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1、股权投资基金计划募集说明书2011年2月概 要基金名称股权投资基金计划合伙企业基金形式34名投资人最高投资人数量基金计划期限2.5年，自基金计划成立之日起开始计算，可提前结束基金规模募集规模1.7亿元基金管理人基金形式上海*股权投资管理有限公司（未最终确定）托管银行托管银行托管银行 普通级和优先级投资人最低认缴金额均为人民币500万元 大于最低认缴额的出资以100万元递增认缴出资及缴付概 要基金投资主题面向具有发展潜力的中小企业房地产领域投资特定条件下的股权投资年费率为：全部未获分配初始基金财产余额的2.5%l 对于15%-25%部分的基金收益，其中20%支付给管理团队作为绩效管理报酬，其余8
2、0%支 付给普通级投资者作为基金收益；l 对于25%-50%部分的基金收益，其中30%支付给管理团队作为绩效管理报酬，其余70%支 付给普通级投资者作为基金收益；l 对于50%以上部分的基金收益的部分，其中40%支付给管理团队作为绩效管理报酬，其余 60%支付给普通级投资者作为基金收益。绩效管理报酬&普通级收益投资方式主要关注行业固定管理报酬基金计划收益水平年化收益率30%优先级预期收益预计年化收益率为12%+浮动，其中浮动部分为：在基金计划扣除相关费用后按照内部收益率法计算的年化收益率超过20%未超过30%，优先级收益率提高1%，优先级收益率为13%；在基金计划扣除相关费用后按照内部收益率法
3、计算的年化收益率超过30%时，优先级收益率提高2%，优先级收益率为14%。基金计划收益权分层l 成立：基金计划优先级和普通级募集满1.7亿元，基金计划宣告成立；l 规模：最低募集规模为0.5亿元，最高募集规模为0.7亿元；l 期限：2.5年；l 收益：根据基金计划收益水平分级提取：基金计划收益在15%-25%的部分，普通级投资人提取该部分收益的80%；基金计划收益在25%-50%的部分，普通级投资人提取该部分收益的70%；基金计划收益在 50%以上的部分，普通级投资人提取 该部分收益的60%。l 分配：普通级基金收益至基金计划结束时一次性分配。优先级普通级l 成立：基金计划优先级和普通级募集满
4、1.7亿元，基金计划宣告成立；l 规模：最低募集规模为1亿元，最高募集规模为1.2亿元；l 期限：2.5年，每满一年开放一次赎回机会，赎回按照12%年固定收益计算；l 收益：预计年化收益率为12%+浮动，其中浮动部分为：在基金计划扣除相 关费用后按照内部收益率法计算的年化收益率超过20%未超过30%，优先级收益率提高1%，优先级收益率为13%；在基金计划扣除相关 费用后按照内部收益率法计算的年化收益率超过30%时，优先级收 益率提高2%，优先级收益率为14%。l分配：优先级基金收益至基金计划结束时一次性分配。基 金 计 划 结 构优先级投资人优先级投资人有限合伙人有限合伙人普通合伙人普通合伙人
5、投资公司投资公司现金现金基金计划基金计划项目公司项目公司股权投资现金现金成立管理管理项目项目运营汇报项目运营情况普通级投资人普通级投资人现金投资方向漕河泾开发区项目项目位于上海市漕河泾开发区内。项目占地面积：5500平方米，容积率：10，地上建筑面积：55000平方米，地下建筑面积：5000平方米，均为办公物业；投资人对项目资金（包括项目销售款）进行全程监管；在约定时间内，采用分红、原股东回购等方式取得收益；投资人获得项目公司绝对控股权，在董事会委派董事长和1名董事，对项目公司重大事项拥有决策权，并监管项目和项目公司。项目方股东作为保证人给投资人作为担保。项目名称漕河泾开发区漕河泾开发区项目项
