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1、为深入学习习近平新时代中国特色社会主义思想和党的十九大精神,贯彻全国教育大会精神,充分发挥中小学图书室育人功能土地增值税讲解1/18/20231为深入学习习近平新时代中国特色社会主义思想和党的十九大精神,贯彻全国教育大会精神,充分发挥中小学图书室育人功能学习要点一、土地增值税出台的背景和发展过程二、土地增值税的概念和基本规定三、相关政策衔接四、土地增值税的减免规定五、房地产企业土地增值税的清算问题1/18/20232为深入学习习近平新时代中国特色社会主义思想和党的十九大精神,贯彻全国教育大会精神,充分发挥中小学图书室育人功能第一部分第一部分 土地增值税出台背景和土地增值税出台背景和发展过程发展
2、过程我国改革开放到目前分为三个阶段 第一阶段：1978年1991年 摸索 第二阶段：1992年2001年 确定 1993年12月31日国务院令1993第138号 出台 财税字1999210号启动房地产市场 1/18/20233为深入学习习近平新时代中国特色社会主义思想和党的十九大精神,贯彻全国教育大会精神,充分发挥中小学图书室育人功能 第三阶段：第三阶段：20022002年年20102010年年 飞速飞速 从2006年3月起，到2010年末连续下发了多个有关政策和清算的文件。在这之前12年时间包括条例、细则才发了24个文件。土地增值税的发展过程：重视轻视重视高度重视1/18/20234为深入学
3、习习近平新时代中国特色社会主义思想和党的十九大精神,贯彻全国教育大会精神,充分发挥中小学图书室育人功能中国与日本房地产市场发展过程的比较中国与日本房地产市场发展过程的比较2020世纪世纪9090年代初，经历了年代初，经历了3030年的年的经济经济飞涨后，日本楼市、股市相继崩盘，飞涨后，日本楼市、股市相继崩盘，开始陷入经济危机的泥淖。回顾日本开始陷入经济危机的泥淖。回顾日本19851985年年19911991年楼市的走势可以发年楼市的走势可以发现，大约经历了几个重要节点：现，大约经历了几个重要节点：19851985年日元开始升值；年日元开始升值；19861986年大量资金进入房地产；年大量资金进
4、入房地产；19871987年日本房价飙升年日本房价飙升3 3倍；倍；19881988年房价下降、地王拉升房价；年房价下降、地王拉升房价；19911991年房价再次下降、楼市崩盘。年房价再次下降、楼市崩盘。中国楼市中国楼市20052005年年20082008年所经历的情况，似乎与日本惊人的相似。年所经历的情况，似乎与日本惊人的相似。20052005年人民币开始升值，年人民币开始升值，20062006年同样大量资金进入房地产市场；年同样大量资金进入房地产市场；20072007年房价飙升年房价飙升,；20082008年地王频出，金融危机影响房价下降、各地出台年地王频出，金融危机影响房价下降、各地出台
5、“救市救市“政策政策 2009 2009年的房价报复性上涨年的房价报复性上涨 ；2010 2010年调控政策出台年调控政策出台 1/18/20235为深入学习习近平新时代中国特色社会主义思想和党的十九大精神,贯彻全国教育大会精神,充分发挥中小学图书室育人功能 20102010年年1 1月月7 7日国务院办公厅关于促进日国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知国办房地产市场平稳健康发展的通知国办发发201020104 4号号继续实施差别化的住房税收政策。要严格执继续实施差别化的住房税收政策。要严格执行国家有关个人购买普通住房与非普通住房、行国家有关个人购买普通住房与非普通住房、首次购房与
6、非首次购房的差别化税收政策。首次购房与非首次购房的差别化税收政策。对不符合规定条件的，一律不得给予相关税对不符合规定条件的，一律不得给予相关税收优惠。同时，要加快研究完善住房税收政收优惠。同时，要加快研究完善住房税收政策，引导居民树立合理、节约的住房消费观策，引导居民树立合理、节约的住房消费观念。念。1/18/20236为深入学习习近平新时代中国特色社会主义思想和党的十九大精神,贯彻全国教育大会精神,充分发挥中小学图书室育人功能20102010年年4 4月月1717日国务院发布的关于坚决遏制部日国务院发布的关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知国发分城市房价过快上涨的通知国发201020101
