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1、物业管理成本物业管理成本(chngbn)测算测算第一页，共65页。第一节第一节 物业管理成本物业管理成本(chngbn)(chngbn)一、物业管理中的成本一、物业管理中的成本(chngbn)成本成本(chngbn)的含义的含义一般而言，成本是指全部生产费用，即企业生产经营一般而言，成本是指全部生产费用，即企业生产经营过程中发生的，以货币形式表现出来的各种物化劳动和过程中发生的，以货币形式表现出来的各种物化劳动和活劳动的耗费。活劳动的耗费。第1页/共65页第二页，共65页。一是所耗费的生产资料一是所耗费的生产资料(shngchnzlio)转移价值，即物化劳动价值，如企业生产所耗费的材料的转移价
2、值，所耗费的设备转移价值等；转移价值，即物化劳动价值，如企业生产所耗费的材料的转移价值，所耗费的设备转移价值等；二是活劳动或劳动力耗费所创造的价值，即劳动者的必要劳动耗费的补偿价值，表现为劳动者的工资二是活劳动或劳动力耗费所创造的价值，即劳动者的必要劳动耗费的补偿价值，表现为劳动者的工资(gngz)及福利等。及福利等。第2页/共65页第三页，共65页。物业管理生产费用：指一定时期内物业管理企业发生的、用货币物业管理生产费用：指一定时期内物业管理企业发生的、用货币(hub)额表现的生产费用。额表现的生产费用。物业管理成本：是指物业管理企业为特定物业提供物业管理服务所支出的各种生产物业管理成本：是
3、指物业管理企业为特定物业提供物业管理服务所支出的各种生产(shngchn)费用的总和。费用的总和。物业管理(gunl)企业的营业成本：指一定时期内，物业管理(gunl)企业为受托物业提供管理(gunl)服务而发生的直接物业管理(gunl)成本。第3页/共65页第四页，共65页。物业管理(gunl)企业的经营管理(gunl)费用：是指物业管理(gunl)企业行政部门为组织和管理(gunl)物业管理(gunl)服务活动所发生的管理(gunl)费用，为筹措经营管理(gunl)资金所发生的财务费用。综上所述：物业管理企业的成本，就是指企业在从事物综上所述：物业管理企业的成本，就是指企业在从事物业管理活
4、动中，为物业产权人、使用人所提供维修、管理和业管理活动中，为物业产权人、使用人所提供维修、管理和服务等过程中发生服务等过程中发生(fshng)的各项支出。的各项支出。第4页/共65页第五页，共65页。二、物业服务费的测算二、物业服务费的测算二、物业服务费的测算二、物业服务费的测算(c sun)(c sun)编制编制编制编制（一）物业（一）物业(w y)服务费测算编制的原则服务费测算编制的原则1、合法性原则。计入定价成本的费用应当符合中华人民共和国会计法等有关法律、行政法规和财务会计制度的规定。2、合理性原则。影响定价成本各项费用的主要技术、经济指标应当符合行业标准或社会(shhu)公允水平。第
5、5页/共65页第六页，共65页。3、相关性原则。计入物业服务定价成本的费用，需为与物业服务直接相关或间接相关的费用。4、权责发生制原则。本期成本应负担的费用，不论款项(kunxing)是否支付，均应计入本期成本；不属于本期成本应负担的费用，即使款项(kunxing)已经支付，也不得计入本期成本。第6页/共65页第七页，共65页。（二）物业服务（二）物业服务(fw)(fw)费用酬金制与包干制费用酬金制与包干制1 1、物业服务、物业服务(fw)(fw)费用酬金制费用酬金制 物业服务物业服务(fw)(fw)是指物业管理企业按照物业服务是指物业管理企业按照物业服务(fw)(fw)合同的约定，对房屋及配
6、套设施设备和项目场地进行维修养护管理，维护相关区域内环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。合同的约定，对房屋及配套设施设备和项目场地进行维修养护管理，维护相关区域内环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。第7页/共65页第八页，共65页。物业服务费用酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担。物业服务费用酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担。物业服务费用酬金应以预收的物业服务资金为
