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1、 物业的安全管理:物业安全管理方案的制定 物业的安全治理:物业安全治理方案的制定 1、治理方案的筹划 1. 1搞好物业安全治理的根本思路 要制定好的物业安全治理方案，供应好的物业安全治理效劳，首先要把握好的方法，建立清楚的思路，了解其中的要素和步骤，抓住重点，才能避开工作时的盲目性和随便性。 大体上讲，对一个市场化运作的物业治理公司，其物业安全治理的运作应当包括以下几个步骤： 1. 2物业安全治理方案的内容 依据上面的思路，物业安全治理的方案应当包括以下几方面的内容： 安全治理的目标和内容 安全治理的资源配备 安全治理的组织机构和岗位职责 安全治理的公共制度和规定 安全治理的方式、工作流程、运
2、作程序和治理规定 安全治理的评价、考核和客户意见征询 安全治理人员的培训、教育和治理 安全治理费用的测算、核算和掌握 安全治理宣传和档案、资料的治理 1.3物业安全治理工作流程 物业安全治理工作流程，是物业安全治理的工作程序及要求，建立并确保其得到遵守和有效执行，并建立起这样的体系或机制，使工作流程的有效性和适用性不断得到验证并持续改良，可以使物业的安全治理到达程序化、标准化、制度化的轨道，对提高物业安全治理水平有很大的帮忙。甚至可以说，目前几乎没有其它更有效的方法保证治理效劳水平的稳定和提高，而单纯依靠提高安全治理人员素养的方法，不能完全解决问题。因此，这项工作应引起治理者足够的重视，假如物
3、业治理企业已经建立基于ISO9001治理质量治理和质量保障体系标准的治理体系或通过了认证，则这方面的工作已经进展。假如还没有，照旧可以依据相关的治理思路和方法建立并运用这一治理方法。 下面列举了一个典型的高层住宅楼宇物业治理保安工作流程，供学习参考： 物业治理保安工作流程 1.0 目的：制定本流程，旨在对安全保安效劳的全过程实行严格掌握，确保责任区业主/物业使用人的人身财产安全。 2.0 范围：本物业安全保安系统作业。 3.0 内容： 3.1 安全部 3.1.1 在公司分管副总经理的直接领导下，对全公司的安全保安工作进展督导。 3.1.2 制定年度保安员培训规划，并对各治理处落实培训规划状况实
4、施检查、指导、监视、考核。 3.1.3 对各治理处的安全保安工作定期或不定期地进展检查考核。 3.2 治理处 3.2.1 安全保安主管详细贯彻落实公司安全部制定的各项安全保安规章制度。 3.2.2 详细组织实施本治理处的安全保安工作。 3.2.3 处理安全保安效劳过程中消失的不合格项。 3.3保安班 3.3.1分为保安一、二、三班。每班通常分为四个组，即：大堂保安组、巡逻保安组、车库(场)保安组、车辆入口保安组。特别状况下，可增(减)班、组设置。 3.3.2 实行三班轮番，二十四小时全天候值班制：早班7时到15时;中班15时到23时;夜班23时到次日7时，特别状况可自行调整。 3.3.3 早、
5、中、晚三班每十天依次轮换一次，即：每月1日、11日、21日为轮换日。特别状况可自行调整。 3.4 大堂保安作业流程 3.4.1 做好作业前预备工作。 3.4.2 来人来访登记。 3.4.2.1 对外来人员一律实行凭有效身份证件登记后进出大厦的制度。 3.4.2.2 仔细填写来访登记表。 3.4.2.3 按有关应急规程妥当处理不登记强行进入大厦等意外状况。 3.4.3 开启电子门锁 3.4.3.1 准时为本大厦内的业主/物业使用人开启门锁。 3.4.3.2 电子门锁由微机掌握的应尽量让其使用磁卡开启门锁。 3.4.3.3 当业主/物业使用人搬运物品出入大厦，或遇火情必需放开电子门时，应严密监控出
