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1、上海住宅小区开发前期策划及投资咨询粗探上海住宅小区开发前期策划及投资咨询粗探 住宅小区的开发一般分为前期策划、投资咨询、规划设计、工程施工、物业管理等几个阶段。前期策划、投资咨询的内容一般包括拟建楼盘价格售价房型定位及占比方案购房户购买力分析开发方案的策划住宅建设标准建筑造型停车方式及停车位数量开发成本估算及盈利性分析等。前期策划、投资咨询的牵涉面广专业性强开发商依靠自身的力量往往无力完成而委托拥有大量信息数据的房地产咨询机构完成。现针对一案例欲对上海住宅小区开发的前期策划、投资咨询作粗浅的探讨。 某房地产开发商已获得位于上海市五级地段的一住宅建设地块该地块占地面积21000M2地块周围教育、
2、医疗、娱乐、购物等配套设施齐备高架、公交、地铁（在建）等交通设施完备目前开发商已与政府土地管理部门签订土地出让协议土地出让协议中规定土地出让年限为70年用途为住宅规划容积率为2.5出让金为3675万元。另外开发商已与某一拆迁单位签订了地块动拆迁协议其地块动迁费用包括支付被动迁单位和居民直接费用、清理场地费用、动迁工作劳务费用等合计为200万元/亩该开发商在委托设计单位进行规划设计之前在目前只有土地出让协议和动拆迁协议两份基本资料的基础上欲委托咨询机构进行住宅小区开发前期策划、开发成本估算及盈利性分析。 一、住宅小区开发前期策划 1、楼盘价格定位 根据咨询人员市场调查待建地块附近已建或在建住宅楼
3、盘的价格分布范围从最低的3980元/M2至最高的9980元/M2购房户有较大的选择空间多数楼盘价位集中在中价范围。具体调查结果见下表： 价格范围 楼盘家数 建筑形式 39804980元/M2 2 高层 49805980元/M2 5 高层、小高层 59806980元/M2 12 小高层、中高层 69809980元/M2 1 小高层 从上表可以看到附近已建和在建竞争楼盘的均价多数分布在49806980元/M2。经过综合分析拟定待建住宅小区购房户以上海本地工薪阶层中等偏上收入家庭为主以经济能力较弱群体和高收入白领阶层为辅根据自身楼盘的特点拟定楼盘住宅商品房销售均价在6180元/M2。在销售运作时可根
4、据市场的供求关系在已制定的销售价格基础上进行适当的调整。 2、房型定位及占比方案 近年上海住宅市场新开发楼盘户型面积偏大的情况比较普遍根据上海市房地产交易中心和上海市统计局联合发布的20_年上海市房地产市场商品房预售结构分析数据20_年房地产市场商品房户型面积70M2以下的仅占2.2%房型面积70100M2的占16.3%户型面积100150M2占53.9%户型面积在150M2以上的占27.7%由于户型面积在100M2以上的占81.6%户型面积明显偏大使许多工薪阶层家庭望房兴叹。实际上目前上海住宅市场最为抢手的户型是中小房型它不是指传统意义上的50M2左右户型而是指二房一厅面积在85M2 左右二
5、房二厅面积在100M2左右的户型这种户型实用性强总价适中物业管理费也不高对工薪阶层具有极大的吸引力经综合分析对比拟建住宅小区开发项目的房型、建筑面积和占比定位如下: 房型 一房一厅一卫 二房二厅一卫 二房二厅一卫 三房二厅二卫 四房二厅二卫 建筑面积 70M2 85M2 100M2 130M2 160M2 占比 5% 35% 35% 15% 10%销售目标客户 欲与年轻人分开居住的老年人 首次购房的工薪阶层 首次购房的经济能力较强的工薪阶层 政府及企事业单位中层以上管理干部二代以上家庭 外企高新技术企业、金融证券信息界白领外地来沪经商人员 3、购房户购买力分析 根据上述建筑面积定位与销售价格主
6、力房型二房一厅一卫和二房二厅一卫每套房屋销售均价为：52.5万元61.8万元。一般情况下购房者首付30%即15.75万元18.5万元左右余款向银行按揭分20年偿还以61.8万元（二房二厅一卫）房型为例首付18.5万元余款43.3万元分20年偿还目前商业贷款月利率为0.42%每万元每月还本付息额为66.21647元每月还款额经计算为2867元对于中等偏上收入家庭购房户应该有还款能力。另外如果购房户能够得到部分公积金贷款由于公积金贷款利率比商业贷款利率低则每月还款额将有所下降购房客户还款能力更能得到保证。 4、开发方案策划及参考经济指标的确定 开发方案： 社会经济的发展和人民生活水平的提高对住宅小
