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1、K2MG-E专业技术人员绩效管理与业务能力提升练习与答案以下是我精简后的房地产全程策划大纲，在与客户接洽阶段的“提出开发思路和构想”就要将下面所有的东西综合起来考虑，将此份大纲打印出来呈上，一方面是对“无缝隙全案策划体系”的一个解释，另外也是作为“关于接洽项目的若干想法”是否合理的一个参考依据。第一阶段：项目接洽阶段第二阶段：前期策划阶段第一部分：市场调查模版目的与功能通过对项目的区域环境，通过对项目的区域环境，总体市场情况及发展趋势，地块价值分析，竞争项目和潜在购房者需求进行全面细致的调查研究，总体市场情况及发展趋势，地块价值分析，竞争项目和潜在购房者需求进行全面细致的调查研究，分分析预测项
2、目开发的市场前景。析预测项目开发的市场前景。工作流程图 工作内容一、地块环境调查一、地块环境调查1 1、项目土地性质调查、项目土地性质调查2 2、项目用地周边环境调查、项目用地周边环境调查3 3、地块交通条件调查、地块交通条件调查4 4、周边市政配套设施调查、周边市政配套设施调查二、二、区域市场状况及市场环境调查区域市场状况及市场环境调查1 1、宏观经济运行状况、宏观经济运行状况2 2、项目所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规、项目所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规三、竞争项目调查三、竞争项目调查四、购房者需求调查四、购房者需求调查第二部分：投资策划一、项目总论一、项目总论1.11.
3、1项目背景项目背景1.21.2可行性研究结论可行性研究结论2.12.1市场宏观背景市场宏观背景2.22.2区域市场分析区域市场分析3.13.1地块解析地块解析3.33.3项目评价项目评价4.14.1项目定位项目定位全案策划二、项目投资环境和市场研究二、项目投资环境和市场研究三、项目分析及评价三、项目分析及评价3.23.2项目项目 SWOTSWOT 分析分析四、四、市场定位及项目评估市场定位及项目评估4.24.2方案评估意见方案评估意见5.15.1有关工程计划说明有关工程计划说明5.25.2施工横道图施工横道图五、项目开发建设进度安排五、项目开发建设进度安排1 1K2MG-E专业技术人员绩效管理
4、与业务能力提升练习与答案六、投资估算与资金筹措六、投资估算与资金筹措6.16.1项目总投资估算项目总投资估算6.26.2资金筹措资金筹措6.36.3投资使用计划投资使用计划七、销售及经营收入测定七、销售及经营收入测定7.27.2项目销售回款计划项目销售回款计划7.47.4销售利润销售利润7.17.1各类物业销售收入估算各类物业销售收入估算7.37.3资金来源与运用分析资金来源与运用分析八、财务与敏感性分析八、财务与敏感性分析8.18.1赢利能力分析赢利能力分析8.28.2项目不确定性分析项目不确定性分析8.38.3社会效益和影响分析社会效益和影响分析9.19.1拟建方案的结论性意见拟建方案的结
5、论性意见9.39.3项目风险及防范建议项目风险及防范建议九、可行性研究结论与建议九、可行性研究结论与建议9.29.2项目主要问题的解决办法和建议项目主要问题的解决办法和建议十、附表十、附表第三部分：产品设计建议模版 目的与功能通过完整科学的投资策划营销分析，发展商有了明确的市场定位，从而进入了产品设计阶段。房地产经过通过完整科学的投资策划营销分析，发展商有了明确的市场定位，从而进入了产品设计阶段。房地产经过多年的发展后，多年的发展后，市场需求发生了根本性的变化，市场需求发生了根本性的变化，消费者对房地产的建筑规划和单体设计要求越来越高，消费者对房地产的建筑规划和单体设计要求越来越高，他们追求又
