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1、以下是我精简后的房地产全程策划大纲，在与客户接洽阶段的“提出开发思路和构想”就要将下面所有的东西综合起来考虑，将此份大纲打印出来呈上，一方面是对“无缝隙全案策划体系” 的一个解释，另外也是作为“关于接洽项目的若干想法”是否合理的一个参考依据。全案策划第一阶段：项目接洽阶段第二阶段：前期策划阶段第一部分：市场调查模版 目的与功能通过对项目的区域环境，总体市场情况及发展趋势，地块价值分析，竞争项目和潜在购房者需求进行全面细致的调查研究，分析预测项目开发的市场前景。 工作流程图 工作内容一、地块环境调查1、项目土地性质调查2、项目用地周边环境调查3、地块交通条件调查4、周边市政配套设施调查二、区域市
2、场状况及市场环境调查1、宏观经济运行状况2、项目所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规三、竞争项目调查四、购房者需求调查 第二部分：投资策划一、项目总论 1.1项目背景 1.2可行性研究结论 二、项目投资环境和市场研究 2.1市场宏观背景 2.2区域市场分析 三、项目分析及评价 3.1地块解析 3.2项目SWOT分析 3.3项目评价 四、市场定位及项目评估 4.1项目定位 4.2方案评估意见 五、项目开发建设进度安排 5.1有关工程计划说明 5.2施工横道图 六、投资估算与资金筹措 6.1项目总投资估算 6.2资金筹措 6.3投资使用计划 七、销售及经营收入测定 7.1各类物业销售收入估算
3、7.2项目销售回款计划 7.3资金来源与运用分析 7.4销售利润 八、财务与敏感性分析 8.1赢利能力分析 8.2项目不确定性分析 8.3社会效益和影响分析 九、可行性研究结论与建议 9.1拟建方案的结论性意见 9.2项目主要问题的解决办法和建议 9.3项目风险及防范建议 十、附表 第三部分：产品设计建议模版 目的与功能通过完整科学的投资策划营销分析，发展商有了明确的市场定位，从而进入了产品设计阶段。房地产经过多年的发展后，市场需求发生了根本性的变化，消费者对房地产的建筑规划和单体设计要求越来越高，他们追求又实用又好看的商品房，这就要求发展商将以人为本的规划思想和提高人居环境质量作为目标去实现
4、消费者的需求。项目规划设计策划营销是基于市场需求而专业设计的工作流程。项目规划设计策划营销是以项目的市场定位为基础，以满足目标市场的需求为出发点，对项目地块进行总体规划布局，确定建筑风格和色彩计划，紧紧围绕目标客户选定主力户型，引导室内装修风格，并对项目的环艺设计进行充分提示。 工作内容前言：一、总体规划1、项目地块概述2、项目地块情况分析3、建筑空间布局建议4、道路系统布局建议5、绿化系统布局建议6、公建与配套系统建议7、分期开发建议8、分组团开发强度建议二、建筑风格定位1、项目总体建筑风格及色彩计划2、建筑单体外立面设计提示三、主力户型选择1、项目所在区域同类楼盘户型比较2、项目业态分析及
5、项目户型配置比例3、主力户型设计提示4、商业物业户型设计提示 四、室内空间布局装修概念提示1、室内空间布局提示2、公共空间主题选择3、庭院景观提示 五、环境规划及艺术风格提示1、项目周边环境调查和分析2、项目总体环境规划及艺术风格构想3、项目各组团环境概念设计4、项目公共建筑外部环境概念设计六、公共家具概念设计提示1、项目周边同类楼盘公共家具摆设2、本项目公共家具概念设计提示七、公共装饰材料选择指导1、项目周边同类楼盘公共装饰材料比较2、本项目公共装饰材料选择指导及装修风格构思3、项目营销示范单位装修概念设计4、项目营销中心装修风格提示5、住宅装修标准提示八、灯光设计及背景音乐指导1、项目灯光
6、设计2、背景音乐指导九、小区未来生活方式的指导1、项目建筑规划组团评价2、营造和引导未来生活方式第三阶段：营销策划阶段第四部分：项目定位与整体营销策划报告 目的与功能房地产项目营销推广策划是房地产企业对未来将要进行的营销推广活动进行整体、系统筹划的超前决策。是房地产全程策划营销的重头戏，是营销策划水平与销售技巧的高度结合，需要高度的专业化运作。 工作内容前言：一、项目概况二、区域房地产宏观市场综述与评析三、项目SWOT分析四、类比竞争楼盘调研五、项目主卖点荟萃及物业强势、弱势分析与对策六、项目市场定位七、项目营销整体思路与战略思想八、目标客户群定位分析九、价格定位及策略十、入市时机规划十一、开
7、发节奏建议1、影响项目开发节奏的基本因素2、项目开发节奏及结果预测十二、广告总体策略及广告的阶段性划分1、广告总体策略2、广告主题3、广告创意表现4、广告效果监控、评估、修正十三、媒介策略1、媒体总策略及媒体选择2、软性新闻主题3、媒介组合4、投放频率及规模5、费用估算十四、销售策略及销售实施. 销售阶段性策略：.内部认购期.蓄势调整期.开盘试销期.销售扩张期.强势销售期.扫尾清盘期.政策促销.销售活动.销售承诺十五、公关活动策划和现场包装 .SP活动创意十六、营销推广效果的监控、评估、修正1、效果测评形式2、实施效果测评的主要指标第五部分：销售前准备工作与具体广告执行阶段模版 工作内容： 一
8、、视觉识别系统基础部分设计 二、延展广告执行 1、户外及工地环境包装设计2、印刷媒体的制作3、报刊媒体的制作与安排三、样品房及营销中心包装设计与道具准备1、接待中心主要销售道具2、样品屋或实品屋的装修3、营销中心设计内容四、房交会展台、展板设计五、销售培训协助第四阶段：销售实施阶段第六部分：开盘活动策划与开盘前准备活动开盘活动创意开盘活动组织与销售控制第七部分：阶段性推广策划实施阶段性推广报告模版一、阶段性市场描述与总结二、案场销售反馈与策略调整三、阶段性推广目标四、阶段性推广主题与营销思路五、广告策略与创意实现六、媒体策略与发布计划七、SP活动与促销策略八、阶段性报广、软文及其他广告创作九、广告预算附：具体事务时间计划表第五阶段：后期服务及营销总结阶段 报告人：李英