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1、国内购物中心失败案例研究 衡基地产执行董事：王芳一、商业地产中失败的几种原因即类型分析商业地产的实质首先是商业，然后才是地产，其开发的难度重点不在于开发，而在于运营管理。故针对商业地产的开发，首先应降低风险，确保企业可持续发展的战略，然后才确定项目的开发战略，这是由于商业地产的特点决定的。但到目前为止，许多房地产商对商业地产的风险仍然认识不足，许多人仍然是以操作住宅的方法操作商业项目开发，这是一个极大的误区。商业地产项目开发过程体现了开发商、投资者、管理者、经营者等多重利益关系，从能否吸引消费者、如何招商、能否销售、如何经营做旺、后续运营的要求等多方面通盘统筹，并且必须在充分考虑企业现金流的基
2、础上，才能进行规划建设。对于走可持续开发战略的开发商而言，一个商业项目能暂时取得良好销售业绩并不算成功，商业地产项目要达到销售旺、招商旺和经营旺“三旺”，形成良性循环的局面，才算真正成功，不然商业项目后续运营的失败将会给开发商后续发展造成很大的负面影响。综合所有的失败案例可以看出，商业地产项目失败的原因具有很强的共性，有普遍的特征，主要可以归纳为以下几种：1、定位错误主要是项目整体定位错误以及商业业态的定位和整体定位不匹配的问题。一定的商业规模有其相适应的整体功能，如果规模没有达到一定的要求，而盲目提出不切合实际的定位，招商和后续运营管理必将陷入困境。对于商业项目来说，首先要确定合理的定位，以
3、此确定合理的开发规模，而不宜盲目打造“代表性购物中心”、“大型商业中心”。2、规划设计的问题 国内大多数开发商没有自己专业的商业地产方面的规划设计团队，国内也没有优秀成熟的商业规划设计队伍可以委托，大多数开发商对商业及建筑规划的理解也比较肤浅，更致命的是漠视商家和消费者的需求，前期没有与商家进行有效的规划沟通与技术对接，最后的规划与设计（无论是内外部交通动线、内部的客流动线、荷载、层高、进深、强弱电系统、立面设计等等诸方面）根本不符合商业的需求，导致无法招商、无法如期开业、无法正常运营等一系列问题。3、资金的问题 商业地产的开发绝对是资金密集型行业，但由于其赢利模式比较复杂，回报比较慢或不太明
4、朗，不像住宅开发那样简明直接。如果资金来源仅依靠自有资金及银行贷款，容易产生资金链断裂的问题导致后续开发资金不足，变成烂尾项目。 4、分割销售、产权分散 这里主要是销售成功但经营失败的类型。鉴于国内开发商的实力、资金、开发经验等原因，国内商业地产项目的开发赢利模式有纯租赁、租售并举、纯销售等多种模式，大多数赢利模式导致的失败类型主要是销售成功但经营失败的情况，这样的失败类型在商业项目中最具代表性。因此，结合具体项目而言，商业部分开发的赢利模式必须要考虑如何才能适合持续经营。5、无专业的运营管理团队商业项目的运营管理包括物业经营和物业管理两大部分内容。物业管理是前提，而物业经营是关键，此点与单纯
5、的住宅物业管理有很大差异。商业项目的开业运营需要建立专业的运营管理团队，该团队的管理架构组合形式或管理方组建模式都会影响商业项目的正常运营管理，导致项目运营失败。6、商业项目开发与企业的核心能力不匹配商业地产项目开发风险大、变数多，要考虑开发商的整体资金流量支持，能不能“守得住”，首先考验的是开发商的资金实力，但“要不要守?要守多久?”则涉及到企业的整体发展战略问题。很多从事商业地产开发的企业过于研究战术操作，而忽视了项目开发与集团战略配合，其公司的核心能力往往与商业地产开发所需要的能力是不匹配的，这一方面使得商业地产项目开发的行动变得盲目，另一方面也急剧扩大了企业的风险。二、国内购物中心失败
6、要点分析在集团领导的指导下，我们对国内购物中心中比较典型的六个失败案例进行了整理分析，这六个案例分别是北京SOHO尚都、北京恒基购物中心、上海松江mall、上海虹桥购物乐园、成都熊猫城及东莞华南mall，这六个案例分别位于中国经济尤其是商业比较发达的地区，在当地都产生了较大的影响，尽管各个项目失败的主要原因不相同，但其失败也具有普遍性和共性，现归结如下：所有失败的购物中心都存在定位错误和开发运营管理模式方面的问题，即项目没有定位，大部分开发商从一开始就没有明白自己到底想干什么，开发商也没有能力运作整个商业项目，无法实现稳场及旺场经营。这其中：1）SOHO尚都倡导的是“无主题、无主力店、无商业管
