中铁集团中加伟业密云项目营销报告-华业行-2008年-392PPT.ppt

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2、 吉鼎商贸城地块商业篇吉鼎商贸城地块商业篇PART 4 附件厂地块篇附件厂地块篇2中铁集团中加伟业密云项目营销报告中铁集团中加伟业密云项目营销报告2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789PART 1 市场研究篇市场研究篇一、一、北京宏观市场分析北京宏观市场分析二、二、密云市场分析密云市场分析3中铁集团中加伟业密云项目营销报告中铁集团中加伟业密云项目营销报告2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513

3、598 QQ:69031789一、北京市场宏观分析一、北京市场宏观分析1 1、政策法规分析、政策法规分析2 2、北京市场分析、北京市场分析4中铁集团中加伟业密云项目营销报告中铁集团中加伟业密云项目营销报告2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:690317891 1、政策法规分析、政策法规分析5中铁集团中加伟业密云项目营销报告中铁集团中加伟业密云项目营销报告2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:

4、69031789“央行六次加息央行六次加息央行六次加息央行六次加息”（2007200720072007年）年）年）年）央行历次调整利率时间及内容央行历次调整利率时间及内容次数次数调调 整整 时时 间间调调 整整 内内 容容62007年12月21日 一年期存款基准利率上调0.27个百分点；一年期贷款基准利率上调0.18个百分点5 2007年09月15日 一年期存款基准利率上调0.27个百分点；一年期贷款基准利率上调0.27个百分点4 2007年08月22日 一年期存款基准利率上调0.27个百分点；一年期贷款基准利率上调0.18个百分点3 2007年07月20日上调金融机构人民币存贷款基准利率0.

5、27个百分点 22007年05月19日 一年期存款基准利率上调0.27个百分点；一年期贷款基准利率上调0.18个百分点 12007年03月18日上调金融机构人民币存贷款基准利率0.27%一年期存款基准利率上调到一年期存款基准利率上调到4.14%4.14%；一年期贷款基准利率上调到一年期贷款基准利率上调到7.47%7.47%5 5年以上贷款利率没上调，依旧是年以上贷款利率没上调，依旧是7.83%7.83%，个人住房公积金贷款利率也没有变。，个人住房公积金贷款利率也没有变。6中铁集团中加伟业密云项目营销报告中铁集团中加伟业密云项目营销报告2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！

6、货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789 历次加息影响：历次加息影响：历次加息影响：历次加息影响：历次加息后使中、低端投资人群还款压力增加或超过其承担能力，历次加息后使中、低端投资人群还款压力增加或超过其承担能力，部分投资人群可能会逐渐淡出房地产投资市场。部分投资人群可能会逐渐淡出房地产投资市场。对于具有刚性需求对于具有刚性需求的客户（如普通住宅购买客户、高端人群）影响较小。的客户（如普通住宅购买客户、高端人群）影响较小。7中铁集团中加伟业密云项目营销报告中铁集团中加伟业密云项目营销报告2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备

7、资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789次数次数调整时间调整时间调整内容调整内容62008年6月25日存款准备金率 上调0.5%52008年6月15日存款准备金率 上调0.5%42008年5月20日存款准备金率 上调0.5%32008年4月25日存款准备金率 上调0.5%22008年3月18日存款准备金率 上调0.5%12008年01月25日存款准备金率 上调0.5%“2008200820082008年央行六次提高存款准备金率年央行六次提高存款准备金率年央行六次提高存款准备金率年央行六次提高存款准备金率”2008年央行先后六次上调

8、存款准备金率，调整幅度均为年央行先后六次上调存款准备金率，调整幅度均为0.5个百分点。个百分点。上调后的准备金率为上调后的准备金率为17.5%。8中铁集团中加伟业密云项目营销报告中铁集团中加伟业密云项目营销报告2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789 2008年以来，国家连续6次上调存款准备金率，可见国家严格控制货币信贷的投放总量并且控制投放节奏，提高存款储备金率这样持续的金融紧缩政策很大程度上提高开发商从银行贷款的难持续的金融紧缩政策很大程度上提高开发商从银行贷款的难度度，部分

