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1、建筑面积计算规则 Jenny was compiled in January 2021建筑面积计算规则建筑面积计算规则一、计算建筑面积的范围一、计算建筑面积的范围1、单层建筑物不论其高度均按一层计算，其建筑面积按建筑物外墙勒角以上的外围水平面积计算。单层建筑物内如带有部分楼层者，亦应计算建筑面积。2、多层建筑物的建筑面积按以建筑面积的总和计算，其底层按建筑物外墙勒角以上外围水平面积计算，二层及二层以上按外墙外围水平面积计算。3、层高超过 2.2 米的地下室、半地下室、地下车间、仓库、商店、地下指挥部等及相应出入口的建筑面积按其上口外墙（不包括采光井、防潮层及其保护墙）外围的水平面积计算。4、用
2、深基础做架空层加以利用，层高超过 2.2 米的，按架空层外围的水平面积的一半计算建筑面积。5、坡地建筑物利用吊脚做架空层加以得用且层高超过 2.2 米的，按围护结构外围水平面积计算建筑面积。6、穿过建筑物的通道，建筑物内的门厅、大厅不论其高度如何，均按一层计算建筑面积。门厅、大厅内回廊部分按其水平投影计算建筑面积。7、电梯井、提物井、垃圾道、管道井等均按建筑物自然层计算建筑面积。8、舞台灯光控制室按围护结构外围水平面积乘以实际层数计算建筑面积。9、建筑物内的技术层（管道层、附层、夹层）是指房屋的局部层次，层高超过 2.2米的，按其墙外围水平面积计算建筑面积。10、与建筑物连接的有柱雨篷按柱外围
3、水平面积计算建筑面积；独立柱雨篷按其顶盖水平投影面积的一半计算建筑面积。11、有柱的车棚、货棚、站台等按柱外围水平面积计算建筑面积；单排柱、独立柱的车棚、货棚、站台等按其顶盖水平设影面积的一半计算建筑面积。12、突出屋面的有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等按围护结构外围水平面积计算建筑面积。13、突出墙外的门斗按围护结构外围水平面积计算建筑面积。14、封闭阳台、挑廊，按其水平投影面积计算建筑面积。凹阳台、挑阳台按其水平投影面积的一半计算建筑面积。15、建筑物墙外有顶盖和柱的走廊、檐廊，按柱的外边线水平面积计算建筑面积。无柱的走廊、檐廊按其投影面积的一半计算建筑面积。16、两个建筑物间有顶盖
4、的架空通廊，按通廊的投影面积计算建筑面积。无顶盖的架空通廊按其投影面积的一半计算建筑面积。17、室外楼梯作为主要通道和用于疏散的，按每层水平投影面积计算建筑面积；楼内有楼梯的，室外楼梯按其水平投影面积的一半计算建筑面积。18、跨越其他建筑物、构筑物的高架单层建筑物，按其水平投影面积计算建筑面积，多层者按多层计算。19、室内体育馆按实际层数计算建筑面积。体育馆（场）看台下空间加以利用的，其超过 1.8 米的部位计算建筑面积（多层按多层计算）。20、原始设计为假层（含顶层阁）屋面全部翻高后，前后墙沿口到楼板高度超过 1.8米的，按实计算建筑面积。二、不计算建筑面积的范围1、突出墙的构件配件和艺术装
5、饰，如：柱、垛、勒角、台阶、无柱雨篷等。2、检修、消防等用的室外爬梯。3、层高在 2.2 米以内的技术层、夹层。4、构筑物，如：独立烟囱、烟道、油罐、水塔、储油（水）池、储仓、车库，及地下人防干、支线等。5、建筑物内外的操作平台、上料平台，及利用建筑物的空间安置箱罐的平台。6、没有围护结构的屋顶水箱，舞台及后台悬挂幕布、布景的天桥、挑台。7、单层建筑物内分割的操作间、控制室、仪表间等单层房间。8、层高小于 2.2 米的地下室、半地下室、深基础地下架空层、坡地建筑物吊脚架空层。9、岗亭、警亭、书报亭等。10、里弄房屋后天进内的天棚。11、利用马路、通道及隙地所搭棚架。12、阁楼。13、房屋的平台
