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1、设备设施的维修养护设备设施的维修养护维修保养的主要内容维修保养的主要内容n对房屋和设施设备进行的定期检查、维对房屋和设施设备进行的定期检查、维护、清洁及润滑；护、清洁及润滑；n损耗或故障时的维修损耗或故障时的维修；维修保养的主要内容维修保养的主要内容n必要情况下（如较为复杂的设备和系必要情况下（如较为复杂的设备和系统）的专业测试；统）的专业测试；n无法修理或无修理价值时的更新以及无法修理或无修理价值时的更新以及材料、结构和设计方面的改善等材料、结构和设计方面的改善等维修养护计划的制订维修养护计划的制订n维修的方式维修的方式（1 1）预防性维修）预防性维修（2 2）事后维修）事后维修（3 3）紧
2、急抢修）紧急抢修维修养护计划的制订维修养护计划的制订n修理类别修理类别（1 1）大修）大修（2 2）中修）中修（3 3）小修）小修维修养护计划的制订维修养护计划的制订n维修养护计划的种类维修养护计划的种类（1 1）按时间进度编制的计划）按时间进度编制的计划年度维保计划：包括大修、技术改造、定期维年度维保计划：包括大修、技术改造、定期维修的小修；修的小修；季度维修保养计划：包括对年度计划的分解及季度维修保养计划：包括对年度计划的分解及季度追加项目；季度追加项目；月度维修保养计划：包括对年度、季度计划的月度维修保养计划：包括对年度、季度计划的分解及上月设备故障修理遗留的问题及定期检分解及上月设备故
3、障修理遗留的问题及定期检查发现的问题查发现的问题维修养护计划的制订维修养护计划的制订n维修养护编制的依据维修养护编制的依据（1 1）设备设施的修理周期与修理间隔期；）设备设施的修理周期与修理间隔期；（2 2）设备设施的使用要求和管理目标；）设备设施的使用要求和管理目标；（3 3）安全与环境保护的要求；）安全与环境保护的要求；（4 4）设施设备的技术状态。）设施设备的技术状态。维修养护计划的制订维修养护计划的制订n编制维修养护计划应考虑的问题编制维修养护计划应考虑的问题（1 1）物业使用或运行急需的，影响其他）物业使用或运行急需的，影响其他系统使用的，关键性的设施设备应重点系统使用的，关键性的设
4、施设备应重点提前安排；提前安排；（2 2）应考虑到维修保养工作量的平衡，）应考虑到维修保养工作量的平衡，对修理的设施设备应考虑轻重缓急；对修理的设施设备应考虑轻重缓急；维修养护计划的制订维修养护计划的制订（3 3）应考虑维修前的准备时间和维修）应考虑维修前的准备时间和维修保养工作时间；保养工作时间；（4 4）应考虑企业的资源和能力；）应考虑企业的资源和能力；（5 5）计划最后确立前，资金一定要落）计划最后确立前，资金一定要落实；实；维修养护计划的制订维修养护计划的制订（6 6）制定的计划应该包括工作程序和）制定的计划应该包括工作程序和检验程序；检验程序；（7 7）对物业或运行有较大影响的关键）
5、对物业或运行有较大影响的关键设备、应尽可能安排在非高峰期检修，设备、应尽可能安排在非高峰期检修，以缩短停歇时间（如中央空调系统的以缩短停歇时间（如中央空调系统的冬季检修，采暖系统的夏季检修等）冬季检修，采暖系统的夏季检修等）维修养护计划的编制流程图维修养护计划的编制流程图明确目标明确目标收集材料收集材料以往运行记录以往运行记录技术状况诊断技术状况诊断技术档案资料技术档案资料计划草案编写计划草案编写计划草案论证计划草案论证技术可行性技术可行性分析分析资金的落实资金的落实情况情况资源的满足资源的满足情况情况能否满足能否满足需求需求计划的可执行计划的可执行性和验证办法性和验证办法计划确定，履行必要的