7、010号号发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。税务部门要严格按照税法和有关政策规定,认真做好土地增值税的征收管理工作,对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。国务院指令对某个税种进行清算和稽查,这种情况极为少见。1/18/20237为深入学习习近平新时代中国特色社会主义思想和党的十九大精神,贯彻全国教育大会精神,充分发挥中小学图书室育人功能第二部分第二部分 土地增值税概念和土地增值税概念和基本规定基本规定 19931993年年1212月月1313日由国务院颁布中华人日由国务院颁布中华人民共
8、和国土地增值税暂行条例，并于民共和国土地增值税暂行条例，并于19941994年年1 1月月1 1日在全国开征。日在全国开征。开征土地增值税，主要是国家运用税收杠开征土地增值税，主要是国家运用税收杠杆引导房地产经营的方向，规范房地产市场杆引导房地产经营的方向，规范房地产市场的交易秩序，合理调节土地增值收益分配，的交易秩序，合理调节土地增值收益分配，维护国家权益，促进房地产开发健康发展。维护国家权益，促进房地产开发健康发展。1/18/20238为深入学习习近平新时代中国特色社会主义思想和党的十九大精神,贯彻全国教育大会精神,充分发挥中小学图书室育人功能大家知道，大家知道，9292年、年、9393年
9、，海南、深圳等地区炒买年，海南、深圳等地区炒买炒卖房地产情况很严重，使得很多资金流向了房炒卖房地产情况很严重，使得很多资金流向了房地产，极大地浪费了国家的资源和财力，国家土地产，极大地浪费了国家的资源和财力，国家土地资金收益大量流失，严重冲击和危害了国民经地资金收益大量流失，严重冲击和危害了国民经济的协调健康发展。为扭转这一局面，国家采取济的协调健康发展。为扭转这一局面，国家采取了一系列宏观调控措施，其中一项就是开征土地了一系列宏观调控措施，其中一项就是开征土地增值税。对土地增值课税，其主要目的是为了抑增值税。对土地增值课税，其主要目的是为了抑制炒买炒卖土地获取暴利的行为，以保护正当房制炒买炒
10、卖土地获取暴利的行为，以保护正当房地产开发的发展。同时也能规范国家参与土地增地产开发的发展。同时也能规范国家参与土地增值收益的分配方式，增加国家财政收入。值收益的分配方式，增加国家财政收入。1/18/20239为深入学习习近平新时代中国特色社会主义思想和党的十九大精神,贯彻全国教育大会精神,充分发挥中小学图书室育人功能一、土地增值税的概念一、土地增值税的概念（一）土地与房屋（一）土地与房屋:土地是自然历史的产物，是指地球陆地表层和里土地是自然历史的产物，是指地球陆地表层和里层。房屋是由人工建造的产物，可以向空间延伸。层。房屋是由人工建造的产物，可以向空间延伸。价值时间土地1/18/202310
11、为深入学习习近平新时代中国特色社会主义思想和党的十九大精神,贯彻全国教育大会精神,充分发挥中小学图书室育人功能（二）土地的分类：根据土地利用情况将土地分为三类：农用地、建设用地未利用地。根据土地所有情况将土地分为二类：国有土地集体土地1/18/202311为深入学习习近平新时代中国特色社会主义思想和党的十九大精神,贯彻全国教育大会精神,充分发挥中小学图书室育人功能（三）土地增值税的定义（三）土地增值税的定义:国家凭借其政治上的强制权力，参与国有土地增值收益分配的一个税种。具体地说，土地增值税是一种以纳税人转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物所取得增值额为征税对象，依照规定税率征收的一个税种
12、。这里需要掌握几对概念：1、土地所有权 2、国有土地使用权 土地使用权 集体土地使用权 3、出让国有土地使用权（一级市场）转让国有土地使用权（二级市场）1/18/202312为深入学习习近平新时代中国特色社会主义思想和党的十九大精神,贯彻全国教育大会精神,充分发挥中小学图书室育人功能二、土地增值税的征税范围二、土地增值税的征税范围确定土地增值税的征税范围必须把握如下三条标准:(一)第一条标准：必须有转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物的行为。1转让国有土地使用权。土地增值税只对转让国有土地使用权的行为征税，除此之外出让国有土地使用权和转让集体土地使用权等行为不属于本法征税范围。国有土地是
