产业地产100关键词解析.docx

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1、01营商环境 营商环境是指市场主体在准入、生产经营、退出等过程中涉及的政 务环境、市场环境、法治环境、人文环境等有关外部因素和条件的 总和。营商环境包括影响企业活动的社会要素、经济要素、政治要素和法 律要素等方面，是一项涉及经济社会改革和对外开放众多领域的系 统工程。一个地区营商环境的优劣直接影响着招商引资的多寡，同时也直接 影响着区域内的经营企业，最终对经济开展状况、财税收入、社会 就业情况等产生重要影响。良好的营商环境是一个国家或地区经济软实力的重要表达，是一个 国家或地区提高综合竞争力的重要方面。02产业链招商产业链招商是指围绕一个产业的主导产品及与之配套的原材料、辅 料、零部件和包装件

2、等产品来吸引投资，谋求共同开展，形成倍增 效应，以增强产品、企业、产业乃至整个地区综合竞争力的一种招 商方式。03链长制度链长制由链主和链长两个局部组成。链主指企业，是在产业链开展过程中由市场自发形成的，能够 协调产业链上各个节点的活动，在产业链协调中会利用其主导地位 实现自身利益最大化，淘汰产业链落后环节，引领产业链开展。企业孵化器在中国也称高新技术创业服务中心，它通过为新创办的 科技型中小企业提供物理空间和基础设施，提供一系列的服务支持, 进而降低创业者的创业风险和创业本钱，提高创业成功率，促进科 技成果转化，培养成功的企业和企业家。26飞地经济 飞地经济是指打破区划限制，以最新国务院批准

3、的各类开发区为主 要载体，在平等协商、自愿合作的基础上，以生产要素的互补和高 效利用为直接目的，在特定区域合作建设开发各种产业园区，通过 规戈I、建设、管理和利益分配等合作和协调机制，实现互利共赢的 区域经济开展模式。27总部经济总部经济是指一些区域由于特有的优势资源吸引企业总部集群布局, 生产制造基地所在区域开展，由此实现不同区域分工协作、资源优 化配置的一种经济形态。形成总部集聚效应，并通过”总部一制造基地功能链条辐射带动28洼地效应 洼地效应是在经济开展过程中，把水往低处流这种自然现象引 申为一个新的经济概念，叫洼地效应。从经济学理论上讲,“洼地效应就是利用比拟优势，创造理想的 经济和社

4、会人文环境，使之对各类生产要素具有更强的吸引力，从 而形成独特竞争优势，吸引外来资源向本地区汇聚、流动，弥补本 地资源结构上的缺陷，促进本地区经济和社会的快速开展。简单指一个区域与其他区域相比，环境质量更高，对各类生产要素 具有更强的吸引力，从而形成独特竞争优势。29放管服放管服，就是简政放权、放管结合、优化服务的简称。放即简政放权，降低准入门槛。管即创新监管，促进公平 竞争。”服即高效服务，营造便利环境。30高新技术产业高新技术产业是以高新技术为基础，从事一种或多种高新技术及其 产品的研究、开发、生产和技术服务的企业集合。这种产业所拥有的关键技术往往开发难度很大，但一旦开发成功， 却具有高于

5、一般的经济效益和社会效益。高新技术产业是知识密集、技术密集的产业类型。产品的主导技术必须属于已确定的高新技术领域，而且必须包括高 新技术领域中处于技术前沿的工艺或技术突破。根据这一标准，高新技术产业主要包括信息技术、生物技术、新材 料技术三大领域。31先进制造业先进制造业是相对于传统制造业而言，指制造业不断吸收电子信息、 计算机、机械、材料以及现代管理技术等方面的高新技术成果，并 将这些先进制造技术综合应用于制造业产品的研发设计、生产制造、 在线检测、营销服务和管理的全过程，实现优质、高效、低耗、清 洁、灵活生产。即实现信息化、自动化、智能化、柔性化、生态化生产，取得很好 经济收益和市场效果的

6、制造业总称。32亩均论英雄亩产论英雄，是将农业领域亩产概念引入工业领域，进行 工业企业效益评价，实质是以最小的资源环境代价，获得最大的效 益产出。绍兴县把亩产论英雄作为转变经济开展方式的基本理念，作为 全面落实科学开展观的具体举措，作为检验经济又好又快开展的重 要标准。在具体做法上，注重从体制机制上入手，探索和完善亩产论英雄 的导向、约束、评判等机制，倒逼企业走科学开展之路，提高单位 产出率。33投资环境投资环境指工业和服务业的配套能力。政府须做的是分析当地产业开展状况和产业优劣势，制定当地产业 开展规划，选出一定阶段的重点支柱产业，给予支柱产业政策扶持, 加快开展，延长产业链和培育服务体系。