6、、晒台、花台、屋顶平台等。三、其他三、其他在计算建筑物建筑面积时，如遇上述以外的情况，要参照上述规则精神办理。架空层的商业价值和应用建议架空层的商业价值和应用建议1 1、商业价值、商业价值架空层越来越受到开发商和购房者的关注，因为购房者在买房时大多不愿意住 1 楼，这部分空间很难利用。架空层能够增加整个小区特别是高层小区的通透度，增加绿化面积，为小区的业主提供更多的公共交流空间，所以从建筑角度来说，政府是鼓励开发商多建架空层的。1.11.1 不占用容积率指标不占用容积率指标如果架空层算入建筑面积和容积率，那么开发商就要交纳相应的配套费、土地出让金等，这是一笔不小的开支。正因为这样，一些原本建造
7、有架空层的楼盘甚至重新改为商铺出售，很多开发商对建造架空层心存疑虑。关于建筑层高控制及容积率指标计算规则，规则中规定：建筑底层布置层高 3.0米以上架空层，其建筑面积可不计入地块容积率，但电梯井、门厅、过道等围合部门应计入容积率。架空层应满足以下条件：以柱、剪力墙落地，视线通透、空间开敞；无特定功能，只作为公共休闲、交通、绿化等公共开敞空间使用。架空层应计入建筑层次。对于开发商来说建造架空层只是增加了一些建造成本，不会占用容积率的指标。1.21.2 拉近楼房间距拉近楼房间距假设在 B 楼没有架空层的情况下，A、B 楼间距应为 18 米（假定 A、B、C 为多层 18米，间距规划为 1：1 为
8、18 米），如图 3-1 所示。但实际情况下，要求 A、B 两楼间距为15 米，此时可以在 B 楼一层做架空层 3 米，这样根据规划要求（在大寒日，B 楼的一层的某一房间应该保证 2 小时的满窗日照）A 楼即可和 B 楼相距 15 米，如图 3-2 所示。1.31.3 利用架空层增加某个特定区域的价值利用架空层增加某个特定区域的价值A 图：通过架空层功能的衍生（健身、车位）赠送给 1 楼业主，使 1 楼的售价大大提高，而多卖的价格远远高于架空层的造价；（但要注意此处的架空层面积不得进行公摊，并建议层高不超过 2.2，不计容积，不算产权，以赠送使用权方式处理）。B 图：一号区域为商铺，通过一号商
9、铺后面楼房的架空层（同样采用 A 图形式赠送，注意事项一致）的运用，同样可以大大提升商铺的售价。1.41.4 面积公摊面积公摊架空层是供业主公共使用的空间，增加了业主之间沟通交流的机会，目前的架空层主要有两种：一种是半地下室的，另外一种是地上的。地上架空层又可以分为几种情况：A.层高小于 2.2 米，因为目前的规划中本身不计算建筑面积，无所谓公摊；B.层高大于 2.2 米小于 3 米，之前的规划中一般不计入层次和容积率，不算公摊；C.层高在 3 米以上，四周通透，没有围护，不计算建筑面积。但对其中有围护的楼梯、电梯井、住宅门厅等，要算建筑面积。这部分要算公摊面积的架空层必须要满足两个必要条件：
10、一是这部分面积是经过规划批准的，需要计算容积率和建筑面积的；二是这部分面积是为上户住宅所服务的一个区域。架空层的性质为公建配套设施，不发产权证。1.51.5 提升楼盘品质提升楼盘品质引进架空层景观，开发商无疑要付出一定代价。架空层景观设计跟一般的楼层不同，这里面涉及到一个施工时的转换成本，加上一般的架空层为精装修，业主入住即可使用，要布置一些设施，增添绿化、小品，开发商不仅不能将这部分面积拿出来销售，反而要倒贴不少成本。此外，有些地方的房子规划局审批是要控制高度的，建造架空层也就意味着房子要少造一层。以前开发商建造架空层，很多时候只是用来作为停车库或者储藏间；而现在，越来越多的架空层正设计为业
11、主的公共空间，大人们可以在里面喝茶聊天，小孩子们则可以追逐嬉戏，闲时还可以在里面做做运动，极大地提升了楼盘品质。现在的房子越造越高，人们离邻居越来越远，离绿地越越来远，除了小区有很好的公建配套，一般人们只能蜗居在家。每幢楼下面有一个架空层，种上一些植物，小区变得更加通透，绿化面积更大，业主们多了沟通交流的场所。这是房地产市场发展到一定阶段的产物，是设计理念和客户理念提升的结果。2.2.对应用的建议对应用的建议2.12.1 营造方面营造方面架空层的利用应该因地制宜，功能的使用上灵活多变，应结合楼盘条件具体分析，不可盲目照搬。A.对于市内土地紧张，对停车位要求较高的楼盘应对架空层作停车位考虑：B.