6、入人员。 3.4.3.4 当发生刑事案件等必需封锁人员外出时，应对电子门实行封锁措施。 3.4.3.5 严密监控大堂和电梯，保证大堂秩序井然，电梯运行正常。 3.5 车库(场)保安作业流程 3.5.1 做好作业前预备工作。 3.5.2 车辆进出库场，必需仔细履行规定手续并做好记录(不设车辆入口岗的单位，车辆进出库时按车辆入口岗保安作业流程执行)。 3.5.3 保管 3.5.3.1 每班不定时的巡查车况，发觉问题，做好记录，准时处理。 3.5.3.2 每班对车库(场)内防盗、防火设施检查一次。 3.5.3.3 保持车库(场)的清洁卫生。 3.6 巡逻保安作业流程 3.6.1 做好作业前预备工作。
7、 3.6.2 每班巡楼一至两次。 3.6.3 巡查车库(场)，发觉特别状况准时处理并报告。 3.7 车辆入口保安作业流程 3.7.1 做好作业前预备工作。 3.7.2 车辆进场 3.7.2.1 凡进入责任区车场的车辆，都应进展仔细检查、登记，并领取登记牌(出入卡)后，方可放入(公、检、法、军、警等执行公务的车辆除外)。制止大型客、货车或载有易燃、易爆、有毒、有害物品的车辆进场。 3.7.2.2 在登记表上按要求精确填写各栏目。 3.7.3 车辆出场 3.7.3.1 须对出场车辆的登记牌(出入卡)、行驶证和司机、车型等进展核对，营业性车场按规定收费，确认无误前方可放行(公、检、法、军、警等执行公
8、务的车辆除外)。 3.7.3.2 在登记表上作好记录。 3.7.3.3 无登记牌(出入卡)或运载物品的车辆出场，须按车辆入口岗工作规程相关规定执行。 2、组织机构和治理职责 2. 1组织机构 物业安全治理组织机构的设置，应当依据物业和业主的根本状况、安全治理的目标和安全治理的本钱，本着有用高效的根本原则设计。要保证物业安全治理的各项工作(如宣传工作和消防检查工作等)都能在组织机构上得到落实，每项工作都有责任人，避开发生无人负责或多头负责相互推委状况的发生。同时要充分利用各方面的积极因素，包括物质上、技术上和环境上等各个方面的条件，实现人防、物防、技防的有机结合。另外，在机构设置时应充分关注治理
9、本钱的有效掌握，好的机构和职能设计应当可以充分调动人的积极性，做到物尽其用、人尽其才，提高效率，过高的或超出承受力量的治理本钱会使物业治理公司在实际运做时不堪负重，只能在执行时降低标准来维持，形成眼高手低，期望和承诺与现实相背离的局面，实际上这种状况目前大量的存在，对物业治理企业本身是特别有害的。 一个标准的物业安全治理组织机构设计如下列图，供参考： 2.2物业安全治理人员的任职条件 人员素养是搞好物业安全治理的重要因素，物业安全治理人员需要肯定的任职条件，在录用和培训考核时应严格把关，才能保障物业安全治理目标的顺当实现。通常状况下，人员的素养与治理本钱有亲密的关系，要聘用、培育并留住较高素养
10、的人员，需要较优厚的待遇。因此，物业安全治理人员的任职条件应当依据企业和物业，以及当地的就业市场的实际状况确定，不应照搬其它地区和企业的标准。下面举例说明物业安全治理人员的根本任职条件，供企业制定标准时参考： 保安员的任职条件： (1)保安人员的思想道德标准：喜爱本职工作，忠于职守;作风正派，品德端正，无犯罪前科和违法劣迹;具有良好的情操和修养，喜爱集体，团结同志，听从指挥，遵守各项规章制度。 (2)保安人员的心理素养标准：具有较强的观看、分析和推断力量，并具有推断是非的力量，思维灵敏，遇事冷静，机灵果敢，反响快速，意志顽强;具有高度的社会责任感和敬业精神，既有同犯罪分子作斗争的英勇精神，又有
