2023年物业安全管理方案.docx

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1、2023年物业安全管理方案时间：2023-09-29 物业安全管理方案。 工欲善其事，必先利其器。为了让人们明白工作活动中的重心，突出重点，要开始为策划方案进行充分准备了。策划方案的制定要保证妥善无误，考虑到每一处细节。那策划方案需要怎么写好呢？急您所急，小编为朋友们了收集和编辑了“物业安全管理方案”，仅供参考，大家一起来看看吧。 物业安全管理方案（一） 一、物业管理架构 物业管理服务，要求有一个高效率及科学的组织架构，使人力、物力、财力得到合理的配置，以求达到降低管理成本，提供优质服务的目的。本“物业管理中心”按“直线制”设定管理架构。中心设综合管理部、物业管理部、安全管理部、工程管理部、部

2、五个部门。其优点是集指挥和职能于一身，命令统一，责权分明，指挥及时，既能满足本物业初期管理的要求，又能为将来业务的发展留下充足的空间。 1、综合管理部 （1）负责，招聘人员，开展员工工作，为其他部门储备人才。 （2）负责员工工作考勤。 （3）负责收集、整理和保存物业管理公司筹备、建立和发展的资料及人事档案管理。 （4）负责处理业主的咨询、投诉，并提供协助。 （5）负责对外承办、接待工作，与政府部门、各社会团体保持良好的沟通。 （6）负责物业管理公司所需物品的后勤采购工作。 （7）负责员工餐厅的监督、检查和管理工作。 （8）组织、开展活动。 2、物业管理部 （1）负责筹建管理员工餐厅工作。 （2

3、）负责会所及会议中心的管理。 （3）书写给业户的各类通知、通告，由总经理签署发出。 （4）负责物业的日常清洁工作。 （5）负责物业公共区域及周边的绿化及环境布置。 （6）负责物业的除虫灭害工作。 （7）协助业主处理租赁工作。 （8）负责业户的搬入和迁出协调工作。 （9）建立业户档案管理工作。 （10）负责物业的一切庆典服务的布置，及为业户的庆典活动提供必要的帮助。 （11）开展业户文化交流，接待、介绍物业工作。 （12）配合综合管理部开展员工培训工作。 （13）总经理指派的其他工作。 3、安全管理部 （1）负责物业的防火、防盗、防破坏和警卫工作。 （2）与政府公安、消防、司法部门保持良好的关系

4、。 （3）成立义务消防队，定期举行消防演习。 （4）建立、健全、制定物业的各项安全。 （5）与业主签订“消防安全责任书”。 （6）负责物业大型活动的警卫布置。 （7）负责物业的日常巡楼工作和固定岗位的安排。 （8）负责地下停车场的安全秩序管理工作。 （9）负责监控室管理工作。 （10）负责安全管理员的管理、培训、考核工作。 （11）总经理指派的其他工作。 4、工程管理部 （1）负责物业全部公共设备、设施的运行管理，保证设备正常运转。 （2）负责物业机电设备的日常维护保养工作。 （3）制定长期和日常的维修保养计划并付诸实施。 （4）负责物业土建、弱电系统、强电系统、给排水系统、消防系统、综合布线

5、系统及其他公共系统的日常维修保养工作。 （5）负责物业高低压配电室、空调机房的值班和日常维修保养。 （6）负责物业管理部转发的业主投诉的处理，及满足业户其他有关的服务要求。 （7）协助综合管理部、财务管理部做好大厦工程管理部使用的工具、设备材料的选购、库存和保管使用工作。 （8）负责工程人员的管理、培训、考核工作。 （9）负责业主装修方案的审核、监督、管理工作。 （10）总经理指派的其他工作。 5、财务管理部 （1）协调与银行、以及其他主管财务政府部门的关系。 （2）建立财务管理体系，做好管理公司的经济核算工作。 （3）征收管理费、水电费、电话费、加时空调费等其他管理费用。 （4）征收和支付管

6、理公司各类合同费用。 （5）制作财务报表、资金平衡表及固定资产损耗表及其他各种财务报表。 （6）按员工工资表发放员工工资。 （7）小量现金的支出和日常采购、入库工作。 （8）负责物业管理部转发的业主投诉的处理，及满足业主其他有关的服务要求。 （9）总经理指派的其他工作。 二、物业管理岗位编制 暂定本物业管理方针为：人性服务、培养人才、科学管理、走向市场。根据以上方针，特制定以下用人方案。 1、综合管理部 （1）由1名综合管理部经理和（ ）名员工组成。 （2）综合管理部经理（ ）名，要求具有多年丰富的社会经验和工作经验，组织协调能力强。 （3）文员兼仓库管理员（ ）名，负责本部门文字处理工作和物

