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1、参考市场价格确定评估价值评估依据常见的资产评估方法：市场法、收益法、本钱法 资产评估方法是指评定估算资产价值的途径和手段，是在多种学科的 技术方法基础上，按照资产评估本身的运作规律和行业热点形成的一 整套方法体系，主要包括市场法、收益法和本钱法。概念 市场法：也叫比拟法、市场比拟法，是指通过将评估对象与可比参照 物进行比拟，以可比参照物的市场价格为基础确定评估对象价值的评 估方法的总称。取一定的资本利息和合理的投资利润，得出土地使用权价值的方法。 该方法常用于对正常程序取得的土地的评估。（2）重置本钱法，它是对现有的房屋按照正常市场标准下的重新建 造房屋所需本钱的测算，然后考虑资金的利息并计取
2、一定的开发（或 建设利润）得出完全重置本钱价，然后根据实际情况和法律规范确定 房屋成新率，二者相乘后得出房屋的评估价值的方法。2、市场比拟挑取市场上相同用途、其他条件相似的房地产价格案例（已成交的或 评估过的、具备正常报价的）与待估房地产的各项条件相比拟，对各 个因素进行指数量化，通过准确的指数比照调整，得出估价对象房地 产的价值的方法。这种方法具有较强的实际意义和准确性，在市场较为成熟、成交透明、 比拟案例易找的时候常常使用，并且估价结果较为准确。3、剩余房地产总价知道或者可以测算出来时，因为房地产总价二土地使用权 价值+房产价值，因此测算出土地使用权价值或房产价值，用总价值 扣除它后即可得
3、出房产价值或土地使用权价值。这种方法常用于房屋 或土地的单项估价。4、收益 不同的地区、不同用途、类型的房地产收益率也有所不同，根据待估 房地产的收益返算其价值的方法即为收益还原法。房地产价值二房地 产纯收益+收益还原利率。5、假设开发对于一个未完成的房地产开发工程（纯土地或在建工程等），通过测 算正常开发完毕后的市场价值，然后扣除剩余开发任务的正常投入, 即得出待估房地产价值的方法。6、基准地价针对到某一地块的土地使用权价值评估，可以参照已有的同级别、同 用途的基准地价，进行一般因素、区域因素、个别因素的调整，最后 得出估价对象土地使用权价值的方法。这种方法有一定的政策性。7、路线价土地使用
4、权的价值跟土地所处位置（临街状况：宽度深度）有很大的 关系，对于同一街区，土地的价值具备相对的稳定性，如果知道该街 区土地的平均价格，通过临街宽度、临街深度的调整得出估价对象土 地价值的方法即为路线价法。明确可先设定或选定标准房屋，根据实际情况采取适用的评估方法评 估标准房屋市场价格，再对标准房屋市场价格进行修正，测算出被征 收房屋的市场价值。成片住宅房屋，修正因素主要包括容积率、朝向及楼层等；成片非住 宅房屋，依据用途分为商业、办公、工业等类型，修正因素主要包括 容积率、楼层及临街状况等。扩展资料在互联网大数据的时代潮流下，法院征得双方当事人同意后，就可与 电商平台合作，借助其数据资源完成对
5、拍卖标的物的网络询价，当事 人可以全程监督。这一新生事物对法院和当事人来说，实为省时省力、 公平公开的高效之选。在得到当事人认可之前，人民法院首先需要确保财产适合通过互联网 大数据询价，且这一询价具有有效性。海淀法院目前使用的询价系统主要适用于房产和车辆这两大类型化、且有很多同类参考数据的拍卖标的物。使用该方式如何保证估价有效，是被执行人最为关心的问题。法院工 作人员表示，首先法院在选择司法网络询价平台时，会严格考察其资 质、数据资源和程序规范性。以房产为例，京东、淘宝等电商估价会依据一个特定的数据库，其内 容来自在各大网站抓取的房产价格和新楼盘定价，以及从中介公司采 购得到的内部数据。询价时
6、，在系统内输入待评估房产的位置、使用权限（70年/50年产 权）、朝向、面积、布局以及建成是否满5年等信息，系统几秒后即 可给出评估价格。此外，电商平台还会提供“拍卖预测”服务，通过分析房屋所在小区、 周边小区的房屋价格，其他法院拍卖类似房产的成交价格，以及小区 周边学校、医院、商场等配套设施的完善度，为法院预测该处房屋的 成交率。对于车辆来说，除了品牌、型号和使用年限等基本信息外，一些电商 平台还能够抓取车辆保养数据，为拍卖提供更精准的估价服务。一、抵押估价.房地产抵押估价指导意见（第三条）：房地产抵押估价是指为确定房地产抵押贷款额度提供价值参考 依据，对房地产抵押价值进行分析、估算和判定的
