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1、2023年房地产行业名词解释 第一篇：房地产行业名词说明 房地产基础学问 房地产基础学问 是指由房地产开发企业开发建设并出售、出租的房屋。是指根据国家经济适用住房建设支配支配建设的住宅。由国家统一下达支配，用地一般实行行政划拨的方式，免收土地出让金，对各种经批准的收费实行减半征收，出售价格实行政府指导价，按保本微利的原则确定。 是指政府和单位在住房领域实施社会保障职能，向具有城镇常住居民户口的最低收入家庭供应的租金相对低廉的一般住房。是指已被购置或自建并取得全部权证书的房屋。是指职工依据房改政策购置的公有住房或经济适用房首次上市出售的房屋。 是指专供居住的房屋，包括别墅、公寓、职工家属宿舍和集
2、体宿舍包括职工单身宿舍和学生宿舍等。但不包括住宅楼中作为人防用、不住人的地下室等，也不包括托儿所、病房、疗养院、旅馆等具有特地用处的房屋。 是指由若干卧房、起居室、厨房、卫生间、室内走道或客厅等组成的供一户运用的房屋。 住宅按套统计。两户合用一套的住宅，按一套统计；一户用两套或两套以上的应按实际套数统计。 是指供人们生活居住的但不成套的房屋。 是指归国家全部的房产。包括由政府接管、国家经租、房地产基础学问 材建立，柱是用钢筋混凝土建立。 是指承重的主要构件是用砖、木材建立的。如一幢房屋是木制房架、砖墙、木柱建立的。 是指凡不属于上述结构的房屋都归此类。如竹结构、砖拱结构、窑洞等。 房屋层数是指
3、房屋的自然层数，一般按室内地坪0以上计算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室内层高在2.20m以上不含2.20m的，计算自然层数。房屋总层数为房屋地上层数与地下层数之和。 假层、附层夹层、插层、阁楼暗楼、装饰性塔楼，以及突出屋面的楼梯间、水箱间不计层数。 是指房屋全部或部分在室外地坪以下的部分包括层高在2.2m以下的半地下室。 是指建房时建立的，一般比较低矮的楼层。其前后沿的高度大于1.7m，面积缺乏底层的二分之一的部分。附层夹层是房屋内部空间的局部层次。 一般是房屋建成后，因各种需要，利用房间内部空间上部搭建的楼层。 指一层至三层的住宅。 指四层至六层的住宅。 指七层至九层的住宅。 指十层
4、及十层以上的住宅。 房地产基础学问 属、自然和经济状况而实行的以地籍调查测量、土地登记、土地统计和土地分等定级等为主要内容的国家措施 是指县级以上人民政府依法批准，在土地运用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其运用，或者将土地运用权无偿交付给土地运用者运用的行为。 是指国家将国有土地运用权在确定年限内出让给土地运用者，由土地运用者向国家支付土地运用权出让金的行为。是指房屋以及依据规划要求的配套设施所占用的土地，包括房屋占用的土地和依据规划要求的配套设施占用的土地。 1无明确运用权属的冷巷、巷道或间隙地；2市政管辖的道路、街道、巷道等公共用地； 3已征用、划拨或者属于原房地产证记载范围，经规
5、划部门核定需要作市政建设的用地； 4其他按规定不计入用地的面积。 是指供居住的各类房屋用地 是指独立设置的工厂、车间、手工业作坊、建筑安装的生产场地、排渣灰场地等用地。 是指国家、省自治区、直辖市及地方的储备、中转、外贸、供应等各种仓库、油库、材料堆场及其附属设备等用地。是指各种商店、公司、修理服务部、生产资料供应站、饭店、旅社、对外经营的食堂、文印腾写社、报刊门市部、蔬 房地产基础学问 检验等用地。 是指铁路、民用机场、港口码头及其他交通用地。是指铁路及场站、地铁出入口等用地。是指民用机场及其附属设施用地。是指专供客、货运船停靠的场所用地。 是指车场站、广场、公路、街、巷、小区内的道路等用地
6、.是指已建成并到达入住或运用条件的、含自有私有房屋在内的各类房屋。 是指已建成并到达入住及运用条件的、含自有私有住宅在内的住宅。 是指依据设计要求已建成并到达入住、运用条件的成套住宅的套数。 是指由若干卧房、起居室、厨房、卫生间、室内走道或客厅等组成的供一户运用的住宅。 是指报告期内施工的房屋建筑面积，包括本期新开工面积和上年开发跨入本期接着施工的房屋面积，以及上期已停建在本期复工的房屋面积。本期竣工和本期施工后又停建缓建的房屋面积仍包括在施工面积中，多层建筑应填各层建筑面积之和。 是指在报告期内新开工建设的房屋建筑面积，不包括上期跨入报告期接着施工的房屋面积和上期停缓建而在本期复原施工房屋面