7、品入库保存、发放、领用工作。 （4）资料管理员（ ）名，负责工程资料及人员档案资料的收集、整理工作。 （5）业户接待员（ ）名，负责咨询及商务、票务的有偿服务工作及信件、报纸、杂志的接收、分发工作，要求个人素质较好，是本物业楼宇的形象服务窗口。 2、物业管理部 （1）由1名物业经理和（ ）名员工组成，负责大厦清洁、会所等项的物业管理工作。 （2）清洁班由（ ）名员工组成，分白班和夜班。白班（ ）人负责维护所辖物业内外的公共场所及男女卫生间的常规清洁，要求个人素质较好；夜班（ ）人，负责全面清洁楼宇内外的公共场所及男女卫生间，要求按清洁程序进行操作，对人员个人素质要求可适量放低些。 （3）员工餐

8、厅服务由（ ）名厨师及（ ）名工作人员组成，上班时间为（ ），要求员工个人素质较高。 （4）业户服务员（ ）名，开展业户文化交流，接待介绍物业工作，要求形象素质较好。 （5）会所服务人员（ ）名，负责健身、洗浴、美容等场所的接待服务工作，要求形象、素质较好。 3、安全管理部 （1）由1名安全管理经理和（ ）名安全管理员组成，24小时负责大厦的安全管理工作。 （2）安全管理经理（ ）名，要求有多年物业管理经验的转业军人担任，具有带领全体安全管理员完成所辖物业安全管理工作的能力。 （3）文员兼资料员（ ）名，负责部门文字处理和档案管理工作。 （4）主管（ ）名，分三班，全面负责所辖物业的安全防范、

9、监督检查工作。 （5）监控值班由（ ）名员工组成，分三班，负责监控中心值班工作。 （6）大堂值班由（ ）名员工组成，分三班，负责楼宇大堂值班工作。 （7）外围值班由（ ）名员工组成，分三班，负责外围值班工作。 （8）商场值班由（ ）名员工组成，分二班，负责商场值班工作。 （9）停车场值班由（ ）名员工组成，分三班，负责地下停车场出入口的值班工作。 （10）巡逻值班由（ ）名员工组成，分三班，负责巡逻值班工作。 4、工程管理部 （1）由1名工程管理部经理和（ ）名员工组成。 （2）工程管理部经理（ ）名，要求多年物业工程管理经验的工程师担任，具有较强的管理能力。 （3）文员兼资料管理员（ ）名，

10、负责工程管理部文字处理工作及文档资料保管工作，并同时兼任管理处仓库管理员的工作。 （4）强电值班由（ ）名强电技工组成，全天24小时值班，负责大厦强电设备的使用与维护，确保大厦用电系统正常工作。 （5）空调值班由（ ）名空调技工组成，全天24小时值班，负责空调设备的正常运作与管理、维护。 （6）消防值班由（ ）名弱电技工组成，全天24小时值班，专职负责消防设备的正常运作与管理、维护。 （7）电梯值班（ ）名，负责电梯设备的正常运作与维护。 5、财务管理部 （1）由1名财务主管和（ ）名员工组成，负责物业管理收缴各项费用。F （2）由主管兼任。 （3）出纳员（ ）名。 （4）停车场收费员（ ）名

11、。 物业安全管理方案（二） 商铺是指从事具体商业行为的物业。按其经营方式主要为单体经营，集中管理的模式，对商业街商铺进行统一管理，是目前开发商普遍推行的一种方法，管理的好，对培育区域商业中心和商业品牌有重要影响。 对于开发商来说，开发、销售商铺是前提，但只有开发、销售是不够的，还必须成立专门的商业管理公司对商铺进行管理，才能长久发展。 目前国内商铺购买者有很多是依靠收取租金，归还银行商铺按揭贷款，在这种情况下，开发商对商铺的管理更为重要。如果商铺商业管理不力，影响商铺业主的租金收益，业主不能归还按揭贷款，最终风险还是要落到开发商的头上。 1.0商铺物业管理理念 商铺是有计划的商业聚集，对商铺进

