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1、2018 江 门 房 地 产 年 度 总 结 汇报时间：2019年1月16日 数 说楼市 智 见未来 百年未有之大百年未有之大局局 习近平提出习近平提出 稳中有变 2018年江门房地产市场由热转冷。年初整体楼市供求两旺，价格坚挺，2月房价涨幅甚至达到33.7%的小高峰。 然而，7月滨江新区出现第一块低价成交的土地，8月住房成交量开始持续低位徘徊，9月房价上涨收窄，10月市场初现降价促销项目！ 这一切的转变都来得猝不及防，市场走势为何迅速转向？ 2018年 市场转向 由热变冷 特征一 Feature One 土地市场成交量创新高 但楼面价、溢价率均下跌 215 256 168 182 0 20
2、40 60 80 100 120 140 160 180 200 0 100 200 300 400 500 600 700 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2014-2018年江门市商住用地成交量价走势 成交面积(万) 规划建筑面积(万) 成交总金额(亿元) 3137 2877 83.5% 18.5% -10.0% 0.0% 10.0% 20.0% 30.0% 40.0% 50.0% 60.0% 70.0% 80.0% 90.0% 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2
3、014-2018年江门市商住用地成交楼面价及溢价率走势 平均楼面价(元/) 平均溢价率(%) 3月 溢价率高位下滑 0 100 200 300 400 500 600 700 0 50 100 150 200 250 300 2017年 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 2018年 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 2017-2018年全市商住用地溢价率走势图 平均溢价率(%)（左轴线） 最高溢价率(%)（右轴线） 8月起，成交的26幅地块中，有6幅地块由国有企业底价摘牌，占比23%。 7月 土地预期开始转
4、变 6537元/ 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 8000 9000 10000 2017年 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 2018年 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 2017-2018年全市商住用地楼面价月度走势图 平均楼面价(元/) 最高楼面价(元/) 8月 出现年内首块流拍地 0 10 20 30 40 50 60 0 2 4 6 8 10 12 14 16 18 20 2017年 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 1
5、2月 2018年 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 2017-2018年全市商住用地流拍+终止情况月度走势图 流拍+终止数（左轴线） 流拍+终止率(%)（右轴线） 8月，出现年内首块流拍地 30835套 44032套 60535套 67497套 52552套 -14.00% 42.80% 28.20% 11.50% -22.10% -30% -20% -10% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 套 10000套 20000套 30000套 40000套 50000套 60000套 70000套 80000套 90000套 2014
6、年 2015年 2016年 2017年 2018年 2014-2018年江门市新建商品住房成交套数及同比走势 成交套数(左轴线) 同比（右轴线） 2018年新建商品住房成交量整体回落 5、6月小幅冲高 但后劲不足 成交持续低迷 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 2017-2018年江门市新建商品住宅月度成交套数走势 2017年 2018年 0.20 0.40 0.60 0.80 1.00 1.20 1.40 2017-2018年江门市新建商品住宅供求套数比走势 供求比 供应持续增加，供不应求现象正在修复 供求关系平衡区间 2018年 2017年 价格
7、上涨幅度持续收窄 -0.5% -10.00% 0.00% 10.00% 20.00% 30.00% 40.00% 5000 6000 7000 8000 9000 2017-2018年江门市新建商品住宅月度成交均价及同比走势 成交均价（元/）（左轴线） 同比（%）（右轴线） 2018年 2017年 0 5000 10000 15000 20000 25000 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 2017-2018年房天下400来电数量月度走势图 2017年 2018年 房天下400来电数量回落 客户购房关注度持续回落 契合指标 板块轮动 区域分化 特征
