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1、第4章 物业管理招标n物业管理招标概述n物业管理招标方式与内容n物业管理招标的实施1/10/20231第1节 物业管理招标概述n一、物业管理招标的概念n1、物物业业管管理理招招标标开开发发商商或或业业主主管管理理委委员员会会，为为即即将将建建造造完完成成或或已已经经建建造造完完成成的的物物业业寻寻找找物物业业管管理理公公司司，而而制制定定符符合合其其管管理理服服务务要要求求和和标标准准的的招招标标文文件件，向向社社会会公公开开招招聘聘，并并采采取取科科学学方方法法进进行行分分析析和和判判断断，最最终终确确定定最最佳佳的的物物业业管管理理公公司司并并与与之之订订立立物物业业管管理理合合同同的的全
2、过程。全过程。n2 2、内容要点、内容要点n物业管理招标人是特定的物业管理招标人是特定的n物业管理招标的客体是物业管理项目物业管理招标的客体是物业管理项目n招标是一种竞争方法。招标是一种竞争方法。1/10/20232第1节 物业管理招标概述n二、物业管理招标的原则n1 1、公平原则、公平原则n做到投标起点公平，应注意：做到投标起点公平，应注意：n采用统一的招标方式采用统一的招标方式n做到做到“一视同仁一视同仁”n招标文件的解释说明应同时公开进行招标文件的解释说明应同时公开进行n2 2、公正原则、公正原则n投标评定中所使用的准则应具有：投标评定中所使用的准则应具有：n一贯性一贯性n客观性客观性n
3、3 3、合理原则、合理原则1/10/20233第1节 物业管理招标概述n三、物业管理招标的特点n超前性超前性n阶段性阶段性1/10/20234第2节 物业管理招标方式与内容n一、招标方式n1 1、公开招标、公开招标n（1 1）定定义义：指指招招标标人人（业业主主或或开开发发商商）通通过过报报纸纸、电电视视及及其其他他新新闻闻渠渠道道公公开开发发布布招招标标通通知知，邀邀请请所所有有愿意参加投标的物业管理公司参加投标的招标方式。愿意参加投标的物业管理公司参加投标的招标方式。n（2 2）优优点点：使使投投标标人人获获得得公公平平竞竞争争的的机机会会，是是最最系系统统、最最完完整整和和规规范范性性最
4、最好好的的招招标标方方式式，是是其其它它招招标标方式主要的参照对象。方式主要的参照对象。n（3 3）缺点：招标时间长，招标成本较高）缺点：招标时间长，招标成本较高1/10/20235第2节 物业管理招标方式与内容n一、招标方式n2 2、邀请招标、邀请招标n（1 1）定定义义：指指不不公公开开刊刊登登广广告告而而直直接接邀邀请请某某些些单单位位投标的招标方式。投标的招标方式。n（2 2）优点：节省招标时间和成本）优点：节省招标时间和成本n（3 3）缺缺点点:容容易易诱诱使使投投标标人人之之间间产产生生不不合合理理竞竞争争；容容易易造造成成招招标标人人和和投投标标人人的的作作弊弊现现象象（勾勾结结
5、)；有有可可能能会会遗遗漏漏一一些些合合格格的的、有有竞竞争争力力的的物物业业管管理理公公司；司；在评标中可能会歧视某些投标人。在评标中可能会歧视某些投标人。1/10/20236第2节 物业管理招标方式与内容n一、招标方式n3 3、议标（又称谈判招标）、议标（又称谈判招标）n（1 1）定定义义：指指开开发发商商或或业业主主不不必必公公开开发发布布招招标标公公告告，而而是是选选择择其其认认为为有有能能力力承承担担或或获获标标的的物物业业管管理理企企业业，邀请其投标，然后通过平等协商，最终达成协议。邀请其投标，然后通过平等协商，最终达成协议。n（2 2）优优点点：既既节节省省了了时时间间和和招招标