12、行“统一管理，分散经营”是商铺区别于其他的核心特点。 “统一管理”，要求商铺必须由代表业主权利的、受业主、开发商委托的管理公司统一管理，没有统一管理的商铺是难以经受激烈的零售业市场竞争。 “分散经营”，是商铺对消费者和经营者间的交易提供场所，商铺的管理者不能直接进行商业经营，只是在消费者和经营者之间搭建桥梁。 1.1. 商铺的统一管理的理念在于统一招商管理、统一营销、统一服务监督、统一物管。 为了达到“统一管理，分散经营”的管理模式，在商铺销售合同中都应该约定承租户必须服从管理公司的统一管理。在法律上确定商铺管理公司的管理地位。 1.1.1 “统一招商管理”要求招商的品牌审核管理和完善的租约管

13、理。 “品牌审核管理”指：招商对象需经品牌审核后才能进入。 审核包括对厂商和产品的审核，须具有有效的营业执照、生产许可证、注册商标登记证、产品合格委托书（适用于批发代理商）、品牌代理委托书（适用于专卖代理商）、税务登记证、法人授权委托书等。 “完善的租约管理”指：签定租约、合同关键条款必须进入。 租约管理包括约定租金、租期、支付方式、物业管理费的收取等，还有其他比较关键的租约条款管理，比如： 承租户的经营业态是受到整个商铺的统一商业规划的限制，如果发生重大变化，须经业主委员会的认可（业主委员会成立之前，经开发商认可）； 营业时间的确定； 承租户的店名广告、促销广告的尺寸大小、悬挂位置、语言文字

14、方面须接受统一管理； 为整个商铺促销承担的义务； 承租人对停车场的使用，确定有偿还是无偿，有无限制； 投保范围事宜； 是否统一的收银等 1.1.2 “统一的营销管理”有助于维护和提高经营者的共同利益。 由于目前商业竞争激烈，打折降价的促销竞争手段比较流行，以吸引购物者光顾。管理公司应该为商铺策划好1年12个月的营销计划，所谓“大节大过、小节小过、无节造节过”。 组织策划相关的促销活动，所发生的费用应预先与业主沟通预算，经业主同意后，对实际发生的费用按照承租户销售额的一定比例进行分摊。如果商铺统一收银管理，就能较好地执行按销售额分摊费用。 1.1.3 “统一的服务监督”有助于经营者间的协调和合作

15、。 商铺须设立由开发商领导、商业专家组成的管理委员会，指导、协调、服务、监督承租户的经营活动，保证商铺的高效运转。常见的方式有： 指导项目：店铺布置指导、促销活动安排； 协调项目：协调经营者之间的紧张关系，增进经营者之间合作； 服务项目：行政事务管理； 监督项目：维护商铺的纪律、信誉，协助工商、税务、卫生、消防等部门的管理。 1.1.4 “统一的物业管理”有助于建筑空间的维护和保养。 商铺的物业管理内容包括：养护建筑、维护设备、保证水电气热正常供应、公用面积的保洁、保安防盗、车辆管理、绿化养护、意外事故处理等。商铺的各项设施的使用频率较高，统一管理有助于对物业设施设备有计划的保养与维修，增加使

16、用的安全性和耐久性。 2.0商铺物业的管理特点 2.1 顾客流量大 商铺进出人员杂，不受管制，客流量大，易发生意外，安全保卫工作非常重要，有些零售商品易燃易爆，因此消防安全不得有半点松懈。同时商场在发生突发事件时，疏散相对较慢。安全管理应特别慎重 2.2 服务要求高 要物业管理服务面向商铺置业人和使用人，向他们负责，一切为他们着想。促进商业物业保值、增值；同时为使用人和顾客营造一个安全、舒适、便捷、优美的经营和购物环境。这是商铺物业管理服务的根本原则 2.3 管理点分散 出入口多，电梯（客梯）、观光梯、自动扶梯等）分散，需要的保洁、保安人员相对较多，管理点分散，管理难度较大是商业物业管理的特点

17、。 2.4 营业时间性强 顾客到商铺购物的时间，大多集中在节假日、双休日和下班及晚间，而平时和白天顾客相对少一些。统一店铺的开张及关门时间有利于商铺的整体形象塑造。开张、关门时间不统一会造成整体商铺经营的凌乱感，无序经营的印象，对顾客产生不良的心理影响。 2.5 车辆管理难度大 来商铺的顾客，有开车的，也有骑车的，大量的机动车和非机动车对商铺周边的交通管理和停车场管理增加了压力。车辆管理好坏直接影响着商场物业管理水平的整体体现。 3.0商铺物业管理人员配备 3.1.1商铺管理的人员配备原则是因事设岗、一专多能、精简高效、使业户感觉没有虚职，没有闲人，业户交纳的管理费都用在刀刃上。 3.1.1.