7、区居住环境提出了更高的要求促使住宅建筑形态向舒适和实用方向发展传统的多层+高层建筑模式已不能满足土地紧张的大城市的需求而另一种折衷方式小高层板式结构住宅（713层）因与多层住宅相比具有节约土地资源的优势与高层住宅相比具有良好的通风、采光优势成为当前和未来最受购房户欢迎的建筑形态本次开发方案原则上选用12层小高层板式结构。 参考经济指标: （1）住宅幢数、建筑面积、住户数的估算 根据房型定位及占比方案待建楼盘住宅每户平均建筑面积： 70_5%+85_35%+100_35%+130_15%+160_10%=103.75M2 每幢住宅设5个单元每单元为一梯二户（每单元设1台电梯）则每幢12层小高层住
8、宅建筑面积为： 12层_5单元/层_2户/单元_103.75M2=12450平方米 已知基地地块面积为21000M2规划容积率为2.5则可建住宅商品房和公建配套设施建筑面积合计为： 21000_2.5=52500M2 根据住宅小区规划指标一般住宅商品房占94%95%公建配套设施占5%6%假设住宅商品房占总数的95%则住宅商品房可建建筑面积为： 52500M 2_95%=49875M2 可建12层小高层住宅幢数为： 49875/12450=4幢 住宅实际可建建筑面积： 4_12450=49800M2 每户平均建筑面积为103.75 M2则 住户数为：49800/103.75=480户 （2）公建
9、配套设施 公建配套服务设施包括：幼儿园、托儿所便民商店其他配套设施其中幼儿园、托儿所一般占40%便民商店一般占35%其他配套设施一般占25%。 公建配套设施可建总建筑面积：总建筑面积-住宅建筑面积=52500-49800=2700平方米 幼儿园、托儿所建筑面积：2700_40%=1080M2 便民商店建筑面积：2700_35%=945M2 其他配套设施建筑面积：2700_25%=675M2 （3）室外附属设施 室外附属设施包括独立式地下停车库、变电所、标准网球场等。 停车位： 小区机动车拟15%停在地面车位上85%停在独立式地下车库内。 考虑到家庭轿车今后在上海的普及趋势假设小区内每3户住户拥
10、有一辆家庭轿车则需总停车位为： 480/3=160个地面车位数：160_15%=24个；地下车位数：160_85%=136个。 独立式地下停车库： 每个车位平面尺寸为2.5M_5M占地面积12.5M2。地下车位包括分摊车道面积一般为30-35M2本次估算取上限值 则独立式地下停车库面积为： 136_35=4760M2 变电所: 变电所投资取决于整个小区的总用电量整个小区总用电量估算如下： 民用建筑单位面积用电量指标摘录如下：住宅为40W/M2幼儿园、托儿所为：30W/M2便民商店为：60120W/M2其他配套设施为80W/M2车库为2030W/M2。在估算时均采用上限值。 住宅商品房用电量：4
11、9800_50=2490千瓦 幼儿园、托儿所用电量：1080_30=32.4千瓦 便民商店用电量：945_120=113.4千瓦 其他配套设施用电量：675_80=54千瓦 小高层住宅楼本身地下室：103.75_5_2_4幢_30=124.5千瓦 独立式地下停车库：4760_30=142.8千瓦 用电量小计：2957.1千瓦 另外小区内零星用电量取5%则整个住宅小区总用电量为： 2957.1_（1+5%）=3105千瓦 选用变压器容量为3200KVA（1KW视同1KVA）能满足整个住宅小区用电要求。拟设10KV容量为800KVA变电所4座。取每座变电所房屋建筑面积为50平方米共计200平方米。
12、 网球场： 为满足小区居民的休闲、娱乐生活需要拟在小区内建造标准网球场1座。 标准网球场规格：36.58M_18.29M。网球场占地面积：669M2 5、建筑覆盖率、绿化率、小区绿化面积、网球场占地面积、地面车位占地面积、小区道路占地面积等指标估算 建筑覆盖率： 4幢12层小高层占地面积：103.75_5_2_4_(1+10%)=4565M2 公建配套设施(以2层计)占地面积：2700/2_(1+10%)=1485M2 配电所占地面积：202_（1+10%）=220 M2 建筑物占地面积：6270M2 (考虑到基础凸出外墙建筑物占地在标准层基础上增加10%) 建筑覆盖率：6270/21000_
