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1、会计学1苏州金门商业广场后续发展初步苏州金门商业广场后续发展初步(chb)建议建议36p第一页，共36页。CONTENTS目录目录(ml)一、项目属性界定二、业态发展建议(jiny)三、执行推广策略第2页/共36页第二页，共36页。项目(xingm)现状项目(xingm)属性界定1第3页/共36页第三页，共36页。项目(xingm)现状分析经过前期一系列的营销经过前期一系列的营销(yn xio)(yn xio)推广与招商动作，项目已初步具备一定的市场认知度，但推广与招商动作，项目已初步具备一定的市场认知度，但目前整体商业运营效果并不理想，市场期望值较低。目前整体商业运营效果并不理想，市场期望值
2、较低。第4页/共36页第四页，共36页。项目现状(xinzhung)分析1F2F3F4F5F5F从项目一期经营状态来看，项目商业主要以小商品商业市场为主，业态分布杂乱，商业特色性不足，在吸引人气方面存在一定(ydng)的瓶颈，商业空置率较高，从目前项目规划格局来看，后续商业发展前景并不明朗。第5页/共36页第五页，共36页。项目(xingm)区位分析项目位于主城区范围(fnwi)之内，距石路商圈约2公里左右，距观前商圈约5公里左右，大区位优势较为明显；项目处于主城区边缘区位，目前区域商业氛围一般，客群导入明显不足，周边社区客群尚难以完全支撑项目一、二期商业体量；石路、观前商圈在提升区位价值的同
3、时，一定程度上也对项目商业后续业态的发展形成了一定的拦截效应。关键词：大区位优势关键词：大区位优势(yush)(yush)、区域商业边缘、区域商业边缘化化第6页/共36页第六页，共36页。项目属性(shxng)分析区域区域(qy)属性属性项目项目(xingm)属性属性主城区的区位优势使得项目远景持续看好，但短期内来看，一期商业经营不利以及石路观前商圈的影响使得区域商业边缘化现象趋于明显，项目商业发展瓶颈凸显。位于主城区范围之内，区位优势明显区域客群提供了一定的消费力支撑区域商业边缘化现象18年经营权，存在一定的销售瓶颈紧邻快速干道，交通可达性良好项目一期小商业业态经营一般，对后期商业发展不利第
4、7页/共36页第七页，共36页。项目(xingm)SWOT分析优势（S）劣势（W）位于古城区主干道金门路北侧。项目体量较大，具备规模优势。周边居民小区较多，潜在消费人群较大受到石路商圈的辐射，人气较少目前一期业态布局较为杂乱，统一的规划在经营中没有体现出来机会（O）SO战略（发挥优势利用机会）WO战略（利用机会克服劣势）住宅宏观调控，使得商业地产投资价值凸显整合资源，依托项目自身区位优势，凸显项目区位价值 发掘城市规划给片区带来的发展机遇，结合区域商业格局，优化项目业态组合，凸显项目价值；通过合理的客群定位，业态规划，提升项目价值，降低运作风险威胁（T）ST战略（发挥优势抵御威胁）WT战略（直
5、面劣势与威胁）项目一期主要是小商品为主，目前苏州小商品市场较多，竞争压力大。以打造优于市场的产品为原则，着重动线优化，和功能布局，提升自身竞争力结合区域发展态势，以适度超前姿态，实现项目差异化发展策略 通过后期专业包装，有针对性的创新营销等手段引导消费，规避劣势和威胁。第8页/共36页第八页，共36页。项目核心问题(wnt)的提出大区位(q wi)，小环境毗邻苏州两大核心商圈，在享受主城区优势带来的利好的同时，其商业业态发展空间受到一定程度的抑制。处于主城区边缘区位，区域周边以老住宅小区为主，区域商业氛围相对薄弱，人气导入不足。如何突破(tp)区域发展瓶颈，最大化挖掘区域发展价值？第9页/共3
