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1、海口市房地产市场调查报告海口市房地产市场调查报告一调查的目的、原则和基本方法二调查对象基本状况三调查资料分析1、关于楼盘地域分布2、关于楼盘类型3、关于停缓建复工工程4、关于楼盘的品质5、关于商品房户型6、关于销售价格7、关于楼盘销售状况8、关于楼盘的建设规划状况9、关于购房消费群体一 调查的目的、原则和基本方法1 调查目的和调查范围为进一步了解和掌握海口市商品房市场状况，我公司估价部组织有关人员对海口市市区范围内新建、停缓建工程复工续建两类处于在建阶段和销售阶段的商品房市场状况进行了调查。2 调查时间本次调查时间跨度为 2004 年 12 月 15 日至 2005 年 1 月 5 日。包括调
2、查信息资料的采撷、信息资料的整理归纳以及成文阶段。3 调查分析的基本原则（1）样点原则受时间、人力、物力等条件所限，调查人员不能对海口市全部的商品房进行盘查，因此，有意识地选取了一些对总体状况有说明意义、具有代表性的样点进行调查分析。（2）对资料甄别使用的原则在调查过程中，有部分信息资料由商品房销售人员提供，其中部分内容有从促销角度出发产生的隐瞒甚至误导成份。因此，调查人员对该类资料进行了仔细分析甄别，尽量少使用或不使用该类伪信息。（3）分析、归讷原则对信息资料进行客观分析。首先对其中一些有普遍性、代表性的现象进行合理归纳，在此基础上寻找原因，建立相互间的因果关系，得出相关结论。4 调查样点的
3、选择首先在报纸、电视等媒体上选择有代表性的 36 幢楼盘确定为重点调查对象，与此同时在调查过程中，根据实际情况随机增加了相应的楼盘个案。本次调查选点涉及海口市五大区域，包括国贸、滨海、海甸岛、秀英及老城区等其他区域。具体分布见下表：区域个数国贸9滨海8海甸岛12秀英3其他45 调查方法采取现场走访、电话咨询、与购买客户沟通等方法获取各种资讯。二 调查对象基本状况本次调查在事先确定的 36 个重点调查对象基础上，根据实际情况随机增加了 6 个个案，调查对象共计42 个。根据楼盘的密集程度，调查人员将之分为5 个区域，各区域的调查数量与该区域的新楼盘数量有较大的联系，基本呈正相关关系。楼盘的基本状
4、况见下表：楼盘基本状况表起价序号名称位置（元/m2）层差备注（04 年 12 月）（元/m2）一 国贸区域由四幢21-23层商务楼和1998，住1*富丽花园金贸西路 1 号2500（均价）筑面积 11 万 m2，总建筑面积 47449 m2，A2华贸快乐公寓金贸西路 18 号1688（2）30-60座 23 层，B 座 17 层，共374 户，绿化率 30%34*德意雅苑东方文华府金贸西路 5 号文华路16982080502 幢高层3 幢 15-17 层总占地 10366.5 m2，总建筑面积 67933 m2，2 幢 275海韵裕都文华路 3 号3000 多层，密度36.3%，绿化率28.2
5、%占地约 15.32 亩，总建筑6*金山广场金贸西路 6 号2288（5）40面积近 8 万 m2，喷泉广场诚田国际宅楼组成，占地2，总建7金贸西路2300 多商务大厦世贸雅苑8（三期）9中盐国际大厦玉沙路西侧第 6 层租写字楼。占地 3300.8，金为：毛总建筑面积 37632，坯房400 个停车位，4 部 4m/s37-38 元/10国贸中心玉沙路西侧，装修800 千瓦发电机、变压房比毛坯器。电子防火报警自动喷房多 10淋、智能电子安全监控等元，二 滨海区域11121314悠生海华怡景苑丽晶海景花园昌炜玉园民声西路 28 号芙蓉路 2 号滨海大道民声西路 8 号2600（4）大于 2500