6、目土地性质工业用地占地面积5500平方米项目土地总价3.21亿元项目建造成本3.3亿元土地年限50年土地使用日期1997-2047年总建筑面积60000平方米容积率10地上面积55000平方米地下面积5000平方米已取得几证两证（需分割土地证、办理建设工程规划许可证和施工许可证）预计开工时间2011年9月项目竣工时间2013年6月预计销售时间2012年12月项目投资性质股权投资，30个月投资总额投资1.7亿元占项目50%权益预期项目投资收益Multiple=1.9392，IRR=31.45%基金计划特点基金收益压力测试 基金计划整体收益做到25%/年，优先 级投资人的收益可实现13%/年，普通
7、 级投资人的收益可实现26.36%/年；按保守的单利计算，优先级投资人在 2.5年内实现收益32.5%几乎无风险，普通级 投资人在2.5年内实现收益 65.9%的风险极低。基金计划特点基金收益压力测试 基金计划整体收益做到30%/年，优先 级投资人的收益可实现13%/年，普通 级投资人的收益可实现34.86%/年；按保守的单利计算，优先级投资人在 2.5年内实现收益32.5%几乎无风险，普通级 投资人在2.5年内实现收益 87.15%的风险极低。基金计划特点基金收益压力测试 基金计划整体收益做到35%/年，优先 级投资人的收益可实现14%/年，普通 级投资人的收益可实现45.57%/年；按保守
8、的单利计算，优先级投资人在 2.5年内实现收益35%几乎无风险，普通级 投资人在2.5年内实现收益 113.93%的风险极低。基 金 计 划 特 点基金计划风险控制基金计划所投资项目的资产抵质押率均控制在50%及以下；基金计划所投项目的原股东用自身所在项目股份及本金作为对基金计划所投资本金及收益的履约担保。若基金退出项目时基金所持股权收益未达到预期收益则原股东用其的收益及本金补足；若基金退出项目时本金无法足额退出，则原股东用其收益及本金补足；部分项目原股东提供第三方无限责任担保，确保基金的本金安全及收益实现。基金计划特点基金计划优势资本作为基金管理人资源强大，储备较多优质项目，具有极强的价值提
9、升能力、项目运营能力和风险控制能力；基金计划按照普通级募集规模倍的标准募集优先级，普通级可获得回报成倍放大的可能；同时普通级保证优先级本金的安全，可规避优先级的风险；基金计划与具有强大运营能力的开发商合作，实现强强联手；基金计划1.7亿元的规模，可从优质储备项目中再择优挑选投资项目；经风险抗压测试表明，整个基金计划只需实现20%/年的水平，优先级投资人便可实现投资2.5年达到32.5%的收益，普通级投资人便可实现投资2.5年达到65.9%的收益，抗市场风险能力强；项目公司原股东为基金的本金收回及收益取得提供担保，规避基金计划本金的投资风险。基金管理人上海股权投资管理有限公司背景介绍管理职责上海
10、股权投资管理有限公司是一家以房地产专业服务能力为特色的新型房地产专业股权投资管理公司，不但拥有丰富的融资渠道，更具备房地产项目定位、开发管理及营销管理等专业服务能力。基于多年的房地产开发实务经验和房地产投融资经验，上海股权投资管理有限公司已经形成了由高度的专业化细分和不动产金融服务组合而成的新型盈利模式，以及由项目价值发现能力、项目价值提升能力、项目价值实现能力组成的核心竞争力。目前已成立并管理3个房地产基金，筹备新成立并管理3-5个房地产基金，2011年预计基金管理规模约30亿人民币。其 他 说 明 事 项l本基金计划的推介期为2011年2月至2011年月3日；在推介期内，若募集资金提前到位，则提前结束推介。l投资人共同成立股权投资有限合伙企业，该合伙企业委托投资公司以投资公司名义进行项目投资。l本基金计划中各要素及各方权利义务以基金计划成立时最终法律文件内容为准。E N D！