6、6页第九页，共36页。项目核心(hxn)问题的提出大规划(guhu)，小业态项目一期主要以小商业业态为主，各层业态繁杂，特色性不足，无法最大化聚集人流，整体经营一般18年的经营权，制约了项目的销售空间，一期商业杂乱的业态以及一般的经营境况为二期商业的规划带来一定的负面作用。如何优化商业业态，完成一期的整体(zhngt)运营，在此基础上，推出项目二期，实现项目的最大价值？第10页/共36页第十页，共36页。p项目(xingm)SWOT分析2业态发展(fzhn)建议第11页/共36页第十一页，共36页。苏州商业(shngy)规划规划格局：苏州新的商业规划格局为“三核两副、两轴三带”。整个苏州市区仍
7、被分为四个层次：古城圈层、内城圈层、中心(zhngxn)城圈层以及外城圈层。“两副”即为相城商业服务功能区和吴中商业服务功能区；“两轴”则为东西商业发展主轴和南北商业发展次轴；“三带”则是环古城风貌休闲商业带、环金鸡湖风情休闲商业带以及沿太湖旅游度假休闲商业带。本案在苏州经济以及房地产市场快速发展的影响下，苏州整体在苏州经济以及房地产市场快速发展的影响下，苏州整体(zhngt)(zhngt)商业发展前景商业发展前景良好。项目位于苏州商业发展的东西轴线上，良好的商业轴动线为项目后期发展良好。项目位于苏州商业发展的东西轴线上，良好的商业轴动线为项目后期发展提供了一定的基础支撑。提供了一定的基础支撑
8、。第12页/共36页第十二页，共36页。苏州各商圈布局(bj)苏州目前基本分为8个商业圈，分别(fnbi)为：石路、观前、南门、湖东、湖西、元和、狮山核心商业圈。多商圈格局使得苏州目前各商业业态都大同小异，客群分流现象较为明显。关键词：多商圈格局关键词：多商圈格局(gj)(gj)第13页/共36页第十三页，共36页。苏州业态综合(zngh)分析业态经营特征分布区域代表项目百货业随着苏州各城市区域中心的兴起，印象城、久光百货等新兴百货业对苏州传统百货业产生了强烈的冲击，也使得传统百货业开始扩容改造，百货市场竞争格局开始发生改变，竞争态势趋于激烈。主要分布传统商圈以及新兴商圈的城市副中心区域，如：
9、观前、湖东、越溪等印象城久光百货美罗餐饮娱乐业餐饮娱乐业属于大众型商业，苏州消费者对特色型的餐饮娱乐业较为热衷，但持续关注度不高，一般中高档餐饮娱乐业将面临较好的客源面。主要集中在人流密集区域以及区域中心，金鸡湖、狮山路等李公堤1号狮山永利广场大卖场苏州大卖场呈现出扎堆发展的效应，家乐福、百润发、沃尔玛等彼此距离较近，使得苏州大卖场市场呈现出密集发展的区域态势城市四周以及各城市副中心区域。百润发家乐福经济型酒店基于苏州较多的外来人口以及良好的经济基础，苏州经济型酒店大多经营良好古城区以及快速干道附近如家汉庭专业市场以相城区专业市场为核心，中心城区主要以数码、家居类的专业市场为主，处于城市快速干
10、道附近的五金建材以及家具类的专业市场较多分布于快速干道以及产业基础附近，如相城、东南环等。蠡口家具城赛格电子友通数码港第14页/共36页第十四页，共36页。苏州大型(dxng)百货市场主要集中在传统的商圈中心，从经营状况上来看，除地段良好、消费者认知度较高的百货经营良好外，其它的百货业经营情况相对一般。本项目毗邻石路商圈，且区位认知度不高，人气不足，本项目二期如果打造成大型(dxng)百货业则面临较高的市场风险。苏州百货业分析(fnx)第15页/共36页第十五页，共36页。苏州大型超市分布(fnb)苏州目前大型超市分布较为密集，平均1.21.5公里就有一个，且经营状况良好；本项目距何山路大润发
