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1、资产评估学资产评估学 学期教学内容n资产评估方法资产评估方法n机器设备评估机器设备评估n房地产评估房地产评估 建筑物及在建工程评估建筑物及在建工程评估 土地使用权评估土地使用权评估n无形资产评估无形资产评估n长期投资及其他资产评估长期投资及其他资产评估n流动资产评估流动资产评估n企业价值评估企业价值评估n资产评估报告资产评估报告教学目的n对资产评估的基本概念、理论、评估方对资产评估的基本概念、理论、评估方法有较全面而深入的掌握；法有较全面而深入的掌握；n通过一定量的案例和企业资产评估的讨通过一定量的案例和企业资产评估的讨论，使同学们对如何对企业资产进行评论，使同学们对如何对企业资产进行评估的能
2、力得到一定程度的锻炼和提高。估的能力得到一定程度的锻炼和提高。考试方式考试方式:n平时学习表现平时学习表现 15%n作业作业15%n期终考试期终考试70%资产评估学资产评估学第一章第一章 总论总论一、资产评估的概念一、资产评估的概念n资产评估是一种市场化和动态化的价值鉴证行为资产评估是一种市场化和动态化的价值鉴证行为n资产评估鉴证的是资产的价值，而资产价值的货资产评估鉴证的是资产的价值，而资产价值的货币表现则是资产的价格。币表现则是资产的价格。n资产资产 评估评估n资产评估是由专业评估机构和评估人员依照国家资产评估是由专业评估机构和评估人员依照国家有关法律及相关经济信息，遵循特定规则，按照有关
3、法律及相关经济信息，遵循特定规则，按照相关程序，根据特定目的选择适当的价值类型，相关程序，根据特定目的选择适当的价值类型，运用科学的方法对相关资产价值做出评定和估量运用科学的方法对相关资产价值做出评定和估量的鉴证行为。的鉴证行为。二、资产评估的基本要素二、资产评估的基本要素n评估主体评估主体 资产评估机构和相关人员资产评估机构和相关人员n评估客体评估客体 被评估的资产被评估的资产n评估依据评估依据 对被估资产定价的依据对被估资产定价的依据n评估原则评估原则 内在行为规范内在行为规范n评估目的评估目的 资产交易业务本身经济行资产交易业务本身经济行 为的特征为的特征n评估价值类型评估价值类型 对资
4、产价值的质的规定对资产价值的质的规定n评估方法评估方法 具体技术和手段具体技术和手段n评估程序评估程序 工作顺序工作顺序三、资产评估的特点三、资产评估的特点n现实性是对被估资产价值确认的现实基础现实性是对被估资产价值确认的现实基础n资产评估以评估基准日资产是否现实存在为依据，资产评估以评估基准日资产是否现实存在为依据，对现实存在的资产进行相应的价值评估活动。对现实存在的资产进行相应的价值评估活动。n资产评估是以资产现实状态为基础反映出来。资产评估是以资产现实状态为基础反映出来。n现实性强调的是客观存在。现实性强调的是客观存在。n市场性是对被估资产价值确认的市场基础市场性是对被估资产价值确认的市
5、场基础资产评估活动来源于市场资产评估活动来源于市场资产评估的主要信息来源于市场资产评估的主要信息来源于市场资产评估作价结果必须接受市场的检验资产评估作价结果必须接受市场的检验n预测性预测性n是指资产现实价值的确认依赖于对资产未来继续利用是指资产现实价值的确认依赖于对资产未来继续利用价值的预测。价值的预测。n公正性评估结论对双方当事人来讲是公正的公正性评估结论对双方当事人来讲是公正的n评估作价的全过程按照公允及法定的准则和规范化程评估作价的全过程按照公允及法定的准则和规范化程序进行，有评估原则，评估依据和评估程序作保证，序进行，有评估原则，评估依据和评估程序作保证，具有行业公允的业务规范。具有行
6、业公允的业务规范。n评估作价的模拟交易过程和相关信息来源是市场化的，评估作价的模拟交易过程和相关信息来源是市场化的，由此得出的评估结论必须接受市场的检验。由此得出的评估结论必须接受市场的检验。n评估主体的身份是独立于产权交易双方之外的第三者。评估主体的身份是独立于产权交易双方之外的第三者。n咨询性评估结论是一种专业化的估价意见咨询性评估结论是一种专业化的估价意见四、资产评估的对象和特点四、资产评估的对象和特点n会计学的角度看待资产会计学的角度看待资产n资产评估的角度看待资产资产评估的角度看待资产资产必须由某一特定权力主体拥有或控制资产必须由某一特定权力主体拥有或控制资产对于特定主体来说具有获利
