控制在目的成本，分解到每个 协议里面，还要拟定合适的装饰样板房和家具成本。要控制装饰材料的标准,好材料用在关 键部分，这是大家看得到的地方。我有一次看到样板房，卫生间里面的确用了很多很好的材料, 但是也可以这样弄，由于看样板房的大部分视线落在卫生间里的,其实是不是卫生间，一定要 用大理石花岗岩
6、的材料做，其实大家最重要看是鞋柜的档次。也也许是面盆的台板做得好一 点,墙面是不是非常好的材料，颜色可以选，但是材料不一定那么好。尚有一个耐用品的回收和周转使用，一年要做十几万方的样板房。周转的时候同时又 8-10个样板房同时展出，有的样板房最短就是一年没用了，有些耐用品大量买，一个样板房一 年下来就没有了，后来采用措施回收一部分拍卖，涉及不能周转使用的家居都拍卖。有时候, 有一句话增产不如节约，有些老板越来越大，管但是来，那些东西没有帐，那不行，我是公司 就应当管起来，而不是说算小帐。样板区景观涉及乔木、灌木、草坪、水体、挡墙、护栏等 等,还涉及配套用的家居，你在样板区看样板房，也许要通过景
7、观社区，景观社区要做，假如你 是实体工程做的样板房，那么这个景观社区,也许跟你将来的实体是连成一片的，也许先实行 了，你也许以后整个社区的景观连起来,但是它的标准不会是社区里面普遍的标准，肯定是个 样板区，要高出很多。所以，样板区的景观也要注意设计定位，你高得太多，样板区做得再好，最后树子要搬过 去,所以一定要注意标准，注意定位。不要搞得太多太多,由于你要降下来不容易的，要挖掉搬 到其他地方去，这是不容易的。所以要注意到,它要和你总体景观基本上有联系，有结合。大 的地方比它好一些，或者点缀的地方比其他地方好一些/旦是整体上基本上要过得去。尚有景 观的比例,他不能按常规的比例，你的效果怎么样和整
8、体的效果统一。尚有样板区景观很多时候也许为了卖房子，人家来参观，也许会有些比较好的名贵树 木，但是你不要堆砌在那个地方。你把它堆砌起来，以后就不好办了。你把它疏散了，以后再 疏散不会那么不舒适。尚有样板房的水体，一定要结合正式工程的水体。一不要太高估标准, 一般情况下，也许都会在那个地方做一个水体,最后和正式工程的水体结合起来。尚有小品, 由于相反和其他区不同样，一定有样板的作用，那么这个样板的作用，不是一定比人家高的样 板，是你做出来给人有一种感觉的意思，叫样板。是不是比其他地方高一点？略高一点，不 耍太高了，太高了成本也高。将来社区的整体感觉比这个差得很远，所以要注意到，肯定是做 得好一点
9、，一个是方便将来调整，二个是整体的差距不要拉得太大。（茶歇）刚才介绍了龙湖的成本管理，事实上龙湖的成本管理基于房地产控制的基本理念情况, 所以把房地产开发的成本控制给大家介绍一下。龙湖的成本管理,有些做法也许你们都了解, 但是很多时候，不希望你们完完全全这样做，一些方法和基本的理念，结合你们自己的情况去 做。房地产重要成本费项构成,跟龙湖成本同样的。它涉及了直接成本，就是土地费，前期工程费,基础设施费，配套设施费,建安工程费， 工程相关的费。期间费用涉及销售费用，管理费用，财务费用。直接成本里面的土地费用， 涉及土地价款，拆迁安顿费以及相关费用，三通一平工程费，行政一级政策性收费。然后基 础设
10、施费是满足项目实用功能的设施设备，比如说配电房等等。现在有个政策规定，社区里面 要设居委会的办公用房、活动用房，也许10 0个平方还不够,拿到街道办事处去批一下，他 说够了就够了。涉及建筑工程，安装工程，含各项设备，智能化工程部，环境景观工程都属于建 筑工程范围。工程相关费用，涉及监理费，车辆费，各项验收费用渚K是要收钱。期间费用涉及调研推广广告费，售楼处样板房，样板环境交易相关手续费。管理费用管 理人员工资，行政支出福利的费用，这就是资金的成本。一个房地产项目有这么多项费用构 成,怎么样工作?现在实行项目制的管理，这是项目举证的管理。从公司这边分了各个职能部 门，设计研发部，工程管理部，成本
