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1、精选学习资料 - - - - - - - - - 龙湖成本治理与房地产开发成本掌握周世艾周世艾：感谢大家,今日下午跟大家一起探讨,讲龙湖成本治理与房地产开发成本控制；实际上龙湖的成本治理,真正成体系的时间从1998 年开头；那个时候仍处在签合同算一个合同的情形,后来在 98 年的时候,把已经开办的工程,和已经签合同的情形做了一个汇总；然后作了一个分解,那个时候提出了开发时成本的几个大项,土地费是一个大项,前期工程费是一个大项,有些合同是为开户而设的配套工程,配套工程的费用是一个大项；仍有一些工程为开发工程基础设施作预备的,当时把 在的成本治理体系；今日介绍龙湖的成本治理；128 个合同分开来,
2、就形成了现龙湖成本的治理范畴,到现在为止龙湖治理成本是以工程为治理对象；我们叫做工程,可能不是一栋房子的概念,那么就是一块地,或者一个规划的工程；里面有 20 万方,可能 有 50 万方,可能有高层,也可能有花园洋房,也可能有别墅,仍可能有商业；是这样一个 综合的工程,作为我们的一个治理对象；这样的治理对象,怎么样治理？怎么样划分？待 会儿具体地介绍给大家；其次个范畴是工程的完全直接成本；包括土地、前期工程、基础设施、配套设施和工程 建设的费用；仍有一个范畴是间接成本的分摊：包括治理费、营销费用,营销费用有两部 分,一个是完全成本里面,一部分是在分摊的成本里面；总体来说治理的范畴有三大管 理,
3、一个是对象、一个是成本的范畴,那个对象也很重要；肯定是以工程为对象,这样的治理才是一个完整的,比较精确的；在龙湖有两个是全员 的,营销是全员的,成本是全员的；所谓全员公司全部人对这两件事要去努力,要去做,要去关怀；营销部分就不说,成本部分主要公司部门都在成本治理方面有相应的成本治理 责任；战略进展部是土地成本的治理,设计研发部是设计费用的治理和优化设计产品的成 本治理；成本治理部是主要成本,主要的治理单位；目标成本的测算,分摊,动态成本跟 踪掌握；开发成本的管控,材料设备选购以及工程招标、合同治理,环围着成本治理做的 事情,当然成本治理职能不仅仅是这四件,仍有工程治理部,在成本掌握下的进度质量
4、管 理,一样涉及到成本治理；然后方案财务部是方案成本财务指标的管控,分摊成本的管控；刚才我们说了间接费用 部分是分摊成本,总体资金方案的管控,资金方案跟成本也有很大的关联,这是每个部门 成本职能；主要成本有哪些东西？总体归纳成开发成本,是直接开发的成本,仍有个是间 接的开发成本期间费用,主要是分摊到工程里边去；包括的主要土地成本,前期费用,前 期费用包括哪些？包括设计费,报建费用,三通一平的费用,工程开工以前的费用；配套设施费用,包括要配套的幼儿园、学校或者会所,现在仍有一些东西,叫做街道的 社区,居委会需要的房子,甚至包括配套的消防,有些消防是缴费用,有些消防是在小区 建的,仍有基础设施费用
5、,那就是水电气的配套；主要的建安成本,主体的建安成本,主 体的建安成本,实际上包括园林景观工程,然后工程相关费用；这一些都是在我们直接开 发成本里面的,仍有些是间接的,销售费用,财务费用和治理费用,这些都是直接分摊 的；相应这些费用各自的责任部门,也是依据治理职能来分别的；有些成本的内容,成本 怎样来做测算,来治理成本？测算是一个很重要的手段；为什么要进行目标成本治理？因 为我们现在大部分的工程,大部分的房屋都是实行预售方法,我们知道利润等于售价减法 成本；那么在预售的前提下,确定了投资,合理销售价格,猜测投资效益,就能达到抱负 的理论；特殊在房屋销售、预售的阶段；预售价格确定以后,掌握好成本
6、才能保证利润的 实现；1 / 13 名师归纳总结 - - - - - - -第 1 页,共 13 页精选学习资料 - - - - - - - - - 所以,我们在开工以前,甚至在拿地以前,对目标成本进行猜测,所谓猜测,就是要用 我们的体会去估量,去预估后面发生的事情；目标成本治理的阶段；总体来说,真正的管 理阶段只有两个,一个是设计阶段,一个是实施阶段；当然我们这个地方,把设计阶段划 分得比较清,比较细一点；从拿地的时候开头,土地投资论证方面要猜测成本,在拿地阶 段怎样猜测成本,在待会儿给大家介绍；然后是工程启动阶段,方案设计阶段,设计阶段；这里的关键主要仍是土地投资论证阶 段比较关键的,由于
