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1、房地产开发业务房地产开发业务税务检查（上）税务检查（上）主讲：张辉主讲：张辉 主要内容主要内容一、筹建年度的税务稽查一、筹建年度的税务稽查二、建设年度的税务稽查二、建设年度的税务稽查三、预售年度的税务稽查三、预售年度的税务稽查四、房屋交付当年的税务检查四、房屋交付当年的税务检查五、竣工决算当年的汇算清缴五、竣工决算当年的汇算清缴六、竣工决算以后年度的汇算清缴六、竣工决算以后年度的汇算清缴西西 安安 张张 辉辉2 2 2 2筹建费用的会计处理筹建费用的会计处理旧准则：发生时计入旧准则：发生时计入长期待摊费用长期待摊费用科目，科目，不影响当年会计损益，待开始生产经营后不影响当年会计损益，待开始生产
2、经营后一次性的计入当年会计损益（一次性的计入当年会计损益（管理费用管理费用）新准则：发生时计入管理费用科目，新准则：发生时计入管理费用科目，影响当年会计损益，开始生产经营后影响当年会计损益，开始生产经营后也不进行相应调整。也不进行相应调整。注：应当计入开发成本的除外，如前期工注：应当计入开发成本的除外，如前期工程费等程费等西西 安安 张张 辉辉3 3 3 3筹建年度筹建年度20092009国税函国税函9898号关于企业所得税若干税务号关于企业所得税若干税务事项衔接问题的通知事项衔接问题的通知 新税法中开（筹）办费未明确列作长新税法中开（筹）办费未明确列作长期待摊费用，企业可以在开始经营之日的期
3、待摊费用，企业可以在开始经营之日的当年一次性扣除，也可以按照新税法有关当年一次性扣除，也可以按照新税法有关长期待摊费用的处理规定处理，但长期待摊费用的处理规定处理，但一经选一经选定，不得改变。定，不得改变。企业在新税法实施以前年度的未摊销企业在新税法实施以前年度的未摊销完的开办费，也可根据上述规定处理。完的开办费，也可根据上述规定处理。西西 安安 张张 辉辉4 4 4 4筹建年度（续筹建年度（续1 1）2010201020102010国税函国税函国税函国税函79797979号关于贯彻落实企业所得税法若干税收问号关于贯彻落实企业所得税法若干税收问号关于贯彻落实企业所得税法若干税收问号关于贯彻落实
4、企业所得税法若干税收问题的通知题的通知题的通知题的通知七、企业筹办期间不计算为亏损年度问题七、企业筹办期间不计算为亏损年度问题企业自开始生产经营的年度，为开始企业自开始生产经营的年度，为开始计算企业损益的年度。企业从事生产经营计算企业损益的年度。企业从事生产经营之前进行筹办活动期间发生筹办费用支出，之前进行筹办活动期间发生筹办费用支出，不得计算为当期的亏损，应按照不得计算为当期的亏损，应按照国家税国家税务总局关于企业所得税若干税务事项衔接务总局关于企业所得税若干税务事项衔接问题的通知问题的通知（国税函国税函200998200998号号）第九）第九条规定执行。条规定执行。西西 安安 张张 辉辉5
5、 5 5 5筹建年度（续筹建年度（续2 2）如果尚未执行新的企业会计准则，筹建阶如果尚未执行新的企业会计准则，筹建阶段发生的企业开办费用，先在长期待摊费段发生的企业开办费用，先在长期待摊费用科目归集，会计规范要求在开始生产经用科目归集，会计规范要求在开始生产经营的当月一次性进入会计损益，税法一般营的当月一次性进入会计损益，税法一般要求在开始生产经营当年一次性申报扣除，要求在开始生产经营当年一次性申报扣除，即会计和税法基本一致，或者按照不低于即会计和税法基本一致，或者按照不低于3636个月分摊个月分摊资产负债表体现发生的开办费，损益表和资产负债表体现发生的开办费，损益表和所得税申报表均为零，不涉
6、及纳税调整所得税申报表均为零，不涉及纳税调整西西 安安 张张 辉辉6 6 6 6筹建年度（续筹建年度（续3 3）如果执行新的企业会计准则，筹建阶段发如果执行新的企业会计准则，筹建阶段发生的企业开办费用，直接确认为管理费用生的企业开办费用，直接确认为管理费用进入会计损益，但税法认为尚未进入生产进入会计损益，但税法认为尚未进入生产经营期，不允许申报扣除，一般要求在开经营期，不允许申报扣除，一般要求在开始生产经营当年一次性申报扣除，形成时始生产经营当年一次性申报扣除，形成时间性差异，或者按照不低于间性差异，或者按照不低于3636个月分摊个月分摊损益表为负数，但所得税申报表应当体现损益表为负数，但所得