9、中小开发商可能出现资金瓶颈。部分中小开发商可能出现资金瓶颈。提高存款储备金率影响：提高存款储备金率影响：提高存款储备金率影响：提高存款储备金率影响：9中铁集团中加伟业密云项目营销报告中铁集团中加伟业密云项目营销报告2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789 主要内容：主要内容：对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付贷款首付款比例不低于款比例不低于40%40%，贷款利率不低于不低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的同档次基准利率的1.11.1倍倍，而且贷

10、款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高，具体提高幅度由商业银行根据贷款风险管理相关原则自主确定，但借款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收不得高于其月收入的入的50%50%。补充通知补充通知第二套房认定细则第二套房认定细则 一是以借款人家庭一是以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)为单位认定房贷次数。为单位认定房贷次数。二是二是已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如借款人家庭人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住房贷款政策执行。三是三是已利用住房公积金贷款购房的家庭，向商业银行申请住房贷款时，也应按照通知有关规定执行。补充通知同时强调，凡发现填

11、报虚假信息、提供虚假证明的，所有商业银行都不得受理其信贷申请。“9.279.27房贷政策房贷政策”（20072007年年9 9月月2727日、日、1212月月1111日）日）10中铁集团中加伟业密云项目营销报告中铁集团中加伟业密云项目营销报告2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789 “9.279.279.279.27房贷政策房贷政策房贷政策房贷政策”影响：影响：影响：影响：第二套房贷政策主要目的是抑制房产市场投资过热。而且从第二套房贷政策主要目的是抑制房产市场投资过热。而且从07

12、07年底年底至今看来，至今看来，该政策的执行对房地产投资起到了比较大的限制作用该政策的执行对房地产投资起到了比较大的限制作用。虽。虽然然20082008年以来一度有消息称该政策有望松动，但到目前为止没有任何年以来一度有消息称该政策有望松动，但到目前为止没有任何松动的迹象。松动的迹象。预计第二套房贷政策将会继续坚决执行预计第二套房贷政策将会继续坚决执行。11中铁集团中加伟业密云项目营销报告中铁集团中加伟业密云项目营销报告2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789宏观经济环境分析08年

13、宏观经济持续性过热、通货膨胀及CPI指数较高与流通性过剩等问题日益突出。08年中央宏观调控主基调：控总量、稳物价、调结构、促平衡，继续采取银根紧缩型金融政策。政策导向分析政策导向分析政策导向分析政策导向分析政策导向政策导向0808年以来国家坚持年以来国家坚持“逐步紧缩逐步紧缩”的政策对的政策对房地产进行宏观调控，在房地产进行宏观调控，在0808年内不会出台刚性政策以揭年内不会出台刚性政策以揭制房地产价格的上扬，更主要的是制房地产价格的上扬，更主要的是抑制房价攀升速度抑制房价攀升速度。12中铁集团中加伟业密云项目营销报告中铁集团中加伟业密云项目营销报告2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划

14、人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789从紧政策对市场的整体影响：从紧政策对市场的整体影响：提高第二套房贷的首付比例、多次加息，也抑制了部分改善性需求；高房价与普通居民购买力的脱节，部分城市成交量阶段性下降，引发消费者对未来引发消费者对未来走势信心的变化。走势信心的变化。房地产企业开发资金主要来自银行贷款和房屋预售款，严控房地产开发贷款，导致房地产开发企业资金紧缺导致房地产开发企业资金紧缺，这将对房地产市场的供应产生影响；另一方面，信贷紧缩，也明显影响了个人自住、投资的需求影响了个人自住、投资的需求，个人按揭贷款投放量的减

15、少，对市场的影响显然也是很大的。总的来说，从紧政策作为国家控制房地产市场的重要手段，总的来说，从紧政策作为国家控制房地产市场的重要手段，一定程度上抑一定程度上抑制了房地产房价的攀升速度，引导市场的理性调整。制了房地产房价的攀升速度，引导市场的理性调整。13中铁集团中加伟业密云项目营销报告中铁集团中加伟业密云项目营销报告2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:690317892 2、北京市场分析、北京市场分析14中铁集团中加伟业密云项目营销报告中铁集团中加伟业密云项目营销报告2009年房地产营销策