7、34土地指标土地指标是政府为了保护耕地面积，对建筑面积与其它工程的控制 手段，上级下达给本级的用地和耕地保有量指标。其中包括耕地保有量、基本农田保护面积、城乡建设用地规模、建 设用地总规模、城镇工矿用地规模、新增建设用地规模、新增建设 用地占用农用地和耕地规模等。35土地出让分类土地出让一般分为五类：商业用地、综合用地、住宅用地、工业用 地和其他用地。中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第十 二条，各类用地出让的最高年限为：居住用地70年；工业用地50 年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱 乐用地40年；综合或其他用地50年。36土地出让方式 土地出让方式是

8、指土地使用权取得者取得用地的一种方式，同时也 是土地资产处置的一种方式，出让方式有挂牌、协议出让、招标和拍卖四种形式。中国法律规定土地使用权出让的最高年限是居住用地70年，商旅、 娱乐用地40年，其他用地50年。37土地流转 土地流转是指土地使用权流转。土地使用权流转的含义，是指拥有 土地经营权的农户将土地经营权（使用权）转让给其他农户或经济 组织，即保存承包权，转让使用权。38工业用地工业用地就是指独立设置的工厂、车间、手工业作坊、建筑安装的 生产场地、排渣（灰）场地等用地。工业用地进一步细分为一类、二类、三类工业用地。一类工业用地：对居住和公共设施等环境基本无干扰和污染的工业 用地如电子工

9、业、缝纫工业、工艺品制造工业等用地。二类工业用地：对居住和公共设施等环境有一定干扰和污染的工业 用地如食品工业、医药制造工业、纺织工业等用地。三类工业用地：对居住和公共设施等环境有严重干扰和污染的工业 用地如采掘工业、冶金工业、大中型机械制造工业、化学工业、造 纸工业、制革工业、建材工业等用地。39生地、毛地、净地、熟地一般而言，生地、熟地重点着眼于建设；而毛地、净地更多着眼于 出让。（1）生地：生地是指国土局尚未出让、拍卖、划拨土地使用权的土 地。(2)毛地：毛地是指在城市旧区范围内，尚未经过拆迁安置补偿等土地开发过程、不具备基本建设条件的土地。(3)净地：净地是指已经完成撤除，地面平整，并

10、且不存在未被拆 除的建筑物、构筑物等其他设施的土地。与其相对的是毛地，毛地 指地上存在需要被撤除的建筑物、构筑物等其他设施的土地。从物 质的角度来讲，净地是指完成基础设施配套，场地内到达开工条件 的土地；从权属的角度看，净地是指没有设定他项权利，土地占有、 使用、收益、处分等权利不受限制的土地。(4)熟地：熟地主要是指经过征地、拆迁和市政基础设施投入，可直接用于建设的土地。40土地储藏 土地储藏，是指各级人民政府依照法定程序在批准权限范围内，对 通过收回、收购、征用或其他方式取得土地使用权的土地，进行储 存或前期开发整理，并向社会提供各类建设用地的行为。41土地投资土地投资是以土地为载体，或以

11、土地为投资对象，通过对土地进行 开发，促进土地增值，从而获得投资收益。一般直接进行土地投资具有位置固定(属于不动产投资)、投资额 较大、资金占用时间长、增值明显等特性。42厂房知识及分类厂房主要用于从事工业制造、生产、装配、维修、检测等活动的房 屋。(1)按建筑结构分类：标准结构、排架结构、框架结构、砖混结构、 钢铁结构。(2 )按建筑层数分类：单层(一层)、双层(二层)、多层(二层 以上)、独栋(独门独院)。(3)按适用功能：机械加工制造、重工类:一般要求单层，而且对厂房的高度、地面承 重有要求，局部行业要求行车梁，可以装行车(吊车)。轻纺电子加工类:双层和多层厂房即可，考虑原料、货物进出方

12、便， 一般要求有工业货梯2吨或以上。食品化工类:除了房屋结构之外对房屋的配套有一些要求，比方:环保、 消防、排污等。物流仓库类43标准厂房及基本要求标准厂房指在指定区域内统一规划，具有通用性、配套性、集约性 等特点，主要为中小工业企业集聚开展和外来工业投资工程提供生 产经营场所的开展平台。标准厂房的基本要求：(1)设备的安装应符合要求，包括设备间距、工艺流程的合理性等。(2 )安全通道宽度要大于1.4米，主通道宽度应大于3米，人行通 道宽度要大于0.8米。(3)消防设计要合理，并保证符合消防安全要求，要求与办公室装 修，写字楼装修一样。(4 )工房内要有区域划分，包括加工区、产品存放区、原料存