7、税申报表应当体现纳税调整增加，即零申报，未来年度体现纳税调整增加，即零申报，未来年度体现纳税调整减少纳税调整减少 申报表申报表-房地产房地产西西 安安 张张 辉辉7 7 7 7西西 安安 张张 辉辉筹建期结束筹建期结束一般认为：建设工程开工日，即为开始生一般认为：建设工程开工日，即为开始生产经营之日，不考虑相关证件是否齐全产经营之日，不考虑相关证件是否齐全 国有土地使用证国有土地使用证、建设用地规划许建设用地规划许可证可证建设工程规划许可证建设工程规划许可证和和建设建设工程施工许可证工程施工许可证商业和服务业：取得第一笔收入商业和服务业：取得第一笔收入工业和建筑业：开始归集生产成本工业和建筑业
8、：开始归集生产成本 房地产开发：开始施工（不含前期工程，如房地产开发：开始施工（不含前期工程，如房地产开发：开始施工（不含前期工程，如房地产开发：开始施工（不含前期工程，如 地质勘探、地质勘探、地质勘探、地质勘探、平整土地、拆除旧有建筑物、施工用临时道路等平整土地、拆除旧有建筑物、施工用临时道路等平整土地、拆除旧有建筑物、施工用临时道路等平整土地、拆除旧有建筑物、施工用临时道路等 ）8 8 8 8施工许可证施工许可证中华人民共和国建筑法中华人民共和国建筑法第九条建设单位应当自领取施工许第九条建设单位应当自领取施工许可证之日起三个月内开工。因故不可证之日起三个月内开工。因故不能按期开工的，应当向
9、发证机关申能按期开工的，应当向发证机关申请延期；延期以两次为限，每次不请延期；延期以两次为限，每次不超过三个月。既不开工又不申请延超过三个月。既不开工又不申请延期或者超过延期时限的，施工许可期或者超过延期时限的，施工许可证自行废止。证自行废止。西西 安安 张张 辉辉9 9 9 9五证齐全五证齐全土地使用证土地使用证土地使用证土地使用证建设用地规划许可证建设用地规划许可证建设用地规划许可证建设用地规划许可证建设工程规划许可证建设工程规划许可证建设工程规划许可证建设工程规划许可证施工许可证施工许可证施工许可证施工许可证施工许可证施工许可证施工许可证施工许可证建设工程规划许可证建设工程规划许可证建设
10、工程规划许可证建设工程规划许可证施工许可证施工许可证施工许可证施工许可证施工许可证施工许可证施工许可证施工许可证10101010西西 安安 张张 辉辉建设用地规划许可证建设用地规划许可证用地单位用地单位用地项目名称用地项目名称用地位置用地位置用地性质用地性质 居住居住/商业商业/综合综合用地面积用地面积 大写大写 平米平米建设规模建设规模 地上二十八地上二十八 层地下一层地下一层壹栋，层壹栋，3289032890平米平米11111111西西 安安 张张 辉辉建设工程规划许可证建设工程规划许可证建设单位建设单位建设项目名称建设项目名称建设位置建设位置建设规模建设规模 地上二十八地上二十八 层地下
11、层地下一层壹栋，一层壹栋，3289032890平米平米附设计图附设计图12121212西西 安安 张张 辉辉建设工程施工许可证建设工程施工许可证建设单位建设单位工程名称工程名称建设地址建设地址建设规模建设规模 平米平米 合同价格合同价格（预算）（预算）设计单位设计单位施工单位施工单位监理单位监理单位合同开工日期合同开工日期 （批准）（批准）（批准）（批准）合同竣工日期合同竣工日期（预计）预计）预计）预计）13131313西西 安安 张张 辉辉业务招待业务招待 2009200920092009大连关于企业所得税若干问题的规定大连关于企业所得税若干问题的规定大连关于企业所得税若干问题的规定大连关于
12、企业所得税若干问题的规定企业在筹建期间内发生的开办费，包括人企业在筹建期间内发生的开办费，包括人员工资、办公费、培训费、差旅费、印刷员工资、办公费、培训费、差旅费、印刷费、注册登记费等，不包括业务招待费、费、注册登记费等，不包括业务招待费、广告和业务宣传费。广告和业务宣传费。税前扣除的开办费中，如包括业务招待费、税前扣除的开办费中，如包括业务招待费、广告和业务宣传费应按照税法规定执行，广告和业务宣传费应按照税法规定执行，即此两项费用税前扣除的前提必须有销售即此两项费用税前扣除的前提必须有销售(营业营业)收入。收入。西西 安安 张张 辉辉14141414土地契税土地契税 201020102010