18、1业户服务部 设主管一人，可由物业主任兼任。该部主要职能是业户接待与内部管理、下设业户接待员若干名，分别兼任行政人事、文书档案、计划财务、物料管理等职。接待员的多少主要依据于业户服务部的工作时间和工作量，通常每班保持两人便可。 3.1.1.2维保服务部 设主管一人，全面负责房屋、设备、设施的运行、保养和维修工作。该部门主要职能是保证商铺不间断地安全运行，使物业保值和升值。维保服务部的作业人员应根据商铺经营服务需要、商铺设备的多少和技术难易程度进行合理配置。 3.1.1.3保安服务部 设主管一人，全面负责商铺的门卫、巡逻、监控、消防和车管工作。该部门主要职能使安全防范与消防管理。具体作业人员根据

19、商铺保安的值勤点、工作量和作业班次进行配备。 3.1.1.4保洁绿化部 设主管一人，全面负责商铺的室内保洁、室外保洁与绿地养护工作。该部门的主要职责是保洁服务管理和绿化服务管理。具体保洁和绿化作业人员根据商铺保洁范围、保洁面积、保洁频次以及商铺的绿化面积进行安排。 3.1.1.5经营服务部 设主管或兼职主管一人，全面负责商铺业户委托给物业管理公司的租赁代理、广告策划及项目开发等经营服务工作。该部门的主要职责是配合业户的经营活动，促进商铺经营销售和物业管理工作。 4.0商铺的物业服务管理 商铺物业管理包含以下几个方面，我们现对此进行分项描述： 4.1商铺业户服务管理 4.2商铺装修服务管理 4.

20、3商铺设备、设施维保服务管理 4.4商铺建筑物的养护及维修管理 4.5商铺保安服务管理 4.6商铺保洁服务管理 4.7商铺绿化服务管理 4.8 商铺经营服务管理 4.9 商铺广告管理 4.10商铺管理 4.1商铺业户服务管理 业户服务部有两部分工作职能，一是业户服务，二是内部管理。 4.1.1接待与联系 接待与联系是业户服务的重要内容之一，是物业管理方为业户、顾客提供服务并与业户、顾客进行交流的窗口。其主要职能与其他类型物业管理的业户服务一样，包括倾听建议和意见，接受投诉，安排维修和回访，收取管理费与内外联系等。 4.1.2纠纷、投诉接待 顾客在商铺购物因环境服务因素而来投诉。对物业管理方来说

21、，所有投诉、处理结果都要有记录，作为年终表彰与履行“管理公约”业绩考核依据之一； 4.1.3报修接待 商铺铺位的照明或其他设施出问题，对业户营业将造成很大的影响。业户报修，应迅速做记录，填写维修任务单，即时派维修工到现场抢修； 4.1.4走访回访 接待员的走访内容包括三方面： 一是听取业户和商铺方对物业管理服务的意见、建议； 二是对报修后的维修结果进行回访； 三是对业户的礼仪、形象、环境、广告、装潢等方面的不足之处作出提示、督促改进，晓之以理，动之以情，用实际行动去感化业户，让他们明白：我们所做的一切，都是为了商铺的自身形象，我们的目标是一致的。 4.1.5内外联系 商铺内部联系： 商铺的内部

22、联系包括向业户收取租金、管理费、水电能耗费、铺位的报修抢修费等；向商铺方收取物业管理费、能耗费。商铺服务管理做得如何，必将影响到收缴率的好坏。 商铺的外部联系 商铺与街道、居委、警署、消防、劳动、环保、水、电、煤、电信及媒体都有业务上的联系，如处理不好这些关系，会使商铺的经营活动很被动。处理得好，往往事半4.2商铺装修服务管理 4.2.1装修管理应包含在业户管理中，因管理难度较大，故单独列出论述。装修管理职能主要包括：审核装修申请、签订“装修管理协议”，现场监督管理等。 4.2.2商铺楼宇的租赁往往以整个层面向外出租，出租后，由承租商依据经营要求，提出装修申请；也有的业主把一个层面装修完毕之后