13、放区、 休息区等。(5 )配电、照明等动力柜要符合安全要求。(6 )标语、标识、操作规程、定置图要醒目，要有宣传栏。(7)定置管理：其它要求根据产品结构合理规划定置。44建筑密度建筑密度是指建筑物的覆盖率，具体指工程用地范围内所有建筑的 基底总面积与规划建设用地面积之比(%),它可以反映出一定用 地范围内的空地率和建筑密集程度。45建筑容积率容积率又称建筑面积毛密度，工程用地范围内地上总建筑面积(必 须是正负0标高以上的建筑面积)与工程总用地面积的比值。容积率是衡量建设用地使用强度的一项重要指标。46建筑系数建筑系数指建筑用地范围内所有建筑物占地的面积与用地总面积之 比，以百分率计。用以说明建

14、筑物分布的疏密程度、卫生条件及土 地利用率。合理的建筑系数应在节约用地的原那么下，尽可能满足建筑物的通风、 采光和防火、防爆等方面的空间要求，并保证足够的道路、绿化和 户外活动场地。47投资强度 投资强度即固定资产投资额（包括厂房、设备和地价款）除以土地面 积，是衡量开发区土地利用率的重要标准。投资强度、投资总额和注册资本之间是有一定联系的，其中前两者 之间存在一定的逻辑关系。48固定资产投资定资产投资是以货币形式表现的、企业在一定时期内建造和购置固定资产的工作量以及与此有关的费用变化情况。包括房产、建筑物、机器、机械、运输工具、以及企业用于基本建 设、更新改造、大修理和其他固定资产投资等。4

15、9固定资产投资额 固定资产投资额是以货币表现的建造和购置固定资产的工作量以及 与此有关的费用的总称。反映固定资产投资规模、速度和投资比例关系的综合性指标。国家 规定投资计划和控制投资规模的重要依据。1989年1月起，国家将其作为定期公布的8项重要经济指标之一。一般公布的是全民所有制单位基本建设和更新改造自年初至报告月 止累计完成的固定资产投资额。固定资产投资额按其构成内容可分为：建筑安装工程投资；设备、 工器具购置投资和其他费用。50土地出让金 土地出让金作为政府性基金的重要组成局部，是指各级政府土地管 理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收取的土 地出让的全部价款(指土地出让的

16、交易总额)，或土地使用期满， 土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款， 或原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者，将土地使用权有 偿转让、出租、抵押、作价入股和投资，按规定补交的土地出让价 款。51土地出让金一般计算方法(1)有实际成交价的，且不低于所在级别基准地价平均标准的按成 交价不低于40%的标准计算出让金，假设成交价低于基准地价平均标 准的，那么依照全部地价40%计算。(2)发生转让的划拨土地使用权补办出让时，按基准地价平均标准 的40%计算。(3)通过以上方式计算的土地出让金数额，土地使用权受让人有异 议的，由受让人委托有资质的土地估价机构进行评估，按评估价的 4

17、0%计算土地出让金。(4)划拨土地使用权本钱价格占土地价格的最高比例不得高于 60% ,在以划拨土地使用权价格计算出让金时，必须将本钱价格换 算成市场土地价格，再按不低于40%的标准计算土地出让金。52PPPPPP(PublicPrivatePartnership)指在公共服务领域，政府采F竞争性方式选择具有投资、运营管理能力的社会资本，双方按照平”链长指政府，是产业链倡导者、支持者、维护者、守望者，往 往由地方政府高级公务员和行业协会负责人担任。链长通过产业政策引导产业链做大做强和转型升级，促进产业 链协同开展，协调解决开展中的重大困难问题。在产业链出现过度集中和过度控制时，链长推动产业链“

18、链主 及关键控制者公开技术秘密或拆分市场份额，促进产业链的创新活 力、竞争活力，在竞争中开展壮大。04产业招商地图产业招商地图是根据区域战略规划和产业开展需求定制化绘制的潜 在招商目标图系。它描绘了区域开展所重点关注的产业和技术在全球的分布与趋势， 解构出细分技术领域的关联图谱，结合区域现有产业基础与优势分 析出亟需解决的关键技术瓶颈和所需引入的配套或互补性产业环节, 并能够根据需求实现全球范围的产业与技术搜索，最终锁定潜在目 标企业、机构或个人。05产业转移 产业转移是发生在不同经济开展水平的区域之间的一种重要的经济 现象。指在市场经济条件下，兴旺区域的局部企业顺应区域比拟优势的变 化，通过