11、约2公里，距三香路家乐福约1.5公里；本项目周边住宅小区相对较多，项目二期打造超市卖场具备一定的市场(shchng)空间。大润发何山店大润发相城店大润发苏福店大润发东环店大润发浒关店大润发世茂店家乐福体育中心店家乐福相城店家乐福东环店家乐福万达广场店乐购塔园店欧尚超市沃尔玛超市第16页/共36页第十六页，共36页。苏州主题专业市场(shchng)分析赛格电子城华东装饰城石路国际家居广场接架桥五金机电城蠡口国际家具城中国服装城苏州目前主题市场，除了赛格电子城，蠡口家具城经营状况较好之外，其余主题市场经营状况一般。介于本项目只有18年租赁(zln)权，因此考虑主题特色市场必须要有一定的特色性和差异
12、性。第17页/共36页第十七页，共36页。苏州经济型酒店(ji din)分析p苏州经济型酒店(ji din)分布p苏州部分经济型酒店(ji din)一览苏州商务型酒店主要集中在古城区，分布在观前、石路附近，面积集中在15-20m左右，平均150-200套左右；园区酒店整体档次相对较高，商务型酒店主要布局在人流较多或者快速干道附近；本项目紧邻快速干道，且项目处于主城区的区位优势，使得项目后期规划时经济型连锁商务酒店也具备一定的发展空间。本项目紧邻快速干道，且项目处于主城区的区位优势，使得项目后期规划时经济型连锁商务酒店也具备一定的发展空间。第18页/共36页第十八页，共36页。苏州小商品市场(s
13、hchng)分析从苏州小商品市场经营状况来看，除传统的小商品市场以及中翔小商品市场经营较好外，其余经营情况一般；本项目小商品市场面临的竞争(jngzhng)将主要体现为主城区范围内的小商品市场竞争(jngzhng)；一般来讲，小商品市场一般经营13F。第19页/共36页第十九页，共36页。典型(dinxng)案例分析苏福路大润发目前苏福路大润发是苏州大型超市人气氛围最好几家之一，大润发对面是德合小商品市场，与我们项目(xingm)极为相似。大润发与德合小商品市场互补，通过人气互补以及业态互补达到二者共赢；本项目也可借鉴这一模式，通过大型主力本项目也可借鉴这一模式，通过大型主力(zhl)(zhl
14、)店聚集人气，导入人店聚集人气，导入人流，带动小商品市场的发展，通过小商品市场业态为大型主力流，带动小商品市场的发展，通过小商品市场业态为大型主力(zhl)(zhl)店提供业态补充，从而提升项目整体的价值发展前景。店提供业态补充，从而提升项目整体的价值发展前景。第20页/共36页第二十页，共36页。项目商业条件(tiojin)分析商业级别城市中心区商业区域型商业社区型商业邻里型商业规模（M2）30万以上3.6-18万 9000-360001800-9000区位城市交通、人口核心区，历史形成的商业聚集区居民聚居区、商务集聚地，公共交通集散地周边居民聚居区，人流集中交通便利住宅小区自发形成，配套物
15、业客流量日人流量50万以上日人流量10万以上5万以上核心客户内城区与中距离郊区（半小时车程内）居民与办公工作人员、旅游者区域15分钟车程内居民，以及外来消费者步行15分钟内的居民小区内部及周边居民商业形态集中商业为主商业街集中商业商业街为主，个别集中商业小型商业店铺受项目规模受项目规模(gum)(gum)以及区域发展特性的影响，项目将主要以区域型商业为主。以及区域发展特性的影响，项目将主要以区域型商业为主。第21页/共36页第二十一页，共36页。项目核心问题(wnt)解析如何突破区域发展(fzhn)瓶颈，最大化挖掘区域发展(fzhn)价值？如何优化商业业态(y ti)，完成一期的整体运营，在此
