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1、此报告仅供客户内部使用，未经中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司的书面许可，其它任何机构和个人丌得擅自传阅、引用或复制。日期地点，微软雅黑16号 美国养老地产案例 绝对保密 2 30年代婴儿潮老龄化加剧是导致美国老年社区形成的直接原因。A美国婴儿潮一代目前已步入老龄化时期他们将推劢第二居所，老年公寓、老年社区等小套住宅的发展。B经济发达程度客观上要求老年住宅出现。C政府对老年群体的社会保障推劢老年住宅的发展。D老年社区发展非常迅速，分为赢利性和非赢利性两种。社会环境 布鲁克斯村庄 3 美国以居家养老为主，通过社会丰富多彩活劢的组织满足老人需求：概况 运作模式 开发主体 产品不配套
2、 内容 美国养老模式以家庨为主，70%以上的老人采用“以房养老”的家庨养老斱式老人拥有自己的住宅，幵将多余部分出租，租金用于养老。分为赢利性和非赢利性，前者大多为私人公司所办，后者主要由教会兴办，政府给予部分津贴 以开发商为主，教会及政府为辅。规模大，建筑形态多样、配套齐全、有各种各样的俱乐部，开设的课程和组织的活劢较多。项目 住宅类型 独立式住宅、老年公寓、养老院、护理院、老年社区。新浪地产-老年住宅版 http:/ CITY州城市Sun city 老年社区亚利桑那州Sun CitySun CitySun City WestSun City WestTucsonSun City Vitoso
3、 CommunitySurpriseSun City Grand佛罗里达州Sun City CenterSun City CenterRuskinSun City Retirement Residence加利福尼亚州Sun CitySun CityPalm DesertSun City Palm DesertLincolnSun City Lincoln HillsPalm DesertSun City Palm Desert内华达州HendersonSun City Anthem；Sun City Mac Donald RanchLas VegasSun City Aliante；Sun C
4、ity Summerlin得克萨斯州GeorgetownSun City Texas；Sun City Georgetown伊利诺斯州ChicagoSun City Huntley南卡罗来纳州BlufftonSun City Hilton Head新浪地产-老年住宅版 http:/ CITY在美国国内，由Del Webb公司建造的以Sun City命名的占地面积在20平方千米以上的城市型老年社区有：Sun city in Arizona（亚利桑那州）Sun city in California（加利福尼亚州）Sun city in Florida（佛罗里达州）Sun City,ArizonaS
5、un City,ArizonaSun City,CaliforniaSun City,CaliforniaSun City,FloridaSun City,Florida新浪地产-老年住宅版 http:/ CITY所在州Sun City（亚利桑那州）Sun City（加利福尼亚州）Sun City（佛罗里达州）社区名称Sun CitySun City WestSun CitySun City Center占地面积（平方公里）37.5528.7520.232.37总人口（2000年官方统计）38，30926，34417，77316，321平方公里/人1022916880504平均年龄75.073
6、.266.175.0平均收入（美元）34，90046，60036，30042，300房屋平均价格（2005年，美元）155，100235，300264，300163，000新浪地产-老年住宅版 http:/ CITY（Arizona）概况从60年代初开始建设，开始由建筑商Del Webb和这片土地的拥有者J.G Bosell共同开发。占地14.5平方英里。坐落在美国亚利桑那州，距离凤凰城23.4公里，距离图森市（Tuson）209公里。只允许55岁以上的老年人居住，提供多种物业服务设施供不同身体情况的老年人选择。现有超过350家俱乐部，7个娱乐中心。现有总人口超过40，000是美国最大的老年社
7、区。新浪地产-老年住宅版 http:/ CITY（Arizona）发展历程20世纪50年代，这里是一片半沙漠的棉田，气候炎热干燥，土地非常便宜。地产建筑商德尔韦布路过此地，决定在这里建些住宅，供美国寒带一些农民在冬季农闲时到这里来度假。开始由建筑商Del Webb和这片土地的拥有者J.G Bosell共同开发。结果来这里度假的基本是老年人。60年代之前，他在这里建了些仅供55岁以上退休老人居住的样品房，同时修建了疗养、医疗、商业中心及高尔夫球场等老人娱乐配套设施。通过广告宣传，原准备在1960年元旦期间吸引1万参观者，没想到一下来了10万人。由于房价低，气候环境好，房子供不应求。从那以后，这里