13、指国家法律规定属于国家所有的土地，范围包括：（1）城市市区的土地；（2）农村和城市郊区中依法没收、征用、征收和征购，收归国家所有的土地（依法划定或者确定为集体的除外）；1/18/202313为深入学习习近平新时代中国特色社会主义思想和党的十九大精神,贯彻全国教育大会精神,充分发挥中小学图书室育人功能 （3）国家未确定为集体所有的林地、草地、山岭、荒地、滩涂、河滩以及其他土地。国有土地在没有出让前属于国家所有，国有土地出让后使用权归承让人合同拥有。2地上建筑物。地上建筑物是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施。如：厂房、仓库、商店、医院、学校、住宅、地下室、游泳池、围墙、烟囱等；
14、附属设施包括：电梯、中央空调、暖气和各种管道、线路等。3附着物。附着物是指建于土地上的不能移动，一经移动即遭损害的物品。如：各种花草、树木、庄稼等。1/18/202314为深入学习习近平新时代中国特色社会主义思想和党的十九大精神,贯彻全国教育大会精神,充分发挥中小学图书室育人功能（二）第二条标准：产权发生转移。1、直接转让土地使用权。纳税人从国土部门受让土地后，仅对土地进行通水、通电、通路和平整地面等基础开发（或基本未开发），不进行房产项目建设即行转让，属于直接转让国有土地使用权。2、转让在建工程。纳税人从国土部门受让土地后，进行房地产开发中途终止即行转让，则属于未完工在建项目转让，属于转让国
15、有土地使用权或销售地上建筑物。3、转让房地产（常见的方式）（1）二级市场转让。纳税人从国土部门受让土地后，进行房地产项目开发后在市场上直接销售。（2）三级市场转让。纳税人将购买的房地产项目再次流通转让1/18/202315为深入学习习近平新时代中国特色社会主义思想和党的十九大精神,贯彻全国教育大会精神,充分发挥中小学图书室育人功能（三）第三条标准：取得收入（包含实物等形式）（三）第三条标准：取得收入（包含实物等形式）1有偿转让。土地增值税只对有偿转让国有土地使用权、地上建筑物和附着物并取得收入征税，对通过继承、赠与等方式转让，未取得收入的不征税。上述“赠与”是指如下情况：（1）房产所有人、土地
16、使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人；（2）房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业。2交换转让。一方以土地增值税应税项目与另一方进行物物交换，属于有偿转让，应依法缴纳土地增值税。如以地换房、以房换房、以房换地等等。1/18/202316为深入学习习近平新时代中国特色社会主义思想和党的十九大精神,贯彻全国教育大会精神,充分发挥中小学图书室育人功能三、土地增值税的纳税义务人三、土地增值税的纳税义务人凡转让中华人民共和国境内国有土地使用权、地上建筑物和其他附着物并取得收入的单位和个人
17、，为土地增值税的纳税义务人。土地增值税的纳税义务人：不分经济性质，不分内外资企业，不分法人与自然人，不分中国公民与外籍人员，不分部门。单位和个人是指有偿转让房地产所有权的单位和个人，包括：机关、团体、企业事业单位、个体工商业户及国内其他单位和个人。也包括外商投资企业、外国企业及外国驻华机构、华桥、港澳台同胞及外国公民等。1/18/202317为深入学习习近平新时代中国特色社会主义思想和党的十九大精神,贯彻全国教育大会精神,充分发挥中小学图书室育人功能四、计税依据四、计税依据土地增值税是对土地增值额进行征税，如何正确确定土地增值额是计算土地增值税的关键，而土地增值额又直接取决于转让收入和扣除项目
18、金额的确定。土地增值税暂行条例规定土地增值税的计税依据是转让房地产所取得的增值额。纳税人转让房地产所取得的收入减除本条例第六条规定扣除项目金额后的余额为增值额。（一）计算收入 土地增值税暂行条例第五条规定：纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。土地增值税暂行条例实施细则第五条规定：条例第二条所称的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益（比如以房抵材料款、以房换房、以房抵息等）。1/18/202318为深入学习习近平新时代中国特色社会主义思想和党的十九大精神,贯彻全国教育大会精神,充分发挥中小学图书室育人功能土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票
19、所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。（二）计算有关扣除项目 1、取得土地使用权所支付的金额 取得土地使用权所支付的金额是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用（含契税）。1/18/202319为深入学习习近平新时代中国特色社会主义思想和党的十九大精神,贯彻全国教育大会精神,充分发挥中小学图书室育人功能2、开发土地和新建房及配套设施（以下简称房地产开发）的成本 是指纳税人房地产开发项目实际