6、2580（2）2900（4）6050-8060-804 幢小高层5 幢高层总建筑面积 12 万 m2，占地2，总建筑面积2，六15海岸 1 号世贸北路 1 号3000 左右栋高层住宅和一栋高层进口电梯，100 兆光纤，世贸东路 2 号2500-3500数幢 28-32 层总建筑面积约 16 万 m2，写字楼商务楼16海怡豪园紫荆花园（二17期）2 幢 22 层公寓楼（原规18*银通花园大于 2500划 2 幢 28 层）三 海甸岛区域总占地面积 8855m2，总建筑面积 25103m2，3 幢19阳光熙园人民大道西侧2500（1）5016 层，10 层以上可观海，建筑密度20%，绿化率 48%
7、，占地 17767 平方米，建筑面积 34893 平方米，4人民大道 88 号（海韵公寓）2588（1）70幢 16 层 268 套，均为居住，3 层以上可观海，密度 15%，绿化率 65%，总占地 19979 m22，容积21港湾花园人民大道、五西路2380（3）80率 2.9，绿化率 51%，22滨海华庭五西路、万恒路 12600-2700总建筑面积约 5 万 m2，紫荆路2880（2）50-1006 幢 26 层滨海东路 56 号接近 3000占地 30 多亩，4 幢 20 层北海岸 88 号20号23华星大厦人民大道 35 号1788（3）50容积率 1.31，200 多套住宅总占地
8、2900 m2，20 层，24*周昌公寓人民大道、三东路1980（2）60共 160 套住宅，建筑密度21.6%，25*秦吉大厦人民大道、四西路18 层建筑面积 39943.10，26侨达花园人民大道3000-3200容积率 2.94，密度24.9%，绿化率近些 80%2728*寰岛广场*福海新城人民大道、四东路1600（3）五东路 1 号1888（5）5050建筑面积 50828 2，共 136 套住宅19 层，3 梯 20 户，总占*加州阳光公29寓21878m2。大部分可观海，建筑密度30金椰都和平大道 59 号250020.2%，容积率 2.26%，绿化率 62%，8 幢小高层2900
9、 起，31宝安江南城和平大道 66 号均价 3100元北临琼海峡，总占地近600 亩，一期占地 120 亩，44 幢 4-5 层共 334 户（4和平大道、二横路1880（5）40地 5831 m2，总建筑面积层为复式）总占地 7470.44 m2，总建32星光海岸五东路 3 号2128（2）50筑面积2，4 幢高层住宅，密度 20%，绿化率 56%14 层，建筑密度较高，33*光明阁海昌路 9 号1500（4）20绿地较少四 秀英区域总占地约 63556 m2，总建奥林匹克花园34（二期）海秀路2780度 18.7%，绿化率56.4%，停车位 641 个总占地约 20 亩，总建筑面积约 55
10、000 m2，停车位*金侨国际广35场密度 23.65%，绿化率超过 60%金华苑（C 栋）海秀路、金鼎路1308（4）36金华苑（A、B海秀路、金鼎路1378（4）栋）五 其他区域50-90绿地率较低1021 层住宅楼海秀大道 160 号1630（5）40300 个，电梯 4 部，26 层，筑面积约 148521 m2，密37*玉龙公寓龙昆南路高院南侧10981700（南20-80绿化率 40%38锦上花公寓振兴路高院南侧侧）、1448（临路）502 幢 14 层3940盛达嘉苑和平花苑绿色佳园白龙南路 33 号和平北路西侧2 幢高层41（三期电梯房）凤翔东路2090（3）30-10042*