16、划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:6903178920082008年年4 4月北京商品房供应量月北京商品房供应量175175万平方米，成交量万平方米，成交量90.9390.93平方米，供求平方米，供求比比1 1：0.520.52，明显的供大于求。，明显的供大于求。北京市场北京市场供求关系分析供求关系分析15中铁集团中加伟业密云项目营销报告中铁集团中加伟业密云项目营销报告2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69

17、031789时间时间期房期房现房现房商品房商品房成交量成交量住宅住宅成交量成交量住宅住宅总成交量总成交量住宅住宅3月75525672374020681129277404月6395495528051093920060485 5月月80908090669866983540354011211121116301163078197819环比3月涨幅7.10%18.10%-5.30%-45.80%3%1%环比4月涨幅26.50%26.50%35.20%35.20%26.20%26.20%2.60%2.60%26.40%26.40%29.30%29.30%单位：套 5 5月北京商品房共计成交月北京商品房共计

18、成交1163011630套，环比套，环比4 4月上涨月上涨26.4%26.4%，其中住宅，其中住宅78197819套，环比套，环比上涨上涨29.3%29.3%。2008.5北京商品房成交量同比涨幅表北京商品房成交量同比涨幅表北京市场北京市场商品房成交量分析商品房成交量分析16中铁集团中加伟业密云项目营销报告中铁集团中加伟业密云项目营销报告2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789 5 5月商品房成交量大幅上涨主要原因有以下月商品房成交量大幅上涨主要原因有以下3 3点：点：其一，受抑

19、需求逐渐释放受抑需求逐渐释放。自去年底拐点论以来，楼市进入了一轮漫长观望期，市场也由去年的火热回归平淡，但市场并没有持续下滑而是保持平稳，这种局势有利于刚性自住需求逐渐释放，许多消费者经过半年的观望，已无许多消费者经过半年的观望，已无耐心再等下去。耐心再等下去。其二，供给不断沉淀使得供给不断沉淀使得5月供应量充足月供应量充足。今年3、4月获得期房预售许可的项目分别为38、55个，与去年同期分别多了11、8个；而同期的商品房成交呈下跌趋势，这样新增供给不断累积到5月，而许多开发商为了五一小黄金周，纷纷在4月底5月初开盘，使得本月供应量充足，提高了成交率。其三，5月楼市诸多打折让利措施刺激楼市需求

20、月楼市诸多打折让利措施刺激楼市需求。随着楼市从火热回归平淡，众多以前不打折的开发商，也纷纷推出打折让利措施；5月的国贸房展会也为促销提供了机会；种种促销手段进一步刺激了购房需求，从而促进了成交上涨。5 5月成交量出现大幅上涨，这是继去年年底北京楼市出现调整以来，月成交月成交量出现大幅上涨，这是继去年年底北京楼市出现调整以来，月成交量增长最大的一个月。量增长最大的一个月。但同比去年，交易量仍然处于快速下滑趋势。但同比去年，交易量仍然处于快速下滑趋势。17中铁集团中加伟业密云项目营销报告中铁集团中加伟业密云项目营销报告2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网

21、 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789从今初开始房价就保持上涨趋势，5 5月份首次出现今年以来均价下降的局月份首次出现今年以来均价下降的局面面，均价13222元/平米环比4月下降266元/平米，降幅达2%.但同比同比去年5月涨了3081元/平米，涨幅高达涨幅高达30%30%，整体房价仍处于高位整体房价仍处于高位运行。运行。北京市场北京市场住宅销售均价分析住宅销售均价分析18中铁集团中加伟业密云项目营销报告中铁集团中加伟业密云项目营销报告2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-835

22、13598 QQ:69031789北京市场总结北京市场总结北京市场总结北京市场总结 4月份北京市场出现较为明显的供大于求，这是由于今年前4个月成交市场持续低迷，造成了供求关系极不平衡。5月份商品房成交套数有较大幅度的增加，但销售均价首次出现下降。销售均价的下降一定程度的刺激了交易量的上升，可以看出面对目前市场上消费者持续观望，成交量下降，开发商为缓解紧缩政策带来的日益严重的资金链紧张，不得已采取各种优惠措施变相降价来刺激销售。相对的消费者在观望了半年之后也有所动摇。北京房地产市场在北京房地产市场在0808年以后进入一个动荡调整期，表现为房价缓慢上涨但销售年以后进入一个动荡调整期，表现为房价缓慢