7、理”，即无项目定位、无锚类主力店 带来客流并降低经营风险、也无专业的商业经营团队；且从一开始，SOHO尚都所有的商业物业全部为销售性物业，大规模的宣传和促销带来良好的销售业绩，但产权的分割也成为后期项目的正常运营最大的障碍，同时SOHO中国所具备的核心能力与商业地产开发所需要的能力是不相匹配的,不具备购物中心开发及经营管理的能力，以上种种原因导致该项目自开业以来旺销而不旺场，商家经营惨淡，面临随时全面崩盘的风险；2）北京恒基购物中心从一开始就存在项目定位的问题：定位飘忽，五年三变脸，主力店的定位也在不断变化，导致消费者和中小商家无所适从，不知道该购物中心到底是干什么的；其前期的经营管理模式明显
8、僵化，与市场脱节，导致前期的经营举步维艰，到目前为止，该项目的经营也没有大的起色；3）上海松江mall：该项目开发商无最基本的商业地产开发经验，没有成熟的开发及经营管理团队，却开发一个土地的权属不清、定位不明、不符合最基本规划原则的项目，烂尾是必然也会成为多年的常态；4）上海虹桥购物乐园：项目两度开工、但又两度烂尾是其必然的宿命，不符合政府用地规划、无资金、无专业团队、更无大型商业项目的开发经验，开发一个两倍于正大广场的纯商业地产（持有型）项目，其难度与结果均可想而知；5）成都熊猫城：无任何商业地产的开发经验、无充裕的资金支持、无专业的运作团队、也无系统的开发流程及有快速拓展能力的实力型合作伙
9、伴，操作一个定位宏大、领先当地市场数十年之久的超大型商业地产项目其难度可想而知，前期所有要项的缺失导致了该项目今天的结局：一期勉强开业但无法实现正常经营，项目出售给富力集团更意味着所有权的彻底丧失；6）东莞华南mall：项目所处区位的先天不足、前期定位的贪大求全、规划设计的不合理、缺少专业的经营管理团队以及公司并不具备大型商业地产项目开发运作的能力等等一系列的问题，导致该项目的经营与大家的期望相差甚远、商家与消费者信心缺失，尤其是在当前形式下，无论做任何进一步的运作，都将面临巨大的挑战。 当然，各项目具体的失败原因也不尽相同，具体分析如下表一。表一、购物中心项目及失败原因分析表项目及失败原因定
10、位问题规划设计问题资金问题分割销售产权分散无专业运营管理团队与企业核心能力是否匹配SOHO尚都北京恒基购物中心上海松江mall上海虹桥购物乐园成都熊猫城东莞华南mall以上关于失败购物中心所分析的六种原因及其表现，在万达开创商业地产的初期或多或少也存在过，万达也为此走过不少弯路，付出了不菲的学费，但万达是一个非常善于学习和总结的企业，经过十年的沉淀，对商业地产产业链各个环节的把握越来越精准。通过学习和反思，建立了一整套商业地产开发与运营管理体系：成立了中国最完备的商业地产规划设计研究团队和唯一具有跨区域经营能力的商管团队；坚定的按照先招商、后建设的思路进行项目开发和运作；通过战略合作、订单地产
11、、联合发展等一系列独特的创造，取得了开一个火一个的可喜局面。但它山之石，可以攻玉，对失败购物中心案例的总结将有利于我们更好更快的发展。具体的案例请参见附件。附件：失败购物中心案例研究案例1SOHO尚都PART1 项目基础资料1、项目简介：SOHO尚都是SOHO中国有限公司开发的第五个项目，也是该公司在北京CBD开发的第三个项目，是SOHO中国有限公司继SOHO现代城、建外SOHO后推出的新一代产品。SOHO尚都位于北京东大桥路，是北京CBD区域内一个以室内商业街区+小型办公为主的SOHO建筑，共17万平米，占地2.2公顷。包括一条贯穿3.7万平米的室内商业街，两座中等高度的SOHO小型办公建筑
12、。2、地理位置：位于CBD西北角，整个项目处在朝外商圈、建国门商圈和国贸商圈三圈交汇处。西侧紧靠东大桥路；东侧是规划中的东大桥东侧路；北侧距离朝外大街300米；南侧与世贸国际公寓二期相接。3、团队组成发展商：SOHO中国有限公司物业管理: 港铁（北京）房地产管理有限公司建筑设计：国际建筑工作室4、建筑条件l 占地面积：2.2公顷l 总建筑面积：17万平方米l 商业部分：总建筑面积56000平方米，其中西塔商铺数量为157个，南北塔商铺数量为255个，商铺总数量为400余个，商铺面积为150-300平方米，得房率：60%左右，层数：5层，B1-F4。写字楼部分：建筑面积114000平方米，270