7、积。房屋的开工应以房屋正式起先破土创槽地基处理 房地产基础学问 新增指标是指按居住户数计算的平均每户拥有的住宅套数。计算公式：户均住宅套数套/户=住宅套数居住户数 新增指标是指成套住宅建筑面积与实有住宅建筑面积的比例。计算公式：住宅成套率= 成套住宅建筑面积实有住宅建筑面积100 新增指标是指自有私人全部的住宅建筑面积与实有住宅建筑面积的比例。计算公式：住宅自有率= 自有私有住宅建筑面积实有住宅建筑面积100 住宅的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积，假如计算多、高层住宅的建筑面积，则是各层建筑面积之和。建筑面积包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积
8、等。 住宅的运用面积，指住宅各层平面中干脆供住户生活运用的净面积之和。计算住宅运用面积，可以比较直观地反应住宅的运用状况，但在住宅买卖中一般不接受运用面积来计算价格。 计算运用面积时有一些特殊规定：跃层式住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入运用面积；不包含在结构面积内的烟囱、通风道、管道井均计入运用面积；内墙面装修厚度计入运用面积。计算住宅租金，都是按运用面积计算。 住宅的公用面积是指住宅楼内为住户出入便利、正常交往、保障生活所设置的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间等所占面积 房地产基础学问 各套套内建筑面积之和，得到建筑物的公用建筑面积分摊系数。即公用建筑面积分摊系数公用建筑面积套内建筑面
9、积之和。 得房率是指套内建筑面积与套单元建筑队面积之比。 套内建筑面积=套内运用面积+套内墙风光积+阳台建筑面积。 套单元建筑面积=套内建筑队面积 +分摊得公用建筑队面积。好用率是套内建筑面积和住宅面积之比，大于运用率。即好用率套内建筑面积套内建筑面积分摊的共有共用建筑面积 容积率是建筑总面积与建筑用地面积的比。例如，在1万平方米的土地上，有4000平方米的建筑总面积，其容积率为0.4。建筑密度是指在居住区用地内各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率，它可以反映出确定用地范围内的空地率和建筑密集程度。 绿化率是指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。对购房者而言，绿化率高为好
10、。 绿地率描述的是居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率%。绿地率所指的“居住区用地范围内各类绿地主要包括公共绿地、宅旁绿地等。其中，公共绿地，又包括居住区公园、小游园、组团绿地及其他的一些块状、带状化公共绿地。住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。住宅开间一般不超过3.0米-3.9米，砖混结构住宅开间一般不超过3.3米。规定较小的开间尺度，可缩短楼板的空间跨度，增加住宅结 房地产基础学问 玄关就是登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的地段。居室是家庭的“领地，讲究确定的私密性，大门一开，有玄关阻隔，外人
11、对室内就不能一览无余。玄关一般与厅相连，由于功能不同，需调度装饰手段加以分割,就是自己人回家，也要有一块放雨伞、挂雨衣、换鞋、搁包的地方。平常，玄关也是接受邮件、简洁会客的场所。 隔断是指特地作为分隔室内空间的不到顶的半截立面。 过道是指住宅套内运用的水平交通空间。 已购公房又称售后公房，就是购置的公有住房 单位产权房是指产权属于单位全部的房屋，也称系统产权房、系统房。 廉租房是在新出台的国家房改政策中首次提出的一种概念。我国的廉租房只租不售，出租给城镇居民中最低收入者。廉租房的来源主要是腾退的旧公房等。 私房也称私有住宅，私产住宅。它是由个人或家庭购置、建立的住宅。在农村，农夫的住宅基本上是