7、能力资产对于特定主体来说具有获利能力资产能够用货币计量资产能够用货币计量资产资产 是指企业所拥有或者控制的能以货是指企业所拥有或者控制的能以货币计量的经济资源，包括财产、债权和币计量的经济资源，包括财产、债权和其他权利。其他权利。（一）资产的分类（一）资产的分类n按有无实体性态分类：按有无实体性态分类：有形资产和无形资产有形资产和无形资产n按是否具有综合获利能力分类：按是否具有综合获利能力分类：单项资产和整体资产单项资产和整体资产n按能否独立存在分类：按能否独立存在分类：可确指资产和不可确指资产可确指资产和不可确指资产（二）资产评估的分类（二）资产评估的分类n按评估对象的不同划分，可分为单项资
8、产按评估对象的不同划分，可分为单项资产评估和整体资产评估评估和整体资产评估n按资产评估工作的内容分类，可分为评估、按资产评估工作的内容分类，可分为评估、评估复核和评估咨询三类。评估复核和评估咨询三类。n按资产评估活动于资产评估准则的关按资产评估活动于资产评估准则的关系分类，可分为完全评估和限制评估两类。系分类，可分为完全评估和限制评估两类。五、资产评估的目的五、资产评估的目的n一般目的：为资产交易当事人双方提供拟交易一般目的：为资产交易当事人双方提供拟交易资产的公允价值资产的公允价值n特殊目的：满足不同的经济业务的要求特殊目的：满足不同的经济业务的要求引发资产评估特定目的的经济行为资产转让中外
9、合资合作企业兼并企业清算企业出售抵押企业联营担保股份经营企业租赁资产评估的价值类型资产评估的价值类型n概念概念 是指资产评估活动所确认的资产价值其属是指资产评估活动所确认的资产价值其属性和表现形式，是对资产评估价值质的规定。性和表现形式，是对资产评估价值质的规定。n分类分类重置成本重置成本现行市价现行市价收益现值收益现值清算价格清算价格六、资产评估的假设前提六、资产评估的假设前提n交易假设交易假设n公开市场假设公开市场假设n持续使用假设持续使用假设n清算假设清算假设（一）资产评估的工作原则（一）资产评估的工作原则n科学性原则科学性原则n公平性原则公平性原则n专业型原则专业型原则n可行性原则可行
10、性原则七、（二）资产评估的经济原则七、（二）资产评估的经济原则n预期收益原则预期收益原则n供求原则供求原则n贡献原则贡献原则n替代原则替代原则八、资产评估与会计核算的联系与区别八、资产评估与会计核算的联系与区别n资产评估与会计核算的联系资产评估与会计核算的联系n对象相同对象相同n计量标准一致计量标准一致n资料来源有联系资料来源有联系n结果可以互为依据结果可以互为依据n区别区别职能不同职能不同发生条件不同发生条件不同服务主体不同服务主体不同价值确认方法不同价值确认方法不同执行者不同执行者不同资产评估基本方法第 二 章本章基本要求本章基本要求 掌握资产评估三种基本方法的基本原掌握资产评估三种基本方
11、法的基本原理、内容和各项参数指标的确定方法，熟理、内容和各项参数指标的确定方法，熟悉资产评估方法选择的基本依据，了解各悉资产评估方法选择的基本依据，了解各种评估方法间的关系。能够运用三种基本种评估方法间的关系。能够运用三种基本方法对常见的资产进行评估。方法对常见的资产进行评估。本章重点本章重点n对资产评估中的市场法、收益法和成本对资产评估中的市场法、收益法和成本法的理解，特别是三种基本评估方法中法的理解，特别是三种基本评估方法中各项参数指标的基本含义和取得方法是各项参数指标的基本含义和取得方法是掌握资产评估方法的关键。掌握资产评估方法的关键。本章难点本章难点n对收益法评估基本原理的理解以及收益
12、对收益法评估基本原理的理解以及收益额、折现率和收益期三个基本指标在实额、折现率和收益期三个基本指标在实践中的取得方法和途径。践中的取得方法和途径。资产评估方法如何做 资产评估方法是实资产评估方法是实现评定估算资产价值的现评定估算资产价值的技术手段。是在工程技技术手段。是在工程技术、统计、会计等学科术、统计、会计等学科中的技术方法的基础上，中的技术方法的基础上，结合自身特点形成的一结合自身特点形成的一整套方法体系。整套方法体系。资产评估过程结构图资产评估过程结构图评估环境评估环境社会社会经济经济技术技术法律法律形形成成问问题题评评价价指指标标综综 合合分分 析析选选 择择实实 施施意意 见见1