13、个办公单元，单层面积1100平方米，单元面积：180-400平方米，层高3.5米。l 商业区域其他空间和设施：480米沿街商铺，150平方米花园店面，2个采光中庭，5个下沉花园，部分商铺做餐饮规划，11部客梯和18部自动扶梯。5层高的商业街立面由一个个变幻的水晶折面构成。有一座桥，连接东西商业街，便于在此举行一系列活动，如时装表演、音乐会。 在设计风格上，采用非对称建筑语言，在空间关系上强调丰富的变化和千差万别。建筑外轮廓全部为斜面和折线，大楼表面形成一个个变幻的不规则折面，各个玻璃侧面组成许多相互交织的几何线条。当夜幕降临，采用了几何线条的灯光带，使建筑群绚丽多变。5、工期开工：2005年1
14、月招商：2006年7月西塔开业：2007年7月1日6、装修状况 毛坯PART2：目前经营状况由于过低的商铺开业率，商场仍然面临严重的人气不足问题。一方面商场内张贴了一部分商铺转租和转让的告示，另一方面部分装修好的店铺在正常营业时间铁将军把门，在很大程度上影响了消费者在购物空间内的感受。由于SOHO尚都项目自带写字楼，所以拥有15000人的自有人流，再加上周边的商务氛围和环境，在一定程度上为餐饮和服务配套行业带来了固定客流。在就餐时段内，可以明显感觉部分位置较好的餐饮企业人流有所增加。但是受到广场整体经营状况的影响，部分3、4楼的餐饮企业（面积200-400平方米左右），日均流水为4000元左右
15、，再加以5元/平方米/天左右的租金，商户难以为继。PART3：项目销售和租赁价格1、 商铺销售价格商铺售价：25000-42000元/平方米写字楼均价：20000元/平方米2、 物业管理费用商铺：30元/月/平方米，写字楼17元/月/平方米3、 商铺租金（按建筑面积计租）由于商铺散卖，租金前期由业主确认，根据业主要求，不同位置店铺租金差异较大。后期部分商铺委托给SOHO租赁部来进行租赁，租金由租赁部人员协调业主和商户之间进行确认。B1:6-8元/平方米/天1F:10元/平方米/天-13.5元/平方米/天2F-4F:4.5-7元/平方米/天附写字楼租金：3-5元/平方米/天PART4：商业平面和
16、经营状况1、 商业分为西塔部分和南北塔部分2、 定位和现有品牌SOHO尚都的西塔部分是在07年7月1日公开开业的，早期，开发商向租户承诺5月份开业，但是拖到7月份开业，为部分早期进驻商户损失埋下了伏笔；同时7月1日开业时，商铺的入驻率不到50%，而且部分商铺处于装修阶段，管理比较混乱。南北塔部分由于西塔开业经营状况不理想，原定于08年5、6月份开业，至今未正式进行开业仪式，而内部经营的商铺一般就根据自身状况，陆续开业。西塔部分定位：经过不断地调整以及SOHO中国租赁服务的人员介入，目前开发商把更多的精力和财力投入到西塔部分的招商和营运方面。根据目前开业的部分商铺的经营特色，将SOHO尚都西塔部
17、分定位为“创意联盟”概念，以创意概念特色店为主力店铺，以时尚、娱乐的年轻人作为主力消费客群。南北塔部分定位：由于西塔部分经营状况的原因，南北塔商铺开业率只有20%左右，没有相关定位。由于西塔零售业的惨淡经营，新开业的商户（南北塔）中餐饮和服务配套的比例大大增加。PART5 项目点评及问题解析1、 开发商开发运营模式目标客户瞄准投资客，将产品定位为投资品，通过媒体炒作以高价将商铺销售，获取开发利益最大化。2、 后期商业管理通过SOHO中国租务部为业主提供招租代理服务，收取业主代理费用；同时委托商业管理公司港铁物业提供后期的物业管理，收取物业管理费用。 虽然在业主闹事之后，SOHO中国为项目策划了
18、系列市场促销活动，先后包括发放现金券、举行模特大赛、歌友会、万圣狂欢和时尚创意展等多项活动，但是由于产权分散，开业率过低，业主闹事引起的舆论不良影响等多种原因，经营状态没有获得根本性的改变。3、 商业建筑 SOHO尚都商业经营的难度在一定程度上还缘于其建筑条件。SOHO现代城都是街铺，只有两层；建外SOHO也以街铺为主，但是包括地下商铺共有四层，建外SOHO的招租就比SOHO现代城困难许多，3年的时间，至少还有三分之一商铺处于闲置状态。而SOHO尚都，是五层的室内商业街（包含地下一层），沿街商铺数量较少，没有任何主力店的支撑；同时为了配合写字楼和区域的商务氛围，项目以“SOHO尚都”进行命名，
