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1、20202020营销策划营销策划 房地产项房地产项目全程营销策划目全程营销策划房地产项目全程营销策划一、市场调查1、市场分析（1）当前区域市场数据分析（开发总量、竣工总量、积压总量）（2）区域市场成本分析（销 售价格、成交情况）2、3、4、近期房地产的有关政策、法规、金融形势竞争个案项目调 查分析消费 者分析（1）购买者地域分布（2）购买者动机（3）功能偏好（外观、面积、地点、格局、建材、公共设施、价格、付款方式）（4）购买时机、季节性（5）购买反应（价格、规划、发展、投资等）（6）购买频度5、结论二、项目环境分析1、地块状况位置、面积、地形、地貌、性质2、3、4、地块本身的优劣 势地块周围景
2、观（前后左右、远近景观、人文景观、综述）环境污染及 社会治安状况（水、空 气、噪音、土地、社会治安）5、6、地 块周围的交通条件公共配套设施（菜市场、商店、购物中 心、公共汽车站、学校、医院、文体娱乐场所、银行、邮局、酒店等）7、地块地理条件的强弱势分析（SWOT坐标图、综合分析）三、项目投资分析1、投资环境分析（1）当前经济环境（银行利息、金融政策、区域就业等）（2）房地产 的政策法规（3）目标城 市的房地产供求现状及走势（价格、成本、效益）现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照）2、3、土地建筑功能选择现 实土地价 值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照）4、5、
3、土地延展价值分析判断（十种因素）成本敏感性分析容积率、资金投入、边际成本利润6、投入产出分析成本与售价模拟表、成本与期望值概算7、同类项目成败的市场因素分析四、营销策划（一）市场 调 查1、2、3、项目特性分析（优劣势判断、在同类物业中的地位排序）建筑规模与风格建筑布局和结构（实 用率、绿地面积、配套设施、厅房布局、层高、采光通风、管道布线等）4、装修和设备（是豪华还是朴素、是进口还是国产、保安、消 防、通讯 等）5、功能配套（游泳池、网球场、俱乐部、健身房、学校、菜场、酒店、剧院等）6、物业管理（是自己管理还是委托他 人管理、收费水平、管理内容等）7、8、发展商背景（实力、以往业绩、信誉、员
4、工素质等）结论和建议（哪些需要突出、哪些需 弥 补、哪些需要调整）（二）目标客户分析1、经济背景经济实力、行业特征（公司实力、规模、经营管理、模式、承受力、面积、行业等）家庭（收入消费水平、付款方式、按揭方式）2、文化背景：推广方式、媒体选择、创意、表达方式（三）价 格定位1、2、3、理论价格（达 到销售目标）成交价格租金价格4、价格策略（四）入市时机、销售费用1、预售推广、排号 登记2、开 盘设计3、销售周期4、销售比例（五）广告策略1、广告的阶段性划分2、阶段性的广告主题3、阶段性的 广告创意表现4、广告效果监控（六）媒介策略1、媒介选 择2、软性新闻主题3、媒介 组合4、投放频率5、费用
5、估算（七）推广费用1、现场包装（营销中心、示范单位、围板等）2、印刷品（销售文件、售楼书等）3、媒介投放4、其他费用等五、概念设计1、2、3、4、5、6、7、8、9、小区的规划布局和空间组织小区的容积率的敏感性分析小区道路系统布局（人流、车流）小区公共配套布局安排（学校、会所、购物等）小区建筑风格的形式及运用示意小区建筑外立面色彩的确定及示意小区户型比例的搭配关系小区经典户型的功能判断及其面积划分小区环境绿化概念原则10、小区环艺小品主题风格确定及示意11、小区文化提炼六、识别系统（一）核心部分1、2、3、4、名称标志标准色标准字体（二）运用部分1、2、现场：工地围板、彩旗、挂幅、欢迎牌营销中心：形象墙、门楣标牌、指示牌、展板规范、胸卡、工作牌、台面标牌3、4、工地办公室：经理办公室、工程部、保安部、财务部功能标牌：请勿吸烟、防火、防电危险、配电房、消防通道、监控室七、公共关系1、2、3、公共关系目的与意义公共关系的方式、内容公共关系策划及推广八、今后服务1、2、3、售后服务物业服务招商租货九、结语