13、2 3 4 5 6 7目的与动机目的与动机 1资料收集资料收集 2 鉴定与评价鉴定与评价 3假设前提假设前提 4定量估算定量估算 5结果分析结果分析 6得出结论得出结论 7活动过程活动过程思维过程思维过程资产评估基本途径和方法资产评估基本途径和方法市场途径市场途径成本途径成本途径收益途径收益途径评估基准日评估基准日过去过去未来未来成本法成本法市场法市场法收益法收益法市场法市场法成本法成本法收益法收益法直接法直接法类比法类比法重置成本重置成本成新率成新率重置核算法重置核算法物价指数法物价指数法 功能重置成本法功能重置成本法 统计分析法统计分析法 观察法观察法 使用年限法使用年限法直接价值法直接价
14、值法收益额收益额折现率折现率收益期收益期资产评估方法体系资产评估方法体系 第一节第一节 市场法市场法一、基本思路一、基本思路 市市场场法法是是指指通通过过比比较较被被评评估估资资产产与与最最近近售售出出类类似似资资产产的的异异同同，并并将将类类似似资资产产的的市市场场价价格格进进行行调调整整，从从而而确确定定被被评评估估资资产价值的一种资产评估思路。产价值的一种资产评估思路。市市场场法法是是资资产产评评估估中中最最为为直直接接、最最具具说说服力的评估途径之一服力的评估途径之一 二、基本原理：资产的替代原理二、基本原理：资产的替代原理三、基本前提：三、基本前提：1、需要有充分发育活跃的资产市场、
15、需要有充分发育活跃的资产市场 2、参照物及其与被评估资产可比较的、参照物及其与被评估资产可比较的技术参数指标等资料是可以收集到的技术参数指标等资料是可以收集到的,并且能够在价值形态上量化。并且能够在价值形态上量化。四、操作程序四、操作程序确定被评估资产确定被评估资产选择参照物选择参照物 比较差异因素比较差异因素调整差异指标调整差异指标综合分析综合分析得出结果得出结果1.参照物的可比性：功能、市场条件、资产实体特征和质量、成交时间等。2.参照物数量：三个以上。1.选择差异因素：根据资产种类，选择对资产价值影响较大的因素。2.指标对比、量化差异。以参照物成交价格为基础，将各项差异指标进行调整，得出
16、初评结果。对初评结果进行分析，用统计分析或其他方法判断结果的合理性。相关参数 五、常见的评估方法五、常见的评估方法 直接法直接法 是指能够在市场上找到与被评估资是指能够在市场上找到与被评估资产完全相同的参照物，或被评估资产的取得时产完全相同的参照物，或被评估资产的取得时间与评估基准日非常接近且市场价格基本稳定间与评估基准日非常接近且市场价格基本稳定的情况下，直接以参照物的市场交易价格或购的情况下，直接以参照物的市场交易价格或购置价格作为被评估资产的评估值的评估方法。置价格作为被评估资产的评估值的评估方法。1、直接比较法、直接比较法 1、如如果果与与被被评评估估资资产产相相同同的的参参照照物物在
17、在评评估估基基准准日日同同时时存存在在多多种种交交易易价价格格时时，应应当当选选用用价格最低的一种。价格最低的一种。2、如如果果参参照照物物价价格格变变动动幅幅度度过过大大，可可在在分分析析参参照照物物价价格格合合理理性性的的基基础础上上，加加以以适适当当调调整。整。直接法应当注意以下问题：直接法应当注意以下问题：类类比比法法，又又叫叫市市场场成成交交价价格格比比较较法法，是是在在公公开开市市场场上上无无法法找找到到与与被被评评估估资资产产完完全全相相同同的的参参照照物物时时，可可以以选选择择若若干干个个类类似似资资产产的的交交易易案案例例作作为为参参照照物物，通通过过分分析析比比较较评评估估
18、对对象象与与各各个个参参照照物物成成交交案案例例的的因因素素差差异异，并并对对参参照照物物的的价价格格进进行行差差异异调调整整，来来确确定定被被评评估估资产资产价价值值的方法。的方法。2、类类比比调整法调整法关键字：客体、参照物、差异、调整关键字：客体、参照物、差异、调整类比法的基本计算公式为：类比法的基本计算公式为：被评估资产评估值被评估资产评估值 参照物价格参照物价格 调整系数调整系数被评估资产评估值被评估资产评估值 参照物价格参照物价格（1 调整率）调整率）1.时间时间因素。因素。时时间间因因素素是是指指参参照照物物交交易易时时间间与与被被评评估估资资产产评评估基准日估基准日时间时间上的
19、不一致所上的不一致所导导致的差异。致的差异。如如果果评评估估对对象象与与参参照照物物之之间间只只有有时时间间因因素素的的影响时，被评估资产的价值可用下式表示为：影响时，被评估资产的价值可用下式表示为：评评估估值值参照物价格参照物价格交易交易时间时间差异修正系数差异修正系数 参照物的主要差异因素有：参照物的主要差异因素有：2.区域因素。区域因素。区区域域因因素素是是指指资资产产所所在在地地区区或或地地段段条条件件对对资资产产价价格格的的影影响响差差异异。地地域域因因素素对对房房地地产产价价格格的的影响尤为突出。影响尤为突出。当当评评估估对对象象与与参参照照物物之之间间只只有有区区域域因因素素的的
