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1、第四章房地产评估第一节房地产评估概述 第二节土地运用权评估的特点 第三节土地权属及其处置第四节土地运用权评估的方法 第五节建筑物评估的特点 第六节建筑物评估的方法第四章 房地产评估第一节 房地产评估概述一、房地产的概念（名词说明）房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物。详细来说，房地产有三种存在形态，即单纯的土地；单纯的建筑物，土地与建筑物合成一体的房地产。二、房地产的特征与其他类型资产相比拟，房地产具有不同的特征，表如今：（1）位置固定性；（2）耐用性；（3）影响因素多样性；（4）投资大量性；（5）保值增值趋势。三、房地产的评估程序（多选）房地产评估程序，是房地产评估全过程的各个详细环节按其
2、内在联络所排列出的逻辑依次，主要由以下环节依次组成；明确评估根本领项；拟定评估方案；实地勘查搜集数据资料；选用评估方法评定估算；确定评估结果；撰写评估说明或评估报告。第二节 土地运用权评估的特点一、土地运用权及其本质（名词说明）土地运用权是土地运用者依法对土地进展运用或依法对其运用权进展出让、出租、转让、抵押、投资的权利。二、土地资产的分类及其特性（多选）按利用程度，土地可分为高度集约运用的土地、正常运用土地、闲置未用土地或空地和运用不当土地。（多选）按开发程度与开发趋势，土地可分已开发的土地、未开发的土地和列入市镇开发规划的土地。（多选）土地资产的特性，包括自然特性和经济特性两个方面。（多选
3、）土地的自然特性表如今以下方面：（1）土地面积的有限性；（2）土地空间位置的固定性；（3）土地运用价值的永续性和增值性；（4）土地的不行替代性。（单选）（084）土地市场的不完全竞争性确定于土地位置固定性。（单选）（054）土地的经济特性主要表如今以下几方面：（1）用处多样性；（2）经济地理位置的可变性；（3）可垄断性。三、土地资产价格体系（单选）地产是指土地资产，在我国精确的提法应当是土地运用权资产。（多选）土地资产价格类型：1、基准地价（多选）基准地价评估是以城镇整体为单位进展的。从定义中可以看到：（1）基准地价是一个地域性的平均地价；（2）基准地价是各类用地的平均地价；（3）基准地价是政
4、府在确定时期内评估的覆盖全市（县）的土地运用权价格；（4）基准地价是单位土地面积的地价。2、标定地价（单选）（054）标定地价是政府评估的详细地块的低价，即宗地地价。3、土地运用权出让底价4、转让价格。（单选）（084）由于转让的本身是土地运用者之间的交易，转让价格形成是由交易双方来确定的。5、出租价格。（单选）（044）基准地价和标定地价、土地运用权出让底价的主要区分是，前者是大面积评估的区域平均地价，后两者则是详细到宗地或地块的地价，亦称宗地地价。（多选）目前我国的城市地产市场按土地运用权流转方式，可划分为一级市场和二级市场。（多选）土地资产的价格特点是 由土地的自然特性和经济特性确定的，
5、其表现如下：（1）土地价格不是土地价值的货币表现；（2）土地价格主要由土地的需求确定；（3）土地价格具有明显的区域性；（4）土地价格的上涨性。四、影响地产价格的因素（多选）（024）我国大城市地价程度高于中小城市地价程度的主要缘由在于经济开展程度差异、城市化程度不同。1、一般因素（多选）影响地价的一般因素是指对土地价格凹凸及其变动具有普遍性、一般性和共同性影响的因素。这些因素主要有：（1）行政因素；（2）社会因素；（3）经济因素；（4）其他一般因素。2、区域因素（多选）区域因素是指因土地所在地区的特性而影响地价的因素，也就是说，土地所在地区的自然条件与社会经济、行政因素相结合所形成的地区特点而