23、出租铺面。承租商户对铺面只能通过申请批准后作一些小的变动装修，装修管理应做好以下几个方面： 建立周全、详细、便于操作的管理制度； 专人负责对工程实行严格的监督； 选定资质高、信誉好的工程承包商进行装修； 对装修现场进行监督管理。 4.2.3商业铺面制定装修管理规定的要点 二次装修过程应遵守物业管理处制订的二次装修施工管理规定； 业户装修需使用电焊、气焊、砂轮、切割机等设备的，应严格遵守商铺动火申请制度的各项规定；禁止擅自更改水、电管线及负荷用电； 装修完毕后，物业管理处根据装修前业户递交的经认可的装修设计图、装修协议，对工程进行竣工验收，如发现有违反装修设计图及装修协议某些条款的，应视情节轻重

24、作不同的处理； 为了保证业户在装修过程中不损伤楼宇结构等重要部位，装修工程施工方事由物业管理处选定还是由业户选定应视工程涉及的方面来确定，通常分以下几种情况： 凡涉及电力设备（由铺外的配电架至铺内的终端空气开关箱等）进行增建、改装的；为该层的消防设备（包括消防喷淋装置、管道、警铃等）进行增建或改造的；为该层的电梯、自动扶梯进行增建或改装的，以及电视监控系统、公共天线分布系统等进行增建或改装的，都由物业管理处选定工程实施工方。业户则按工程费用的一定比例支付给物业管理处作为工程监督管理费。 凡涉及铺面、商号招牌、天花板、墙面、墙壁装饰、内部间隔，水管、排水道、电力装置，通风设备、电话等小规模装修可

25、由业户自行选定工程施工方，也可由物业管理处选定施工方。 业户递交的装修设计方案所附的图纸，应包括：清楚显示楼层内部间隔的平面图；楼层平面图的正视图、切面图（附铺面、商号招牌的细节）；排水系统的分布图（附由关细节）；电力供应设备分布图及电线敷设简图（附有敷设电线资料及负荷量）；照明设备位置图；假天花的平面，切面图；及其他一些物业管理处或商铺要求提供的建筑细节；装修工期、开工期、防火措施、环保、环卫要求、违约责任、施工期保险等。等等 4.2.4装修现场监督管理 在施工过程中，物业管理处应派专人在现场进行管理。管理的内容主要包括3方面： 对施工人员的管理，以及对工程是否按图施工、按“装修协议”要求和

26、对装潢现场环境卫生（装潢垃圾）进行监督管理。一般建筑施工队的人员情况复杂，大多是临时工，施工方对他们可能也缺乏有效的控制；装修施工与整个楼宇的建筑不同，他通常局限于一个单元或一个楼层内施工，而其他层面则照常营业，如对施工人员无有效管理，势必会影响其他业户的营业活动。对于装修的工程监控主要着眼于施工人员有否严格按认可的设计图纸进行施工，有否违反已签订的“装修管理协议”上的条款，有否违反物业管理处的其他管理规定等，如有违反规定要及时联系，发出“整改通知单”等。如装修时损及商铺的装饰、装置或公用设施，则由业户负责将其修复，直至商铺方满意为止。当然，也可由物业管理处修理，但有关费用则由业户支付。这些管

27、理服务都应做好详细记录，作为竣工验收时的证据或参考。 等等 4.3商铺设备、设施维保服务管理 商业物业的日常养护标准较高，维修要求严，其内容同办公楼相似，但其方式不同。商业物业的重点在于各种设施，设备上，因为商业物业设施设备使用频率较其它物业相比是最高的一类，设备、设施养护及维修管理的好坏直接影响经营环境和经营活动的正常运行。一些设备如电梯，自动扶梯等易出故障的设施设备，保证其正常运行主要靠平时养护。 物业安全管理方案（三） 第一部分、前言： 根据东方明珠城的设计特点，现拟出东方明珠城物业管理方案。我们真诚希望在与贵方合作中，能使业主和住户能充分享受到物业管理所带来的方便、温馨和周到的服务，使

28、东方明珠城物业持续升值，为住户营造一个安全、整洁、优美、方便的阳光社区，提升生活品质，实现业主、开发商、物业公司和谐、多赢的经营目标。 第二部分、物业管理的整体构想与创优规划 ： 住宅社区作为建设开发有限公司“东方城市系列”的又一经典之作，以其建筑的现代风格和完美的协调性，构筑了又一具有现代生活气息的城市景观。“以人为本”不仅仅是一句，在东方明珠城的每一个细节都充分体现 出建筑对人的关心，以她的色彩、材质、结构、尺度以及施工质量，点点滴滴、方方面面都是、建筑学、文化艺术的杰作，透射出人文关怀，使业主的居住生活在舒适、便捷中体现出物业的价值。 针对东方明珠城社区物业管理的整体情况，我们确立了东方