6、批准手续，一般还要向业主进行必要的解释或说明计划确定，履行必要的批准手续，一般还要向业主进行必要的解释或说明执行计划，根据实际情况的变化进行适当的调整执行计划，根据实际情况的变化进行适当的调整维修养护计划的内容维修养护计划的内容房屋及设备房屋及设备设施维修设施维修养护计划养护计划维修养护的对象维修养护的对象名称、位置状态、范围维修养护效果维修养护效果的验证的验证包括验证的方法、记录等维修养护的方法维修养护的方法包括必要的程序和规程维修养护的标准维修养护的标准包括养护的频次和时间间隔维护养护责任人维护养护责任人人员构成、分工和责权设施设备维修养护计划的实施设施设备维修养护计划的实施n修前预检：目
7、的是掌握修理设备的修前预检：目的是掌握修理设备的技术状态；技术状态；设施设备维修养护计划的实施设施设备维修养护计划的实施n具体步骤具体步骤（1）阅读技术说明书和图纸，了解）阅读技术说明书和图纸，了解其结构、性能和技术指标；其结构、性能和技术指标；（2）了解技术状态和主要缺陷；）了解技术状态和主要缺陷；（3）进行外观检查，如磨损、油漆）进行外观检查，如磨损、油漆及缺损情况等；及缺损情况等；设施设备维修养护计划的实施设施设备维修养护计划的实施（4）进行运行检查，开动设备，观）进行运行检查，开动设备，观察运行情况；察运行情况；（5）按部件解体检查；）按部件解体检查；（6）预检完毕后进行记录）预检完毕
8、后进行记录。设施设备维修养护计划的实施设施设备维修养护计划的实施n修前资料准备：准备图纸，记录表格修前资料准备：准备图纸，记录表格以及其它技术文件；以及其它技术文件；n修前工艺准备；修前工艺准备；n其他准备：零部件、专用工具，以及其他准备：零部件、专用工具，以及落实停修日期和时间，向业主和有关落实停修日期和时间，向业主和有关部门发通知；部门发通知；组织实施组织实施n严格按照维修计划实施、在确保安全的严格按照维修计划实施、在确保安全的前提下，注意控制三个因素：前提下，注意控制三个因素：（1）质量因素的控制：达到计划的质量）质量因素的控制：达到计划的质量标准；标准；（2）进度因素的控制：对维修养护
9、工作）进度因素的控制：对维修养护工作进度进行有效控制；进度进行有效控制；（3）成本因素的控制：对维修养护成本）成本因素的控制：对维修养护成本的构成要素进行有效控制；的构成要素进行有效控制；验收和存档验收和存档验收时应注意的问题验收时应注意的问题（1）是否按照计划全部完成？）是否按照计划全部完成？（2）是否达到要求的质量标准？）是否达到要求的质量标准？（3）维修养护的效率如何？）维修养护的效率如何？（4）如果未能满足计划要求，原因是什么？）如果未能满足计划要求，原因是什么？（5）采取何种补救措施？）采取何种补救措施？验收和存档验收和存档n存档应包括的内容存档应包括的内容（1）养护计划）养护计划（
10、2）预算和批准文件）预算和批准文件（3）养护记录）养护记录（4）更换材料和零配件记录）更换材料和零配件记录（5）竣工图和验收资料）竣工图和验收资料案例分析案例分析编制房屋及设施设备维修养护计划编制房屋及设施设备维修养护计划消防设施维修保养计划消防设施维修保养计划n维修保养项目维修保养项目（一）建筑名称：某大厦（一）建筑名称：某大厦地点：某市区某路某号地点：某市区某路某号建筑结构：一栋，高层（建筑结构：一栋，高层（3232层）层）建筑面积：建筑面积：2580025800消防设施维修保养计划消防设施维修保养计划（二）消防设施维修保养项目（二）消防设施维修保养项目 火灾自动报警系统、消火栓系统、火灾