7、计提基数，计提基数比例通过物业服务合同约定。在物业管理服务过程中产生的归属于业主的其他收入也可计提酬金，但应经业主大会同意并在物业服务合同中专门约定。其他收入包括产权物业服务费用酬金应以预收的物业服务资金为计提基数，计提基数比例通过物业服务合同约定。在物业管理服务过程中产生的归属于业主的其他收入也可计提酬金，但应经业主大会同意并在物业服务合同中专门约定。其他收入包括产权(chn qun)归全体业主的停车场收入、成本费用在物业管理项目机构列支的其他经营收入等。归全体业主的停车场收入、成本费用在物业管理项目机构列支的其他经营收入等。第8页/共65页第九页，共65页。酬金制下，物业管理企业提供物业服
8、务的经济利益仅仅局限于按固定的金额或比例收取的酬金，扣除酬金以及物业服务支出后结余的资金为全体业主所有。对业主而言，物业服务费用的收支情况较为透明，避免了收费与服务不相符的情况，保护了业主的合法权益；对物业管理企业而言，由于酬金是按照预收的物业服务资金提取，具有酬金制下，物业管理企业提供物业服务的经济利益仅仅局限于按固定的金额或比例收取的酬金，扣除酬金以及物业服务支出后结余的资金为全体业主所有。对业主而言，物业服务费用的收支情况较为透明，避免了收费与服务不相符的情况，保护了业主的合法权益；对物业管理企业而言，由于酬金是按照预收的物业服务资金提取，具有(jyu)相对的固定性，可以使企业在一定程度
9、上规避收支不平衡的经营风险。酬金制条件下物业管理企业应当向全体业主或者业主大会公布物业服务资金年度预决算，并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。相对的固定性，可以使企业在一定程度上规避收支不平衡的经营风险。酬金制条件下物业管理企业应当向全体业主或者业主大会公布物业服务资金年度预决算，并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。第9页/共65页第十页，共65页。2 2、物业服务、物业服务(fw)(fw)费用包干制费用包干制 物业服务物业服务(fw)费用包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务(fw)费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享
10、有或者承担的物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务(fw)计费方式。计费方式。在包干制下，物业管理企业作为一个独立的企业法人，自主经营、自负盈亏、风险自担。物业管理企业应本着诚信公平原则，主动接受业主监督，保证服务在包干制下，物业管理企业作为一个独立的企业法人，自主经营、自负盈亏、风险自担。物业管理企业应本着诚信公平原则，主动接受业主监督，保证服务(fw)质量并不断改进。质量并不断改进。第10页/共65页第十一页，共65页。以包干制方式约定的物业服务费用，对业主而言物业服务费是固定以包干制方式约定的物业服务费用，对业主而言物业服务费是固定(gdng)的，不会因市场短期
11、波动、物业管理项目运作情况而发生变化；对物业管理企业而言，物业项目管理服务的利润不再是固定的，不会因市场短期波动、物业管理项目运作情况而发生变化；对物业管理企业而言，物业项目管理服务的利润不再是固定(gdng)的，企业可以不断挖掘管理潜力，通过科学的管理运营实现服务质量和经营效益的同步增长，既保障业主利益又促进企业发展。的，企业可以不断挖掘管理潜力，通过科学的管理运营实现服务质量和经营效益的同步增长，既保障业主利益又促进企业发展。第11页/共65页第十二页，共65页。3 3、酬金制和包干制的财务特征、酬金制和包干制的财务特征（1 1）财务主体）财务主体 在酬金制下，物业管理项目是独立的会计主体
12、，各物业管理项目应独立建帐、独立核算。在包干制下，物业管理项目的会计主体是物业管理企业在酬金制下，物业管理项目是独立的会计主体，各物业管理项目应独立建帐、独立核算。在包干制下，物业管理项目的会计主体是物业管理企业(qy)(qy)，物业管理项目可以独立核算，也可以纳入企业，物业管理项目可以独立核算，也可以纳入企业(qy)(qy)统一管理。统一管理。第12页/共65页第十三页，共65页。（2 2）收入）收入(shur)(shur)采取酬金制和物业管理项目，物业管理企业的物业服采取酬金制和物业管理项目，物业管理企业的物业服务收入务收入(shur)(shur)仅限于该项目的物业管理酬金；采取包干制的物