13、100%=29.9% 绿化率：新建小区绿化率一般不低于30%为改善环境提高生活质量整个基地绿化率取中档偏上水平为35%除建筑物占地、道路场地地面车位网球场幼儿园、托儿所活动场所小区居民活动场所外其余均植以绿化其中独立式地下室上方设中心绿地。 小区绿化总面积：21000_35%=7350M2 网球场占地面积：36.58_18.29=669M2 地面车位占地面积：24_2.5_5=300M2 幼儿园、托儿所室外活动场所：面积同建筑面积1080 M2 居民室外活动场所：取小区总占地面积的5%即21000_5%=1050 M2 小区道路占地面积：21000-6270（建筑物）-7350（绿化）-669
14、（网球场）-300（地面车位）-1080（幼儿园、托儿所室外活动场所）-1050 M2（居民室外活动场所） =4281 M2 小区道路占有率：4281/21000_100%=20.4% 6、小区日最大用水量、污水日最高排放量、人工煤气日最大用量、电话容量等指标估算： 民用建筑近期供水污水排放煤气用量电话容量规划指标摘录如下： 供水指标： 住宅：710升/M2日；公建配套设施：610升/M2日；绿化：1.5升2升/M2日。 排污指标： 住宅：6.79.5升/M2日；公建配套设施：5.49升/M2日。 人工煤气用量指标： 住宅：4.4M3/户日；公建配套设施：0.08M3/M2日。 电话容量指标：
15、 住宅：100154门/万M2；公建配套设施：25门/万M2 小区日最大用水量为：10升/M2_49800M2（住宅）+10升/M2_2700M2（公建配套）+2升/M2_9450M2（绿化）=544M3 小区日最高污水排放量为：9.5升/M2_49800M2(住宅)+9升/M2_2700M2(公建配套)=497M3 人工煤气日最大用量：4.4M3/户_480户+2700M2_0.08M3/M2=2328M3 电话线数量：154门/万M2_4.98万M2+25门/万M2_0.27万M2=774门 7、前期策划成果汇总如下： 建设规模：拟建4幢地下1层地上12层小高层一梯二户板式结构每幢每层5个
16、单元平均每户建筑面积：103.75平方米层高2.9米 地块总面积：21000平方米建筑物占地面积：6270平方米绿化占地面积：7350平方米网球场占地面积：669平方米地面停车位占地面积：300平方米小区道占地面积：4281平方米幼儿园、托儿所室外活动场所占地面积：1080平方米小区居民室外活动场所占地面积：1050平方米 总建筑面积：57260平方米住宅商品房建筑面积：49800平方米公建配套设施建筑面积：2700平方米幼儿园、托儿所面积：1080平方米便民商店面积：945平方米其他配套设施面积：675平方米独立式地下停车库建筑面积：4760平方米 规划容积率：2.5（不包括地下停车库面积）
17、 建筑覆盖率：29.9% 绿化率：35% 小区道路占有率：20.4% 其他娱乐休闲设施占有率：14.7% 住宅小区总用电量：3105千瓦 住宅小区最高日用水量：544立方米 住宅小区最高日污水排放量：497立方米 住宅小区最高日人工煤气用量：2328立方米 住宅小区电话容量：774门 总户数： 480户 二、开发项目开发成本分析及估算 （一）、开发成本分析 由于整个开发建设项目所需资金与住宅商品房、公建配套设施、室外附属设施、室外工程建设标准密切相关故在估算之前必须先确定住宅商品房、公建配套设施、室外附属设施、室外工程等建设标准。 1、住宅商品房建设标准见下表： 结构 剪力墙 户型 一梯二户
18、层高 2.9M 幢数:12层住宅4幢 建 设 标 准 建筑层数：地下1层地上为12层。 基础：钻孔灌注桩箱形基础 楼地面：住户室内细石钢筋混凝土整体面层底层电梯大厅花岗石地坪其余楼层电梯厅采用同质地砖阳台铸铁栏杆 门窗：塑钢门窗钢板分户门地下室设五级人防门 外粉刷：无釉条形面砖局部外墙防水涂料 内粉刷：住户市内批建筑腻子公共部位贴面砖 屋面：树脂珍珠岩板保温双层钢筋混凝土防潮层双层APP防水卷材铝基反光隔热材料 电气：主干线电缆沿桥架敷设普通开关及插座座灯头诱导灯电话共用天线楼宇对讲系统配管线 管道：铝塑复合水管塑料排水管消火栓系统 设备：照明配电箱、动力配电箱柜、水泵、可视对讲进口设备给水净