19、跨区域直接投资，把局部产业的生产转移到开展中区域进 行，从而在产业的空间分布上表现出该产业由兴旺区域向开展中区 域转移的现象。等协商原那么订立合同，由社会资本提供公共服务,政府依据公共服 务绩效评价结果向社会资本支付对价。PPP是以市场竞争的方式提供服务，主要集中在纯公共领域、准公 共领域。PPP不仅是一种融资手段，还是一次体制机制变革，涉及 行政体制改革、财政体制改革、投融资体制改革。53BOTBOT 是（buildoperatetransfer）即建设一经营一转让”, 实质上是基础设施投资、建设和经营的一种方式，以政府和私人机 构之间达成协议为前提，由政府向私人机构公布特许，允许其在一 定

20、时期内筹集资金建设某一基础设施并管理和经营该设施及其相应 的产品与服务。政府对该机构提供的公共产品或服务的数量和价格可以有所限制， 保证私人资本具有获取利润的机会。整个过程中的风险由政府和私人机构分担。当特许期限结束时，私 人机构按约定将该设施移交给政府部门，转由政府指定部门经营和 管理。54BTBT是英文Build （建设）和Transfer （移交）缩写形式，意即建 设-移交”，是政府利用非政府资金来进行非经营性基础设施建设 工程的一种融资模式。BT模式是BOT模式的一种变换形式，指一个工程的运作通过工程 公司总承包，融资、建设验收合格后移交给业主，业主向投资方支 付工程总投资加上合理回报

21、的过程。目前采用BT模式筹集建设资 金成了工程融资的一种新模式。55招标方式招标按竞争开放程度，招标分为公开招标和邀请招标两种方式。(1)公开招标。属于非限制性竞争招标，这是一种充分表达招标信 息公开性、招标程序规范性、投标竞争公平性，大大降低串标、抬 标和其他不正当交易的可能性，最符合招标投标优胜劣汰和三公原 那么的招标方式，常用的采购方式。(2 )邀请招标。属于有限竞争性招标，也称选择性招标。邀请招标 适用于因涉及国家安全、国家秘密、商业机密、施工工期或货物供 应周期紧迫、受自然地域环境限制只有少量几家潜在投标人可供选 择等条件限制而无法公开招标的工程，或者受工程技术复杂和特殊 要求限制，

22、且事先已经明确知道只有少数特定的潜在投标人可以响 应投标的工程，或者招标工程较小，采用公开招标方式的招标费用 占招标工程价值比例过大的工程。56投资密度 投资密度是指单位面积内吸收投入的资金数量，工业园区资密度主 要指工业园区累计投资额(包括园区和企业的基础设施投入、购地 投入、基建投入、设备投入及其他投入)与建成面积的比值。 投资密度二工业园区累计数额/建成面积的比值。57投资回收期 投资回收期亦称投资回收年限。投资工程投产后获得的收益总 额到达该投资工程投入的投资总额所需要的时间(年限)。投资回收期的计算有多种方法。按回收投资的起点时间不同，有从 工程投产之日起计算和从投资开始使用之日起计

23、算两种；按回收投 资的主体不同，有社会投资回收期和企业投资回收期；按回收投资 的收入构成不同，有盈利回收投资期和收益投资回收期。58资产评估资产评估是指由专门的机构和专业人员，依据国家相关法律、法规、 政策和调查研究所获得的资料，根据特定目的，遵循一定的工作原 那么、程序和标准，采用相应的经济原那么和适当的计算方法，重新确 定某种资产价值的工作。简要就是对资产某一时点的价格进行估算。59(1)是否符合国家的产业政策；(2)是否符合国家的区域外资政策；(3)技术水平是否先进适用；(4)工程是否符合环保要求；(5)能否提高原有企业的经营管理水平；(6)是否创出了中国自己的品牌；(7)合资企业是否由

24、本国资本掌握控股权；(8)合资产品的市场结构是否优化；(9)合资是否有利于增强原有企业的活力；(10 )合资企业的利税指标是否到达要求；(11)合资企业是否具有长期持续开展的后劲。60外商哪些投资可以计算实际进资(1)农业开发、生产工程，当年实际投入的生产本钱；(2)房地产开发(含市场建设开发)工程，受让土地投资、基础工程费和拆迁安置费；(3 )以设备、技术、商标、知识产权作价的资金；(4)在银行长期贷款(一年及以上)用于企业开展投入的资金；(5)与驻市大中型企业合作开发工程的投资额；(6)捐赠用于生产性工程和社会公益事业的资金；(7)企业的流动资金(按当年投资某月份的财务报表计算)，但流 通