20、发生的成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。（1）土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。（2）前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。（3）建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。1/18/202320为深入学习习近平新时代中国特色社会主义思想和党的十九大精神,贯彻全国教育大会精神,充分发挥中小学图书室育人功能（4）基础设施费，包括开发小区内道路、
21、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。（5）公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。（6）开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。3、开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。1/18/202321为深入学习习近平新时代中国特色社会主义思想和党的十九大精神,贯彻全国教育大会精神,充分发挥中小学图书室育人功能财务费用中利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证
22、明，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付金额和按规定计算的房地产开发成本两项金额之和的以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额和按规定计算的房地产开发成本两项金额之和的以内计算扣除。全部自有资金，没有利息支出，按以上方法扣除上述计算扣除的具体比例，按省级人民政府规定。既向金融机构借款，又有其他借款的，不能同时使用。清算时计入开发成本利息支出,调至财务费用计算扣除。1/18/202322为深入学习习近平新时代中国特色社会主义思想和党的十九大精神,贯
23、彻全国教育大会精神,充分发挥中小学图书室育人功能4、旧房及建筑物的评估价格，指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。5、与转让房地产有关的税金，指在转让房地产时缴纳的营业税、城建税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加和地方教育附加，也可视同税金予以扣除。6、根据条例第六条（五）项规定，对从事房地产开发的纳税人可按取得土地使用权所支付的金额和按规定计算的房地产开发成本两项金额之和，加计的扣除。（三）计算增值额用收入额减去准予扣除项目金额计算出增值额。1/18/202323为深入学习习近平新时代中国特色
24、社会主义思想和党的十九大精神,贯彻全国教育大会精神,充分发挥中小学图书室育人功能五、适用税率五、适用税率土地增值税实行四级超率累进税率：增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率30%增值额超过扣除项目金额50%100%的部分，税率40%增值额超过扣除项目金额100%200%的部分，税率50%增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率60%增值率（相对率）=增值额/扣除项目金额*100%简便方法计算，具体公式如下：(一)增值额未超过扣除项目金额50%的：土地增值税税额=增值额30%(二)增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的：土地增值税税额=增值额40%-扣除项目金额5%(三)增值额超
25、过扣除项目金额100%，未超过200%的：土地增值税税额=增值额50%-扣除项目金额15%(四)增值额超过200%的：土地增值税税额=增值额60%-扣除项目金额35%公式中的5%、15%、35%为速算扣除系数。1/18/202324为深入学习习近平新时代中国特色社会主义思想和党的十九大精神,贯彻全国教育大会精神,充分发挥中小学图书室育人功能六、纳税环节六、纳税环节土地增值税是国有土地使用权转让、地上建土地增值税是国有土地使用权转让、地上建筑物及其附着物出售时，其筑物及其附着物出售时，其权属关系权属关系发生变发生变更更环节环节征税。征税。国有土地使用权、地上建筑物及其附着物所国有土地使用权、地上