11、管理部，营销部，计划财务部，项目里边是项目负责人, 下边设了相相应的项目研发经理，项目工程经理，项目成本经理，项目营销经理，项目财务经 理，下面下面设各项专员各项专业工程师。我们是以一个公司，做一个项目的时候设立举证式的项目管理。这样有助于项目的成本 控制，所以我会介绍，成本控制、成本管理一定要以项目来完毕,以项目为一个对象。房地 产开发的投资控制,房地产开发一般大约提成这样几个阶段：启动阶段,项目建议书或者可以 性研究阶段，也就是相称于涉及拿地的时候都涉及在里面,项目意见书到可行性研究，事实 上是拿地的讨论，能不能拿？多少价去拿?拿好地以后就是规划阶段。勘测、设计阶段是我们 控制成本的一个重
12、要阶段，控制投资的一个重要阶段。然后就是项目的实行阶段,施工、采 购，最后是收尾，竣工验收。这四个阶段里面投资曲线，在可行性研究阶段是很少的投资，勘查阶 段多一点，在施工采购的阶段，也就是到工程竣工的时候，投资到了顶峰，基本上投资达成了百 分之百。然后投入使用很少一点点，涉及后期的保修维护费。房地产开发投资的控制要点，投资控制涉及两个方面的控制，投资测算过程的控制和执 行过程的控制。重要是涉及这两部分，那么投资测算过程的控制涉及投资论证阶段的测算, 就是我们说土地版的测算。一个是设计阶段的测算，设计阶段的测算涉及了方案版，涉及了 启动版，方案版，初设版，使用版。执行过程控制稍微简朴一点，分别看
13、投资论证阶段。土地 投资论证，如何来论证？根据体规的土地信息拟定你取得地块的项目定位，这是非常重要的。 你要测算，一定有土地的信息，它有设计条件,挂牌也有设计条件。里面有容积率，覆盖率，绿化 率，尚有综合还是商业，土地性质等等，根据这些东西，要制定相应的方案,对这个项目做一 个定位。这块地有多大，能建多少房子？这些房子里面什么建多少？也许有几个方案的比较。然后算出一个东西来，这个东西就是你的成本最低，你的利润最大，你的成本最低，利润最 大的时候，土地投标的时候给了你什么空间?就是涨价的空间。给你地越大，给你的力度就 越大。不是随便算一个成本，拿了地之后是整老板，会把老板害死，一定要去很认真的测
14、算一 下，测算的依据是什么?历史成本数据。待会儿简朴介绍一下。结合市场需求，对不同面积 的使用功能，建筑面积的合理配置，结合周边的环境，市场需求论证，你修这些房子卖多少 钱？涉及修多少，涉及高层，别墅，你修多少，卖多少？最黄金的组合，就会让你土地不变的时 候，销售价格最高，销售价格高，成本相对不是提高很多的时候利润就大。这是测算，你拿 地时候的力度就大，来论证提出项目投资的可行性。参考类似液态的工程项目，历史经验的数据，编制投资估算。这个投资估算是土地版 的成本测算。然后是工程测算阶段，工程测算阶段分三个阶段，方案设计、初步设计和施工 图设计。设计阶段控制投资的效果最佳，投资决策到初步设计阶段
15、，通过对设计方案的必选, 可以控制投资效果为75%80%。也就是说又可以控制的部分，你在这个阶段控制到75%-80%0 控制投资的阻力最小，由于你在设计阶段没有人来阻碍，有人来阻碍你，那个人坚决不干，那 就是阻力。只要你把道理讲清楚，拿出来大家分析,然后很简朴，很容易的改过来，不会花 很多很多的投资，很多很多的费用。然后控制投资需要的成本最低，也许开一个会就控制了 75-80%。深化设计到施工图设计阶段，通过对建筑标准的比较，对投资控制的效果达成15-2 0 %,也就是可以控制的成本，可以控制的投资可以控制到15%,他给你控制住这么多，前 面设计的这么多,基本上这个成本就投资控制到了。施工图结
16、束到施工阶段，施工阶段没有多 少控制，基本上施工图已经形成，假如有控制的地方，不是在设计叫你施工图绘制的时候控 制住，不是以前控制下来，那么成本就控制不住，它的阻力就会大，成本就会高，所以这个阶段 事实上的工作只有5 %。并且碰到的阻力相称大，花费的成本也高，假如图纸的形成，要控制 住变过来,要通过监理、设计等等手续，时间也长。所以，最佳的阶段是在方案设计以前。这是一个简图，就是最佳的设计控制阶段，是在设计的阶段，控制的效果最佳,控制的 阻力也比较小，越往后走就越大，控制的成本也相应的低。越往施工阶段和使用阶段走的时 候控制的效果越差，越低。在方案设计阶段要控制些什么？在容积率指标控制面积，溶