20、影影响时，被评估资产的价值可用下式表示为：响时，被评估资产的价值可用下式表示为：评评估估值值参照物价格参照物价格区域因素修正系数区域因素修正系数 参照物的主要差异因素有：参照物的主要差异因素有：3.功能因素。功能因素。功功能能因因素素是是指指资资产产实实体体功功能能过过剩剩和和不不足足对对价格的影响。价格的影响。当当评评估估对对象象与与参参照照物物之之间间只只有有功功能能因因素素的的差异时，被评估资产的价值可用下式表示为：差异时，被评估资产的价值可用下式表示为：评估值参照物价格评估值参照物价格功能差异修正系数功能差异修正系数 参照物的主要差异因素有：参照物的主要差异因素有：4交易情况。交易情况
21、。交交易易情情况况主主要要包包括括交交易易的的市市场场条条件件和和交交易易条条件件。市市场场条条件件主主要要是是指指参参照照物物成成交交时时的的市市场场条条件件与与评评估估时时的的市市场场条条件件是是属属于于公公开开市市场场或或非非公公开开市市场场以以及及市市场场供供求求状状况况。交交易易条条件件主主要要包包括括交交易易批批量、动机、时间等。量、动机、时间等。当当评评估估对对象象与与参参照照物物之之间间只只有有交交易易情情况况的的差差异时，被评估资产的价值可用下式表示为：异时，被评估资产的价值可用下式表示为：评估值参照物价格评估值参照物价格交易情况修正系数交易情况修正系数 参照物的主要差异因素
22、有：参照物的主要差异因素有：5个别因素。个别因素。个个别别因因素素主主要要包包括括资资产产的的实实体体特特征征和和质质量量。资资产产的的实实体体特特征征主主要要是是指指资资产产的的外外观观、结结构构、规规格格型型号号等等。资资产产的的质质量量主主要要是是指指资资产产本本身身的的建建造造或制造的工艺水平。或制造的工艺水平。当当评评估估对对象象与与参参照照物物之之间间只只有有个个别别因因素素的的差差异时，被评估资产的价值可用下式表示为：异时，被评估资产的价值可用下式表示为：评评估估值值参照物价格参照物价格个个别别因素修正系数因素修正系数 参照物的主要差异因素有：参照物的主要差异因素有：如如果果评评
23、估估对对象象与与参参照照物物之之间间存存在在上上述述各各种种差差异时，评估值计算公式可用下式表示为：异时，评估值计算公式可用下式表示为：评估值评估值 参照物价格参照物价格 交易时间差异修正系数交易时间差异修正系数 区域因素修正系数区域因素修正系数 功能差异修正系数功能差异修正系数 交易情况修正系数交易情况修正系数 个别因素修正系数个别因素修正系数 参照物的主要差异因素有：参照物的主要差异因素有：3、市盈率法、市盈率法 适用于整体资产评估适用于整体资产评估 市盈率法市盈率法是指以作为参照物的上市公司市盈是指以作为参照物的上市公司市盈率为倍数，以此倍数与整体被估资产的收益相乘，率为倍数，以此倍数与
24、整体被估资产的收益相乘，借以确定被估资产价值的方法。借以确定被估资产价值的方法。被估资产评估值被估资产评估值 被估对象收益额被估对象收益额参照物市盈率参照物市盈率优点：优点：（1）能能够够客客观观反反映映资资产产目目前前的的市市场场情情况况，其其评评估估的的参参数数、指指标标直直接接从从市市场场获获得得，评评估估值更能反映市场现实价格；值更能反映市场现实价格；（2）评估结果易于被各方面理解和接受。）评估结果易于被各方面理解和接受。六、市场途径的优缺点六、市场途径的优缺点缺点缺点：（1）需需要要有有公公开开活活跃跃的的市市场场作作为为基基础础，有有时因缺少可对比数据难以应用；时因缺少可对比数据难
25、以应用；（2）不不适适用用于于专专用用机机器器设设备备和和大大部部分分的的无无形形资资产产，以以及及受受到到地地区区、环环境境等等严严格格限限制制的的一些资产评估。一些资产评估。案案例例1：某某待待估估资资产产为为一一机机器器设设备备，年年生生产产能能力力为为150吨吨。评估基准日为评估基准日为2003年年2月月1日。日。评估人员收集的信息：评估人员收集的信息：（1）从从市市场场上上收收集集到到一一个个该该类类设设备备近近期期交交易易的的案案例例，该该设备的年生产能力为设备的年生产能力为210吨，市场成交价格为吨，市场成交价格为160万元。万元。（2）将待估设备与收集的参照设备进行对比并寻找差