29、明珠城住宅社区物业管理的管理构想。 一、管理思想 公司将凭借自己的人才优势、技术优势、文化优势、管理优势，把东方明珠城社区创造成为一个温馨家园。 二、管理组织 公司将建立一支年轻化、专业化，高素质、复合型的管理队伍，对东方明珠城社区实施专业化的物业管理与服务。 1、多层次、多角度的激励员工，满足员工的物质和精神需求。 2、主张管理者与员工之间的沟通，体现人与人之间的平等。 3、关注员工自我价值的实现，使员工与公司共同发展进步。 4、为员工创造公平竞争的工作氛围，实现“能者上、相形见拙者下”。 5、建立培训体制，使每一个员工掌握物业基本技能，能够胜任本职岗位工作，成为合格、称职的物业服务人员。

30、三、管理特色及创新点 公司坚持“业主至上、服务第一”的宗旨，“全方位管理、多功能服务”的管理手段。 1、推行首问负责制，第一个接待业主或被业主询问的公司员工，不受部门的限制，均应热情接待，解答疑问，杜绝让业主等候回音的现象。 2、倾听业主的心声，在社区内设置“心连心信箱”，了解业主需求，解决业主反映的问题。 3、关注业主生活质量的提高，倡导“以业主为圆心”的服务理念，我们不仅做好24小时安保服务，24小时接待服务，16小时保洁服务，管理处还将经常组织各种活动，增进物业与业主的交流，创造祥和文明的住宅社区。 四、创优规划 （一）、近期工作目标 第一年内，业主开心入住，装修无违规现象； 第二年内，

31、创市物业管理示范住宅小区； 第三年 保市优、创全国物业管理示范住宅小区； （二）、实施方案 1、在公司总经理领导下，在行业主管部门指导下，专门成立由公司职能部门人员、管理处主任和其他部门负责人组成的创优领导小组，其中管理处主任为执行组长，并明确创优小组职责。 2、完善各部门、各岗位的操作规程，规范日常操作。 3、做好日常工作记录，注意资料的积累、整理，做好考评、资料的归档及达标申报等工作。 4、由创优小组按管理处巡检制度进行日常的考核检查，公司创优指导小组做好东方明珠城社区创优的指导、监督工作。 5、建立“服务明星”评比制度，明确奖惩措施，引导员工共同做好优秀社区的创建工作。 第三部分、管理机

32、构设置和管理人员 ： 的配备、管理及物资的配备 一、管理机构模式 东方明珠城住宅城社区的物业综合管理工作，由天祥物业有限公司下属的东方明珠城管理处负责，管理处下设综服科、安保科、维修部、环境科。 组织结构图 二、管理人员的配备 管理处定编94人，其中主任、副主任各1名，各部门负责人4人，由物业公司聘任，授权到东方明珠城住宅社区实施综合管理。 接待员：2人，接待业主的来访和投诉并及时处理。 文员：1人，负责社区房屋及业主的有关资料的存档工作和信息收集工作。 财务：1人，负责社区的经济核算和各种费用的收缴工作。 卫生清洁工：21人，负责社区的卫生清洁工作，每天清扫公共场所、绿化带及人行道、楼梯道等

33、公共部位。 绿化管理养护工：2人，负责社区内的绿化及花草树木的养护培植工作，并对业主的垂直绿化（阳台摆花）和庭院绿化进行指导。 治安员：54人，负责住宅区内的治安、保卫防范、车辆管理工作，配合派出所、车管、消防等部门维护正常治安秩序，负责管理社区的停车场以及出入社区的各种车辆，维护社区的交通秩序； 维修工：7人，负责社区的房屋及设施设备的维修、养护。 三、管理人员的录用与考核、培训计划 （一）、管理人员的录用要求 分类岗位职责条件备注 管理处主任全面负责社区物业管理工作大专以上文化，三年以上物业实际管理经验公司选派 综服科科 长负责财务、接待业主来访以及社区各项服务事业的经营、管理大专以上文化