13、业仅限于该项目的物业管理酬金；采取包干制的物业管理项目，物业管理企业的物业服务收入管理项目，物业管理企业的物业服务收入(shur)(shur)就是该项目的物就是该项目的物业服务费。业服务费。（3 3）成本费用）成本费用 1 1）物业管理企业固定成本的比例较高）物业管理企业固定成本的比例较高 2 2）人工成本占总成本的比例较高）人工成本占总成本的比例较高 3 3）物业管理企业成本费用的可预测性较强）物业管理企业成本费用的可预测性较强第13页/共65页第十四页，共65页。（三）物业服务费的测算编制应考虑的因素（三）物业服务费的测算编制应考虑的因素 1 1、物业服务费测算编制应当区分不同物业的性质和
14、特点，并考虑其实行的是政府指导价还是市场调节价。、物业服务费测算编制应当区分不同物业的性质和特点，并考虑其实行的是政府指导价还是市场调节价。2 2、物业服务费的测算编制应根据物业服务的项目、物业服务费的测算编制应根据物业服务的项目(xingm)(xingm)、内容和要求，科学测算确定物业服务成本。、内容和要求，科学测算确定物业服务成本。第14页/共65页第十五页，共65页。3 3、物业管理企业为该项目管理投入的固定资产折旧和物业管理项目机构用物业服务费购置的固定资产折旧，这两部分折旧均应入到物业服务费的测算、物业管理企业为该项目管理投入的固定资产折旧和物业管理项目机构用物业服务费购置的固定资产
15、折旧，这两部分折旧均应入到物业服务费的测算(c sun)(c sun)中。中。4 4、物业管理属微利性服务行业，物业服务费的测算、物业管理属微利性服务行业，物业服务费的测算(c sun)(c sun)和物业管理运作应收支平衡，略有节余，在确保物业正常运行维护和管理的前提下，获取合理的利润，使物业管理企业得以可持续发展。和物业管理运作应收支平衡，略有节余，在确保物业正常运行维护和管理的前提下，获取合理的利润，使物业管理企业得以可持续发展。第15页/共65页第十六页，共65页。三、物业服务费成本（支出三、物业服务费成本（支出(zhch)）构成）构成 物业服务成本或者物业服务成本或者(huzh)(h
16、uzh)物业服务支出构成一般包括以下部分：物业服务支出构成一般包括以下部分：（1)1)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；（2 2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；（3 3）物业管理区域清洁卫生费用；）物业管理区域清洁卫生费用；（4 4）物业管理区域绿化养护费用；）物业管理区域绿化养护费用；（5 5）物业管理区域秩序维护费用；）物业管理区域秩序维护费用；（6 6）办公费用；）办公费用；（7 7）物业管理企业固定资产折旧；）物业管理企业固定资产折旧；（8 8）物业
17、共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；（9 9）经业主同意的其他费用）经业主同意的其他费用(10)(10)税金税金(11)(11)合理利润合理利润第16页/共65页第十七页，共65页。四、物业服务费编制的依据四、物业服务费编制的依据1 1、收入的编制方式通常是根据收费标准（单位时间费率形式）和可收费的管理面积。、收入的编制方式通常是根据收费标准（单位时间费率形式）和可收费的管理面积。2 2、支出的编制依据包括：、支出的编制依据包括：（1 1）管理计划及实施计划所需物业服务成本。管理计划主要是指常规物业管理服务中的人员计划，物品使用计划、能源消
18、耗计划、工程维护保养计划、清洁）管理计划及实施计划所需物业服务成本。管理计划主要是指常规物业管理服务中的人员计划，物品使用计划、能源消耗计划、工程维护保养计划、清洁(qngji)(qngji)保洁与绿化保养计划等。在编制测算时，应根据实施这些计划所需人工成本、物料成本、能耗成本、外包费用等进行测算。保洁与绿化保养计划等。在编制测算时，应根据实施这些计划所需人工成本、物料成本、能耗成本、外包费用等进行测算。（2 2）物业正常维修和养护计划。可比照以往每年实际发生的或参考其它同类物业的物业服务成本。）物业正常维修和养护计划。可比照以往每年实际发生的或参考其它同类物业的物业服务成本。第17页/共65