19、并没有鲜明的购物中心概念，不容易引导顾客进入场地消费。虽然室内空间设置了中庭、下沉式花园等公共空间，但是为了提高商铺的得房率，追求更高的经济效益，目前室内的主要走道宽度不到3M，相比成熟的商业项目略显狭窄。 经历了开业到现在近一年的市场导入期，从目前的商户反映和实际经营状况来看，SOHO尚都尚处于痛苦的挣扎期。租户和业主目前拒交物业管理费用，租务部已经将物业管理费合在租金内统一报价给经营商户，已开业的商户除了部分餐饮企业经营状况尚可外，普遍表示步履维艰。潘石屹创造的“无主题、无主力店、无商业管理”的三无模式产品还在艰难支撑，但是并不妨碍三里屯SOHO的高价热销。这两个产品进一步的发展，我们将会
20、进一步跟踪和关注。案例2 北京恒基购物中心1、项目区位及项目概况项目区位：恒基中心地处北京市中心区的黄金中枢地段建国门内大街，面向北京国际饭店，背靠北京火车站，东临中粮广场和海关大楼，西向北京市邮政大楼，北京站地铁站与大楼地库二层相连。面向长安街，大楼四周有公共汽车站及出租汽车站，交通方便，四通八达，有39条公交线路经临，前往机场，只需约20分钟车程，交通便利，位置优越。项目现状：其中的购物中心经营状况不佳，一直仍然处于调整当中。2、项目规划设计恒基地上27层，地下3层，建筑高度97米。拥有甲级写字楼、豪华公寓、酒店以及占据裙楼三层的大型购物商厦。其中拥有五层（地上三层，地下两层）高的购物商城
21、，总面积超过八万平方米，并拥有600个地下停车位，是北京市大型购物商场之一。恒基中心外形设计以突出北京火车站、保持原有城市风貌为目标，考虑与长安街的街景与周围建筑群体协调，其立面东高西低，以避免单调。建筑师在东北角办公楼顶部设置钟楼，作为附近地区的标志。钟楼屋顶盖以绿铜板，鲜明夺目；外墙以干挂花岗岩和绿色双层保温玻璃取代面砖，使色调更为和谐；外墙上精细的古典建筑装饰物及装饰线条，更是古典风格与时代特色的完美结合。 3、业态组合恒基中心拥有甲级写字楼、豪华公寓、酒店以及占据裙楼三层的大型购物商厦，其中商业中心内汇集了恒基燕莎百货、银行、邮电、餐饮、娱乐等配套机构。4、经营模式全部为开发商持有租赁
22、型物业。5 项目点评（消费者、商户及专家评价）1）定位不清，把握不住：开业不到3年，恒基购物中心经历了三次“变脸”，从最初的顶级百货零售店到向国际水平看齐的高级零售店，又到小商品批发市场的入驻，定位飘忽且变化太快，商家和消费者不明白恒基购物中心的定位究竟在在哪里；2）经营管理体制僵硬：商场经营，多收钱，不如多放租，开业初商城对外的租金报价为30美金上下，这一价格若是在顾客盈门的知名商场内，似乎并不算高，但是就当时恒基的情况就显得高不可攀了；3) 主力店的经营不稳定，恒基燕莎百货由于前期的定位不准确，造成的经营业绩不理想，也在不停的调整中，这就给购物中心整体的稳定带来较大的压力；4）开业之初人流
23、稀少：恒基商城北接长安街地下通道，南面通道直接连接地铁北京站，是北京站地铁与长安街客流的必经之地，但开业很长一段时间每天的客流不超过5000人；5）车位规划严重不足：高档商城，选好位置，不如有多车位，恒基中心车位、尤其是地面车位缺少成为进一步发展的制约。案例3 上海松江mall1、项目区位及项目概况项目区位：松江客运中心暨大型购物中心位于松江新城北大门，与正在建设中的轨道交通9号线松江大学城站相衔接。按照松江新城的建成规划，到“十五”期末的基本建成为36平方公里，居住人口达到30万。而且松江新城处于沪杭产业带和江浙沪交通网的重要位置，在此建超大型购物中心可以辐射长江三角洲地区。项目现状：如上图
24、所示，松江购物中心长期处于烂尾状态，仍然沉陷于项目的权属纷争当中。2、项目规划设计按照原计划，该特大型项目总投资18亿元，占地150 亩，其中有建筑面积为28万平方米的购物中心；作为松江新城的交通中转枢纽，客运中心建筑面积10万平方米，共导入城市公交线16条，引入长途公交线26条，拥有社会泊车位1300 多个。原设计为每层6万平米，建8层；按普通公建标准建设：每层荷载统统500公斤，每层层高也全部一样。整个工程原计划预计到2005年竣工开业。3、业态组合 购物中心集大卖场、百货公司、美食中心、精品店、专卖店、娱乐城、展示厅、远程教育城、影视城等诸多功能于一体。4、经营模式全部为开发商持有租赁型