11、节能大厦琼州大道1480（7）30基本无用地配套注：表中名称前带*号的为停缓建复工工程三 调查资料分析在掌握第一手调查资料的基础上，调查人员经过分类归纳，并列出下列问题进行了重点分析：1、关于楼盘地域分布问题通过对调查对象的地点分布排列，调查对象楼盘分布基本情况如下：楼盘分布简明表区域个数所占国贸1024%滨海819%79%海甸岛1536%秀英37%其他614%21%比例新楼盘分布状况图其他区域其他区域14%14%秀英秀英7%7%国贸国贸24%24%国贸国贸滨海滨海海甸岛海甸岛秀英秀英其他区域其他区域海甸岛海甸岛36%36%滨海滨海19%19%以上表、图显示，楼盘开发主要集中于海甸岛、滨海一线
12、以及国贸三个区域，秀英、老城区、府城等其他区域开发量相对较少。5 个区域中，前三个区域楼盘数量约占调查总量的 79%。在上述三个区域中，楼盘分布的特点又不尽相同：海甸岛楼盘较为分散，各路段基本都有分布；滨海一线主要集中于万绿园至秀英港之间；国贸 80%分布在区域西部即金贸西路周边一带。从本次调查整体来看，楼盘分布不均，集中于少数区域。分析楼盘分布的成因，总结归纳以下几点：1）海甸岛是传统的居住区，虽不属于海口本埠，但相关居住生活配套却并不缺乏，同时又两面环海，居住生活环境较为优越。2）随着人们生活水平的不断提高，人们的生活消费观念、方式也逐渐发生相应的变化。收入水平相对较高的阶层开始有意识地选
13、择市中心以外的区域做为自己的居所，以避开市中心的拥挤、灰尘与噪音。由于这一阶层有相应的能力来拥有自己所需要的便捷的交通工具，因此城市边缘地带、城市近郊乃至远郊都能成为他们的选择。滨海一线北临琼州海峡，分布有滨海公园、万绿园、西海岸带状公园等大面积公共绿地；加之属于城市新区，各项规划指标控制得较好，建筑密度、容积率相对较低，绿地率则相对较高；此外，海口市主干道滨海大道横贯区域东西，同时其南侧紧靠各项配套相对完善的国贸区域。因此，滨海一线正成为高收入者住所的重点选择区域，形成海口市的高档居住区。3）上世纪海南房地产泡沫给海口遗留下的半拉子工程在国贸占有相当比例，是该区域新楼盘开发较为集中的重要原因
14、之一。大量的停缓建工程在政府处置政策及市场开发热潮的双重推动下纷纷复工建设，成为房地产开发的一个重要分支力量。另一方面，国贸区域虽然作为海口市乃至整个海南省的金融贸易中心的功能定位未能最终实现，但“金贸区”概念已深入人心，提到海口的高楼大厦，人们仍然会自然地想到国贸，而事实上这里依然是海口市高层建筑最为集中的区域。历经多年发展变迁，国贸的中高档居住、办公产业逐渐形成一定的规模，成为海口新兴的商住区之一。这里交通方便，各类配套设施完善，尤为重要的是这里集聚着数量众多的企业，其中不乏海口市的精英企业，以及相应的城市白领阶层。由于工作的需要，他们选择近地而居的意向较为明显。在以上两方面因素的作用下，
15、国贸区域占有较大的楼盘开发量似乎是水到渠成的事。4）相对于上述三区，老城区由于历经多年建设，开发空间已相当有限，秀英等其他区域因位置相对偏僻，交通及其他配套条件相对滞后，目前尚不属于热点地段。2、关于楼盘类型问题在调查对象中，居住、商住物业占总数的 93%，写字楼、办公楼仅占 7%，且均位于国贸区域，其他区域无新建写字楼。居住、商住物业中，大部分为带电梯的高层建筑，占到 97%左右（其中高档公寓约占 27%）。别墅等其他房屋虽未列入本次调查范围，但其所占比例也较为有限。从样点显示现象基本可见，当前海口市的新楼盘开发以居住、商住占主导地位，同时，由以往的经济适用房、多层住宅占主要地位向高层住宅、