17、剂率 指标已经控制的面积，结合市场的需求,对不同业态建筑面积的合理配置，也就是说建多少所 高层，多少商业，多少别墅,多少花园洋房等等，我们要去比较。设立哪些基础设施和配套设 施?哪些是可以不必要设的，哪些是比较设的?获得最大的销售额和利润。最大的销售额怎么 来?举一个例子，别墅卖的价格高，建多少别墅合适？容积率定死了，全修了别墅容积率没有 用完可惜了，建多少高层来填补容积率，这样合理搭配比较出来，可以卖最高的钱，最多的 钱，容积率也很好，搭配也很好，我的成本基本上也不会有大的增长，这是要控制的重点。对业态和户型的多方案设计，通过比较进行单体平面和户型，通过对建筑面积、套内 面积，公摊面积的比例
18、测算拟定最合理户型和户型搭配，从而获得最大的销售面积。刚才我 们说的是业态，是产品，现在我们说的是在同一个产品里面户型的搭配，非常重要。特别是公 摊面积，控制公摊面积使销售面积得房率和销售面积最高。那么如何搭配大户型、小户型。 假如8 0 0平米的平面，做10户小户型,公摊面积肯定很大，甚至超过2 5 %，假如做一部分 大户型，做一部分小户型公摊也许只达成1 5 -17%,这都是需要我们去挖掘，需要去控制的地 方。所以，这是控制要点。对各个方案合理搭配重要建筑和配套设施，把车库，景观绿化面积景观区内配套道路 管网等于，进行土地成本,配置标准和建导致本的造价比较，对各方案的建设工期，销售速度,
19、销售价格和资金成本的比较编制投资估算，这个投资估算也是成本测算。初步设计阶段，初步 设计涉及到结构的选型等等，现在设计，不知道你们怎么理解?本来有一个设计部的人,他跟我 沟通，说现在设计很重要，我说是很重要，我说你怎么来现在设计?他说让设计院，我们给他一 个数，让他比较数字，比如说钢筋,一个平方的建筑面积控制到40公斤。我说他怎么来控制? 假如结构需要这么多钢筋，你把它减少，那不行，万一出了安全事故问题谁承担？他也不也 许一边做设计，一边给你算这个是不是控制到40公斤，没有控制到4 0公斤就要改设计，不也 许这样做的。我理解的现在设计重要指标要控制到成本测算的范围以内，不是要用我们测算的范围
20、去控制最近，我和一个朋友沟通工程,也是房地产工程。一个设计院给他设计了 33楼的高层, 没有超过100米，就是9 9米33层。开发公司的一个副总，据说以前是某施工单位的负责 人，我来给你评估一下设计，也也许有些经验，就给他设计说,你什么什么钢筋多了，什么什么 钢筋大了，后来设计也听了他们的意见给改了，后来我在看的时候，就给我们那个朋友说，你这 个东西有一些问题，我也跟设计沟通了一下，我说你是把钢筋控制到了最低最低了，从理论上 来说这个钢筋不出问题，计算上不出问题。但是人家是施工，施工有很多不可拟定的因素在里 面，以后叠加起来，会影响你这个工程的耐久性,一方面施工的云执行（音）不好，那天我看到
21、混凝土有些好有些不好，此外是人工烧灼，钢筋不是百分之百的准确，你计算是理论算的, 你把安全系数做到最小最小，将来耐久性不好。买房子的人不知道，假如知道，你卖房子很 难，大家都想耐久性好一点，重庆不是地震区，万一出了 4 5级的地震这个房子就会出问题 的，所以成本要控制在比较合理的方面，要有助于施工，有助于控制成本。所以，现设计的意思，不是给人家每平方控制钢筋多少。我们自己以前也出过这个 事，我们跟一个设计院签定协议，这个钢筋必须要控制在4 2公斤,除基础以外。4 2公斤做出 来了，后落我们内部分析的时候讲，事实上某些时候达成一个指标，某个指标并没有达成。 然后钢筋里面大量采用三级钢，三级钢比二