12、对出户抄表的问题应该尽量在架空层考虑：C.架空层用于大堂对于高档住宅楼盘和商住楼盘有很好的品质提升和弥补配套的作用：D.对于架空层用于停车位或商业、物业功能使用时应保证楼上业主的安全和不受干扰，如通过隔音等手段；于地形起伏的坡地建筑，架空层的运用可以配合地形营造独立绿化和停车位，以解决一楼采光不足和坡地景观的矛盾；2.2.营销方面营销方面在房地产具体营销过程中，建议在销售价格制定的过程中其实可以对架空层的造价进行分摊，而不要对面积进行分摊；而对面积低于 2.2 米的架空层车位实行使用权出让，最好以赠送的方式处理，以提高特定区域的房屋售价；对高于 2.2 米的架空层车位报请规划进行改造审批进行产
13、权车位销售或作为商业出售。如果不报产权，对其进行公摊处理，后期采用出租方式进行赢利。但是存在一定的风险：A.业主的法律意识不断加强，对其自身权益进行维护；B.业主委员会对其物业公司进行财物审核；C.物业管理公司发生更换，为其他与开发商无关联的公司，由于无产权保证，开发商将永远失去架空层的收益。2.2.运用方面运用方面在架空层的运用方面，一般情况下，花园洋房下的架空层层高不会超过 2.2 米，不计产权，用赠送的形式送给业主，自然其房屋的单价也会加高；多层或小高层、高层下的架空层由于车位短缺，故按产权车位标准建造，以产权车位形式出售给业主。是是非非“架空层”“架空层”风行筑城近年来,一个新的建筑结
14、构在贵阳楼市中出现架空层,有的作为小区绿化、休闲设施之用,有的开发商则用来作为停车场等进行经营。特别是在市区,由于土地的有限性,没有更多的面积来做绿化,为增加绿地面积,改善小区居住环境,一些楼盘的开发商把商品住宅楼首层架空绿化,为业主提供一个优美舒适的环境和活动空间,深得人们称道。甚至“首层架空绿化”还一度成为楼盘的卖点。我们看到,一些小区的架空层建得像“小公园一样。架空层的绿化融入小区的园林景观,浑然一体。架空层里,种植各种爱阴的植物,运用园林植物的不同形状、颜色、用途和风格,因地制宜地配置出自然生态圈。还有一些设计建筑小品,竖向绿化,弥补建筑物的缺陷,掩盖钢筋混凝土的框架结构。架空层的绿地
15、贴近居民生活,有了架空层的开阔场地,邻里之间也找到了彼此交流的公共空间。打牌、下棋、聊天、日常体育锻炼都可以随着业主的意愿随意发挥。业主疑问?是否公摊日前,一位读者来电说,他居住的小区就有架空层,搞得也比较好,业主们都觉得有了一个休闲的好地方。但是,他们心生疑虑:“开发商会不会把架空层计算进公摊面积里面呢”他们认为,如果将“架空层”面积分摊到业主头上很不合理。筑城一楼盘的开发商说,架空层绿化,使整个小区的环境得到改善,享受的是业主,因此,把架空层作为分摊面积没有什么不妥。他说,没有法律规定不准把架空层作为分摊面积。一位业内人士说,架空层是个新出现的问题,是开发商为改善小区环境而投资的,环境改善
16、后,楼盘售价也相应提高了,开发商已从中得到了收益,至于能否把架空层面积分摊给业主,目前尚无法可依,各家楼盘对架空层的做法也不尽相同。他个人认为,架空层作绿化,改善了环境,提升了整个小区的品位,吸引更多的市民去购买房屋,同时也使小区的房屋价格升值,说到底最大的收益是开发商,所以架空层作为分摊面积让业主去承担是否适合他认为,在相关法律法规还没有完善的情况下,最好的办法是购房方和开发商在签订合同时,双方能进行约定。开发商应明确告知消费者,架空层是否作为分摊面积,分摊多少。消费者也应该事先了解细节。是否公摊?要看情况记者在国家经委出台的建筑面积计算规则中找到两条相关的信息:“用深基础做地下架空层加以利