16、高档公寓占主要地位转变的趋势逐渐凸现。从样点商品房的类型分布来看，以住宅为主流产品基本可反映出海口市房地产产品类型的整体格局。即使是在房地产泡沫中所遗留的大量未竣工的写字楼，在近几年处置积压房地产的过程中，也有相当部分改建成了住宅公寓，开发商对投资写字楼普遍存在犹豫心理，缺乏足够的信心，因此新建的写字楼项目数量较为有限。国贸作为原规划的CBD，虽然未能如愿，但这里交通方便，办公产业相关配套较为齐全，同时分布有数量众多的中小企业，最具有海口市相对成熟的办公商贸氛围，因此仍是开发商开发建设写字楼的首选区域。近年来，随着社会的发展，海口市的民营经济发展迅速，大量的民营企业通过租赁或购买写字楼作为自己
17、的办公场所。该类企业大多为成长中的中小型企业，以各类咨询、代理企业为主，包括 IT、房产、广告、设计等产业。企业规模不大，人员不多，资金实力相对有限，他们对办公场所的要求不需要豪华，而是实用，所以交通方便、价位中等、户型适中的写字楼显然最符合他们的要求。3、关于停缓建复工工程问题开发楼盘中由停缓建工程复工的约占 31%，新建楼盘所占比例约为69%，两者比例接近 3:7。各区域停缓建复工工程比重见下表：区域国贸海甸岛滨海秀英其他合计总楼盘数10（个）停缓建复工3工程数（个）占区域楼30%盘的比例占总停缓建工程的比例23%46.2%7.7%7.7%30.8%15.4%40%12.5%33.3%33
18、.3%611213158364269.2%上表显示，各个区域中均有停缓建工程复工，但近7 成集中于国贸和海甸岛两个区域。5 个区域中，停缓建复工工程占区域楼盘总数 30%以上的有 4 个。可见，停缓建复工工程除滨海一线外在各区域中均占有一定的比例，但无论从数量和规模上讲显然已不是建设的主流，这也从侧面反映出政府处置政策已有较好的成效，行政手段等主观因素在房地产市场中仍能发挥其应有的作用，然而更深层次的原因主要还是得益于整个房地产市场大气候的转暖、增热。4、关于楼盘的品质问题根据调查数据统计，楼盘的建筑规模、建筑密度、容积率、绿地率等见下表：项目建筑规模建筑密度%容积率%绿地率%新建楼盘续建楼盘
19、2-16 万 m22 千-11 万 m240-5550-754-1030-5010-30 1）规模方面。新建楼盘一般比停缓建工程规模大。大部分新建楼盘规模都较大，单幢建筑大部分都可容纳 100 户以上，总建筑面积则普遍达到2 万 m2以上，部分有二期以上项目建筑面积则达到 10 万 m2以上。如丽晶海景花园总建筑面积为 12 万 m2，奥林匹克花园总建筑面积接近 15 万 m2，世贸雅苑仅三期工程建筑面积就达到 16 万 m2；宝安江南城总占地面积达 600 亩，绿色佳园四期规划用地面积也有 400 多亩。相对而言，停缓建工程的规模要小得多，由于受原规划条件的限制影响，大都是在原规划基础上续建
20、完工。有相当部分由于受政府的规划管控，或者是开发商为适应市场消费需求，适当调整了建筑密度、容积率等标准，同时相应增加了绿化率。2）建筑密度、容积率、绿化率及其他配套方面。新建楼盘的各项指标均明显优于续建楼盘，小区配套也较为齐全。大型的楼盘一般设有会所（配套休闲吧、健身房、超市等），有游泳池的比例也较高，甚至部分楼盘还有自己的温泉泳池，如世贸雅苑、悠生海华、港湾花园、北海岸88 号等。各小区一般均辟有专属绿地，配套风情园林，绿地率相对较高，与此相适应的是建筑密度也得到控制。3）其他方面。除上述因素外，值得一提的是，相对于以往楼盘，新楼盘更注重了建筑的通风、采光、房间布局的美观大方以及建筑面积的有
21、效利用等，同时注入了一些流行元素，比如出现了错层等新的户型结构。综上，新楼盘无论是从建筑规模，建筑密度、容积率、绿化率及小区配套等方面，还是从自身内部设计和建筑质量等方面均有较大的改善：规模逐渐向大型化，配套向合理、全面化，设计向实用、美观时尚化发展。这在一定程度上得益于“非典”的影响。“非典”对海南省的房地产业而言，机遇大于挑战，形成一个非常好的契机。因为“非典”不仅让许多人改变了卫生习惯，也让更多的人认识到生活环境和居住品质的重要性，生态健康住宅日益受到人们的关注，原本停留在理论界的带有学术色彩的“健康住宅”逐渐成为普通老百姓所知晓的概念，同时形成强有力的消费需求。以上说明了海口的住宅消费