23、上涨但销售量明显下降；量明显下降；5 5月份房价首次出现下降，交易量有明显回升。月份房价首次出现下降，交易量有明显回升。我们预测，此轮调整期还会持续，过热的市场逐步恢复理性，北京房地产市场我们预测，此轮调整期还会持续，过热的市场逐步恢复理性，北京房地产市场逐渐进入良性的发展轨道。逐渐进入良性的发展轨道。19中铁集团中加伟业密云项目营销报告中铁集团中加伟业密云项目营销报告2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789二、密云市场分析二、密云市场分析1、密云概况密云概况2、密云规划密云规划

24、3、区域房地产市场分析区域房地产市场分析20中铁集团中加伟业密云项目营销报告中铁集团中加伟业密云项目营销报告2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:690317891、密云概况密云概况21中铁集团中加伟业密云项目营销报告中铁集团中加伟业密云项目营销报告2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789密云县地处北京市东北部，总面积2229.45平方公里，占全市面积的13%,是北京市是北京市土

25、地面积最大的区县。土地面积最大的区县。密云县旅游环境得天独厚，密云县旅游环境得天独厚，旅游资源丰富。旅游资源丰富。密云水库水面面积188平方公里，蓄水量43.75亿立方米；密云县森林覆盖率达57%。密云概况密云概况区位、环境区位、环境22中铁集团中加伟业密云项目营销报告中铁集团中加伟业密云项目营销报告2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789京承高速公路京承高速公路大大缩短了从市区到密云县的距离。已经规划完毕的市郊铁路S6S6号线轻轨号线轻轨北起密云，南至永乐，预计2012年有望通

26、车。到时将再次拉近密云县和市区之间的距离。密云概况密云概况交通交通23中铁集团中加伟业密云项目营销报告中铁集团中加伟业密云项目营销报告2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789密云经济保持着稳步增长密云经济保持着稳步增长。2007年，全县实现地区生产总值95亿元，同比增长10.5%。固定资产投资50亿元，同比增长10.6%。财政收入8.74亿元,同比增长23%。三大产业的比重分别为：11.82%、40.65%和47.53%。第三产业第三产业比重最大比重最大，旅游业的发达带来了第三产

27、业的兴旺。截止2007年末，全县常住人口44.9万人，户籍人口429291人。与2006年末相比，全县人口基数保持稳定，变化不大。全县人口基数保持稳定，变化不大。密云概况密云概况经济、人口经济、人口24中铁集团中加伟业密云项目营销报告中铁集团中加伟业密云项目营销报告2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789 20072007年全县城镇居民人均可支配收入年全县城镇居民人均可支配收入1796117961元，年均增长元，年均增长12.4%12.4%。密云概况密云概况人均收入人均收入25中

28、铁集团中加伟业密云项目营销报告中铁集团中加伟业密云项目营销报告2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789城乡居民人均消费支出处于较快增长城乡居民人均消费支出处于较快增长期，居民消费支出更趋于多元性，期，居民消费支出更趋于多元性，居住、医疗保健、文化娱乐支出快速增长。收入和支出的快速增长表明人民生活表明人民生活水平不断提高，消费力逐渐增加。水平不断提高，消费力逐渐增加。密云概况密云概况消费支出消费支出26中铁集团中加伟业密云项目营销报告中铁集团中加伟业密云项目营销报告2009年房地产

29、营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:690317892、密云规划密云规划27中铁集团中加伟业密云项目营销报告中铁集团中加伟业密云项目营销报告2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789职能定位：职能定位：北京市生态科技新城，休闲旅游与会议培训基地；密云县的政治、经济、文化、信息中心。发展目标：发展目标：强化水源保护强化水源保护 发展绿色休闲产业发展绿色休闲产业 打造生态宜居新城打造生态宜居新城 密