26、异。）将待估设备与收集的参照设备进行对比并寻找差异。（3）发发现现两两者者除除生生产产能能力力指指标标存存在在差差异异外外，从从参参照照设设备备成成交交到到评评估估基基准准日日之之间间，该该类类设设备备的的市市场场价价格格比比较较平平稳稳，其他条件也基本相同。其他条件也基本相同。问问：可可否否采采用用市市场场法法进进行行评评估估，如如果果可可以以，则则评评估估值值应应该是多少？该是多少？案例1分析分分析析：由由于于待待估估资资产产的的市市场场交交易易案案例例易易于于选选取取，可可采采用用市市场场法法进进行行评评估估。待待估估资资产产与与参参照照资资产产的的差差异异主主要要体体现现在在生生产产能
27、能力力这这一一指指标标上上，即即可可通过调整功能差异来估算该资产的价值。通过调整功能差异来估算该资产的价值。评估值评估值=160150/210=114.29(万元万元)案案例例2：某某待待估估资资产产为为两两室室一一厅厅居居住住用用房房，面面积积为为58平平方方米米，建建筑筑时时间间为为1989年年，位位置置在在某某市市闹闹市区，评估基准日为市区，评估基准日为2003年年5月月1日。日。在在待待估估房房屋屋附附近近，于于2001年年12月月曾曾发发生生过过房房屋屋交交易易活活动动，交交易易价价格格为为58000元元。经经调调查查和和分分析析，评评估估人人员员认认为为该该居居住住用用房房所所处处
28、位位置置、面面积积、建建造造时时间间、交交易易的的市市场场条条件件等等方方面面与与待待估估资资产产基基本本相相同。同。案例2分析分分析析：由由于于可可以以找找到到待待估估资资产产的的市市场场交交易易案案例例，应应采采用用市市场场法法进进行行评评估估。待待估估资资产产与与参参照照资资产产的的差差异异仅仅仅仅在在交交易易时时间间这这一一指指标标上上，所所以以只只对对时时间间差差异异进进行行调调整整即即可可推推算算出出被被估估资资产产的的市市场场价值。价值。经经调调查查，2003年年居居住住用用房房价价格格与与2001年年相相比比上上升升了了9.3%，则：，则：资产评估值资产评估值=58000(1+
29、9.3)=63394(元元)案案例例3：某某企企业业因因严严重重的的资资不不抵抵债债而而进进行行破破产产清清算算，其其中中有有一一套套机机器器设设备备需需拍拍卖卖。评评估估人人员员从从市市场场上上搜搜集集到到正正常常交交易易情情况况下下的的一一个个交交易易案案例例，该该交交易易资资产产与与待待估估设设备备型型号号、性性能能、新新旧旧程程度度基基本本相相同同，成成交交时时间间为为2002年年6月月，成成交交价价格格为为365.2万元。评估基准日为万元。评估基准日为2002年年8月。月。案例3分析分分析析：待待估估资资产产与与参参照照资资产产的的差差异异仅仅仅仅在在市市场场交交易易条条件件这这一一
30、指指标标上上，可可通通过过调调整整交交易易条条件件来来估估算算该套待估设备的市场价值。该套待估设备的市场价值。经经评评估估人人员员分分析析，待待估估资资产产快快速速脱脱手手的的价价格格将将低低于正常售价的于正常售价的30%，则待估资产的评估值为：，则待估资产的评估值为：资产评估值资产评估值=365.2(130)=255.64（万元）（万元）案案例例4：待待估估资资产产为为某某机机器器设设备备，其其生生产产时时间间为为1990年年，评评估估基基准准日日为为2003年年1月月。搜搜集集到到一一交交易易案案例例，该该机机器器设设备备和和待待估估设设备备型型号号相相同同，属属同同一一厂厂家家生生产产，
31、交交易易时时间间为为2002年年12月月，交交易易价价格格为为124000元元，该该机机器器设设备备的的生生产时间为产时间为1995年。年。经经调调查查了了解解，待待估估资资产产已已使使用用年年限限为为7.5年年，待待估估设设备备的的尚尚可可使使用用年年限限为为13年年。参参照照资产已使用年限为资产已使用年限为8年，尚可使用年限为年，尚可使用年限为15年。年。分分析析：资资产产的的市市场场交交易易案案例例易易于于选选取取，应应采采用用市市场场法法进进行行评评估估。待待估估资资产产与与参参照照资资产产的的差差异异主主要要体体现现在在新新旧旧程程度度这这一一指指标标上上，可可通通过过对对成成新新率
