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1、Chapter2不動產估價作業程序不動產估價作業程序第二章不動產估價作業程序第二章不動產估價作業程序o第一節估價作業程序估價作業程序o第二節估價報告書估價報告書第一節估價作業程序估價作業程序壹壹.不動產估價作業程序不動產估價作業程序貳貳.不動產估價作業流程圖不動產估價作業流程圖第二節估價報告書估價報告書壹.估價報告書種類貳.估價報告書應記載事項壹壹.不動產估價作業程序不動產估價作業程序o不動產估價是以科學為基礎並帶有藝術性質之工作，因此在科學基礎上，即需按照一定程序按步就班進行。o這其中又以資料蒐集之市場調查為前置作業之重點，俾掌握勘估標的價格n市場調查乃是蒐集、紀錄及分析所有有關產品的資料及
2、銷售到消費者間所發生之種種問題及事實。壹壹.不動產估價作業程序如下：不動產估價作業程序如下：1.確定估價基本事項。2.擬定估價計畫。3.蒐集資料。4.確認勘估標的狀態。5.整理、比較、分析資料。6.運用估價方法推算勘估標的價格7.決定勘估標的價格。8.製作估價報告書。確定估價基本事項如下：o勘估標的內容。o價格日期。o價格種類及條件。o估價目的。擬定估價計畫包括下列事項：o確定作業步驟。o預估所需時間。o預估所需人力。o預估作業經費。o擬定作業進度表。蒐集資料不動產估價應蒐集之資料如下：o勘估標的之標示，權利、法定用途及使用管制等基本資料四。o影響勘估標的價格之一般因素、區域因素及個別因素。o
3、勘估標的相關交易、收益及原本等案例及資料。蒐集資料蒐集資料來源o蒐集資料得向當事人、四鄰、其他不動產估價師、不動產經紀人員、地政士（土地登記專業代理人）、地政機關、金融機構、公有土地管理機關、司法機關、媒體或有關單位蒐集之。蒐集資料蒐集比較實例原則1.實例之價格屬正常價格、可調整為正常價格或與勘估標的價格種類相同者。2.與勘估標的位於同一供需圈之近鄰地區或類似地區者。3.與勘估標的使用性質或使用分區管制相同或相近者。4.實例價格形成日期與勘估標的之價格日期接近者。o上述第1點，因評估價並不一定為正常價格，例如估特定價格，直接採用特定價格案例加以推算；或估法拍價格，直接採用可調整為正常價格之拍定
4、案例加以推算而不必然以正常價格案例再修正調整。確認勘估標的狀態確認勘估標的狀態時，應至現場勘察下列事項：o確認勘估標的之基本資料及權利狀態。o調查勘估標的及比較標的之使用現況。o確認影響價格之各項資料。o作成紀錄及攝製必要之照片。整理、比較、分析資料o即對以上蒐集及確認之資料做整理比較分析工作。運用估價方法推算勘估標的資格o實務上價結果有異一般估價方法有比較法、收益法及成本法三種，惟畢竟三種估價方法出發點不同，實務上將出現不同價格結果。o兼採估價方法規則明定從事不動產估價應兼採二種以上估價方法推算勘估標的價格。但因情況特殊不能採取二種以上方法估價者並於估價報告書中敘明者，不在此限。o國際普遍要
5、求根據國際評價基準，在一個證據健全的市場，成本法可能較不適用；但在缺乏可比較資料時，則成本法較具優勢。以替代原則為基礎，在可獲得數個相似或等量商品、財貨或勞務時，價格最低者會吸引最多需求。決定勘估標的價格1.決定最終價格考量因素2.不動產證券化重視折現現金流量分析3.最終價格決定方式4.種估價結果宜加以檢查項：決定最終價格考量因素決定最終價格考量因素o估價師應就不同估價方法估價所獲得之價估價師應就不同估價方法估價所獲得之價格進行綜合比較，就其中金額顯著差異者格進行綜合比較，就其中金額顯著差異者重新檢討。並視不同價格所蒐集資料可信重新檢討。並視不同價格所蒐集資料可信度及估價種類目的條件差異，考量
6、價格形度及估價種類目的條件差異，考量價格形成因素之相近程度，決定勘估標的價格，成因素之相近程度，決定勘估標的價格，並將決定理由詳予敘明。並將決定理由詳予敘明。不動產證券化重視折現現金流量分析不動產證券化重視折現現金流量分析o上述估價種類目的條件差異，如不動產證券化估上述估價種類目的條件差異，如不動產證券化估價目的應偏重折現現金流量分析。不動產投資信價目的應偏重折現現金流量分析。不動產投資信託甫畫往往不以短期出售獲取八本利得為目的，託甫畫往往不以短期出售獲取八本利得為目的，故與勘估標的之公平合理交易值較無關聯；因此故與勘估標的之公平合理交易值較無關聯；因此不動產證券化受益證券信託利益分配基礎者，
