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1、会计学1浦东嘉里城调研浦东嘉里城调研第一页，编辑于星期二：二点 三十一分。No.1.1 项目区位浦东嘉里城为什么如此成功?第1页/共61页第二页，编辑于星期二：二点 三十一分。No.1 项目概况目录CATALOGNo.4 业态分析No.2 商业动线No.3 空间特性我们将从以下几个角度进行分析第2页/共61页第三页，编辑于星期二：二点 三十一分。No.1.1 项目区位No.1.2 项目优势No.1.3 项目信息 No.1.4 方案平面No.1 基本概况第3页/共61页第四页，编辑于星期二：二点 三十一分。No.1.1 项目区位上海内环高架本案浦西浦东南浦大桥杨浦大桥No.1.1.1地理位置（位
2、于上海市）人民广场陆家嘴内环罗山路段出入口内环龙阳路段出入口世纪公园项目基地位于内环内东南角，上海浦东世纪公园板块，距离内环罗山路,龙阳路出入口仅两街之隔第4页/共61页第五页，编辑于星期二：二点 三十一分。No.1.1 项目区位 因为靠近城市重要快速环线干道，浦东嘉里城商业项目的选址不仅仅吸引地块周边区域消费群体，甚至可以辐射至上海中心城区。第5页/共61页第六页，编辑于星期二：二点 三十一分。3652147汤臣高尔夫内环内环-罗山路段罗山路段内环内环-龙阳路段龙阳路段No.1.1 项目区位No.1.1.2地块周边（世纪公园版块）世纪公园上海新国际展览中心大拇指广场浦东新区政府东方艺术中心上
3、海科技馆 日本人学校耀中国际学校耀中国际学校进才中学国际部协和国际学校平和双语学校1.四季雅苑2.御翠园3.世纪花园二期4.世纪花园一期5.陆家嘴中央公寓6.香梅花园7.上海绿城联洋国际社区碧云国际社区花木国际社区本案第6页/共61页第七页，编辑于星期二：二点 三十一分。No.1.1 项目区位 浦东嘉里城位于浦东的重要版块花木国际社区，周边高级别的市政设施，国际展览中心和高层次的国际化住区，决定了嘉里城高端的国际化的定位。第7页/共61页第八页，编辑于星期二：二点 三十一分。No.1.1 项目区位No.1.1.3基地交通新国际展览中心 世纪公园杨高南路杨高南路花木路花木路芳甸路芳甸路世纪大道世
4、纪大道内环内环-罗山路段罗山路段内环内环-龙阳路段龙阳路段城市快速路城市主干道城市干道本案地铁7号线地铁2号线15分钟舒适步行范围第8页/共61页第九页，编辑于星期二：二点 三十一分。No.1.1 项目区位 到达嘉里城的道路非常便利，并且有轨道交通7号线与地下商业直接接驳。良好的道路交通和便捷的轨道（公共）交通是成功的商业项目必不可少的重要因素。第9页/共61页第十页，编辑于星期二：二点 三十一分。No.1.2 项目优势浦东嘉里城地处活力无限的花木国际社区花木国际社区，邻近多个国际知名社区，例如联洋国际社区、碧云国际社区、东郊别墅社区，以及多所顶尖国际学校；汤臣高尔夫球场、东方艺术中心、科技馆
5、和张江高科技园区,国际精英国际精英和高端家庭高端家庭成为了嘉里商业的主要消费群之一No.1.2.1 优势一高端住区/国际化氛围第10页/共61页第十一页，编辑于星期二：二点 三十一分。No.1.2 项目优势 浦东嘉里城与上海新国际博览中心上海新国际博览中心直接相连，频繁的各种展会给嘉里城商场带来了源源不断的商务客流。No.1.2.1 优势二新国际会展中心第11页/共61页第十二页，编辑于星期二：二点 三十一分。分析结论浦东嘉里城 -国际化高端社区生活中心第12页/共61页第十三页，编辑于星期二：二点 三十一分。No.1.2 项目概貌No.1.2.1总平面芳芳甸甸路路展览中心入口展览中心入口服务
6、式公寓五星级酒店甲级办公楼展览中心1号口花木路花木路第13页/共61页第十四页，编辑于星期二：二点 三十一分。No.1.2 项目概貌No.1.2.2项目外观N办公办公酒店酒店服务式公寓服务式公寓裙房裙房鸟瞰及人视方向第14页/共61页第十五页，编辑于星期二：二点 三十一分。No.1.2 项目概貌No.1.2.3项目实景一第15页/共61页第十六页，编辑于星期二：二点 三十一分。No.1.2 项目概貌No.1.2.4项目实景二第16页/共61页第十七页，编辑于星期二：二点 三十一分。No.1.3 项目信息建设单位：建设单位：嘉里集团嘉里集团建筑设计：建筑设计：KPF，Aedas（凯达环球）（凯达
7、环球）景观设计：景观设计：地茂景观地茂景观建筑幕墙：建筑幕墙：MOTT万隆万隆建筑设备：建筑设备：迈进机电迈进机电商业室内：商业室内：伍兹贝格伍兹贝格室内设计：室内设计：ARANo.1.3.1浦东嘉里城团队商办物业：商办物业：嘉里管理嘉里管理酒店管理：酒店管理：香格里拉香格里拉办公顾问：办公顾问：CBRE（世邦魏理仕）（世邦魏理仕）商业顾问及租赁：商业顾问及租赁：Savills（第一太平戴维斯）（第一太平戴维斯）办公租赁：办公租赁：CBRE+仲量联行仲量联行 嘉里城的设计、顾问、管理都是世界一流的团队第17页/共61页第十八页，编辑于星期二：二点 三十一分。No.1.3 项目信息No.1.3.
