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1、 石家庄房地产市场调查报告Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET.石家庄房地产市场调查报告二四四年十一一月目 录第一部分分 市场背背景及经经济发展展动态3一、石家家庄简介介二、石家家庄总体体社会经经济发展展状况三.、石石家庄城城市规划划与城市市建设状状况第二部分分 石家庄庄房地产产市场总总体分析析14一、20004年年房地产产的概况况二、石家家庄房地地产总体体态势分分析三、石家家庄市场场客户整整体特征征第三部分分石家庄庄市房地地产市场场板块及及典型个个案分析析23一、石家家庄市房房地产市市场板块块
2、分析二、石家家庄房地地产市场场典型案案例剖析析三、20004年年石家庄庄房地产产市场新新开楼盘盘信息汇汇总第一部分分 市场场背景及及经济发发展动态态一、石家家庄简介介石家庄河北北省的省省会，地地处中国国华北平原原，地势势平坦开开阔，全全市总面面积158448平方方公里，总人口口910.5万，其中市市区面积积4566平方公公里，人人口2111.11万，是全省省政治、经济、 文化化的中心心。1、地理理交通华北城市市间的经经济交流流主要依依靠铁路路、公路路运输。石家庄庄市地处处广袤辽辽阔的华华北平原原中南部部，位于于东经111429，北纬纬3804，北靠靠首都北北京和港港口城市市天津，东临渤渤海和华
3、华北油田田，西依依巍巍太太行山脉脉并与全全国煤炭炭基地山山西省毗毗邻，古古称“京京畿之地地”，素素有“南南北通衢衢、燕晋晋咽喉”之称，地理位位置十分分优越。2、科技技教育 石家庄市市科技教教育基础础雄厚，高等院院校集中中，具有有丰富的的智力资资源和雄雄厚的科科研创新新能力。全市共共有市以以上科研研机构884个，各类专专业技术术人员447.334万人人，两院院院士55人。其其中，信信息产业业部第554所、13所所和中国国农业现现代化研研究所等等，在半半导体、卫星通通信、测测控技术术、农业业现代化化技术等等领域代代表着国国家水平平。拥有有河北师师范大学学、河北北科技大大学、河河北经贸贸大学、石家庄
4、庄铁道学学院等十十五所大大专院校校，在校校学生118.66万人。3、国际际合作石家庄市市与美国国得梅茵茵市、日日本的长长野、韩韩国的天天安、英英国的考考比、墨墨西哥克克雷塔罗罗、意大大利的帕帕尔马、加拿大大的萨斯斯卡通等等8个国家家的10个城市结结为友好好城市；与1100多多个国家家和地区区建立了了友好往往来和经经贸关系系。一些些国际知知名公司司，如日日本的富富士通公公司、美美国的休休斯公司司、德国国的赫斯斯特公司司、英国国的汇丰丰银行、意大利利的萨普普拉斯公公司、马马来西亚亚的金狮狮集团等等均在区区内投资资建立了了企业。4、产业业布局石家庄市市工业现现已形成成以医药药、纺织织、化工工、机械械
5、、电子子、建材材、食品品为主体体，布局局较为合合理的综综合性工工业体系系，是全全国重要要的纺织织工业基基地和最最大的医医药工业业基地之之一。此此外，石家庄庄市的重重要产业业还包括括微电子子、光电电子、新新材料、新型建建材、流流通业、房地产产业、旅旅游业。5、经济济基础石家庄220033年GDDP总值值13776.66亿元，同比增增长率112.55%，较较上年增增速提高高2.66个百分分点，增增速高于于全省00.9个个百分点点、高于于全国33.4个个百分点点20003年人人均GDDP达到到255508元元。凭借借紧邻北北京的位位置优势势，占据据华北的的交通枢枢纽之利利，全市市共有国国家级高高新技
6、术术产业开开发区、石家庄庄经济技技术开发发区、其其中高新新区在全全国533家国家家级开发发区处于于10强强行列，经济技技术开发发区的大大规模建建设成果果显著。二、石家家庄市总总体社会会及经济济发展状状况（一）220044年石家家庄1-3季度度经济发发展状况况1、GDDP指标标13季季度全市市GDPP总量达达到111585亿元元，同比比增长11444，继继续保持持着19999年年以来全全市经济济增长的的最高值值。2、固定定资产投投资13季季度，石石家庄市市第一产产业实现现增加值值14999亿亿元，增增长64；全市实实现工业业增加值值50663亿亿元，同同比增长长20，其中中，规模模以上工工业企业
