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1、*第第 1 1 章章 总总 论论1.11.1 项目背景XX 县望远镇是 XX 县域次中心城镇，镇区建成区现状面积 887.4 公顷，其中镇区中心区建成区面积 310.1 公顷，居住人口 1.65 万人，是以商贸流通为辅的工商贸型中心城镇。新规划区范围：北起银川城市南环高速公路，南至永清沟，西起良田渠，东到石中高速公路，总用地面积 32.1 平方公里。位于银川市南部,总面积 1207 平方千米，其中耕地2.53 万公顷。属银川市。辖 3 镇、7 乡，6 个居民委员会和 75 个村民委员会。当地人苦苦追求的目标是山清水秀，通畅透绿，打造一个最适宜投资、最适宜居住的山水园林城市，构筑一道绿色的生态屏
2、障，实现绿色梦想，使其成为宁夏一颗璀璨的绿色明珠，是他们矢志不渝的绿色理念。1.21.2 项目名称农家乐休闲中心1.31.3 投资单位概况私营企业，资产 500 万1.41.4 项目提出的理由当地人们生活生活水平快速提高，物质方面已不在所追求的目标，更在乎的是高层次的追求，但环境因发展受到很大的破坏，无法满足人们的愿望，建立这样的项目，一方面可以满足人们的追求，另一方，可以改善当地环境。第第 2 2 章章 项目概况项目概况2.12.1 拟建地点XX 望远镇，靠近 109 国道，距离银川市 20 公里2.22.2 建设内容及人员配置建设内容：建设休闲、娱乐、住宿为一体的农村风情休闲中心，内有别墅
3、、垂钓中心、游泳池、养殖场、民族风情俱乐部等，员工配置40 人。2.32.3 项目进度及总投资本项目计划于 2010 年 1 月开始，2010 年 12 月完成，预计建设工期 12 个月，经营期为14 年，共计 15 年，总投资 316.75 万元.第第 3 3 章：农家乐市场分析与需求预测章：农家乐市场分析与需求预测3.13.1 农家乐市场分析农家乐市场分析宁夏市场分析2007 年，全区消费品零售总额达到233.3 亿元，反映了人们消费能力的大幅提高。消费的趋势正从“穿”向“用”升级。全区各地，不管是在农村还是在城市，人们已经不仅仅追求“吃饱穿暖”，努力提高生活质量成了很多人的目标。对于农村
4、风情休闲的是需求是不断增强。2009 预计全年消费品零售总额为 328 亿元，增幅在 15%左右，比年初预计的 13%提高 2 个百分点。可以推断农村风情市场的需求更旺盛，并成逐年上升趋势。项目地市场分析望远镇地处宁夏河套平原中部，气候、水资源条件得天独厚，沟渠纵横、条田整齐、林带成网，他是 XX 县辖镇，位于县境北部，距县府20 公里，人口1.6 万，距离银川市 20 公里，道路畅通，通讯快捷、拥有完备的基础设施，政府提供“一个窗口、一条龙、一站式、全方位”高效的真诚服务。该县经济稳步增长，城乡居民收入增长较快，居民消费能力增强。同时随着工资改革的深入，当地城乡居民人均收入大幅增加。2008
5、 年居民可支配收入达 12326 元，同比增长 23.1%。该县农民人均纯收入达4744 元，同比增长13.2%。人苦苦追求的目标是山清水秀，通畅透绿，打造一个最适宜投资、最适宜居住的山水园林城市，构筑一道绿色的生态屏障，实现绿色梦想，使其成为宁夏一颗璀璨的绿色明珠。据此分，市/*场需求繁荣，同时利于项目的消费需求保证。3.23.2 项目地休闲市场需求预测项目地休闲市场需求预测.项目地市场容量和潜在的市场需求从上面所述，我们综合可以判断项目地的市场容量会逐年上升，市场的需求潜力大，利于休闲中心的长期经营发展。.项目地市场带来新的发展机遇项目地政府规划目标：镇域 2010 年工农业总产值达到 4
6、2 亿元（年均递增 20），2020年达到 110 亿元（年均递增 10）；地方财政收入：近期以年均 10，远期以 8递增，2010年达到 2000 万元，2020 年预计达到 5000 万元；农民人均纯收入：2010 年达到 6000 元，2020年达到 10000 元；镇域总人口：近期（2010 年）6 万人，远期（2020 年）10 万人.第第 4 4 章：投资估算与资金筹措章：投资估算与资金筹措4.14.1 投资估算投资估算投资估算的编制范围建设投资：固定资产投资275 万；预备费为固定资产投资的5%；建设期利息3 万及流动资金 25 万;土地租金:18000 元/年，租期 30 年.