22、级钢多几百块钱吨，但是你这种情况并不合理, 由于混凝土也有钢筋含量，也许你党纲到了极限。我的钢筋用量看起来减少了，但是钱并没有 减少。第三个要达成你的目的，大量把构造件给省掉，最后发现楼面有开裂的情况，追求起来 就是混合构成少了一点。所以我们在想现设计的时候，经常想，我们哪些方面规定设计院， 哪些规定？你不是指导他，二也不是限制他。最后楼板开裂说是施工单位的问题，他一点责 任都没有。但是我们不说谁有责任,是说这个建设的耐久性和使用功能有影响,我们要做什么? 我们要做的是好产品，所以我们希望设计院，设计单位给我们控制住。比如说结构体系选比 较合理的，成本比较好一点。基础给我选合理的基础，成本也比
23、较好一点。那么我们想需要 他做这样的东西，不是需要他去做数字游戏，有时候我们叫数字游戏。所以我们设计任务书 是关键的东西，对设计的规模，设计的标准，工程数量，预算指标，可以进行定量综合的设 计内容，要通过计算的决定，充足考虑施工的可行性和经济性。你把钢筋的安全系数都吃掉了，施工的可行性，要他做到百分之百的优良，才干达成这 个系数，这是不一定可行的。初步设计阶段要地貌的标高，以拟定建筑面积和总平面标高，合 理突出标高，减少挡墙工程。这个挡墙在重庆很突出，你看我们的房子都是高一点矮一点。 大部分是用挡墙来支撑，来完毕。减少基础深度，增长地下运用方案的比较。这个地方10米深, 假如运用地形做成地下车
24、库，地下部分不算容积率,但是填起来要比较。我要运用空间，也不 是投入很多钱，又获得了一部分使用的面积，并且增长了车库的功能，这方面去比较，看哪一项 好。尚有土石方的挖填，我运用高差，少填土，少挖基础也有好处，以前尚有个争论，我们有一个 部门不理解，你们搞工程的人怎么把土，那个地方自身凹下去了是一个坑,你把土填起来，然 后再去挖基础，要多挖填土的高度，为什么不可以筑起来再填土呢?我那天问下面的一个人, 你说为什么？他也答不出来。基于有几种情况:第一个你把基础没有回填以前把基础做起来，基础原则上，自身基础 的中间不能接的，只能一次浇起来，不回填先要筑一个柱，这么大的面积是很多很多柱,在柱林 里面填
25、土，汽车倒土，一倒就倒根柱，把你的柱都跟冲倒了。关键不是为什么这样做，是我们如 何做成本最佳?肯定要填起来再挖，能不能不填，运用起来是此外一个思绪。所以这里面有 很多很多需要去做的事情。所以设计阶段可以控制很多很多的成本580%,就是这个意 思,比选很多东西来得出结论。然后控制单体建筑的特性指数，涉及外墙的周长，门窗的面积系数等，和节能、保温、消防、 抗震等等标准都有关联的东西。现在一个高层除了满足消防楼梯和通风以外,自然通风和正 氧送风以外，重庆针对“512”，出了一个系数，涉及你的面积，你的周长，对抗震设计的钢筋 规定就不同样。直接影响抗震，所以，这方面也是需要我们去比较，去把控。拟定产品
26、的配置系统，内容和标准，修别墅，每个别墅都送一套中央空调。都送一套 中央吸尘，都送一套什么什么。哪些东西，第一个别墅送了之后要回访他，要去看看他，哪 些东西人家用得好，哪些东西人家用得不好。我们送的中央吸尘，我后来去了解过，很多业 主，我说知不知道这是什么？不知道，你用得来吗?用不来。中央吸尘对住宅来说有多大的意 义？那套中央集成大约两万八千多，那不是地毯的吸尘，是空气的吸尘,你说我们家庭中有多 少空气吸尘，并且是别墅社区。是不是需要？所以配置的系统要分析，要比较，让内容标准。尚有社区项目开闭所（音）高配电池和低配电池区域和位置的选择。我们离重要用电部 分很远很远，所以这些东西要考虑到。给水和
27、消防分区是不是合理？所以设计阶段控制要考 虑很多东西。控制设计的标准，涉及保温的材料，刚才今天上午也所了，保温材料就目前来说，就只有三四种,一个是内保温，一个是外保温，保温的形式一个是保温的材料聚本颗粒砂浆，尚 有墙体自保温。它拟定的标准满足必要使用功能的同时，假如我们用聚本颗粒砂浆，通过保温 检查，要通过设计去计算来决定。设计阶段必须有必选，你叫我设计什么，我就做什么，这也 不行，设计单位也要站在开发商的角度,为开发商着想，控制成本上大家的事，不能说你说 是什么就是什么，人家说的什么就不管,现在有的设计，让他改很小很小的一个事情就很困难。根据初步设计图纸，对规划建筑面积，销售建筑面积，造价建