16、基础上，推出项目二期，实现项目的最大价值？策略方向策略方向优化一期商业业态，引进特色主题型商业，带动项目商业整体租金水平；通过商业规划，带动一期整体商业，形成业态互补，提升项目整体价值。第22页/共36页第二十二页，共36页。项目业态(y ti)发展建议从自身从自身(zshn)(zshn)属性来看属性来看项目大区位优势明显，且紧邻快速干道，交通可达性良好(lingho)，且项目周边住宅小区较多从项目现状来从项目现状来看看项目业态分布较为杂乱，空置率较高，人气较为稀缺，有效需求导入不足。从项目发展来看从项目发展来看鉴于项目只有20年租赁权，后续发展存在一定的瓶颈，且项目毗邻石路商圈，业态空间发展
17、受到一定程度的抑制。第23页/共36页第二十三页，共36页。项目一期商业(shngy)建议项目项目(xingm)(xingm)空置率较高，空置率较高，且且2F2F以上空置率达以上空置率达60%60%以上。以上。小商品市场一般小商品市场一般(ybn)1(ybn)13F3F，4F4F以上人流动线向上存在较大瓶颈。以上人流动线向上存在较大瓶颈。1 12F2F的商业店铺经营至关重要，影的商业店铺经营至关重要，影响整个项目的消费预期响整个项目的消费预期我司建议将4F商铺搬到1 13F3F，降低小商品商业经营区的空置率，提升商业氛围；提升商业氛围；将4 45F5F重新包装重新包装，引进主题特色型商业，聚集
18、人气。第24页/共36页第二十四页，共36页。项目(xingm)一期商业建议综合以上(yshng)考虑，我司建议将45F打造成“都市休闲驿站”，通过引进游乐场，亲子乐园、美食广场等特色主题业态聚集人气，可以配置专门的电梯，直通45F，从而完成45F的招租，并通过这些主题特色型商业带动13F的租金。游乐场亲子(qn z)乐园美食广场健身运动馆二手交易市场SPA馆第25页/共36页第二十五页，共36页。p项目1-3F规划修改(xigi)建议目前项目 1-3F由于运营管理问题，目前店面的很多货物陈列在走廊上，严重影响项目形象。由于项目已收取业主三年租金，重新规划的建议是不可行的。因此：我司建议：1、
19、在门口等显眼位置重新规划，提高项目自身档次。2、对业主们的经营提供培训(pixn)和帮助，改变目前杂乱情况。建议对商家进行统一规范化管理，强化管理队伍(du wu)，可以在租赁合同中添加条款，约束业主们对整体环境的影响。提高项目自身档次，给人们带来享受的购物空间。第26页/共36页第二十六页，共36页。项目(xingm)二期商业建议项目一期项目一期(y q)(y q)小商品市场整体运营效小商品市场整体运营效果一般。果一般。毗邻石路商圈，但区位认知度一毗邻石路商圈，但区位认知度一般，前期般，前期(qinq)(qinq)已投入大量推已投入大量推广。广。项目二期规划要能为一期商业带项目二期规划要能为
20、一期商业带来新的发展前景和价值预期。来新的发展前景和价值预期。二期商业建议引进大型特色主题型商大型特色主题型商业主力店业主力店，在提升区域价值的同时，也为项目一起发展导入有效人流：超市：超市：华润、好又多等主题型卖场：主题型卖场：宜家、美克美家等第27页/共36页第二十七页，共36页。执行(zhxng)推广策略3第28页/共36页第二十八页，共36页。考虑到项目只有18年的租赁权，项目一期整体运营效果较差，因此我司建议，项目整体运营策略为：招商先行，销售跟进通过遵循1)主力店铺商家2)次主力店商家3)品牌店4)中小商铺的招商顺序，逐步推进招商机会。通过招商带动项目租赁权的销售，注意招商过程中的