7、活动。1 .从银行的角度：抵押资产估价是以确定抵押资产融资担保能力为目的，通过对抵 押资产的类别属性、物理属性、市场属性以及押品本身特定风险等因 素进行分析、判断，从而确定抵押资产未来一定时间点的价值的过程。二、房地产估价机构银行.发挥其自身专长和信息优势1 .帮助金融机构消除信息不对称.控制违约风险2 .保障第二还款来源的合法、有效、足值同时：3 .提高房地产估价机构信誉度.提升服务水平4 .提高专业水准和管理能力.获得可观的业务收入5 .建立和扩大自身客户群.形成核心竞争力6 .促进房地产估价行业良性开展第二局部形势与分析、基本面分析关于房地产抵押估价服务：截止2008年8月，房地产评估机
8、构约4500家，其中为工商银行 服务的约占三分之一。标志性文件：关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价 管理有关问题的通知（建住房20068号）、房地产抵押估价指 导意见大量的具有指导性的行政性规章或地方规章发挥着相当大的作 用。虽然在理论上，行政性规章或地方规章并不具有法律约束力，但 实际上，它们填补了中国法律的许多空白或突破了法律已不适应现实 经济开展的许多地方，这些是房地产估价师在执业中必须加以认真研 究和考虑的原那么和政策。二、现实分析（一）良莠不齐、诚信意识、主管机构、惩戒机制1 .虚假、不实的评估报告仍屡禁不绝；.收费混乱、回扣之风盛行；2 .对分支机构缺乏必要管理；.信用档案
9、形同虚设；3 .对违规机构和估价师的处分不到位或不透明；.其他。问题的表现：(1)评估机构与估价师个别机构和个别人不能恪守职业操守，刻意迎合客户需要，提供不实评估报告，甚至与企业和银行串通进行虚假评估。(2)银行对抵押估价缺乏必要的监督和内部审核，少数客户经理为完成业 务指标，对抵押物高估听之任之，甚至授意中介机构出具不实报告。(二)服务同质化、报告质量及针对性、银行认可度1 .不同经济行为、不同估价目的的估价报告其价值类型、估价方 法、选取参数甚至假设条件几乎一成不变。2 .以先前的估价报告稍作改动就形成一份新的“报告”。3 .报告内容中常常出现张冠李戴的现象。4 .估价报告大局部篇幅都是从
10、网上或其他渠道拼凑而来，真正的 估价测算过程那么极其粗略，经不起推敲。5 .估价报告表达不出经济行为或估价目的的特点、估价对象的个 体特征。6 .用不恰当的假设限制条件过度避责。7 .许多估价报告对抵押估价的关键性环节，难以真正起到协助金 融机构防范信贷风险的作用。(三)研究滞后，技术体系需要完善.房地产抵押估价中重要概念尚需明确：* 市场价值、清算价值、变现价值、折现价值。* 抵押估价目的：风险的控制，是银行金融资产安全的最后防线。* 抵押贷款价值：欧洲评估准那么、Basel II1 .抵押估价方法：进阶现金流量折现模型、蒙特卡罗方法、期权 评估模型、实物期权法。2 .还未广泛应用现代应用数
11、学、统计学等学科知识和工具。（四）信息化程度一交易案例、评估标准、主观性等问题1 .较大型的房地产估价机构：逐步加强了评估信息化建设积累了 许多交易案例、价格指数、评估参数等，但一般仅限公司内部使用, 涉及知识产权，或有较大的区域局限和数量局限，且其质量、内容、 可靠性差异很大；2 .大型金融机构：开始关注抵押物价值信息的采集、积累、整理， 逐渐形成银行内部的抵押物价值信息库；3 .地方政府：发布本区域房地产价格指数、房屋重置价格标准、 基准地价等，但内容非常有限；4 .房产中介机构：房地产真实成交信息，但出于保护商业秘密和 客户隐私的原因，一般不会对外公开；.房地产交易中心：信息基本上不对外
12、公布；5 .估价行业组织作用。（五）估价师：知识结构、知识掌握建筑工程的基础知识一房屋结构、建筑设备、房屋装饰、工程造 价、建筑缺陷、质量隐患。“假设限制条件”一假定评估对象不存在质量隐患，报告不对房屋建筑质量承当责任。建筑学、工程造价、土木建筑工程最高最正确使用原那么一房地产估价规范（GB/T52091999）3. 0. 1条（1）转换用途前提、装修改造前提、保持现状（2）建筑物结构承载能力：设计限值（六）评估技术问题（1）我国特有的土地制度和房地产管理制度，使得我国的土地 关系、房地关系比拟复杂。（2） 土地类型的划分、各种特殊用地的评估方法（3）多种评估方法：房地产（土地）市场开展不平衡