12、自建私有住宅。公有住房通过住宅消费市场出售给个人和家庭，也就转为私有住宅。 二手房即旧房。新建的商品房进行第一次交易时为“一手，其次次交易则为“二手。一些无房的人，可以买一套别人多余的房；而另一些手里有些积蓄又有小房子居住的，可以卖掉旧房买新居；而那些住房富余户，也能卖掉自己的多余住房换取收益。 期房是指开发商从取得商品房预售答应证起先至取得房地产 房地产基础学问 后，一般就进入房地产项目的清盘销售阶段，此时所销售的房产，一般称为尾房。开发商经过正常的销售后剩下了少量没有竞争力的房子，这些房子或朝向不好、采光缺乏，或是楼层不佳、位处两级，其中一层大多不带小花园且遮挡较严峻。 烂尾房是指那些由于
13、开发商资金缺乏、盲目上马，或者错误推断供求形势，开发总量供大于求，导致大面积空置，无法回收前期投资，更无力进行后续建设，甚至全盘停滞的积压楼宇。“烂尾的状况一般不会发生在房产推出销售的时候的，而是随着项目的不断推动，一步步显现。 城市居住区一般称居住区，泛指不同居住人口规模的居住生活聚居地和特指被城市干道或自然分界线所围合，并与居住人口规模3000050000人相对应，配建有一整套较完善的、能满意该区居民物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。 居住小区一般称小区，是被居住区级道路或自然分界线所围合，并与居住人口规模 700015000人相对应，配建有一套能满意该区居民基本的物质与文
14、化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地 居住组团一般称组团，指一般被小区道路分隔，并与居住人口规模10003000人相对应，配建有居民所需的基层公共服务设施的居住生活聚居地。 配建设施是指与住宅规模或与人口规模相对应配套建设的公共服务设施、道路和公共绿地的总称。 房地产基础学问 不是正式价格，在商品房交付运用时，应按有批准权限部问核定的价格为准。 一次性买断价是指买方与卖方商定的一次性定价。一次性买断价属房产销售合同中的专用价格术语，确定之后，买方或卖方必需按此履行付款或交房的义务，不得随便变更。 定金是指当事人商定由一方向对方给付的，作为债权担保的确定数额的货币，它属于一种法律上的担保方式
15、，目的在于促使债务人履行债务，保障债权人的债权得以实现。根据我国发法通则和担保法八十九条规定，定金应当以书面形式商定，当事人在定金合同中应商定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效，定金的数额由当事人商定，但不得超出合同标的额的20%。假如购房者交了定金之后变更方法确定不买，开发商有权以购房者违约为由不退定金；假如开发商将房屋卖给他人，应当向购房者双倍返还定金。 违约金是指违约方依据法律规定和合同的商定，应当付给对方的确定数量的货币。违约金是对违约方的一种经济制裁，具有惩办性和补偿性，但主要表达惩办性。只要当事人有违约行为且在主观上有过错，无论是否给对方造成损失，都要支付违约金。 其
16、次篇：房地产名词说明 最新居地产名词说明大全 经济适用房：是指根据国家经济适用房支配支配建设的住宅。由国家统一下达支配，用地一般实行行政划拨的方式，免收土地出让金，对各种经批准的收费实行减半征收；出售价格实行政府指导价，按保本微利的原则确定。房地产交易：是指房地产转让、房地产抵押和房屋租赁等市场行为。 房地产转让：是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。 交易过户套数：是指报告期内已办理交易过户手续的商品房屋总套数。交易过户面积：是指报告期内已办理交易过户手续的商品房屋总建筑面积。交易过户金额：是指报告期内已办理交易过户手续的商品房屋交易总金额。租赁金额：是指
17、已办理租赁登记备案的各类房屋的租金金额。 契税：是指由于土地运用权出让、转让、房屋买卖、交易或赠与等发生房地产权属转移时向产权承受人征收的一种税赋。 营业税：指对销售房地产的单位和个人，就其营业额按率计征的一种税。房产税：是以房屋为征税对象、依据房屋的原值或房产租金向产权全部人征收的一种税。 营业税附加：是指对交纳营业税的单位和个人，就其实缴的营业税为计税根据而征收的城市修理建设税与教化费附加。 印花税：指对在经济活动中或经济交往中书立的或领受的房地产凭证征收的一种税赋。 个人所得税：指个人将拥有合法产权的房屋转让、出租或其他活动并取得收入，就其所得计算征收的一种税赋。 保证金：指依据有关规定