26、建筑物及其附着物所有权，其权属关系有权，其权属关系每变更一次每变更一次，都应根据土，都应根据土地增值税政策规定，就其增值额征收一次土地增值税政策规定，就其增值额征收一次土地增值税。地增值税。七、纳税义务发生时间七、纳税义务发生时间土地增值税的纳税义务发生时间，是在纳税土地增值税的纳税义务发生时间，是在纳税人转让国有土地使用权、出售地上建筑物及人转让国有土地使用权、出售地上建筑物及其附着物，并取得收入或获取了收入凭证的其附着物，并取得收入或获取了收入凭证的当天，当天，就负有缴纳土地增值税的纳税义务。就负有缴纳土地增值税的纳税义务。1/18/202325为深入学习习近平新时代中国特色社会主义思想和
27、党的十九大精神,贯彻全国教育大会精神,充分发挥中小学图书室育人功能八、纳税申报八、纳税申报纳税人应自转让房地产合同签订之日起7日内，向房地产所在地的主管税务机关办理纳税申报。九、纳税地点九、纳税地点根据税收属地管辖原则，土地增值税是以根据税收属地管辖原则，土地增值税是以房房地产所在地地产所在地为纳税地点。因此，不论纳税人为纳税地点。因此，不论纳税人的机构所在地、经营所在地、居住所在地设的机构所在地、经营所在地、居住所在地设在何处，均应在房地产的座落地申报纳税。在何处，均应在房地产的座落地申报纳税。如果纳税人转让房地产座落在两个或两个以如果纳税人转让房地产座落在两个或两个以上不同县、市（区）的，
28、应按房地产所在地上不同县、市（区）的，应按房地产所在地分别申报纳税。分别申报纳税。1/18/202326为深入学习习近平新时代中国特色社会主义思想和党的十九大精神,贯彻全国教育大会精神,充分发挥中小学图书室育人功能土地增值税计算举例例某房地产开发企业开发的一个房地产开发项目已经竣工结算，此项目已缴纳土地出让金300万元，获得土地使用权后，立即开始开发此项目，建成10,000平米的普通标准住宅，以每平方米4,000元价格全部出售，开发土地、新建房及配套设施的成本为每平米1,500元，不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，账面房地产开发费用为200万元。已经缴纳营业税、城建税、教育费附加、地方教育
29、费、印花税170万元，请问如何缴纳土地增值税。答：第一步，计算商品房销售收入 4,00010,000=4,000万 1/18/202327为深入学习习近平新时代中国特色社会主义思想和党的十九大精神,贯彻全国教育大会精神,充分发挥中小学图书室育人功能第二步，计算扣除项目金额 1、购买土地使用权费用：300万元 2、开发土地、新建房及配套设施的成本：1,500元10,000平方米1,500万元 3、房地产开发费用：因为不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，房地产开发费用扣除限额为：（3001500）10180万元，应按照180万元作为房地产开发费用扣除。4、计算加计扣除：（3001500）2018
30、0020360万元 5、税金：170万元 扣除项目金额3001,5001803601702,510万元 1/18/202328为深入学习习近平新时代中国特色社会主义思想和党的十九大精神,贯彻全国教育大会精神,充分发挥中小学图书室育人功能 第三步，计算增值额 增值额商品房销售收入扣除项目金额合计 4,0002,5101,490万元 第四步，确定增值率 增值率1,4902,51010059.36 增值率超过扣除项目金额50，未超过100 第五步，计算土地增值税税额 土地增值税税额增值额40扣除项目金额5 1,490402,5105 596125.50 470.50万元 1/18/202329为深入
31、学习习近平新时代中国特色社会主义思想和党的十九大精神,贯彻全国教育大会精神,充分发挥中小学图书室育人功能第三部分 相关政策衔接普通标准住宅：2008年12月31日之前和2011年1月1日之后开发销售的房地产，根据黑地税发2007119号文件规定，普通标准住宅的标准是:住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在140平方米以下、实际成交价格低于同级别土地住房平均交易价格的1.4倍以下。根据黑政发2008127号文件规定，从2009年1月1日起至2010年12月31日止，享受普通商品住房优惠政策的住宅标准调整为：容积率在1.0以上，建筑面积在180平方米以下，价格在当地商品住房平均价格1.5倍