7、业完成增增加值33346亿元元，同比比增长22555；石家庄庄市第二二产业发发展迅猛猛，实现现增加值值5633亿元，增长11922。；第第三产业业实现增增加值44456亿元元，实现现了1113的增速速比去年年同期非非典过后后的增速速提高了了244个百分分点建筑筑业仍然然保持良良性合理理的发展展态势批批；13季度度建筑业业增加值值增长11266，较较上半年年回落002个个百分点点。3、服务务业经济济今年以来来，服务务业经济济指标运运行良好好，邮电电通信业业务飞速速发展，消费市市场进一一步活跃跃，金融融存款稳稳步增长长，服务务业税收收大幅增增加，各各行业经经济均呈呈现较快快增长势势头，其其中批发发
8、和零售售贸易餐餐饮业、金融保保险业增增势显著著，同比比分别增增长1339、1225，交通通运输仓仓储及邮邮电通信信业和其其他服务务业增长长幅度分分别为110、108。（二）220033年石家家庄总体体社会及及经济发发展状况况1、GDDP指标标 20033年石家家庄市的的经济综综合实力力明显增增强，220033年GDDP总值值13776.66亿元，同比增增长率112.55%，较上年年增速提提高2.6个百百分点，增速高高于全省省0.99个百分分点、高高于全国国3.44个百分分点。220033年人均均GDPP达到2555088元；同同比增长长10.6%。第一产产业稳定定增长。第一产产业完成成增加值值
9、1800.5亿亿元，比比上年增增长5.2%,占GDDP的比比重为113.11%。第第二产业业增长较较快。第第二产业业完成增增加值6668.8亿元元，增长长15.5 %，占GGDP的的比重为为48.6%。第三产产业上半半年受“非典”影响较较大，但但下半年年恢复很很快，全全年呈现现了较好好的发展展态势。第三产产业完成成增加值值5277.3亿亿元，增增长111.7%,占GGDP的的比重为为38.3%。2、固定定资产投投资20033年石家家庄固定定资产投投资额5560.2亿元元，比去去年同期期增长336.99%，国有有及其他他经济类类型完成成投资3379.5亿元元，增长长48.6%，增速比比上年提提高
10、388.4个个百分点点。其中中，基本本建设投投资完成成2122.0亿元元，增长长49.6%，更新改改造投资资完成1105.4亿元元，增长长31.7%，房地产产投资增增势迅猛猛，完成成投资额额62.1亿元元，增长长85.8%，增速比比上年提提高677.2个个百分点点。国有有及其他他投资中中第一产产业完成成10.9亿元元，增长长1111.7%,第二二产业完完成1446.88亿元，增长559.00%,第第三产业业完成2221.8亿元元，增长长40.5%，增速均均比上年年有较大大提高。农村个个人投资资完成333.33亿元，比上年年增长22.2%。全市市商品房房销售面面积1116.00万平方方米，销销售
11、收入入 188.5亿亿元，分分别增长长16.0%和和2.22%。3、消费费指数居民消费费需求明明显转旺旺，20003度度全市社社会消费费品零售售总额4456.6亿元元，比上上年度增增长111.0%；人均可可支配收收入77741元元，同期期增长66.9%；人均均消费性性支出660944元，增增长4.7%；城市居居民人均均消费性性支出食食品占主主导，娱娱乐教育育文化用用品支出出比重占占15%，是食食品消费费之后的的第二大大消费。衣着支支出首次次呈负增增长态势势。居住住消费支支出比重重占100%。4、外资资利用程程度20033年新注注册三资资企业993个，比上年年增长336.88%；新新增利用用外资