11、为业主效劳的积极热忱，还具备掌握自己心情的力量。 (3)保安人员的文化素养标准：一般应具有高中以上文化程度，至少应具备初中或以上文化程度，并具备肯定的社会学问，还应把握或通过培训把握保安员根本学问和根本技能。 (4)保安人员的身体安康标准：身体强健，相貌端正，反映机敏，有较强的吃苦耐老精神和环境适应力量，男队员身高1.70米以上，女队员身高1.60米以上。无残疾、无近视、无色盲和色弱、无口吃。 (5)保安人员的年龄标准：保安人员一般要求年龄在18到25岁之间的未婚青年，有特别技能的或治理人员可以依据实际状况适当放款。 (6)其他方面的要求，如地域要求、担保要求、持证要求、体检要求等。 对保安治
12、理人员，除对文化和安康标准可适当放宽外，对其他方面的要求应当更高，尤其对文化素养和专业学问方面的要求应当更高。 2.3保安人员的聘请、培训和治理 2.3.1保安人员的聘请程序和聘请原则 聘请保安人员的工作程序: 聘请保安人员的根本原则： 确保质量的原则; 统一标准的原则; 综合评定的原则; 公开聘请的原则; 公平竞争、择优录用的原则; 2.3.2保安人员的培训 对保安人员的培训，是提高保安人员素养的根本途径，也是保障安全治理效劳质量的根本因素，应当有目标、有规划、有制度、有考核的系统的进展。 关于保安人员培训的种类，一般依据保安人员的培训根据上岗时间的先后分为岗前培训(或称上岗培训)和岗后培训
13、(或称在岗培训);根据培训时间的长短分为短期培训、中期培训和长期培训;根据培训的内容分为常规业务培训和特别技能培训;根据培训是否脱产分为脱产培训和不脱产培训;根据培训的组织和治理方式的不同又分为治理处培训、公司培训、外派培训和外请培训等。各种培训方式具有不同的优缺点和效果，物业治理企业应依据不同的状况设计由不同方式组成的综合培训方式，以到达较好的培训效果。 保安员培训的详细形式，由于保安员工作和要求的特别性，打算了保安人员的培训形式与其它人员不尽一样，归纳起来，主要有以下几种： 理论讲授; 阅历介绍; 研讨会; 参观或实习; 操练; 体能训练; 模拟演练或演习。 同样地，物业保安人员的考核也有
14、多种方式，比方： 理论考试(笔试); 回答下列问题(口试); 心得体会; 体能测试; 操练测试; 体能或技能竞赛; 汇报表演。 2.4安全治理各岗位岗位职责 2.4.1安全部经理职责 一、对本公司治理的物业范围内的安全负有领导上的详细责任。 二、制定安全部的工作规划和目标，并详细组织实施。 三、主持本部门例会，传达贯彻总经理及上级主管部门的指示。 四、参加对重大案件、事故的调查处理。 五、督导检查各治理处的安全保安工作，发觉问题准时处理或向公司主管领导汇报。 六、制定年度保安员教育、培训和考核规划，并抓好贯彻实施。 七、负责制定新接物业安全保安工作方案，并帮助组织实施。 八、负责完成公司领导交
15、办的其他事项。 2.4.2安全部经理助理职责 一、帮助经理做好防盗、防火、防破坏、防自然灾难事故等安全教育。 二、根据部门分工，负责抓好保安队伍的思想政治教育或业务培训、训练工作。 三、帮助经理制定并实施新接物业的安全保安工作方案。 四、做好日常安全保安工作中的检查、指导、监视、考核等。 五、帮助经理参加对重大案件、事故的调查处理。 六、完成经理交办的其他工作。 2.4.3安全部助理员职责 一、 帮助经理做好防盗、防火、防破坏、防自然灾难事故等安全教育工作。 二、帮助经理做好保安队伍思想政治教育和业务培训工作。 三、帮助经理做好安全保安工作的日常检查、指导、监视、考核等工作。 四、做好批量安全
16、保安用品的购置、验证、发放、保管和外修等详细工作。 五、做好部门的文件收、发、归档、保存等工作。 六、负责部门的内勤工作。 七、完成经理交办的其他工作。 2.4.4治理处安全保安主管职责 一、负责本治理处物业范围内的安全保安治理工作。 二、负责拟制安全保安工作规划，并组织详细实施，对治理区域内发生的重大火灾事故和治安、刑事案件负责。 三、负责主持召开保安班长会议，准时传达贯彻上级指示。 四、对保安各岗位执勤人员的工作进展巡查、督导，并负责处理保安员执勤中遇到的疑难问题。 五、负责保安员的业务技能培训和考核工作。 六、负责零星安全保安用品的选购、验证、修理工作。 七、对保安员玩忽职守、违章操作遭