7、折不動產證券化受益證券信託利益分配基礎者，折現現金流量分析之收益價格應賦予相對較大之權現現金流量分析之收益價格應賦予相對較大之權重，以符合貫際折現現金流量價值。重，以符合貫際折現現金流量價值。o惟估價時須留意契約約定租金高於市場經濟租金，惟估價時須留意契約約定租金高於市場經濟租金，承租人可能解約，未來契約租金無法實現之風險，承租人可能解約，未來契約租金無法實現之風險，並於收益資本化率或折現率予以相對提高。並於收益資本化率或折現率予以相對提高。最終價格決定方式o我國：o採用日本估價師之認定觀念，結合美國加權數之方式以利於估價複審之進行。於地價基準地比較法試算價格之計算則採用價格型態、交易日期接近
8、性、買賣實例是否屬近鄰地區、差異百分率絕對值加總、比較項目修正數等多項指標之科學方式輔佐判斷。各種估價結果宜加以檢查項：o各種估價方法中資料是否完整，選用、檢討與運用是否當。o有無遵遁不動產估價之基本原則。o各項因素之分析及價格調整幅度是否適當。o運用之資料及考慮的各項因素是否有遺漏。o運用之估價方法是否正確。o估價方法之結果是否合理。估價實務補充壹、不動產估價一般申請及蒐集資料項目如下：1.地藉資料：2.土地使用計畫資料：3.市場資料：4.社經資料：5.其他：貳、蒐集資料之查證1.掌握：都市計畫圖（使用分區、公共設施用地分佈）、地藉圖（土地面積大小、形狀及地號）、現況圖（鄰地房外樓層、既成巷
9、道、都市計畫道路）。2.查明所有權型態及有無他項權利設定債務負擔。估價實務補充、地藉資料：1.土地登記（簿）謄本。2.建築改良物登記（簿）謄本。3.地藉圖謄本。4.建物測量成果圖或建物平面位置圖。5.地價證明書。6.地價冊謄本。二、土地使用計畫資料：1.土地使用分區證明書。2.土地使用分區套繪圖。3.都市計畫圖（都市計畫套繪圖）及說明書。4.區域計畫、國家公園及其它特定計畫管制資料。估價實務補充三、市場資料：1.不動產市場供需狀態。2.不動產之交易或租賃資料。3.拍定或標脫之資料。4.其他。四、社經資料：1.影響地方發展之計畫。2.重大交通建設。3.都市計畫擬訂或變更。估價實務補充五、其他：1
10、.航照圖：農林航空測量所。2.台灣地區基本圖：內政部。3.輻射屋：原委會、各地政事務所。4.地質資料：經濟部中央地質調查所。5.河川、軍事、航空等各項管制資料：經濟部水利署河川局、國防部、民航局。6.耕地三七五租約：各鄉鎮市區公所。7.建築指示線、建照套繪圖：建管機關。8.等高線模型圖。估價實務補充壹、現況勘查重點：1.攜帶地圖、計算機、指北針、比例尺、相機。2.四周地界。3.道路。4.不動產。5.坐落位置環境景觀。貳、現況勘查拍照重點：1.勘估標的現況。2.臨路狀況。3.環境景觀。4.足以影響勘估標的價值之特殊項目。估價實務補充參、不動產標的確認事項：1.土地：1.確定正確位置。2.確定土地
11、使用現況。3.與鄰地之界址與相鄰關係。4.土地地形、地勢。5.土地是否為既成道路或有公用通行權。6.其他。2.建物：1.有無辦理建物第一次登記。2.建築物保養維護情形。3.建築物使用現況。4.建物實際用途與登記是否相符。5.建築物是否拆除重建、增建或與原登記謄本容一不一致。6.產權面時與使用面積是否相符。7.車位是否有產權登記或僅有使用權。8.其他。估價實務補充肆、不動產標的查證重點：1.判定是否為畸零地。2.判定是否為法定空地。3.是否受其他相關法規限制。4.最有效使用情形為何。估價報告書種類估價報告書種類o美國估價協會規定報告書格式有三種：敘述式、摘要式與限制式。n敘述式即一般所稱之自由式
12、或開放式，對報告事項予以充分描述。n摘要式則對敘述式中之重點摘要陳述，如不動產證券化估價報告除敘述式外，於公開說明書揭露者即為摘要式。n限制式則有使用上的限制，會註明若無估價師作業檔案，無法被是當地瞭解。估價報告書應載事項估價報告書應載事項1.應載明事項(重要)1.委託人。2.勘估標的之基本資料。3.價格日期及勘察日期。4.價格種類。5.估價條件。6.估價目的。7.估價金額。8.勘估標的之所有權、他項利及其他負擔。9.勘估標的使用現況。10.勘估標的法定使用管制或其他管制事項。11.價格形成之主要因素分析。12.估價所運用之方法與其估算過程及價格決定之理由。13.其他與估價相關之必要事項及依本規則規定須敘明之情況。14.不動產估價師姓名及其證照字號。估價報告書應載事項估價報告書應載事項2.其他應注意事項(一)為使不動產估價師對估價報告書內容負完全責任，估價報告書應由不動產估價師簽名或蓋章後交付委託人。(二)為使估價報告書內容詳細充實，具有說服力，除列舉其應載事項外，並明定應檢附之必要圖說資料，以資佐證。(三)估價報告書之事實描述應真實確切，其用語應明確肯定，如有難以確定之事項應在估價報告書中說明其可能影響勘估標的權利或價值之情形。估價報告書內容關係當事人權益甚鉅，用語應明確肯定，避免模稜兩可或易生誤解之文字。