13、2010国税函国税函国税函国税函220220220220号关于土地增值税清算有关问题的通知号关于土地增值税清算有关问题的通知号关于土地增值税清算有关问题的通知号关于土地增值税清算有关问题的通知五、房地产开发企业取得土地使用权五、房地产开发企业取得土地使用权时支付的契税的扣除问题时支付的契税的扣除问题房地产开发企业为取得土地使用权房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同所支付的契税，应视同“按国家统一按国家统一规定交纳的有关费用规定交纳的有关费用”，计入，计入“取得取得土地使用权所支付的金额土地使用权所支付的金额”中扣除。中扣除。成本成本/费用：是否存在特定的对象费用：是否存在特定的对
14、象西西 安安 张张 辉辉15151515土地契税（续土地契税（续1 1）20042004财税财税134134号关于国有土地使用权出让等号关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知有关契税问题的通知以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、助费、地上附着物和
15、青苗补偿费、拆迁补偿费、助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。无形资产及其他经济利益。无形资产及其他经济利益。无形资产及其他经济利益。以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配定为竞价的成交价格
16、，土地出让金、市政建设配定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及套费以及套费以及套费以及各种补偿费用各种补偿费用各种补偿费用各种补偿费用应包括在内。应包括在内。应包括在内。应包括在内。西西 安安 张张 辉辉16161616土地契税（续土地契税（续2 2）2007200720072007财税财税财税财税162162162162号关于土地使用权转让契税计税依据的批复号关于土地使用权转让契税计税依据的批复号关于土地使用权转让契税计税依据的批复号关于土地使用权转让契税计税依据的批复土地使用者将土地使用权及所附建筑物、构筑物土地使用者将土地使用权及所附
17、建筑物、构筑物土地使用者将土地使用权及所附建筑物、构筑物土地使用者将土地使用权及所附建筑物、构筑物等等等等(包括在建的房屋、其他建筑物、构筑物和其他包括在建的房屋、其他建筑物、构筑物和其他包括在建的房屋、其他建筑物、构筑物和其他包括在建的房屋、其他建筑物、构筑物和其他附着物附着物附着物附着物)转让给他人的，应按照转让的总价款计征转让给他人的，应按照转让的总价款计征转让给他人的，应按照转让的总价款计征转让给他人的，应按照转让的总价款计征契税。契税。契税。契税。20092009国税函国税函603603号关于明确国有土地使用号关于明确国有土地使用权出让契税计税依据的批复权出让契税计税依据的批复（现行
18、有效现行有效）对通过对通过“招、拍、挂招、拍、挂”程序承受国有土地程序承受国有土地使用权的，应按照土地成交总价款计征契使用权的，应按照土地成交总价款计征契税，其中的税，其中的土地前期开发成本土地前期开发成本不得扣除。不得扣除。西西 安安 张张 辉辉17171717场地平整条款场地平整条款1 1、如果土地出让合同明确约定由出让方、如果土地出让合同明确约定由出让方（政府）承担，并且出让方实际履行，则（政府）承担，并且出让方实际履行，则场地平整费用与受让方（开发商）无关。场地平整费用与受让方（开发商）无关。2 2、如果土地出让合同明确约定由受让方、如果土地出让合同明确约定由受让方（开发商）依规划自行
19、平整，则土地买价（开发商）依规划自行平整，则土地买价或出让金不包括场地平整费用，但开发商或出让金不包括场地平整费用，但开发商实际发生的场地平整费用应交计入土地成实际发生的场地平整费用应交计入土地成本计算缴纳契税。本计算缴纳契税。2009200920092009国税函国税函国税函国税函603603603603号关于明确国有土地使用权出让号关于明确国有土地使用权出让号关于明确国有土地使用权出让号关于明确国有土地使用权出让契税计税依据的批复契税计税依据的批复契税计税依据的批复契税计税依据的批复18181818西西 安安 张张 辉辉场地平整条款（续场地平整条款（续1 1）3 3、如果土地出让合同明确约
20、定由、如果土地出让合同明确约定由出让方（政府）承担，但出让方向出让方（政府）承担，但出让方向受让方（开发商）返还定额的场地受让方（开发商）返还定额的场地平整费用，则平整费用，则（1 1）实际发生的场地平整费用，）实际发生的场地平整费用，对外取得发票时应当开具出让方的对外取得发票时应当开具出让方的抬头，与开发商无关；抬头，与开发商无关；19191919西西 安安 张张 辉辉场地平整条款（续场地平整条款（续2 2）（2 2）如果实际发生的场地平整费用大于定）如果实际发生的场地平整费用大于定额返还的金额，超过的部分不允许重复计额返还的金额，超过的部分不允许重复计入土地成本，应当计入营业外支出科目，入