7、这个时候测算的目标成本,和我们当时测算的售价,以及我们的费 用,最终会影响到利润,影响能不能胜利拿地,至于工程启动阶段,方案设计阶段,初步 设计阶段,实际上这几个阶段是成本掌握的重要阶段,但是他们有一个前提,尽量不超过 土地论证阶段的成本；由于土地论证阶段的成本影响拿地的价格,假如以比较低的价格,一个比较低的成本去拿地；最终估量在土地成本上拿了地以后会赚钱,结果设计的时候,每个设计阶段就把成本涨了,涨到后来,就已经把拿地的利润吃掉了,那么我们的成效,我们的效益就没有了,所以土地投资阶段的预估是特别重要的；设计阶段只能优化前面的东西,落实前面的东西；工程实施阶段的成本掌握,成本治理 已经成效不会
8、很大；土地论证阶段的成本,实际上是一个流程,怎么做？有进展后,依据 土地信息供应周边的配套,然后设计研发部来确定工程的定位,然后提出工程的预案；成 本的治理部依据预案来测算成本,经过争论之后确定下来；所以,他的工作应当是比较严谨的,也就是说土地成本测算阶段的依据是工程的预案,是依据土地的信息,周边的情形,周边的环境,仍有周边的产品,以及周边销售的价格确 定一个工程的预案；来确定我们要做什么东西？做多少？做哪些业态,哪些产品,然后通 过成本治理部,造价选购部来测算成本的依据是什么？一个是工程的预案,一个是历史的 数据来供应,这个目标成原来满意拿地的要求；这是一个目标成本的测算表,我们里面土地费可
9、以依据挂牌的价格,然后后面有前期工 程费,前期工程费包括了什么东西,这里面都有,你一项一项的分开来,这样就好测算,你要整体估算,是没方法的；要拆分开来,来测算就比较便利一点；整个成本测算的方法 就是这样,把各个工程分解开来,然后化小以后,就很简洁测算得比较精确；目标成本的体系,龙湖是在98 年的时候开头建立,但是目标成本的测算是2000 年开头做的,做的第一个；就是依据这种意思,把它分小一些来做,分小一点来做就比较准；工程启动阶段,就是拿地以后,把前面去拿地的时候,以及拿地时发生的变化调整过 来,比如说工程团队供应一些方案,然后成本治理部,再重新进行目标成本的测算；就是 在拿地以后会发生一些变
10、化,土地可能不是原先土地成本投资估算时候的价,可能真正拿 地的时候成本发生了变化,高了一点或者是怎么样,那么在启动的时候进行调整；这个调整会指导后面的初步设计和施工图设计,方案图设计和施工图设计；方案设计阶 段只是测算的目的,只是测算方案出来以后,和我们启动的时候,启动的阶段或者是拿地 时候的方案,那个阶段的成本是不是能满意？假如大大超过了拿地的成本,他们利润变得 很小很小,那就要调整方案,目的是来调整方案的作用；初步设计阶段,主要整个设计就定型了,所以初步设计阶段是很重要的,肯定要掌握好 前面的；所以现设计也是在初步设计阶段以后确定下来；其实成本分解表,只是名字不一 样,实际上表的内容和测算
11、表内容是一样的；那个时候为什么叫测算表,这个时候叫分解 表；测算表的时候可以粗一点,可以细一点；但是分解表肯定要分解到执行每个合同的阶 段；所以分解表和测算表有一点点不一样的地方；可能测算表里面是景观费,但是在分解 表的时候,把景观分成软景、硬景、乔木、灌木、草木,分到每一个合同的程度；所以,在初步设计确定后的阶段和成本分解的阶段要做的工作,就是把成本分解到可以 执行合同的程度；就是把每一项费用落实到每一个合同的口径上去,那么就有一个合同规2 / 13 名师归纳总结 - - - - - - -第 2 页,共 13 页精选学习资料 - - - - - - - - - 划；就是你建个工程会落实到总
12、的成本是多少？然后你有几个合同来实现这个成本,以后 要分到成本的口径；合约规划仍要随工程的进度进展逐步变成真实的合同,不能说写一个 合同,那个合同猜测到多少钱,最终做的时候不作比较,也不去落实这个合同能不能实 现,就会出问题,合同规划和成本费基本上对应的；和刚才说的测算表是对应的,但是分 得更细一些,在每一项的费项里面分成了合同；比如说环境景观工程,可能在测算表里面就是环境景观工程,我要花多少钱？比如说花500 块钱一个平方,但是在这里合同规划的时候,就会变成许多合同,这些合同会实现,你这个环境景观工程,这些合同的金额也会实现环境景观工程的成本；你不能超过 个合同里面,所以就形成了合约规划；5