32、以内。非普通标准住宅：除普通标准住宅以外的其它住宅均为非普通标准住宅，包括别墅、度假村、高档住宅等。其它：包括商服、车库等一些非住宅类项目。1/18/202330为深入学习习近平新时代中国特色社会主义思想和党的十九大精神,贯彻全国教育大会精神,充分发挥中小学图书室育人功能一、管理模式依据黑龙江省地方税务局关于转发齐齐哈尔市地方税务局土地增值税征收管理暂行办法的通知（黑地税发20078号）。省局确定了“信息比对、突出预征、即时清算、各税统管”的管理办法。1/18/202331为深入学习习近平新时代中国特色社会主义思想和党的十九大精神,贯彻全国教育大会精神,充分发挥中小学图书室育人功能 信息比对信
33、息比对 利用土地、建设等部门的信息与纳税人登记、申报等信息进行横向、纵向对比，进行全方位多角度的税源监控。土地增值税与房地产业税源信息采集，按照“分级采集，属地管理，信息共享”的要求进行采集。各级税政部门承办同级审批项目信息采集。月份终了10日内，向国土资源部门采集土地划拨、出让、转让、租赁等地籍变动和地价信息，填写土地信息采集表；房地产开发项目许可、商品房预售许可等信息，从销售不动产税源信息获得，实现信息共享。1/18/202332为深入学习习近平新时代中国特色社会主义思想和党的十九大精神,贯彻全国教育大会精神,充分发挥中小学图书室育人功能 税收管理员将获得的税收管理员将获得的“采集信息采集
34、信息”与项目登记、与项目登记、申报信息进行比对，核对申报真实性，确定税源申报信息进行比对，核对申报真实性，确定税源总量。通过总量。通过“转让土地面积转让土地面积”、“开发建筑面积开发建筑面积”比对，确定经济税源总量；通过比对，确定经济税源总量；通过“两证编码两证编码”比对，确定项目管理状况；通过比对，确定项目管理状况；通过“开发项目性质开发项目性质”比对，确定预征率；通过比对，确定预征率；通过“预售套内建筑面积预售套内建筑面积”、“套数套数”比对，为确定普通标准住宅提供参比对，为确定普通标准住宅提供参考依据；通过入库营业税与土地增值税相比对，考依据；通过入库营业税与土地增值税相比对，考核收入同
35、步增减情况。发现差异，实施约谈，考核收入同步增减情况。发现差异，实施约谈，不能通过举证排除疑点的，进行实地核查。不能通过举证排除疑点的，进行实地核查。1/18/202333为深入学习习近平新时代中国特色社会主义思想和党的十九大精神,贯彻全国教育大会精神,充分发挥中小学图书室育人功能税款预征与核定税款预征与核定“突出预征”，是对从事房地产开发的纳税人，在项目全部竣工前转让房地产取得的收入（含预售收入），由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，实行预征。从事房地产开发的纳税人在开发项目审核批准后10日内，到主管地税机关进行登记，填报土地增值税项目登记表，同时提供土地使用权受让合同或
36、批准文件。从事房地产开发的纳税人在每月终了后10日内，进行土地增值税纳税申报。对其取得的房地产转让收入（包括预售房收入），按规定预征率，预征土地增值税。1/18/202334为深入学习习近平新时代中国特色社会主义思想和党的十九大精神,贯彻全国教育大会精神,充分发挥中小学图书室育人功能对未按预征规定期限预缴税款的，应根据税收征管法及其实施细则的有关规定，从限定的缴纳税款期限届满的次日起，加收滞纳金。预征土地增值税=房地产转让收入（含预售房收入）预征率预征率：普通标准住宅为1.5%和2%；非普通标准住宅2.5%和3%，其他4%和5%。纳税人既建普通标准住宅又从事其它房地产开发非住宅的，应按上述项目
37、分别核算；划分不清的，依率从高预征。1/18/202335为深入学习习近平新时代中国特色社会主义思想和党的十九大精神,贯彻全国教育大会精神,充分发挥中小学图书室育人功能转让土地、旧房及建筑物的纳税人，应在取得转让收入次月10日内，到主管地税机关进行纳税申报，或直接到地税机关在产权部门设置的驻征窗口办理缴税事宜，同时提供售房单位法人代码证（个人转让的提供个人合法身份证件）、房屋土地权属证明、房地产转让合同、所转让旧房及建筑物的购置发票、评估报告。（一）转让国有土地使用权的纳税人，按下列方法计算缴纳土地增值税：增值额=转让收入取得土地支付价款转让税金应纳土地增值税=增值额适用税率无偿划拨取得土地使
38、用权或有偿取得土地使用权、但不能提供合法凭证的，按无土地成本计征土地增值税。1/18/202336为深入学习习近平新时代中国特色社会主义思想和党的十九大精神,贯彻全国教育大会精神,充分发挥中小学图书室育人功能（二）转让旧房及建筑物的纳税人，按下列程序计征土地增值税：1.能够取得评估成本价格的，经主管地税机关确认，按下列方法征收土地增值税：增值额=转让收入评估成本价格销售税金应纳土地增值税=增值额适用税率2.不能取得评估成本价格，但能提供前次购房发票的，经主管地税机关确认，按下列方法征收土地增值税：增值额=转让收入前次购房发票金额（1+5%）使用年限销售税金应纳土地增值税=增值额适用税率3.既没