19、页第十八页，共65页。第二节第二节第二节第二节 成本成本成本成本(chngbn)(chngbn)(chngbn)(chngbn)测算方法测算方法测算方法测算方法一、成本测算的目的一、成本测算的目的一、成本测算的目的一、成本测算的目的 物业管理服务成本，主要有包括人工费、办公费、物业共用物业管理服务成本，主要有包括人工费、办公费、物业共用物业管理服务成本，主要有包括人工费、办公费、物业共用物业管理服务成本，主要有包括人工费、办公费、物业共用(n yn)(n yn)部位与共用部位与共用部位与共用部位与共用(n(n yn)yn)设施设备的日常运行和维护费、公共秩序维护费、清洁卫生费、绿化养护费、物业
20、管设施设备的日常运行和维护费、公共秩序维护费、清洁卫生费、绿化养护费、物业管设施设备的日常运行和维护费、公共秩序维护费、清洁卫生费、绿化养护费、物业管设施设备的日常运行和维护费、公共秩序维护费、清洁卫生费、绿化养护费、物业管理企业固定资产折旧费、保险费以及经业主同意的其他费用。理企业固定资产折旧费、保险费以及经业主同意的其他费用。理企业固定资产折旧费、保险费以及经业主同意的其他费用。理企业固定资产折旧费、保险费以及经业主同意的其他费用。我国物业管理企业收取物业管理服务费的方式：我国物业管理企业收取物业管理服务费的方式：我国物业管理企业收取物业管理服务费的方式：我国物业管理企业收取物业管理服务费
21、的方式：包干制：物业管理服务费的构成包括物业管理服务成本、法定税费和物业管理企业的利润；包干制：物业管理服务费的构成包括物业管理服务成本、法定税费和物业管理企业的利润；包干制：物业管理服务费的构成包括物业管理服务成本、法定税费和物业管理企业的利润；包干制：物业管理服务费的构成包括物业管理服务成本、法定税费和物业管理企业的利润；酬金指：预收的物业管理服务资金包括物业管理服务支出和物业管理企业的酬金。酬金指：预收的物业管理服务资金包括物业管理服务支出和物业管理企业的酬金。酬金指：预收的物业管理服务资金包括物业管理服务支出和物业管理企业的酬金。酬金指：预收的物业管理服务资金包括物业管理服务支出和物业
22、管理企业的酬金。成本测算的成果，既可以服务于物业管理招投标阶段确定物业管理服务费用报价，更可以服成本测算的成果，既可以服务于物业管理招投标阶段确定物业管理服务费用报价，更可以服成本测算的成果，既可以服务于物业管理招投标阶段确定物业管理服务费用报价，更可以服成本测算的成果，既可以服务于物业管理招投标阶段确定物业管理服务费用报价，更可以服务于物业管理服务实施过程中企业内部的成本管理工作。务于物业管理服务实施过程中企业内部的成本管理工作。务于物业管理服务实施过程中企业内部的成本管理工作。务于物业管理服务实施过程中企业内部的成本管理工作。第18页/共65页第十九页，共65页。二、主要二、主要二、主要二
23、、主要(zhyo)(zhyo)成本项目的测算方法成本项目的测算方法成本项目的测算方法成本项目的测算方法（一）人工费的测算（一）人工费的测算（一）人工费的测算（一）人工费的测算(c sun)(c sun)1 1、基本工资（、基本工资（F1F1）(元元/月月)各类管理服务人员的基本工资标准根据企业性质，参考当地各类管理服务人员的基本工资标准根据企业性质，参考当地平均工资水平平均工资水平(shupng)(shupng)确定。确定。2 2、社会保险费（、社会保险费（F2F2）(元元/月月)社会保险费包括医疗、工伤保险、养老保险、待业保险、住房基社会保险费包括医疗、工伤保险、养老保险、待业保险、住房基金
24、（含住房公积金）等，应当根据当地政府的规定由企业决定。金（含住房公积金）等，应当根据当地政府的规定由企业决定。第19页/共65页第二十页，共65页。3 3、按规定提取的福利、按规定提取的福利(fl)(fl)费（费（F3F3）（元）（元/月）月）福利福利(fl)(fl)费包括以下三项：费包括以下三项：（1 1）福利）福利(fl)(fl)基金。按工资总额的基金。按工资总额的14%14%计算。计算。（2 2）工会基金。按工资总额的）工会基金。按工资总额的2%2%计算。计算。（3 3）教育经费。按工资总额的）教育经费。按工资总额的1.5%1.5%计算。计算。4 4、加班费（、加班费（F4F4）(元元/
25、月月)加加班班费费按按人人均均月月加加班班2323天天，在在乘乘以以日日平平均均工工资资(pn(pn jn jn n n z)z)计计算算，日日平平均均工工资资(pn(pn jn jn n n z)z)按按每每月月2222个工作日计算。个工作日计算。第20页/共65页第二十一页，共65页。5 5、服装费（、服装费（F5F5）（元）（元/月）月）按按每每人人每每年年2 2套套服服装装计计算算，其其服服装装标标准准由由企企业业自自定定。计计算算出出服服装装费后再除以费后再除以1212个月，即可得到每月服装费。个月，即可得到每月服装费。该该项项费费用用的的测测算算方方法法是是根根据据所所管管物物业业