17、用,层高超过 22 米的,按架空层外围的水平面积的一半计算建筑面积;坡地建筑物利用吊脚做架空层加以利用且层高超过 22 米的,按围护外围水平面积计算建筑面积。”但是,是否计入公摊面积没有明确。记者于是采访了贵阳市房管局测绘队有关负责人,他说,架空层算建筑面积,但是否计入购房者的公摊面积中,这要视架空层的具体情况来定。如果架空层是作为建筑公共使用部位,则要计算公摊,若是开发商作为自用物业或出租、出售的,则不能计算公摊。呼唤出台?管理办法记者了解到,深圳、厦门等城市都已经对架空层的使用作出了详细的规定,深圳对住宅建设项目非经营性架空层部分,给予“建筑面积不计入建筑容积率,并免予征收相关报建费用”优
18、惠条件,但要求建设单位应将该部分作为住宅区的共用空间,不得将之列入共有面积分摊,不得改变用途,不得出租、出借、出售用于经营性用途。厦门的做法则是,对建筑物中按规划建设的层高不低于 22 米的地上架空层,在扣除基本生产生活必需的公共设施和管理用房后的架空部位,在开发单位出具具结书,保证该架空部位只作为休闲、绿化等公共场所使用,不围闭,不改变功能挪作他用,更不能用于出租或作为营业性场所后,该架空部分不收取地价,不参与计算容积率,不作为共有建筑面积分摊给业主,也不确权给开发单位。一些业内人士说,目前贵阳还没有这样的明文规定,除了是否计算公摊面积的问题之外,还有的发展商在业主入住后,将架空层用作会所的
19、一部分出租给其他公司作办公场所,也成了业主与开发商之间的纠纷根源之一。希望有关职能部门出台相应的管理办法。深圳城市设计实施运作模式初探深圳城市设计实施运作模式初探日期:2009-01-14城市设计在新的城乡规划法中仍不具有明确法律效力，自然不能直接实施，必须转化为法定规划如控制性详细规划才能实施。由于城市设计转化的过程中缺乏制度化的方式和方法，容易产生偏差和变化，难以有效控制和引导具体开发建设，导致其实施运作效果普遍不理想。深圳虽然 1998 年就借助经济特区特别立法权，通过深圳市城市规划条例使城市设计获得了法律地位，但过于原则化，仍然缺乏可操作的实施运作细则。为此，深圳规划部门立足现实，结合
20、地方特点，积极探索了多元化、可操作性强的城市设计实施运作机制，在国内有较强创新性、前瞻性。今年是深圳规划的“实施年”，探索规划实施机制是规划部门的工作重点之一。城市设计实施运作机制包括诸多内容，是一个非常复杂的课题，笔者仅选取其中的核心关键环节城市设计在一书两证的规划管理体系中，如何转化为建设用地规划许可证规划设计要求进行研究，并结合深圳的实施运作实践，分析具体模式及特点，并提出一些完善建议和对策，与大家共同探讨。一、具体模式分析1998 年的深圳市城市规划条例以独立章节规定了城市设计法律地位和编制、审批制度：城市设计包括单独编制和结合规划各阶段编制的，单独编制的主要针对城市重点地区如中心区、
21、深南大道沿线、滨海区等，成果主要为形态型的城市设计方案，一般报局技术委员会审议通过（作为行政审批的内部技术依据），重要的再报规划委员会审批通过或再融入法定图则中而获得法律效力；结合规划各阶段的城市设计以法定图则为重点，成果包括城市设计专篇和条文，具有法律效力，但大都表现为策略型、原则性的意见和要求。然后，城市设计可作为规划管理和城市建设的法定依据之一，针对城市不同地区和具体项目的情况，以多元化的模式转化为建设用地规划许可证规划设计要求，作为项目的建筑、环境设计的重要依据，在具体报建方案及施工图设计中，以判例式的个案设计审查予以落实，直接控制和指导微观、具体开发建设，在一书两证为核心的规划管理体