34、，具有管理经营能力，两年物业管理综合服务工作经验公司选派。 保安科科长全面负责社区安全管理和车辆管理 。 扩展阅读 物业管理方案 物业管理方案 物业管理方案 某项目物业管理方案一、概述某项目位于甲县城东，将是甲县新城区及行政、文化、体育、经济中心，地理位置优越，物业升值潜力巨大。由此良好的物业背景，某小区的物业管理水准将更显重要。二、目标贯彻开发商开发某小区项目构思，引进大都市物业管理理念，通过优良的服务将某小区管理成都市居住区，让业主在县城里享受都市生活氛围。并使物业功能发挥最大，力促某小区物业保值增值。树立某物管公司品牌，三、组织物业管理行业是一微利行业，当前多数物业管理企业处于亏损状态。

35、因此，物业管理企业的组织要更加简洁、实用，降低组织内耗及劳资成本等。 反馈 运行机制 组织结构图 经营环境图 四、人事人事设置原则：一人多岗，不要因人设岗。预计16名员工（按整个小区交付时设计）。序号岗位人数主要职责备注1经理1在董事会领导下，全面负责经营等。2经营部主任1具体经营事务、人事等。3办事员3文书、财务、劳资、后勤等。财会要持证4物业管理员1具体物业管理、装修监管、收费、维保服务等。5安全护卫员7门卫、巡更、停车管理、小区内公共秩序等。6水电工1公共区域水电设施维护、水电维修服务等。7保洁员2公共区域卫生保洁、绿化养护等。员工招聘后即由公司聘请的物业管理顾问公司进行培训，骨干员工将

36、送市主管部门的岗位培训结构培训。培训率100。五、经营预测a)经营收入：19.14万元（年度，以下省略）l物业管理费：11.34万元应收12.6万元30000*12*0.35=126000（元）预计收入11.34万元（收缴率90）l维修服务费：0.5万元l特约服务：5.8万元l其他收入：1.5万元b)支出：20.25万元l人员工资福利：14万元l办公费用：2.5万元（办公、安全护卫、绿化、保洁、消杀等）l维修保养费用：1.5万元l税金：1.05万元l不可预见费用：1.2万元c)润亏：-1.11万元d)物业接管期间前期投入：10万元（办公设施购置费、通讯器材、员工服装配置费、安全护卫用品、绿化等

37、）e)公共性服务费构成测算：21.962万元/年，0.61元/月*M2（1）员工的工资和按规定提取的福利费序号岗位人数工资标准工资合计1经理1120xx2023经营部主任18008003办事员360018004物业管理员18008005安全护卫员750035006水电工17007007保洁员2400800工资总额合计9600版权所有工资总额合计：9600元/月；115200元/年福利：115200*23=26496（元/年）合计：14.17万元/年（2）公用设施设备维修及保养费：1.5万元（3）绿化管理费：绿化率451.04万M2*1元/年*M2=1.04万元（4）清洁卫生费：2人*12月*8

38、0元/月*人=0.192万元（5）安全护卫费：7人*200元/年*人=0.14万元（6）办公费：按管理人员工资总额25计算5.52万元*25=1.38万元（7）固定资产折旧费：按10计算即1万元（8）税费：按营收5.5缴纳即1.052万元（9）保险费：暂不投保（10）合理利润：按营收8计算1.36万元但为减轻业主负担，我司将通过多元化经营、特约服务，严控经营成本等多项措施增加收入，减少支出，从而降低公共性服务费价格，拟向政府物价主管部门申报本小区公共性服务费价格指导价格为0.35元/月*M2。六、前期物业接管a)派物业管理员、水电工等工程技术人员参与工程验收（无验收权，仅可从物业管理角度向开发

39、商提出建议）。b)物业接管验收l既应从今后物业维护保养管理的角度进行验收，也应站在业主的立场上，对物业进行严格的验收，以维护业主的合法权益。l是物业通过竣工验收后，对物业主体结构安全和使用功能的再验收；l供电、给排水、卫生、道路等设备设施能正常使用；l房屋幢、户编号已经有关部门确认；l落实物业的保修事宜（保修责任、保修期限、保修范围）。确保保修项目、期限、标准、责任、方式的落实，重大保修项目细则与图纸校验到位；l接管小组按图纸资料移交清单，技术资料进行对照检查，发现产权、技术资料有缺漏的，应以书面形式 物业管理方案第2页 上报开发商，请求给予协助解决。l接管小组按设备移交清单，对各类设备按数量