26、的的档档次次，类类型型和和收收费费总总面面积积，先先确确定定各各级级各各类类管管理理服服务务人人员员的的编编制制数数，然然后后确确定定各各自自的的基基本本工工资资标标准准，计计算算出出基基本本工工资资总总额额；再再按按基基本本工工资资总总额额计计算算上上述述各各项项的的金金额额；汇汇总总(huzng)(huzng)后后即即为为每每月月该该项项费费用用的的总总金金额额，最最后后分分摊摊到每月每平方米。到每月每平方米。6 6、工服洗涤费（、工服洗涤费（F6F6）工服洗涤费根据工服洗涤费根据(gnj)(gnj)实际需要企业担负洗涤费用的工服数量，按照实际需要企业担负洗涤费用的工服数量，按照当地的洗涤
27、非标准计算确定。当地的洗涤非标准计算确定。第21页/共65页第二十二页，共65页。人工费的测算公式为：人工费的测算公式为：人工费的测算公式为：人工费的测算公式为：人工费人工费人工费人工费P1=P1=P1=P1=月基本工资月基本工资月基本工资月基本工资+社会保险费社会保险费社会保险费社会保险费+各项福利费各项福利费各项福利费各项福利费+加班费加班费加班费加班费+服装费服装费服装费服装费+工服洗涤工服洗涤工服洗涤工服洗涤(xd)(xd)(xd)(xd)费费费费/S/S/S/S =F1+F2+F3+F4+F5+F6/S =F1+F2+F3+F4+F5+F6/S =F1+F2+F3+F4+F5+F6/
28、S =F1+F2+F3+F4+F5+F6/S 式中的式中的式中的式中的S S S S表示参加测算的物业总面积，单位为平方米。表示参加测算的物业总面积，单位为平方米。表示参加测算的物业总面积，单位为平方米。表示参加测算的物业总面积，单位为平方米。第22页/共65页第二十三页，共65页。（二）办公费测算（二）办公费测算（二）办公费测算（二）办公费测算(c sun)(c sun)1 1 1 1、交通费（）（元月）：交通费包括交通费（）（元月）：交通费包括交通费（）（元月）：交通费包括交通费（）（元月）：交通费包括(boku)(boku)(boku)(boku)车辆耗油、维修保养费、车辆耗油、维修保养
29、费、车辆耗油、维修保养费、车辆耗油、维修保养费、保险费、保养费、养路费等。保险费、保养费、养路费等。保险费、保养费、养路费等。保险费、保养费、养路费等。、通信费（）、通信费（）通信费包括通信费包括(boku)电话费、传真费、手机费等。电话费、传真费、手机费等。、低值易耗文具、办公用品费（）、低值易耗文具、办公用品费（）低值易耗文具、办公用品费包括文具（如笔墨）、纸张、打印复印等。低值易耗文具、办公用品费包括文具（如笔墨）、纸张、打印复印等。、书报费（）、书报费（）书报费即每年必须购置的报纸杂志，特别是专业书报所需要的费用。书报费即每年必须购置的报纸杂志，特别是专业书报所需要的费用。、宣传广告和
30、市场推广费（）、宣传广告和市场推广费（）第23页/共65页第二十四页，共65页。、法律费用（）、法律费用（）经经常常出出现现在在该该科科目目下下的的支支出出包包括括为为催催收收拖拖欠欠租租金金而而诉诉诸诸法法律律的的费费用用，定定期期(dngq)检检讨讨法法律律文文件件（如如租租约约、合合同同等等）费费用用支支出出等等。律师费是该项下的经常费用。律师费是该项下的经常费用。、节日装饰费（）、节日装饰费（）在法定节假日，如元旦、春节在法定节假日，如元旦、春节(Chn Ji)、国庆等节日进行物业装饰的费用。、国庆等节日进行物业装饰的费用。、办公用水电费（）、办公用水电费（）第24页/共65页第二十五
31、页，共65页。办公费的测算公式为：办公费的测算公式为：办公费的测算公式为：办公费的测算公式为：办公费办公费办公费办公费 年各项费用年各项费用年各项费用年各项费用(fi yong)(fi yong)(fi yong)(fi yong)之和之和之和之和 月月月月参与测算的物业面积参与测算的物业面积参与测算的物业面积参与测算的物业面积即即即即 月月月月参与测算的物业面积参与测算的物业面积参与测算的物业面积参与测算的物业面积 （元月（元月（元月（元月平方米）平方米）平方米）平方米）第25页/共65页第二十六页，共65页。（三）共用部位与共用设施的日常（三）共用部位与共用设施的日常（三）共用部位与共用设