21、土地成本，应当计入营业外支出科目，既不允许在企业所得税前重复申报扣除，既不允许在企业所得税前重复申报扣除，也不允许在土地增值税前重复扣除；也不允许在土地增值税前重复扣除；（3 3）如果实际发生的场地平整费用小于定）如果实际发生的场地平整费用小于定额返还的金额，节余的部分不需要冲减土额返还的金额，节余的部分不需要冲减土地成本，应当计入营业外收入科目，并入地成本，应当计入营业外收入科目，并入当年企业所得税的应纳税所得额，但与土当年企业所得税的应纳税所得额，但与土地增值税无关。地增值税无关。20202020西西 安安 张张 辉辉土地成本的返还土地成本的返还开发商向土地部门支付土地买价或者开发商向土地
22、部门支付土地买价或者出让金后，也有可能会取得相应的返出让金后，也有可能会取得相应的返还，税收待遇是不一样的。还，税收待遇是不一样的。1 1、如果收款人与返还人一致，应当推、如果收款人与返还人一致，应当推定为取得的折扣，冲减土地成本，不定为取得的折扣，冲减土地成本，不考虑财政收据如何开具；考虑财政收据如何开具；20052005国税函国税函436436号关于免征土地出让金出号关于免征土地出让金出让国有土地使用权征收契税的批复让国有土地使用权征收契税的批复21212121西西 安安 张张 辉辉土地成本的返还（续土地成本的返还（续1 1）2 2、如果收款人与返还人不一致，但相、如果收款人与返还人不一致
23、，但相关的政府文件明确为对于土地成本的关的政府文件明确为对于土地成本的资产性政府补助，应当采用净额法核资产性政府补助，应当采用净额法核算，冲减土地成本，也不考虑财政收算，冲减土地成本，也不考虑财政收据如何开具；据如何开具；3 3、如果收款人与返还人不一致，并且相关、如果收款人与返还人不一致，并且相关的政府文件明确为土地成本以外的政府补的政府文件明确为土地成本以外的政府补助，应当采用全额法核算，计入营业外收助，应当采用全额法核算，计入营业外收入科目或者递延收益科目。入科目或者递延收益科目。22222222西西 安安 张张 辉辉土地成本的返还（续土地成本的返还（续2 2）20092009青岛房地产
24、开发项目土地增值税清算青岛房地产开发项目土地增值税清算有关业务问题问答有关业务问题问答房地产开发企业因从事拆迁安房地产开发企业因从事拆迁安置从政府部门取得的补偿以及置从政府部门取得的补偿以及财政补贴款项，抵减房地产开财政补贴款项，抵减房地产开发成本中的土地征用及拆迁补发成本中的土地征用及拆迁补偿费的金额；偿费的金额；23232323西西 安安 张张 辉辉土地成本的返还（续土地成本的返还（续3 3）20082008大连关于进一步加强土地增值税清算大连关于进一步加强土地增值税清算工作的通知工作的通知 凡取得票据或者其他资料，但凡取得票据或者其他资料，但未实际支付土地出让金或购置土地未实际支付土地出
25、让金或购置土地使用权价款或支付土地出让金、购使用权价款或支付土地出让金、购置土地使用权价款后又返还的，不置土地使用权价款后又返还的，不允许计入扣除项目。允许计入扣除项目。24242424西西 安安 张张 辉辉市政设施支出市政设施支出2008200820082008湖北关于房地产开发企业土地增值税清算工湖北关于房地产开发企业土地增值税清算工湖北关于房地产开发企业土地增值税清算工湖北关于房地产开发企业土地增值税清算工作若干政策问题的通知作若干政策问题的通知作若干政策问题的通知作若干政策问题的通知对房地产开发企业以修路方式取得土对房地产开发企业以修路方式取得土地使用权的，地使用权的，且在同一合同或补
26、充协且在同一合同或补充协议中明确了的议中明确了的，可将修筑道路的成本，可将修筑道路的成本作为土地使用权的购置成本或开发成作为土地使用权的购置成本或开发成本进行扣除。本进行扣除。注：土地界图外，事先在合同中注明注：土地界图外，事先在合同中注明西西 安安 张张 辉辉25252525市政设施支出（续）市政设施支出（续）20082008广西关于明确土地增值税清算若干政广西关于明确土地增值税清算若干政策问题的通知策问题的通知房地产开发商按照当地政府要求建房地产开发商按照当地政府要求建设的道路、桥梁等公共设施所产生设的道路、桥梁等公共设施所产生的成本费用，的成本费用，凡属于房地产开发项凡属于房地产开发项目