6、标成成本本，又又可可以以获获取取有竞争力的标价；有竞争力的标价；n（3 3）缺缺点点：投投标标人人之之间间更更容容易易产产生生不不合合理理竞竞争争，招标人难以获取有竞争力的标价。招标人难以获取有竞争力的标价。1/10/20237第2节 物业管理招标方式与内容n二、招标内容n1 1、非经营性物业管理招标的内容、非经营性物业管理招标的内容n前期顾问服务前期顾问服务n在开发设计阶段：在开发设计阶段：n在竣工验收前：在竣工验收前：n在住户入住及装修期间：在住户入住及装修期间：n实质管理运作服务实质管理运作服务n物物业业管管理理的的人人力力安安排排；保保安安服服务务；清清洁洁服服务务；房房屋屋及及设设施
7、施的的维维修修保保养养服服务务；财财务务管管理理服务；服务；绿化园艺管理服务；绿化园艺管理服务；其它管理服务其它管理服务 1/10/20238第2节 物业管理招标方式与内容n二、招标内容n2 2、经营性物业管理招标的内容、经营性物业管理招标的内容n前期顾问服务前期顾问服务n同同非非经经营营性性物物业业管管理理招招标标内内容容，此此外外，在在物物业业竣竣工工验验收收前前要要代代开开发发商商制制定定物物业业的的租租金金方方案案和和租租赁赁策略，以及进行广告招租宣传策略，以及进行广告招租宣传n实质管理运作服务实质管理运作服务 n同同非非经经营营性性物物业业管管理理招招标标内内容容，但但要要不不断断保
8、保持持物物业使用功能上的先进性业使用功能上的先进性1/10/20239第3节 物业管理招标程序n准备阶段n实施阶段n结束阶段 立项立项成立招标机构成立招标机构编制招标文件编制招标文件确定标底确定标底发布招标公告或投发布招标公告或投标邀请书标邀请书组织资格预审组织资格预审召开标前会议召开标前会议开标、评标和定标开标、评标和定标合同的签订合同的签订合同的履行合同的履行资料的整理和归档资料的整理和归档1/10/202310第3节 物业管理招标程序n一、准备阶段n1、立项n招标人应向所在地物业管理行政主管部门申报：招标人应向所在地物业管理行政主管部门申报：n招标申请书招标申请书n招标组织的情况招标组织
9、的情况n已经编制完成的招标文件已经编制完成的招标文件n评标和定标办法评标和定标办法n其他必要的文件其他必要的文件1/10/202311第3节 物业管理招标程序n一、准备阶段n2、成立招标机构n招标机构设立的途径招标机构设立的途径n自行设立招标机构自行设立招标机构n委托招标代理机构委托招标代理机构n招标机构的职责招标机构的职责n编制招标章程和招标文件编制招标章程和招标文件n组织投标、开标、评标和决标组织投标、开标、评标和决标n组织签订合同组织签订合同1/10/202312第3节 物业管理招标程序n一、准备阶段n3、编制招标文件n招标文件的内容：招标文件的内容：n投标人须知投标人须知n投标人的资质
10、和条件投标人的资质和条件n投标书编制的方式和依据投标书编制的方式和依据n对招标程序的说明对招标程序的说明n对无效标书的认定说明对无效标书的认定说明n物业规划建设的基本情况物业规划建设的基本情况n物业管理的内容要求与技术规范物业管理的内容要求与技术规范n合同条款合同条款 分为一般性条款和特殊性条款。分为一般性条款和特殊性条款。（1 1）投标书未密封）投标书未密封（2 2）投标书未加盖单位和单位法）投标书未加盖单位和单位法定代表人或法定代表人委托人印定代表人或法定代表人委托人印鉴鉴（3 3）投标书没有相应招标文件）投标书没有相应招标文件（4 4）投标书逾期送达）投标书逾期送达（5 5）投标单位法定