6、影响地价的因素。这些因素主要包括位置、交通条件、根底设施条件、环境、城市规划限制等。（多选）影响商业用土地价格的区域因素：（1）商业繁华程度；（2）交通便捷度；（3）环境优劣度；（4）规划限制；（5）其他因素。（多选）（034）影响住宅用地价格的区域因素：（1）位置；（2）交通便捷度；（3）根底设施保证度；（4）公用设施完备度；（5）环境质量度；（6）规划限制；（7）其他因素。（单选）容积率是指地块的建筑面积与地块总面积的比率。3、个别因素（多选）个别因素是指地产所表现的个别特殊如位置、面积、地形地质、宽度、进深等对地产价格产生影响的因素。（简答）（064）简述土地用处与容积率如何影响地价。容
7、积率是指地块的建筑面积与地块总面积的比率。容积率越高，在地块面积确定的条件下，意味着建筑物面积的增加，对房地产开发来说，其销售的收益就相应增大，意味着其运用效益的增加，其结果也必定导致土地价格的增加。由于土地用处不同，同一地块上表现出的单位面积的土地收益也不同，其实际支付地价的实力也存在较大的差异。一般来说，商业用地的低价在同一土地级别内要高于住宅用地和工业用地的地价，而工业用地的地价要高于农业用地的地价。五、（多选）土地运用权评估的原则1、替代原则（单选）在土地估价中常常承受的市场法是以替代原则为根底的。2、最有效运用原则（单选）（054）由于土地具有用处的多样性，不同的利用方式所能为权利人
8、带来的收益量不同，且土地权利人都期望从其所占有的土地上获得更多的收益，并以能满意这一目的为确定土地利用方式的根据，所以，土地价格是以该地块的效用作最有效发挥为前提的。3、变动原则4、供需原则5、奉献原则第三节 土地权属及其处置一、土地权属的类型（多选）土地权属按不同角度，可以分为土地全部权、土地运用权、划拨土地、出让土地等。（单选）根据国家土地管理局划拨土地运用权管理暂行方法和房地产管理法的有关规定，单独的划拨土地运用权不得转让。（单选）以划拨方式获得的土地运用权不得单独设定抵押权。（单选）目前，建立用地的土地运用权一般实行有偿运用的方法。二、企业资产重组与改制中土地权属的处置（多选）（054
9、）根据原国家土地管理局颁发的国有企业改革中划拨土地运用权管理暂行规定，评估后的土地资产处置有以下几种方式：（1）企业依法办理出让；（2）国有土地租赁；（3）国家以土地运用权作价出资（入股）；（4）受权经营。第四节 土地运用权评估的方法一、市场法（计算）（024）公式为：待估土地评估值=比拟案例土地价格（单选）市场法的理论根据是交易中的替代原理。（计算）（084）（064）市场法应用的步骤与过程：（1）广泛搜集交易资料；（2）进展交易状况的修正；（3）进展交易时间的修正；（4）进展区域因素修正；（5）进展个别因素修正；（6）确定待估土地评估值。（单选）（064）某当事人拟购置一块土地建房，较经济
10、的一宗土地是容积率较低的土地。（单选）（054）环境优劣度，分为无污染、污染小、有确定污染、污染较重、污染严峻五个等级，以待估宗地为100，每上升一个等级，地价往下修正0.5%。（单选）（084）宗地形态分为不规则、较规则、规则三个等级，以待估宗地为100，每上升一个等级，地价往上修正1%。（名词解析）基准地价系数修正法是市场法的一种特殊状态，是指利用当地政府制定公布的基准地价作为参照物（比拟案例），对其各种因素进展系数修正，求得待估土地评估值的一种方法。其计算公式为：待估土地运用权评估值=基准地价基准地价时间因素系数个别因素修正系数市场转让 因素修正系数（多选）（044）运用基准地价修正系数
11、法评估土地价值时，可能须要修正的因素有：土地运用权年限、基准地价时间因素、容积率。（单选）（024）土地运用年限修正系数公式：K=或K=(1+r)其中：K年限修正系数；N最高出让年限；n实际出让或转让年限；r 复原利率。二、收益法（多选）土地运用权评估中的收益法的理论根据是地租理论和消费要素支配理论。（计算）（074）（单选）（044）（024）根本公式表示为：P=式中：P土地运用权评估值；A土地收益；r复原利率；n土地收益年限。当n，P=A/r，即为土地全部权价值。（多选）土地的收益可以分为实际收益和客观收益。三、本钱法（多选）（024）本钱法一般适用于新开发土地的评估，特殊是土地市场发育不