39、有评估成本价格，又不能提供前次购房发票的，按2%-5%比例实行核定征收。1/18/202337为深入学习习近平新时代中国特色社会主义思想和党的十九大精神,贯彻全国教育大会精神,充分发挥中小学图书室育人功能转让收入可按代开发票金额确定（应与契税的征转让收入可按代开发票金额确定（应与契税的征收依据一致）。收依据一致）。评估成本价格是指转让旧房及建筑物时，经房地评估成本价格是指转让旧房及建筑物时，经房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。后的价格。前次购房发票金额按购入房地产时发票所载的金前次购房发票金额按购入房地产时发票所载的金额确定。额确
40、定。扣除项目的金额，可按发票所载金额，并从购买扣除项目的金额，可按发票所载金额，并从购买年度起至转让年度止，每年加计年度起至转让年度止，每年加计5%5%计算。计算。销售税金包括本次交易缴纳的营业税、城建税、销售税金包括本次交易缴纳的营业税、城建税、教育费附加、印花税，按前次购房发票金额计算教育费附加、印花税，按前次购房发票金额计算扣除的，可减除购房时缴纳的契税。扣除的，可减除购房时缴纳的契税。1/18/202338为深入学习习近平新时代中国特色社会主义思想和党的十九大精神,贯彻全国教育大会精神,充分发挥中小学图书室育人功能清算条件与认定 “即时清算即时清算”，是对实行预征的纳税人，且符合，是对
41、实行预征的纳税人，且符合清算条件的，主管地税机关应在规定的时间内予清算条件的，主管地税机关应在规定的时间内予以清算，预征的税款实行多退少补。以清算，预征的税款实行多退少补。清算条件是指，从事房地产开发的纳税人，商清算条件是指，从事房地产开发的纳税人，商品房全部售出，且能够按照房地产成本核算中最品房全部售出，且能够按照房地产成本核算中最基本的核算项目，分类别进行成本核算。基本的核算项目，分类别进行成本核算。从事房地产开发的纳税人，符合本办法规定清从事房地产开发的纳税人，符合本办法规定清算条件的，应在算条件的，应在3030日内，向主管地税机关提出书日内，向主管地税机关提出书面清算申请。主管地税机关
42、应即时清算，并要求面清算申请。主管地税机关应即时清算，并要求其提供相关证明资料。其提供相关证明资料。1/18/202339为深入学习习近平新时代中国特色社会主义思想和党的十九大精神,贯彻全国教育大会精神,充分发挥中小学图书室育人功能各税统管与部门协作 “各税统管各税统管”，是利用行业管理优势，通过部，是利用行业管理优势，通过部门协作，对房地产税收实施一体化管理，预征门协作，对房地产税收实施一体化管理，预征（核定征收）土地增值税时，与其他各税一并征（核定征收）土地增值税时，与其他各税一并征收。收。实现房地产一级市场各税统管。在纳税申报、税实现房地产一级市场各税统管。在纳税申报、税款征收和发票分类
43、管理等环节保持一致。以营业款征收和发票分类管理等环节保持一致。以营业税收入监控土地增值税收入进度；实行发票分类税收入监控土地增值税收入进度；实行发票分类管理，源泉控管各税。纳税人转让房地产时，涉管理，源泉控管各税。纳税人转让房地产时，涉及的土地增值税、营业税、城建税、教育费附加、及的土地增值税、营业税、城建税、教育费附加、所得税、印花税等，实行统一征收管理。所得税、印花税等，实行统一征收管理。1/18/202340为深入学习习近平新时代中国特色社会主义思想和党的十九大精神,贯彻全国教育大会精神,充分发挥中小学图书室育人功能实现房地产二级市场各税统管。在房地产交易场所设置征收窗口，作为办理房地产
44、权属变更的必经关口。对纳税人转让旧房及建筑物所涉及的各项税费（契税除外），统一征收。纳税人办理权属变更时，不能提供转让发票的，由征收窗口代开发票。代开发票时，应同时征收营业税、城建税、教育费附加、个人所得税、以及印花税、土地增值税。建立协作制度。与建设、土地、产权管理等部门密切配合，纳税人转让房地产时，不出具合法有效发票，土地、产权管理部门不予办理权属登记、变更手续。与契税征收和产权管理部门加强协调，统一对房地产交易价格的认定，保持相关计税依据与计费依据的一致。1/18/202341为深入学习习近平新时代中国特色社会主义思想和党的十九大精神,贯彻全国教育大会精神,充分发挥中小学图书室育人功能二