13、：市场法和收益法本钱法、基准地价法：参数不能及时更新而与实际情况存在较大 差距诸如此类的技术问题，有些不是具备了扎实的专业技能和娴熟的 专业技巧的房地产估价师就可以解决的，需要不断更新和开展技术规 范。三、政策建议（一）加强信用制度建设，形成良好的行业环境加强信用制度建设，引导和鼓励估价机构和从业人员诚信执业, 加强行业自律，落实惩戒机制，防范道德风险，形成良好的行业环境。 只有金融业对估价机构有信心，才敢于接受估价服务，才能促进行业健康开展，并促进整个社会信用环境的改善。（二）对抵押估价理论进行深入研究在理论与技术上做出新的创新和突破，从技术上防范房地产信贷 风险价值类型：最为紧迫的问题与时
14、俱进：借鉴国际上先进的估价理论和方法关注金融领域的业务创新：例如提供与信贷资产证券化所匹配的 抵押估价服务，帮助银行开发相关证券抵押评估方法（三）共同推进估价行业基础数据库建设，建立估价参数标准值 体系基础数据库应当包括各地商品房及非住宅用房价格信息、土地交 易价格信息、土地基准地价、房地产开发工程信息等。数据库可实行会员制，有偿使用大量的银行抵押物价值重评工作：市场走势变化（四）估价师：完善知识结构，提高业务水平因为要满足有关监管要求，以及自身稳健经营的需要，金融行业 的抵押品价值评估有着相对独立的价值判断标准和特有的评估规范 要求：如金融监管机构对于合格抵押品、抵押品集中度、关联关系等 的
15、监管要求加大对估价领域新知识、抵押相关金融知识的培训，案例分析。第三局部 对评估机构的内部要求 收益法：是指通过将评估对象的预期收益资本化或者折现，来确定其 价值的各种评估方法的总称。本钱法：是指按照重建或者重置被评估对象的思路，将重建或者重置 本钱作为确定评估价值的基础，扣除相关贬值后，以此确定评估对象 价值的评估方法的总称。应用的必备条件市场法：评估对象具有可比参照物且具有公开、活跃的交易市场； 有关交易的必要信息可以获得。收益法：评估对象的未来收益可以合理预期并用货币计量；预期 收益所对应的风险能够度量；收益期限能够确定或者可以合理预期。本钱法：评估对象可以正常使用或者在用；评估对象能够
16、通过重 置途径获得；评估对象的重置本钱以及相关贬值能够合理估算。基本步骤市场法：选择参照物；在评估对象与参照物之间选择比拟因素； 指标比照和量化差异；分析确定已经量化的比照指标之间的差异; 综合分析确定评估结果。收益法：或验证评估对象未来预期收益相关的数据资料，包括 资产配置、生产能力、经营前景、产品结构、销售情况、历史和未来 的财务情况、行业水平、经营风险等；抵押评估报告的质量关乎金融机构发放贷款的安全。一、政策法规要求.评估行业的资格管理：资质：资产评估师、房地产估价师、土地估价师行业管理部门：财政部、住房和城乡建设部、国土资源部矿业权、旧机动车、保险等各类评估资质分别由国土、商务和保 监
17、会进行管理。1 .评估行业的机构管理（以房地产估价机构为例）等级：一级、二级、三级、暂定期内的三级资质（新设立）评估范围：房地产估价机构依法从事房地产估价活动，不受行政 区域、行业限制，任何组织或者个人不得非法干预房地产估价活动和 估价结果。管理部门：住房和城乡建设部、省级人民政府建设部门。二、资质需求及信用考核（一）基本条件：四条（二）专项条件：五条（三）信用考核银行对合作中介机构坚持“动态管理、优胜劣汰”原那么。鼓励与 诚信、优质的评估机构建立长期合作关系，对不符合银行规定及要求 的评估机构须终止合作关系。银行对中介机构建立谈话提醒制和特别名单。1 .谈话提醒：10条.特别名单：12条管理