17、致业主/物业使用人投诉或造成重大损失负领导责任。 2.4.5保安班长职责 一、主持本班工作，执行治理处主任和安全保安主管的工作指令，带着和督导全班人员履行岗位职责，仔细做好安全保安工作。 二、负责主持召开班务会，准时传达上级指示和保安班长例会精神，讨论提出贯彻意见，并详细组织落实。 三、负责本班人员的考勤，照实记载本班执勤中遇到和处理过的问题，重大问题要准时向主管领导请示报告。 四、负责协调本班与其他班组之间的工作关系和本班人员之间的关系。 五、爱岗敬业，遵纪守法，严于律已，以身作则，发挥榜样带头作用。 六、熟识保安各岗位工作职责、任务和程序，把握治理区域内治安保安工作的规律及特点。 七、对因
18、治理不力而造本钱班在执勤中发生的重大失误，或本班人员消失严峻违法违纪的状况负责。 八、负责抓好全班的教育训练工作。 九、负责处理本班执勤过程中遇到的一般性问题。 2.4.6保安员职责 一、保安员上岗必需穿着统一制服，佩带规定装备和工作牌。 二、上岗时要仔细检查设备设施，仔细做好“四防”(防火、防盗、防破坏、防自然灾难)工作，发觉担心全因素马上查明状况，排解险情，并准时报告主管领导，确保小区安全。 三、熟识本岗位任务和工作程序，执勤过程中要以敏锐的目光，留意发觉可疑的人、事、物，预防案件、事故的发生，力争做到万无一失。 四、爱惜设施设备和公共财物，对小区内的一切设施、财物不得任凭移动及乱用，熟识
19、小区消防系统及消防器材的安装位置，娴熟把握各种灭火器材的使用方法，遇到突发大事能正确进展处理。 五、坚守岗位，提高警觉，对岗位内发生的各种状况要仔细处理，并且做好记录，发觉违法犯罪嫌疑人要坚决设法抓获。 六、遇有紧急突发性重大事情，要准时向班长或主管领导请示报告。 七、严格执行交接班制度。 八、积极向业主/物业使用人宣传遵纪守法和消防安全等治安防范学问。 3、物质和技术装备 物业的安全治理，强调人防、物防和技防相结合，必要的物质和技术条件可以大大提高安全防范的效率，降低安全防范的本钱，提升安全防范的效果。许多状况下必要的物质和技术条件对物业安全起到人所不能替代的作用，是搞好物业安全治理的根底和
20、必要条件。因此，人的因素、物质和技术条件是搞好物业安全治理的双刃剑，缺一不行。 3. 1保安员的根本装备 保安制服; 必要的通讯装备：如电话、对讲机、手机、BB机等; 必要的交通装备：如摩托车、自行车等; 必要的个人值班工具：如警棍、手电筒等; 个人生活和休息的必要用具。 3.2治理单元的根本装备 值班、通信、指挥中心; 共用交通和通信器材：如汽车、摩托车等; 共用器具：如灭火器、消防铲(斧)、放毒面具等; 生活和休息的条件：如宿舍、食堂、消遣室等; 根本的物质围合或封闭条件：如围墙、栏杆、绿化隔离带等; 物业安全标志：如交通和停车指示、车辆限速和禁停标志等; 保安工作设施：如岗亭、道卡等;
21、智能化安防设施设备等。 4、智能化安防系统简介 4.1智能小区的概念 智能小区是指利用系统集成方式，将现代计算机技术、现代网络通信技术、现代智能仪器仪表技术、现代掌握技术与建筑艺术、环境设计艺术有机地结合在一起，通过对环境和设备的自动监控、对各种信息资源的处理，对使用者的各种信息效劳的优化组合，构成一个安全、便利、优雅的生活环境。 真正的住宅智能化系统是一个多种网络、多种系统软件平台和应用软件、各种掌握设备、各种传感器、各种执行器综合集成，从而实现住宅综合自动化的系统。这一综合自动化的系统中包括若干个子系统，而且相互之间需要良好地协调联动和极高的实时性，所以，住宅智能化系统是一个极其浩大而简单