25、物业。5、项目点评（消费者、商户及专家评价）1）影响上海松江mall开工最核心的原因之一是开发商与当地政府的利益博弈、股权及股东间的利益纷争；2）开发流程没做对：招商在前非常重要，而该购物中心的前期规划和招商方面有致命伤，是先开工后招商，建到一半再招商，但做出的项目，没有研究主力店有什么要求，而是按普通公建标准建设：每层荷载统统500公斤，层高也全部一样，这与主力店的物业需求严重不符：超市至少要1吨承重，建材要4吨，图书要2吨，根本就无法改，所有的主力店看完，都回一句话：不去；3）前期定位与规划不当：松江当地常住人口最多30万人，购物中心 20万平方米就行了，但是当时的开发商设计每层6万平米，
26、建8层，规模太大；而且单层6万平米，无法吸引和聚集客流，建议重新做规划，面积缩小一点；4) 现在最好的做法是将原有仅完成地基部分的建筑拆除，重新规划设计建设。案例4 上海虹桥购物乐园1、项目区位及项目概况项目区位：原名为虹桥购物乐园，现名为上海成城购物广场，号称亚洲最大的购物中心。该项目位于上海市闵行区虹桥镇吴中路和虹井路交汇处，西距外环1公里，北距延安西路高架1.2公里，西北方向距虹桥机场3公里。项目总占地面积：8万平米，规划总建筑面积40万平方米。项目现状：当时预计2010年全面开业，但在五年不到的时间里两度烂尾，现仍然处于长期烂尾状况。2、项目规划设计原目标是建成一个集购物、餐饮、娱乐、
27、服务、文化、社交、旅游功能于一身的大型购物中心。但随着07年底股权变更及投资方的更换，原先规划中的高档酒店和商务公寓项目也将取消，该项目将做成高档购物中心，定位高于深圳万象城。根据当时的规划，虹桥购物乐园对外宣称将建2000个车位，是上海市停车位最多的大型购物中心。3、业态组合 成城购物乐园首期项目建筑面积达33万平方米，总投资金额15亿元，为购物中心，而随后规划的二期工程，除了有高档次的酒店和商务公寓，还有与购物中心配套的物流中心等设施，把购物中心实体和网上购物、物流配送结合起来。4、经营模式全部为持有租赁型物业。5、项目点评（消费者、商户及专家评价）影响上海虹桥购物乐园开工及两度烂尾的原因
28、有以下几个方面：1）该项目用地性质原为仓储和绿地，并非经营性用地，开发商与当地区政府交涉未果； 2）项目规模过大，相当于再建造两个正大广场，且全作为租赁物业，没有销售产品可以回笼资金，这对开发商的资金要求太高；加上遭遇金融海啸，导致开工资金严重短缺，启动资金和运营成本成为一个巨大难题；3）该项目靠近虹桥机场，由于机场对周边建筑物有限高的规定，原本项目规划的高档酒店和商务公寓如今都被撤销，这进一步加大了投资方的资金压力；4）这一区域消费能力不够，虽然周边有大量的外籍人士居住，但依然无法支持如此之大的购物中心；5）交通不便，虽然有地铁，但仍然处于外环区域，“在传统上海市民眼里，高档的购物中心应该处
29、于市中心区位”；6）闵行吴中路道路较长，进出均比较困难。案例5成都熊猫万国商城1、项目区位及项目概况项目区位：熊猫城位于成都市中心商务区（CBD），四面临街，位于成都市商业繁华区盐市口商圈和金融中心骡马市商圈的交汇点。所在区域汇集了18条城市公交线，玉带桥的拆除使区域内交往更加便捷，交通更为顺畅。预想中：熊猫城从南将会吸纳更多从春熙路、盐市口过来的人流；从西可迎接从人民中路骡马市的商气，将全面发挥三大商圈中心商业枢纽的作用，人气、商气将是熊猫城成功营运的保证。根据地铁线路规划：地铁1号线、4号线骡马市站正对熊猫城的西主入口，将来人民中路的出站人流很大一部分会通过熊猫城达到顺城大街，而顺城大街以