45、、未办理土地使用权证转让土地有关税收问题的批复（国税函【2007】645号）土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该土地的使用权属证书，无论其在转让、取得了该土地的使用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续，只要土地使用土地使用权属证书变更登记手续，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经
46、济利益，土地使用者及其土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳营业税、土地对方当事人应当依照税法规定缴纳营业税、土地增值税和契税等相关税收。增值税和契税等相关税收。1/18/202342为深入学习习近平新时代中国特色社会主义思想和党的十九大精神,贯彻全国教育大会精神,充分发挥中小学图书室育人功能三、总局关于广西土地增值税计算问题请示的批复（国税函1999112号）细则第九条：纳税人成片受让土地权后，分期分批开发，转让房地产的，其扣除项目的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊。“总面积”指可转让土地使用权的土地总面积。在土地开
47、发中，因道路、绿化等公共设施用地是不能转让的，按细则第七条规定，这些不能有偿转让的公共配套设施的费用是计算增值额的扣除项目。因此，在计算转让土地的增值额时，按实际转让土地的面积占可转让土地总面积来计算分摊，即：可转让土地面积为开发土地总面积减除不能转让的公共设施用地面积后的剩余面积。1/18/202343为深入学习习近平新时代中国特色社会主义思想和党的十九大精神,贯彻全国教育大会精神,充分发挥中小学图书室育人功能第四部分 减免税规定一、建造普通标准住宅1、纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20的，免征土地增值税。（条例第八条一项规定）2、普通标准住宅指按照当地一般民用住宅标准
48、建造的居住用住宅。高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。（条例第八条一项、细则第十一条规定）（关于土地增值税普通标准关于土地增值税普通标准住宅有关政策的通知住宅有关政策的通知财税2006141号）1/18/202344为深入学习习近平新时代中国特色社会主义思想和党的十九大精神,贯彻全国教育大会精神,充分发挥中小学图书室育人功能3、企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为廉租住房、经济适用住房房源且增值额未超过扣除项目金额20的，免征土地增值税。（财税200824号）4、企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为改造安置住房房源且增值额未超过扣除项目金额20的，免征土地增值税。（财税
49、201042号）5、纳税人既建普通标准住宅，又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适应条例第八条（一）项的免税规定。（财税199548号）1/18/202345为深入学习习近平新时代中国特色社会主义思想和党的十九大精神,贯彻全国教育大会精神,充分发挥中小学图书室育人功能二、因国家建设需要依法征用、收回的房地产。（条例第八条二项规定）1、因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设需要而被政府批准征用房产或收回的土地使用权。2、因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，也比照本规定免征
50、土增值税。（细则十一条规定）3、符合这一免税规定的单位和个人，须向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，免予征收土地增值税。1/18/202346为深入学习习近平新时代中国特色社会主义思想和党的十九大精神,贯彻全国教育大会精神,充分发挥中小学图书室育人功能三、个人住宅出售1、个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满五年或五年以上的，免予征收土地增值税；居住满三年未满五年的，减半征收土地增值税。居住未满三年的，按规定计征土地增值税。（细则第十二条规定）2、对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，免予征收土地增值税。（财税字19954