30、云概况密云概况2005-20202005-2020密云新城规划密云新城规划28中铁集团中加伟业密云项目营销报告中铁集团中加伟业密云项目营销报告2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789空间结构：空间结构：新城总体布局为“一心、两带、一心、两带、三片区三片区”的城市格局。“一心一心”是指潮河与白河汇合口处形成的生态绿心和城市中心；“两带两带”是指潮河、白河两条滨水绿化带及沿河布置的休闲度假服务设施带；“三片区三片区”是以潮河、白河和潮白河为界划分为东、南、西三个片区。密云概况密云概况

31、2005-20202005-2020密云新城规划密云新城规划29中铁集团中加伟业密云项目营销报告中铁集团中加伟业密云项目营销报告2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789密云新城用地发展方向密云新城用地发展方向 城市主要向南、向西发展，预留铁路以西的城市发展空间，以利于城 市的集约发展和塑造山、水、城相融的景观环境。居住空间分布居住空间分布 居住用地划分为三个片区，即白河东部居住片区白河东部居住片区、潮河以南的南部生态居住片区和白河以西的西部居住片区。坚持普通商品住房的主体地位，新

32、城内以多层住宅为主，高层住宅为 辅，只在新城南北浅山地带安排少量低密度住宅。密云新城未来发展的重点是以水资源为核心打造生态居住密云新城未来发展的重点是以水资源为核心打造生态居住新城，新城向南、西方向发展，以白河、潮河为中心划分新城，新城向南、西方向发展，以白河、潮河为中心划分居住区。居住区。30中铁集团中加伟业密云项目营销报告中铁集团中加伟业密云项目营销报告2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:690317893、区域房地产市场分析区域房地产市场分析（1）总体概况）总体概况（2）竞争项目分析）

33、竞争项目分析（3）产品客群分析）产品客群分析31中铁集团中加伟业密云项目营销报告中铁集团中加伟业密云项目营销报告2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789（1）、）、总体概况总体概况32中铁集团中加伟业密云项目营销报告中铁集团中加伟业密云项目营销报告2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789密密云云房房地地产产投投资资在在全全社社会会投投资资中中占占绝绝对对比比重重。一

34、季度全社会固定资产投资完成4.8亿元，其中房地产一业完成2.1亿元，占到了全社会固定资产投资的44%。完成房地产开发投资2.1亿元，同比增长40.4%。预预计计20082008年年密密云云全全年年竣竣工工商商品品房房面面积积超超过过8080万万平平方方米米，其其中中有有8 8个个项项目目共共7272万平方米有望在年内开工建设。万平方米有望在年内开工建设。20082008年年第第一一季季度度受受北北京京整整体体市市场场动动荡荡调调整整的的影影响响，密密云云房房屋屋销销售售面面积积和销售额大幅度滑坡。和销售额大幅度滑坡。一季度，商品房屋销售面积近4.3万平方米，同比下降66%；商品房屋销售额3个亿

35、元，同比下降68%。在一季度4.3万平方米的商品房屋销售面积中有近2万平方米都是销售给北京城区人和其它省市的购房者。基本情况基本情况33中铁集团中加伟业密云项目营销报告中铁集团中加伟业密云项目营销报告2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789密云整体房地产市场受北京市场的影响正处于动荡调整期密云整体房地产市场受北京市场的影响正处于动荡调整期，但在全市房地产投资呈下降的趋势下，密云房地产投资仍然高速速度增长，并且08年底预计仍有不少项目要开工。目前密云商品住宅分布目前密云商品住宅分布

36、与密云新城规划基本一致以潮河、白河为中白河为中心分布，心分布，多层住宅为主，高层住宅为辅。多层住宅为主，高层住宅为辅。住宅市场发展较为良好。住宅市场发展较为良好。均价约在5000元/左右，与08年初相比各项目平均涨幅都在10%以上。以中档产品为主，少量中高档产品。别墅市场仍然保持稳定发展别墅市场仍然保持稳定发展，在售项目均价在7000-8000元/左右。由于居住氛围较为浓厚，商业市场发展始终较为缓慢商业市场发展始终较为缓慢。密云目前的房地产市场正处于发展过程中的上升期，发展趋势良好。密云目前的房地产市场正处于发展过程中的上升期，发展趋势良好。总体概况总体概况34中铁集团中加伟业密云项目营销报告