8、二 Feature Two 江门量价地图 均价10874元/ 同比19.5% 成交12317套 同比36.1% 蓬江江海区 均价9076元/ 同比14.5% 成交8133套 同比24.9% 新会区 均价8210元/ 同比19.9% 成交9553套 同比4.1% 鹤山市 均价7045元/ 同比4.3% 成交11331套 同比4.3% 台山市 均价7048元/ 同比17.5% 成交5960套 同比47.5% 开平市 均价5509元/ 同比18.1% 成交5280套 同比23.9% 恩平市 肇庆 茂名 韶关 湛江 清远 汕头 江门 全省 珠海 中山 东莞 惠州 深圳 2016、2017和2018年1
9、-11月广东省部分城市商品房成交面积同比增速对比 2016年成交面积同比增速 2017年成交面积同比增速 2018年1-11月成交面积同比增速 城市轮动 正在呈现四个不同的表征 涨幅收窄 由涨转降 连续下降 由降转涨 数据来源：各城市统计局数据，其中东莞2018年数据范围为前三季度 下行初期 深度调整 谷底爬坡 初现复苏 江门仍处于深度调整阶段 初现复苏 谷底爬坡 深度调整 下行初期 江门 汕头 清远 湛江 韶关 茂名 肇庆 珠海 中山 东莞 惠州 深圳 江门各区域正在经历的三个阶段 恩平 鹤山 台山 开平 新会 蓬江、江海 2016、2017和2018年江门三区四市新建商品住宅成交面积同比增
10、速对比 2016年成交面积同比增速 2017年成交面积同比增速 2018年成交面积同比增速 涨幅收窄 由涨转降 连续下降 下行初期 深度调整 谷底爬坡 江门各区域正在经历的三个阶段 初现复苏 谷底爬坡 深度调整 下行初期 新会 开平 鹤山 台山 恩平 蓬江江海 恩平 鹤山 台山 开平 新会 蓬江、江海 2017-2018年江门三区四市年度住宅库存套数及去化周期对比 2017年库存量 2018年库存量 13.4个月 14.2个月 12.3个月 去化周期 库存分化，鹤山、恩平库存存在过度补偿的现象 库存警戒线：去化周期12个月 品牌集聚 二八定律 特征三 Feature Three 7.5 8.1
11、 8.5 8.5 9.2 9.7 10.3 11.5 12.4 12.9 碧桂园集团 江门市高新技 合景泰富 万达集团 广东南岳 保利地产 华润置业 中梁地产集团 联发集团 骏景湾地产 房企江门招拍挂拿地金额排行前十(亿元) 全市拿地金额Top10排行榜 全国百强房企占据7席位！ 6.1 6.2 6.5 6.6 7.5 8.4 8.5 9.7 21.4 44.0 中梁地产集团 华发股份 联发集团 合景泰富 骏景湾地产 滨江建设 保利地产 广东南岳 万达集团 恒大地产 房企江门招拍挂拿地面积排行前十(万) 全市拿地面积Top10排行榜 全国百强房企占据7席位！ 土地总价Top10：蓬江占据主导
12、台山、江海表现突出 6.69 6.71 6.89 7.14 7.50 8.14 8.52 10.26 11.47 12.38 保利和悦华锦地块 台山南岳地块 新会骏景湾誉峰地块 江海华发地块 鹤山雅瑶碧桂园地块 江海区高新区技术地块 台山万达地块 蓬江华润地块 蓬江中梁地块 蓬江联发地块 江门市单幅商住土地成交总价排行前十（亿元） 注：成交总价未考虑配建成本 土地楼面价Top10：骏景湾占据2席 6404 6537 7012 7160 7175 7959 8021 8133 8804 9042 新会银海发展地块 华润万象华府 中梁旭辉壹号院 联发 悦澜山 天睿居&一汇天地广场 嘉华 骏景湾领誉
13、 骏景湾誉峰 保利和悦华锦 海悦天铸首府 华强国际公馆 江门市单幅商住土地成交楼面价排行前十（元/） 注：成交楼面价考虑配建面积成本为2800元/的因素 352 490 491 604 638 715 820 869 898 1106 越秀天悦星院 绿茵高尔夫 天鹅湾 明泰城 江海怡景湾 碧桂园 西江华府 海逸峰璟 保利大都会 珠江御景山庄 恒大御景半岛 蓬江江海项目网签套数排行Top10 (套) Top10门槛下降 集中度提升 强者恒强 蓬江江海项目2018年销售排行榜 鹤山市项目2018年1-11月销售排行榜 2.1 3.0 3.0 3.6 4.1 5.7 6.2 6.9 8.9 10.9
14、 国瑞山湖海庄园 新华城 融创御府 帕佳图尚城雅苑 侨城颐景园 鹤山越秀星汇 碧桂园天麓湖 保利中央公园 绿地公园城 十里方圆 鹤山市项目网签金额前十(亿元) 267 271 413 434 587 591 639 698 720 977 国瑞山湖海庄园 新华城 帕佳图尚城雅苑 融创御府 碧桂园天麓湖 鹤山越秀星汇 保利中央公园 侨城颐景园 绿地公园城 十里方圆 鹤山市项目网签套数排行前十(套) 内生支撑 外延待拓 特征四 Feature Four 房天下400来电客户结构 恩平 开平 台山 鹤山 新会 蓬江江海区 本地 外地 48% 65% 外 地 客 户 61% 58% 74% 2018年
