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1、 土地增值税土地增值税一、征税范围一、征税范围土地增值税暂行条例及实施细则规定的征税范围是：土地增值税暂行条例及实施细则规定的征税范围是：(1)(1)转让国有土地使用权；转让国有土地使用权；(2)(2)地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让。地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让。实际工作中，土地增值税的征税范围常以三个标准来判定：实际工作中，土地增值税的征税范围常以三个标准来判定：标准之一：转让的土地的标准之一：转让的土地的使用权是否国家所有使用权是否国家所有。转让国有土地使用权，征土地增值税；转让集体所有制土地，应转让国有土地使用权，征土地增值税；转让集体所有制土地，应先在
2、有关部门办理（或补办）土地征用或出让手续，使之变为国先在有关部门办理（或补办）土地征用或出让手续，使之变为国家所有才可转让，并纳入土地增值税的征税范围。自行转让集体家所有才可转让，并纳入土地增值税的征税范围。自行转让集体土地是一种违法行为。土地是一种违法行为。标准之二：土地使用权、土地建筑物及其附着物标准之二：土地使用权、土地建筑物及其附着物是否发生产权转让是否发生产权转让。转让土地使用权征，转让土地使用权征，出让不征出让不征；未转让土地使用权、房产产权（如出；未转让土地使用权、房产产权（如出租）也不征。租）也不征。这里这里“土地使用权出让土地使用权出让”是指，土地使用者在政府垄断的土地一是指
3、，土地使用者在政府垄断的土地一级市场通过支付土地出让金，获得一定年限的土地使用权的行为级市场通过支付土地出让金，获得一定年限的土地使用权的行为,土土地使用权出让的出让方是国家；地使用权出让的出让方是国家；“土地使用权转让土地使用权转让”是指：土地使用是指：土地使用者通过出让形式取得土地使用权后，在土地二级市场将土地再转让的者通过出让形式取得土地使用权后，在土地二级市场将土地再转让的行为。行为。标准之三：转让房地产标准之三：转让房地产是否取得收入是否取得收入。取得收入的征；房地产产权虽变更但未取得收入的，不征土地增值税。取得收入的征；房地产产权虽变更但未取得收入的，不征土地增值税。上述三个标准必
4、须同时具备，即转让国有土地使用权，或房屋产权与上述三个标准必须同时具备，即转让国有土地使用权，或房屋产权与国有土地使用权一并转让，只要取得收入，均属于土地增值税的征税国有土地使用权一并转让，只要取得收入，均属于土地增值税的征税范围。范围。*有关具体事项的征税情况，判定如下：有关具体事项的征税情况，判定如下：1.1.出售出售 征征 包括三种情况：包括三种情况：（1 1）出售国有土地使用权；）出售国有土地使用权；（2 2）取得国有土地使用权后进行房屋开发建造后出售；）取得国有土地使用权后进行房屋开发建造后出售；（3 3）存量房地产买卖。）存量房地产买卖。2.2.继承、赠予继承、赠予 ：继承不征（无
5、收入）。继承不征（无收入）。赠予中公益性赠予、赠予直系亲属或承担赡养义务人赠予中公益性赠予、赠予直系亲属或承担赡养义务人不征；不征；非公益性赠予征非公益性赠予征。3.3.出租出租不征（无权属转移）不征（无权属转移）4.4.房地产抵押房地产抵押 抵押期不征；抵押期满偿还债务本息不征；抵押期不征；抵押期满偿还债务本息不征；抵押期满，不能偿还债务，而以房地产抵押期满，不能偿还债务，而以房地产抵债抵债，征。，征。5.5.房地产交换房地产交换 单位之间换房征；单位之间换房征；个人之间互换自住房个人之间互换自住房不征。不征。6.6.以房地产投资、联营以房地产投资、联营 房地产转让到投资经营企业，不征；将投
6、资联营房地产再转房地产转让到投资经营企业，不征；将投资联营房地产再转让，征。让，征。7.7.合作建房合作建房 建成后按比例分房自用，不征；建成后转让，征。建成后按比例分房自用，不征；建成后转让，征。8.8.企业兼并转让房地产企业兼并转让房地产 暂免暂免 9.9.代建房代建房 不征（无权属转换）不征（无权属转换）10.10.房地产重新评估房地产重新评估 不征（无收入）不征（无收入）11.11.国家收回房地产权国家收回房地产权 不征不征二、纳税义务人二、纳税义务人土地增值税的纳税义务人是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附土地增值税的纳税义务人是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的
7、单位和个人。包括内外资企业、行政事业单位、中着物并取得收入的单位和个人。包括内外资企业、行政事业单位、中外籍个人等。外籍个人等。三、确定增值额的扣除项目三、确定增值额的扣除项目（一）对于新建房地产转让，可扣除：（一）对于新建房地产转让，可扣除：1.1.取得土地使用权所支付的金额，包括：取得土地使用权所支付的金额，包括：纳税人为取得土地使用权所支付的地价款；纳税人为取得土地使用权所支付的地价款；纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定交纳的有关费用。纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定交纳的有关费用。2.2.房地产房地产开发开发成本成本 它指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括土地征用及拆它