18、，个人将拥有合法产权的住房转让时，就其应纳税所得，依据个人所得税税率计算的，个人所得税纳税保证金。 房地产交易手续费：是指由政府依法设立的，由房地产主管部门设立的房地产交易机构为房屋权利人办理交易过户等手续所收取的费用。 房屋权属登记费：是指房地产管理部门在办理产权登记时依据国家政策收取的费用。其他：指不属于以上类别的其他税费，如土地收益金、土地出让金等。应征：是指依据有关政策法规规定各单位及个人应当交纳的税费金额。实征：指由有关部门收取或由房地产管理部门代征实际收到的税费金额。可预售面积：是指报告期内，经批准预售仍未竣工的商品房面积连同上期结转的可预售总建筑面积之和。 合同备案套数：是指报告
19、期内，向市、县房地产管理部门办理预售合同登记备案的预售商品房屋总套数。 合同备案面积：是指报告期内，向市、县房地产管理部门办理预售合同登记备案的预售商品房屋总建筑面积。 合同金额：是指报告期内，向市、县房地产管理部门办理预售合同登记备案的预售商品房屋总交易金额。 成交套数：是指报告期内，已办理交易过户手续的存量房屋总套数。成交面积：是指报告期内，已办理交易过户手续的存量房屋总建筑面积。成交金额：是指报告期内，已办理交易过户手续的存量房屋的交易总金额。房地产抵押：是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人供应债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，债权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得
20、的价款优先受偿。 现房抵押：是指抵押人以自有房屋以不转移占有的方式向抵押权人供应债务履行担保的行为。 在建工程抵押：是指抵押人以其合法方式取得的土地运用权连同在建工程的投入资产以不转移占有的方式向抵押权人供应债务履行担保的行为。 购房贷款抵押：是指购房人在支付首期规定的房价款后，由金融机构代其支付剩余的购房款，将所购商品房抵押给该金融机构作为偿还贷款履行担保的行为。抵押金额：是指抵押物的实际价值。 房屋租赁：是指房屋全部权人作为出租人将其房屋出租给承租人运用，由承租人向出租人支付租金的行为。 租赁面积：是指已办理租赁登记备案的各类房屋的建筑面积。 房地产中介服务：是指房地产询问、房地产价格评估
21、、房地产纪经等活动的总称。房地产中介服务机构：是指按国家及地方有关法律、法规注册的具有独立法人资格的经济组织。包括：房地产评估、房地产询问和房地产经纪等机构。从业人员：是指报告期末，在房地产价格评估、经纪等领域从事房地产中介服务业务的人员。 执业资格人员：是指报告期末，取得房地产估价师和房地产经纪人执业资格的人员。 从业资格人员：是指报告期末，取得房地产估价员和房地产经纪人协理资格的人员。 业务量：是指导报告期内，专营或兼营房地产价格评估、经纪等业务所涉及的估价额、交易额等。 房地产询问：是指为房地产活动当事人供应法律法规、政策、技术等方面服务的经营活动。 房地产价格评估：是指对房地产进行测算
22、，评定其经济价值和价格的经营活动。房地产价格评估总收入：是指房地产专业估价机构从事土地、房产价格等评估业务所得的评估费收入。 评估标底物总价值：是指房地产专业估价机构从事土地、房产价格评估的各类标底物的价值合计。具体包括土地、居住房地产、商业房地产、工业房地产、其他用处房地产等。 最新居地产名词说明大全最新居地产名词说明大全 利润：是指房地产中介服务机构从事经营活动所产生的利润。房地产经纪：是指托付人供应房地产信息和居间代理业务的经营活动。经纪总收入：是指房地产中介机构从事经纪业务活动所得的中介服务费收入。新建房经纪收入：是指房地产中介服务机构为开发商所开发的房地产项目进行策划、包装、销售、招
23、租等经纪业务，并按确定比例收取的中介服务费总计。存量房经纪收入：是指房地产中介服务机构从事存量房销售、招租等经纪业务，并按确定比例收取的中介服务费总计。 代理交易总面积：是指房地产中介机构代理各类房屋交易的面积合计。住房置业担保：是指住房置业担保公司，在借款人无法满意贷款人要求供应担保的状况下，为借款人申请个人住房贷款而与贷款人签订保证合同，供应连带责任保证担保的行为。担保保证金：是指住房置业担保机构按其供应担保的借款人借款金额的确定比例，从其资产中提留并存入贷款银行，作为担当连带责任的保证资金。风险基金：是指住房置业担保机构按其担保业务收入的确定比例提取的，用于其清算时对其所担保债务的清偿基