13、00 块钱一平方的成本,分解是把成本分解到每一这里面有一个步骤,肯定要做合约规划；做合约规划仍有一个什么好处呢？我们在做工 程的时候,不会没有目标,没有指引的东西；常常我们发觉许多建设方的工程部也好,什 么部也好,治理上会显现一些问题,坐在那个地方的时候,糟了,我这个东西要买了或者 要做了,仍没有想没有预备；那么有了合同规划以后,你可能是以前就方案好了,在什么 时候要做这么一个合同；要定这么一件事情,所以合约规划里面仍有一个东西,就是会和 时间,进度,工程的进展联系起来；要和工作的时间相联系起来,仍要方案好你的钱,你 合约规划里面的成本核价,加起来不能超过成本测算的金额,你超过了,就是说这个工
14、程 仍没有作,已经突破了成本；突破成本是要找理由的,没有找到理由是不能任凭突破成本 的；然后是工程实施阶段,工程实施阶段的成本治理比较单一,主要仍是现场的工作,就是 工程治理方面的工作,实际上也有治理的东西,但是治理的东西已经形成了,只是施工时 候的一些方法一些措施掌握；在工程实施过程中间有一个动态成本的治理,那么动态成本 等于已经签订的合同；结算的合同,未结算的成本,加上非合同性的成本和待发行的合同 成本；其实里面许多表达在待发生的成本,结算的成本已经很清晰,未结算的成本包括应 发生的成本,另外也包括待发生的成本因素；我们要把待发生的成本估算出来,怎么估算 出来呢？我们有依据,比如有设计变更
15、,有签证要调整,仍有一个工程技术人员,甚至成 本治理人员,会在施工过程中间发觉图纸里面,会有一些,甚至仍没有施工的东西,都有 一些严峻的问题发生变更,也应当把它估量出来,然后列在待发生的成本里面；你要先估 计出来,这个你把它估量出来以后,在动态成本里面作调整,而且这个调整要写出明确原 因的报告,然后来批准来调整；然后是工程竣工阶段没有好大的问题,主要是结算,假如在过程中间把工作做好,结算 阶段的成本不会显现太大的差异,和动态成本基本上不会显现太大的差异；这是成本治理 阶段的划分,那么景观装饰工程在整个成本治理方面只是一部分,今日课程的主题是示范 区的成本治理,所以在这里着重对景观和示范区作一点
16、沟通；景观工程的成本治理,它的治理部门和它的阶段,景观工程一般分方案设计单位和初步 设计阶段,实际上也有许多方案设计以后,就没有经过初步设计阶段,实际上就是一个施 工图设计方案,方案确定以后由于比较简洁,不是像工程一样经过几次审批,一般情形下 也是做方案设计阶段,方案设计和施工图设计；设计部分由设计研发部来完成,来实施,然后供应图纸和各项技术指标,有选购部进行成本测算,这个成本测算,实际上在我们刚 才说的成本治理过程中的成本测算,里面也包括了景观设计的成本,这个成本测算,依据 图纸设计来审核,来复核成本测算是否正确的；或者说现在的方案设计或者是图纸设计,是不是会突破前面目标成本测算的整体成本,
17、这里来说；那么有问题的时候,突破得比较 大的时候,我们会和研发部门沟通,然后进行适当的调整,基本上掌握在目标成本测算的 范畴；目标成本测算以后,审核以后不是任凭随时都可以改动,你想变成多大就变成多 大,那个成本测算已经没有意义了,所以这里面是每一个环节,都会去和他对,我们实施3 / 13 名师归纳总结 - - - - - - -第 3 页,共 13 页精选学习资料 - - - - - - - - - 的过程是不是突破了它,假如突破了,第一个是能不能降下来；其次个不能降下来要说明 缘由,要经过肯定程序的审批,那么这个成本就没方法掌握,走到哪一个阶段,哪一个阶 段都在突破,那么这个成本就无法掌握了
18、；我们发觉有一个工程,基本上两三个月以后就在调,那么有许多问题,说明有些问题事 前的估量没有到位,其次个过程中间发生了特殊,特殊的情形比较多,然后针对这些情形 立刻实行措施；工程实施阶段主要是掌握几个方面,一个方面是设计的掌握,上午已经有 伴侣提了问题,成效和成本怎么来掌握？这是一个关键；就是我们肯定要尽量把成效做好 的情形下,要有一个比较合适的成效,那个成效有许多种,一种直感,一种颜色；有些直 感的东西,可能就是要保证的,就免不了会用比较高的成原来做；但是有些是颜色的东 西,我们会通过许多种方法来解决颜色；对颜色有要求的东西,不肯定要用直感的方法解 决,所以这一点是我们在掌握装饰景观工程成本