32、率指指标标的的调调整整来来估估算算待待估估资产的市场价值。资产的市场价值。经经调调查查了了解解，待待估估资资产产已已使使用用年年限限为为7.5年年，待待估估设设备的尚可使用年限为备的尚可使用年限为13年，则待估资产的成新率为：年，则待估资产的成新率为：待待估估资资产产成成新新率率=待待估估资资产产尚尚可可使使用用年年限限/（待待估估资资产产已已使使 用用 年年 限限+待待 估估 资资 产产 尚尚 可可 使使 用用 年年 限限）100%=13(7.5+13)=63%案例4分析参参照照资资产产已已使使用用年年限限为为8年年，尚尚可可使使用用年年限限为为15年年，则则参参照资产的成新率照资产的成新率
33、参照资产的成新率参照资产的成新率=15(8+15)100%=65%则待估资产的评估值可通过下式计算：则待估资产的评估值可通过下式计算：资资产产评评估估值值=参参照照物物成成交交价价格格（评评估估对对象象成成新新率率/参参照照物物成新率）成新率）该待估设备的评估值为：该待估设备的评估值为：评估值评估值=124000(63%65%)=120184.62(元元)第二节、成本法第二节、成本法 以被评估资产的重置价值，扣除从资产以被评估资产的重置价值，扣除从资产的形成并开始投入使用至评估基准日这的形成并开始投入使用至评估基准日这段时间内的损耗得到资产的评估价值。段时间内的损耗得到资产的评估价值。它是从成
34、本取得和成本构成的角度对被它是从成本取得和成本构成的角度对被评估资产的价值进行的分析和判断。评估资产的价值进行的分析和判断。一、基本思路一、基本思路二、基本方法二、基本方法资产评估值资产评估值被评估被评估资产重资产重置成本置成本被评估被评估资产重资产重置成本置成本资产实体资产实体 性贬值性贬值资产功能资产功能 性贬值性贬值资产经济资产经济 性贬值性贬值成新率成新率或或三、基本原理三、基本原理即在条件允许的情况下，任何一个潜即在条件允许的情况下，任何一个潜在的投资者在决定投资某项资产时，在的投资者在决定投资某项资产时，他所愿意支付的价格不会超过购建该他所愿意支付的价格不会超过购建该项资产的现行购
35、建成本。项资产的现行购建成本。资产的价值取决于资产的成本资产的价值取决于资产的成本四、四、理论依据理论依据1.资产的价值取决于资产的成本。资产的价值取决于资产的成本。资产的取得成本越高，相应的资产资产的取得成本越高，相应的资产 的价值越大。的价值越大。2.资产的价值是一个变量。资产的价值是一个变量。资产的价值随资产本身的运动和其他资产的价值随资产本身的运动和其他 因素的变化而相应变化。因素的变化而相应变化。1、被评估资产处于继续使用状态、被评估资产处于继续使用状态 2、应当具备可利用的历史成本资料、应当具备可利用的历史成本资料 3、形成资产价值的耗费是必须的、形成资产价值的耗费是必须的五、基本
36、前提五、基本前提搜集历史资料，确定成本构成搜集历史资料，确定成本构成六、操作程序六、操作程序确定各种贬值因素，判断成新率确定各种贬值因素，判断成新率综合分析，确定评估值综合分析，确定评估值确定评估对象确定评估对象确定被评估资产的重置成本确定被评估资产的重置成本 重置成本评估方法重置成本评估方法七、常见的评估方法七、常见的评估方法重置核算法重置核算法物价指数法物价指数法功能价值法功能价值法统计分析法统计分析法功能成本功能成本线性函数法线性函数法功能成本功能成本指数法指数法各种贬值评估方法各种贬值评估方法实体性贬值实体性贬值功能性贬值功能性贬值经济性贬值经济性贬值观察法观察法使用年限法使用年限法修
37、复费用法修复费用法复原重置成本更新重置成本 （一）重置成本及其估算方法（一）重置成本及其估算方法1.重置成本的含义重置成本的含义重置成本一般可分为复原重置成本和更新重置成本。重置成本一般可分为复原重置成本和更新重置成本。复复原原重重置置成成本本是是指指运运用用与与原原来来相相同同的的材材料料、建建筑筑或或制制造造标标准准、设设计计、格格式式及及技技术术等等，以以现现时时价价格格水水平平重重新新购购建建与评估对象相同的全新资产所发生的费用。与评估对象相同的全新资产所发生的费用。更更新新重重置置成成本本是是指指采采用用新新型型材材料料、现现代代建建筑筑或或制制造造标标准准、新新型型设设计计、规规格