8、崛起了一座新城，后来从老城扩大到西城，继而又迅速向西南延伸，面积成倍扩大，成为美国著名的一处老年社区。新浪地产-老年住宅版 http:/ CITY（Arizona）区位太阳城位于美国西南部亚利桑那州，距离凤凰城（Phoenix）17英里，距离图森市（Tuson）130英里。属于亚热带大陆性干旱、半干旱气候。阳光充足，气候好，适合老年人居住。Sun citySun city新浪地产-老年住宅版 http:/ CITY（Arizona）人口统计根据2000年官方人口统计，Sun city总人口 38,309人。据估计，现在的居民人口已超过40,000人。据2000年的统计，其中男性15,762人(
9、占41.1%)，女性22,547人(占58.9%)。人口平均年龄75岁。2005年家庭平均收入34,900美元，低于亚利桑那州的平均44,282美元。房屋价值2005年别墅/公寓（house/condo）价值平均155,100 美元（2000年为94,200美元）低于亚利桑那州的平均185,400 美元。新浪地产-老年住宅版 http:/ CITY（Arizona）Google earth的空中俯瞰效果图新浪地产-老年住宅版 http:/ CITY（Arizona）社区物业类型活动自理型社区（Active Adult Communities）：独栋别墅社区，给55岁以上生活完全可以自理的人群居
10、住。高级人士出租型公寓（Senior Apartment Rentals）：以出租的形式提供的公寓。持续照料型退休社区（Continueed Care Retirement Communities）：根据顾客的需要，提供不同层次的照料服务。辅助生活（Assisted living）：为住在单元中的生活不能自理的顾客，提供日常的全方位照料。退休社区（Retirement Communities）：以出售或出租的形式，提供给生活完全自理的退休人群。专业护理设施（Skilled Nursing Facilities）：可以以单独的形式进行专业护理，或是在“辅助生活”的服务之中提供专业护理。特别护理服
11、务（Specialty Care）：转为老年痴呆症患者提供服务。新浪地产-老年住宅版 http:/ CITY（Arizona）社区康娱配套设施7个康娱中心11个高尔夫球场（其中3个属私人乡间俱乐部，另8个向太阳城的居民和游客开放）超过130家有经营权的俱乐部另有保龄球、小型高尔夫、泛舟钓鱼、台球、游泳池、草地保龄球、乒乓球、网球、篮球、等活动的场地提供新浪地产-老年住宅版 http:/ CITY（Arizona）7个康娱中心（recreation center)Bell Center Fairway CenterLakeview CenterMarinette CenterMt.View Ce
12、nter Oakmont Center Sundial Center这7个康娱中心组成了美国最大的康娱设施中心它们一起由Recreation Centers of Sun City,Inc.(RCSC)管理。RCSC是非盈利公司，董事会有9名成员，任期三年，无报酬。新浪地产-老年住宅版 http:/ CITY（Arizona）高尔夫球场11个高尔夫球场，共占地1，200英亩，是高尔夫爱好者的天堂。其中3个属私人乡间俱乐部，另8个向太阳城的居民和游客开放。新浪地产-老年住宅版 http:/ CITY（Arizona）超过130家有经营权的俱乐部36 家艺术工艺俱乐部Arts/Crafts Clu
13、bs18 家体育俱乐部Sports Clubs24 家牌类等游戏俱乐部Bridge/Cards/Games Clubs12 家舞蹈俱乐部Dance Clubs6 家锻炼俱乐部Exercise Clubs12 家音乐俱乐部Music Clubs2 家国家俱乐部National(political)Clubs12 家社交俱乐部Social Clubs以及其他各类俱乐部如宠物俱乐部，电脑俱乐部等新浪地产-老年住宅版 http:/ CITY（Arizona）医疗设施一家地方医院：有355个床位；三家区域医院：每半径为8英里的区域内有一家金融设施：15家银行政府机构消防队：Staffed City/Lo
14、cal Fire Department；法律机构：州长办公室（Sheriffs Office）公用事业公司电力：APS(Statewide)公司；天然气 西南然气公司：Southwest Gas Corp.；垃圾处理：Parks&Sons of Sun City公司；电话：Qwest(Statewide)公司；水利：Citizens Utilities Co.(Sun City)公司新浪地产-老年住宅版 http:/ CITY（Arizona）独栋别墅（single family homes）外观新浪地产-老年住宅版 http:/ CITY（Arizona）双拼别墅（Duplex Homes）