21、业态(y ti)控制，从而最大化挖掘项目的商业价值。第29页/共36页第二十九页，共36页。招商渠道(qdo)选择1 1、商业联盟：诸如同业公会、全国工商联合会、连锁行业协会、民间商会、商业联盟：诸如同业公会、全国工商联合会、连锁行业协会、民间商会他们都具他们都具有庞大的客户有庞大的客户(k h)(k h)资源。资源。2 2、国内外中介代理公司与策略招商团队：诸如高力国际、商达利、国内外中介代理公司与策略招商团队：诸如高力国际、商达利等专业招商团队，等专业招商团队，拥有长期经营的商家客户拥有长期经营的商家客户(k h)(k h)。3 3、国内外连锁企业：知名品牌主力店的直接招商，例如星巴克咖啡
22、、耐克体育用品专、国内外连锁企业：知名品牌主力店的直接招商，例如星巴克咖啡、耐克体育用品专卖店、屈臣氏、卖店、屈臣氏、KFC/KFC/麦当劳等。麦当劳等。4 4、主题商业：对区域知名商业进行有重点的招商，此类招商纳入重点客户、主题商业：对区域知名商业进行有重点的招商，此类招商纳入重点客户(k h)(k h)市市场范畴，通过目标市场的细分和筛选来锁定客户场范畴，通过目标市场的细分和筛选来锁定客户(k h)(k h)。5 5、有影响力的特定人物：各行业的意见领袖，例如行会的龙头，政府官员等。、有影响力的特定人物：各行业的意见领袖，例如行会的龙头，政府官员等。第30页/共36页第三十页，共36页。招
23、商招商(zho shn)(zho shn)活动，创活动，创造话题造话题a a、经营研讨会、经营研讨会举办商业经营投资讲座，邀请专家、学者主讲，吸引一些意向客户参加。举办商业经营投资讲座，邀请专家、学者主讲，吸引一些意向客户参加。b b、主力店签约会、主力店签约会与意向主力旗舰店签订合作计划，举办记者招待会，配合媒体宣传炒作。与意向主力旗舰店签订合作计划，举办记者招待会，配合媒体宣传炒作。CC、投资研讨会、投资研讨会经营投资研讨会是一种较小型经营投资研讨会是一种较小型(xioxng)(xioxng)、时间较短的招商形式。可由政府部门、经济研究机构举行的区域性投资战略、政策、现状和发展趋、时间较短
24、的招商形式。可由政府部门、经济研究机构举行的区域性投资战略、政策、现状和发展趋势的研究讨论会。其特点是灵活，即是务虚，又重务实，可以介绍松江区的投资环境和利用外资的政策，达到间接宣传本项目的效果。势的研究讨论会。其特点是灵活，即是务虚，又重务实，可以介绍松江区的投资环境和利用外资的政策，达到间接宣传本项目的效果。第31页/共36页第三十一页，共36页。项目执行(zhxng)策略1、确定二期的业态，优化一期(y q)业态组合2、确定招商的优惠条件。3、二期主力店的确定，招商团队进行洽谈和联系。工程越慢对项目招商越有利主要联系大型超市，首选宜家、麦德龙等面向全国客户的大型特色主题超市卖场。第32页
25、/共36页第三十二页，共36页。媒体宣传(xunchun)策略精准渠道，圈层营销媒体宣传侧重点：主要针对(zhndu)二期主力店以及一期特色人气商家入驻效果一：扩大项目在苏州的知名度，提升项目影响力。效果二：提升一期业主对项目的信心以及项目发展潜力的预期。最大化挖掘区域价值，提升投资者对区域的认知度，最终实现项目租赁权的快速销售。第33页/共36页第三十三页，共36页。项目发展(fzhn)思路带动(didng)二期主力(zhl)店的引进一期商业业态优化一期业主的信心和经营带动带动一期经营状态好项目整体的进一步发展第34页/共36页第三十四页，共36页。以上只是针对金门商业(shngy)项目的初步建议，更详细的内容需要进一步沟通确认。谢谢！第35页/共36页第三十五页，共36页。感谢您的观看(gunkn)！第36页/共36页第三十六页，共36页。