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1、上海住宅小区开发前期筹划及投资咨询粗探上海住宅小区开发前期筹划及投资咨询粗探住宅小区的开发一般分为前期筹划、投资咨询、规划设计、工程施工、物业办理等几个阶段。前期筹划、投资咨询的内容一般包罗 拟建楼盘价格售价，房型定位及占比方案，购房户购置力阐发，开发方案的筹划，住宅建设尺度，建筑造型，泊车方式及泊车位数量，开发成本估算及盈利性阐发等。前期筹划、投资咨询的牵涉面广，专业性强，开发商依靠自身的力量往往无力完成，而委托拥有大量信息数据的房地产咨询机构完成。现针对一案例，欲对上海住宅小区开发的前期筹划、投资咨询作粗浅的探讨。某房地产开发商已获得位于上海市五级地段的一住宅建设地块，该地块占地面积210
2、00M，地块周围教育、医疗、娱乐、购物等配套设施齐备，高架、公交、地铁在建等交通设施完备，目前，开发商已与当局地盘办理部分签订地盘出让协议，地盘出让协议中规定地盘出让年限为 70 年，用途为住宅，规划容积率为2.5，出让金为3675 万元。别的开发商已与某一拆迁单元签订了地块动拆迁协议，其地块动迁费用包罗 支付被动迁单元和居民直接费用、清理场地费用、动迁工作劳务费用等合计为200 万元/亩，该开发商在委托设计单元进行规划设计之前，在目前只有地盘出让协议和动拆迁协议两份底子资料的根底上，欲委托咨询机构进行住宅小区开发前期筹划、开发成本估算及盈利性阐发。一、住宅小区开发前期筹划1 1、楼盘价格定位
3、、楼盘价格定位按照 咨询人员市场查询拜访，待建地块附近已建或在建住宅楼盘的价格分布范围从最低的 3980 元/M 至最高的 9980 元/M，购房户有较大的选择空间，大都楼盘价位集中在中价范围。具体查询拜访成果见下表：价格范围价格范围39804980 元/M249805980 元/M259806980 元/M269809980 元/M2楼盘家数楼盘家数25121建筑形式建筑形式高层高层、小高层小高层、中高层小高层222从上表可以看到，附近已建和在建竞争楼盘的均价大都分布在 49806980 元/M2。颠末综合阐发，拟定待建住宅小区购房户以上海当地工薪阶层中等偏上收入家庭为主，以经济能力较弱群体
4、和高收入白领阶层为辅，按照 自身楼盘的特点，拟定楼盘住宅商品房发卖均价在6180 元/M2。在发卖运作时，可按照 市场的供求关系，在已制定的发卖价格根底上，进行适当的调整。2 2、房型定位及占比方案、房型定位及占比方案近年上海住宅市场新开发楼盘户型面积偏大的情况比较遍及，按照 上海市房地产交易中心和上海市统计局联合发布的2002 年上海市房地产市场商品房预售布局阐发数据，2002 年房地产市场商品房户型面积70M 以下的仅占 2.2%，房型面积 70100M2 的占 16.3%，户型面积100150M 占53.9%，户型面积在150M 以上的占27.7%，由于户型面积在100M 以上的占81.