32、施的日常（三）共用部位与共用设施的日常(rchng)(rchng)运行和维护费测算运行和维护费测算运行和维护费测算运行和维护费测算 、维修保养费（、维修保养费（F1F1）该项费用主要用语核算物业内外部的总体维修保）该项费用主要用语核算物业内外部的总体维修保养支出。具体内容包括：建筑物立面的清洗、电梯维修与保养、锅炉检查与养支出。具体内容包括：建筑物立面的清洗、电梯维修与保养、锅炉检查与维修、空调维修保养、小型维修、空调维修保养、小型(xioxng)(xioxng)手动工具和防火设备购置等支出。手动工具和防火设备购置等支出。、装修费、装修费(F2)(F2)该该费费用用科科目目一一般般包包括括材材
33、料料费费（如如墙墙纸纸(qin(qin zh)zh)、涂涂料料）、工工器器具具和和设设备备使使用、人工费、管理费和承包商利润（如果发包）。用、人工费、管理费和承包商利润（如果发包）。、能源费、能源费(F3)(F3)物业经营管理过程中消耗的能源成本。物业经营管理过程中消耗的能源成本。第26页/共65页第二十七页，共65页。、康乐设施费、康乐设施费(F4)该该项项成成本本即即康康乐乐设设施施的的运运营营成成本本，主主要要是是健健身身设设施施、游游泳泳池池和和其其他他康康乐乐设设施施的的维维修修、保保养养支支出出。有有时时救救生生员员、器器械械使使用用指指导导员员和和其其他他康康乐乐服服务务(fw)
34、人员的工资也属于此项成本的开支范围。人员的工资也属于此项成本的开支范围。、杂项费用、杂项费用(F5)(F5)该该项项费费用用是是指指为为保保持持物物业业正正常常运运行行而而需需要要支支出出的的非非经经常常性性的的、零零星星(ln(ln xn)xn)的的费费用用项项目目，如如修修理理或或重重新新油油漆漆建建筑筑物物内内外外包包括括环环境境的的有关标识等费用支出。有关标识等费用支出。第27页/共65页第二十八页，共65页。上述项费用一般先按年先进行估算，汇总后再分摊到每月每平方米中。其上述项费用一般先按年先进行估算，汇总后再分摊到每月每平方米中。其上述项费用一般先按年先进行估算，汇总后再分摊到每月
35、每平方米中。其上述项费用一般先按年先进行估算，汇总后再分摊到每月每平方米中。其中计算公式为：中计算公式为：中计算公式为：中计算公式为：公共公共公共公共(gnggng)(gnggng)部位、公共部位、公共部位、公共部位、公共(gnggng)(gnggng)设施设备维修保养费设施设备维修保养费设施设备维修保养费设施设备维修保养费 i i月月月月 参与测算的物业面积参与测算的物业面积参与测算的物业面积参与测算的物业面积 即即即即 月月月月（元月（元月（元月（元月 平方米）平方米）平方米）平方米）第28页/共65页第二十九页，共65页。（四）秩序（四）秩序（四）秩序（四）秩序(zhx)(zhx)维护费
36、测算维护费测算维护费测算维护费测算 1 1、秩序维护费、秩序维护费(F1)(F1)安防系统维护费包括以下内容：安防系统维护费包括以下内容：（1 1）安防系统日常运行电费及维修保养费。其数值为安防）安防系统日常运行电费及维修保养费。其数值为安防系统使用电量系统使用电量电费单价日常维修养护费电费单价日常维修养护费 （2 2）日常器材费。即秩序维护人员日常用对讲机、电池和）日常器材费。即秩序维护人员日常用对讲机、电池和电筒等费用电筒等费用(fi yong)(fi yong)。（3 3）更新储备金。该项费用）更新储备金。该项费用(fi yong)(fi yong)为安防系统更新与为安防系统更新与安装费
37、用安装费用(fi yong)(fi yong)之和除以安防系统正常使用年限的数值。之和除以安防系统正常使用年限的数值。秩秩序序维维护护(wih)费费是是指指维维持持物物业业公公共共区区域域秩秩序序的的费费用用，它它由由安安防防系系统统维护维护(wih)费、日常器材费、秩序维护费、日常器材费、秩序维护(wih)人员人身保险费人员人身保险费 2 2、秩序维护人员人身保险费、秩序维护人员人身保险费(F2)(F2)第29页/共65页第三十页，共65页。用公式用公式用公式用公式(gngsh)(gngsh)(gngsh)(gngsh)可以表示如下：可以表示如下：可以表示如下：可以表示如下：秩序维护费秩序维