6、实用又好看的商他们追求又实用又好看的商品房，品房，这就要求发展商将这就要求发展商将 以人为本以人为本 的规划思想和提高人居环境质量作为目标去实现消费者的需求。的规划思想和提高人居环境质量作为目标去实现消费者的需求。项目规划设计策划营销是基于项目规划设计策划营销是基于市场需求而专业设计的工作流程。市场需求而专业设计的工作流程。项目规划设计策划营销是以项目的市场定位为基础，项目规划设计策划营销是以项目的市场定位为基础，以满足目标市场的需求为出发点，以满足目标市场的需求为出发点，对项目地块进行总体规划布局，对项目地块进行总体规划布局，确确定建筑风格和色彩计划，紧紧围绕目标客户选定主力户型，引导室内装
7、修风格，并对项目的环艺设计进行充分提示。定建筑风格和色彩计划，紧紧围绕目标客户选定主力户型，引导室内装修风格，并对项目的环艺设计进行充分提示。工作内容前言：前言：一、一、总体规划总体规划 1 1、项目地块概述、项目地块概述2 2、项目地块情况分析、项目地块情况分析3 3、建筑空间布局建议、建筑空间布局建议 4 4、道路系统布局建议、道路系统布局建议 5 5、绿化系统布局建议、绿化系统布局建议 6 6、公建与配套系统建议、公建与配套系统建议 7 7、分期开发建议、分期开发建议 8 8、分组团开发、分组团开发强度建议强度建议二、二、建筑风格定位建筑风格定位 1 1、项目总体建筑风格及色彩计划、项目
8、总体建筑风格及色彩计划2 2、建筑单体外立面设计提示、建筑单体外立面设计提示三三、主力户型选择、主力户型选择 1 1、项目所在区域同类楼盘户型比较、项目所在区域同类楼盘户型比较2 2、项目业态分析及项目户型配置比例、项目业态分析及项目户型配置比例3 3、主力户型设计提示、主力户型设计提示4 4、商业物业户型设计提示、商业物业户型设计提示四四、室内空间布局装修概念提示、室内空间布局装修概念提示 1 1、室内空间布局提示、室内空间布局提示2 2、公共空间主题选择、公共空间主题选择3 3、庭院景观提示、庭院景观提示五、五、环境规划及艺术风格提示环境规划及艺术风格提示 1 1、项目周边环境调查和分析、
9、项目周边环境调查和分析2 2、项目总体环境规划及艺术风格构想、项目总体环境规划及艺术风格构想3 3、项目各组团环境概念设计、项目各组团环境概念设计4 4、项目公共建筑外部环境概念设计、项目公共建筑外部环境概念设计六六、公共家具概念设计提示、公共家具概念设计提示 1 1、项目周边同类楼盘公共家具摆设、项目周边同类楼盘公共家具摆设2 2、本项目公共家具概念设计提示、本项目公共家具概念设计提示七七、公共装饰材料选择指导、公共装饰材料选择指导 1 1、项目周边同类楼盘公共装饰材料比较、项目周边同类楼盘公共装饰材料比较2 2K2MG-E专业技术人员绩效管理与业务能力提升练习与答案2 2、本项目公共装饰材
10、料选择指导及装修风格构思、本项目公共装饰材料选择指导及装修风格构思3 3、项目营销示范单位装修概念设计、项目营销示范单位装修概念设计4 4、项目营销中心装修风格提示、项目营销中心装修风格提示5 5、住宅装修标准提示、住宅装修标准提示八八、灯光设计及背景音乐指导、灯光设计及背景音乐指导 1 1、项目灯光设计、项目灯光设计2 2、背景音乐指导、背景音乐指导九、九、小区未来生活方式的指导小区未来生活方式的指导 1 1、项目建筑规划组团评价、项目建筑规划组团评价2 2、营造和引导未来生活方式、营造和引导未来生活方式第三阶段：营销策划阶段第四部分：项目定位与整体营销策划报告目的与功能房地产项目营销推广策