22、结构发生了较大的变化，这也体现了消费者对人居环境（包括人文环境、地理环境、文化氛围等）认识和要求的提高以及开发商关注市场需求意识的加强。5、关于户型问题据调查人员了解，面积在 60m2以下的小户型以及面积在 150m2以上的大户型销售量均较为有限，而面积在 80-110m2之间的中等户型较受欢迎，销售情况良好。中等户型热销有其客观原因：小户型及大户型的消费者数量均未占优势，前者主要是单身一族或者是两口之家，其购房目的主要是作为过渡方式，而后者则大多具有较强的资金支付能力。相对于前述两者，80-110m2之间的户型的消费者在数量上占有较大比例。此外，由于面积相对适中，总售价不太高，一般购房者较易
23、承受。部分购房者可以一次性付完房款，即使是通过分期付款方式，其月供也相对较低，消费者的还款压力也相应要小一些。6、关于楼盘价格问题1）销售起价（名义价，部分可打折）根据从各楼盘销售处得到的数据，调查人员对其进行统计处理后汇总成下表：价格区间所在区域（幢数）所占（元/m2）1000 以下1000-15001500-20002000-25002500-30003000-35003500 以上1081536比例（%）10000国贸滨海海甸岛秀英其他003322000007100082410011010001410001 10 00 0%9 90 0%8 80 0%7 70 0%6 60 0%5 50
24、 0%4 40 0%3 30 0%2 20 0%1 10 0%0 0%国贸国贸滨海滨海海甸岛海甸岛秀英秀英其他区域其他区域1 10 00 00 0元元以下以下1 10 00 00 0-1 15 50 00 0元元1 15 50 00 0-2 20 00 00 0元元2 20 00 00 0-2 25 50 00 0元元2 25 50 00 0-3 30 00 00 0元元3 30 00 00 0-3 35 50 00 0元元3 35 50 00 0元元以上以上上表（均为毛坯房价格）显示，价格区间在 1500-2000 之间的楼盘所占比例最大，其次为 2500-3000 之间，两个价格区间约占总
25、数的 71.4%。1000 元以下，3500 元以上没有统计数字。1000-1500 元、3000-3500 元所占比例小。由此可见，海口新楼盘整体价格水平（起价）介于 1000-3500 元之间（不含别墅价格），呈中间大两头小橄榄形状，价格密度区间为 1500-3000 元。根据以上两表，整体楼盘平均销售起价自高向低依次是：区域价格（元/m2）滨海2813国贸2400海甸岛2184秀英1918其他1750 2）层差价以上楼盘起价均以最低层的居住用房为标准（一般为 2-4 层）。在新建楼盘中，带电梯的高层楼盘占了大多数，因此售价均存在楼层差异，不同楼层价格也不同根据调查人员的统计，高层建筑楼层
26、一般介于17-32 层之间，而以20 层左右居多；层差价在 10-100 元/m2之间，40-60 元/m2的层差较为集中。如按3 层起，平均最高楼层为 20 层，层差价为50 元/m2测算，则可推算出整体楼盘的层差总价：（203）50850元/m2。3）最高价最高价等于起价加上层差总价，则根据上述数据，可求得各区域楼盘的最高售价：区域价格（元/m2）滨海3663国贸3250海甸岛3034秀英2768其他2600 4）均价整体楼盘的均价即为起价与最高价的平均价格。则，各区域楼盘均价自高至低为：滨海（28132813850）/23238元；国贸（24002400850）/22825元海甸岛（21