28、筑面积进行预算，尽量减公 摊，规划建筑面积规划院给你审批的，它的计算方法不同样,一个是销售建筑面积，是你内部营 销部门只有划定的建筑面积，他说哪些面积是卖的，哪些面积是不卖的，这是销售面积。销 售面积和销售价格就是你的总销售价格,总销售价格减法你的成本，它的销售面积没有涉及 那一部提成本，你就不能用它的销售面积来作为计算成本的面积。所以,必须用造价的建筑面 积,通过造价建筑工程师，他用计算规则的方法计算出来的计算面积，他的计算面积涉及给施 工单位算的建筑面积，涉及所有成本的面积，这个面积应当作为成本的历史数据，面积以及 成本造价。这三个之间，会有很大的差别，我们测算过，涉及规划面积和造价面积相
29、差6%左右，销售 面积不用说了，有些赠送的,你把它的销售面积加起来差十几，有些是销售部门拟定的赠送 面积。所以，我们以前做目的成本的时候，是用规划面积出来,价格经常感觉部队。最后以造 价面积来算，统一到一个标准上来。景观工程控制，软景、硬景的比例7 0-80%多，这只是一个 参考，一定要控制比例。这个比例直接影响成本。以前我们也有一个工地，吴老师专门开了一个会，就是我们的比例严重失调，我们达成了 3 0%几到6 0 %几，当时给我们的指标是高层社区，叫低密度高层社区。给我们一个指标，景 观绿化面积不超过250,最后弄下来4 00给她报告,不对头，后来到现场开会，分析来分析过去, 因素是我们的比
30、例失调。后来调下来以后，那个效果很好,至今大家都认为那个地方很好， 这个地方大家可以总结折算，各地不同样，也许你们要到8585%更合理，效果更好，那就更好 To控制综合管网方案,涉及道路工程，与污水管理工程，首项做法进行造价分析比较，使步子 走向做法更合理。今天上午说到了管道怎么走，都走地下车库。这个没有严格的规定，有规 定只是强弱电不要离得太近，离多远。天然气不能强电共沟等等,原则是什么？怎么走最近, 怎么走坡度最小，坡度最小就是挖土石方最短。你是控制这些原则，怎么走?你把主管道8 0 0 -9 0 0在社区走一圈，不如我在中间走，30 05 00的小管道接到里面来。怎么做?当然也 要考虑建
31、筑物的布置，和整个社区道路景观的布置。管道在景观里面也不是不可以采用一些 办法,比如说做植物的井盖，可以在井盖上面植草坪，同样的填补了这个问题。由于毕竟来讲检 查井盖天天看，是有问题了才打开。概算也是目的成本测算。在这个时候，目的成本测算应当做什么?应当做目的成本分解, 初设拟定下来以后，施工图只是完善一个大样，细部，那有什么东西呢，钢筋，最后完善钢筋图 纸。这个时候，应当做目的成本分解。施工图设计控制要严，拟定合理的基础形式，基础有很 多种。有代行技术，有挖孔桩（音），我们在这方面是有过教训的，我们有一个项目2 8万方, 工期有点紧。当时就采用6 0 0的钻空砖，用水去把泥浆冲起来。我们大约
32、花了一个半月的时 间做，集中到重庆市钻600 口径的钻机10 0多台，重庆叫以100型的钻机没有了，都被我们 拉过来完了。15 0多台,电也不够用，我们设了一个变压器不够，发动机。一共进了大大小小 5 0台发电机，最小的5 0千瓦带两台，那个时候没有办法了，用一句话形容，大气油田的会 钻跟它差不多。150钻进的井架立起来多大一片。举一个很简朴的例子，就是旁边有一个湖，湖面的面积是2 40亩,湖水抽下去30公分。 你说用了多少?整个污染有多大？不从龙湖工地流了大约4-5公里，天天组织1 0多个人在那 里清淤。所以，施工也要考虑，基础方案也要考虑施工。它尚有一个问题，是最头疼的。那 个基础的质量怎
33、么保证，他是看不到你的，钻完了就放钢筋，然后浇混凝土。到底这个桩完 不完整，质量怎么样？只有一种方法，振动波和洞测来检测。施工单位不紧张，设计院不紧张, 事实上管施工的人紧张，万一没有保证到质量，这个终身责任。所以，后来把钻孔桩在龙湖 基本上否认了。所有桩改为挖孔桩，所以基础的形式一定爱，不光是考虑成本,一定还要考虑 施工。尚有结构的体系。我不知道其他地方怎么样，重庆的波比简直（音）结构普遍。95年9 6年的时候，还没有人做这种结构体系。后来我们从北京建设部引进了这个软件过来，在我 们的项目里,现在这种体系基本上在用。同样的有哪些地方做简易墙，哪些做短支柱，这也需 要合理的选择。尚有合理的选择