22、的系统。其运用的目的是为现代人类的居所制造安全、高效、舒适和经济的生活环境及条件。 住宅智能化系统依靠计算机和网络通讯技术将各种智能设备、掌握装置、执行装置和传感设备有机地结合在一起，并置于中心计算机的统一监控和协调治理之下，其根本的系统构造为集散型掌握系统，或称为分布式掌握系统。它是以中心计算机为核心，包含各种住宅设备掌握子系统的综合体系，是在智能住宅构造化综合布线系统和中心计算机网络的平台上根据分散与集中监控和治理的模式建立的。此系统可以随时依据智能住宅进展的需要任意地增减功能和扩展规模。 4.2智能化住宅的进展趋势： 高度的安全性：防火、防盗、防爆、防范等; 舒适的生活环境：清爽的空气、
23、美丽的环境; 现代化的通讯设施和信息效劳设施：电话、传真、计算机及其网络、有线电视、交互式电视、点播电视、图文电视、网上教育、网上资讯、网上购物、网上医疗、网上银行、网上服票交易、网上消遣等; 公共设施、住宅设备和家用电器的自动化、网络化和遥控化。 智能化住宅的消失，不但为现代人类供应了舒适便利的居住环境，也大大提高了住宅的安全性，目前已被大量采纳。 4.3常用智能化安防系统的典型构成和功能 1、治理中心 治理中心是整个小区按防治理系统的神经中枢，负责对小区内的各个系统以及各个区域的安全状况进展统一的调控和治理，也可对物业资料、业主资料、租赁资料、修理记录、各种收费记录进展统一的电脑网络治理。
24、因此必需要保证高牢靠和高有用性要求。 处理容错：能实现每天24小时连续正常运作。 数据容错：能实现在多个子系统多路数据并发的状况下，不丧失数据。 2、门禁及门禁对讲系统 该系统是整个小区智能化的一个重要系统，便利住户接待来客、避开来历不明的生疏访客窜入家中，避开住户患病不必要的侵扰，增加家居的安全系数。 可以到达的功能： 整个小区能集中治理; 每个门栋能独立工作; 住户通过门栋大门，可用感应IC卡开锁或密码开锁。 系统配备后备电源，确保市电停供时仍可正常工作。 住户与住户可视对讲，以及与治理处进展可视对讲。 系统具有自动巡检，防盗自检、夜光指示功能。 住户可通过室内分机遥控开启单元防盗门 可实
25、现门卫与住户之间的可视对讲通信 治理员机接收室内分机并显示分机号码 治理员机能接收各分机发出的报警信号，显示并记录报警分机号码，并能查询每次报警记录 组合模块集成技术，功能扩展敏捷，兼容性强，可以混装。 本系统由治理员机，门口机、室内机，电源、短路爱护器五大局部组成。 另外，有的物业还安装了可视对讲系统，住户和安防掌握中心能够通过系统看到并录下来访者的影象，更增加了安防的效果。 3、闭路电视监控系统 系统利用摄像机对需要监视的关键场合进展监视，并在掌握中心的监视器中能看到相应的实时图像，即闭路电视监控工程。其一般由现场摄像局部、信号传输、掌握中心监视局部、掌握局部、录像局部等组成。闭路电视监控
26、系统是布防于整个小区之上的一张无形监视网，能实现： 对整个小区的实时监控、实时报警; 特别大事自动报警并记录。 4、居家报警系统 系统采纳智能报警箱和各种探测器，实现家居安全，预防入室盗窃、打劫、以及特种状况下的紧急求助。中心为住户供应24小时的安全爱护、紧急事故处理，爱护住户的人身财产安全。 在住宅中，依据室内平面设计及客户要求，室内报警系统设置如下： 每套房均设置一个门磁(在住户大门)，一个燃气泄漏报警探头(在厨房)，一个紧急按钮及两个遥控器(在客厅)，一个报警掌握主机，在客厅或阳台安装红外线、微波双鉴探头和红外控头。 居家报警系统是居家安全的一道有力防线，可做到： 对全部非法入侵实时报警