27、立项时所确定的各类设施投资目立项时所确定的各类设施投资，可据实扣除；与开发项目立项无关可据实扣除；与开发项目立项无关的，则不予扣除。的，则不予扣除。26262626西西 安安 张张 辉辉土地出让金凭据土地出让金凭据19931993国税发国税发149149号营业税税目注释号营业税税目注释土地所有者出让土地使用权和土地使土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，不征收营业税的行为，不征收营业税开发商向土地部门实际支付的土地买价或开发商向土地部门实际支付的土地买价或出让金，不属于营业税的征收范围，客观出让金，不属于营业税的征收范围，客观上
28、无法取得营业税发票，但必须取得相应上无法取得营业税发票，但必须取得相应的财政收据，一般情况下要求开票方与收的财政收据，一般情况下要求开票方与收款方保持一致。款方保持一致。27272727西西 安安 张张 辉辉场地平整凭据场地平整凭据19931993国税发国税发149149号营业税税目注释号营业税税目注释建筑业建筑业其他工程作业其他工程作业平整土地平整土地平整土地属于建筑业中的其他工程作平整土地属于建筑业中的其他工程作业，因此开发商对外实际支付的场地业，因此开发商对外实际支付的场地平整费用，属于营业税的征收范围，平整费用，属于营业税的征收范围，必须取得必须取得建筑业统一发票建筑业统一发票。282
29、82828西西 安安 张张 辉辉土地印花税土地印花税2006200620062006财税财税财税财税162162162162号关于印花税若干政策的通知号关于印花税若干政策的通知号关于印花税若干政策的通知号关于印花税若干政策的通知对土地使用权出让合同、土地使用权对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税。转让合同按产权转移书据征收印花税。0.50.519911991国税发国税发155155号关于印花税若干具体问题号关于印花税若干具体问题的解释和规定（部分废止）的解释和规定（部分废止）土地使用权出让、转让书据（合同），不土地使用权出让、转让书据（合同），不属于印花税列举征税的
30、凭证，不贴印花。属于印花税列举征税的凭证，不贴印花。西西 安安 张张 辉辉29292929印花税的会计核算印花税的会计核算印花税属于财产行为税，按照财政部颁布印花税属于财产行为税，按照财政部颁布的会计规范，应当在管理费用科目核算，的会计规范，应当在管理费用科目核算，不能计入土地成本。不能计入土地成本。企业所得税：没有直接在当年所得税前申企业所得税：没有直接在当年所得税前申报扣除，未来年度按照销售成本申报扣除，报扣除，未来年度按照销售成本申报扣除，因此对企业所得税总体而言没有产生实质因此对企业所得税总体而言没有产生实质影响影响土地增值税：人为加大土地成本，影响期土地增值税：人为加大土地成本，影响
31、期间费用的扣除限额和开发成本的加计扣除间费用的扣除限额和开发成本的加计扣除西西 安安 张张 辉辉30303030土地使用权土地使用权企业会计准则企业会计准则无形资产无形资产 ：第三条第三条 无形资产，是指企业拥有或者控制无形资产，是指企业拥有或者控制的没有实物形态的可辨认非货币性资产。的没有实物形态的可辨认非货币性资产。企业（房地产开发）取得土地用于企业（房地产开发）取得土地用于建造对外出售的房屋建筑物，相关建造对外出售的房屋建筑物，相关的土地使用权账面价值应当计入所的土地使用权账面价值应当计入所建造的建造的房屋建筑物成本。房屋建筑物成本。注：不允许提前摊销注：不允许提前摊销西西 安安 张张
32、辉辉31313131土地使用税土地使用税1998199819981998国税函国税函国税函国税函669669669669号关于对已缴纳土地使用金的土号关于对已缴纳土地使用金的土号关于对已缴纳土地使用金的土号关于对已缴纳土地使用金的土地使用者应征收城镇土地使用税的批复地使用者应征收城镇土地使用税的批复地使用者应征收城镇土地使用税的批复地使用者应征收城镇土地使用税的批复（现行有效）（现行有效）（现行有效）（现行有效）土地使用者不论以何种方式取得土地土地使用者不论以何种方式取得土地使用权，是否缴纳土地使用金，只要使用权，是否缴纳土地使用金，只要在城镇土地使用税的开征范围内，都在城镇土地使用税的开征范