34、安全系数，就是把钢筋的安全系数全都吃掉了，也不是控制 成本的办法。施工图设计，尚有把握细部设计，做法和材料选用。所以说设计阶段的投资控制 重点放在哪里？放在方案设计和初步设计，放在方案设计和初步设计阶段是我们的重点,那 时候控制在70-80 % o运用价值工程控制投资,价值工程是把技术与经济结合起来的管理技术，通过对产品的 功能分析，达成产品适当的价值，以最低的成本去实现产品的必要功能。刚才指到很多很多 的比较，事实上就是用价值工程的概念去比较和分析的。假如我们的功能不变，成本减少, 功能大幅度提高，成本略有增长。功能提高成本减少，功能略有减少，成本大幅度减少，成本 不变，功能提高。这些都是我
35、们乐意去做的。从构成的角度理解，功能与成本价值的表现是功能和成本的比较,成本不是一般意义上 的成本，是构成产品寿命周期的成本，涉及建导致本和使用成本。工程实行阶段的成本控制 要点，设计已经完毕了，工程实行阶段原则上按图施工，所以有多大的变化。一方面要拟定合理的工期，为了及时达成投资效益，抢工期也许会增长成本。但是抢工 期获得的效益是否与增长的成本等值，这个要比较测算。由于大部分是房地产公司，房地产公司投资最大的，就是及时 收回，及时回收投资。也许工期要快，我们有三快，拿到地之后的设计快，拿到地之后立即 设计很短的时间出来。然后施工快，设计图纸都还没有完毕,我们也许就在施工，所以后来 我们说三边
36、工程也正常,哪三边，只要基础完毕就可以边施工边设计，就抢两三个月。就要就 是销售快，销售快了，就可以收回投资。涉及办按揭的手续也要快，就可以不久收回投资。二个是施工方案的比较，施工方案对我们的成本也有影响，但是这个毕竟在施工阶 段成本控制，也只有5%左右，所以它的比例占得很少，但是也有可以考虑，可以控制的地方。 比如说基础土石方，室内土石方，回填土石方的平衡，怎么平衡？增长费用的非常规施工方案 的比较。比如说现在地下室，墙的施工有止水带，管道有钢筋道管，尚有支撑对拉摩干（音）， 这些用哪些方法比较？止水带达成止水的目的有很多方法。有自己防止止水，混凝土在浇第 一次的时候有一个凹槽，第二次又注在
37、凹槽里面。第一是你的档次在哪里，你要的效果怎么 样？它同样的能防水。施工材料设备的采购，这也是控制投资造价的，涉及材料和设备，要多 管控，材料设备采购以及工程招标、协议管理,围绕着成本管理做的事情，当然成本管理职能 不仅仅是这四件，尚有工程管理部，在成本控制下的进度质量管理，同样涉及到成本管理。然后计划财务部是计划成本财务指标的管控，分摊成本的管控。刚才我们说了间接费用 部分是分摊成本，总体资金计划的管控，资金计划跟成本也有很大的关联，这是每个部门成 本职能。重要成本有哪些东西？总体归纳成开发成本，是直接开发的成本，尚有个是间接的 开发成本期间费用，重要是分摊到项目里边去。涉及的重要土地成本，
38、前期费用，前期费用 涉及哪些?涉及设计费，报建费用，三通一平的费用，工程开工以前的费用。配套设施费用，涉及要配套的幼儿园、学校或者会所，现在尚有一些东西，叫做街道 的社区，居委会需要的房子，甚至涉及配套的消防，有些消防是缴费用,有些消防是在社区建 的,尚有基础设施费用，那就是水电气的配套。重要的建安成本，主体的建安成本，主体的 建安成本，事实上涉及园林景观工程，然后工程相关费用。这一些都是在我们直接开发成本 里面的，尚有些是间接的，销售费用，财务费用和管理费用，这些都是直接分摊的。相应这些费 用各自的责任部门，也是根据管理职能来分别的。有些成本的内容，成本如何来做测算，来管 理成本?测算是一个