25、、咨询、中介服务类企业只认定固定资产投资；61外商投资企业如何办理退税手续(1)纳税人申请减税、免税，应向主管税务机关提出书面申请，并 按规定附送有关资料；(2 )减税、免税的申请须经法律、行政法规规定的减税、免税审查 批准机关审批；(3)纳税人在享受减税、免税待遇期间，仍应按规定办理纳税申报, 并按税务机关的规定报送减免税金统计报告；（4）纳税人必须按照法律、行政法规以及税务机关的规定使用减免 税金。对不按规定用途使用的，税务机关有权取消减税、免税，并 追回已减免的税款；（5）纳税人享受减税、免税的条件发生变化时，应当及时向税务机 关报告，经税务机关审核后停止其减税、免税，对不报告的，税务

26、机关有权追回已相应减免的税款；（6 ）减税、免税期满，纳税人应自期满次日起恢复纳税。62M0用地M0 （新型产业用地）是在工业用地（M类）中增加新型产业用地, 主要为了满足产业转型升级需求。M0是为适应传统工业向新技术、协同生产空间、组合生产空间及 总部经济、2.5产业等转型升级需要而提出的城市用地分类。即在工业用地（M类）中增加新型产业用地（M0 ），是指：融合 研发、创意、设计、中试、无污染生产等新型产业功能以及相关配 套服务的用地。01X通一平三通一平是建设工程在正式施工以前，施工现场应到达水通、电通、 道路通和场地平整等条件；五通一平是建筑中为了合理有序施工进行的前期准备工作，一般包

27、括：通水、通电、通路、通讯、通排水、平整土地；七通一平指基本建设中前期工作的道路通、给水通、电通、排水通、 热力通、电信通、燃气通及土地平整等的基础建设。十一通一平的基础设施，即：道路、给水、雨水、污水、电力、供 热、工业蒸汽、天然气、通讯、互联网、有线电视网和土地平整。64产业园区类型(1)特色产业园区是专门为从事某种产业的企业而设计的园区，园 区的产业定位明确。这种园区一般是在区域特色工业也就是地方企 业集群开展到一定阶段后出现的。(2)产业开发区式的产业开展方式往往是政府或企业在没有切实产业基础的地区征用土地完善基础设施，然后再运营相关成熟模式来 形成园区，加上优惠政策招商引资,，吸引企

28、业进驻。所谓的筑巢引凤，可以称之为先建园区后引产业的开展模式。(3 )按其类型可分为：物流园区、科技园区、文化创意园区、总部 基地、生态农业园区等。65政府引导基金 政府引导基金又称创业引导基金，是指由政府出资，并吸引有关地 方政府、金融、投资机构和社会资本，不以营利为目的，以股权或 债权等方式投资于创业风险投资机构或新设创业风险投资基金，以 支持创业企业开展的专项资金。66工业用电 工业用电是指主要从事大规模生产加工行业的企业用电。三相 380V供电，或者直接高压电线进户。67大工业电价大工业电价，是用户受电变压器总容量（包括不经过变压器的高压 电机的容量）在315kVA及以上的电冶炼、烘焙

29、、电解、电化的一 切工业生产用电，机关、部队、学校、学术研究、试验等单位的附 属工厂生产产品并纳入国家计划或对外承收生产及修理业务的用电 电价。68市场化招商 市场化招商引资是指依靠市场机制发挥作用通过市场经济配置资源, 由政府部门退出主导位置让位于企业和其他社会组织的一种招商引 资模式。招商引资本质上是一种市场活动，其主体地该是市场与社会。因此, 随着市场经济体制的完善，市场化招商引资自然浮出水面，成为新 时期招商引资的理想模式。69工程包装工程包装是工程开掘、论证、包装、推介、开发、运营全过程的一 揽子计划。而工程的实施成功与否，除其它条件外，首要的一点就是所包装的 工程是否具有足够吸引力

30、来引入资本的投入。70 工程包装应当重点把握的几个问题(1)要认真学习市场经济理论，掌握与工程包装的相关知识。(2)工程包装要符合国家产业开展政策，符合当地经济社会开展的 需要。包装工程时要看工程是否具有市场效益和开展前景，看工程 是朝阳产业还是夕阳产业，看工程是短期见效赚钱还是长时间才能 收回本钱。要深刻认识工程包装的目的是：要让投资者在短时间内 选择既是政府需要的，又是投资商风险较小的和开展前景看好的。71怎样编制工程(1)按照省招商合作局统一的格式进行编制。(2 )在工程概况方面，着重介绍实施该工程的目的、必要性依据、 拥有的资源状况和拟选址情况。(3)工程建设内容上，应该说明工程准备建