12、合合同总额额7亿美美元，增增长1992.44%，合合同外资资额3.7亿美美元，增增长1334.22%。实实际利用用外资22.6亿亿美元，增长228.77%,其其中外商商直接投投资2.4亿美美元，增增长344.6%，增速速比上年年提高116.33个百分分点。全全市引进进市外资资金1002亿元元，比上上年增加加31.4亿元元，增长长44.5%。“振兴河北”战略的的提出，世界及及中国对对石家庄庄这个市市场的关关注程度度会越来来越高，外资的的吸引程程度也将将会提高高。5、存贷贷款全市金融融机构存存款余额额19332.33亿元，增长116.55%。城乡乡居民储储蓄存款款余额继继续增加加，年末末城乡居居民
13、储蓄蓄存款余余额10044.5亿元元，比年年初增长长13.5%，其中中农村居居民储蓄蓄存款余余额2990.44亿元，比年初初增长77.2%。金融融部门贷贷款余额额13777.44亿元，比年初初增长77.7%。其中包包含了企企业、项项目和个个人贷款款的增长长，贷款款的方式式正在改改变人们们的生活活观念。6、居民民消费价价格指数数 居民消费费价格总总指数22.3%，居住住价格指指数下降降1.22个百分分点。小结： 各项项经济指指标显示示20003-20004年年内石家家庄市经经济运行行处于良良好状态态。 按国国际经济济组织统统计表明明，当一一个地区区的GDDP经济济增长速速度大于于5%的的时候，当
14、地的的房地产产也就发发展存在在着极为为广阔的的前途。 社会会消费品品零售总总额的高高速增长长表明人人们消费费能力得得到进一一步增长长，房地地产消费费观念进进一步形形成。 政府府各项政政策、措措施在不不断的规规范、促促进地产产市场，为房地地产业的的持续发发展提供供了有效效的支持持。（三）石家庄庄经济发发展政策策产业政策策：石家家庄目前前的产业业政策纺织织工业基基地和最最大的医医药工业业基地为为主，石石家庄市市工业现现已形成成以医药药、纺织织、化工工、机械械、电子子、建材材、食品品为主体体，布局局较为合合理的综综合性工工业体系系。此外外，石家家庄市的的重要产产业还包包括微电电子、光光电子、新材料料
15、、新型型建材、流通业业、房地地产业、旅游业业。金融政策策：未来来石家庄庄的金融融政策将将向个人人消费方方面倾斜斜，丰富富和扩大大消费信信贷种类类，积极极推动住住房消费费信贷、汽车消消费信贷贷为主的的个人消消费信贷贷。利率率的不断断上调，并没有有影响开开发商融融资，对对于贷款款买房的的个人利利率不上上涨，使使人们放放心消费费。房地产政政策：我国第第一部物物业管理理法规物业管管理条例例的实实施；国土资资源部771号令令的实实施；石石家庄已已购公房房可以上上市交易易；石家家庄的房房地产市市场由政政府指导导，统一一规划，五年之之内完成成 “城中村村改造”；石市物物价局和和房产管管理局联联合出台台了石石
16、家庄市市物业服服务收费费管理实实施办法法。人才政策策：“振兴华北”战略提提出，高高新区的的启动，人事部部推出的的人才开开发规划划、政策策扶持、人事制制度改革革等措施施将会吸吸引、提提高石家家庄的外外来人口口增长速速度，人人口的增增长将直直接促进进房地产产市场的的增长。三、石家家庄城市市规划及及城市建建设状况况（一）石石家庄城城市规划划1、城市市发展定定位区域域功能定定位：京京津冀经经济区中中的重要要城市、华北南南部中心心城市。行政政功能定定位：河河北省省省会。产业业定位：以医药药、纺织织为主导导的华北北制造业业基地。交通通功能定定位：全全国重要要的铁路路、公路路交通枢枢纽之一一。商贸贸功能定定
17、位：华华北地区区重要商商埠。城市市文化定定位：燕燕赵文化化与现代代文化交交融的文文明城市市。2、城区区发展方方向20033年，石石家庄市市聘请了了中国城城市规划划设计研研究院、上海同同济大学学和南京京大学三三个单位位对省会会的空间间战略发发展规划划进行研研究，在在这三个个国家顶顶尖级的的规划设设计研究究单位的的方案基基础上，北方设设计院汇汇总编制制了石家家庄市的的空间战战略发展展规划。在这个个空间战战略发展展规划中中，明确确强调今今后石家家庄市的的空间发发展方向向是“西优东东拓南延延北跨中中疏”。“西优”就是西西部主要要是以生生产优化化为主；“东拓”，就是是在高速速公路以以东，在在高薪技技术开