19、的时候,装饰和景观工程成本的时候要注 意的东西；景观工程成本的构成大致有几个方面,第一个场地的整治费,我们现在景观工程施工以 前,都是建筑工程完了,一块长地,至于说那块长地,建筑工程不会把形造出来,都由景 观工程来改造；那么场地的整治费用算一笔大的投入,然后是乔灌木草坪等等,这部分的 栽植费,苗木的保活养护的治理费,景观成效的调整费,以及苗木价；苗木价是最大的一 头,最多的一个部分,所以,景观和硬景在一块,仍有硬景的铺装费,仍有结构费,这里 讲的是主要的东西；这是环境绿化工程的费用表,这个表测算一个工程,都要建起来；景观工程的经济指标 填起来,景观工程有哪些东西,这里面也很清晰；我们把这些东西
20、都列为景观工程；一是 进行测算的时候,工程不会掉,二是做完一个景观工程,做完一个工程,你会把里面景观 工程的分项总结出来,做成经济指标,将来以后新的工程,作为目标成本,作为历史成本 库来使用；这是几个方面都能用的东西；我们景观绿化指标的参考,今日上午也有提问题,软景、硬景的比例,但我们体会来说,一般情形软景80%-85%,硬景15-20%；为什么？可能各有各的设计,各个的想法不一样,我们是经过我们的体会总结,大致这样的情 况下,成本掌握比较好,其实,想也想得到的东西；硬景确定比软景的造价要高一点,比 如说贴砖,做地面,做道路等等；所以软景比硬景比例高,但是软景里边植物和草坪的 比,就是说乔木是
21、由于看成效的时候,随便点缀的,这个是不是人人都一样？这都依据自 己的情形确定；这样,这个成本造价和成本就比较简洁掌握住,当然你在硬景偏大一点的时候,你的草 坪就要偏大一点,这样来平稳,有一个平稳的东西；这些只是参考的体会,而不是说肯定 比作那样做；依据你的成效,你区域的情形来确定,像这样的成效情形下,像这样,一般我们做的工程最低的景观范畴平均300 块钱,当然高的也有,别墅那种接近500 块钱；景观部分,包括人行道的道路,不包括市政；景观工程成本治理,实际上也可以掌握的；一 个是分阶段掌握,那么就是你的方案设计,肯定要把控好；施工图不能随便突破方案的标 准,方案把控好了,基本把成效掌握住；最终
22、的成效是什么时候？景观工程基本完的时 候；那时候有一个整体的调整,你会去整体调整一次,我的景观哪里不好,哪些地方差一 点,哪里需要补树,补多大的树,补怎样的树,这是最终的工作；设计也肯定要把成效掌握起来,方案设计肯定要有成效；以前我们在景观设计的时候,刚开头没有人设计,反正找人来做,你做什么样的就做,做完了看,那不行；98 年要求景 观肯定要设计,要画图,那个时候仍没有特地的设计人员,那个图怎么画呢？都是凭看,那看也可以,你给我画几个面看吧,我非要看到景观的界面,二个要看到景观的高矮,三 个才确定用什么树,只要乔木或者珍贵苗木掌握也是很重要的,栽什么树,种什么树,也 有一些讲究；我们要的景观是
23、要什么？要绿,我们小区里面要最好的成效是什么？一年四4 / 13 名师归纳总结 - - - - - - -第 4 页,共 13 页精选学习资料 - - - - - - - - - 季都是绿的；实际上现在有些树珍贵是珍贵,但是不肯定绿；重庆市大致也是好几十个 亿,处处都是银杏树,其实银杏树也是珍贵物,几年前有科学家说银杏现在好象少了很 多,要灭亡了,所以大街上究竟都出银杏树,但是银杏树夏天、春天葱绿,但是到了冬 天,叶都掉完了；掉叶以后就没有颜色,没有绿色了；冬天,特殊是看到南方特殊荒芜,可能就习惯了,在南方看到这样的荒芜不舒适,掉个叶子没有什么,但是清洁工就麻烦 了；所以树肯定要选,珍贵的树也
24、不能说处处都是,珍贵的树是点缀的；弄来做点缀用 的；所以这方面让珍贵的树要好一点,要掌握一下就是自己去多比较一下,然后自己去买 心中有数,树是没有价格没有标准的,不像商店里的东西给你标价的,他给你多少钱,仍 不出价来,为什么？树有粗的,有细的,树冠怎么样的,树高怎么怎么的都会影响价格,所以你把好树贵树让施工单位买的时候,你没方法掌握了,这部分是要掌握的一个重点；仍有现在比较大的房地产开发公司自己建苗,从很早的时候开头育苗,一是育苗,二是 看到好苗就买起来放着,放几年以后,这个东西升值很大,三年前买的树,当时可能没有 用上,但是分三年以后,那个价,除了市场长价以外,仍有当时买的市场差价,都是赚了