8、指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。施费、开发间接费用等。3.3.房地产开发费用房地产开发费用它是指与房地产开发项目有关的三项它是指与房地产开发项目有关的三项期间费用期间费用，即销售费用、管理，即销售费用、管理费用、财务费用。开发费用在从转让收入中减除时，不是按实际发费用、财务费用。开发费用在从转让收入中减除时，不是按实际发生额，而是按实际细则中规定的标准扣除，标准的选择取决于生额，而是按实际细则中规定的标准扣除，标准的选择取决于财务费
9、用中利息支出的不同处理方法。财务费用中利息支出的不同处理方法。纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的，利息支出据实扣除，但最高不能超过按商业银机构的贷款证明的，利息支出据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额；其他开发费用按地价款和房地产行同类同期贷款利率计算的金额；其他开发费用按地价款和房地产开发成本计算的金额之和的开发成本计算的金额之和的5%5%以内计算扣除，用公式表示：以内计算扣除，用公式表示：房地产开发费用利息房地产开发费用利息+（取得土地使用权所支付的金额（取得土地使用权所支
10、付的金额+房地产开发房地产开发成本）成本）5%5%以内。以内。纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，或不能提供金纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，或不能提供金融机构贷款证明的，房地产开发费用按地价款和房地产开发成本金融机构贷款证明的，房地产开发费用按地价款和房地产开发成本金额之和的额之和的10%10%以内计算扣除，用公式表示：以内计算扣除，用公式表示：房地产开发费用（取得土地使用权所支付的金额房地产开发费用（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发房地产开发成本）成本）10%10%以内。以内。房地产开发费用计算中还须注意两个问题：房地产开发费用计算中还须注意两个问题：第一：扣除的
11、具体比例（第一：扣除的具体比例（5%5%以内或以内或10%10%以内），由各省、自治区、以内），由各省、自治区、直辖市人民政府决定；直辖市人民政府决定；第二：利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度第二：利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除；对于的部分不允许扣除；对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除允许扣除。4.4.与转让房地产有关的税金与转让房地产有关的税金它是指在转让房地产时缴纳的它是指在转让房地产时缴纳的营业税、城建税、印花税（按产权转营业税、城建税、印花税（按产权转移书据移书据0.50.5贴花）、教育费
12、附加贴花）、教育费附加。但房地产开发企业在转让时缴。但房地产开发企业在转让时缴纳的印花税因列入管理费用，不得在此扣除。也就是说房地产开发纳的印花税因列入管理费用，不得在此扣除。也就是说房地产开发企业只能扣企业只能扣“两税一费两税一费”，非房地产开发企业扣，非房地产开发企业扣“三税一费三税一费”。5.5.财政部规定的其他扣除项目财政部规定的其他扣除项目土地增值税条例实施细则规定，对土地增值税条例实施细则规定，对从事房地产开发的纳税人从事房地产开发的纳税人可可按细则第七条（一）、（二）项规定计算的金额之和，按细则第七条（一）、（二）项规定计算的金额之和，加计加计20%20%的扣除的扣除，用公式表示
13、：，用公式表示：加计扣除费用（取得土地使用权支付的金额加计扣除费用（取得土地使用权支付的金额+房地产开发成本）房地产开发成本）20%20%需特别指出的是：此条优惠只适用于从事房地产开发的纳税人，其他需特别指出的是：此条优惠只适用于从事房地产开发的纳税人，其他纳税人不适用，纳税人不适用，即使是从事房地产开发的纳税人，如果取得土地即使是从事房地产开发的纳税人，如果取得土地使用权后未进行任何开发与投入就转让使用权后未进行任何开发与投入就转让，也不允许扣除也不允许扣除20%20%的加计的加计费用。费用。（二）对于存量房地产转让，可扣除：（二）对于存量房地产转让，可扣除：1.1.房屋及建筑物的评估价格。
14、房屋及建筑物的评估价格。评估价格重置成本价评估价格重置成本价成新度折扣率成新度折扣率2.2.取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。费用。3.3.转让环节缴纳的税金。转让环节缴纳的税金。四、土地增值额及税率四、土地增值额及税率（一）增值额（计税依据）（一）增值额（计税依据）土地增值税的本质所在土地增值税的本质所在土地增值额转让收入扣除项目金额土地增值额转让收入扣除项目金额 *在实际的房地产交易过程中，纳税人有下列情形之一的，则在实际的房地产交易过程中，纳税人有下列情形之一的，则按照房地产评估价格计算征收土地增值税：按照房