18、发发区和良良村经济济技术区区的基础础上扩展展新城；“南延”就是城城市继续续延续原原来的发发展，向向东南方方向延续续发展；“北跨”，指的的是远期期，跨过过滹沱河河向正定定发展；“中枢”就是讲讲要疏减减城市中中心区的的人口。3、城市市发展目目标（1）立立足冀中中南，借借助京津津，步入入更广泛泛区域合合作的开开放城市市；（2）极极化功能能，产业业特色突突出，竞竞争力强强大的活活力城市市；（3）回回归自然然、山水水相依、绿城交交融的宜宜居城市市；（4）延延古续今今，燕赵赵文化与与现代文文化交相相辉映的的文明城城市。4、城市市发展战战略（1）“1+4”市区发发展新体体系石家庄城城市未来来将构建建以石家家
19、庄主城城区(含含高新技技术产业业开发区区东区)为核心心，以正正定、鹿鹿泉、栾栾城、藁藁城四个个组团为为重点，以东西西、南北北向的高高速公路路和铁路路为纽带带的“1+44”市区发发展新体体系。（2）打打造“双核”中心城城市主城城区由中中心城区区和新城城区(石石家庄高高新技术术产业开开发区东东区、良良村经济济技术开开发区和和石化区区)组成成。（3）整整合旧城城区现有有资源发挥老城城区优势势，继续续强化市市级商业业，文化化、体育育、行政政等中心心建设，完善中中心功能能。打造造主城区区园林城城市空间间结构，培植中中心城市市形象。（4）打打造新型型城市以产产业建设设为先导导，全面面整合高高新技术术产业开
20、开发区东东区、良良村经济济技术开开发区、石油化化工区，规划建建设百万万人口的的以新经经济为中中心的石石家庄现现代化新新城区。全面整整合现有有园区，合理组组织新区区功能。建立南南北轴向向中心，导引新新城区发发展。（二）石石家庄城城市建设设状况1、侧重重城中村村改造工工程石家庄市市二环路路以内445个城城中村占占地约111.22平方公公里，建建筑面积积约6336万平平方米，居住着着4.777万户户14.93万万人。220022年初石石家庄市市正式启启动城中中村改造造工程，预计到到年把把城市规规划建设设用地范范围内的的村庄基基本改造造完毕。到20004年110月石石家庄已已完成城城中村改改造投资资近
21、四亿亿元。部部分启动动改造早早的城中中村，目目前基本本处于建建设、拆拆迁阶段段。二环环路内445个城城中村开开工建设设的达228个，拆迁腾腾地1660.118公顷顷，完成成拆迁面面积988.455万平方方米，竣竣工866.422万平方方米。正正在拆迁迁建设的的有休门门、东三三教、姚姚栗村、谈固、方北、城角庄庄等144个村。2、新行行政区（裕华区区）的成成立裕华区是是经国务务院批准准于20001年年3月221日成成立的行行政区。裕华区区，位于于石家庄庄市区东东南部，是省会会城市总总体规划划未来发发展的主主导方向向和重点点区域，面积110145平平方公里里，人口口40万万，辖99个镇、街道办办事处
22、。新设立的的裕华区区土地资资源丰富富，拥有有近7万万亩土地地可供项项目开发发和建设设，是全全市的投投资热点点区域。裕华区区功能定定位鲜明明，发展展思路清清晰。今今后510年年建设以以“四区一一城”(高科科技工业业园区、高效生生态农业业园区、现代商商贸服务务区、现现代化居居住区和和大学城城)为标标志的“商贸会会展发达达、科技技教育领领先、体体闲娱乐乐高雅、绿色社社区怡人人”的生态态产业区区、现代代商业区区、科技技文化区区、绿色色居住区区和休闲闲娱乐区区，使新新区成为为能够充充分展现现石家庄庄现代化化大都市市风貌的的标志性性区域。3、大型型的城市市改造与与建设相相对集中中在石家家庄的东东南部200
23、00年至220044年石家家庄市相相继完成成了城市市重要干干道中山山路、体体育大街街、槐南南路、吴吴家庄立立交桥、仓丰路路立交桥桥、石纺纺路立交交桥的改改造与建建设；完完成了民民心河、人民广广场、绿绿荫广场场、明珠珠公园、世纪公公园、欧欧韵公园园等市容容建设项项目。近期大型型的城市市改造与与建设相相对集中中在石家家庄的东东南部，顺应了了石家庄庄东南部部为主要要城市发发展方向向的规划划。4、城市市环保缺乏地表表水资源源的石家家庄，常常年靠超超量开采采地下水水维持城城市发展展，以至至地下水水漏斗逐逐年扩大大。水资资源的匮匮乏，造造成了生生态环境境的连锁锁恶化。滹沱河河常年年年断流，河床裸裸露，黄黄