12、完善，土地成交实例不多，无法利用市场法等其他方法评估时承受，同时可在对既无收益又很少有交易状况的公园、学校、公共建筑、公益设施等具有特殊性的土地评估时承受。（多选）（074）（064）土地开发给主要包括根底设施配套费、公共事业建立配套费和小区开发配套费。（单选）（034）利息计算公式为：利息=土地获得费土地开发期相应利息率+土地开发费土地开发期相应利息率50%四、假设开发法（单选）（074）假设开发法中专业费估算的计费根底通常为建筑费。（单选）（054）利润是指全部预付资本的时机本钱，假设正常利润率为P，则利润=（地价+建筑费+转业费） P第五节 建筑物评估的特点一、建筑物及其分类（多选）对建
13、筑物进展分类，目的在于使评估人员更好地理解不同类别的建筑物的特点，精确把握评估对象的建筑风格、构造类型、建筑功能，使评估结果科学、合理。（单选）（074）（064）砖混构造。建筑物的屋盖、墙体、楼板、过梁为钢或钢筋混泥土制作，墙柱为砖砌。二、建筑物评估的特性（多选）在建筑物评估中，我们通常会遇到三种类型的价格评估，即房屋全部权价格评估、房屋运用权价格评估和租用权价格评估。（多选）在通常状况下，建筑物的评估方法确实定不仅要取决于其特定的评估目的，而且，常常与建筑物自身的功能和用处有关。三、建筑物评估时需考虑的因素（多选）（064）评估建筑物应重点考虑以下诸方面因素：（1）物理因素；（2）环境优劣
14、的影响；（3）经济地理因素；（4）新旧程度；（5）用处；（6）产权；（7）政策因素；（8）供需状况；（9）其他。四、建筑物评估的原则（多选）建筑物评估不仅要遵循资产评估的一般工作原则，还因为建筑物价格本身的特点及产业性质，必需遵循特定的经济性原则和专业性原则。第六节 建筑物评估的方法一、本钱法（名词说明）建筑物评估中的本钱法是基于建筑物的在再建立费用或投资的角度来考虑，通过估算出建筑物在全新状态下的重置本钱，再扣减由于各种损耗因素造成的贬值，最终得出建筑物的评估值。其计算公式为：建筑物评估值=建筑物重置本钱实体性贬值功能性贬值经济性贬值。（单选）（044）本钱法一般适用于不变更用处持续运用的建
15、筑物单独评估其价值的状况，如企业中的消费用建筑物或住宅，在对企业整体价值进展评估师，对建筑物相宜承受本钱法。（单选）（034）资金本钱是根据额定工期、平均投入资金及适当的贷款利率测算的建筑利息。（多选）（054）估算建筑物重置本钱有很多方法，在详细评估过程中，常常承受的是预决算调整法、重编预算法、指数调整法等。（单选）预决算调整法主要适用于用处一样、构造一样且数量较多的建筑物评估。（单选）（024）用重编预算法计算的重置本钱通常与待估建筑物的历史本钱有较大差异。主要缘由是：（1）由于技术进步出现了新材料，特殊是价廉质优的材料，代替了旧材料；（2）设计或构造改良、工程工程量发生变更；（3）材料价
16、格和费用工程、取费标准发生变更。由于重编预算法所需的技术经济资料较多，而且费时，工作量较大，因此，此法主要适用于测算建筑物更新重置本钱或构造较简洁的建筑物。（名词说明）价格指数调整法是根据建筑物的账面本钱，运用建筑业产值价格指数或其他相关价格指数推算出建筑物重置本钱的一种方法。（单选）建筑业产值价格指数是干脆反映建筑产品价格变更趋势的一个综合性指标。（单选）（064）价格指数调整法计算公式为：待估建筑物重置本钱=待估建筑物账面原值综合价格指数（多选）建筑物实体性贬值率和成新率时，运用运用年限法的关键在于，测定一个较为合理的建筑物尚可运用年限（名词说明）打分法是指评估人员借助于建筑物成新率的评分