31、设多大的生产规模投资 额多大。(4)效益分析上，应着重分析实施该工程的年产值有多大，投资利 润率有多大，带来的社会效益如何。(5)市场前景方面，应分析包括国际国内对该产品的需要情况、现 有产能、市场空间有多大以及未来的开展状况怎么样。72工程评估指标有哪些(1)工程主体产能规模和工程投资总额(2)工程所属产业是否符合产业园区产业规划(3)工程效益评估(主要指税收)(4)工程达效速度(5)投资工程产业开展前景(6)环境影响(7 )是否属外资工程73园区招商的主要环节客户拜访一 接听一预约来访一客户接待一客户跟进一客户洽谈 一合同签订一回款保障一装修入驻一园区服务74产业园区招商的四个阶段 阶段一

32、：开发前期招商开发前期招商，是指产业园区开发商在工程 市场定位、规划设计期间就需要进行的招商，通常指大的主导企业 招商、大型工程招商等。阶段二：开发中期招商开发中期招商，是指开发商为了推动整个项 目的招商，按照工程的市场定位进行有选择的、大型企业的招商。 阶段三：开园招商开园招商，主要是为了工程顺利开业所进行的招 商工作。阶段四：开园后招商开园后招商，是指工程开业后进行的招商工作, 根据园区定位进行进一步调整。75产业园区招商特点 特点一：招商是一个系统工程产业园区工程招商是一项科学而系统 的工程，具有难度大、涉及面广、时间跨度大、短时效果不明显等 特点。特点二：招商周期长园区成功招弓|一家投

33、资企业的周期为68个 月，而招进大型企业耗费时间往往在一年以上。特点三：对招商从业人员要求高产业园区是一个完整的产业链，必 须有完备的产业计划、雄厚的资金实力，还要有一批既懂地产又懂 产业的复合型人才和专业化团队。76产业园区招商原那么招商是产业园区重点工作，但是“见商即招的做法不可取，招商中需要遵循以下原那么：(1)突出重点产业明确产业开展目标，突出重点产业招商，抓龙头 促集群，以重大工程带动产业跨越。(2)突出重点区域瞄准重点区域：珠三角、长三角、京津冀等区域, 集中人力、物力，开展针对性招商。(3)突出园区特色结合自身区域内产业分布特点，整合优质资源， 形成主导产业，打造园区特色产业。(

34、4)产业集聚原那么结合实际和自身优势，研究确立园区开展的主导 产业。积极引入高端、总部型、规模大、产出高的产业类工程，培 育壮大园区主导产业和特色产业。(5)质量优先原那么严格执行工程引进参考标准，对引入工程进行全 面、客观科学的评价，认真进行可行性分析。对于能够促进产业聚 集，形成区域品牌的工程，需予以重点扶持。77产业园区招商模式(1)购地自建入园企业根据自身开展需求购买土地自主投资建厂。产业转移对于区域经济结构调整及区域间经济关系的优化具有重要 意义，并进而影响局部企业的战略决策。06承接产业转移的主要模式(1)本钱降低型本钱降低型是指随着东部沿海地区营商本钱上升使得对经营本钱较 为敏感

35、的劳动密集型产业外迁。(2 )资源利用型资源利用型是指由于局部资源的稀缺和不可再生性，使得掌握上游 资源供应成为资源消耗型制造企业提高竞争力的关键措施。(3)市场开拓型市场开拓型对于以国内区域市场为主的企业而言，在开展壮大过程 中，往往寻求打破地域局限，跨区域拓展市场，扩大企业知名度。 (4)集群吸引型产群吸引型，通过引进龙头企业，构建起产业的初步集聚效应后， 进而吸引大量相关企业及其配套服务工程竞相前来投资落户。(5)策略投资型策略投资型，主要指以多元化经营为目标的企业。这些企业可利用 中部地区经营不善的企业，通过合资合作、改制并购等方式注入投 资，接继原公司的业务、技术或品牌，从而进入一个

36、新的行业，拥 有一项成熟的技术或拥有一个成熟的品牌。07产业结构产业结构是开展经济学中提出的概念，产业结构也叫产业体系，是 社会经济体系的主要组成局部。(2)厂房出售或出租园区根据入园企业需求度身定做厂房，以出租方式转让使用权或出 售方式转让产权。(3)定向开发企业定制业务是指根据企业的生产办公特殊需求，进行物业的量 身定制，单独规划计划、建造物业交由企业使用，并提供入住后 服务。(4 )先租后买园区按投资者要求修建厂房，先租后买。(5 )合资合作园区以土地或厂房入股，入园企业以设备、技术等投入，合资或合 作组建新的公司。78产业园区招商工作流程(1)招商前准备对园区进行市场调查和目标客户分析

