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1、第四章物业管理法律法规教学方法：讲授教学重点：物业管理法；物业管理的法律责任。教学目的：使学生掌握物业管理法；掌握物业管理过程中所涉及的法律责任第一节物业管理法第二节物业管理法律责任第三节物业管理主要法规介绍第一节物业管理法（一）（一）制定物业管理制度的法律基础制定物业管理制度的法律基础 一、物业管理法律关系的要素一、物业管理法律关系的要素 法律关系是指法律规范所确认的，调整人与人之间的权利和法律关系是指法律规范所确认的，调整人与人之间的权利和义务关系。义务关系。物业管理法律关系包含物业管理法律关系包含3 3个要素：个要素：主体：物业管理法律关系的主体是法律所规定的物业管理法主体：物业管理法律
2、关系的主体是法律所规定的物业管理法律关系的参与者，包括：物业管理企业、物业业主或使用人、律关系的参与者，包括：物业管理企业、物业业主或使用人、各级政府行政主管部门和相关部门、物业开发建设单位。各级政府行政主管部门和相关部门、物业开发建设单位。享有权利和承担义务的人。享有权利和承担义务的人。1.1.自然人自然人个人主体，有两类：中华人民共和国公民，外国个人主体，有两类：中华人民共和国公民，外国人与无国籍人人与无国籍人2.2.集体主体集体主体3.3.国家国家客体：物业管理法律关系的客体是指物业管理法律主体的权利共同指向的对象，包括：（1）物。即物业合同中的标的物，如住宅小区、公寓、写字楼、商业大厦
3、及其配套设备、设施、道路和场地等。（2）行为。即物业管理法律关系主体行使权利和履行义务的活动。（3）权利。内容：即物业管理法律关系主体之间依据法律和合同而享有的权利和义务。举例：物业所有权、物业使用权、物业相邻权、缴纳物业管理费(二)物业管理法的概念一、物业管理法的概念物业管理法主要是以特定的活动或行业为规范内容而构成的，表现为物业管理法律、物业管理行政法规和部门规章，以及地方性物业管理法规和规章。“物业管理法规”一词作为法学概念，有广义和狭义两种定义或两种理解。狭义上讲，我国还没有专门的物业管理法律和物业管理行政法规。广义上讲，除包括狭义上的范围外，凡是宪法、经济法、民法等各部门法律中有关物
4、业管理活动及物业管理关系的法律规范，都属于物业管理的范畴。本书采用广义的概念。二、物业管理法律规范的层次二、物业管理法律规范的层次宪法宪法根本大法，一切法律的立法依据和指导思根本大法，一切法律的立法依据和指导思想。想。法律法律由全国人民代表大会和其常设机构根据宪由全国人民代表大会和其常设机构根据宪法制定。具有权威性、稳定性、严肃性，效力低法制定。具有权威性、稳定性、严肃性，效力低于宪法，但高于行政法规和地方性法规。我国目于宪法，但高于行政法规和地方性法规。我国目前适用于物业管理的法律相当多，包括：前适用于物业管理的法律相当多，包括：民法民法通则通则、经济合同法经济合同法、公司法公司法、保险保险
5、法法、消费者权益保护法消费者权益保护法、环境保护法环境保护法、消防法消防法、城市房地产管理法城市房地产管理法、招投标招投标法法等等。等等。行政法规行政法规由国务院根据宪法和法律制定和颁布的由国务院根据宪法和法律制定和颁布的规范性文件。适用于物业管理的行政法规主要有：规范性文件。适用于物业管理的行政法规主要有：治安处罚条例治安处罚条例、城市私有房屋管理条例城市私有房屋管理条例、城市市容和环境卫生管理条例城市市容和环境卫生管理条例、城市绿化条城市绿化条例例、物业管理条例物业管理条例等。等。地方性法规地方性法规由省、自治区、直辖市或全国人大常由省、自治区、直辖市或全国人大常委会特别授权的城市（如深圳
6、）的人大及其常委会委会特别授权的城市（如深圳）的人大及其常委会制定和颁布的，在本地区实施的规范性文件。制定和颁布的，在本地区实施的规范性文件。行政规章行政规章由国务院主管部门、县级以上各级人民由国务院主管部门、县级以上各级人民政府根据法律规定的权限制定和发布的规范性文件，政府根据法律规定的权限制定和发布的规范性文件，包括规定、办法、章程、通知、命令等。包括规定、办法、章程、通知、命令等。（二）物业管理法律关系的特征主体的广泛性权属基础性（所有权的归属问题）国家干预性物业管理活动中的行政管理关系物业管理活动中的民事关系1、物业管理活动中的行政管理关系是国家及其建设行政主管部门和房地产行政主管部门