15、外观连排别墅（Quad Homes）外观新浪地产-老年住宅版 http:/ CITY WEST（Arizona）概况亚利桑那州一流的高尔夫退休社区（Arizonas Finest Golf Retirement Community）。1997年，由Del Webb建筑公司建成。位于sun city西南部，一年320天以上的晴好天气，没有严寒的冬季。占地58.75平方公里，内有4个一流的娱乐综合体（recreational complexes），9块高尔夫场地，30块草地保龄球场地。高尔夫俱乐部一年258美元年费，亚利桑那州最低。配套有便利的区内商业、礼拜场所和国家等级的医院。新浪地产-老年住宅
16、版 http:/ CITY WEST（Arizona）发展历程由于sun city(AZ)的巨大成功，Del Webb公司与1978年修建 sun city west。sun city west距离sun city以西3.2公里，是一个沙化严重的不毛之地。早期在这里的农场主对着这片毫无希望的荒漠说“这是一片只能生活蜥蜴的地方”。Del Webb却把它建设成为“荒漠中的绿洲”纳利桑那州最大的高尔夫退休社区。新浪地产-老年住宅版 http:/ CITY WEST（Arizona）区位位于Sun city的西北部，距离凤凰城约45分钟车程，距离图森（Tucson）两小时车程。毗邻Luke空军基地。S
17、un citySun citySun city westSun city westSun citySun city west新浪地产-老年住宅版 http:/ CITY WEST（Arizona）人口统计根据最新的2000年官方人口统计，Sun city west总人口 26,344人。据估计，现在的居民人口已超过30,000人。据2000年的统计，其中男性11,893(占45.1%)，女性14,451人(占54.9%)。人口平均年龄73.2岁。2005年家庭平均收入46,600美元。高于亚利桑那州的平均44,282美元。房屋价值2005年别墅/公寓（house/condo）价值平均235,3
18、00 美元（2000年为142,900美元）高于亚利桑那州的平均185,400 美元。新浪地产-老年住宅版 http:/ CITY WEST（Arizona）Google earth的空中俯瞰效果图新浪地产-老年住宅版 http:/ CITY WEST（Arizona）物业类型面积（单位：平方米）售价（单位：美元）独栋别墅86-325180,000-900,000双拼别墅111-186170,000-250,000联排别墅65-130140,000-210,000其他选择豪华的六层高公寓，可供出租豪华的六层高公寓，可供出租新浪地产-老年住宅版 http:/ CITY WEST（Arizona）
19、社区运营与管理其所在的Maricopa县提供公共道路、法律机构、公共医疗服务等公共设施的服务。The Recreation Centers of Sun City West,Inc.和The Property Owners and Residents Association.管理社区事务The Recreation Centers of Sun City West,Inc.负责管理社区价值120,000,000美元的康乐设施财产。由社区居民选举出来的9个董事会成员管理其日常运营。无报酬自愿服务。The Property Owners and Residents Association.（POR
20、A）负责社区与当地政府机构、周边社区的联络，及时传达与反馈双方的意见。同时其运作消费性劳务办公室，帮助社区居民寻找合格的提供景观美化、粉刷等工作的公司。由社区居民选举出11人组成董事会。无报酬自愿服务。新浪地产-老年住宅版 http:/ CITY WEST（Arizona）配套设施4个大型康乐中心100多家俱乐部2家剧院 Maricopa County Events Center(The Sundome)与The Stardust Theatre德尔韦伯纪念医院Del E.Webb Memorial Hospital其他生活配套设施新浪地产-老年住宅版 http:/ CITY WEST（Ari
21、zona）4个康娱中心The R.H.Johnson Center占地19.4公顷，有6个活动区，总面积118,000平方英尺。是亚利桑那州最大的活动中心。The Palm Ridge Center 提供3个游泳池（两个室内、一个室外），大型健身中心，网球场，室内跑道，舞厅以及俱乐部聚会室。Beardsley Park Center 有代表性的是一个奥运会标准的室内游泳池。还有健身中心、俱乐部聚会室、小型高尔夫球场、赛马场以及温室。The Kuentz Center 有特色的是一家木工艺商店以及一家名为Stardust的剧院。新浪地产-老年住宅版 http:/ CITY WEST（Arizon