7、投资估算编制依据同类项目及项目建设相关项市场价格4.24.2 资金筹措与运用（详见表资金筹措与运用（详见表 1 1）资金需求 316.5 万元，其中自筹60%，银行贷款 40%（120 万）贷款期 5 年，为固定资产长期贷款，第六年开始还贷,等额还本付息.第第 5 5 章：财务评价章：财务评价5.15.1 营业收入和税金（详见附表营业收入和税金（详见附表 2 2、表、表 4 4）旺季的 5 月-10 月预计收入总额为 180 万，淡季的 11-来年的 4 月预计收入总额为 120，年平均收入为 300 万5.25.2 折旧前营业成本费用预测（详见附表3）（1）固定员工 40 人，人均工资 15
8、00 元/月元，年工资共计 72 万（2）水电费：2 万元/月，菜、肉、酒水等原料：4 万/月，（3）维修费：0.5 万元/年（4）土地租金 18000 元/年年总成本 171.3 万元178.72 万元5.35.3 损益估算（详见附表损益估算（详见附表 4 4、表、表 6 6、表、表 7 7）5.45.4 财务评价的基本结论财务评价的基本结论1.1.基本结论该项目税前投资回收期为 3.4 年，税后投资回收期为 4 年，不包括建设期则分别为 2.4年和 3 年，与经营期 14 年比较，仅其 1/4。税前财务内部收益率为 42.75%，税后财务内部收益率为 34.95%，自有现金流量表中 FII
9、R 高达 48.17%，大于基本基准收益率 10%。现金流趋势图如下：2.2.建议综合上述，该项目盈利高，偿债能力很强，项目可行，值得投资。第第 6 6 章：环境和社会评价章：环境和社会评价6.16.1 环境效益环境效益休闲中心是建立自然生态系统，以自然景观为主体，触合区域人文、社会景观，人们通过与自然的交往，达到了解自然，回归自然的目的。游玩在这里的人们可享受到自然生态所带来的好处，做到人与自然，和谐相处。/*6.26.2 社会效益社会效益（1）可以解决就业问题，另外季节性临时性工作还解决数十人。（2）带动了周围旅游景点的旅游发展。（3）社会上会造成重大影响，提高休闲的品位第第 7 7 章：
10、结论与建议及项目相关附件章：结论与建议及项目相关附件7.17.1 结论与建议结论与建议本项目的可行性，可以从两方面判断，一基础设施具备的程度；二是市场测算和发展前途。据前面论述，开发这一项目是可行的，并且发展前途很好，潜力很大。投资方面，已制定详细的计划，并规划好的资金的来源和筹资渠道，同时还在税收、土地使用等方面有优惠政策。综合各方面，项目可行。7.27.2 项目相关附件项目相关附件表表 1 1投投 资资 总总 额额 与与 资资 金金 筹筹 措措 表表单位：万元单位：万元项目序号年份建设期1291.75288.753291.75171.75120120经每月5-10122.12.22.3营业
11、收入税金及附加营业税（5%）城建税（7%）教育费附加（3%）0.045项目/经 营 期合2-15252525营期年份11-4201.110.070.032-1530016.5151.050.45期316.75288.75325316.75196.75120120计11.11.21.322.12.2总投资建设投资建设期利息流动资金资金筹措自有资金其中：用于流动资金借款建设投资借款项 目年份表表2 2营营业业收收入入和和税税金金及及附附加加估估算算表表单单 位位：万万 元元序号301.651.50.105表表 3 3总总成成本本估估算算表表单单 位：万位：万 元元序号经营*年份11.11.21.3
12、3455.15.2经营成本土地租金员工工资水电维修费等折旧费利息支出总成本固定成本变动成本项目序号年份2151.81.8727819.86.15177.7533.751443151.81.8727819.86.46178.0634.061444151.81.8727819.86.78178.3834.381445151.81.8727819.87.12178.7234.721446151.81.8727819.87.48179.0835.081447-15151.81.8727819.80171.627.6144表表 4 4利利润润表表单位：万元单位：万元经2300177.7516.5105.
13、7526.4479.3179.3179.313300178.0616.5105.4426.3679.0879.08158.394300178.3816.5105.1226.2878.8478.84237.23营5300178.7216.5104.7826.2078.5878.58315.81期6300179.0816.5104.4226.1178.3178.3111.75245.18137.197-15300171.616.5111.927.9883.9283.9212.5971.3312345677.17.27.3营业收入总成本税金及附加利润总额所得税（25%）净利润可供分配利润盈余公积（1
14、5%）应付利润未分配利润表表 5 5借借 款款 还还 本本 付付 息息 计计 算算 表表单位：万元单位：万元/*序项目号年份借款还本付息年初借款本息累积本年借款本年计息(利率：5%)本年还本还本资金来源利润折旧费建设期112312032129.151236.1599.1179.3119.83经营4142.39135.616.78257.03237.2319.8期5149.51142.397.12335.61315.8119.86149.517.48156.99413.92394.1219.811.11.21.31.422.12.2135.61129.156.45178.19158.3919.8
15、借款偿还期=-2.6 年表表 6 6现现 金金 流流 量量 表表（全部投资）（全部投资）单位：万元单位：万元序号年份11.11.21.322.12.22.32.42.53项目建设期1288.75288.752300300219.7425151.816.526.443300300194.66151.816.526.36105.34经4300300营5300300期63003007-1430030015339.5930014.5925现金流入营业收入残值收入回收流动资金现金流出建设投资流动资金经营成本税金及附加所得税净现金流量（1-2）194.58194.5194.41196.28196.2815
16、1.816.526.28151.816.526.20151.816.526.11151.816.527.98151.816.527.98-288.7580.26105.42105.5105.59103.72143.31/*345累计净现金流量税前净现金流量税前累计净现金流量-288.75-208.49-103.1552.27-288.75106.7131.7131.781.35131.7171.29131.7131.7-288.75-182.05-50.35计算指标：税前税前税后税后1 财务内部收益率：42.75%34.95%2 财 务 净 现 值：608.31426.743 投 资 回 收
17、期：3.44表表 7 7现现 金金 流流 量量 表表（自有资金）（自有资金）单位：万元单位：万元序号11.11.21.31.422.12.22.32.42.52.63项目年份现金流入营业收入残值收入回收流动资金其他现金流出自由资金借款本金偿还借款利息支付经营成本税金及附加所得税净现金流量171.75171.75-171.75建设期123003003300300经4300300营5300300期63003007-1430030015339.9530014.5925225.89201.12201.36201.62324.88196.28196.28256.15151.816.526.4474.116.46151.816.526.3698.886.78151.816.526.2898.647.12151.816.526.2098.381237.48151.816.526.11151.816.527.98151.816.527.98-24.89103.72143.31财务指标：税后：财务内部收益率=48.17%财务净现值（i=10%）=440.46/