15、地产评估价格计算征收土地增值税：（1 1）隐瞒、虚报房地产成交价格的；）隐瞒、虚报房地产成交价格的；（2 2）提供扣除项目金额不实的；）提供扣除项目金额不实的；（3 3）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。的。土地增值税四级超率累进税率表土地增值税四级超率累进税率表级数级数增值额与扣除项目金额的比率增值额与扣除项目金额的比率税率税率(%)速算扣除系数速算扣除系数(%)1不超过不超过50%的部分的部分3002超过超过50%-100%的部分的部分4053超过超过100%-200%的部分的部分50154超过超过200%的部分的
16、部分6035五、税收优惠五、税收优惠主要税收优惠如下：主要税收优惠如下：1.1.建造普通建造普通标准住宅标准住宅出售，增值额出售，增值额未超过未超过扣除项目金额扣除项目金额20%20%的的免税。免税。2.2.因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。税。3.3.个人因工作调动或改善居住条件个人因工作调动或改善居住条件转让原自用房的依原房产转让原自用房的依原房产使用时间长短确定免税或减半征税使用时间长短确定免税或减半征税。第一条优惠规定仅使用于普通标准住宅，且增值率未超过第一条优惠规定仅使用于普通标准住宅，且增值率未超过20%20%。
17、第二条优惠规定是针对为满足国家建设需要转让给国家房地产的第二条优惠规定是针对为满足国家建设需要转让给国家房地产的单位和个人即使取得国家补偿的收入也免于征税。单位和个人即使取得国家补偿的收入也免于征税。第三条优惠规定涉及因工作调动或改善居住条件转让原自用住房的第三条优惠规定涉及因工作调动或改善居住条件转让原自用住房的情况，减免税需报税务局审批，具体有下列优惠：情况，减免税需报税务局审批，具体有下列优惠：居住时间居住时间 土地增值税减免规定土地增值税减免规定 未满未满3 3年的年的 照章征税照章征税 满满3 3年未满年未满5 5年的年的 减半征税减半征税 满满5 5年或年或5 5年以上的年以上的
18、免税免税 六、纳税申报时间与地点六、纳税申报时间与地点（一）申报时间（一）申报时间为纳税人签订房地产转让合同后为纳税人签订房地产转让合同后7 7日内。日内。（二）纳税地点（二）纳税地点土地增值税的纳税地点为房地产所在地（即房地产坐落地）主土地增值税的纳税地点为房地产所在地（即房地产坐落地）主管税务机关。如果纳税人转让的房地产坐落在两个或两个以上管税务机关。如果纳税人转让的房地产坐落在两个或两个以上地区的，应按房地产所在地分别申报纳税。地区的，应按房地产所在地分别申报纳税。实际工作中，纳税地点的确定又可分为两种情况：实际工作中，纳税地点的确定又可分为两种情况：1.1.纳税人是纳税人是法人法人时：
19、转让房地产坐落地与其机构所在地或经营时：转让房地产坐落地与其机构所在地或经营所在地所在地一致的，应在办理税务登记一致的，应在办理税务登记的原管辖税务机关申报纳税；的原管辖税务机关申报纳税；如果不一致的，则应在如果不一致的，则应在房地产房地产坐落地所管辖的税务机关申报纳坐落地所管辖的税务机关申报纳税。税。2.2.纳税人是纳税人是自然人自然人时：转让房地产坐落地与其居住所在地时：转让房地产坐落地与其居住所在地一致一致的，应在住所所在地的，应在住所所在地税务机关申报纳税；如果不一致的，则应税务机关申报纳税；如果不一致的，则应在在办理过户手续所在地办理过户手续所在地的税务机关申报纳税。的税务机关申报纳
20、税。某房地产开发公司建一住宅出售，取得销售收入某房地产开发公司建一住宅出售，取得销售收入1600万元（设城建税率为万元（设城建税率为7%，教育费附加征收率，教育费附加征收率3%）。建此）。建此住宅支付的地价款住宅支付的地价款100万元（其中含有关手续费万元），开万元（其中含有关手续费万元），开发成本发成本300万元，贷款利息支出无法准确分摊。该省政府规万元，贷款利息支出无法准确分摊。该省政府规定的费用计提比例为定的费用计提比例为10%。计算上述业务应缴纳的土地增。计算上述业务应缴纳的土地增值税。值税。答案答案(1)实现收入总额：实现收入总额：1600万元万元(2)扣除项目金额：扣除项目金额：支
21、付地价款：支付地价款：100万元万元支付开发成本：支付开发成本：300万元万元计提的三项费用计提的三项费用：（：（100+300）10%=40万元万元扣除的税金：扣除的税金：1600 5%（1+7%+3%）=88万元万元加计扣除费用：（加计扣除费用：（100+300）20%=80万元万元扣除费用的总额：扣除费用的总额：100+300+40+88+80=608万元万元(3)确定增值额：确定增值额：1600-608=992万元万元(4)确定增值比率：确定增值比率：992608163%所以确定适用第三档税率：所以确定适用第三档税率：50%，扣除系数：，扣除系数：15%(5)计算应纳税额：万元计算应纳税额：万元