5、6%，户型面积明显偏大，使许多工薪阶层家庭望房兴叹。实际上，目前上海住宅市场最为抢手的户型是中斗室型，它不是指传统意义上的50M 摆布户型，而是指二房一厅面积在85M 摆布，222222二房二厅面积在 100M 摆布的户型，这种户型实用性强，总价适中，物业办理费也不高，对工薪阶层具有极大的吸引力，经综合阐发比照，拟建住宅小区开发工程的房型、建筑面积和占比定位如下:房型房型一房一厅一一房一厅一卫卫建筑面积占比70M25%二房二厅一二房二厅一卫卫85M235%初次购房的工薪阶层二房二厅一二房二厅一卫卫100M235%初次购房的经济能力较强的工薪阶层三房二厅二三房二厅二卫卫130M215%当局及企事
6、业单元中层以上办理干部，二四房二厅二四房二厅二卫卫160M210%外企高新技术企业、金融证券信息界白2发卖目标客户欲与年轻人分开居住的老年人代以上家庭领，外地来沪经商人员3 3、购房户购置力阐发、购房户购置力阐发按照 上述建筑面积定位与发卖价格，主力房型二房一厅一卫和二房二厅一卫每套房屋发卖均价为：52.5 万元61.8 万元。一般情况下购房者首付30%，即 15.75 万元18.5 万元摆布，余款向银行按揭分 20 年偿还，以 61.8 万元二房二厅一卫房型为例，首付18.5 万元，余款 43.3 万元分 20 年偿还，目前商业贷款月利率为 0.42%，每万元每月还本付息额为66.21647
7、元，每月还款额经计算为2867 元，对于中等偏上收入家庭购房户应该有还款能力。别的，如果购房户能够得到局部公积金贷款，由于公积金贷款利率比商业贷款利率低，那么每月还款额将有所下降，购佃农户还款能力更能得到包管。4 4、开发方案筹划及参考经济指标确实定、开发方案筹划及参考经济指标确实定开发方案：社会经济的开展和人民生活程度的提高，对住宅小区居住环境提出了更高的要求，促使住宅建筑形态向舒适和实用标的目的开展，传统的多层+高层建筑模式已不克不及满足地盘紧张的大城市的需求，而另一种折衷方式小高层板式布局住宅713 层，因与多层住宅比拟具有节约地盘资源的优势，与高层住宅比拟具有良好的通风、采光优势，成为
8、当前和未来最受购房户欢迎的建筑形态，本次开发方案原那么上选用12 层小高层板式布局。参考经济指标参考经济指标:1 1住宅幢数、建筑面积、住户数的估算住宅幢数、建筑面积、住户数的估算2每幢住宅设 5 个单元，每单元为一梯二户每单元设 1 台电梯，那么每幢 12 层小高层住宅建筑面积为：12 层*5 单元/层*2 户/单元*103.75M2=12450 平方米基地地块面积为 21000M2，规划容积率为2.5，那么可建住宅商品房和公建配套设施建筑面积合计为：21000*2.5=52500M2按照 住宅小区规划指标，一般住宅商品房占94%95%，公建配套设施占 5%6%，假设住宅商品房占总数的 95
9、%，那么住宅商品房可建建筑面积为：52500M2*95%=49875M2可建可建 1212 层小高层住宅幢数为：层小高层住宅幢数为：49875/12450=4 4 幢幢住宅实际可建建筑面积：住宅实际可建建筑面积：4*12450=4980049800M2每户平均建筑面积为 103.75 M2，那么住户数为：住户数为：49800/103.75=480480 户户2 2公建配套设施公建配套设施公建配套效劳设施包罗：幼儿园、托儿所，便民商店，其他配套设施，此中幼儿园、托儿所一般占 40%，便民商店一般占 35%，其他配套设施一般占25%。公建配套设施可建总建筑面积：总建筑面积-住宅建筑面积=52500
10、-49800=2700 平方米幼儿园、托儿所建筑面积：2700*40%=1080M2便民商店建筑面积：2700*35%=945M2其他配套设施建筑面积：2700*25%=675M23 3室外从属设施室外从属设施室外从属设施包罗 独立式地下泊车库、变电所、尺度网球场等。泊车位：泊车位：小区机动车拟 15%停在地面车位上，85%停在独立式地下车库内。考虑抵家庭轿车此后在上海的普及趋势，假设小区内每 3 户住户拥有一辆家庭轿车，那么需总泊车位为：480/3=160 个，地面车位数：160*15%=24 个；地下车位数：160*85%=136 个。独立式地下泊车库：独立式地下泊车库：2。地下车位包罗