37、中铁集团中加伟业密云项目营销报告2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789（2）、）、竞争项目分析竞争项目分析35中铁集团中加伟业密云项目营销报告中铁集团中加伟业密云项目营销报告2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789竞争项目竞争项目均价、涨幅分析均价、涨幅分析楼楼盘盘名称名称 0808年初均价年初均价 目前均价目前均价涨涨幅幅 柏林山水柏林山水4700 535053

38、50 13.8%瑞海姆公寓瑞海姆公寓6000 6800 6800 13.3%印象江南（尾房）印象江南（尾房）508060006000 18.1%水岸青山水岸青山4000 4500450012.5%恋日水岸恋日水岸44005000500013.6%明珠花园明珠花园39004500450015.3%学府花园学府花园43505000500014.9%总总均价：均价：5307 5307 平均平均涨涨幅：幅：14%14%36中铁集团中加伟业密云项目营销报告中铁集团中加伟业密云项目营销报告2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-8

39、3513598 QQ:69031789竞争项目竞争项目销售速度分析销售速度分析项目名称项目名称销售证发证时间销售证发证时间批准销售批准销售套数套数签约套签约套数数签约面积签约面积（）（）月均销售月均销售（套）（套）月均销售面月均销售面积（）积（）柏林山水柏林山水2007年年4月月93855459259404232水岸青山水岸青山2007年5月36019722583131737恋日水岸恋日水岸2007年12月17913412184222030明珠花园明珠花园2007年7月2362012069318188137中铁集团中加伟业密云项目营销报告中铁集团中加伟业密云项目营销报告2009年房地产营销策划

40、大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789周边竞争项目不多，但相同区域内产品的品质决定项目的竞争力和价格。中高端产品均价高于其他中档产品。周边项目半年内的价格涨幅都保持在10%以上，这表明密云市场整体发展趋势良好。受市场调整影响，密云市场各项目的销售速度都受到了不同程度的影响，但是柏林山水的销售速度一直较为稳定，而且远远超越其他项目。表明有品质、有差异化的产品更容易被市场接受。周边竞争项目对本案的借鉴意义周边竞争项目对本案的借鉴意义周边竞争项目对本案的借鉴意义周边竞争项目对本案的借鉴意义在同时期、同区域、

41、同环境的情况下，高品质、高附加值的产品将有在同时期、同区域、同环境的情况下，高品质、高附加值的产品将有效提升项目的市场竞争力，促进项目高价，高速销售，提高项目知名效提升项目的市场竞争力，促进项目高价，高速销售，提高项目知名度。度。38中铁集团中加伟业密云项目营销报告中铁集团中加伟业密云项目营销报告2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789周边项目周边项目 柏林山水柏林山水项目地址：项目地址：长城环岛南侧，水源路 与檀西路交汇处占地面积：占地面积：72000平方米建筑面积：建筑面积：

42、137000平方米建筑形式：建筑形式：板楼、联排 Townhouse 项目套数：项目套数：共1151户，联排别墅为 地上三层；8栋11-14层 公寓总容积率：总容积率：1.85开盘时间开盘时间:2008-03-15 项目均价：项目均价：53505350元元/项目定位：项目定位：高品位生活社区的市场 领先者 39中铁集团中加伟业密云项目营销报告中铁集团中加伟业密云项目营销报告2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789周边项目周边项目 印象江南茉莉山庄印象江南茉莉山庄 项目地址：项目地

43、址：新密顺路奥林匹克公园 南300米占地面积：占地面积：190000平方米建筑面积：建筑面积：42800平方米 建筑形式：建筑形式：板楼,独栋别墅,双拼别墅总容积率：总容积率：0.75开盘时间开盘时间:2002-07-18项目均价：项目均价：60006000元元/项目定位：项目定位：在江南园林中体验现代 时尚生活40中铁集团中加伟业密云项目营销报告中铁集团中加伟业密云项目营销报告2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789周边项目周边项目 瑞海姆公寓瑞海姆公寓项目地址：项目地址：密云