11、代表人或受托）投标单位法定代表人或受托人未如期参加会议人未如期参加会议（6 6）物业管理服务费用报价明显）物业管理服务费用报价明显低于规定标准下限的低于规定标准下限的1/10/202313n一、准备阶段n4、确定标底n标标底底是是招招标标人人为为准准备备招招标标的的内内容容计计算算出出的的一一个个合合理理的的基基本本价价格格，即即一一种种预预算算价价格格，主主要要作作用用是是招招标标人人审审核核报价、评标和确定中标人的重要依据。报价、评标和确定中标人的重要依据。n标标底底制制定定取取决决于于招招标标文文件件中中对对项项目目工工作作量量的的说说明明是是否否正确。正确。n标标底底的的制制定定应应建
12、建立立在在一一个个比比较较先先进进的的物物业业管管理理方方案案基基础上，这样的标底才切合实际。础上，这样的标底才切合实际。第3节 物业管理招标程序1/10/202314n二、实施阶段n1、发布招标公告或投标邀请书n发布招标公告的渠道发布招标公告的渠道n指指定定的的招招标标公公报报、官官方方公公报报、本本国国报报纸纸、技技术术性性或或物物业业管管理理期期刊刊以以及及物物业业管管理理信信息息网网络络等媒体。等媒体。n招标公告的内容招标公告的内容第3节 物业管理招标程序1/10/202315n二、实施阶段n2、组织资格预审n资格预审的程序：资格预审的程序：n发出资格预审通告或资格预审邀请书。发出资格
13、预审通告或资格预审邀请书。n出售资格预审文件。出售资格预审文件。n评审。评审。n资格预审的内容资格预审的内容 ：n申请企业的基本情况申请企业的基本情况n申请企业的财务状况：申请企业的财务状况：n经验和过去的表现：经验和过去的表现：n资格预审的评审方法：定项评分法资格预审的评审方法：定项评分法 第3节 物业管理招标程序1/10/202316n二、实施阶段n3、召开标前会议n召召开开标标前前会会议议的的目目的的是是澄澄清清投投标标人人提提出出的的各各类类问题问题n标标前前会会议议通通常常在在招招标标人人所所在在地地或或招招标标项项目目所所在在地召开地召开 n标标前前会会议议的的记记录录和和各各种种
14、问问题题的的统统一一解解释释或或答答复复，是是招招标标文文件件的的组组成成部部分分，应应整整理理成成书书面面文文件件分分发给参加标前会议和缺席的投标人发给参加标前会议和缺席的投标人 第3节 物业管理招标程序1/10/2023171/10/202318n二、实施阶段n4、开标n开开 标标 人：为招标机构人：为招标机构 n开开标标时时间间：招招标标文文件件确确定定的的提提交交投投标标文文件件截截止止时间时间 n开标地点：招标文件中预先确定的地点开标地点：招标文件中预先确定的地点第3节 物业管理招标程序1/10/202319n二、实施阶段n评标n确定评标委员会确定评标委员会n评分的计算规则评分的计算
15、规则n考评考评n现场答辩现场答辩第3节 物业管理招标程序1/10/202320n二、实施阶段n定标n评评委委会会评评审审：内内容容包包括括服服务务质质量量、报报价价及及补补充充说明、主要服务方式与特殊服务。说明、主要服务方式与特殊服务。n招招标标人人再再评评审审：尊尊重重评评标标结结果果、不不承承诺诺选选择择最最低报价。低报价。n7 7日日内内，招招标标人人向向中中标标单单位位发发中中标标通通知知书书，同时将中标结果通知所有未中标的投标人。同时将中标结果通知所有未中标的投标人。第3节 物业管理招标程序1/10/202321n三、结束阶段n合同的签订合同的签订 n合同的履行合同的履行n资料的整理和归档资料的整理和归档第3节 物业管理招标程序1/10/202322