33、围内，都应依照规定缴纳城镇土地使用税。应依照规定缴纳城镇土地使用税。2006200620062006财税财税财税财税186186186186号关于房产税城镇土地使用税有关号关于房产税城镇土地使用税有关号关于房产税城镇土地使用税有关号关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知政策的通知政策的通知政策的通知2006200620062006财税财税财税财税56565656号关于集体土地城镇土地使用税有关号关于集体土地城镇土地使用税有关号关于集体土地城镇土地使用税有关号关于集体土地城镇土地使用税有关政策的通知政策的通知政策的通知政策的通知西西 安安 张张 辉辉32323232土地使用税（续土地使用税（续1
34、 1）2003200320032003国税发国税发国税发国税发89898989号关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知号关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知号关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知号关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知购置新建商品房，自房屋交付使用之购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税和城镇土地使用税次月起计征房产税和城镇土地使用税 2008200820082008财税财税财税财税152152152152号关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知号关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知号关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知号关于房产税城镇土地使用
35、税有关问题的通知纳税人因房产、土地的实物或权利状纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。权利状态发生变化的当月末。西西 安安 张张 辉辉33333333土地使用税（续土地使用税（续2 2）转让：贯彻法定登记原则，转让：贯彻法定登记原则，办理过户手续之前，由原产权人缴办理过户手续之前，由原产权人缴纳，之后由新产权人缴纳纳，之后由新产权人缴纳出让（含集体用地）：出让（含集体用地）：合同约定交
36、付与实际占有孰先合同约定交付与实际占有孰先西西 安安 张张 辉辉34343434各地终止时间各地终止时间房屋交付使用的次月：房屋交付使用的次月：20092009 青岛青岛 /海南海南 /西安西安20062006 河南河南 20042004 杭州杭州签发房屋权属证书的次月（过严）签发房屋权属证书的次月（过严）20102010 湖北湖北 20112011 重庆重庆 签订销售合同生效的次月（过宽）签订销售合同生效的次月（过宽）20092009 广西广西 /2005/2005江西江西西西 安安 张张 辉辉35353535土地使用税核算科目土地使用税核算科目 2008200820082008大连关于进一
37、步加强土地增值税清算工作的通知大连关于进一步加强土地增值税清算工作的通知大连关于进一步加强土地增值税清算工作的通知大连关于进一步加强土地增值税清算工作的通知纳税人取得土地使用权后缴纳的土地使纳税人取得土地使用权后缴纳的土地使用税，应当计入用税，应当计入“房地产开发费用房地产开发费用”中中的的“管理费用管理费用”扣除。扣除。2008200820082008青岛房地产开发项目土地增值税税款清算管理暂行办法青岛房地产开发项目土地增值税税款清算管理暂行办法青岛房地产开发项目土地增值税税款清算管理暂行办法青岛房地产开发项目土地增值税税款清算管理暂行办法开发企业在房地产开发项目完工前或完开发企业在房地产开
38、发项目完工前或完工后缴纳的清算项目的城镇土地使用税，工后缴纳的清算项目的城镇土地使用税，均应计入管理费用并按规定予以扣除均应计入管理费用并按规定予以扣除西西 安安 张张 辉辉36363636土地使用税核算科目土地使用税核算科目 （续）（续）20072007海南关于明确土地增值税若干政策问海南关于明确土地增值税若干政策问题的通知题的通知房地产开发企业缴纳的土地使用税，房地产开发企业缴纳的土地使用税，不管在房地产项目完工前或完工后发不管在房地产项目完工前或完工后发生的，均在管理费用列支按规定予以生的，均在管理费用列支按规定予以扣除。扣除。注：类似于工业企业的库存商品、原注：类似于工业企业的库存商品