11、划是房地产企业对未来将要进行的营销推广活动进行整体、房地产项目营销推广策划是房地产企业对未来将要进行的营销推广活动进行整体、系统筹划的超前决策。系统筹划的超前决策。是房地产全程策划营是房地产全程策划营销的重头戏，是营销策划水平与销售技巧的高度结合，需要高度的专业化运作。销的重头戏，是营销策划水平与销售技巧的高度结合，需要高度的专业化运作。工作内容前言：前言：一、项目概况一、项目概况二、区域房地产宏观市场综述与评析二、区域房地产宏观市场综述与评析三、项目三、项目 SWOTSWOT 分析分析四、类比竞争楼盘调研四、类比竞争楼盘调研五、项目主卖点荟萃及物业强势、弱势分析与对策六、项目市场定位五、项目
12、主卖点荟萃及物业强势、弱势分析与对策六、项目市场定位七、项目营销整体思路与战略思想七、项目营销整体思路与战略思想八、目标客户群定位分析九、价格定位及策略十、八、目标客户群定位分析九、价格定位及策略十、入市时机规划十一、入市时机规划十一、开发节奏建议开发节奏建议 1 1、影响项目开发节奏的基本因素、影响项目开发节奏的基本因素2 2、项目开发节奏及结果预测、项目开发节奏及结果预测十二、广告总体策略及广告的阶段性划分十二、广告总体策略及广告的阶段性划分1 1、广告总体策略、广告总体策略2 2、广告主题、广告主题3 3、广告创意表现、广告创意表现4 4、广告效果监控、评估、修正、广告效果监控、评估、修
13、正十三、媒介策略十三、媒介策略 1 1、媒体总策略及媒体选择、媒体总策略及媒体选择2 2、软性新闻主题、软性新闻主题3 3、媒介组合、媒介组合4 4、投放频率及规模、投放频率及规模5 5、费用估算、费用估算十四、销售策略及销售实施十四、销售策略及销售实施.销售阶段性策略：销售阶段性策略：.内部认购期内部认购期.蓄势调整期蓄势调整期.开盘试销期开盘试销期.销售扩张期销售扩张期.强势销售期强势销售期.扫尾清盘期扫尾清盘期.政策促销政策促销.销售活动销售活动.销售承诺销售承诺十五、公关活动策划和现场包装十五、公关活动策划和现场包装.SP.SP 活动创意活动创意十六、十六、营销推广效果的监控、评估、修
14、正营销推广效果的监控、评估、修正 1 1、效果测评形式、效果测评形式2 2、实施效果测评的主要指标、实施效果测评的主要指标第五部分：销售前准备工作与具体广告执行阶段模版 工作内容：一、视觉识别系统基础部分设计一、视觉识别系统基础部分设计二、延展广告执行二、延展广告执行1 1、户外及工地环境包装设计、户外及工地环境包装设计2 2、印刷媒体的制作、印刷媒体的制作3 3K2MG-E专业技术人员绩效管理与业务能力提升练习与答案3 3、报刊媒体的制作与安排、报刊媒体的制作与安排三、样品房及营销中心包装设计与道具准备三、样品房及营销中心包装设计与道具准备1 1、接待中心主要销售道具、接待中心主要销售道具2
15、 2、样品屋或实品屋的装修、样品屋或实品屋的装修3 3、营销中心设计内容、营销中心设计内容四、房交会展台、展板设计四、房交会展台、展板设计五五、销售培训协助、销售培训协助第四阶段：销售实施阶段第六部分：开盘活动策划与开盘前准备活动开盘活动创意开盘活动创意开盘活动组织与销售控制开盘活动组织与销售控制第七部分：阶段性推广策划实施阶段性推广报告模版一、阶段性市场描述与总结一、阶段性市场描述与总结二、案场销售反馈与策略调整二、案场销售反馈与策略调整三、阶段性推广目标三、阶段性推广目标四、阶段性推广主题与营销思路四、阶段性推广主题与营销思路五、广告策略与创意实现五、广告策略与创意实现六、媒体策略与发布计划六、媒体策略与发布计划七、七、SPSP 活动与促销策略活动与促销策略八、阶段性报广、软文及其他广告创作八、阶段性报广、软文及其他广告创作九、广告预算九、广告预算附：具体事务时间计划表附：具体事务时间计划表第五阶段：后期服务及营销总结阶段世上没有一件工作不辛苦，没有一处人事不复杂。不要随意发脾气，谁都不欠你的4 4