22、a）这4个康娱中心一共提供以下设施4个健身中心 Fitness facilities6个游泳池（3个室内，3个室外）Swimming pools30个保龄球道 Bowling lanes 27个网球场 Tennis courts2个小型网球场 Mini-golf courses 2个室外跑道、1个室内跑道 walking tracks14个室外地滚球场 Bocce courts 32个草地保龄球场 Lawn bowling rinks30个游泳池 Pool,Billiard and Snooker tables2个手球场 Handball courts1个垒球场Softball field5推
23、圆盘游戏场（Shuffleboard）2个大型舞厅Large ballrooms若干个俱乐部工作室Work space for many clubs 新浪地产-老年住宅版 http:/ CITY WEST（Arizona）高尔夫球场The Recreation Centers of Sun City West,Inc.拥有7个高尔夫球场，包括4个regulation-length 球场和3个executive-length(Par 60)球场新浪地产-老年住宅版 http:/ CITY WEST（Arizona）100多家俱乐部，为老年人的学习、社交以及业余生活提供了多种选择新浪地产-老年住宅
24、版 http:/ CITY WEST（Arizona）2家剧院Maricopa County Events Center(The Sundome)：可容纳超过7000人，是全国最大的单层剧院The Stardust Theatre：提供马戏场地、当地艺术表演场地新浪地产-老年住宅版 http:/ CITY WEST（Arizona）德尔韦伯纪念医院Del E.Webb Memorial Hospital面积16，260平方米。共254张床位，450名医生与sun city的Boswell医院同为“太阳健康网络”（Sun Health Network）的成员新浪地产-老年住宅版 http:/ C
25、ITY WEST（Arizona）生活配套设施Bashas超级市场Walgreens and Osco药房1家有40，000册存书的图书馆4个汽车维修点7家银行与信用合作社以及其他一些生活服务设施，如理发店、杂货店、家具店、礼品店等。新浪地产-老年住宅版 http:/ 佛罗里达太阳城 5 阳光与海岸造就的中老年人低密度居住度假天堂 在美国，人们丌把老年人称做夕阳，而是叫做太阳。因此这个老年社区被命名为太阳城中心。资源条件：太阳城中心坐落在佛罗里达州的西海岸，距佛罗里达最好的墨西哥海湾海滩只有几分钟的路程。这里温暖无冬，是美国东岸各州的避寒胜地。项目规模：占地面积32.37平斱公里，总人口1.6
26、万人。居住人员要求：太阳城中心的居民必须是55 岁以上的老人，18 岁以下的陪同人士一年居住丌能超过30 天。社区人口平均年龄75岁。成功个案借鉴 6 针对不同中老年人需求，太阳城中心规划有六大居住社区 社区内分为“太阳城中心”（独立家庭别墅）、“国王之殿”（连体别墅）、“湖中之塔”（辅助照料式住宅和家庭护理机构）、“庭院和阿斯顿花园”（出租的独立居住公寓）以及“自由广场”（辅助照料式住宅和家庭护理机构）六个居住社区。各个社区均有自己的管理机构、组织和规划。但共享邮局、超市、医疗机构、银行、教堂等公共设施并且社区中组织的娱乐性和社会性活动也是对所有六个社区成员开放的。成功个案借鉴 7 太阳城中
27、心配有齐全的配套设施，安排有丰富的社区活动，使社区居民建立起密切的联系和交流 2个图书馆 为老年人获取新知提供了广阔的空间。1个交响乐演奏厅 共7000个座位。8个高尔夫球场（共126洞）这里大约三分之一的居民是活跃的高尔夫球爱好者。太阳城中心是世界闻名的BEN SUTTON高尔夫学校的本部，全美草地保龄球锦标赛也在这里丼行，这里还设有私人的高尔夫俱乐部。7个康娱中心 提供有游泳池、网球场、艺术不手工艺中心。超过200家俱乐部 包括木匠、缝纫、音乐等，满足丌同人群的兴趣爱好。19个小型购物中心 满足社区居民购物需求。社区安排有丰富的活动，高尔夫、游泳、足球、骑马、滑旱冰、手球式墙球、室外地滚球、跳舞、草地保龄球、慢跑、竞走、台球、篮球、垒球、推囿盘游戏、国际象棋等、让人们能够建立密切的联系和交流。成功个案借鉴 8 根据入住老人的需求提供不同住宅和设施服务及经营方式 住宅采用租、售并举的经营方式 区域内一些独栋、联排别墅迚行出售，快速回笼资金，一些公寓采用出租斱式。丌同住宅提供丌同家庨护理等物业服务。入住的老人可根据自己的经济条件不健庩状况选择服务。会所、高尔夫球场等采用收取会费的经营方式 太阳城中心内的成员每人每年享用综合会所的费用为$140。高尔夫爱好者在交纳入会费后，每年每人费用大约为1500美元。俱乐部有与人经营，对会员收取少量的费用。成功个案借鉴