38、格和和技技术术等等，以以现现行行价价格格水水平平购购建建与与评评估估对象具有同等功能的全新资产所需要的费用。对象具有同等功能的全新资产所需要的费用。更新重置成本和复原重置成本的相同方面在更新重置成本和复原重置成本的相同方面在于采用的都是资产的于采用的都是资产的现时价格标准现时价格标准，资产的功能，资产的功能也是相同的，不同之处在于所用材料、技术、设也是相同的，不同之处在于所用材料、技术、设计、标准等方面的差异。计、标准等方面的差异。随着科学技术的进步，劳动生产率的提高，随着科学技术的进步，劳动生产率的提高，新工艺、新设计总会被社会所普遍接受，新型设新工艺、新设计总会被社会所普遍接受，新型设计、
39、工艺制造的资产无论从其使用性能，还是成计、工艺制造的资产无论从其使用性能，还是成本耗用方面都会优于旧的资产，因此，本耗用方面都会优于旧的资产，因此，复原重置复原重置成本往往会高于更新重置成本。成本往往会高于更新重置成本。（1）重置核算法）重置核算法 是利用成本核算的基本原理，将是利用成本核算的基本原理，将重新取得资产所需的费用项目逐项进重新取得资产所需的费用项目逐项进行计算并累加来估算重置成本的一种行计算并累加来估算重置成本的一种方法。方法。基本原理：基本原理：2、重置成本的估算方法、重置成本的估算方法 计算公式计算公式重置成本直接成本间接成本重置成本直接成本间接成本 建造成本构成：建造成本构
40、成：材料成本材料成本 人工成本人工成本 制造费用制造费用 资金成本资金成本 合理利润合理利润取得成本构成：取得成本构成：购买价格购买价格 安装调试费安装调试费 运杂费运杂费 人工费人工费间接成本构成：间接成本构成：取得和建造资产取得和建造资产的管理费用、设的管理费用、设计制图等费用计制图等费用例例1：待待估估资资产产为为一一机机器器设设备备，评评估估师师拟拟运运用用成成本本法法评评估估。评评估估人人员员收收集集的的成成本本资资料料有有：该该机机器器设设备备的的现现行行市市场场价价格格每每台台180000元元，运运杂杂费费5000元元，安安装装成成本本为为20000元元，其其中中原原材材料料60
41、00元元、人人工工成成本本13000元元、其其他他费费用用1000元元，安装期限较短。安装期限较短。评评估估人人员员分分析析认认为为，被被评评估估资资产产为为外外购购需需安安装装机机器器设设备备，其其重重置置成成本本应应包包括括买买价价（含含增增值值税税）、运运杂杂费费、安安装装成成本本、其其他他费费用用，由由于于安安装装期期限限较较短短可可不不考考虑虑资资金金成本。按重置核算法估算该机器设备的重置成本为：成本。按重置核算法估算该机器设备的重置成本为：重置成本重置成本=购买价格购买价格+运费运费+安装成本安装成本 =180000+5000+20000 =205000（元）（元）例例2：被评估资
42、产为一台被评估资产为一台2年前购置的机器设备。年前购置的机器设备。据调查，该机器设备目前还没有换代产品。经查据调查，该机器设备目前还没有换代产品。经查验资料，该设备账面原值为验资料，该设备账面原值为10.2万元，其中，购万元，其中，购买价为买价为8万元，运杂费万元，运杂费1.6万元，安装费中直接成万元，安装费中直接成本本0.4万元，间接成本为万元，间接成本为0.2万元。根据对同类型万元。根据对同类型设备的调查，现在购买价格比设备的调查，现在购买价格比2年前上涨年前上涨20%，运杂费上涨运杂费上涨80%，安装费中直接成本上涨，安装费中直接成本上涨40%，间接成本占直接成本百分率不变。间接成本占直
43、接成本百分率不变。问：该设备的重置成本是多少？问：该设备的重置成本是多少？（1）计算直接成本）计算直接成本购买价购买价=8（1+20%）=9.6（万元）（万元）运杂费运杂费=1.6（1+80%）=2.88（万元）（万元）安装费中的直接成本安装费中的直接成本=0.4（1+40%）=0.56（万元）（万元）直接成本购买价运杂费安装费中的直接成本直接成本购买价运杂费安装费中的直接成本 9.6+2.88+0.56=13.04（万元）（万元）（2）计算间接成本）计算间接成本间接成本占直接成本的百分率间接成本占直接成本的百分率 0.2（81.60.4）2%间接成本间接成本13.042%0.26（万元）（万
44、元）（3）计算重置成本）计算重置成本重置成本重置成本=直接成本直接成本+间接成本间接成本=13.04+0.26=13.30（万元）（万元）是是在在资资产产历历史史成成本本的的基基础础上上，通通过过价价格格变变动动指指数数，将其调整为评估基准日时的重置成本。将其调整为评估基准日时的重置成本。（2）物价指数法）物价指数法基本原理基本原理资产重置成本资产账面原值资产重置成本资产账面原值物价变动指数物价变动指数计算公式计算公式分类物价指数个别物价指数综合物价指数物物价价变变动动指指数数定基指数定基指数环比指数环比指数评估基准日物价指数评估基准日物价指数资产购建时物价指数资产购建时物价指数（1a1）（1