38、护费秩序维护费秩序维护费 年总支出年总支出年总支出年总支出 月月月月参与测算的物业面积参与测算的物业面积参与测算的物业面积参与测算的物业面积 即即即即i i i i（元月（元月（元月（元月平方米）平方米）平方米）平方米）月月月月第30页/共65页第三十一页，共65页。（五）清洁卫生费测算（五）清洁卫生费测算（五）清洁卫生费测算（五）清洁卫生费测算(c sun)(c sun)1 1、清洁工具、清洁工具(gngj)(gngj)购置费购置费(F1)(F1)：此项包括垃圾桶、拖把等的购置费：此项包括垃圾桶、拖把等的购置费2 2、劳保用品费、劳保用品费(F2)(F2)3 3、清洁、清洁(qngji)(q
39、ngji)机械材料费机械材料费(F3)(F3)：此项费用包括大楼幕墙清洁：此项费用包括大楼幕墙清洁(qngji)(qngji)设备，打设备，打蜡抛蜡抛 光机的折旧、消耗材料等。光机的折旧、消耗材料等。、化粪池清理费、化粪池清理费(F4)(F4)、垃圾外运费、垃圾外运费(F5)(F5)、其他费用、其他费用(F6)(F6)、水池清洁费、水池清洁费(F7)(F7)第31页/共65页第三十二页，共65页。用公式可表示为：用公式可表示为：用公式可表示为：用公式可表示为：清洁卫生费清洁卫生费清洁卫生费清洁卫生费各项费用年支出各项费用年支出各项费用年支出各项费用年支出参与参与参与参与(cny)(cny)(c
40、ny)(cny)测算的物业面积测算的物业面积测算的物业面积测算的物业面积即清洁卫生费即清洁卫生费即清洁卫生费即清洁卫生费 i i i i 月月月月第32页/共65页第三十三页，共65页。（六）绿化（六）绿化（六）绿化（六）绿化(lhu)(lhu)养护费测算养护费测算养护费测算养护费测算 、绿化工具费、绿化工具费(F1)(F1)：此项费用：此项费用(fi yong)(fi yong)包括锄头、草剪、枝剪、喷包括锄头、草剪、枝剪、喷雾器等的购置费用雾器等的购置费用(fi yong)(fi yong)。、劳保用品费、劳保用品费(F2)(F2)：此项费用包括手套、口罩：此项费用包括手套、口罩(kuzh
41、o)(kuzho)、草帽等的购置费。、草帽等的购置费。、绿化用水费、绿化用水费(F3)(F3)4 4、农药化肥费、农药化肥费(F4)(F4)5 5、杂草清运费、杂草清运费(F5)(F5)6 6、园林景观再造费、园林景观再造费(F6)(F6)第33页/共65页第三十四页，共65页。绿化养护费绿化养护费绿化养护费绿化养护费各项费用年支出各项费用年支出各项费用年支出各项费用年支出(zhch)(zhch)(zhch)(zhch)参与测算的物业面积参与测算的物业面积参与测算的物业面积参与测算的物业面积即即即即 i i i i 月月月月第34页/共65页第三十五页，共65页。七、固定资产七、固定资产七、固
42、定资产七、固定资产(gdngzchn)(gdngzchn)折旧费折旧费折旧费折旧费、交通工具、交通工具(jiotng gngj)(jiotng gngj)（汽车等）（汽车等）(F1)(F1)、通信(tngxn)设备（电话机、手机、传真机等）(F2)、办公设备（桌椅、沙发、电脑、复印机、空调机等）、办公设备（桌椅、沙发、电脑、复印机、空调机等）(F3)(F3)、工程维修设备（管道疏通机、电焊机等）、工程维修设备（管道疏通机、电焊机等）(F4)(F4)、其他设备、其他设备(F5)(F5)第35页/共65页第三十六页，共65页。固定资产折旧费固定资产总额固定资产折旧费固定资产总额固定资产折旧费固定资
43、产总额固定资产折旧费固定资产总额平均折旧年限平均折旧年限平均折旧年限平均折旧年限(ninxin)(ninxin)(ninxin)(ninxin)参与测算的物业面积参与测算的物业面积参与测算的物业面积参与测算的物业面积 即即即即 i i i i 月月月月 固定资产平均折旧年限固定资产平均折旧年限固定资产平均折旧年限固定资产平均折旧年限(ninxin)(ninxin)(ninxin)(ninxin)一般为年。一般为年。一般为年。一般为年。第36页/共65页第三十七页，共65页。（八）保险费测算（八）保险费测算（八）保险费测算（八）保险费测算(c sun)(c sun)对于公寓、别墅区，一般只对配套
44、的水电设施投保；对于写字楼、商厦、酒店等，则必须投购对于公寓、别墅区，一般只对配套的水电设施投保；对于写字楼、商厦、酒店等，则必须投购对于公寓、别墅区，一般只对配套的水电设施投保；对于写字楼、商厦、酒店等，则必须投购对于公寓、别墅区，一般只对配套的水电设施投保；对于写字楼、商厦、酒店等，则必须投购大厦财产险，包括土建大厦财产险，包括土建大厦财产险，包括土建大厦财产险，包括土建(t jin)(t jin)(t jin)(t jin)、装修和设备（如酒店的中央空调等）。一般是按楼宇或设备的、装修和设备（如酒店的中央空调等）。一般是按楼宇或设备的、装修和设备（如酒店的中央空调等）。一般是按楼宇或设备