39、很重要的手段。为什么要进行目的成本管理?由于我们现在大部分的工程, 大部分的房屋都是采用预售方法,我们知道利润等于售价减法成本。那么在预售的前提下， 拟定了投资，合理销售价格，预测投资效益，就能达成抱负的理论。特别在房屋销售、预售 的阶段。预售价格拟定以后，控制好成本才干保证利润的实现。所以，我们在开工以前，甚至在拿地以前，对目的成本进行预测，所谓预测，就是要用我 们的经验去估计，去预估后面发生的事情。目的成本管理的阶段。总体来说,真正的管理阶 段只有两个，一个是设计阶段，一个是实行阶段。当然我们这个地方，把设计阶段划分得比 较清,比较细一点。从拿地的时候开始，土地投资论证方面要预测成本，在拿
40、地阶段如何预 测成本，在待会儿给大家介绍。然后是项目启动阶段，方案设计阶段，设计阶段。这里的关键重要还是土地投资论证阶 段比较关键的，由于这个时候测算的目的成本，和我们当时测算的售价，以及我们的费用，最 后会影响到利润，影响能不能成功拿地，至于项目启动阶段，方案设计阶段，初步设计阶段, 事实上这几个阶段是成本控制的重要阶段，但是他们有一个前提,尽量不超过土地论证阶段的 方比较，除了比较质量、价格、运送和运营成本，还要比较适度寿命。考虑地平配件和维修 的费用。一个东西经常要换，你买的比那个之间也许相差了千块钱,一年换两个，一年就多了 一些钱。目的成本管理，前面说了很多东西，围绕一句话，目的就是要
41、有目的成本。编制目的 成本或者计划成本，分阶段对目的成本和计划成本进行检查修正，对目的成本和计划成本，与 实际成本进行比较，对项目进行后评估，这是我们目的成本管理的内容。编制目的成本，检查 和修正，然后后评估，这是成本管理的内容。目的成本编制的方法，一个是投资估算,重要是 运用成本数据库，历史成本数据库来进行目的的成本估算，然后实际概算。历史数据库，涉 及成本测算基础资料，开发成本汇总表，单位工程建安指标。成本测算基础资料，涉及历史的各项规划指标，已建项和概况指标，以及已建项目和单 位工程指标的实际记录。当然，这是说你们自己做的工程，也可以收集其他房地产项目的规 划设计条件，或者是拟建的项目开
42、矿指标，也可以作为历史资料库。开发项目成本汇总表, 那个是历史项目的实际成本记录,涉及项目各项成本费项的竣工结算造价的总和。各项项目, 就是前面说的表，目的测算成效表里面,协议规划表里面的，每一项每一项结算的综合，就是 你这个项目的部分，这部分是什么呢？是直接成本。单位工程建安指标，由于你要做目的成本的测算也好，分解也好，只有把一个项目分到很 多小单位工程的时候，才干把握住，每个单位工程经济指标怎么样，就能有效把控把握。所 以把它测算放到单位工程或者子单位工程上。按照单位工程编制，共分为五大部分，工程概况, 特性指数，建设标准，经济指标。工程概况重要涉及名称、建筑、高度；特性指标重要涉及口墙比
43、，外墙门窗，尚有窗地 比，提醒系数外表面积和建筑面积的比。规划建筑面积处在造价建筑面积，这个东西放在那 个地方，不是一定可以用。关键是为什么有这个面积?当然说历史成本怎么用的时候，你在规划 局拿到一个指标的时候，肯定是规划面积跟你说，那么规划面积跟造价面积之间有一个差，你 就乘这个系数，为什么做这个系数呢？尚有一个建筑标准,你把单位的建筑标准给记录下来, 由于记录下来，以后去翻到图纸，以后要测算新项目的时候,把历史成本库一打开，它的标准 和现在准备要修的标准相差有多大，做一个调整就可以了。经济指标涉及人工费，造价建筑面积的指标和重要材料消耗量。然后要做一个新项目，历 史成本数据库要测算，一个新
44、项目，现在立即要准备建君豪项目。君豪项目有好多好多面积 的高层，有多少多少面积的花园洋房，有多少多少面积的别里,你就去目的成本库里面找出相 应高层的建筑面积，它的造价,建造标准和君豪设计标准差不多的，找到以后和人工、材料, 机械的市场价格做一个调整，就是你准备建的目的成本。高层需要多少钱？大约就是这个数 了。别墅在历史成本库里面找个别墅，按照现在的人工材料机械的系数调一个比例，你的目 的成本能不能定下来，这样来定，基本上可以找到目的成本,制定目的成本的数量，这个基数 就出来了，大约介绍就这样。成本。由于土地论证阶段的成本影响拿地的价格，假如以比较低的价格,一个比较低的成本去 拿地。最后估计在土