11、分摊车道面积一般为 30-35M2，本次估算取上限值，那么独立式地下泊车库面积为：136*35=47604760M2变电所变电所:变电所投资取决于整个小区的总用电量，整个小区总用电量估算如下：民用建筑单元面积用电量指标摘录如下：民用建筑单元面积用电量指标摘录如下：住宅为 40W/M2，幼儿园、托儿所为：30W/M2，便民商店为：60120W/M2，其他配套设施为 80W/M2，车库为 2030W/M2。在估算时均采用上限值。住宅商品房用电量：49800*50=2490 千瓦幼儿园、托儿所用电量：1080*30=32.4 千瓦便民商店用电量：945*120=113.4千瓦其他配套设施用电量：67
12、5*80=54 千瓦小高层住宅楼本身地下室：103.75*5*2*4 幢*30=124.5 千瓦独立式地下泊车库：4760*30=142.8 千瓦用电量小计：2957.1 千瓦别的小区内零星用电量取5%，那么整个住宅小区总用电量为：2957.1*1+5%=3105 千瓦选用变压器容量为 3200KVA1KW 视同 1KVA能满足整个住宅小区用电要求。拟设 10KV容量为 800KVA 变电所 4 座。取每座变电所房屋建筑面积为50 平方米，共计 200 平方米。网球场：网球场：为满足小区居民的休闲、娱乐生活需要，拟在小区内建造尺度网球场1 座。尺度网球场规格：36.58M*18.29M。网球场
13、占地面积：669M25 5、建筑覆盖率、绿化率、小区绿化面积、网球场占地面积、地面车位占地面积、小区道路占、建筑覆盖率、绿化率、小区绿化面积、网球场占地面积、地面车位占地面积、小区道路占地面积等指标估算地面积等指标估算建筑覆盖率：建筑覆盖率：4 幢 12 层小高层占地面积：103.75*5*2*4*(1+10%)=4565M2公建配套设施(以 2 层计)占地面积：2700/2*(1+10%)=1485M2配电所占地面积：200*1+10%=220 M2建筑物占地面积：6270M2(考虑到根底凸出外墙，建筑物占地在尺度层根底上增加10%)建筑覆盖率：6270/21000*100%=29.9%绿化
14、率：绿化率：新建小区绿化率一般不低于 30%，为改善环境，提高生活质量，整个基地绿化率取中档偏上程度为 35%，除建筑物占地、道路场地，地面车位，网球场，幼儿园、托儿所活动场合，小区居民活动场合外，其余均植以绿化，此中独立式地下室上方设中心绿地。小区绿化总面积：小区绿化总面积：21000*35%=7350M2网球场占地面积：网球场占地面积：36.58*18.29=669M2地面车位占地面积：地面车位占地面积：24*2.5*5=300M2幼儿园、托儿所室外活动场合：幼儿园、托儿所室外活动场合：面积同建筑面积 1080 M2居民室外活动场合：居民室外活动场合：取小区总占地面积的5%，即 21000
15、*5%=1050 M2小区道路占地面积：小区道路占地面积：21000-6270 建筑物-7350 绿化-669 网球场-300 地面车位-1080幼儿园、托儿所室外活动场合-1050 M2居民室外活动场合=4281 M2小区道路占有率：小区道路占有率：4281/21000*100%=20.4%6 6、小区日最大用水量、污水日最高排放量、人工煤气日最大用量、小区日最大用水量、污水日最高排放量、人工煤气日最大用量、容量等指标估算：容量等指标估算：民用建筑近期供水，污水排放，煤气用量，容量规划指标摘录如下：供水指标：供水指标：住宅：710 升/M2日；公建配套设施：610 升/M2日；绿化：1.5
16、升2 升/M2日。排污指标：排污指标：2日；公建配套设施：5.49 升/M2日。人工煤气用量指标：人工煤气用量指标：33/M2日。容量指标：容量指标：住宅：100154 门/万 M2；公建配套设施：25 门/万 M2小区日最大用水量为：小区日最大用水量为：10 升/M2*49800M2住宅+10 升/M2*2700M2公建配套+2 升/M2*9450M2绿化=544M3小区日最高污水排放量为：小区日最高污水排放量为：2*49800M2(住宅)+9 升/M2*2700M2(公建配套)=497M3人工煤气日最大用量：人工煤气日最大用量：3/户*480 户+2700M23/M2=2328M3线数量：