17、标准，分解建筑物整体成新率评分标准，以及按不同构成局部的评分标准进展比照打分，得出或汇总得出建筑物的成新率。（单选）（054）（024）用打分法估测建筑物的成新率可参照下列数学公式进展：成新率=构造局部合计得分G+装饰局部合计得分S+设备局部合计得分B式中：G构造局部的评分修正系数；S装饰局部的评分修正系数；B设备局部的评分修正系数。（单选）（024）土地与建筑物用处不协调所造成的价值损失一般是以建筑物的功能性贬值表达的。（单选）建筑物的设计以及构造上的缺陷，将导致建筑物不能充分发挥其应有的功能和最大限度发挥其效用。（多选）无论是哪种缘由形成的建筑物功能性贬值，在其测算过程中都要与建筑物重置本
18、钱测算以及成新率测算一并统筹考虑，避开重复评估和漏评现象出现。（单选）从现象上看，建筑物出现经济性贬值一般都伴随着利用率下降。二、市场法（单选）（074）市场法进展的区域因素修正的目的在于将可比交易实例价格修正为待评估对象区域因素下的价格。（单选）事实上，运用市场法评估建筑物属房地合一评估。（单选）市场法评估适用于有足够房地产交易实例的地区。（简答）（034）一般说来，市场法评估应具备的条件主要有：（单选）（044）（1）要有确定数量的正常交易实例，通常交易实例不少于3个；（2）选择的交易实例与待估房地产具有较好的可比性，如用处、构造类型、装修标准、建材质地、所处地区、外部环境、产权性质等方面
19、要一样或相像；（3）交易时间与评估基准日尽可能接近（4）交易应具有透亮性、公允性和有效性（5）交易实例与待估房地产在土地出让年限和运用需求方面应根本一样。（多选）建筑物评估中，市场法的详细做法很多，主要有两种：（1）交易实例比拟法（干脆法）；（2）基准价格比照法（间接法）。（多选）（034）用比拟法评估建筑物时，所选择的交易实例应满意下列根本要求：（1）与待估建筑物的评估目的是一样的；（2）是正常交易或可补正成正常交易；（3）估价日期最接近，或可做期日修正的；（4）与待估的房地产同属一个地区或对房地产供求状况影响一样的邻近地区，在环境条件上有类似性；（5）有一样的用处，至少应在大类构造（办公楼
20、、零售店面、住宅、旅馆、工厂、仓库等）上一样，如能小类用处一样则更好；（6）构造类型应一样，至少应在大类构造（钢筋混凝土构造、砖混构造、砖木构造、简易构造、钢构造等）上一样，如能小类一样则更好。（名词说明）正常交易指交易应是公开、同等、自愿的，即在公开市场、信息通畅、交易双方自愿、没有私自利益关系状况下的交易。（单选）在房地产交易中，假设买方不理解房地产市场行情，盲目购置，往往使交易价格偏高。（名词说明）房地产价格指数是指房地产在不同时期价格的涨落程度，不是任何类型的房地产价格指数都可以承受的，承受的价格指数必需是与待估房地产类似的房地产价格指数。（单选）商业区的收益率是影响房地产价格的最主要
21、因素。（单选）地段是确定商业房地产价格的根本因素。（多选）工业区的好坏，最主要是看运输的便利状况、工业用水和用电的质量、与产品的销售市场及原材料选购市场位置的关系。（多选）区域因素修正确实定可用不同的方法：（2）双百分制比拟法；（2）十等分因素比拟法；（3）环境成熟度修正法。（单选）（024）市场法公式：评估值=（交易实例i交易行为的修正系数交易日期的修正系数区域因素的修正系数个别因素的修正系数）/n三、剩余估价法（名词说明）建筑物剩余估价法，是指建筑物与其基地合并计算收益，在用收益法以外的方法能求得土地的价格时，从建筑物及其基地所产生的收益中，扣除归属于基地的纯收益。即可得到归属于建筑物的纯
22、收益，再用建筑物的复原利率复原，便可得到建筑物的收益价格。（单选）（064）建筑物剩余估价法从评估原理的角度属于收益法的一种。（多选）（084）（单选）（084）由于建筑物剩余估价法属于收益法中的一种，此法的运用要求被评估对象可以获得正常收益，即只有具有客观收益的房地产才能运用建筑物剩余估价法。另外，运用建筑物剩余估价法还要求建筑物的用处、运用强度以及运用状态等于土地的最佳运用不能严峻背离，甚至是冲突的出现。（单选）（074）建筑物剩余估价法用计算公式可表示如下：B=式中：a建筑物及其基地所产生纯收益；L土地价格；r土地的复原利率；B建筑物的收益价格；r建筑物的复原利率；d建筑物的折旧率；a建筑物的纯收益。第 15 页