24、沙漫漫漫，成为为尘土飞飞扬的策策源地；严重干干旱，环环境恶化化引发的的“热岛效效应”，把石石家庄推推进了全全国夏季季气温最最高的“火炉城城”；市区区和近郊郊的几条条排水明明渠，污污水横流流。市政政府聘请请专家经经过了反反复论证证，投巨巨款引水水入市民心心河，民民心河环环绕石家家庄市城城区，净净化空气气，改善善环境。今年7月月13日日，国家家环保总总局公布布了220033年国家家环境保保护重点点城市环环境管理理综合整整治年度度报告，石家家庄是惟惟一一家家列入大大气污染染严重城城市后110名的的省会城城市。面面对来自自社会各各方面的的巨大压压力，石石家庄市市市委、市政府府把环境境保护的的弦绷得得更
25、紧。7月223日，石家庄庄市市长长臧胜业业率有关关负责同同志到市市环保局局现场调调查指导导，研究究确定了了推广使使用优质质低硫煤煤、十大大污染企企业限期期治理、继续拆拆除燃煤煤锅炉、强化建建筑施工工扬尘管管理等77条治理理措施。截至110月115日，省会市市区综合合达标天天数(即即二级和和好于二二级以上上好天气气)在全全国477个重点点城市中中，位列列第377位。在在这2330天中中，一级级天气达达到166天，比比去年增增加了115天；空气中中三项主主要污染染物可吸吸入颗粒粒物、二二氧化硫硫和二氧氧化氮平平均浓度度同比分分别下降降了233.8%、400.1%和166.6%。由于于距离年年底还有
26、有77天天的时间间，有关关方面估估计，到到年底，省会市市区二级级天气有有望突破破2500天。据据了解，自20001年年起，石石家庄市市区二级级以上好好天气分分别为：95天天，1881天，2111天，今今年任务务目标是是2300天。第二部分分 石家家庄房地地产市场场总体分析析一、20004年年石家庄庄房地产产概况1、 近近千万平平方米的的省直已已购公房房上市交交易工作作已全面面启动。来自省省直房改改办的消消息表明明，河河北省省省直已购购公有住住房上市市交易管管理暂行行办法（以下简简称办办法）已于近近日公布布。办办法规规定，省省直已购购公房上上市后，该家庭庭不得再再按房改改价购买买公有住住房或经经
27、济适用用住房。在省城城，房源源总量近近千万平平方米的的省直已已购公房房上市交交易工作作已全面面启动。办法法规定定，对于于省直已已购公房房的上市市实行交交易备案案制度。已购公公房上市市交易政政策改变变，随之之为久已已缺少活活力的二二手房市市场带来来了新的的气息。2、石市市物价局局和房产产管理局局联合出出台了石家庄庄市物业业服务收收费管理理实施办办法，该办法法自7月月1日起起实施。办法法规定定，物业业服务收收费将实实行统一一政策，分级管管理。这一办办法，使使消费者者在物业业收费、服务内内容、服服务等级级等方面面都可有有章可循循，保护护自己的的利益不不受侵犯犯。3、石家家庄房地地产市场场新开盘盘多个
28、别别墅项目目，反响响效果不不错，堪堪称“20004石家家庄别墅墅年”。但是是，房地地产别墅墅市场还还是几家家欢喜几几家愁，7月上上市的纳纳帕溪谷谷一期TTOWNNHOUUSE 11336套销销售一空空，而天天山集团团推出的的水榭花花都二期期36套套TOWWNHOOUSEE却是无无人问津津。 4、据专专家分析析指出，在顺驰驰集团以以5.997亿元元的天价价拍得石石家庄0009号号地之后后，石家家庄的土土地价格格一路上上扬，加加大了建建筑成本本，随之之商品房房价格也也是不断断上涨，近一两两年不会会有太大大的变化化。5、18月统统计情况况：据石石家庄市市房地产产交易市市场管理理中心统统计分析析， 1