24、金。 1.楼盘均价：是楼盘的平均价格，它代表着一个项目整体的价位水平。但购房者在去售楼处询问时会觉察，用标着的“均价来买房，往往是买不到的。那么“均价到底是什么呢？开发商在开盘销售之前根据当前的市场状况以及本钱核算，定出要销售的小区中的销售价格，这个价格就是项目的均价。一个楼盘在推向市场时，先有“均价，通过它来计算出每栋楼中的每个单元户型的价位，它是整个楼盘销售价格限制的一个重要标准，是这个楼盘售价的平均值。根据这个平均值，才是根据每栋楼在总平面中的位置不同、朝向不同、景观不同等定出来的价差系数。用拟定的均价乘以每栋楼的系数，得出这栋楼的销售平均价。 2.楼盘起价：楼盘中相对位置不好的那一类房
25、子的单价。起价房可能只有一套或一层，所以对购房者没有太大的实际意义，只是参考价而已。 3.运用率：住宅套内净面积即运用面积和住宅面积的比为运用率，一般高层塔楼在72%至75%之间，板楼在78%至80%之间。 4.好用率：好用率是套内建筑面积和住宅面积之比，大于运用率，因此，往往有开发商用好用率来吸引买房人。 5.建筑容积率：是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。建筑密度：即建筑覆盖率，指项目用地范围内全部基底面积之和与规划建设用地之比。绿化率：是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。6.房屋的产权 房屋产权指的是房屋全部者对房屋所拥有的完全全部权，主要包
26、括对房屋的占有，运用，处分和收益权。简洁说就是拥有运用该房屋，或出租该房屋获得租金收入，出售该房屋获得增值，将该房屋抵押给银行或其他组织或个人进行融资或贷款等权利。7.印花税 印花税是对经济活动和经济交往中书立、领受凭证征收的一种税。1)征税范围及纳税人。印花税的课税对象是房地产交易中的各种凭证。2)税率和计税方法。房屋产权转移书据，印花税按合同额万分之五贴花。其应纳税额的计算公式为：应纳税额=计税金额适用税率。 3)纳税地点、期限和缴纳方法。印花税在应纳税凭证书立领受时缴纳，合同在签订时缴纳，产权转移书据在立据时缴纳。8.契税 契税是指房屋全部权发生变更时，就当事人所订契约按房价的确定比例向
27、产权承受人征收的一次性税收。它是对房地产产权变动征收的一种特地税种。 1.低层：低层房屋是指高度低于或等于10米的建筑物，一般是1-3层建筑物，如平房、别墅等。低层房屋一般建筑结构简洁，施工期短，建立本钱低廉，给人以亲切清静、有天有地的感觉，它的舒适度、便利度和空间尺度优于高层。人们特别宠爱以此为住宅。但是，低层房屋占地多，土地利用率低，特别是在寸土寸金的城市难以广泛开发。 2.小高层： 人们一般把8层至12、13层的建筑称为“小高层。小高层住宅一般接受 钢筋混凝土结构，带电梯。小高层有多层亲切清静、房型好、得房率高的特点，又有一般高层结构强度高、耐用年限高、景观系数高，污染程度低等优点，很受
28、购房人欢迎。同时，小高层对土地的利用率提高，土地本钱相对下降，很受房地产开发商的青睐。所以，近年来中心城区小高层如雨后春笋，越来越多。3.多层：多层房屋指高于10米、低于或等于24米的建筑物。多层房屋一般为4-8层，一般接受砖混结构，少数接受钢筋混凝土结构。多层房屋一般规格(房型)整齐，通风采光状况好，空间紧凑而不闭塞。与高层相比，多层房屋公用面积少，得房率相应提高，这是很多人宠爱多层房屋的主要缘由。 4.板式小高层：作为住宅上的新品种，板式小高层目前没有明确的定义。一般说来，8至14层、板式结构、带电梯的住宅楼被称为板式小高层。 5.跃层：跃层住宅是一套住宅占两个楼层，有内部楼梯联系上下层；
29、一般在首层支配起居、厨房、餐厅、卫生间，最好有一间卧房，二层支配卧房、书房、卫生间等。6.复式：复式住宅在概念上是一层，但层高较一般的住宅高，可在局部掏出夹层，支配卧房或书房等内容，用楼梯联系上下。其目的是提高住宅空间利用率。 一、成套房屋的套内建筑面积(GB/T 17986.1-2000 B1.1) 成套房屋的套内建筑面积由套内房屋运用面积，套内墙风光积，套内阳台建筑面积三部分组成。 1、套内的运用面积(GB/T 17986.1-2000 B1.2)： 套内房屋运用面积为套内房屋运用空间的面积，以水平投影面积按以下规定计算： a.套内房屋运用面积为套内卧房、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、