15、房天下400来电手机归属地分布 76% 58% 住建局成交客户结构 恩平 开平 台山 鹤山 新会 蓬江江海区 本地 外地 2018年江门各区市购房者户籍分布 40% 24% 73% 24% 16% 23% 外 地 客 户 36% 内生需求驱动为主 内部结构分化严重 由紧趋稳 稳中微调 特征五 Feature Five 1月25日，定向降准 释放4500亿元 稳健中性 央行2018年工作会议 11-12月 9-10月 7-8月 5-6月 3-4月 1-2月 稳健中性 松紧适度 注重引导预期 两会政府工作报告、中央政治局会议 稳健中性 松紧适度 央行货币政策委员会 坚持稳健 不搞“大水漫灌” 国常
16、会 稳健 央行下半年工作会议、中国银行保险监管工作会议、央行中国货币政策执行报告等 稳健的货币政策 要松紧适度 中央经济工作会议 货币政策： 4月25日，降准置换 释放4000亿元 7月05日，定向降准 释放7000亿元 10月15日，降准置换 释放7500亿元 稳健中性取向不变，要松紧适度，不搞“大水漫灌” 市场调控政策：调控不动摇 遏制房价上涨 稳地价稳房价稳预期 银监处罚30家“涉房”银行 严禁资金违规流入楼市 住建部召开工作座谈会 问责调控不力的地方 坚决遏制房价上涨 国务院新闻办吹风会 6月 5月 4月 3月 2月 1月 12月 11月 10月 9月 8月 7月 调控目标毫不动摇 住
17、建部就政策松绑误读表态 遏制房地产泡沫化 银监会提出抑制居民杠杆率 分城施策差别化住房信贷 央行提出强化房地产金融宏观审慎管理 房住不炒 两会提出实行差别化调控，健全长效机制 调控目标不动摇 王蒙徽表示调控力度不放松 推动五市健康发展 423中央政治局会议 海南全域限购、住建约谈10市 调控目标不动摇 住建部重申调控目标，提七大措施 整治房地产乱象 住建部等七部委联合 发布整治房地产市场行动的通知，为期半年 731中央政治局会议 坚决遏制房价上涨 曝光违法违规房企中介、楼市严管 七部委多地严打房地产市场乱象 新华社发文 遏制房价上涨的决心不会变 中央经济工作会议 房住不炒 因城施策 分类指导
18、住建部工作会议 稳地价稳房价稳预期 房房住住不不炒炒 江门楼市政策：一压一保，松紧有度 紧：利率上调 我市房贷利率上调 首套上浮15% 二套上浮20% 11月 7月 5月 4月 3月 2月 稳：不得拒绝公积金贷款 稳：鼓励市区商品厂房建设 不得以提高住房销售价格、减少价格折扣或采用歧视性定价等方式拒绝或变相拒绝购房人使用住房公积金贷款；鼓励商品厂房建设促进工业地产发展，明确了江门市商品厂房准入、报建、租售等各环节的管理。 紧：利率上调 我市房贷利率首套普遍15-20%，个别30%；二套20-30%，个别35% 稳：规范市场 管理销售现场 对取得预售证的项目，规定时间内一次性公开全部销售房源，明
19、码标价，不得渲染房价上涨预期 稳：住宅租赁监管平台上线 住房租赁监管服务平台正式运行，市住建局与建行江门市分行签订江门市住房租赁管理系统建设合作协议 松：户籍制度放宽 江门新户籍制度出台，将不再实行积分制入户和投资入户，但保留在江门市购房可入户的规定。投靠入户、应届毕业生入户条件再度放宽等等。 10月 松：二手公积金 稳：规范现售制度 部分首付比例降至50%，贷款年限提高到25年；对未办理过商品房预售许可的项目，在未取得现售许可前，不得销售 10月 紧：防范金融风险 市住建局召开防范房地产领域金融风险工作座谈会。坚决遏制房价上涨；建立风险监测防控工作机制； 稳中向好 2019年 政策以稳预期为
20、主，精准施策 预 测 壹 Forecast One 关键在于“稳” 字 部分政策上半年或逐步取消 贷款利率第二季度有望松动 供应会达小高峰，企业仍需跑量 预 测 贰 Forecast Two 供应量保“8”破“9” “蛛网效应”现在的供应量是由过去的价格决定 关于客户的购房心态 预 测 叁 Forecast Three 您预计2019年江门房价走势如何？ 6% 大幅上涨 26% 小幅上涨 28% 保持平稳 30% 小幅下降 10% 大幅下降 2019年您会选择出手置业吗？ 28% 会出手 50% 观望 22% 不会出手 客户预期谨慎，该买的不一定敢买 预 测 叁 Forecast Three 成交量微跌，市场有望触底反弹 预 测 肆 Forecast Four 供应增加，但区域分化严重 市场先抑后扬，曙光在第四季度 2019年市区，有望率先回暖 预 测 伍 Forecast Five 板块轮动效应 蓬江、江海、新会有望下半年逐步复苏 台山、开平预计年底小幅回温 鹤山、恩平还看2020年 2019年是拿地的契机，请不要错过 预 测 陆 Forecast Six 关注溢价率，性价比 巴菲特：“当别人贪婪时，你就该恐惧；当别人恐惧时，你就该贪婪！” 谢谢聆听谢谢聆听 联系电话：0750-3332116 联系电话：0750-3315836 联系电话：0750-3718188