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1、不动产估价不动产估价编著编著 周小萍周小萍 毕继业毕继业王军艳王军艳 第11章 不动产估价程序与估价关键点n11.1 不动产估价程序n11.2 不动产估价的资料搜集学习目标学习目标n通过本章的学习，读者应了解不动产估价程序中的各环节，以及其中的关键点，熟悉市场法、成本法、收益法、假设开发法对资料搜集的要求，培养运用有关估价方法从事不动产估价的能力。11.1 不动产估价程序n11.1.1 明确估价基本事项n11.1.2 拟订估价作业方案n11.1.3 搜集估价所需资料n11.1.4 实地查勘估价对象n11.1.5 选定估价方法计算n11.1.6 确定估价结果n11.1.7 撰写估价报告n11.1
2、.8 估价资料归档n目前对不动产估价程序有两种界定方法。一种是城镇土地估价规程（GB/T18508-2001）规定的不动产估价程序。另一种是房地产估价规范（GB/T50291-1999）规定的不动产估价程序。11.1.1 明确估价基本事项n1 明确估价目的明确估价目的n2 明确估价对象明确估价对象n明确估价对象的实物状况n明确估价对象的权益状况n明确估价对象的区位状况n3 明确估价时点明确估价时点11.1.2 拟订估价作业方案n拟采用的估价技术路线和估价方法n拟搜集的资料及其来源渠道n预计所需要的时间、人力、经费n估价作业步骤和时间进度安排11.1.3 搜集估价所需资料n估价所需要的资料主要包
3、括四个方面：对不动产价格有普遍影响的资料；对估价对象所在地区的不动产价格有影响的资料；相关实例资料，即类似不动产的交易、收益、开发建设成本等资料；反映估价对象状况的资料。11.1.4 实地查勘估价对象n实地查勘是估价人员亲自去估价对象现场，对委托方先前介绍或提供的估价对象的有关情况，以及事先搜集的估价对象的坐落、面积、四至、用途、产权等资料，进行调查核实，同时亲身感受估价对象的位置、周围环境、景观的优劣，查看估价对象的外观、内部状况，了解估价对象的历史使用状况，拍摄反映估价对象外观、内部状况及其周围环境、景观或临街状况的影像资料，并搜集补充估价所需要的其他资料，了解当地不动产市场行情和市场特性
4、等。11.1.5 选定估价方法计算n具体选定何种估价方法进行计算，主要是由下列三个方面综合决定的：估价对象的不动产类型；估价方法适用的对象和条件；所搜集到的资料的数量和质量。11.1.6 确定估价结果n用不同的估价方法测算出的结果可能有所不同，估价人员应比较、分析这些测算结果从而确定最终的估价结果。当这些测算结果之间有较大差异时，应寻找导致较大差异的原因，并消除不合理的差异。11.1.7 撰写估价报告n估价人员在确定了最终的估价结果之后，应当撰写估价报告。n估价报告是估价机构履行估价委托合同、记述估价过程、反映估价成果的文件，可视为估价机构提供给委托方的“产品”，是给予委托方关于估价对象客观合
5、理价格或价值的正式答复，是关于估价对象客观合理价格或价值的专业意见，也应是关于估价对象客观合理价格或价值的研究报告。11.1.8 估价资料归档n估价报告向委托方出具后，估价人员和估价机构应及时对在该项估价活动中形成的有保存价值的各种文字、图表、声像等不同形式的资料进行整理，并分类保存，即归档。11.2 不动产估价的资料搜集n11.2.1 估价资料的搜集和整理n11.2.2 共同资料n11.2.3 市场法所需资料n11.2.4 成本法估价所需资料n11.2.5 收益法估价所需资料n11.2.6 假设开发法估计所需资料11.2.1 估价资料的搜集和整理n要做好资料的搜集工作，应首先做到以下几点：n
6、确切了解估价作业需要的资料范围；n掌握信息的来源渠道；n把握好资料的验证并确保质量。n估价作业所需要的资料取决于估价对象的类型、估价目的及估价方法。11.2.2 共同资料n各种估价方法需要的共同资料包括：房屋所有权证；土地使用证；他项权利登记；房屋结构、类型、建筑面积、设备、装修、功能、房型等；区域环境；交通状况；市政公用设施；法律、法规；估价时点；估价作业时间。11.2.3 市场法所需资料n1 资料搜集的核心资料搜集的核心n市场法资料搜集的核心是选择可比实例，具体的资料都围绕实例展开。n2 资料搜集的内容资料搜集的内容n可比实例的交易价格、交易时间、交易情况和市场行情n可比实例的区域因素n估
7、价对象与可比实例的个别因素n各种影响因素相互比较的修正标准与幅度n融资条件n3 资料来源途径资料来源途径n4 资料的质量验证资料的质量验证n验证资料的正确性n检查资料的相关性n查明交易正常性，排除特殊状况11.2.4 成本法估价所需资料n估价对象所在地价区段的地价资料n建筑物资料n建筑安装工程费n前期工程费用n市政公建设施费用或增容费等n与不动产投资开发相关的贷款利率、利润、税费n建筑物及设备折旧或成新度评定标准资料11.2.5 收益法估价所需资料n不动产市场租金、合同租金、历史租金n与待估不动产同一地价区段、同类不动产的平均经营收益n同类不动产经营成本包括税费资料，以及待估不动产的土地使用权
8、年限、房屋建成年代和耐用年限、房屋结构类型、建筑面积、装修、设备、成新度、房屋重置价格等资料n待估不动产所在地区一年期贷款利率、同行业平均收益率、同类不动产租售比率11.2.6 假设开发法估计所需资料n有关不动产建设项目的批准文件n建设用地规划资料n建筑设计资料n建筑造价资料n同一地价区段、同类不动产的市场交易价格、租金资料n贷款利率、销售费用本章基本概念本章基本概念n估价程序 估价目的 估价对象 估价时点 实地查勘 资料归档 估价报告思考与练习思考与练习n1 评估一宗不动产价格的程序是什么？为什么要遵循这一程序？n2 如何制定估价作业方案？n3 如何组织实地查勘，其间关注的重点是什么？n4 简述估价资料归档的意义。n5 哪些是不动产估价的关键点？n6 不动产估价的主要目的有哪些？n7 市场法、成本法、收益法、假设开发法估价需搜集哪些资料？