45、地成本上拿了地以后会赚钱，结果设计的时候，每个设计阶段就把成本 涨了，涨到后来,就已经把拿地的利润吃掉了，那么我们的效果，我们的效益就没有了，所以 土地投资阶段的预估是非常重要的。设计阶段只能优化前面的东西，贯彻前面的东西。工程实行阶段的成本控制，成本管理 已经效果不会很大。土地论证阶段的成本，事实上是一个流程，怎么做?有发展后，根据土地信 息提供周边的配套，然后设计研发部来拟定项目的定位，然后提出项目的预案。成本的管理 部根据预案来测算成本，通过讨论之后拟定下来。所以,他的工作应当是比较严谨的，也就是说土地成本测算阶段的依据是项目的预案，是 根据土地的信息，周边的情况,周边的环境，尚有周边的
46、产品，以及周边销售的价格拟定一 个项目的预案。来拟定我们要做什么东西？做多少?做哪些业态，哪些产品，然后通过成本管 理部，造价采购部来测算成本的依据是什么? 一个是项目的预案，一个是历史的数据来提供，这 个目的成本来满足拿地的规定。这是一个目的成本的测算表，我们里面土地费可以根据挂牌的价格，然后后面有前期 工程费，前期工程费涉及了什么东西，这里面都有，你一项一项的分开来，这样就好测算，你 要整体估算,是没办法的。要拆分开来，来测算就比较方便一点。整个成本测算的方法就是这 样，把各个项目分解开来，然后化小以后，就很容易测算得比较准确。目的成本的体系，龙湖 是在98年的时候开始建立，但是目的成本的
47、测算是2 023年开始做的，做的第一个。就是 按照这种意思，把它分小一些来做，分小一点来做就比较准。项目启动阶段，就是拿地以后，把前面去拿地的时候，以及拿地时发生的变化调整过 来，比如说项目团队提供一些方案，然后成本管理部，再重新进行目的成本的测算。就是在拿地 以后会发生一些变化，土地也许不是本来土地成本投资估算时候的价,也许真正拿地的时候 成本发生了变化，高了一点或者是怎么样，那么在启动的时候进行调整。这个调整会指导后面的初步设计和施工图设计,方案图设计和施工图设计。方案设计阶 段只是测算的目的，只是测算方案出来以后，和我们启动的时候,启动的阶段或者是拿地时候 的方案，那个阶段的成本是不是能
48、满足？假如大大超过了拿地的成本，他们利润变得很小很 小，那就要调整方案，目的是来调整方案的作用。初步设计阶段，重要整个设计就定型了，所以初步设计阶段是很重要的，一定要控制 好前面的。所以现设计也是在初步设计阶段以后拟定下来。其实成本分解表,只是名字不同 样,事实上表的内容和测算表内容是同样的。那个时候为什么叫测算表,这个时候叫分解表。 测算表的时候可以粗一点，可以细一点。但是分解表一定要分解到执行每个协议的阶段。所 以分解表和测算表有一点点不同样的地方。也许测算表里面是景观费，但是在分解表的时候, 把景观提成软景、硬景、乔木、灌木、草木，分到每一个协议的限度。所以，在初步设计拟定后的阶段和成本
49、分解的阶段要做的工作，就是把成本分解到可以 执行协议的限度。就是把每一项费用贯彻到每一个协议的口径上去，那么就有一个协议规 划。就是你建个工程会贯彻到总的成本是多少?然后你有几个协议来实现这个成本，以后要分 到成本的口径。合约规划还要随项目的进度进展逐步变成真实的协议,不能说写一个协议， 那个协议预测到多少钱，最后做的时候不作比较,也不去贯彻这个协议能不能实现，就会出 问题，协议规划和成本费基本上相应的。和刚才说的测算表是相应的，但是分得更细一些，在 每一项的费项里面提成了协议。比如说环境景观工程，也许在测算表里面就是环境景观工程, 我要花多少钱？比如说花5 0 0块钱一个平方，但是在这里协议规划的时候，就会变成很多协 议，这些协议会实现，你这个环境景观工程，这些协议的金额也会实现环境景观工程的成本。 你不能超过500块钱一平方的成本，分解是把成本分解到每一个协议里面，所以就形成了合 约规划。这里面有一个环节,一定要做合约规划。做合约规划尚有一个什么好处呢？我们在做 工程的时候，不会没有目的,没有指引的东西。经常我们发现很多建设