25、钱；所以假如有条件,自己建一个苗圃,龙湖大致有3-4 个苗圃,最大的200 多亩,所以,这也是掌握的一种主要方法；仍有一个严格治理现场工程,一个是成效的掌握；不要 今日栽在这里,明天让人把那个树子栽在别的地方去；一个是苗木不能包干给你,你栽多 少棵树来结算的,确定有一个验收,我大树子栽了多少棵,有多少草坪灌木,肯定要有量 化的东西；这是景观工程的成本；你们去看过龙湖许多工程,有一个印象龙湖植树,大部分是植在房子周边,出来以后是 灌木或者草木,再远一点就是行道树,树在房下给人感觉掩映在绿化中间,掩映在树林里 面；这也不是说大家都这样做,肯定要依据自己的情形,我只是介绍一下掌握景观的办 法；这样也
26、可以有比较好的掌握成本,包括别墅,包括花园洋房大部分乔木,都是围着房 子在栽,其余有草坪的地方,有些树,但相应的少许多；景观工程做一个要总结一个,要 把数据收集起来,作为一个经济指标来分析；这是结算的经济指标分析表,然后分别由软景的分析表,硬景的分析表；你做一个工程 以后,就会把这些分析存留下来,将作为历史成本库,就是历史数据库；刚才说了景观,仍有公共部分的装饰工程,现在龙湖已经大部分进入到装修房销售,装修房来交房；除开 装修房以后,其他清水房许多是公共部分的装修,公共部分的装修成本治理也是分阶段来 治理掌握,也是公共部分按方案设计和施工图设计来掌握；原先方案设计把标准和成效控 制住,每个部门
27、治理的范畴也跟景观工程的治理基本上一样的；公共部分装修的成本管 理,有哪些要留意的地方呢？一个是设计阶段的成本掌握,方案阶段掌握成本,方案阶段 的设计肯定要通过成本测算,要基本上掌握在目标成本测算的装饰工程成本范畴以内,不 能突破；仍有刚才说的,成效和成本的关系,就是属于质感的品质和颜色品质的成本,这个工程 肯定要把握；仍有留意,我们在施工过程的成本销售掌握,把握不要常常返工,肯定要做 完以后才能看到成效,他才知道这个地方赶,你把他改到前面那就不会造成返工,成本就 会节省；刚才说了装饰工程的成本工程里面有个材料,今日上午也有伴侣问了甲供材料的问题,材料的供应方无外乎几点,一个是甲供材料,一种是
28、甲方限价,乙方选购,一种是乙方自 行选购；那么甲方供应原就,一个是价比较高的,一个是量比较大的,一个是把控质量要 求比较高的；举个例子,外面贴花岗岩也好,贴面砖也好,它的色差比较大,那么让施工 方来去买,不会在意这个问题,可能买回来色差比较大；那么假如通过甲方来管会严格把 关,去管控这个事情；一个是甲方限价乙方选购,这部分材料通过甲方认价格,或者举荐 单位,举荐产品品牌,然后由乙方去选购；仍有一种是乙方自行选购,也不是他自行选购5 / 13 名师归纳总结 - - - - - - -第 5 页,共 13 页精选学习资料 - - - - - - - - - 的价格不管,原就上我们是指定一个信息价格
29、,在同一个,某一年某一月的信息价格去包 干；甲方供应材料的目的节省方式,规模选购有利于市场竞争,降低材料设备的造价和采 购成本；特殊留意一下设备的选购,设备的选购是为规模大的,比如说电梯每年有 100 多台,我 们会一次性招标,多次供货,不会先付那么多钱,分期付,一次性招标,比如发电机发电 机不像电梯一样,功能基本上一样,在选用的时候功率大小也不一样,这也需要一次性的 招标确定单位,然后依据我们的技术标准供货；仍有一个甲供材料有效掌握材料的质量,一个是买的东西质量,一个是使用功能的质量；比如说电梯,就会有以圣洁（音）保修,这些东西,有的是立即要带的,有些是要花钱买的,怎么样使你花钱买的部分成本
30、也要降 低下来,那么我的使用成本就要降低；龙湖体验区的样板房成本治理；样板区实际上本身没有标准,样板区的标准都在营销 部,研发设计部,他们在掌握,他们掌握的样板区成效,其他人就没有方法掌握了,那么 成本一样要掌握；第一在成本测算的时候,把样板区的目标成本确定下来,他测算和确定 的原就是整体的目标成本不能突破,在整体目标成本内来确定它的成本,然后掌握它,所 以它的目标成本掌握源头仍是在目标成本测算的时候掌握的；实际上样本区的成本,在我 们的营销部,研发设计部确定以后,我们也要进行测算,不能让它突破这个范畴；样本的 成本包括样本成本建造费,这里有两个单独的成本样板房,找一个地方,完全依据户型修 一