39、、原材料的保管费用材料的保管费用37373737西西 安安 张张 辉辉土地闲置费土地闲置费中华人民共和国城市房地产管理法中华人民共和国城市房地产管理法第二十六条第二十六条第二十六条第二十六条 以出让方式取得土地使用权进行房地以出让方式取得土地使用权进行房地以出让方式取得土地使用权进行房地以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。土地用途、动工开发期限开发土地。土地用途、动工开发期限开发土地。土地用途、动工开
40、发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，未动工开发的，可以可以征收相当于土地使用征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费；权出让金百分之二十以下的土地闲置费；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。成动工开发迟延的除外。西西 安安 张张 辉辉38383838土地闲置费（续土地闲置费（续1 1）20102010国税函国税函220220号关于土地增值税清算有号关于土地增值税清算有关问题的通知关问题的通
41、知四、房地产企业逾期开发缴纳的土四、房地产企业逾期开发缴纳的土地闲置费的扣除问题地闲置费的扣除问题 房地产开发企业逾期开发缴纳的房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。土地闲置费不得扣除。注：注：20092009年年3131号企业所得税文件允许号企业所得税文件允许作为土地成本作为土地成本西西 安安 张张 辉辉39393939土地闲置费（续土地闲置费（续2 2）1 1、由于不属于正常发生的成本，会计处理、由于不属于正常发生的成本，会计处理规范要求规范要求计入营业外支出计入营业外支出科目科目2 2、企业所得税企业所得税不允许在当年直接申报扣除，不允许在当年直接申报扣除，未来年度作为销售成本
42、申报扣除未来年度作为销售成本申报扣除3 3、土地增值税不允许申报扣除、土地增值税不允许申报扣除协调：会计处理仍然计入营业外支协调：会计处理仍然计入营业外支出，但出，但按照时间性差异先行调增，按照时间性差异先行调增，未来竣工决算时再申报扣除。未来竣工决算时再申报扣除。西西 安安 张张 辉辉40404040筹建期间税务检查要点筹建期间税务检查要点一、开办费的构成及其凭证的合法性一、开办费的构成及其凭证的合法性注：执行新准则的审查时间在每年，执行注：执行新准则的审查时间在每年，执行旧准则的审查时间在开始生产经营的当年旧准则的审查时间在开始生产经营的当年二、开发费包含的业务招待费是否按二、开发费包含的
43、业务招待费是否按照规定进行纳税调整照规定进行纳税调整三、土地使用税的纳税义务开始时间三、土地使用税的纳税义务开始时间四、土地契税的计税依据的完整性四、土地契税的计税依据的完整性西西 安安 张张 辉辉41414141清算对象清算对象一、一、会计成本核算对象会计成本核算对象二、企业所得税二、企业所得税 计税成本对象计税成本对象三、土地增值税三、土地增值税 清算对象清算对象42424242西西 安安 张张 辉辉企业所得税计税成本对象企业所得税计税成本对象20092009国税发国税发3131号房地产开发经营业务企业号房地产开发经营业务企业所得税处理办法所得税处理办法1 1、可否销售原则。、可否销售原则
44、。开发产品能够对外经营销售的，应作为开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的计税成本对象进行成本核算；不能独立的计税成本对象进行成本核算；不能对外经营销售的，可先作为过渡性成本对对外经营销售的，可先作为过渡性成本对象进行归集，然后再将其相关成本摊入能象进行归集，然后再将其相关成本摊入能够对外经营销售的成本对象。够对外经营销售的成本对象。注：公共配套设施注：公共配套设施43434343西西 安安 张张 辉辉计税成本对象（续计税成本对象（续1 1）2 2、分类归集原则。、分类归集原则。对同一开发地点、对同一开发地点、竣工时间相近竣工时间相近、产品结、产品结构类型没有明显差异的群体开发的项目，构类型
