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1、五、项目开发投资分析5.1 项目工程进度估算该项目的开发周期为 3.5 年而，由于楼盘的贷款金额太大了,项目采取分期建设、预售的形式筹集项目资金.将项目分两期建设.基本上两期的建设时间都是在一年 4 个月.根据附近楼盘的销售情况，其中，天云青云明珠销售时间为 6 个月以内，水榭花都也是在半年以内销售结束，除了祥瑞蓝堡国际公寓销售时间稍微长一点，花了大概一年多。所以,第一个销售期为 6 个月，第二个销售期为 6 个月。见附表 15.2 项目总投资与成本估算1、土地成本：（1）土地总价=607 万/亩93.46 亩=56730.22 万元（2）土地契税=56730.22 万元3%=1701.91
2、万元（3）总费用=（1）+（2）=58432.127 万元2 前期工程费：规划设计费=建安工程费3%=17404.44 万元3%=522.1332 万元可行行研究费=建安工程费5=87.0222 万元水文地质勘探费=建安工程费5=87.0222 万元通水通电通路费用=建安工程费1%=174.0444 万元场地平整费用=10 元/62307=62.307 万元总费用=522.1332+87.0222+87.0222+174.0444+62.307=932.529 万元前期工程费估算表单位：万元序号1234项目规划设计费可行性研究费水文地质勘探费通水、通电、通路费计算依据建安工程费3%建安工程费5
3、建安工程费5建安工程费1%金额522.133287.022287.0222174.04445场地平整费合计10 元/平方米62.307932.5293、建安工程费：（1）高层住宅（含写字楼）（109037+24000）0.12 万元/=15964.44 万元（2）商业=16000 0.09 万元/=1440 万元（3）总费用=15964.44 万元+1440 万元=17404.44 万元建安工程费用估算表单位：万元序号项目高层住宅（含写字楼）商业合计单价计价数量金额11200 元/平方米133037 平方米15964.442900 元/平方米16000 平方米144017404.444、基础设
4、施费：建安工程费3%=17404.44 万元3%=522.1332 万元基础设施建设费估算表单位：万元序号123456项目供电工程供水工程供气工程建安工程费3%道路工程绿化工程通讯工程522.1332计算依据金额789照明工程排污工程环卫工程合计522.13325、公建配套设施费：3736 200 元/=74.72 万元公共设施配套费估算表单位：万元序号123项目公共厕所停车场健身设施合计74.72200 元/平方米218074.72单价计价数量金额6、开发期间费：分散建设市政公用设施建设费=建安工程费5%=870.55 万元建筑工程质量安全监督费=建安工程费4=69.62 万元供水管网补偿费
5、（住宅）=981T600 元/T=58.86 万元（商业）=163.5 T600 元/T=9.81 万元供电用电负荷费（住宅）=4360480 元/KVA=209.28 万元（商业）=3738.4480 元/KVA=179.4432 万元其他=建安工程费5=87.0222 万元总费用=870.55+69.62+87.0222+68.67+388.7122=1484.5744 万元开发间接费用估算表单位：万元序号项目计算依据金额分散建设市政公用设施建建安工程费5%1设费建筑工程质量安全监督费2供水管网补偿费住宅3商业供电用电负荷费住宅4商业其他合计住宅：0.3T/人，600 元/T商业：0.1T
6、/人，600 元/T住宅：4KVA/户，480 元/KVA商业：8KVA/百，480 元/KVA建安工程费5建安工程费469.62870.55住宅：58.86商业：9.81住宅：209.28商业：179.443287.02221484.574467、其他费用=建安工程费5=87.0222 万元其他费用估算表单位：万元序号12346预算定额管理费竣工档案保证金报建手续费工程合同预算或标底审查费其他合计87.0222建安工程费587.0222项目计算依据金额8、不可预见费：本项目的不可预见费用按项目 17 项和的 3%估算（58432.127+932.529+17404.44+522.1332+74.72+1484.5744+87.0222）3%=2368.1264 万元9、装修费用：2600 元/155767=40499.42 万元10、管理费用：本项目的管理费用按项目 15 项和的 3%估算（58432.127+932.529+17404.44+522.1332+74.72）3%=2320.9785 万元11、销售费用：本项目的销售费用按销售收入的 2.5%估算172041.262.5%=4301.0315 万元12、财务费用：7568.3 万元见附表 2