27、842184850）/22609（海景房均价基本上不低于（25002500850）/22925元）秀英（19181918850）/22343元其他区域（17501750850）/22175元区域价格（元/m2）滨海3238国贸2825海甸岛2609秀英2343其他2175楼盘价格基本遵循由北向南、自海边向里地逐渐降低的规律：即海景房价格最贵，滨海一线尤其高居榜首。楼盘价格走势见下图：7、关于楼盘销售状况据楼盘销售人员反映，大部分楼盘销售情况较好，平均销售率在50%以上。上述数据不排除销售人员营销“造势”策略的成份，但整体销售率较高却是事实，尤其是高档楼盘，销售率普遍达到 70%以上，有的楼盘是
28、开盘不久便告售罄，有的楼盘则是尚未开盘就预订出大半。据销售人员介绍，预订（或者意向购买）比例一般约占销售率的三分之一左右。房屋价格的成本构成主要包括地价、建材成本等。虽然当前房屋销售价格增长与地价、建材价格上涨有直接的关系，但需求的拉动也是一个重要的杠杆。房屋销售价格最终由市场需求决定，需求市场的强劲增长促进了销售市场的日益走强。销售市场状况良好，反映出房地产市场需求处于旺盛阶段，是市场升温的有力信号。8、关于楼盘的建设规划状况在调查对象中，项目在建或规划建设二期以上的占 28.5%左右，有的项目甚至有三、四期。2004 年是海口房地产全面、持续、大幅升温的一年，在整体市场回暖的条件下，受销售
29、旺势的影响，在用地条件允许的前提下，开发商大都有意持续投资，以期获取更大利润。开发商对项目进行的分期建设，虽然受行政因素、资金等方面的影响，但也反映出开发商对市场需求的认知程度及其判断能力的提高以及对市场风险防范意识的加强，投资趋于理性，不一哄而上，而是遁序渐进。9、关于购房消费群体问题海口市的房产消费者按地区划分，简单可分为岛内和岛外两类，岛外又可分为内地、港澳台地区以及国外 3 类。据销售人员介绍，岛内、外消费者约各占 50%。根据销售人员提供的有关数据，调查人员对消费者在房产面积、所在区域等方面的选择进行了统计，根据统计结果发现，就面积而言，无论是岛内岛外消费者，选择 80-110m2的
30、中等户型的所占比例均最大，远远高于对其他面积的选择比例；就区域而言，消费者明显分化为两类：第一类消费者的目标定位在高档楼盘，其选择范围包括滨海一线、海甸岛和国贸区域的海景房以及其他区域品质较好的楼盘。该类消费者中，岛外人士多于岛内人士；第二类消费者目标定位在普通楼盘，交通方便、生活、商业、文化设施较齐全的热闹地段受到欢迎。这类消费者以岛内人士为主。消费者对房产所在区域的选择实际上也反映出他们在消费能力以及消费目的方面的差别：1）从消费能力看，第一类消费者一般经济条件相对较好，消费能力较强，在海口的楼盘中，他们看重的是海的元素，喜欢环境清幽的地段，对海景、水景等概念有明确的消费需求。而第二类消费者主要是普通工薪阶层，他们经济实力相对有限，因此中低档商品房是他们的理想选择。2）从消费目的来看，第一类消费者大多为二次置业，该类消费者中的岛内人士目的主要在于对原有住房的更新升级，岛外人士则有相当部分是用于休闲度假或者养老。另外，岛内岛外人士还有一个共同目的，就是用于投资；而第二类消费者大部分为首次置业，主要用以居住，纯投资动机较小，休闲度假或者养老所占比例更小。由于岛内、外购房者所占比例基本相当，因此开发商应针对他们不同的实际需要对所开发的商品房合理搭配，避免盲目跟风，不能一味追求建设高档楼盘，防止供需脱节断链，才利于房地产地市场的健康发展