7、同物业管理企业、业主及有关单位之间发生的相应的管理与被管理的关系。2、物业管理活动中的民事关系是指因物业管理活动而产生的国家、企事业单位、社会团体、公民之间的民事权利、义务关系。包括：在物业管理中产生的，合同关系、委托关系；在物业管理活动发生的有关自然人的损害赔偿关系；物业交易中的买卖、租赁、权属关系等。案例业主李某经过其所住的商住楼大堂时，因潮湿地滑而摔倒在地，造成骨折住院一个多月，花费医药费数千元。李某认为其摔倒主要是因为地滑，因此物业公司应负担一定责任，物业公司应当补偿其医药费、误工费和精神损失费。请问：此事物业公司是否需承担责任？谈谈你的看法。案例分析：物业管理公司是否要负责赔偿的关键
8、是看法律有没有规定要承担民事责任。中华人民共和国民法通则第一百二十五条规定：在公共场所、道路旁或者通道上挖坑、修缮安装地下设施等，没有设置明显标志和采取安全措施造成他人损害的，施工人员应承担民事责任。在本案例中，如果物业公司对地面潮湿既没有警示性标志又没有采取防范措施，则应承担民事赔偿责任。否则就不应承担民事赔偿责任。物业管理的法律责任一、概述（一）物业管理法律责任的一般含义和特征物业管理的法律责任是指由于违反物业管理法律规范的行为而应当承担的法律后果。违反物业管理法律规定的行为包括违法行为和违约行为。物业管理违法行为的构成要素：1、违法性；2、危害性；3、可罚性（二）物业管理法律责任的种类（
9、二）物业管理法律责任的种类 物业管理民事法律责任物业管理民事法律责任（1 1）停止侵害；）停止侵害；（2 2）排除妨碍；）排除妨碍；（3 3）消除危险；）消除危险；（4 4）返还财产；）返还财产；（5 5）恢复原状；）恢复原状；（6 6）赔偿损失；）赔偿损失；（7 7）修复或更换；）修复或更换；（8 8）消除影响、恢复名誉；）消除影响、恢复名誉；（9 9）赔礼道歉；）赔礼道歉；（1010）取消或限制部分权利。）取消或限制部分权利。案例：业主入住拿钥匙，物业管理公司设障合法吗？小王购买了一套期房。住房建成后，在办理入住手续时，物业管理公司提出两个要求：第一，签订业主公约；第二，签三年的物业管理协
10、议。小王发现业主公约中有些条款与开发商的承诺不一样，同时他认为签订3年的管理协议也是不合理的，所以他拒绝了物业管理公司的要求，结果该物业管理公司却以此为由不给他房屋钥匙。请问：物业管理公司这种做法合法吗？小王该怎么办?物业管理公司在为业主办理入住手续时，由于业主不签业主公约和管理合同而拒绝交付房屋钥匙的做法明显欠妥，也是不合法的。原因有以下三个：1.业主在购买房屋时，已与开发商签订了房屋买卖合同。作为开发商，按照合同约定收取业主的购房款，就应该履行向业主交付房屋的义务，这与物业管理公司是没有关系的。如果开发商或是物业管理公司因为业主没有签订业主公约、对物业管理公司协议有意见而拒绝给业主办理入住
11、手续、不给业主钥匙等，这种行为构成开发商对业主的违约，也是对业主权益的侵害。2.逼迫业主签订3年的物业管理协议是没有道理的，既不符合国家有关的法律规定，也与目前物业管理市场的现实格格不入。物业管理公司要求业主把临时性的物业管理服务协议改为3年的物业管理合同，这是荒唐的，也是违反法律规定的，业主当然有权拒绝。3.如果物业管理公司因为以上原因拒绝交付钥匙，作为业主，可以直接找开发商交涉，如果不成，可以到法院起诉开发商违约，并要求其承担违约导致的损失赔偿。物业管理行政法律责任物业管理行政法律责任违反物业管理法规的行政责任，是指物业管理行政违反物业管理法规的行政责任，是指物业管理行政主体和物业行政管理
12、相对人，因违反物业管理行政主体和物业行政管理相对人，因违反物业管理行政法规而依法应当承担的法律责任。法规而依法应当承担的法律责任。（1 1）物业行政管理相对人的行政处罚种类）物业行政管理相对人的行政处罚种类警告和通报批评；警告和通报批评；罚款；罚款；没收财产；没收财产；行行政拘留；政拘留；劳动教养；劳动教养；许可证处罚；许可证处罚；停止营停止营业。业。（2 2）物业管理行政主体的行政处罚）物业管理行政主体的行政处罚物业管理行政主体内部的行政处理；物业管理行政主体内部的行政处理；物业管理物业管理行政主体对外部的行政赔偿。行政主体对外部的行政赔偿。二、物业管违法行为及其制裁违反物业管法律规章的责任