37、确定招茴条件和对象确定经营模式：投资经营、委托经营、租赁经营、直接经营、虚拟 经营制定招商优惠策略拟定整体招商方案战略制定客户招商月计划、周计划招商人员准备招商材料前期准备(2 )初期开发阶段开发客户、对客户信息归档完善选信息，审核研究工程，填写信息表及工程表做工程材料，研究企业进行拜访、接洽(3)中期洽谈阶段客户需要了解，站在客户立场帮企业分析详细询问企业的各项标准进行目标客户开发、拜访、接洽介绍园区，推荐厂房带客户到现场商洽工程与投资建议、跟踪、备案 双方确定合作对象、签订定招商意向书、交纳定金 与客户沟通、谈判、方案修改与认可工程评估工程跟踪(追踪)签定协议或草签合同(4)后期签订注册阶

38、段签定租赁合同，确定当地优惠政策收取租金及注册材料协助在当地注册公司长期服务79招商引资工作中有哪些法律风险(1)工程可行性法律论证问题(2)投资方资信及履约能力问题(3)签约主体问题(4)出资问题(5)土地使用权相关问题(6)优惠政策问题(7)政府担保问题(8)合同权利义务失衡问题(9)违约责任问题(10 )合同条款与文字表述规那么问题80产业园区开发模式 园区综合模式、地产商模式、企业自用模式、基金模式、政府开发 模式等。81产业地产产业地产是围绕着微笑曲线，构建的产业价值链一体化平台，以产业为依托，地产为载体，实现土地的整体开发与运营。以独栋写字楼、高层办公楼、标准化厂房、中试研发楼为开

39、发对象, 整合自然资源、社会资源、经济资源等，打造产、学、研产业集群, 帮助政府改善区域环境、提升区域竞争力；帮助企业提升企业形象、 提高企业开展力的新型产业形式。82物流地产 物流地产是经营专业现代化的物流设施的载体，是出于房地产开发 企业对利润的追求，根据物流企业客户需要，选择一个合适的地点, 投资和建设企业业务开展所需的现代物流设施。物流地产属于工业地产的范畴，指投资商投资开发的物流设施，比 如物流仓库、配送中心、分拨中心等等，这里的投资商可以是房地 产开发商、物流商、专业投资商。现代物流地产的范畴包括物流园区、物流仓库、配送中心、分拨中 心等物流业务的不动产载体。同传统的物流地产相比，

40、它更强调管 理的现代化、规模效应、协同效应。83企业选址的原因有哪些投资新办、增产扩容、战略性搬迁、增设分厂、政策牵引等。84企业选址需要考虑的因素 选位：地区政策、目标市场、原材料供应、运输条件、与协作厂家 的位置、劳动力资源、气候条件、基础设施条件等。定址：场所大小和本钱、周边环境、地质条件、可拓展条件、员工 生活方便性等。85企业选址的四个阶段第一阶段：地址筛选第二阶段：实地考察第三阶段：协商洽谈第四阶段：执行投资计划86影响企业家投资的因素有哪些市场潜力、生产资源、产业基础、投资经营本钱、区位交通、基础 设施和生活配套是否完善87产业园区招商成功核心点(1)市场情况调查市场真实需求的把

41、握是招商成功的关键之一，招商负责人必须随时 了解市场变化的情况，包括：需求变化、政策变化、环境变化、竞 争对手等。(2)园区的功能定位定位是否准确与完善，关系到企业入驻后未来开展的关键要素，也 是增强企业信心的关键。(3)完善的营销推广方案形象与主题的成功定位，能吸引大量关注的眼光，自然成功的机会 更悬)。(4)精密的招商执行方案招商工作就如去战场打战，没有安排和计划的作战方案，必然的结 果就是失败。(5)招商团队的组建人才战略、资源整合才是关键，不同行业的资源整合在一起，对招 商的成功率起到重要的作用。(6)招商政策的执行在市场实操过程中，多渠道、多方式展开招商工作，及时调整主攻 策略，是决

42、定工程成功与否的关键。(7 )策略调整在实际招商过程中,经常会出现招商政策不符合市场需求或招商策 略失误的情况，这就需要招商团队负责人在实际执行过程中，及时 发现问题，并对招商政策及招商策略进行及时调整。88政府园区招商渠道有哪些(1)行业渠道行业信息平台：行业网络、网络论坛、QQ、微信群、招商会等。行 业渠道是最有效，最具针对性，利用行业渠道，对后期工作起到事 半功倍效果。(2)信息渠道工程相关的信息咨询机构建立关系，利用利益互补，建立长期合作 关系。(3)业界渠道依托业界同行的渠道开展，如：中国工业地产联盟等。(4)人脉渠道人脉渠道是渠道建设重要的组成局部人脉渠道的开发平台：相关讲 座、相