17、线数量：154 门/万 M22+25 门/万 M22=774 门7 7、前期筹划成果汇总如下：、前期筹划成果汇总如下：建设规模：建设规模：拟建 4 幢地下 1 层地上 12 层小高层，一梯二户，板式布局，每幢每层5 个单元，平均每户建筑面积：103.75 平方米，层高 2.9 米地块总面积：地块总面积：21000 平方米建筑物占地面积：6270 平方米绿化占地面积：7350 平方米网球场占地面积：669 平方米地面泊车位占地面积：300 平方米小区道占地面积：4281 平方米幼儿园、托儿所室外活动场合占地面积：1080 平方米小区居民室外活动场合占地面积：1050 平方米总建筑面积：总建筑面积
18、：57260 平方米住宅商品房建筑面积：49800 平方米公建配套设施建筑面积：2700 平方米幼儿园、托儿所面积：1080 平方米便民商店面积：945 平方米其他配套设施面积：675 平方米独立式地下泊车库建筑面积：4760 平方米规划容积率：规划容积率：2.5不包罗 地下泊车库面积建筑覆盖率：建筑覆盖率：29.9%绿化率：绿化率：35%小区道路占有率：小区道路占有率：20.4%其他娱乐，休闲设施占有率：其他娱乐，休闲设施占有率：14.7%住宅小区总用电量：住宅小区总用电量：3105 千瓦住宅小区最高日用水量：住宅小区最高日用水量：544 立方米住宅小区最高日污水排放量：住宅小区最高日污水排
19、放量：497 立方米住宅小区最高日人工煤气用量：住宅小区最高日人工煤气用量：2328 立方米住宅小区住宅小区容量：容量：774 门总户数：总户数：480 户二、开发工程开发成本阐发及估算二、开发工程开发成本阐发及估算一、开发成本阐发一、开发成本阐发由于整个开发建设工程所需资金与住宅商品房、公建配套设施、室外从属设施、室外工程建设尺度密切相关，故在估算之前，必需先确定住宅商品房、公建配套设施、室外从属设施、室外工程等建设尺度。1 1、住宅商品房建设尺度见下表：、住宅商品房建设尺度见下表：布局布局剪力墙剪力墙户型户型一梯二户一梯二户层高层高2.9M2.9M幢数幢数:12:12 层住层住宅宅 4 4
20、 幢幢建建设设标标准准建筑层数：建筑层数：地下 1 层，地上为 12 层。根底：根底：钻孔灌注桩，箱形根底楼地面：楼地面：住户室内细石钢筋混凝土整体面层，底层电梯大厅花岗石地坪，其余楼层电梯厅采用同质地砖，阳台铸铁雕栏门窗：门窗：塑钢门窗，钢板分户门，地下室设五级人防门外粉刷：外粉刷：无釉条形面砖，局部外墙防水涂料内粉刷：内粉刷：住户市内批建筑腻子，公共部位贴面砖屋面：屋面：树脂珍珠岩板保温，双层钢筋混凝土防潮层，双层APP 防水卷材，铝基反光隔热材料电气：电气：主干线电缆沿桥架敷设，普通开关及插座，座灯头，诱导灯，共用天线，楼宇对讲系统配管线管道：管道：铝塑复合水管，塑料排水管，消火栓系统设
21、备：设备：照明配电箱、动力配电箱，柜、水泵、可视对讲进口设备，给水净化设备，每幢楼设中外合资电梯5 台2 2、公建配套效劳设施，室外从属设施建设尺度见下表：、公建配套效劳设施，室外从属设施建设尺度见下表：工程工程公建配套设施公建配套设施幼儿园、托儿幼儿园、托儿所所便民商店便民商店其他配套设施其他配套设施室外从属设施室外从属设施独立式地下泊独立式地下泊车库车库3 3、建设工程开发成本估算：、建设工程开发成本估算：按照 上述建筑物及构筑物建设尺度，住宅商品房及独立式泊车库其建筑安装单价构成阐发见下表：住宅商品房住宅商品房独立式地下泊车库独立式地下泊车库配电房配电房现浇框架布局，条形根底，外墙贴面砖
22、，室内刷涂料现浇框架布局，条形根底，外墙贴面砖，室内刷涂料混合布局，条形根底，外墙贴面砖，室内刷涂料建设尺度建设尺度混合布局，条形根底，外墙贴面砖，室内刷涂料室外网球场室外网球场场地钢筋混凝土基层，聚胺脂类面层，进口灯光和围网系统，场地设备现浇钢筋混凝土底板、侧板、顶板，室内钢筋混凝土柱、梁，底板下不设桩，室内地坪细石砼面层，顶、内墙刷涂料工程工程地下工程地下工程小计布局建筑建筑外立面、门窗内装饰杂项小计机电设备机电设备水、煤气消防电气弱电地下室通风小计工程创办费工程创办费合计合计电梯桩基根底元元/平方米平方米12010022022060060080元元/平方米平方米0280028002800