11、自动报警系统、消火栓系统、报警控制回路、自动喷水灭火系统、报警控制回路、自动喷水灭火系统、防排烟系统、气体灭火系统、泡沫防排烟系统、气体灭火系统、泡沫灭火系统、消防联动系统（含事故灭火系统、消防联动系统（含事故广播和对讲电话）。广播和对讲电话）。消防设施维修保养计划消防设施维修保养计划（三）维修保养费（三）维修保养费 计划内的维修保养费为每月计划内的维修保养费为每月XXXX元，元，详见详见大厦消防系统维修保养预算大厦消防系统维修保养预算单单消防设施维修保养计划消防设施维修保养计划n技术资料及图纸技术资料及图纸 为了实施维修保养计划，必须准备为了实施维修保养计划，必须准备以下技术资料和图纸。以下
12、技术资料和图纸。消防设施维修保养计划消防设施维修保养计划（一）竣工图（一）竣工图1.1.消防给水系统（含消火栓、自动喷水消防给水系统（含消火栓、自动喷水灭火、泡沫等）；灭火、泡沫等）；2.2.防排烟系统；防排烟系统；3.3.火灾自动报警系统（含联动、紧急广火灾自动报警系统（含联动、紧急广播、消防电话）；播、消防电话）；4.4.气体灭火系统气体灭火系统消防设施维修保养计划消防设施维修保养计划（二）详细技术资料（二）详细技术资料1.1.消防控制设备（含报警控制器、联动柜、消防控制设备（含报警控制器、联动柜、紧急广播柜、气体灭火控制柜等）的原理紧急广播柜、气体灭火控制柜等）的原理图、端子接线图；图、
13、端子接线图；2.2.消防被控设备（含消防水泵、防排烟机、消防被控设备（含消防水泵、防排烟机、电梯、防火卷帘、非消防电源、应急照明电梯、防火卷帘、非消防电源、应急照明等）控制柜的原理图、端子接线图。等）控制柜的原理图、端子接线图。消防设施维修保养计划消防设施维修保养计划（三）设备资料（三）设备资料1.1.消防给水设备（含水泵、报警阀、压力消防给水设备（含水泵、报警阀、压力开关、信号阀、水流指示器、气压罐、开关、信号阀、水流指示器、气压罐、泡沫混合器装置等）产品说明书。泡沫混合器装置等）产品说明书。2.2.灭火系统设备（含灭火剂储存装置、启灭火系统设备（含灭火剂储存装置、启动装置、选择分配装置、称
14、重装置和警动装置、选择分配装置、称重装置和警告装置等）产品说明书。告装置等）产品说明书。消防设施维修保养计划消防设施维修保养计划3.3.火灾报警设备（含报警控制器、各类火灾报警设备（含报警控制器、各类模块或中继器、探测器、气体灭火控模块或中继器、探测器、气体灭火控制柜等）产品说明书，如联动柜、事制柜等）产品说明书，如联动柜、事故广播、通信柜为标准产品，亦应提故广播、通信柜为标准产品，亦应提供其产品说明书。供其产品说明书。消防设施维修保养计划消防设施维修保养计划4.4.防排烟设备（含风机、风阀等）产防排烟设备（含风机、风阀等）产品说明书。品说明书。5.5.防火分隔设备（防火门、防火卷帘防火分隔设
15、备（防火门、防火卷帘及闭门装置、启动控制装置等）的及闭门装置、启动控制装置等）的产品说明书。产品说明书。消防设施维修保养计划消防设施维修保养计划（四）文件（四）文件1.1.消防设备的运转记录；消防设备的运转记录；2.2.系统编程表及系统软件。系统编程表及系统软件。消防设施维修保养计划消防设施维修保养计划n运行和使用者的责任和配合运行和使用者的责任和配合（1 1）指定负责消防系统运行的责任人）指定负责消防系统运行的责任人2323人，运行责任人必须由具备相关人，运行责任人必须由具备相关专业知识的人员担任。专业知识的人员担任。（2 2）运行责任人应对维修保养记录和报）运行责任人应对维修保养记录和报告