22、系中实施。通过深南大道竹子林段、大梅沙地区具体项目的城市设计实施运作实践分析，具体模式分析如下：1、契约模式对于城市重点地区中特别重要的项目如标志性建筑，如政府将土地使用权以拍卖、招标或协议方式出让给开发者时，规划部门将城市设计要求附加为土地规划要求，以契约形式来实施，不再核发建设用地规划许可证。如深圳大梅沙愿望湖的湖心岛项目对整个大梅沙核心区空间及景观特色塑造都非常重要，规划部门委托日本设计公司完成城市设计方案后，在土地拍卖时约定取得土地的开发商须将按城市设计方案实施。2、转译模式对于量大面广的大多数项目，规划部门通过精简、摘录等方法，将城市设计成果（包括指引、导则、方案等）如建筑色彩、材料
23、、屋顶形式、立面细部等指导性要求，有时包括建筑高度等规定性指标，转译成为建设用地规划许可证规划设计要求，一般有两种形式：成为“总体布局及建筑退红线要求”，或者进入“备注”应遵照城市设计要求进行设计等。如大梅沙地区已完成了中心区规划咨询、核心区规划设计指引、愿望湖东侧地块详细规划及城市设计指引后，规划部门在核发大梅沙度假村建设用地规划许可证时，精简、摘录了部分城市设计要求，如：首层：沿步行街侧建议设计两层高的拱廊；材料：砖、自然石材或涂料，首层外墙建议石材；玻璃无色或浅色，禁深色大面积反光玻璃；色彩：冷灰色为主；屋顶：不少于 80面积坡屋顶，坡度不小于 25 度，屋脊最高处不得超过 21 米；本
24、地块、J4020090 地块与 J4020091 地块之间道路必须以步行街连接3、直译模式对城市重点地区中景观要求高、生态敏感度高、稀缺资源地区的公共建筑，政府认为有必要进行主导或深度参与的，规划部门将城市设计方案整体作为建设用地规划许可证的规划设计要求，直接成为具体项目的建筑方案。如大梅沙雅兰酒店、海景酒店等三块地位于一线滨海地带，是大梅沙开发建设的重要启动项目，对地区整体价值提升以及滨海空间和景观影响都很大。规划部门把三块地合并成一个地块整体考虑，委托英国 ATKINS公司编制完成详细城市设计方案：不仅确定功能、开发强度、退红线等规划要求，而且也确定总体布局、造型设计甚至立面细部等，土地出
25、让时要求取得地块的发展商必须按城市设计方案直接实施。4、附件模式对城市重点地区景观要求高的公共建筑，规划部门将城市设计方案作为建设用地规划许可证附件，作为具体项目方案设计依据之一。如深圳深南大道竹子林段沿线的几个办公建筑项目在核发建设用地规划许可证时，将城市设计作为附件发放。5、指引模式针对城市中较大规模或重要地段的项目包括居住及公共建筑等，规划部门（或委托编制单位）将城市设计精简提炼为城市设计指引，核发建设用地规划许可证时明确应按城市设计指引进行设计。如规划部门 1997 年 3 月 5 日以规范性文件发布实施了进一步加强城市设计及建筑设计管理规定、深圳市建筑工程方案设计招投标管理试行办法，
26、要求设计方案招投标的项目以及重要公共性建筑、重要地段项目除发放建设用地规划许可证外，还要求同时申领城市设计指引，作为方案设计和评审的重要依据，在相关阶段设计中需提供城市设计专篇，落实城市设计指引提出的原则和建议，不能落实的需提出正当理由或作出合理解释。具体项目包括：重要的公共性建筑物（如火车站、飞机场、体育馆、大剧院、博物馆、图书馆以及各区重要的公共性建筑物）；建筑面积 2 万平方米以上的建筑（厂房、纯住宅除外）；建筑面积 6 万平方米以上的高层住宅单体或建筑群体设计；用地面积超过 5 万平方米的各类小区详细蓝图规划设计。6、通则模式为保证城市设计的全覆盖和最低限度实现，规划部门将城市设计融入
27、城市政府行政规章或技术规定、标准，以一般性城市设计通则、政策覆盖全城，无论有无城市设计覆盖，通则都可发挥实效，一般无需进入建设用地规划许可证。如深圳市城市规划标准与准则城市设计要求、深圳市建筑与城市设计准则等，相当于全市的普遍性城市设计指引。包括两种子模式：（1）政府行政规章的子模式城市设计融入城市规划标准与准则等政府行政规章，获得较高的效力。如深圳2004 年 4 月 1 日实施的深圳市城市规划标准与准则融入的城市设计一般原则：8.4 建筑物的面宽控制 8.4.1 建筑高度大于 18 米且小于或等于 54 米的高层建筑，其最大连续展开面宽不宜大于 100 米。8.4.2 建筑高度大于 54