30、厕所、贮存室、壁橱等空间面积的总和。 b.套内内部楼梯按自然层数的面积总和计入运用面积。 c.不包括含在结构面积内的套内内部烟囱、通风道、管道井均计入运用面积。d.内墙面装饰厚度计入运用面积。 2、套内墙风光积(GB/T 17986.1-2000 B1.3)： 套内墙风光积是套内运用空间四周的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔以及外墙(包括山墙)等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙风光积。套内自由墙体按水平投影面积全部计入套内墙风光积。 3、套内阳台建筑面积(GB/T 17986.1-2000 B1.4)： 套内阳台建筑面积均按阳台外围
31、与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。 附：房屋的共有建筑面积(GB/T 17986.1-2000 B1.4)： 房屋共有建筑面积系指各产权业主共同占有或共同占有或共同运用的建筑面积。共有建筑面积的内容包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整栋服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。共有建筑面积还包括套与公共建筑空间之间分隔墙，以及外墙(包括山墙)水平投影面积一半的建筑面积。 独立运用的地下室、车棚、车库、为多栋服务的警卫室，管理用房，作为
32、人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。 建筑面积亦称建筑绽开面积，它是指住宅建筑外墙外围线测定的各层平面面积之和。它是表示一个建筑物建筑规模大小的经济指标。它包括三项，即运用面积、帮助面积和结构面积。因为建筑面积是计算商品房价格的结算数据，所以对于购房者来说，了解建筑面积的计算方法是特殊重要的。在住宅建筑中，计算建筑面积的范围和方法是： (1)单层建筑物不管其高度如何，均按一层计算，其建筑面积按建筑物外墙勒脚以上的 外围水平面积计算。单层住宅如内部带有部分楼层(如阁楼)也应计算建筑面积。 (2)多层或高层住宅建筑的建筑面积，是按各层建筑面积的总和计算，其底层按建筑物外墙勒脚以上外围水平面积计算
33、，二层或二层以上按外墙外围水平面积计算。 (3)地下室、半地下室等及相应出入口的建筑面积，按其上口外墙(不包括采光井、防潮层及其爱惜墙)外围的水平面积计算。 (4)用深基础做地下架空层加以利用，层超群2.2米的，按架空层外围的水平面积的一半计算建筑面积。 (5)穿过建筑物的通道，建筑物内的门厅、大厅不管高度如何，均按一层计算建筑面积。大厅内回廊部分按其水平投影面积计算建筑面积。 (6)电梯井、提物井、垃圾道、管道井和附墙囱等均按建筑物自然层计算建设面积。 (7)住宅建筑内的技术层(放置各种设备和修理养护用)，层超群过2.2米的，按技术层外围水平面积计算建筑面积。 (8)独立柱雨蓬，按顶盖的水平
34、投影面积的一半计算建筑面积；多柱雨蓬，按外围水平面积计算建筑面积。 (9)突出房屋的有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等，按围护结构外围水平面积计算建筑面积。(10)两个建筑物之间有顶盖的架空通廊，按通廊的投影面积计算建筑面积。无顶盖的架空通廊按其投影面积的一半计算建筑面积。 (11)突出墙面的门斗，远眺间，按围护结构外围水平面积计算建筑面积。(12)封闭式阳台、挑廊按其外围水平投影面积计算建筑面积。凹阳台按其阳台净面积(包括阳台栏板)的一半计算建筑面积。挑阳台按其水平投影面积的一半计算建筑面积。 (13)住宅建筑内无楼梯，设室外楼梯(包括疏散梯)的，其室外楼梯按每层水平投影面积计算建筑面积