8、2基本数据开业时间：开业时间：2011年年商户总数：商户总数：100户左右基本配置：基本配置：地下二层：停车地下二层：停车 地下一层：商业，地铁接驳口地下一层：商业，地铁接驳口 地面一层：商业，展览中心接口地面一层：商业，展览中心接口 地面二层：商业，办公入口，展览中心接口地面二层：商业，办公入口，展览中心接口 办公塔楼：办公塔楼：243层层 酒店塔楼：酒店塔楼：130层层 公寓塔楼：公寓塔楼：128层层占地面积：占地面积：58949 建筑面积：建筑面积：地上23万，地下10万 商业面积：商业面积：4.5万办公面积：办公面积：9.2万酒店面积：酒店面积：7.2万服务式公寓面积：服务式公寓面积：
9、3.4万停车位：停车位：1200 总投资总投资：近5亿美元第18页/共61页第十九页，编辑于星期二：二点 三十一分。No.1.3 项目信息No.1.3.3部分主力商户快时尚 家居百货主力餐饮 咖啡/西点快餐服务类日用百货精品超市儿童/母婴 嘉里城的招商引进的品牌都是精致时尚而且生活化的品牌第19页/共61页第二十页，编辑于星期二：二点 三十一分。No.1.3 项目信息No.1.3.4技术规格主要技术规格主要技术规格浦东嘉里城浦东嘉里城主要指标主要指标指标明细指标明细基本指标基本指标总建面（平米）总建面（平米）9200092000层数（地上层数（地上+地下）地下）4343总高（米）总高（米）17
10、9179总建车位比总建车位比200 200 大堂大堂面积（平米）面积（平米）一层为门厅，经扶梯上二层，大堂面积约一层为门厅，经扶梯上二层，大堂面积约600600，无挑空，无挑空材料材料地面石材黑白配、墙面木纹石，顶部石膏板地面石材黑白配、墙面木纹石，顶部石膏板层高（米）层高（米）无挑空无挑空风格风格现代现代备注备注与商业连通与商业连通外立面外立面材料材料玻璃幕墙玻璃幕墙风格风格现代现代咖啡厅、便利店、面包房咖啡厅、便利店、面包房星巴克星巴克洗手间配置洗手间配置地墙为玻化砖，地墙为玻化砖，TOTOTOTO洁具洁具标准层标准层面积（平米）面积（平米）19871987层高（米）层高（米）4 4（2.