31、个房子；一种是实体样板房,找一层楼,找一套房子做成样板房,两个的建造费用不一 样的,暂时建样板房是要样板费的；这一点假如销售情形比较好一点,可以在实体房子里 面做样板房,可以节省样板房的建造费用；建造样板房的装饰工程费,装饰工程成效,风格都是有营销风格和研发设计来确定的,所以那个很重要,它把风格确定下来过后,你全部的一切都要环绕它的风格去做；所以在 确定样板房风格的时候肯定要谨慎；相应的样板房装饰风格确定以后,样板房的家居摆放 等等,也会随着它一样的,假如我们已经确定了欧洲的样板房装饰成效,家居不行能摆一 个中国的房在那里,所以这点肯定要谨慎,其次个总成本不能突破目标的测算成本；这是一个样板房
32、的装修主要材料配置表,厨房、卫生间、卧房、阳台、门窗,甚至开关 面板,你就不要制定成欧式的；你制定样板房的风格标准,就会用材料和品牌来确定；哪 些材料,哪些品牌比较好,哪些材料,哪些品牌是什么风格？就很简洁的确定下来；你要 做一个样板房,研发部和营销部先要做一个；影响样板房成本的主要因素,就是样板房装 饰风格的定位,一开头说这个问题,这个问题影响样板房装饰成本的主要因素；这是最大 的主要因素,二个是装饰材料的标准,这个标准也是随着风格不一样确定的,用的都是欧 洲的风格,罗曼的风格,最主要的东西动不动用大理石做装饰材料,所以和风格也有关 系；二个没有风格的影响材料,也要留意,哪些地方做好一点的材
33、料,哪些地方作为标准,一般的材料？究竟是个样板房,所以这个东西,包括我刚才说的,一个是直感,直感的标 准,一个是颜色的标准；颜色的标准可以用不同的材料达到这个标准,红色、黄色、都可 以用其他材料来做,不肯定都用很高级的材料来做；你有质感要求的地方没有方法,确定 要用好材料来做；样板房风格影响样板房家居,掌握样板房成本的掌握,原就掌握在目标成本,分解到每 个合同里面,仍要确定合适的装饰样板房和家具成本；要掌握装饰材料的标准,好材料用 在关键部分,这是大家看得到的地方；我有一次看到样板房,卫生间里面确有用了许多很 好的材料,但是也可以这样弄,由于看样板房的大部分视线落在卫生间里的,其实是不是 卫生
34、间,肯定要用大理石花岗岩的材料做,其实大家最主要看是鞋柜的档次；也可能是面6 / 13 名师归纳总结 - - - - - - -第 6 页,共 13 页精选学习资料 - - - - - - - - - 盆的台板做得好一点,墙面是不是特别好的材料,颜色可以选,但是材料不肯定那么好；仍有一个耐用品的回收和周转使用,一年要做十几万方的样板房；周转的时候同时又 8-10 个样板房同时展出,有的样板房最短就是一年没用了,有些耐用品大量买,一个样板房 一年下来就没有了,后来实行措施回收一部分拍卖,包括不能周转使用的家居都拍卖；有 时候,有一句话增产不如节省,有些老板越来越大,管不过来,那些东西没有帐,那不
35、 行,我是企业就应当管起来,而不是说算小帐；样板区景观包括乔木、灌木、草坪、水 体、挡墙、护栏等等,仍包括配套用的家居,你在样板区看样板房,可能要经过景观小 区,景观小区要做,假如你是实体工程做的样板房,那么这个景观小区,可能跟你将来的 实体是连成一片的,可能先实施了,你可能以后整个小区的景观连起来,但是它的标准不 会是小区里面普遍的标准,确定是个样板区,要高出许多；所以,样板区的景观也要留意设计定位,你高得太多,样板区做得再好,最终树子要搬 过去,所以肯定要留意标准,留意定位；不要搞得太多太多,由于你要降下来不简洁的,要挖掉搬到其他地方去,这是不简洁的；所以要留意到,它要和你总体景观基本上有
36、联 系,有结合；大的地方比它好一些,或者点缀的地方比其他地方好一些,但是整体上基本 上要过得去；仍有景观的比例,他不能按常规的比例,你的成效怎么样和整体的成效统 一；仍有样板区景观许多时候可能为了卖房子,人家来参观,可能会有些比较好的珍贵树 木,但是你不要堆砌在那个地方；你把它堆砌起来,以后就不好办了；你把它疏散了,以 后再疏散不会那么不舒适；仍有样板房的水体,肯定要结合正式工程的水体；一不要太高 估标准,一般情形下,可能都会在那个地方做一个水体,最终和正式工程的水体结合起 来；仍有小品,由于相反和其他区不一样,肯定有样板的作用,那么这个样板的作用,不 是肯定比人家高的样板,是你做出来给人有一