29、18月月交易面面积977.8万万平方米米，成交交额255.077亿，去去年同期期交易面面积为774.44万平方方米，成成交额119亿，分别增增长311.5和311.9；存量量房交易易，增幅幅较大，188月交易易面积1103万万平方米米，交易易额100.4亿亿，分别别增长557和和52.8。今年118月月我市商商品房平平均价格格25662.44元平平方米，比去年年（24400.8元平方米米）同期期增长1161.6元平方米米，增幅幅为6.7。其中商商品住宅宅均价222966.0元元平方方米，同同比增长长（22206.6元平方米米）899.4元元平方方米，增增幅为44.055。6、火爆爆的7月月房地
30、产产市场。今年多多个项目目都选择择了在77月开盘盘，其中中以国际际城和纳纳帕溪谷谷最为抢抢眼，两两个项目目都依托托自己的的优势，都在短短时间内内形成了了快速销销售。在在本地明明星楼盘盘强势高高调的同同时，其其他各个个项目都都保持了了自己的的个性。自由港港，小户户型，主主打投资资和低首首付、低低月供概概念，燕燕都金地城城主打入入住和生生活氛围围，花样样年华则则向人们们展示了了一幅美美好的缤缤纷的生生活画卷卷。7月月石家庄庄的广告告有很重重的北京京风格，以“东方新新世界”这个商商业地产产项目为为代表，恢弘大大气的视视觉效果果，出位位震撼的的语言运运用，表表示石家家庄的地地产正在在逐步融融入等多多样
31、的元元素，尝尝试借鉴鉴更多的的先进经经验7、100月石家家庄市秋秋季住交交会，地地产大阅阅兵。110月44-7日日，在石石家庄市市省博物物馆广场场举办了了石家庄庄市秋季季住交会会。顺驰驰、卓达达、天山山等近220家参参展企业业上演了了一场品品牌、形形象大战战。顺驰驰集团借借助现场场设置的的顺驰集集团、顺顺驰置业业、顺驰驰蓝郡三三大展台台，对顺顺驰的企企业和品品牌形象象进行整整体宣传传。卓达达的“星星辰一号号”、“太阳城城”和“山水园园林”分分别以商商业、住住宅、别别墅等形形式参加加房展。“天山山水榭花花都”在在促销手手段上别别出心裁裁，虽然然没有设设立展位位，但他他们搬来来袋鼠模模型游走走会场
32、吸吸引市民民的眼球球。销售售形势看看好的“香榭里里”没有有任何促促销的意意思，他他们以房房展会为为契机，突出展展现品牌牌形象。在本届届房展会会上，还还有多家家二手房房置业中中介公司司和装饰饰装修公公司也来来参展。天昊房房产、顺顺驰置业业的现场场售房吸吸引了众众多市民民。业之之峰、东东易日盛盛等多家家装饰装装修公司司的现场场洽谈也也吸引了了不少客客户。8、100月288日，第二届届中国石家庄庄国际健健康节全全面启动动，七个个项目被被评为“健康家家园”。中国石家庄庄国际投投资贸易易洽谈会会暨第二二届中国国石家家庄国际际健康节节全面启启动。大大会包括括投资项项目洽谈谈、商贸贸展览与与交易、旅游展展览
33、与推推介和健健康节活活动四个个方面的的内容。“一特三三健”健健康产业业推介周周将从110月228日到到11月月4日在在省会文文化广场场进行。内容包包括特色色医疗、健康食食品、健健身器材材、健康康家园四四类宣传传展览推推介。平平安万河园、卓达太太阳城、天山水水榭花都都、珠峰峰国际花花园等七七个项目目被评为为“健康家家园”。9、100月122月，中国住住交会（河北区区）评选选活动开开始，活活动持续续到122月。经经过中国国住交会会（河北北区）组组委会和和中国住住交会（河北区区）三名名评选专专家委员员会的紧紧张工作作，结合合读者的的投票结结果，在在诸多参参评单位位中评选选出“20004年中中国住交交
34、会河北地地产英雄雄榜”，共产产生“精品楼楼盘、最最佳别墅墅、最佳佳商业地地产、明明星企业业、风云云人物、最佳地地产中介介机构、最佳营营销策划划机构”七个奖奖项。精精品楼盘盘：卓达达星辰花花园、滨滨海城、顺驰蓝郡、联邦名名都、平平安万河园园、珠峰峰国际花花园；最最佳别墅墅：纳帕帕溪谷；最佳商商业地产产：新休休门燕赵财财富中心心、卓达达星辰商商业广场场；明星星企业：卓达集集团、河河北天山山实业集集团房地地产开发发有限公公司、石石家庄市市爱地房房地产开开发有限限公司；风云人人物：卓卓达集团团总裁杨杨卓舒、河北天天山实业业集团总总裁吴振振山、河河北滨江江置业有有限公司司汤英松松；最佳佳地产中中介机构构