13、主要有以下几种：违反建设制度的责任侵犯房地产物权的责任侵犯房地产债权的责任违反房地产行政管理规范的责任三、物业管理违约行为及其处理（一）物业管理违约行为邻里之间的违约行为物业管理企业统业主及使用人之间的违约行为（二）处理违约行为的几个层次协商解决调解仲裁或诉讼（三）违约责任的产生（三）违约责任的产生不履行合同行为不履行合同行为当事人有过错：（当事人有过错：（1 1）故意；（）故意；（2 2）过失）过失（四）承担违约责任的方式（四）承担违约责任的方式取消或限制部分权利取消或限制部分权利经济处罚：（经济处罚：（1 1）违约金；（）违约金；（2 2）赔偿金。）赔偿金。采用赔偿金作为违约方的承担责任的
14、方式时，必须采用赔偿金作为违约方的承担责任的方式时，必须具备具备4 4个条件：个条件：当事人有违约行为；当事人有违约行为；当事人主观上有过错；当事人主观上有过错；当事人的违约行为给对方造成了损害事实；当事人的违约行为给对方造成了损害事实；当当事人的违约行为与对方的损害事实之间有因果关系。事人的违约行为与对方的损害事实之间有因果关系。（五）违约责任的免除（五）违约责任的免除第三节物业管理主要法规介绍一、物业管理条例中华人民共和国国务院令第379号，（2003年6月8日，经国务院第9次常务会议通过并公布，自2003年9月1日起施行）二、中华人民共和国物权法中华人民共和国主席令第62号（2007年3
15、月16日，自2007年10月1日起施行）三、关于进一步加强住宅装饰装修管理的通知建质2008133号四、住宅室内装饰装修管理办法建设部第110号部令（2002年3月5日颁布，2002年5月1日实施）案例业主顾某购买了一只巨型浴缸，准备安装在其居住的第29层的物业内，遭到了周围业主的强烈反对。物业管理公司向有关专家进行了咨询，以房屋楼板无法承受浴缸使用时的重量为由，制止顾某吊装巨型浴缸。但顾某认为自己购置的私有财产可以安置在自己的物业内。请问，购置财产是否都可以安置在自己的物业内，为什么？案例分析：并非所有业主购置的财产都可以安置在自己的物业内。业主、使用人应当遵守法律、法规的有关规定，按照有利
16、于物业使用、安全以及公平、合理的原则，正确处理供水、排水、通行、通风、采光、维修、环境卫生、环境保护等方面的相邻关系.应当顾及相邻各方的利益，以不损害公共利益和他人权益为前提，否则应加以必要的限制。五、房屋建筑工程质量保修办法（建设部第80号部令，2000年6月30日颁布并实施）六、物业服务企业资质管理办法（建设部第164号部令，2004年3月17日颁布，2007年10月30日修改）七、前期物业管理招标投标管理暂行办法（建设部“建住房2003130号”文件，2003年6月26日颁布，2003年9月1日起实施）案例案例某住宅物业项目总建筑面积29万，可收费面积26万。现将该项目的物业管理公开招标
17、。某物业服务企业管理高层建筑20万、多层建筑20万、别墅4万。某物业服务企业对该项目投标做了一个物业服务费成本（支出）核算，包括以下项目：（一）人员工资奖金及福利（1.分管此项目的副总经理工资、2、项目经理工资、3.项目员工年终绩效奖金）（二）补充养老金（三）公共区域维修保养费用（四）工程保修费用（五）管理区域保洁材料费用（六）管理区域装修垃圾清运费用（七）项目履约保证金（八）公共部位公共设施责任保险费用（九）固定资产折旧费用（十）公共秩序维护费用（十一）对社会的爱心捐赠费用。问题问题1、按物业服务企业资质管理要求，何种资质等级的物业服务企业具备该项目投标资格？2、从该企业目前管理的物业类型和
18、面积看，符合哪一级物业服务企业资质等级的相应要求？答题要点问题1、一、二级物业服务企业。问题2、该公司符合二、三级物业服务企业资质要求八、住宅专项维修资金管理办法（中华人民共和国建设部部令第165号，2007年12月4日颁布，2008年2月1日起施行）1、住宅专项维修资金的使用原则商品住宅之间或者商品住宅与非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。2、专项维修资金缴存标准根据建设部和财政部联合下发的并于2008年2月1日开始执行的住宅专项维修资金管理办法，交存标准：商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资
