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1、会计学1尚是中国北京燕郊上上城二期余量清盘尚是中国北京燕郊上上城二期余量清盘(qn pn)策略策略第一页，共41页。我们要在两个我们要在两个(lin(lin)月内，月内，再卖掉再卖掉1000010000套房子。套房子。第1页/共41页第二页，共41页。20082008，听取，听取(tngq)(tngq)拐拐声一片。声一片。大家都在议论楼市的拐点要到了，尽管各路开发商用各种理论分析楼市前景继续看涨，但持币观望的萧条局面还是形成了。楼市最矛盾的时候到了，在年底资金回笼的任务下，那些几个月单价就涨了一倍的楼盘很是痛苦，涨也不是，跌也不是，怎么(zn me)打折暗降也不灵。难道，拐点真的来了吗？第2页
2、/共41页第三页，共41页。房价要涨？还是房价要涨？还是(hi(hi shi)shi)要跌？要跌？有人说，根据市场经济理论，决定房价的关键在于供求关系，土地供应不放开、城市化进程(jnchng)造成需求旺盛，通货膨胀也刺激地产投资，房价还要涨。有人说，政策调控提高了置业门槛，房价上涨阻隔了刚性需求，舆论导向影响了公众心态，大多数投资观望的心态将考验开发商资金实力，必将有撑不住的开发商拉开房价下跌的口子，房价撑不住了。第3页/共41页第四页，共41页。一半是投资需求一半是投资需求(xqi)(xqi)，一半是刚性需求一半是刚性需求(xqi)(xqi)。让我们先看看(kn kn)需求-去年上上城的客
3、户构成与整个北京的情况大体一致；但在房价上涨与贷款门槛提高的背景下，自住需求受到压抑，而投资需求由于利率提高以及物业持有税的即将出台也会受到打压。但就长远来看，政府必将解决自住需求的满足，并在此前提下持续压制投机投资市场。第4页/共41页第五页，共41页。供应过剩？还是供应过剩？还是(hi(hi shi)shi)短缺？短缺？目前中国楼市出现了“短缺”与“过剩”并存的怪现象，反映了住房供应的结构性矛盾(modn)：一方面是由于土地供应与开发滞后效应造成的供应量四年走低趋势，另一方面是开发商钟情于高价高利润的囤房与开发模式，造成了最近高价房门可罗雀而广大中低收入阶层苦于无房可买的局面。第5页/共4
4、1页第六页，共41页。楼市楼市(lu sh)(lu sh)的明天，的明天，一半看政府，一半在开一半看政府，一半在开发商。发商。尚是认为，楼市拐点(ui din)是否到来？关键看政府对地根与银根的控制手段，一方面是土地放开供应与否，另一方面的对自住需求的银行扶持力度，在此不明朗的状态下，另一半就看开发商是否能及时调整开发模式与赢利思路。第6页/共41页第七页，共41页。燕郊持续燕郊持续(chx)(chx)井喷供井喷供应！应！大形势聊完了，再看看小市场；去年整个燕郊供应量700万平米，占整体北京释放量的44%；今年(jnnin)燕郊供应量将达800万平米，意华、上东、天洋等大盘也在谋划低价入市，难
5、道2008年的燕郊将卷入一场血腥的价格战？第7页/共41页第八页，共41页。投资投资(tu z)(tu z)市场还在市场还在观望，观望，区域供应集中放量，区域供应集中放量，我们怎么办？我们怎么办？第8页/共41页第九页，共41页。找一片没有竞争找一片没有竞争(jngzhng)(jngzhng)的市场。的市场。瞄准最大范围的刚性需求市场，一步到位的解决他们的置业障碍。换句话说，以燕郊为例，是CBD数以几十万计的北漂白领的置业之选，可房子对他们来说只是个理想，并且随着房价的上涨这个理想越来越远。这几十万人不属于(shy)政府经适房与双限房的照顾范畴，也不属于(shy)廉租房的帮助对象，他们渴盼着有
6、开发商能提供让他们买得起的房子，圆一个衣锦还乡的青春之梦。第9页/共41页第十页，共41页。有人在为有钱有人在为有钱(yu qin)(yu qin)人造房，人造房，我们坚持着手城市中低我们坚持着手城市中低收入白领阶群居住解决方收入白领阶群居住解决方案案-第10页/共41页第十一页，共41页。低收入与高房价，低收入与高房价，北漂与北京北漂与北京(bi jn)(bi jn)的矛盾？的矛盾？第11页/共41页第十二页，共41页。首付首付2 2万买两居！万买两居！以70平米（4400元）为例，总价30万（首付6万），我们改推精装(jngzhung)（600元精装(jngzhung)标准），提价至500
7、0元/平米，总价35万（含价值5万元的装修），首付7万买精装(jngzhung)（开发商提供5万元置业扶持无息借贷，以青春北京代言人征集活动为噱头），以精装(jngzhung)修为借款抵押，如在约定日之前还款，取消相应菜单精装(jngzhung)。第12页/共41页第十三页，共41页。以精装修抬高单价，以精装修抬高单价，以置业扶持计划为旗，以置业扶持计划为旗，以青春以青春(qngchn)(qngchn)北京北京征文为幌。征文为幌。比如想在上上城买房子的客户,只要在网站或现场报名，提供一张个人生活照和和不限体裁字数的奋斗类征文(zhngwn)，经录用（使用期一年）就可获取相应房型的置业基金扶持借