45、的、装修和设备（如酒店的中央空调等）。一般是按楼宇或设备的总造价来投保。对于商厦、酒店，还要投购公共责任险（如电梯责任保险）。总造价来投保。对于商厦、酒店，还要投购公共责任险（如电梯责任保险）。总造价来投保。对于商厦、酒店，还要投购公共责任险（如电梯责任保险）。总造价来投保。对于商厦、酒店，还要投购公共责任险（如电梯责任保险）。（iiiii i i i）参与测算的物业面积）参与测算的物业面积）参与测算的物业面积）参与测算的物业面积 （i i i i，n n n n）式式式式 中：中：中：中：保险费支出额；保险费支出额；保险费支出额；保险费支出额；iiii投保的第投保的第投保的第投保的第I I
46、I I种保险种类；种保险种类；种保险种类；种保险种类；iiii第第第第I I I I种保险种类的保险费率。种保险种类的保险费率。种保险种类的保险费率。种保险种类的保险费率。第37页/共65页第三十八页，共65页。（九）专项维修（九）专项维修（九）专项维修（九）专项维修(wixi)(wixi)资金资金资金资金1 1、工资、工资(gngz)(gngz)津贴等费（津贴等费（F1F1）、设备、零部件和材料、设备、零部件和材料(cilio)(cilio)购置购置(F2)(F2)、机械使用费、机械使用费(F3)(F3)、水、电、气费、水、电、气费(F4)(F4)、管理费、管理费(F5)(F5)第38页/共
47、65页第三十九页，共65页。公共维修基金公共维修基金公共维修基金公共维修基金(jjn)(jjn)(jjn)(jjn)i i i i 月月月月参与测算的物业面积（元月参与测算的物业面积（元月参与测算的物业面积（元月参与测算的物业面积（元月平方米）平方米）平方米）平方米）即：即：即：即：i i i i 月月月月（元月（元月（元月（元月平方米）平方米）平方米）平方米）第39页/共65页第四十页，共65页。三、成本三、成本三、成本三、成本(chngbn)(chngbn)(chngbn)(chngbn)估测算结果汇总估测算结果汇总估测算结果汇总估测算结果汇总 P=P=P=P=i/Si/Si/Si/S式式
48、式式 中：中：中：中：P P P P某项物业管理成本，单位为元某项物业管理成本，单位为元某项物业管理成本，单位为元某项物业管理成本，单位为元/月月月月平方米；平方米；平方米；平方米；Fi Fi Fi Fi各分项费用；各分项费用；各分项费用；各分项费用；i i i i费用项数，费用项数，费用项数，费用项数，i=1i=1i=1i=1，n n n n 所有费用项目所有费用项目所有费用项目所有费用项目(xingm)(xingm)(xingm)(xingm)算术和；算术和；算术和；算术和；S S S S参加测算的物业总建筑面积。参加测算的物业总建筑面积。参加测算的物业总建筑面积。参加测算的物业总建筑面积
49、。第40页/共65页第四十一页，共65页。案例：案例：某项目可收费总建筑面积某项目可收费总建筑面积10万平方米，经测算万平方米，经测算(c sun)该项目该项目 全年各项费用如下全年各项费用如下（1 1）各类管理服务人员的工资、社会保险等）各类管理服务人员的工资、社会保险等 50 50万元万元（2 2）共用部位、共用设施设备的运行维护费）共用部位、共用设施设备的运行维护费 20 20万元万元（3 3）清洁卫生费）清洁卫生费 15 15万元万元（4 4）绿化养护费）绿化养护费 10 10万元万元（5 5）公共秩序维护费）公共秩序维护费 10 10万元万元（6 6）办公费）办公费 5 5万元万元（
50、7 7）固定资产）固定资产(gdngzchn)(gdngzchn)折旧折旧 2 2万元万元（8 8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费 2 2万元万元（9 9）业主委员会办公费、社区文化活动费等其他费用）业主委员会办公费、社区文化活动费等其他费用 6 6万元万元合计：合计：120 120万元万元第41页/共65页第四十二页，共65页。若采用酬金制方式(fngsh)，且约定物业管理酬金比例为10%，则该项目单位物业服务费标准为：120万元x（1+10%）10万平方米12月=1.1元/平方米.月若采用包干制方式(fngsh)，如该项目法定税费和利