35、；楼内有楼梯，并设室外楼梯(包括疏散梯)的，其室外楼梯按每层水平投影面积的一半计算建筑面积。另外，在住宅的建筑中，不计算建筑面积的范围有： (1)突出墙面的构件配件、艺术装饰和挂(壁)板，如：柱、垛、勒脚等。(2)检修、消防等用的室外爬梯，宽度在60厘米以内的钢梯。(3)独立不贴于外墙的烟囱、烟道、贮水池等构筑物。(4)没有围护结构的屋顶水箱间。(5)层高在2.2米以内的技术层(设备层)。 (6)单层住宅的分隔操作间、限制室、仪表间等单层房间。(7)层高小于2.2米的深基础地下架空层，坡地建筑物吊脚架空间。 从以上可以看出，住宅的建筑面积计算起来比较困难，不仅规定多，而且专业性、技术性特殊强。
36、消费者在购房时，假如对此不了解，或者对计算出的结果表示怀疑，可以询问专业人员或请特地测量机构，按照上述标准重新测量计算。 住宅的结构有哪些形式 住宅的结构是指住宅的承重骨架(如房屋的梁柱、承重墙等)，其作用是保证住宅在运用期限内，把作用在住宅上的各种荷载或作用力，牢靠地担当起来，同时在保证住宅的强度、刚度和耐久性的状况下，把全部的作用力牢靠地传到地基中去。 住宅建筑的形式由于有多种多样，加上其房间面积大小、开间进深以及组合方式的不同，相应接受的结构也就有所不同。商品住宅的结构形式主要是以其承重结构所用的材料来划分的。一般可以分为砖混结构、砖木结构和钢筋混凝土结构三种形式：(1)砖混结构住宅 砖
37、混结构是指建筑物中竖向承重结构的墙、附壁柱等接受砖或砌块砌筑，柱、梁、楼板、屋面板、桁架等接受钢筋混凝土结构。通俗地讲，砖混结构是以小部分钢筋混凝土及大部分砖墙承重的结构，又称钢筋混凝土混合结构。因为砖混结构的主要承重结构是粘土砖，所以砖的形态及强度就确定了房屋的强度。可以这样说，砖的形态越规则，砂浆的强度越高，灰缝越薄越均匀，砌体的强度就越高，房屋的耐用年限就越长。 砖混结构的优点主要表如今： 由于砖是最小的标准化构件，对施工场地和施工技术要求低，可砌成各种形态的墙体，各地都可生产。 它具有很好的耐久性、化学稳定性和大气稳定性。 可节省水泥、钢材和木材，不需模板，造价较低。 施工技术与施工设
38、备简洁。 砖的隔音和保温隔热性要优于混凝土和其他墙体材料，因此在住宅建设中运用得最为普遍。 (2)砖木结构住宅 砖木结构住宅是指建筑物中承重结构的墙、柱接受砖砌筑或砌块砌筑，楼板结构、屋架用木结构而共同构筑成的房屋。这种结构的房屋在我国中小城市中特殊普遍。它的空间分隔较便利，自重轻，并且施工工艺简洁，材料也比较单一。不过，它的耐用年限短，设施不完备，而且占地多，建筑面积小，不利于解决城市人多地少的冲突。(3)钢筋混凝土结构住宅 钢筋混凝土结构住宅是指房屋的主要承重结构，如柱、梁、板、楼梯、屋盖用钢筋混凝土制作，墙用砖或其他材料施工建立的房屋。这种结构具有抗震性能好、整体性强、抗腐蚀耐火实力强、
39、经久耐用等优点，并且房间的开间、进深相对较大，室内活动空间也相应增加，室内空间分隔较自由。钢筋混凝土结构建筑依其施工方式的不同可分为：现浇钢筋混凝土结构与预制装配式钢筋混凝土结构两大类。 商品房的销售面积如何计算 依据北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定(京房地权字第1285号)：商品房的销售面积是指购房者所购置的套内或单元内的建筑面积(即套内建筑面积)与应分摊公用建筑面积之和。即： 商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积之和 一、套内建筑面积的计算方法： 套内运用面积：住宅按住宅建筑设计规范(GBJ96-86)规定的方法计算；其他建筑依据专用建筑设计规范规定的方法或参
40、照住宅建筑设计规范计算。套内墙风光积：商品房套内运用空间四周的维护或承重墙体，有共用墙及非共用墙两种： (1)共用墙包括各套之间的分隔墙、套与公用建筑空间投影面积的分隔墙以及外墙(包括山墙)；共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙风光积。(2)非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙风光积。 二、商品房分摊的公用建筑面积主要包括以下两部分： (1)电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等其功能上为整楼建筑服务的公共设施用房和管理用房之建筑面积； (2)各单元与楼房公共建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的50%。 以下空间不得计入公用建筑面积： (1)作为独立