30、东搭乘地铁的客流将通过熊猫城达到人民中路，熊猫城将起到连接人民中路以西顺城大街以东的通道作用，地铁将为熊猫城的商家带来巨大的客流和商气。项目现状：项目分为两期，2003年底项目一期主体终于封顶，但此时已经离立项的时间长达近10年之久，项目的地下一层和地上一层全部出售，但一期商业部分自开业以来长期经营惨淡，无以为继，基本是空城。2007年，成都熊猫万国商城有限公司将熊猫万国商城按85%股份出售给广东富力集团公司。2007年年底，项目二期中的万豪酒店项目奠基开工。富力地产介入后对原一期项目实施了部分改造，但改造后的公寓由于价格的问题，销售状况很不理想。2、项目规划设计（原规划） 熊猫城占地4200
31、0平方米，规划总建筑面积50万平方米，其中商业面积30万平方米，金融、商务、商住面积20万平方米，是一个集购物、餐饮、娱乐、休闲、观光、旅游、交际、健身、金融、商务、商住、办公、展览为一体的多功能购物中心及金融商务中心。拥有200部各类电梯，2000个立体停车位，以其超大型规模和体量，是中国西部最大的超级购物中心和金融、商务、商住中心。熊猫城分两期开发，第一期开发面积30万平方米，包括23万平方米的购物中心及7万平方米的办公、商务、商住中心，其主体已于2003年12月封顶；总建筑面积20万平方米的熊猫城项目二期，分别由2.5万平方米的商业中心、2万平方米的西部金融中心、1.4万平方米的会展中心
32、，以及一栋11万平方米（包括五星级酒店、5A写字楼及顶级商务公寓）的塔楼组成。熊猫城以“海洋文化、熊猫乐园、生态景观”为规划主题，室内空间室外化，将广场文化融于全生态环境中。设有地下10米的海底世界及空中海洋表演馆；距离地面40米高，面积达10000平方米的空中花园音乐广场；各种运动游乐设施散布其中，500米长的慢跑道、空中高尔夫投射场、网球场、恒温游泳池、游乐场；熊猫城内外的各类喷泉广场、下沉式广场、架空广场将室内与室外景致连在一起；室内蔚蓝的彩绘天空，宽阔的中庭，透明的天棚，动感的喷泉，独一无二的弧形步行购物长廊串起一间间个性十足的酒吧、咖啡馆、精品店、美食街、茶廊、迪士高 熊猫城配备有大
33、型的停车场、自行车库，具有“一站式购物”模式的共同特点。七层23万平方米的商业中心内，有无数店中店形式的购物中心，总面积超过1万余平方米的特色超市、主力百货店、阳光餐饮酒店，还包括海底世界、海洋表演馆、精品店、名店街、美食街、快餐店、高档餐厅、3D电影院、电子广场、文化广场、科技展览馆，把彩扩、冲印、美容、洗衣邮电等各种服务类小店铺纳入其中，力图让消费者在幽雅的环境里悠然购物，充分享受购物、休闲的快乐；依托成都中心商务区的建设开发，熊猫城二期规划的金融中心高150米，是成都市最高的高层建筑，凯旋门式的建筑风格，气势恢宏。包括超五星酒店、高级写字楼、证券金融交易所等商务金融设施，建成后将成为中国
34、西部的金融商务中心。3、业态组合按照项目的最初设想，熊猫城将建成集购物、娱乐、美食、休闲、旅游、酒店、商务办公、会议、展览和国际商务居住等多功能为一体的、西部最大规模的综合性购物中心(SHOPPING MALL)。从娱乐、休闲、购物、餐饮、商务活动、文化交流等在“MALL”都有，它的消费对象是一个复合型消费群体。该广场将用五层楼的商业面积营造一个“百货、超市、餐饮”综合体：铜锣湾百货将作为主力店进驻，再引入一家位列世界500强的大型超市沃尔玛或易初莲花，将洋快餐与特色川菜融合，构建两万平方米规模的餐饮卖场；与曾因在全国率先推出两元票价而名声大噪的“峨眉院线”签订协议，共同出资1.2亿元，合作开
35、发有14个影厅的“环球国际影城”等等。4、经营模式原计划中：熊猫城向公众出售首上层、首下层店铺，占总商铺数的18%，其余部分由开发商自有并与各知名商业机构合作经营。但实际分割出售的商铺数量远大于此比例。购房当日，在熊猫城作为丙方担保人的情况下，购房者（甲方）与成都英凯实业发展有限公司（乙方）签订委托租赁合同，租赁合同规定，房屋租赁时间520年不等，租赁合同同时约定：租金按合同中购房总金额的9计算年回报，委托租赁期结束时，乙方将按甲方购房总金额的120%收购。2007年，成都熊猫万国商城有限公司在全体业主不知情的情况下，又将自己开发的熊猫万国商城按85%股份出售给广东富力集团公司。5、项目点评（