37、种感觉的意思,叫样板；是不是比其他地方 高一点？略高一点,不要太高了,太高了成本也高；将来小区的整体感觉比这个差得很 远,所以要留意到,确定是做得好一点,一个是便利将来调整,二个是整体的差距不要拉 得太大；（茶歇）刚才介绍了龙湖的成本治理,实际上龙湖的成本治理基于房地产掌握的基本理念情形,所以把房地产开发的成本掌握给大家介绍一下；龙湖的成本治理,有些做法可能你们都了 解,但是许多时候,不期望你们完完全全这样做,一些方法和基本的理念,结合你们自己 的情形去做；房地产主要成本费项构成,跟龙湖成本一样的；它包括了直接成本,就是土地费,前期工程费,基础设施费,配套设施费,建安工程 费,工程相关的费；期
38、间费用包括销售费用,治理费用,财务费用；直接成本里面的土地 费用,包括土地价款,拆迁安置费以及相关费用,三通一平工程费,行政一级政策性收 费；然后基础设施费是满意工程有用功能的设施设备,比如说配电房等等；现在有个政策要求,小区里面要设居委会的办公用房、活动用房,可能100 个平方仍不够,拿到街道办事处去批一下,他说够了就够了；包括建筑工程,安装工程,含各项设备,智能化工程 部,环境景观工程都属于建筑工程范畴；工程相关费用,包括监理费,车辆费,各项验收 费用,都是要收钱；期间费用包括调研推广广告费,售楼处样板房,样板环境交易相关手续费；治理费用管 理人员工资,行政支出福利的费用,这就是资金的成本
39、；一个房地产工程有这么多项费用 构成,怎么样工作？现在实行工程制的治理,这是工程举证的治理；从公司这边分了各个 职能部门,设计研发部,工程治理部,成本治理部,营销部,方案财务部,工程里边是工 程负责人,下边设了相对应的工程研发经理,工程工程经理,工程成本经理,工程营销经 理,工程财务经理,下面下面设各项专员各项专业工程师；7 / 13 名师归纳总结 - - - - - - -第 7 页,共 13 页精选学习资料 - - - - - - - - - 我们是以一个公司,做一个工程的时候设置举证式的工程治理；这样有利于工程的成本 掌握,所以我会介绍,成本掌握、成本治理肯定要以工程来完成,以工程为一个
40、对象；房 地产开发的投资掌握,房地产开发一般大致分成这样几个阶段：启动阶段,工程建议书或 者可以性争论阶段,也就是相当于包括拿地的时候都包括在里面,工程看法书到可行性研 究,实际上是拿地的争论,能不能拿？多少价去拿？拿好地以后就是规划阶段；勘测、设 计阶段是我们掌握成本的一个重要阶段,掌握投资的一个重要阶段；然后就是工程的实施 阶段,施工、选购,最终是收尾,竣工验收；这四个阶段里面投资曲线,在可行性争论阶 段是很少的投资,勘查阶段多一点,在施工选购的阶段,也就是到工程完工的时候,投资 到了顶峰,基本上投资达到了百分之百；然后投入使用很少一点点,包括后期的保修保护 费；房地产开发投资的掌握要点,
41、投资掌握包括两个方面的掌握,投资测算过程的掌握和执 行过程的掌握；主要是包括这两部分,那么投资测算过程的掌握包括投资论证阶段的测 算,就是我们说土地版的测算；一个是设计阶段的测算,设计阶段的测算包括了方案版,包括了启动版,方案版,初设版,使用版；执行过程掌握略微简洁一点,分别看投资论证 阶段；土地投资论证,怎样来论证？依据体规的土地信息确定你取得地块的工程定位,这 是特别重要的；你要测算,肯定有土地的信息,它有设计条件,挂牌也有设计条件；里面 有容积率,掩盖率,绿化率,仍有综合仍是商业,土地性质等等,依据这些东西,要制定 相应的方案,对这个工程做一个定位；这块地有多大,能建多少房子？这些房子里
42、面什么 建多少？可能有几个方案的比较；然后算出一个东西来,这个东西就是你的成本最低,你 的利润最大,你的成本最低,利润最大的时候,土地投标的时候给了你什么空间？就是涨 价的空间；给你地越大,给你的力度就越大；不是任凭算一个成本,拿了地之后是整老板,会把老板害死,肯定要去很仔细的测算一 下,测算的依据是什么？历史成本数据；待会儿简洁介绍一下；结合市场需求,对不同面 积的使用功能,建筑面积的合理配置,结合周边的环境,市场需求论证,你修这些房子卖 多少钱？包括修多少,包括高层,别墅,你修多少,卖多少？最黄金的组合,就会让你土 地不变的时候,销售价格最高,销售价格高,成本相对不是提高许多的时候利润就大