8、贷。第13页/共41页第十四页，共41页。策略核心：策略核心：透支透支(tuzh)(tuzh)小白领的未来小白领的未来2020年。年。第14页/共41页第十五页，共41页。市场市场(shchng)(shchng)调查：调查：CBDCBD大多数北漂表现出强大多数北漂表现出强烈兴趣。烈兴趣。第15页/共41页第十六页，共41页。从另外意义上讲，我们从另外意义上讲，我们为构建和谐社会与提升为构建和谐社会与提升北京城市北京城市(chngsh)(chngsh)凝凝聚力提供了另一种居住聚力提供了另一种居住解决方案。解决方案。第16页/共41页第十七页，共41页。顺手顺手(shnshu)(shnshu)一击
9、：一击：首付首付5 5万买三居，或赠万买三居，或赠1515万私轿。万私轿。第17页/共41页第十八页，共41页。操作的关键，在于银行操作的关键，在于银行关系关系(gun x)(gun x)铺垫、运铺垫、运作时间要快，以及如何作时间要快，以及如何降低政策敏感度？降低政策敏感度？第18页/共41页第十九页，共41页。当然，还需要当然，还需要(xyo)(xyo)样样板间的支持与精装修菜板间的支持与精装修菜单。单。第19页/共41页第二十页，共41页。个性样板个性样板(yngbn)1-(yngbn)1-中国精神中国精神第20页/共41页第二十一页，共41页。个性样板个性样板(yngbn)2-(yngb
10、n)2-黑白魔方黑白魔方第21页/共41页第二十二页，共41页。个性个性(gxng)(gxng)样板样板3-3-玲珑一居玲珑一居第22页/共41页第二十三页，共41页。个性样板个性样板(yngbn)4-(yngbn)4-童话童话第23页/共41页第二十四页，共41页。个性个性(gxng)(gxng)样板样板5-5-在路上在路上第24页/共41页第二十五页，共41页。个性个性(gxng)(gxng)样板样板5-5-歌者歌者第25页/共41页第二十六页，共41页。个性个性(gxng)(gxng)样板样板6-6-形形总总形形总总第26页/共41页第二十七页，共41页。看房通道看房通道(tngdo)(
11、tngdo)的包的包装装-第27页/共41页第二十八页，共41页。样板间附近(fjn)围挡方案一运用品牌(pn pi)标准色，材质采用拉丝不锈钢及黑色大理石，体现上上城的坚定及年轻的活力。第28页/共41页第二十九页，共41页。样板间附近(fjn)围挡方案二利用原有围墙，通过直线条、面的表现，展示(zhnsh)上上城的品质。第29页/共41页第三十页，共41页。工地(gngd)入口设计工地入口应强烈体现(txin)“上上城”，使品牌形象深入人心第30页/共41页第三十一页，共41页。样板间入口(r ku)设计使用(shyng)色彩涂鸦的形式，生活是多姿多彩充满幻想的第31页/共41页第三十二页
12、，共41页。样板间入口(r ku)设计干脆的造型，配合(pih)奥运“鸟巢”元素的出现，体现国际化第32页/共41页第三十三页，共41页。样板间入口(r ku)设计实现了“有家”的梦想(mngxing)，有更多的梦想(mngxing)之门向你打开第33页/共41页第三十四页，共41页。样板间入口(r ku)设计玻璃的晶莹通透，配以光的色彩，视觉上的进深感(shn n)，从此走入不一样的生活第34页/共41页第三十五页，共41页。样板间入口(r ku)设计童话般生活(shnghu)的开始，表现一种精致与希望第35页/共41页第三十六页，共41页。战术技巧战术技巧(jqio)(jqio)：3 3月
13、月1515日前封锁消息，日前封锁消息，3 3月月1616日样板间呈现、集中快日样板间呈现、集中快销。销。第36页/共41页第三十七页，共41页。广告宣传要把好度：一广告宣传要把好度：一要到位要到位(do wi)(do wi)，二，二要点到为止。要点到为止。第37页/共41页第三十八页，共41页。网络、巡展网络、巡展(xn zhn)(xn zhn)、派单，、派单，一个都不能少。一个都不能少。第38页/共41页第三十九页，共41页。好戏好戏(ho x)(ho x)即将上演即将上演-一次淡季热销的突破战一次淡季热销的突破战马上拉开帷幕。马上拉开帷幕。第39页/共41页第四十页，共41页。让我们众志成城，让我们众志成城，再创楼市再创楼市(lu sh)(lu sh)狂销的奇迹！狂销的奇迹！第40页/共41页第四十一页，共41页。