11、72.7）室内装修（天室内装修（天/地地/墙）墙）矿棉板矿棉板/15CM/15CM架空地板架空地板/涂料涂料室内进深室内进深最大最大12.412.4米米电梯厅装修（天电梯厅装修（天/地地/墙）墙）综合天花综合天花/黑白石材黑白石材/浅色石材浅色石材走道装修（天走道装修（天/地地/墙）墙）矿棉板矿棉板/地毯地毯/涂料涂料行政楼层行政楼层面积（平米）面积（平米）约标准层的约标准层的4 4倍倍分割分割持有持有层高（米）层高（米）净净2.82.8装修装修同同地下楼层地下楼层面积（平米）面积（平米）地下地下2 2层层车位数量车位数量460460（估算）（估算）装修装修环氧地坪（彩），墙面涂料（色彩分区）
12、，无吊顶环氧地坪（彩），墙面涂料（色彩分区），无吊顶其他功能其他功能分区剩余车位指示牌分区剩余车位指示牌电梯配置电梯配置数量（客数量（客+消）消）2020（2 2部地下至大堂）部地下至大堂）+2+2速度（米速度（米/秒）秒）6-76-7品牌品牌日立日立轿厢装修轿厢装修地面、墙面石材地面、墙面石材（以办公楼为例）第20页/共61页第二十一页，编辑于星期二：二点 三十一分。No.1.4 项目平面图No.1.4.1 一层平面地下室范围公寓轮廓酒店轮廓办公楼轮廓第21页/共61页第二十二页，编辑于星期二：二点 三十一分。No.1.4 项目平面图No.1.4.2 二层平面公寓轮廓酒店轮廓办公楼轮廓第22
13、页/共61页第二十三页，编辑于星期二：二点 三十一分。No.1.4 项目平面图No.1.4.3 地下一层平面公寓轮廓酒店轮廓办公楼轮廓第23页/共61页第二十四页，编辑于星期二：二点 三十一分。No.1.4 项目平面图No.1.4.3 地下二层平面123C区停车B区停车A区停车D区停车1芳甸路出口2花木路（南）出口3花木路（东）出口主要竖向交通第24页/共61页第二十五页，编辑于星期二：二点 三十一分。No.2.1 外部交通接入No.2.2 外街流线组织No.2.3 进入方式No.2.4 内部流线组织No.2.5 后场流线组织No.2 商业动线第25页/共61页第二十六页，编辑于星期二：二点
14、三十一分。No.2.1 外部交通接入213 城市道路私家车流线车库出入口13 办公楼酒店公寓No.2.1.1 机动车-私家车流线花 木 路芳甸路2第26页/共61页第二十七页，编辑于星期二：二点 三十一分。No.2.1 外部交通接入 城市道路酒店/公寓办公楼出租车/班车流线 办公楼酒店No.2.1.2 机动车-出租车/班车流线公寓花 木 路芳甸路第27页/共61页第二十八页，编辑于星期二：二点 三十一分。No.2.1 外部交通接入 城市道路货运车流线No.2.1.4 机动车-货运流线（地面）办公楼酒店公寓花 木 路芳甸路3第28页/共61页第二十九页，编辑于星期二：二点 三十一分。No.2.1
15、 外部交通接入货车流线No.2.1.4 机动车-货运流线（地下一层）至负二层地库卸货区第29页/共61页第三十页，编辑于星期二：二点 三十一分。No.2.1 外部交通接入No.2.1.5 非机动车流线非机动车流线花 木 路 城市道路芳甸路非机动车库出入口123 办公楼酒店公寓第30页/共61页第三十一页，编辑于星期二：二点 三十一分。No.2.1 外部交通接入No.2.1.6 公共交通-地铁B1L1第31页/共61页第三十二页，编辑于星期二：二点 三十一分。No.2.2 商业人行动线组织入口广场行人动线内庭院第32页/共61页第三十三页，编辑于星期二：二点 三十一分。No.2.3 进入方式地下
16、一层1 地铁接入口2 车库接入口4 展览接入口3 车库接入口B1第33页/共61页第三十四页，编辑于星期二：二点 三十一分。No.2.3 进入方式 一层9 一层展览接入口6 东南入口7 内庭院入口一5 西北入口8 内庭院入口二1F第34页/共61页第三十五页，编辑于星期二：二点 三十一分。No.2.4 内部流线组织L1B1L2商业内部流线扶梯电梯第35页/共61页第三十六页，编辑于星期二：二点 三十一分。No.2.5 后场流线组织卸货区货运电梯后场流线B1第36页/共61页第三十七页，编辑于星期二：二点 三十一分。No.3.1 广场空间No.3.2 走道空间No.3.3 中庭空间No.3.4
17、立体空间No.3 空间特性第37页/共61页第三十八页，编辑于星期二：二点 三十一分。No.3.1 广场空间58m81m23m入口广场第38页/共61页第三十九页，编辑于星期二：二点 三十一分。No.3.1 广场空间230883m30m58m45m内广场(内庭院)第39页/共61页第四十页，编辑于星期二：二点 三十一分。No.3.1 中庭空间主要中庭（竖向交通）走道中庭（活跃空间）第40页/共61页第四十一页，编辑于星期二：二点 三十一分。No.3.3 中庭空间20m5.5m11.5m9.5m6m156主要中庭（竖向交通）示意一第41页/共61页第四十二页，编辑于星期二：二点 三十一分。No.