45、没有明显差异的群体开发的项目，可作为一个成本对象进行核算。可作为一个成本对象进行核算。3 3、功能区分原则。、功能区分原则。开发项目某组成部分相对独立，且具有不开发项目某组成部分相对独立，且具有不同使用功能时，可以作为独立的成本对象同使用功能时，可以作为独立的成本对象进行核算。进行核算。44444444西西 安安 张张 辉辉计税成本对象（续计税成本对象（续2 2）4 4、定价差异原则。、定价差异原则。开发产品因其产品类型或功能不同等而导开发产品因其产品类型或功能不同等而导致其预期售价存在较大差异的，应分别作致其预期售价存在较大差异的，应分别作为成本对象进行核算。为成本对象进行核算。5 5、成本
46、差异原则。、成本差异原则。开发产品因建筑上存在明显差异可能导致开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异的，要分别作为其建造成本出现较大差异的，要分别作为成本对象进行核算。成本对象进行核算。45454545西西 安安 张张 辉辉计税成本对象（续计税成本对象（续3 3）6 6、权益区分原则。、权益区分原则。开发项目属于受托代建的或多方合作开开发项目属于受托代建的或多方合作开发的，应结合上述原则分别划分成本对象发的，应结合上述原则分别划分成本对象进行核算。进行核算。成本对象由企业在开工之前合理确定，成本对象由企业在开工之前合理确定，并报主管税务机关备案。成本对象一经确并报主管税务机
47、关备案。成本对象一经确定，不能随意更改或相互混淆，如确需改定，不能随意更改或相互混淆，如确需改变成本对象的，应征得主管税务机关同意变成本对象的，应征得主管税务机关同意46464646西西 安安 张张 辉辉清算对象清算对象土地增值税暂行条例实施细则第八条土地增值税暂行条例实施细则第八条土地增值税以纳税人房地产成本核算的最土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。基本的核算项目或核算对象为单位计算。2006200620062006国税发国税发国税发国税发187187187187号关于房地产开发企业土地增值号关于房地产开发企业土地增值号关于房地产开发企业土地增值号关于房
48、地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知税清算管理有关问题的通知税清算管理有关问题的通知税清算管理有关问题的通知土地增值税以国家有关部门审批的房地产土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。的项目，以分期项目为单位清算。西西 安安 张张 辉辉47474747清算对象（续清算对象（续1 1）20092009国税发国税发9191号土地增值税清算管理规程号土地增值税清算管理规程第十七条第十七条 对对不同类型房地产不同类型房地产是否分别计算是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。增值额、增值率，缴纳
49、土地增值税。20072007海南关于明确土地增值税若干政策问海南关于明确土地增值税若干政策问题的通知题的通知判断房产属住宅或非住宅，以规划报建资判断房产属住宅或非住宅，以规划报建资料和房产证记载的房产用途为准。料和房产证记载的房产用途为准。西西 安安 张张 辉辉48484848清算对象（续清算对象（续2 2）清算对象原则上按照房地产成清算对象原则上按照房地产成本核算的最基本的核算项目或本核算的最基本的核算项目或核算对象，但对于对于房地产核算对象，但对于对于房地产开发企业的不同开发项目，如开发企业的不同开发项目，如果同时符合以下条件，可以合果同时符合以下条件，可以合并为一个清算对象：并为一个清算
50、对象：49494949西西 安安 张张 辉辉清算对象（续清算对象（续3 3）（1 1）属于同一）属于同一国有土地使用证国有土地使用证界定的界定的土地范围；土地范围；（2 2）属于同一）属于同一建设工程规划许可证建设工程规划许可证报报建的工程；建的工程；（3 3）属于相同的房产类型；）属于相同的房产类型；（4 4）开工、竣工时间接近。）开工、竣工时间接近。需要说明的是，在满足上述条件的前提下，需要说明的是，在满足上述条件的前提下，一般不再考虑定价差异原则、成本差异原一般不再考虑定价差异原则、成本差异原则。则。50505050西西 安安 张张 辉辉五证齐全五证齐全土地使用证土地使用证土地使用证土地