16、进行审查和签字确认。告进行审查和签字确认。消防设施维修保养计划消防设施维修保养计划（3 3）运行责任人的职责：）运行责任人的职责：1 1）负责提供维修保养所需的水、电供应；）负责提供维修保养所需的水、电供应；2 2）负责提供维修保养所需的垂直运输）负责提供维修保养所需的垂直运输；消防设施维修保养计划消防设施维修保养计划3 3）负责通知楼宇住户（租客）有关维修）负责通知楼宇住户（租客）有关维修保养的工作时间，避免造成不必要的恐保养的工作时间，避免造成不必要的恐慌；慌；4 4）负责协助维修保养人员进行安装有消）负责协助维修保养人员进行安装有消防系统的室内；防系统的室内；5 5）负责加强维修保养期间
17、的巡查，预防）负责加强维修保养期间的巡查，预防事故发生。事故发生。消防设施维修保养计划消防设施维修保养计划n维修保养人员职责维修保养人员职责（1 1）维修保养人员应由有消防设施调试维）维修保养人员应由有消防设施调试维修保养资格和经验的工程技术人员担任；修保养资格和经验的工程技术人员担任；（2 2）维修保养人员进入现场后，在）维修保养人员进入现场后，在5 5个工作个工作日内提供保养设备的现状报告，并对存在日内提供保养设备的现状报告，并对存在问题提出解决方案，由有关领导确认；问题提出解决方案，由有关领导确认；消防设施维修保养计划消防设施维修保养计划（3 3）维修保养人员进入现场后，提交月、）维修保
18、养人员进入现场后，提交月、季、年度保养计划，经审核批准后实施，季、年度保养计划，经审核批准后实施，并交运责任人以便配合；并交运责任人以便配合；（4 4）按照计划对建筑消防设施进行定期）按照计划对建筑消防设施进行定期检查、维修和保养；检查、维修和保养；消防设施维修保养计划消防设施维修保养计划（5 5）对维修保养的消防设施运行情况，）对维修保养的消防设施运行情况，每月不少于二次到现场做一般性检查每月不少于二次到现场做一般性检查并记录。检查结果应如实记录，并会并记录。检查结果应如实记录，并会同运行责任人共同签字确认；同运行责任人共同签字确认；（6 6）实行）实行2424小时值班制度，对消防栓设小时值
19、班制度，对消防栓设施出现的故障及时修复，保证其正常施出现的故障及时修复，保证其正常运行；运行；消防设施维修保养计划消防设施维修保养计划（7 7）接到运行人员通知后，应在）接到运行人员通知后，应在4 4小时小时内解决一般故障，内解决一般故障，2 2小时内解决严重故小时内解决严重故障；对无法解决的故障要作出书面说明，障；对无法解决的故障要作出书面说明，并将解决的具体日期作出书面保证，同并将解决的具体日期作出书面保证，同时应得到运行责任人认可。时应得到运行责任人认可。消防设施维修保养计划消防设施维修保养计划n月、季度检查月、季度检查（1 1）在进行每月检查时要对下列各系统）在进行每月检查时要对下列各
20、系统逐项抽查，如实记录检查结果，发现逐项抽查，如实记录检查结果，发现故障应及时修复，保证消防设施的正故障应及时修复，保证消防设施的正常运行并记录故障修复的全过程（抽常运行并记录故障修复的全过程（抽查比例应在月、季、年度检查计划中查比例应在月、季、年度检查计划中列明、水泵自动启动；列明、水泵自动启动；消防设施维修保养计划消防设施维修保养计划1 1）消火栓系统：水枪喷水试验、水泵自）消火栓系统：水枪喷水试验、水泵自动启动；动启动；2 2）自动喷淋系统：末端排水试验水流指）自动喷淋系统：末端排水试验水流指示报警、水泵自动启动、湿式报警阀水示报警、水泵自动启动、湿式报警阀水力警铃检测。力警铃检测。消防