18、3.3 中庭空间23.5m13.5m9.2m18.7m224.4主要中庭（竖向交通）示意二第42页/共61页第四十三页，编辑于星期二：二点 三十一分。No.3.3 中庭空间28m22m10m7m过道中庭示意第43页/共61页第四十四页，编辑于星期二：二点 三十一分。No.3.3 中庭空间11025.8m16.3m8.2m5.5m第44页/共61页第四十五页，编辑于星期二：二点 三十一分。No.3.2 走道空间14m3.4m6m5m过道尺度示意第45页/共61页第四十六页，编辑于星期二：二点 三十一分。No.3.4 趣味空间123通高采光走廊通高采光顶错位中庭第46页/共61页第四十七页，编辑于
19、星期二：二点 三十一分。No.4.1 业态分布No.4.2 等级分布No.4.3 得房率计算No.4 业态分析第47页/共61页第四十八页，编辑于星期二：二点 三十一分。No.4.2 业态分布餐 饮时尚休闲儿 童家 居服 务超市作为高端社区商业，嘉里城商业的几大业态将如何分配？几大业态，第48页/共61页第四十九页，编辑于星期二：二点 三十一分。No.4.2 业态分布餐饮类儿童/玩具时尚服饰美容/护理生活/居家/饰品服务超市B1No.4.2.1 总体业态布局第49页/共61页第五十页，编辑于星期二：二点 三十一分。No.4.2 业态分布餐饮类儿童/玩具时尚服饰美容/护理生活/居家/饰品服务超市
20、No.4.2.1 总体业态布局L1嘉里大酒店内庭院新国际展览中心入口大厅1F第50页/共61页第五十一页，编辑于星期二：二点 三十一分。No.4.2 业态分布餐饮类儿童/玩具时尚服饰美容/护理生活/居家/饰品服务超市No.4.2.1 总体业态布局L2嘉里大酒店内庭院 上空 新国际展览中心入口大厅2F第51页/共61页第五十二页，编辑于星期二：二点 三十一分。No.4.2 业态分布L2L1B1展览中心入口展览中心入口餐饮类儿童/玩具时尚服饰美容/护理生活/居家/饰品服务超市花木路芳甸路中庭No.4.2.2 总体业态配比餐饮类(34）时尚服饰(23）美容/护理(9）生活/居家/饰品(12）儿童/玩
21、具(5）超市(15）服务(2）10002000300040005000600070008000900010000餐饮类(34）时尚服饰(23）美容/护理(9）生活/居家/饰品(12）儿童/玩具(5）超市(15）服务(2）第52页/共61页第五十三页，编辑于星期二：二点 三十一分。No.4.3 等级分布2级-次主力店1级-主力店3级-知名店4级-普通店5级-小店铺和岛柜B1第53页/共61页第五十四页，编辑于星期二：二点 三十一分。No.4.3 等级分布2级-次主力店1级-主力店3级-知名店4级-普通店5级-小店铺和岛柜L1嘉里大酒店内庭院 上空 新国际展览中心入口大厅1F丽妍雅集SPA第54页
22、/共61页第五十五页，编辑于星期二：二点 三十一分。No.4.3 等级分布2级-次主力店1级-主力店3级-知名店4级-普通店5级-小店铺和岛柜L2嘉里大酒店内庭院新国际展览中心入口大厅第55页/共61页第五十六页，编辑于星期二：二点 三十一分。No.4.3 等级分布2级-次主力店1级-主力店3级-知名店4级-普通店5级-小店铺和岛柜L2L1B1第56页/共61页第五十七页，编辑于星期二：二点 三十一分。No.4.3 等级分布 从营运现状和通过受访者调查得知，并不是某单一主力店吸引客流，而是嘉里城的品牌商户的品质都高端而不奢华，并且非常且均质化。客户群对嘉里城总体品牌氛围认可度很高，这和嘉里城优
23、秀的招商团队的分析定位和决策密不可分。第57页/共61页第五十八页，编辑于星期二：二点 三十一分。No.4.1 得房率计算层数层数营业面积营业面积（）（）非营业面积非营业面积（）（）得房率得房率L17700467862L29818602962B19061653158合计合计265791723860营业面积交通及后场面积L2 62%L1 62%B1 58%花木路芳甸路第58页/共61页第五十九页，编辑于星期二：二点 三十一分。有品质的商业，趣味空间的营造和交通的舒适感非常重要，嘉里城的不规则的折线型空间部局给人留下了深刻的印象，高端商业追求空间和交通舒适的同时必然要牺牲一部分得房率。No.4.1 得房率计算第59页/共61页第六十页，编辑于星期二：二点 三十一分。