41、运用空间租、售的地下室、车棚等。(2)作为人防工程的地下室。公用建筑面积计算公式： 公用建筑面积=整栋建筑的面积-各套套内建筑面积之和-已作为独立运用空间租、售的地下室、车棚、人防工程地下室 公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积/各套套内建筑面积之和 分摊的公用建筑面积=各套套内建筑面积公用建筑面积分摊系数 因此，商品房销售面积公式还可表达为： 商品房销售面积=套内建筑面积(1+公用建筑面积分摊系数) 在中国，选择住宅商品房的客厅，以朝南为最正确。北方地区历来形成的坐北朝南的住宅为最正确的生活习惯，造成消费者“有钱就买东南房的需求心理。因此，东南朝向的房屋较其它朝向的房屋要好销售。因客厅朝南，在
42、冬天无凛冽寒风咆哮，在夏天又是凉风习习。其它朝向的优劣依次大致为东南、东、西南、北、西。其次，消费者应挑卧房的朝向。一套房内，卧房一般有二三间，其朝向也不会完全一样。而且在大多数状况下是有好有差。 消费者应以主卧房朝向好或多数卧房朝向好为评推断标准。卧房也以南向为佳，但最好不要靠外墙。因在夏天，南向卧房凉风，但射入的阳光也较北向房间多，若是西向外墙，那么室内温度确定较高。卧房朝向为东南、东、东北也可，最好不选朝西的卧房。朝北的卧房不要太多，有一间尚可，因北向卧房冬天寒风咆哮，但是，夏天北向的房间却是特别凉快。厨房、卫生间的朝向相对要次要一些。卫生间只要能干脆采光、通风就行。因其运用是间断的和短
43、时间的，但最好还是避开选择西向的卫生间。 在南方燥热地区，除了要看单个房间通风是否良好外，还要看房间与房间之间的组织，是否利于风的直线流淌，在夏季是否能形成“穿堂风。具体的方法是看各个房的门、窗是否在一个方向上，假如建筑与建筑之间间距过小，底层就会由于上面建筑的遮挡，而终年不见阳光。最好的状况是在北面的底层房间冬天也能接受阳光照射。厨房由于本身会产生许多油烟，因此，其室内空气最须与外界经常保持交换。由于厨房的油烟产生量大，形成时间短，靠自然通风实难将其在短时间内排出，所以一般会用同抽烟机或排气扇向外排气。一般来说，要防止由于朝向不好、外面风压太大，引起油烟的“倒灌或风将油烟引入其他房间。因此，
44、厨房以不选北向为宜。 一般来说，一天之内阳光能射入时间小时，对于消退房间内湿气，杀灭细菌，调整室内温度，加速空气流淌均有好处。对于客厅、卧房的朝向，要以能接受光线干脆射入为宜，以南向或偏南方向为佳。对于厨房，应避开西向为宜，因厨房内原来已有热源，再接受阳光直射，其温度会更高。卫生间也以能接受确定的阳光照射为宜。因卫生间相对来说阴暗潮湿，有阳光的射入能避开病菌滋生。一套居室内，最好能有两个阳台，其中一个阳台确定要向阳，使晾晒和休息有足够的阳光。 如今多数的商品房住宅为一梯二户型。对于条式一梯二户，一套只有二个方始终通风、采光。而这种建筑的朝向多为南北向，因此，有一半左右的房间均是朝北的。消费者在
45、选择时，就要看设计者是否将较次要的房间放在北向。对于点式一梯二户，一套房至少有三个面临空，因此其房间的朝向应当都较满足。对于一梯三户，一梯四户，由于套数多，要为各户都留有一个相对较好的主朝向，故一户的朝向很难完善，有时候，会出现有较大缺陷的朝向。 低层建筑一般为一至二层。多层建筑一般为三至七层。高屋建筑一般为八至三十层。超高层建筑一般为三十层以上。因此，这就为建筑层数的选择供应了可能和广袤的天地。 大多数消费者在选择底楼时，一般不会去过问其有关防潮设计的具体微小环节，但是，在天连续下雨的状况下不去视察房屋的潮湿程度，就太不应当了。底层还有一个特点是下水管道简洁堵塞。因此，消费者在选择底层时确定要看各排水管道、系统是否经过特殊处理。底层的排水系统是否单独和独立。假如底层的厕所管道、下水管道不接受来自上面各层的排水，自成系统，那么就不会出现由于上面各户的不正常运用而使一楼发生堵塞的局面。假如底层的管道与上面各层是相连，那么消费者要看其管道是否在一楼变粗、变大。底层最简洁接受地面环境的影响，假如地面植物繁茂、景色秀丽，底层的住户当然是“近水楼台先得月。自然界有好的一面，也有不利的一面，假如底层四周下水道管处理不当、化粪池处理不当，往往会造成臭气熏天、蚊虫苍蝇滋生。对这些底层自然是首当其冲、深受其害，故消费者在看完底层的室内时，千万不要遗忘要看看室外。看阴、阳