28、米的高层建筑，其最大连续展开面宽不宜大于 80 米。（2）技术规定、标准的子模式城市设计转化成为地方技术规定、标准，对城市设计未覆盖地区，可作为规划管理的技术依据而实施。如深圳市建设场地环境设计标准与准则。7、激励模式对于城市高强度开发、生态敏感度高、稀缺资源地区的项目，为了有效调节和引导市场经济中开发商过度追求经济效益与公共利益之间的矛盾，规划部门借鉴美国有奖区划经验，1999 年 7 月以地方技术标准实施深圳市民用建筑技术要求规定，如以容积率或面积计算等规定，鼓励和引导开发单位在建设中通过架空提供公共开放空间。如深圳市建筑设计技术经济指标计算规定第 4.2.1.1 条规定：裙房屋顶层主楼架
29、空，用作绿化休闲使用时，架空部分的进深不小 4.0 米，梁底净高不小 3.6 米，并应有不小于四分之一的绿化面积，裙房屋顶用作绿化休闲使用时，裙房屋顶的建筑面积不小于 3000 平方米，且有从屋顶平台直达室外地面的专设公用楼梯，可以核定增加等量面积。二、实施运作效果评析1、总体评析城市设计以不同模式转化成为建设用地规划许可证规划设计要求，立足现实、可操作性强，在政府主导或深度参与的城市重点地区的公共建筑实施效果较好；强制性的、量化的规定性指标如容积率、建筑高度等实施效果较好，而指导性的城市设计要求如“色彩”、“屋顶形式”、“立面造型”等，在市场经济复杂多变、不确定因素的冲击下，实施效果容易受干
30、扰。各种具体模式各有侧重，基本覆盖了城市所有地区和项目，但应用的个案化、主观性比较强，可能会因管理人员个体理解和取舍而不同，甚至同一地区相邻地块的模式也不一致，容易导致城市设计实施偏差、不公平、效率不高等问题，效果会受到影响。2、具体模式评析及比较契约模式简单明确，但应用范围有限，仅适用于土地以招标、拍卖、挂牌出让的城市重点地区特别重要的项目。转译模式相对简单，适用面广，是深圳城市设计实施运作最主要、最常见的模式。一般不会增加开发单位和建筑设计师的负担，但城市设计成果是否完全、准确成为规划要求会因管理人员个体理解和取舍有所偏差，文字表达不完全一致，有一定模糊性，主观性比较强。直译模式适用面不广
31、，都是基于特定的背景和要求，对设计质量以及城市重点地区空间环境品质的高标准、高要求，适用于城市重点地区中景观要求高、生态敏感度高、稀缺资源地区的公共建筑，但不易适应复杂多变的市场经济。附件模式可使开发商、建筑师可深入全面了解城市设计要求，直观、明确，适用于城市重点地区景观要求高的公共建筑。但由于城市设计没有直接进入建设用地规划许可证，强制力度减弱，而且未经过规划管理人员的精简提炼，开发商、建筑师不易把握重点，会降低后续设计审查的效率。指引模式基本覆盖了城市较大规模、景观影响较大的地段，包括城市重点地区和一般地区。但城市设计指引未直接进入建设用地规划许可证，这点与附件模式类似，但经过规划部门精简
32、提炼，有一定的针对性，开发商、建筑师相对容易把握重点，又与转译模式类似，但也可能会因管理人员个体理解和取舍有所偏差。通则模式的城市设计效力较强（其中城市设计规定、标准效力不如政府行政规章），相对简便，但针对性不强，难以适应不同地区如滨海区、历史风貌区的城市设计差异化、精细化运作，仅是城市设计最低限度的实现。激励模式已深入人心，在深圳的公共建筑、住宅中得到广泛应用，提供了大量适于气候特点、具有地域特色的公共开放空间。但激励模式如果使用不严密，有可能增加开发容量，对环境产生负面影响，甚至造成开发强度失控、不公平等问题。总之，在上述不同模式中，契约模式的实施效果最好，但应用范围有限；直译模式实施效果