44、区西大桥路2号建筑面积：建筑面积：89000平方米 建筑形式：建筑形式：板楼,独栋别墅,双拼别 墅,联排别墅,小高层板楼 项目套数：项目套数：457户，10栋11层板楼，一 梯两户，别墅共26套容积率：容积率：1.56开盘时间开盘时间:2005-09-29项目均价：项目均价：68006800元元/项目定位：项目定位：五星级酒店丰富和完备的配 套的高尚生态社区 41中铁集团中加伟业密云项目营销报告中铁集团中加伟业密云项目营销报告2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789周边项目周边项

45、目 水岸青山水岸青山项目地址：项目地址：密云区檀西路以西、新 北路以北占地面积：占地面积：42071平方米 建筑面积：建筑面积：110000平方米建筑形式：建筑形式：多层、小高层普通住宅总容积率：总容积率：2开盘时间开盘时间:2007-05-01项目均价：项目均价：45004500元元/项目定位：项目定位：寄情于山水，回归于天 然的优雅社区42中铁集团中加伟业密云项目营销报告中铁集团中加伟业密云项目营销报告2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789周边项目周边项目 恋日水岸恋日水岸

46、项目地址：项目地址：密云区车站路沙河57-11号占地面积：占地面积：72000平方米建筑面积：建筑面积：120000平方米建筑形式：建筑形式：板楼、多层 普通住宅总容积率：总容积率：1.5开盘时间开盘时间:二期2008-05项目均价项目均价：50005000元元/项目定位：项目定位：倡导生态休闲文化、打造雅致宜居生活的社区43中铁集团中加伟业密云项目营销报告中铁集团中加伟业密云项目营销报告2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789周边项目周边项目 明珠花园明珠花园项目地址：项目地址

47、：京密路南,明珠生态公园 对面占地面积：占地面积：114400平方米 建筑面积：建筑面积：130000平方米建筑形式：建筑形式：板楼 普通住宅总容积率：总容积率：1.15开盘时间开盘时间:2007-11-09 项目均价：项目均价：45004500元元/项目定位：项目定位：倡导健康、时尚、安全、舒适、环保、绿色、人文 的社区44中铁集团中加伟业密云项目营销报告中铁集团中加伟业密云项目营销报告2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789周边项目周边项目 学府花园学府花园项目地址：项目地址

48、：密云一中东侧占地面积：占地面积：122700平方米建筑面积：建筑面积：146800平方米建筑形式：建筑形式：板楼 普通住宅总容积率：总容积率：1.19开盘时间开盘时间:2008-03-15 项目均价：项目均价：50005000元元/项目定位：项目定位：密云最大的的文化型 优雅社区 45中铁集团中加伟业密云项目营销报告中铁集团中加伟业密云项目营销报告2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789（3）、产品客群分析）、产品客群分析46中铁集团中加伟业密云项目营销报告中铁集团中加伟业密云

49、项目营销报告2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789购房者建筑形式需求购房者建筑形式需求调查结果显示，客户对多层和对多层和小高层板楼的接受程度都比较小高层板楼的接受程度都比较高高；而且能够接受塔楼的比例也达到14%；正在逐渐接受高层逐渐接受高层的板楼和塔楼；的板楼和塔楼；产品需求分析产品需求分析47中铁集团中加伟业密云项目营销报告中铁集团中加伟业密云项目营销报告2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83

50、513598 QQ:6903178970-13070-130平米为市场需求的主力面积区间，平米为市场需求的主力面积区间，70-70-9090平米是市场需求最大的面积区间。平米是市场需求最大的面积区间。面积需求面积需求户型需求户型需求市场调查结果显示，两室和三室为客户需求市场调查结果显示，两室和三室为客户需求的主力户型。的主力户型。客户需求的二居室的面积集中在客户需求的二居室的面积集中在8080110110；三居室的面积主要集中在；三居室的面积主要集中在110-130110-13048中铁集团中加伟业密云项目营销报告中铁集团中加伟业密云项目营销报告2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士