23、0 0205015145145704010040101804404403535144014403020707030405025500195195404031053105公建配套设施用房，室外从属设施，室外工程建设成本阐发见下表：公建配套设施用房，室外从属设施，室外工程建设成本阐发见下表：工程工程公建配套设施公建配套设施室外从属设施室外从属设施变电所设备变电所房屋网球场钢筋混凝土根底聚胺脂类面层进口灯光系统场地设备进口围网系统室外工程室外工程5 5 万元万元/个个2222 万元万元/个个1313 万元万元/个个5 5 万元万元/个个9 9 万元万元/个个幼儿园、托儿所便民商店其他配套设施变压器配
24、电设备备用柴油发电机200 平方米建安单价建安单价700700 元元/M/M2 210001000 元元/M/M2 210001000 元元/M/M2 215001500 元元/KV/KVA A10001000 元元/KW/KW17001700 元元/KW/KW800800 元元/平方米平方米说明说明混合布局框架布局框架布局干式变压器进口发电机混合布局约占全部建筑物、构筑物造价之和的约占全部建筑物、构筑物造价之和的 11%11%13%13%4 4、工程开发所需建设成本具体估算过程：、工程开发所需建设成本具体估算过程：A A、地盘费用、地盘费用A1、地盘出让金：3675 万元A2、地块动拆迁费用
25、3000*1200=6300 万元小计：9975 万元万元B B、主体工程建设费、主体工程建设费B1B1、住宅商品房、住宅商品房地下工程：49800 M2*220 元/M2=1095.6 万元布局：49800M2*600 元/M2=2988 万元建筑：49800M2*145 元/M2=722.1 万元机电安装：49800M2*440 元/M2=2191.2 万元创办费：49800M2*35 元/M2=174.3 万元小计：7171 万元万元B2B2、独立式地下泊车库、独立式地下泊车库地下工程：4760M2*2800 元/M2=1332.8 万元布局工程：4760M2*0=0建筑：4760M2*
26、70 元/M2=33.3 万元机电安装：4760M2*195 元/M2=92.8 万元创办费：4760M2*40 元/M2=19.0 万元小计 1478 万元万元B3B3、公建配套设施、公建配套设施幼儿园、托儿所：1080M2*700 元/M2=75.6 万元便民商店：945M2*1000 元/M2=94.5 万元其他配套设施：675M2*1000 元/M2=67.5 万元小计 238 万元万元B4B4、变电所、变电所设备：变压器：1500 元/KVA*3200KVA=480 万元配电设备：上下压开关柜、负荷开关、配电盘、电缆桥架等1000 元/KW*3200KW=320 万元进口柴油发电机：
27、1700 元/KW*3200KW*20%=108.8万元容量按变压器容量的20%计算设备小计：909 万元土建：200M2*800 元/M2=16 万元小计：925925 万元万元B5B5、室外网球场、室外网球场36.58M*18.29M,36.58M*18.29M,共共 1 1 座座细石钢筋混凝土基层：5 万元聚胺脂类面层：22 万元场地设备:5 万元进口灯光系统：13 万元进口围网系统：9 万元小计：54 万元万元主体工程建设费合计：主体工程建设费合计：98669866 万元万元C C、室外工程费：、室外工程费：包罗 土方、道路、围墙、大门、绿化、上下水管道、管沟、庭院路灯、电缆、建筑小品
28、等，按主体工程建设费的 12%估算：9866*12%=1184 万元万元D D、工程间接费用、工程间接费用1 1、专业费用：专业费用：按主体工程建设费的6%估算，9866*6%=592 万元2 2、开发商筹建办理费：开发商筹建办理费：按主体工程建设费的 2%估算，9866*2%=197 万元3 3、住宅配套费：住宅配套费：按住宅建筑面积的320 元/M2 估算，49800*320=1594 元4 4、人防建设配套费人防建设配套费本工程地下室可建成平战结合的人防设施，按规定可以免缴人防建设配套费。5 5、市政建设配套费市政建设配套费按 120 元/M 尺度估算，即：120 元/M*52500M=