21、设施维修保养计划消防设施维修保养计划3 3）自动报警系统（季节试验比例按安装）自动报警系统（季节试验比例按安装设备的设备的30%30%以上进行）；加烟试验报警以上进行）；加烟试验报警（年终试验（年终试验100%100%）、加温试验报警、手）、加温试验报警、手动触发报警；动触发报警；4 4）防排烟系统：报警信号联动风阀、风）防排烟系统：报警信号联动风阀、风阀联动风机、手动启动风机阀联动风机、手动启动风机；消防设施维修保养计划消防设施维修保养计划5 5）气体灭火系统：手动启动试验、自）气体灭火系统：手动启动试验、自动启动试验；动启动试验；6 6）联动系统：事故广播播音、对讲电）联动系统：事故广播播
22、音、对讲电话通话。话通话。消防设施维修保养计划消防设施维修保养计划（2 2）季节检查原始记录必须由参加维修）季节检查原始记录必须由参加维修保养的运行责任人签字；保养的运行责任人签字；（3 3）季节检查结果和处理意见一式二份，）季节检查结果和处理意见一式二份，由运行责任人和维修保养人员签字后由运行责任人和维修保养人员签字后各执一份。各执一份。消防设施维修保养计划消防设施维修保养计划n半年检查和书面报告半年检查和书面报告 维修保养人员和运行责任人每半年维修保养人员和运行责任人每半年将消防设施维修保养的情况和检查将消防设施维修保养的情况和检查结果，形成书面报告并存档。其内结果，形成书面报告并存档。其
23、内容包括：容包括：消防设施维修保养计划消防设施维修保养计划（1 1）消防设施各系统的运转情况；）消防设施各系统的运转情况；（2 2）半年维修保养和检查记录；）半年维修保养和检查记录；（3 3）消防设施各系统稳定性和可靠性的）消防设施各系统稳定性和可靠性的分析；分析；（4 4）保证消防设施正常运行的建议。）保证消防设施正常运行的建议。消防设施维修保养计划消防设施维修保养计划n更换材料、设备的供应更换材料、设备的供应（1 1）维修保养中发现需要更换的材料、）维修保养中发现需要更换的材料、设备由维修保养人员以书面报告的形设备由维修保养人员以书面报告的形式，经批准后领用或采购；式，经批准后领用或采购；
24、（2 2）定期检查需要重新灌装的灭火剂由）定期检查需要重新灌装的灭火剂由运行责任人负责，维修保养人员协助运行责任人负责，维修保养人员协助进行拆装。进行拆装。消防设施维修保养计划消防设施维修保养计划n安全工作安全工作（1 1）维修保养人员应按安全工作有关规）维修保养人员应按安全工作有关规定，采取严格、科学的安全防护措施，定，采取严格、科学的安全防护措施，确保操作者安全和第三者的安全；确保操作者安全和第三者的安全；消防设施维修保养计划消防设施维修保养计划（2 2）维修保养人员在动力设备、易燃易）维修保养人员在动力设备、易燃易爆和贵重的设备中进行维修保养时应向爆和贵重的设备中进行维修保养时应向运行责
25、任人提出安全保护措施，运行责运行责任人提出安全保护措施，运行责任人应派员在现场监督和协助维修保养任人应派员在现场监督和协助维修保养人员进行有关工作；人员进行有关工作；（3 3）在有毒有害环境中施工，应按有关）在有毒有害环境中施工，应按有关规定提供相应的防护措施。规定提供相应的防护措施。消防设施维修保养计划消防设施维修保养计划 表表1AL/QR-02-05C 年度设备全年维保工作安排计划表年度设备全年维保工作安排计划表大厦名称：专业：编制：审核：批准：周保养 月保养 季保养 半年保养 全年保养各类符号在计划状态时为空心，在完成状态为实心（涂黑）。序号项目123456 123456789101112131415161718192021222324252627282930313233343536373839404142 消防设施维修保养计划消防设施维修保养计划 表表2消防设施维修保养计划消防设施维修保养计划 表表3