45、a2）（1a3）（1an）（其中（其中an表示第表示第n年环比价格指数）年环比价格指数）某机床于某机床于1994年购置安装，账面原值为年购置安装，账面原值为16万元。万元。1996年进行一次改造，改造费用年进行一次改造，改造费用为为4万元；万元；1998年又进行一次改造，改造费年又进行一次改造，改造费用为用为2万元。若定基价格指数万元。若定基价格指数1994年为年为1.05，1996年为年为1.28，1998年为年为1.35，1999年为年为1.60。要求：计算该机床要求：计算该机床1999年的重置成本年的重置成本 例题例题重置成本计算表重置成本计算表时间投资费用(万元)物价指数（%）物价变动
46、指数（%）重置成本（万元）1994161.051.60/1.05=1.52161.52=24.32199641.281.60/1.28=1.2541.25=5199821.351.60/1.35=1.1921.19=2.3819991.601.60/1.60=1合计31.7物价指数法的特点物价指数法的特点n物价指数法估算的重置成本，仅考虑了价物价指数法估算的重置成本，仅考虑了价格变动因素，因而确定的是复原重置成本格变动因素，因而确定的是复原重置成本；n物价指数法建立在不同时期的某一种或某物价指数法建立在不同时期的某一种或某一类甚至全部资产的物价变动水平上一类甚至全部资产的物价变动水平上；n对于
47、科学技术进步较快的资产，采用物价对于科学技术进步较快的资产，采用物价指数法估算的重置成本往往会偏高指数法估算的重置成本往往会偏高。（3）功能价值法）功能价值法参照物参照物功能价值功能价值被评资产被评资产重置成本重置成本（单位生产能力）（单位生产能力）是选择与被评估资产具有相同或相似功能的资产作参是选择与被评估资产具有相同或相似功能的资产作参照物，根据资产功能与成本之间的内在关系，由参照照物，根据资产功能与成本之间的内在关系，由参照物成本推算被估资产重置成本的方法。物成本推算被估资产重置成本的方法。n资产资产重置的目的在于重置其功能重置的目的在于重置其功能，功能相同功能相同，购购建成本也建成本也
48、应应相同相同。理论假设理论假设计算方法计算方法A 功能成本功能成本线线性函数法性函数法P=abF能力F价格P例：被评估资产为一台经改进的锻压设例：被评估资产为一台经改进的锻压设备。该设备由备。该设备由50吨压力机改装而成，生吨压力机改装而成，生产能力为产能力为70吨。经调查，市场上有系列吨。经调查，市场上有系列压力机出售，其能力与价格如表所示：压力机出售，其能力与价格如表所示：能力F吨3510305080100150价格万元3335406085115130175用用最小二乘法最小二乘法求得：求得：a=31.67 b=0.98则直线方程为：则直线方程为：P=31.67+0.98F被评估设备能力为
49、被评估设备能力为F=70吨，可得：吨，可得：重置成本重置成本P=31.67+0.9870 =100.27（万元）（万元）B 功能成本指数法功能成本指数法重置重置成本成本参照资产参照资产重置成本重置成本被评资产的生产能力被评资产的生产能力参照资产的生产能力参照资产的生产能力x4、统计分析法、统计分析法基本原理基本原理某类抽样资产某类抽样资产 的重置成本的重置成本被评估资产被评估资产的重置成本的重置成本计算公式计算公式某类资产的某类资产的 历史成本历史成本被评估资产被评估资产的重置成本的重置成本某类抽样资产的重置成本某类抽样资产的重置成本 某类抽样资产的历史成本某类抽样资产的历史成本例题：例题：被
50、评估资产为某类通用设备。经评估人员被评估资产为某类通用设备。经评估人员调查了解，该批通用设备为同年购入，并同时投调查了解，该批通用设备为同年购入，并同时投入生产，使用状况基本相同，该类通用设备的账入生产，使用状况基本相同，该类通用设备的账面历史成本之和为面历史成本之和为1200万元。评估人员从中抽样万元。评估人员从中抽样选取了选取了5台具有代表性的通用设备，其账面历史成台具有代表性的通用设备，其账面历史成本为本为50万元，经估算其重置成本之和为万元，经估算其重置成本之和为80万元。万元。该类通用设备的重置成本为：该类通用设备的重置成本为：该类通用设备的重置成本该类通用设备的重置成本=12008