19、金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。3、专项维修资金交存时间商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。未按规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。九、物业服务定价成本监审办法（国家发改委、建设部“发改价格20072285号”，2007年9月10日颁布，2007年10月1日施行）物业服务定价成本的构成：人员费用、物业共用部位共用设施设备日常运行维护费用、绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用、办公费
20、用、管理费公摊、固定资产折旧以及经业主同意的其它费用组成。十、物业服务收费明码标价规定（国家改革发展委员会、建设部“发改价检20041428号”文件，2004年7月19日颁布，2004年10月1日起施行）十一物业服务收费管理办法（国家发展改革委员会、建设部“发改价格20031864号”文件，2003年11月13日颁布，2004年1月1日起实施）十二、地区法规1、广西壮族自治区物业服务收费管理暂行办法2、关于梧州市物业管理服务收费的批复(梧价格字201092号)案例案例某住宅物业的部分业主，因外墙渗水、供暖不足、物业配套等问题，多次与开发建设单位、物业服务企业交涉，未有结果后，遂以串联协商、互相
21、选举等方式自行组建了临时业主委员会。临时业主委员会与建设单位、物业企业经几轮谈判，上述问题仍未解决。临时业主委员会协商决定：业主集体拒缴物业服务费，“炒掉”现物业服务企业，另聘新物业服务企业，同时，邀请媒体介入。决定公告后，广大业主积极响应，开始集体拒缴物管费，新物管也以协议方式选定，经媒体报道后，社会和业主反映强烈，部分业主开始围堵售楼处和物管办公室。1、据本案例提供的材料，依照现行法规和物业管理服务操作要求，列举本案例中的违规之处，并作说明。2、如果您是该项目物管处的经理，您将如何化解当前面临的问题？问题问题1、据本案例提供的材料，依照现行法规和物业管理服务操作要求，列举本案例中的违规之处
22、，并作说明。2、如果您是该项目物管处的经理，您将如何化解当前面临的问题？答题要点答题要点问题1本案例中的违规之处有：1、“业主投诉，物业服务企业没按物业管理投诉程序处理”接诉是违规的。（违反了物业服务合同的约定，物业服务企业应承担自己的义务，积极协助业主解决投诉，不能对业主的投诉推诿、搪塞）2、“部分业主以串联协商、互选等方式自行建立临时委员会”，程序不合法。（此行为不符合业主大会和业主委员会指导规则有关业主大会和业主委员会成立的规定）3、临时委员会协商决定“业主集体拒缴物业服务费，炒掉现物管公司”4、以协议方式选定新物管5、部分业主围堵售楼处和物管处办公室问题二对存在的问题逐一沟通。外墙漏水
23、，如果是开发商所造房屋质量问题，应由开发商彻底主动为业主解决。针对供暖不足根源，有目的沟通协调，解决这一问题。如果开发商不配合，可跟政府相关部门汇报沟通，让政府部门责令开发商解决供暖问题。与临时业主委员会沟通，与政府沟通，按照相关法律法规的规定，让该小区选举业主委员会，使临时业主委员会合法化。对新的物业服务企业的违法行为，应建议政府相关部门责令其退出或撤销其资质。与媒体沟通做朋友，营造良好的舆论氛围，塑良好形象我不用电梯我可以不交费？我不用电梯我可以不交费？案例：李先生住在某小区一幢高层公寓的三楼。由于楼层低，李先生平时极少乘电梯，可电梯费却要照交不误。李先生向物业管理公司提出，自己以后不再使
24、用电梯，也不交电梯费，物业公司予以拒绝。李先生有些想不通：我不乘坐电梯，就不会产生费用，为什么还必须缴纳电梯费？回答要点：物权法规定：“建筑物区分所有权”是物权法中新规定的一个权利。简单地说，这项权利的内容就是业主对建筑物专有部分享有所有权，对共有部分享有共有权。建筑区划内的道路、绿地及其他公共场所、公用设施和物业服务用房，都属于业主共有。案件中所提及的电梯，就是业主共有的公用设施之一。物权法第七十二条规定，“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务”。电梯费不仅仅是乘坐电梯的费用，还包括因日常维护等产生的费用，李先生作为业主之一，对电梯享有共有和共同管理的权利，同时必须承担对共有财产养护的义务。以“不乘坐电梯”这种放弃权利的形式，不履行交费义务，是不符合物权法规定的。复习题：1、物业管理法律关系有哪些特征？2、物业管理有哪些法律责任？