40、、规格、性能、容量等进行对照检查，发现接管设备（设施）与移交清单不符或有缺漏的，应以书面形式上报开发商，请求给予协助解决。l接管小组对每套单元房的水、电、土建部分进行全面检查，并将检查记录在册，对发现的问题应及时督促有关单位迅速解决。l在保修期内，因施工、安装、设备等因素产生的质量问题，公司应查明原因，及时上报开发商，请求尽快解决。l抄水、电、气表的底数，记录备案。l接管验收中若发现问题，应明确记录在案，约定期限督促开发商督促建筑商对存在的问题加固补强、整修，直至完全合格。l接管验收符合要求后，物业管理企业应签署验收合格凭证，签发接管文件。l当物业管理企业签发了接管文件，办理了必要的手续以后，

41、整个物业验收与接管工作即完成。七、入伙1、准备工作l治安方面：小区四周种绿篱或安装防护栏；增设报警系统；统一安装防盗网、防盗窗或铝金窗；l车辆管理：增设区间道路标志；封闭小区由多个出入口到一进一出；增设自行车棚；加固架空层车库；l垃圾清运：增设垃圾池(屋)或垃圾清运站等l楼道灯：改用节能灯(如：温感、声控或角摸式等)l分步购置办公、护卫、保洁、水电工等设备及工属具和员工工作服等；l制定入住流程；l印刷入住表格；版权所有2、协调工作l与供电局、自来水公司、石油液化气公司和邮局等单位搞好联系工作，保证住户入住后的水、电、气等的供应。l代业主与电话公司联系电话安装事宜，争取现场放号，方便业主。l与学

42、校、派出所和居委会联系，了解小孩转学和迁移户口的手续办理细节，以及有关联系电话，入住时公告。3、入伙现场入伙准备、协调工作到位后，要部署入伙现场，彩旗、横幅、花卉、背景音乐，安全护卫立岗、巡更，迎接业主入伙。举行入伙仪式：邀请政府官员、新闻媒体、业主代表剪彩，造声势。注意事项：避免后期工地的灰尘、噪音等不和谐的现象。4、业主、使用权人入住程序发函办入伙手续签约 5、办理入伙手续程序 已缴款票据入伙手续书、身份证、购房合同确认业主身份缴清代垫代缴费用、装修保证金建筑垃圾清运费、物管费，盖章业主签署 向业主 八、物业装修与管理业主在收楼后有权对自己所购物业进行装修，但装修必须在规定范围内进行。其有

43、关规定包括：国家建设部发布的建筑装饰装修管理规定和物业管理企业制定的住户装修管理规定。根据上述规定，业主在装修前必须向物业管理企业进行申请登记，包括填写业主装修申请表、领取装修管理规定，根据约定在申请表上签字，缴纳装修管理押金及保证金，经批准后方可动工。业主在装修完成以后，物业管理企业应组织验收，合格后即退还装修押金及保证金。业主在装修前向物业管理企业申请登记时，需如实填写装修施工内容，并注明委托施工单位及进场人数，业主、施工队及物业管理企业三方应在申请书上签字盖章。九、物业档案的建立物业档案资料的建立是对前期建设开发成果的记录，是以后实施物业管理时对工程维修、配套、改造必不可少的依据，也是更

44、换物业管理企业时必须移交的内容之一。现代建筑工程随着科学技术的发展和使用需求的提高，楼宇设备设施以及埋入地下和建筑体内部的管线越来越多，越来越复杂，越来越高科技化和专业化，因此一旦发生故障，物业档案就成了维修必不可少的东西。物业档案资料的建立主要抓收集、整理、归案、利用四个环节。收集的关键是尽可能完整，时间上讲是指从规划设计到工程竣工的全部工程技术维修资料；从空间上讲是指物业构成的方方面面，从地下到楼顶、从主体到配套、从建筑物到环境，整理的重点是去伪存真、留下有用的，归档就是按照资料本身的内在规律、联系进行科学地分类与保存，利用即是在日后的管理过程中使用并加以充实。十、日常管理 （一）房屋管理运作一览表工作内容核对业主装修审核巡视跟踪监督走访回访熟悉收费财务频度天一天内办完二遍/天，入伙期间6H/天，消灭违章于未然每周三次100标准准确符合规定，无危及安全、外观无改变、用途无改变无乱堆乱放、乱挖乱接，无违章装修，房屋完好率100，投诉率1以下。无违章装修及时听取业主意见、