35、：河北北顺驰房房地产经经纪有限限公司；最佳营营销策划划机构：海那恒恒企划顾顾问有限限公司、石家庄庄新风格格视觉营营销顾问问公司。本次荣荣获殊荣荣的楼盘盘和企业业代表着着河北的的最高水水平，同同全国各各地入围围项目一一起，共共同展示示20004年中中国房地地产发展展的最终终成果和和整体形形象。10、220044年省会会房地产产市场的的基本走走势分析析：第一，商品住住宅需求求逐渐增增大；第二，住房供供应趋弱弱；第三，房地产产价格会会继续稳稳步上升升；第四，新建商商品住房房以二室室、三室室面积在在701300平方米米之间的的住房为为主要销销售户型型。二、石家家庄房地地产总体体市场态势势分析1、总体体
36、投资石家庄市市房地产产投资从从19999年到到20003年连连续逐年年增加，尤其是是20003年石石家庄市市房地产产投资增增势非常常迅猛，20003年全全年完成成投资额额62.1亿元元，增长长85.8%，增速比比上年提提高677.2个个百分点点，占当当年固定定资产投投资的111%。2、供应应量石家庄房房地产市市场供应应量与销销售量相相对持平平，甚至至略有不不足，如如，20002年年全年的的住宅总总供给量量达到883.773万，需求求量则在在99.95万万，说说明市场场已在逐逐步消化化质素较较低的部部分存量量房，而而在住宅宅施工面面积中，别墅施施工面积积相对较较小，别别墅产品品相对供供应不足足，
37、市场场供应仍仍以市区区普通住住宅为主主。3、销售售量房地产销销售面积积和销售售收入持持续高速速增长，以20001年年和20002年年的情况况最为明明显，220033年的数数据表明明，市场场的需求求对于产产品、配配套平庸庸的项目目已经趋趋于理性性，同时时将市场场空白点点表露清清晰。以以上表格格可以看看出市场场对商品品房的需需求是比比较旺盛盛的，甚甚至出现现了需求求量大于于供应量量的情况况。4、销售售收入房地产销销售收入入在稳定定增长，但涨幅幅不大，以20003年年的情况况最为显显著，220033年的数数据表明明，销售售面积增增加了116.005万平平方米，而销售售收入仅仅增加00.4亿亿元。5、
38、价格格分析石家庄近近年来的的房地产产销售价价格呈现现逐年稳稳步上升升的态势势，在经经过20001年年和20002年年的高速速增长期期后，220033年的增增长趋于于缓和。20003年的的增长比比率的下下降，表表明市场场正处于于一个蓄蓄势阶段段，也表表明了不不规范的的销售行行为已经经逐渐的的被市场场所放弃弃，但现现在仍然然是市场场上的普普遍现象象，意味味着巨大大的市场场空间。据相关关资料显显示，石石家庄220033年的平平均房价价为20000元元/，低于同同期全国国大中城城市平均均房价222000元/，作为为省会城城市，这这种现象象在全国国较少见见，随着着城市人人口的逐逐步增长长，可开开发土地地
39、的不断断下降，预示着着石家庄庄市房地地产市场场的价格格有巨大大的上升升空间。 三、石家家庄市场场客户整整体特征征为了对石石家庄住住宅市场场消费者者的特征征有整体体把握和和了解，因地域域性限制制，我们们运用多多种方法法和形式式，梳理理出以下下特征：1、消费费者现住住房所有有权多半半属自己己所有目前石家家庄已有有71的家庭庭自购房房，其中中购房改改房的家家庭占998.33，购购商品房房的占11.7。2、现住住房面积积在400-600平米最最多消费者现现在所住住房子的的面积在在40-60平平方米的的最多，占433.3%，20-440平方方米的占占34.1%，60-80平平方米的的占9.3%等等。3、
40、住房房建筑面面积在880至1100平平方米的的二室二二厅房受受青睐据调查显显示，建建筑面积积在800至1000平方方米的住住房最受受欢迎。其次1100平平方米以以上和60至至80平平方米的的住房也也拥有一一定的喜喜爱度。按年龄龄分析，30至至40岁岁家庭打打算购买买住房面积积在800至1000平方方米的居居多。4、住宅宅建筑式式样两居居室居多多石家庄市市目前家家庭单元元配套式式住房率率达到884.11，其其中以二二居室所所占比重重最大为522.5；其次次为三居居室，占占21.8；一居室室7.55；四四居室11.9。配套套设施不不完善的的普通楼楼房和平平房分别别为3.0和112.99。5、 消费