19、化设备每幢楼设中外合资电梯5台 2、公建配套服务设施室外附属设施建设标准见下表： 项目 建设标准 公建配套设施 幼儿园、托儿所 混合结构条形基础外墙贴面砖室内刷涂料 便民商店 现浇框架结构条形基础外墙贴面砖室内刷涂料 其他配套设施 现浇框架结构条形基础外墙贴面砖室内刷涂料 室外附属设施 配电房 混合结构条形基础外墙贴面砖室内刷涂料 室外网球场 场地钢筋混凝土基层聚胺脂类面层进口灯光和围网系统场地设备 独立式地下停车库 现浇钢筋混凝土底板、侧板、顶板室内钢筋混凝土柱、梁底板下不设桩室内地坪细石砼面层顶、内墙刷涂料 3、建设项目开发成本估算： 根据上述建筑物及构筑物建设标准住宅商品房及独立式停车库
20、其建筑安装单价构成分析见下表： 项目 住宅商品房 （元/平方米） 独立式地下停车库 （元/平方米） 地下工程 桩基 120 0 基础 100 2800 小计 220 2800 结构 600 0 建筑 外立面、门窗 80 20 内装饰 50 30 杂项 15 20 小计 145 70 机电设备 水、煤气 70 30 消防 40 40 电气 100 50 弱电 40 25 地下室通风 10 50 电梯 180 0 小计 440 195 工程开办费 35 40 合计 1440 3105 公建配套设施用房室外附属设施室外工程建设成本分析见下表： 项目 建安单价 说明 公建配套设施 幼儿园、托儿所 70
21、0元/M2 混合结构 便民商店 1000元/M2 框架结构 其他配套设施 1000元/M2 框架结构 室外附属设施 变电所设备 变压器 1500元/KVA 干式变压器 配电设备 1000元/KW 备用柴油发电机 1700元/KW 进口发电机 变电所房屋 200平方米 800元/平方米 混合结构 钢筋混凝土基础 5万元/个 网球场 聚胺脂类面层 22万元/个 进口灯光系统 13万元/个 场地设备 5万元/个 进口围网系统 9万元/个 室外工程 约占全部建筑物、构筑物造价之和的11%13% 4、项目开发所需建设成本具体估算过程： A、土地费用 A1、土地出让金： 3675万元 A2、地块动拆迁费用
22、3000_1200=6300万元小计： 9975万元 B、主体工程建设费 B1、住宅商品房 地下工程：49800 M2_220元/M2=1095.6万元 结构：49800M2_600元/M2=2988万元 建筑：49800M2_145元/M2=722.1万元 机电安装：49800M2_440元/M2=2191.2万元 开办费：49800M2_35元/M2=174.3万元 小计：7171万元 B2、独立式地下停车库 地下工程：4760M2_2800元/M2=1332.8万元 结构工程：4760M2_0=0 建筑：4760M2_70元/M2=33.3万元 机电安装：4760M2_195元/M2=9
23、2.8万元 开办费：4760M2_40元/M2=19.0万元 小计 1478万元 B3、公建配套设施 幼儿园、托儿所：1080M2_700元/M2=75.6万元 便民商店：945M2_1000元/M2=94.5万元 其他配套设施：675M2_1000元/M2=67.5万元 小计 238万元 B4、变电所 设备： 变压器：1500元/KVA_3200KVA=480万元 配电设备：高低压开关柜、负荷开关、配电盘、电缆桥架等 1000元/KW_3200KW=320万元 进口柴油发电机：1700元/KW_3200KW_20%=108.8万元（容量按变压器容量的20%计算） 设备小计： 909万元 土建
24、： 200M 2_800元/ M2=16万元 小计： 925万元 B5、室外网球场（36.58M_18.29M,共1座） 细石钢筋混凝土基层：5万元 聚胺脂类面层：22万元 场地设备:5万元 进口灯光系统：13万元 进口围网系统：9万元 小计： 54万元 主体工程建设费合计：9866万元 C、室外工程费： 包括土方、道路、围墙、大门、绿化、上下水管道、管沟、庭院路灯、电缆、建筑小品等按主体工程建设费的12%估算： 9866_12%= 1184万元 D、工程间接费用 1、 专业费用：按主体工程建设费的6%估算9866_6%=592万元 2、 开发商筹建管理费：按主体工程建设费的2%估算9866_