33、较好，但不易适应复杂多变的市场经济；转译模式针对性强、适应面广，但容易受审查者的个体素质和偏好影响。附件模式实施效果一般，但可全面表达城市设计要求。指引模式的内容与附件模式类似，方法又与转译模式接近。通则模式针对性不强，仅是城市设计最低限度的实现。激励模式可有效调节和引导市场经济中经济效益与公共利益之间的矛盾。三、完善的具体建议和对策笔者尝试根据 2008 年新修订的城乡规划法和深圳城市规划条例（送审稿）的有关内容和精神，立足现实，结合深圳规划管理的实际情况和特点，提出具体的完善建议和对策：一方面，城乡规划法大大加强了控制性详细规划的法律效力和规划管理中的地位，如依据控制性详细规划核定规划条件
34、，核发建设用地规划许可证；符合控制性详细规划和规划条件的，才能核发建设工程规划许可证。由于深圳法定图则与控制性详细规划的层次和地位基本对应，编制技术和方法也基本相同，因此，“正本清源”，可从提高城市设计融入法定图则的深度和水平以及成果的可操作性来提高城市设计实施效果。另一方面，2008 年新修订的深圳市城市规划条例（送审稿）仍然赋予了城市设计的法律地位“其他形式的城市规划”，但没有独立的章节，并不意味城市设计不重要了，而更强调城市设计与法定图则的衔接与协调，这为城市设计实施运作提供了法理基础和思路。1、改进成果表达方式、提高实施可操作性丰富和改进法定图则中城市设计成果表达方式，避免目前法定图则
35、中的城市设计大多为指导性、原则性的要求和建议，如抽象空洞、缺乏可操作性的“协调”、“一致”等通用词汇。建议针对城市不同地区，可增加针对性的城市设计内容。如滨海区侧重于总体布局、建筑体量、屋顶形式、色彩材质、公共空间、步行系统、视线通廊等城市设计内容，以定性条文表达为主，图文并茂，尽可能表格化。2、因地制宜、混合使用建议开展专题的深入研究，对契约、转译、直译、附件、指引、通则、激励等运作模式的适用范围、特点和要求、组合方式等，结合城市不同地区的实际情况和项目特点，有针对性选择应用具体模式，避免应用的个案化、主观性。如城市重点地区也应细分，如同一滨海区，滨海第一线对空间和景观、视线通廊等影响很大，
36、应采用直译模式和契约模式，核心区对功能混合使用、公共空间、步行系统的要求高，可采用附件模式、指引模式、激励模式，边缘区重点在于背景和天际轮廓线的形成，可采用转译模式、通则模式等。而且，既可相对独立，也可以混合使用，以发挥整体效应。如直译模式和契约模式可结合使用。3、渐进改良、逐步优化目前由于缺乏制度的支撑，城市设计实施的发展与完善应渐进改良、逐步优化。如激励模式考虑社会的实际需要，统一规划公共开放空间，初步确定每个开放空间的位置和性质等。对于单位和个人擅自将全部或部分奖励的开放空间移作它用或不向公众开放的，有关执法部门应按规定处罚。必须充分考虑对环境的影响，并以详细城市设计研究为支撑，避免造成
37、开发强度失控和不公平。对于市场需求大而土地有限的场合，必须详细规定奖励极值与内容，避免出现随意规定。如广州北京路城市设计图则要求对早期城市设计的容积率奖励进行数值论证。分层次、分区域制定具体激励规定。如对高强度开发的重点地区如商业中心、交通集散地等的激励系数应适当区别其他地区。如提供底层架空的公共开放空间的，可考虑乘以较高系数进行激励，但同时必须控制整体开发强度。四、结语深圳城市设计实施运作模式是在不具有明确的法律效力、未建立全国性城市设计实施运作机制的创新性、前瞻性探索，包括契约、转译、直译、附件、指引、通则、激励等模式，立足现实、可操作性较强，但还存在诸多问题。今后可根据 2008 年新修订的城乡规划法和深圳城市规划条例，通过加强成果实施的可操作性；因地制宜、混合使用；渐进改良、逐步优化等方法，改进和完善城市设计实施运作（滨海分局叶伟华）。