41、者最最希望的的户型二二室二厅厅 户型选择择上，石石家庄人人青睐二二室二厅厅的占331.66，其其次为三三室一厅厅和三室室二厅分分别为225.55和223.55。6、市民民对住宅宅面积不不满意的的居多目前石家家庄市居居民家庭庭户均建建筑面积积近600多平方方米，而而且多是是过去一一间半和和二间半半的老户户型。对对现有住住房有99成的消消费者不不甚满意意。其中中对住房房面积不不满意的的居多，占399.2。其次次对房屋屋结构、质量、环境等等不满意意的分别别占133.4、122.4和100.3。7、 扩大居住住面积是是买房的的首选增加住房房面积、改善居居住环境境已成当当今城市市家庭的的迫切需需求。有有
42、近1/3的家家庭计划划一年内内买房（19.8家家庭打算算购买现现有公房房）。在在有意购购商品房房的家庭庭中，335.77的家家庭想扩扩大居住住面积，27.6的的家庭则则希望购购买户型型结构更更好的房房子。8、消费费者购房房时首先先考虑的的是价格格、环境境房价价和环境境二者密密切相关关，地段段好、环环境好则则房价高高，看重重价格和和环境的的人占330左左右。购购房考虑虑因素重重点不一一，300岁以下下年轻人人重环境境的居多多，占337.88；331岁至至40岁和441岁至至50岁岁年龄的的人较看看重价格格，分别别占322和441；50岁岁以上老老年人最最看重户户型结构构，占335.77。9、一套
43、套商品房房10万元元左右是是普通工工薪家庭庭期望的的房价就石家庄庄市目前前的居民民家庭户户均收入入1.99万元的的水平与与合理的的房价收收入比（一般房房价为家家庭年收收入3至至6倍时时较为合合适）看看，100万元左左右一套套房子是是普通工工薪家庭庭期望的的价位。10、购购房资金金选择银银行贷款款的家庭庭有4成成多在家家庭购房房资金来来源上，有422.9的家庭庭选择银银行贷款款。其中中，300至400岁的人人居多，占466.7。这部部分家庭庭储蓄尚尚不充裕裕，但观观念超前前，乐于于接受贷贷款消费费这一新新生事物物。由于于受到收收入等因因素的限限制，可可接受每每月还款款额在1100元元以下的的居多
44、，占911.8。小结：l 居民现住住房所有有权多为为个人所所有； l 现住房面面积以440-660平米米的两房房为主；在将来来的购房房中有331.66%人选选择二房房，经济济的面积积更贴和和市场需需求；l 房屋环境境、价格格、户型型结构是是购房考考虑的主主要因素素；l 10万元元是普通通大众能能够支付付的最高高房价；选银行行贷款的的家庭所所占比例例大。第三部分分 石家庄庄市房地地产市场场板块及及典型个个案分析析一、石家家庄市房房地产市市场板块块分析目前的石石家庄房房地产市市场被划划分为66大版块块：中心心区版块块、东部版块块、南部版块块、西部部版块、北部版块块和开发发区版块块。从城市发发展来看
45、看，沿着着城市发发展的方方向，开开发区、东部两大大版块发发展速度度较块，新增供供应产品品素质较较高，市市场形象象逐步提提升，拉拉动了区区域房价价的上扬扬；中心心区域及及北部区域域发展保保持平稳稳态势，中心区区域目前前住宅供供应量不不大，多多以商服服物业为为主，而而北部版块块经过几几年的开开发，已已逐步得得到石家家庄人的的认可，形成了了一定的的居住氛氛围，区区域市场场日益成成熟。而而相对西西部版块块，多以以经济适适用房供供应为主主，棚户户区较多多，市场场形象较较差。随随着众多多开发商商的进入入，区域域市场潜潜力将逐逐步体现现，区域域房价具具有较大大的上升升空间。从图表来来看，中中心版块块价最高高，为33200元/平方米米，北部部版块价价格因供供应量增增多为220000元/平平方米左左右的产产品，将将价格拉拉低，开开发区版版块均价价超过东东南部版块成成为均价价第二的版块块。（一） 中心版块块20033年中心心区住宅宅项目新新增供应应量较少少，主要要项目国国际自由由港、时时代方舟舟等为中中小规模模，市场场表现一一般。写写字间和和商业项项目较为为集中，20004年新新增供应应为：福福郡、君君创商务