25、2%=197万元 3、 住宅配套费：按住宅建筑面积的320元/M2估算49800_320=1594元 4、 人防建设配套费 本工程地下室可建成平战结合的人防设施按规定可以免缴人防建设配套费。 5、 市政建设配套费 按120元/M2标准估算即：120元/M2_52500M2=630万元 6、 有关部门收取的各种手续费： 按15元/M2标准估算：15元/M2_52500M2=79万元 小计： 3092万元 E、不可预见费 按（A）（D）各项费用的5%估算 （9975+9866+1184+3092）_5%=24117_5%=1206万元 A-E小计： 25323万元 F、建设期贷款利息 假设开发商自
26、有资金占建设资金的30%25%建设资金来源于楼盘的滚动销售45%建设资金来源于向银行贷款银行贷款13年贷款利率为5.49%贷款资金平均占用时间为1.5年则建设贷款利息为： 25323_45%_（1+5.49%）1.5-1=951万元 建设开发成本汇总表： 工程项目 分项项目 估算金额（万元） 土地费用 土地费用 出让金 3675 动拆迁费用 6300 小计 9975 主体工程建设费 住宅商品房 地下工程 1095.6 结构 2988 建筑 722.1 机电设备 2191.2 开办费 174.3 小计 7171 独立式地下停车库 地下工程 1332.8 结构 0 建筑 33.3 机电设备 92.
27、8 开办费 19 小计 1478 公建配套服务设施 幼儿园、托儿所 75.6 便民商店 94.5 其他配套设施 67.5 小计 238 变电所 变压器 480 配电设备 320 备用柴油发电机 108.8 土建 16 小计 925 室外标准网球场（1座） 钢筋混凝土基层 5 聚胺脂类面层 22 场地设备 5 进口灯光系统 13 进口围网系统 9 小计 54 主体工程建设费合计 9866 室外工程费 1184 专业费 592 工程间接费用 开发商筹建管理费 197 住宅配套费 1594 人防配套费 0 市政建设配套费 630 有关部门收取各种手续费 79 小计 3092 不可预见费 1206 建
28、设期贷款利息 951 项目总开发成本（万元） 26274 三、项目开发盈利性分析 住宅建设项目销售总收入（销售税费取8%）：住宅商品房：49800M2_6180元/平方米_（1-8%）=28314万元独立式地下车位：10万元/个_136个_（1-8%）=1251万元小计 29565万元 住宅建设项目开发成本 26274万元 开发利润：29565-26274=3291万元 利润率：开发利润/开发成本=3291/26274_100%=12.5% 假设整个住宅小区从开发到完成共用2年时间开发商自有资金为项目建设资金的30%即 25323_30%=7597万元 开发商自有资金年利润率：开发利润/（自有
29、资金_2）_100%=3291/（7597_2）_100%=21.7% 盈亏平衡分析： 项目盈亏平衡点为：销售收入=建设开发成本 盈亏平衡点住宅平均售价_49800_（1-8%）+100000_136_（1-8%）=262740000 盈亏平衡点住宅平均售价=5462元/平方米 即如果楼盘建成后住宅商品房平均售价超过5462元/平方米则开发项目盈利 如果楼盘建成后住宅商品房平均售价低于5462元/平方米则开发项目出现亏损 相比房地产价格评估而言房地产前期策划投资及盈利性分析所涉及的项目内容多范围广信息数据量大。本文内所采用的信息数据主要来源有以下几个方面：（1）国家有关民用建筑设计参考指标（2
30、）国家有关居住区规划参考指标（3）上海市建设工程造价信息资料（4）上海市房地产开发各类管理费用标准（5）中国人民银行发布的存贷款利率（6）上海市房地产交易中心、上海市统计局发布的上海市房地产市场相关数据（7）通过现场调查及市场研究得到的信息数据（8）作者以往在建筑设计、工程造价咨询、房地产评估行业所积累的有关经验数据。上述信息资料及数据具有动态性和时效性本文内所采用的信息数据仅供参考在引用时应根据具体情况加以必要的修正。目前阶段国内大部分房地产评估机构业务过于单一知识的含金量不高。而从事含金量较高的房地产策划、投资咨询、市场分析、物业代理应该作为房地产评估机构今后发展的方向这类比房地产评估更高层次的咨询业务为房地产评估人员提供了更广阔的舞台本文对上海住宅小区的策划、投资咨询作了一些不成熟的、粗浅的探索不妥之处敬请大家批评指正。 第 20 页 共 20 页