43、关演讲、论坛、晚会、行业活动开展。89政府园区招商引资的方式有哪些(1)资源招商资源招商是指依靠当地的优势资源，引进投资工程。例如，一个地区有优质农产品、煤炭、矿产等优势资源，克积极引 进一批煤化工、农产品开发、矿产资源开发和商贸物流工程。充分 利用当地的优势资源，进行针对性的资源招商，以资源换工程，将优势资源配置给优质企业，降低企业的运营本钱，让企业看到了投资的效益，从而前来投资建设工程。(2)工程招茴工程招商，就是园区不但提供场所，而且还依托园区来提供工程, 用园区的工程来招商。(3)产业招商以产业为依托，借助当地比拟优势和合理的产业定位，围绕产业的 主导产品及其上下游产品进行招商，有意识

44、地选择符合本地产业需 求的工程进行重点攻关引进，对优化当地产业结构起到积极作用， 并形成产业聚集，进一步积累资本。(4)活动招商提供会议活动来招商是一种效果非常好的方法，举办和参加各种会 议，广泛接触交流，寻找合适的有投资欲望的合作伙伴。会议上面 对面宣传园区工程的情况，现场与投资企业互动交流。(5 )展会招商展会招商是通过各种方式将那些对拟办展览会所展示的产品有需要 和感兴趣的采购商和其他观众引进展览会，邀请观众到展会来参观。 观众是展会成功举办不可或缺的重要因素，拥有一定数量和质量的 观众是一个展会成功的重要标志之一。一般来说，招商比招展更重 要，展会成功的关键在于招商。(6)商会招商商会

45、招商是指利用本地以及其他各地的商会，走访各地的同乡商会、 行业商会、基层商会、私企协会、台商协会以及代表性企业，拜访 商会领导，会晤企业界人士,就加强双方交流合作进行深入探讨。 主动请进来，积极邀请来实地考察。(7 )上门招商上门招商也可以叫敲门招商、登门招商，是一种最直接的招商方式, 招商效果显著。它主要是在园区确定招商群体之后，有针对性地有 目的地进行走访和沟通，传达园区的招商信息，进行招商。(8)驻点招商在目标企业聚集的地方，园区可以考虑派招商人员驻点招商，设立 招商分部，减少招商人员来回的本钱。(9)中介招商中介招商是通过专业的投资中介机构，将招商工程推向相关投资市 场，然后通过公开、

46、公平、公正的严格程序，由专业机构为招商方 选择合适的合作伙伴和投资者。(10 )传媒招商传媒招商主要包括在报纸、杂志、广播、网络、信件等媒体上进行 招商宣传，刊登招商工程进行工程推介，吸引有投资意向的投资者 前来考察投资。(11)广告招商刊登园区招商广告是目前大多数园区开展招商最常用的一种方法， 园区招商广告多样化，但是本钱相对较高，因此，一定要针对特定 的目标企业和区域选择相应的广告方式，以提升宣传的效果。(12 )网络招商通过网络这一工具，发布信息、收集信息、整理信息、联络投资者、 服务投资者，从而让投资者知道园区，最终到达招引企业入驻的目 的。(13 )以商招商以商招商借助企业的信息渠道

47、、商务渠道、人脉资源，能到达以最 小的本钱获取更大的效应。园区可以将广泛开展以商招商工作作为 对外开放招商的突破口。(14 )委托招商委托招商是指在重点区域的城市有选择地聘请有实力、有资源的企 业家、知名人士、商会组织和中介服务机构，以及在园区的外来投 资者和投资企业中选聘招商代表，签订代理合同，委托鼓励他们帮 助联系其他投资者来园区置业投资。(15 )关系招商关系招商的做法，要利用好政府的关系和园区投资者的关系。(16 )优惠招商优惠招商是指通过各种政策上的优惠吸引企业入驻，一般在产业园 区工程初建时期基本都要依靠政策优惠招商，通过各种战场上的优 惠吸引企业。90产业园区品牌传播策略第一步：构建产业园区品牌策略平台第二步：构建产业园区广告传播概念平台第三步：确定产品销售和招商的传播概念第四步：构建产业园区广告执行平台91发布园区招商信息的常用渠道(1)通过宣传媒介传播：通过报纸、杂志、新闻发布会、行业管理 部门内部刊物、互联网招商平台等，如慧招网。(2)通过中介机构传播：通过专门的招商引资平台投放广告、捕捉 意向客户。(3)私人介绍：私人介绍带有信任成分，通过洽谈大都能够进入考 察阶段，成功率较高。(