27、; 紧急求助功能。 居家报警系统在安防工作上具有以下优点： 快速：从发觉警情到报警中心收到警讯全过程不超过5秒 精确：报警全过程均通过计算机掌握，不需人工操作，因而有效避开了疏忽大意和误操作。 容量大：主控电脑容量大，可储存大量住户资料，因而能够向联网用户供应多种报警效劳，并可建立小区居民档案。 双工传输、自检：中心可以通过掌握台随时检测各用户报警器性能，解除误报警。 防破坏性能：系统任何一根线路发生断路、短路即可报警。 防断电性能：当小区停电或住户电路遭破坏时，后备电源可支持系统连续工作(不少于24小时) 抗干扰：系统通过雷击、电磁辐射等试验。无线传输采纳软件判码，防止不同用户之间的操作误报
28、，抗干扰强。 系统具有“在家布防”和“外出布防”设置。 紧急按钮可随时传送到指挥中心。 系统具有良好的开放性，每户可有多路警情(盗情、劫情、红外、煤气、阳台、门磁)传输到中心。 5、保安巡更系统 电子巡更系统可防止传统巡更签名方式产生的冒签或补签等问题。 该系统通过巡更接收机，把巡更接收机从巡更遥控器接收到的编码信息贮存起来，即时或定时上传治理中心。 自动对巡逻信息进展分类统计; 查看巡更路线是否按预定路线巡逻。 6、停车场治理系统 系统汇合无线、有线通讯、计算机、机械、电视监控技术于一体，将各种先进的停车场设备和工业自动化技术有机结合，并依据城市住宅小区的特点而特地设计、便利快捷、安全牢靠、
29、保密性强。通过IC卡、车辆检测器、PLC规律等微电脑掌握车辆、人员自动分流。车主遥控道闸起落，完成出入境登录，实现智能治理自动化。 系统由摄像机、掌握局部和图像处理等组成。车辆驶入工作区，出示感应IC卡，摄像监控系统开头工作，摄下有车牌号的图像，经计算机处理，提取号码与车主所持感应IC卡的信息特征码一并存入系统数据内，出场接收到遥控信号时摄像系统再次工作，摄下出场车辆号码，并与进场时信息核对，同一车辆则放行，否则不予出场。 系统特点： 停车场不仅对长期住户、月年租住户车辆收费治理，而且允许外降临时车辆进入并收费。停车场设备入口处设一套入口掌握设备，出口处设一套出口掌握设备。系统采纳一套一进一出
30、的停车场收费系统，在入口设一个摄像机捕获图像，进展摄像和感应IC卡编码比对，实现停车场防盗和智能化治理。 系统使用感应IC卡编码来分辩此停车场的用户，因本停车场的用户可用特定的感应IC卡进出此停车场。而且系统用视窗操作，使用者能轻易把握此系统的操作。 为了有效完成感应IC卡挂失处理及防止不法分子偷了感应IC卡再入停车场偷车的状况发生，采纳图像捕获卡将入口处摄取的车辆图像存入计算机硬盘，当车辆出场时，计算机自动调出此入场图像，经人工识别，确认同一感应IC卡、同一车辆时放行;否者报警，切实杜绝车辆在停车场被盗大事发生。 系统可自动调用每一车辆的入口图像与实物进展比对，并自动计算出收费金额，实现真正
31、的智能化治理。 7、一卡通治理系统 非接触式IC卡智能治理系统具有对门户进入授权掌握，进出信息记录、防盗保安、报警等多种功能，它主要便利内部住户出入，杜绝外来人员随便进出。既提高了治理水平，又增加了内部保安，是一种较新型的物业安防设施。 主要功能： 身份识别：判别持卡者是否有进入该门的权限。 信息记录：记录每一次出入人员的相关资料及出入时间。 实时监控：对每一个联机在线的门当前状态进展监控。 统计治理：供应治理所需的统计报表。 特别状况报警：强行闯入时系统进展报警与报警系统联动。 应用特点： 快捷：卡片轻轻晃过读卡器，门便应声而开。 便利：一卡在手，全部经授权进入的门通行无限，特别状况可用钥匙开门。 安全：对不盼望再进入的人，取消授权就可高枕无忧。 责任明确：每一次进入都有清晰记录，责任明确。 脱机功能：当电脑故障时工作不受影响。 8、公共音响系统 系统可在小区内进展分区播送，通过多路传送，精确快捷地传递信息，用于安全治理和消防宣传，紧急大事的通知和疏导，同时为小区供应音质完善的背景音乐和舒适优雅的高尚社区气氛。 分区播送; 紧急消防播送; 背景音乐。 物业经理人：.P