29、630 万元6 6、有关部分收取的各种手续费：有关部分收取的各种手续费：按 15 元/M 尺度估算：15 元/M*52500M=79 万元小计：3092 万元万元E E、不成预见费、不成预见费按AD各项费用的 5%估算9975+9866+1184+3092*5%=24117*5%=1206 万元A-E 小计：25323 万元F F、建设期贷款利息、建设期贷款利息假设开发商自有资金占建设资金的30%，25%建设资金来源于楼盘的滚动发卖，45%建设资金来源于向银行贷款，银行贷款13 年贷款利率为 5.49%，贷款资金平均占用时间为1.5 年，那么建设贷款利息为：25323*45%*1+5.49%1
30、.5-1=951951 万元万元建设开发成本汇总表：工程工程工程工程地盘费用地盘费用地盘费用小计分项工程分项工程出让金动拆迁费用估算金额万元估算金额万元3675630099759975222222主体工程建设费主体工程建设费住宅商品房地下工程布局建筑1095.62988722.12191.2174.371711332.8033.392.819147875.694.567.5238480320108.81692552251395498669866118411845921971594063079机电设备创办费小计独立式地下泊车库地下工程布局建筑机电设备创办费小计公建配套效劳设施幼儿园、托儿所便民商
31、店其他配套设施小计变电所变压器配电设备备用柴油发电机土建小计室外尺度网球场1 座钢筋混凝土基层聚胺脂类面层场地设备进口灯光系统进口围网系统小计主体工程建设费合计主体工程建设费合计室外工程费室外工程费工程间接费用工程间接费用专业费开发商筹建办理费住宅配套费人防配套费市政建设配套费有关部分收取各种手续费小计不成预见费不成预见费建设期贷款利息建设期贷款利息工程总开发成本万工程总开发成本万元元30923092120612069519512627426274三、工程开发盈利性阐发三、工程开发盈利性阐发住宅建设工程发卖总收入发卖税费取8%：住宅商品房：49800M2*6180 元/平方米*1-8%=283
32、14 万元独立式地下车位：10 万元/个*136 个*1-8%=1251 万元小计29565 万元住宅建设工程开发成本26274 万元开发利润：开发利润：29565-26274=3291 万元利润率：利润率：开发利润/开发成本=3291/26274*100%=12.5%假设整个住宅小区从开发到完成共用2 年时间，开发商自有资金为工程建设资金的30%，即25323*30%=7597 万元开发商自有资金年利润率：开发商自有资金年利润率：开发利润/自有资金*2*100%=3291/7597*2*100%=21.7%盈亏平衡阐发：盈亏平衡阐发：工程盈亏平衡点为：发卖收入=建设开发成本盈亏平衡点住宅平均
33、售价*49800*1-8%+100000*136*1-8%=262740000盈亏平衡点住宅平均售价=5462 元/平方米即如果楼盘建成后住宅商品房平均售价超过5462 元/平方米，那么开发工程盈利如果楼盘建成后住宅商品房平均售价低于5462 元/平方米，那么开发工程呈现吃亏比拟房地产价格评估而言，房地产前期筹划，投资及盈利性阐发所涉及的工程内容多，范围广，信息数据量大。本文内所采用的信息数据主要来源有以下几个方面：1国家有关民用建筑设计参考指标2国家有关居住区规划参考指标3上海市建设工程造价信息资料4上海市房地产开发各类办理费用尺度5中国人民银行发布的存贷款利率6上海市房地产交易中心、上海市统计局发布的上海市房地产市场相关数据 7通过现场查询拜访及市场研究得到的信息数据8作者以往在建筑设计、工程造价咨询、房地产评估行业所堆集的有关经验数据。上述信息资料及数据具有动态性和时效性，本文内所采用的信息数据仅供参考，在引用时应按照 具体情况加以必要的修正。目前阶段，国内大局部房地产评估机构，业务过于单一，常识的含金量不高。而从事含金量较高的房地产筹划、投资咨询、市场阐发、物业代办署理应该作为房地产评估机构此后开展的标的目的，这类比房地产评估更高层次的咨询业务为房地产评估人员提供了更广阔的舞台，本文对上海住宅小区的筹划、投资咨询作了一些不成熟的、粗浅的探索，不当之处，敬请大师批评指正。