36、消费者、商户及专家评价）从诞生之日起，熊猫城先后浮现“五大顽疾”，注定了其发展举步维艰：1）选址不当：熊猫城地处成都市区三大商圈的交界地带，乍看位置不错，其实很难吸引人气，因为成都市民一般不习惯于跨商圈消费；2）过于超前：熊猫城13年前已启动操作，还引进了当时国外先进的设计理念，可惜与中国国情及成都市场情况脱节，可谓孤军奋战。而且国内一线城市大MALL状况大多不佳，何况地处西部的熊猫城；3）物业老化：由于开发过程旷日持久，部分物业从设计到建设都呈现老化趋势；4）运营失当：受资金不足所逼，大量分割出售铺位，已犯大忌，严重影响整体招商效果，又未委托专业过硬的运营公司管理，仓促与铜锣湾这样玩“空手道
37、”的企业合作，导致品牌受损；5）屡战屡败：几度浮沉之后，要改变在商户和顾客心目中的形象愈加困难，唯有期望二期开发主体更替后，能重新建立各方信心，带来一些转机。案例6广东东莞华南mall1、项目区位及项目概况 项目区位：华南MALL地处东莞城市中心区的组成部分万江区万江汽车总站旁,广深珠高速公路、107国道贯穿南北，东莞市的四环路、五环路环绕全区，城市水网密布，是中心城区的西大门，距深圳只有45分钟车程，离广深高速公路5分钟车程，1小时几乎可到达所有珠三角主要城市，具有良好的聚焦辐射条件。华南MALL消费市场面向珠江三角洲地区，基本性商圈半径30公里范围，覆盖东莞、广州黄埔、广州增城35个镇，人
38、口800-900万，GDP近1600亿人民币。该项目占地面积51万平方米，建筑面积116万平方米，商业面积47万平方米，停车位8000个，总投资额超过45亿元人民币，是迄今为止世界上最大规模的商业建筑群之一。其定位为集购物、休闲、餐饮、娱乐、旅游、文化、运动等功能于一体的超大型主题式购物公园。 项目现状：该项目自2005年开业来每天的人流不超过10000人次，经营状况一直不理想。07年，北大资源集团出资20亿元接手该项目。华南Mall已经重新聘请了世邦魏理士等中介机构为物业顾问，同时还将著名的商业地产开发商加拿大555集团全球副总裁泰德挖来担任华南Mall项目的资深副总裁。新管理团队将未来的华
39、南mall定位为珠三角地区的生活娱乐中心，增加娱乐体验类业态，同时减少零售类业态。2、项目规划设计l 总用地面积：430963平方米 绿化面积：141313平方米l 总建筑面积：878939平方米 绿化率：32.79%l 地上：821780平方米 最大层数：17层（不含住宅）l 地下：57159平方米 最大高度：65.4米（不含住宅）l 室外广场（不含车行道、水道）：82041平方米 l 首层占地面积：166129平方米 l 机动车位：7293辆，地上：6073辆（大巴35辆），地下：1220辆，摩托车：1780辆l 建筑密度：38.55% 容积率：1.91 l 外部交通动线：乘私家车，沿区外
40、的城市道路直接到达区内各处的停车楼或地下停车库；乘出租车，沿区外的城市道路可直接到达各自的目的区域；乘公共巴士，同样可以自由选择所到区域的巴士站上下。在整个华南MALL的内外市政道路上，分设了五个公共巴士车站，方便游客的出行。其中F区写字楼首层架空为一大型公交起点站；旅行团光临华南MALL，到达目的的区域后，旅行车空车可停放在酒店及F区餐饮超市的室外大型车停车场上。内部交通动线：乘无轨小火车，可以从中心区的观演台，沿香榭里大道到酒店前的圣马克钟楼，体验充满法国风情的香榭里大道。乘电瓶车，可以沿水道到达任何区域，感受不同主题区的异域风情。乘岗朵拉船，则是从水上领略华南MALL的区域特色。穿过地块
41、内部的中心区西路作为分时限行管理，在华南MALL营业时间内成为步行商业街，水道穿越街道处设电动机械横梁，通车时保障行车顺畅，华南MALL营业时保证水道与人行步道的无障碍。3、业态组合华南MALL是是集购物、娱乐、餐饮、商务、办公、家居、休闲、运动、旅游等九大功能于一体的超大型新都市主义国际生活街区。业态占比品牌专卖23.00%休闲娱乐18.20%餐饮17.00%酒店11.30%家居建材8.50%百货5.50%超市5.20%文化艺术3.10%写字楼2.10%运动旅游其它6.00%各楼层业态分布图：一层业态分布图：二层业态分布图：三层分布：四层业态分布图：从总体上华南MALL地块由穿越其中的两条市