43、；这 是测算,你拿地时候的力度就大,来论证提出工程投资的可行性；参考类似液态的工程工程,历史体会的数据,编制投资估算；这个投资估算是土地版的 成本测算；然后是工程测算阶段,工程测算阶段分三个阶段,方案设计、初步设计和施工 图设计；设计阶段掌握投资的成效最好,投资决策到初步设计阶段,通过对设计方案的必选,能够掌握投资成效为75%-80%；也就是说又可以掌握的部分,你在这个阶段掌握到75%-80%；掌握投资的阻力最小,由于你在设计阶段没有人来阻碍,有人来阻碍你,那个 人坚决不干,那就是阻力；只要你把道理讲清晰,拿出来大家分析,然后很简洁,很简洁 的改过来,不会花许多许多的投资,许多许多的费用；然后
44、掌握投资需要的成本最低,可 能开一个会就掌握了 75-80%；深化设计到施工图设计阶段,通过对建筑标准的比较,对投 资掌握的成效达到 15-20%,也就是可以掌握的成本,可以掌握的投资可以掌握到 15%,他 给你掌握住这么多,前面设计的这么多,基本上这个成本就投资掌握到了；施工图终止到 施工阶段,施工阶段没有多少掌握,基本上施工图已经形成,假如有掌握的地方,不是在 设计叫你施工图绘制的时候掌握住,不是以前掌握下来,那么成本就掌握不住,它的阻力就会大,成本就会高,所以这个阶段实际上的工作只有5%；而且遇到的阻力相当大,花费的成本也高,假如图纸的形成,要掌握住变过来,要经过监理、设计等等手续,时间
45、也 长；所以,最好的阶段是在方案设计以前；这是一个简图,就是最好的设计掌握阶段,是在设计的阶段,掌握的成效最好,掌握的 阻力也比较小,越往后走就越大,掌握的成本也相应的低；越往施工阶段和使用阶段走的8 / 13 名师归纳总结 - - - - - - -第 8 页,共 13 页精选学习资料 - - - - - - - - - 时候掌握的成效越差,越低；在方案设计阶段要掌握些什么？在容积率指标掌握面积,溶 剂率指标已经掌握的面积,结合市场的需求,对不同业态建筑面积的合理配置,也就是说 建多少所高层,多少商业,多少别墅,多少花园洋房等等,我们要去比较；设置哪些基础 设施和配套设施？哪些是可以不必要设
46、的,哪些是比较设的？获得最大的销售额和利润；最大的销售额怎么来？举一个例子,别墅卖的价格高,建多少别墅合适？容积率定死了,全修了别墅容积率没有用完惋惜了,建多少高层来补偿容积率,这样合理搭配比较出来,可以卖最高的钱,最多的钱,容积率也很好,搭配也很好,我的成本基本上也不会有大的 增加,这是要掌握的重点；对业态和户型的多方案设计,通过比较进行单体平面和户型,通过对建筑面积、套内面 积,公摊面积的比例测算确定最合理户型和户型搭配,从而获得最大的销售面积；刚才我 们说的是业态,是产品,现在我们说的是在同一个产品里面户型的搭配,特别重要；特殊 是公摊面积,掌握公摊面积使销售面积得房率和销售面积最高；那
47、么怎样搭配大户型、小户型；假如800 平 M 的平面,做10 户小户型,公摊面积确定很大,甚至超过25%,假如做一部分大户型,做一部分小户型公摊可能只达到 去掌握的地方；所以,这是掌握要点；15-17%,这都是需要我们去挖掘,需要对各个方案合理搭配主要建筑和配套设施,把车库,景观绿化面积景观区内配套道路管 网等于,进行土地成本,配置标准和建造成本的造价比较,对各方案的建设工期,销售速 度,销售价格和资金成本的比较编制投资估算,这个投资估算也是成本测算；初步设计阶 段,初步设计涉及到结构的选型等等,现在设计,不知道你们怎么懂得？原先有一个设计 部的人,他跟我沟通,说现在设计很重要,我说是很重要,我说你怎么来现在设计？他说 让设计院,我们给他一个数,让他比较数字,比如说钢筋,一个平方的建筑面积掌握到 40 公斤；我说他怎么来掌握？假如结构需要这么多钢筋,你把它削减,那不行,万一出了安 全事故问题谁承担？他也不行能一边做设计,一边给你算这个是不是掌握到 40 公斤,没有 掌握到 40 公斤就要改设计,不行能这样做的；我懂得的现在设计主要指标要掌握到成本测算的范畴以内,不是要用我们测算的范畴去控 制；最近,我和一个伴侣沟通工程,也是房地产工程；一个设计院给他设计了 33 楼的高 99M33 层；开发公司的一个副总,据说以前是某施工单位的负 层,没有超过 100M,就是 责