42、政路分为三个部分：1）第一部分为中心区西路以东、内环南路以北部分，其中包括A、B、C、D四个区。A、B区是以大型百货主力店为主，辅以小店铺；C区则是大型超市、大型家居，辅以小店铺；D区为大型家居超市及儿童游乐城。在中心区域有一举办大型表演的观演台及水上游乐场，既是中心区南北景观中轴线的中心，又是东西次轴线的起始点；2）第二部分为中心区西路以西、内环南路以北部分，其中包括E、F、G、J四个区。E为酒店配套娱乐；F区以餐饮业为主，云集各地风味食品成为不同风格的几条美食街；G区为一高档酒店；酒店入口处为华南MALL的次中心广场，广场上的圣马可钟楼为整个MALL的观景制高点；J为办公楼；3）第三部分为
43、中心区西路以东、内环南路以南部分为H区，以住宅为主，辅以局部底层商业。迄今为止，一期进驻并投入运营的知名品牌有餐饮连锁品牌肯德基、麦当劳，英国装饰建材零售集团百安居和德国麦德龙、广东家电连锁超市时尚电器、四星级酒店尼罗河大酒店、全国著名连锁酒店锦江之星旅馆，拥有亚洲最大的IMAX3D巨幕影厅万达国际电影城、亚洲最大动感娱乐主题街区新加坡欢笑天地以及英国BBC天线宝宝主题儿童乐园等。目前，项目二期的美食城、家居馆、精品街、艺术廊、百货商场、娱乐、培训等均已全新规划完毕，现已全面启动招商。滨江高尚住宅小区、酒店式公寓以及五星级的威尼斯酒店、歌剧院等子项目也正在紧张筹建启动中。4、经营模式 商业部分
44、全为持有租赁型物业，业主自主经营，纯租金形式。5、项目点评（消费者、商户及专家评价） 当时的思路是没有问题的，把这个地方做成华南地区类似于迪斯尼这样的场所，但现在由于口碑做的很差，所以不管是继续这样的思路还是转型，都很困难。现在的人气很差，主要有几个因素：第一、华南MALL这个项目，它的体量相当大，但又偏偏不在一线城市，而是在东莞万江区，是比较工业的场地，而且90%以上的人口在当地是工人阶层；在东莞当地的地理位置也不好，周边几乎没有自然人流；第二、整个广场定位有问题，原来的定位偏大，早期开发的确有较多失误，定位过大，华南MALL当时定位为中国首个超大型主题购物公园，跟社会经济背景有一点不相符，
45、当时的私家车拥有量还没有5年后这么高。而且“shopping mall”只是一种业态，对于有着全世界最大商业面积的华南MALL来说，无异于“大脚穿小鞋”；第三、原来的想法是做成华南地区吃住游乐的场所，但由于前期租户经营困难，现在又没有租户进场，整个广场几乎是空城，新的游乐项目和餐饮业的引入因为租金的问题也存在很大困难；第四、由于项目已经运行了两年，物业设施略显陈旧老化，给后期的招商和运营带来比较大的压力；第五、再加上遇上金融风暴，东莞08年企业的状况非常糟糕，估计09年困难会更大。新团队对该项目未来的定位：新华南MALL的将来是一座具有新都市主义风格的生活城，首先满足珠三角的生活消费需求，新都
46、市主义就是不在业态上作明显的区分，强调的是人与环境的和谐、高度娱乐、身心的释放等等，“新华南MALL生活城与原来的购物公园不同之处在于，原来以购物为核心，现在则是购物、娱乐、家居、旅游等各种业态平起平坐。原来那种满足一站式购物需求将变为满足一站式生活需求”。 Topic:城市建筑综合体添加时间 ：2011-10-24 浏览次数：734 城中之“城” 城市综合体，顾名思义就是多种功能集中于一体的城市空间形态。随着城市经济的迅速发展，城市活动日趋复杂、传统分散、独立的建筑形态和街道式线性布局的城市空间已不能满足现代城市快节奏的生活方式。一种大型、多功能复合、交通便捷、环境独特的城市空间形态变应运而
47、生，这就是城市综合体。城市综合体案例城市综合体首先在西方发达国家的城市中产生。（图为德国柏林茨坦）上个世界德国柏林茨坦地区的开发就是一个成功的案例。该地区集合了金融、商务、写字楼、音乐厅、大型商场、餐饮、娱乐等多种功能，成为柏林一个新的繁华区域。该地区的规划设计邀请了世界各国著名的规划师、建筑师、整体空间协调、建筑各具特色，其中以索尼中心发光顶棚覆盖的城市广场成为柏林新地标。（图为日本京都火车站）日本京都火车站是一个以铁路交通为主的综合体，建筑设计室内外空间巧妙结合，形成一个半开放的城中之城。（图为日本东京六本木）日本东京六本木地段的开发则是一个突出艺术氛围和生态景观的综合体，其中的森美术馆、屋顶菜园、稻田吸引了大批游客。城市综合体特征城市综合体具有功能集约、效率高的特征。一般城市综合体都汇集了世界著名品牌，同时聚集各种时尚消费场所。在使用上，城市