18、范围：资产评估房地产估价土地估价其他专业资产评估机构管理内容：合作机构的认定日常管理年度考评动态调整O O O第四局部 对评估报告的内在要求一、评估作业与报告形式规范（一）制度准那么1 .资产评估：2 .房地产：3 . 土地估价：（二）作业原那么.合法原那么权属来源、合法使用、合法处置、法律法规规定、合同约定.谨慎原那么房地产抵押价值实现的可能性、房地产抵押价值实现的不确定性.公正原那么（1）防止因为片面地强调谨慎原那么而在评估过程中不知不觉地 产生偏颇，从而损害抵押人一方的利益。（2） 一味压低评估价格同时也有可能损害抵押权人的利益。1 .估价时点原那么（1）有助于抵押权人在发放贷款和将来一
19、旦需将抵押物变现时 准确地判定其价值（2） 一家房地产可能会设定两个以上抵押权：要分别进行估价（三）抵押评估人员的基本条件与报告的形式要求.知识储藏要求：1 .信息储藏要求：2 .评估报告形式审查内容内容完整性审核中介机构资质审核合法有效性审核评估报告的逻辑性审核（四）评估报告形式审查（不规范事例）评估专用章、业务专用章、报告专用章一个估价师签字、不同资质估价师混签估价报告的有效期估价机构是否在资格证书有效期内出具报告报告是否在有效期内报告有效期与评估基准日：关注追溯性评估报告、预期性评估报 告权属审核权属证明材料及其完整性、权属人与抵押人或出质人是否一致抵（质）押登记情况审核评估报告的逻辑性
20、审核评估目的、价值类型、评估依据的前提条件与评估方法选择之间 的一致性评估范围、对象与评估目的之间的匹配性押品与评估对象的一致性二、评估报告技术审查（一）技术要点方法的恰当性依据可靠性参数合理性计算过程的准确性(二)分项要点：以房地产评估为例1 .估价目的：房地产抵押评估的主要任务是确定房地产抵押物的价值实现能 力。2 .关注实现方式：(1)转让获得价款：整体转让、以清算方式(仅以土地作价加 上地上附着物的残值)(2)抵押权人的自用，以获取收益或利益。(3)从抵押物今后的用途来看：继续维持现用途、改变用途.抵押估价：房地产抵押评估就是围绕诸如此类的种种可能性来展开估价分 析、测算的。需要对这些
21、方方面面的可能性作出全面充分的考虑，这 也就是房地产抵押估价区别于其他目的的房地产估价的不同之处。3 .主要评估方法(1)市场比拟法：有条件选用、可比交易实例、实地查勘(2)收益法：收益性房地产、收入、运营费用、报酬率或者资本化率(3)本钱法：在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场 比拟法、收益法、假设开发法进行估价的情况下，可采用本钱法作为 主要的估价方法。土地取得本钱、开发本钱、有关费税和利润、折旧。(4)假设开发法：具有投资开发或再开发潜力的房地产、未来 开发完成后的价值、开发本钱、费税和利润。(5)基准地价修正法：有公开且有效的基准地价体系的土地或 房地产。4 .主要评估方法审核要
22、点(1)市场比拟法：应用前提：要有一个活跃的公开市场；公开市场上要有可比的资 产及其交易活动。适用对象：房地产市场比拟兴旺，有充足的可比房地产交易实例。选取实例的可比性：A.参照物与评估对象在功能上具有可比性，包括用途、性能上的 相同或相似；B.参照物与被评估对象面临的市场条件具有可比性，包括市场供 求关系、竞争状况和交易条件等；C.参照物成交时间与评估基准日间隔时间不能过长。D.每项修正对可比实例成交价格的调整不得超过20%,综合调整 不得超过30% o(2)收益法：应用前提：被评估的资产在未来预期收益可以预测并可以用货币 衡量；资产拥有者获得预期收益所承当的风险也可以预测，并可以用 货币衡
23、量；预期获利年限可以预测。适用对象：具有长期稳定的收益、确定的折现率(资本化率)、 可预知的获利年限，适用于可独立获利的商业性房地产的价值评估。计算公式：P=A/r * 1-1/ (1+r) n客观纯收益A的合理性(往往涉及租金收入与税费的合理性)资本化率r的合理性：(3)本钱法：应用前提：被评估的资产处于继续使用或被假定处于继续使用状 态；具备可利用的历史资料；形成资产价值的耗费是必须的。适用对象：自建自用房地产或不宜用其他方法评估的待估对象各项费用的合理性重置价格的合理性成新率的合理性(4)假设开发法：应用前提：开发完成后的房地产价值与开发本钱具有可预测性；适用对象：具有投资开发或再开发潜
24、力的房地产的估价，常用于待开发土地、将生地开发成熟地的土地、待拆迁改造的再开发地产的估价。开发完成后的房地产价值的合理性开发本钱的合理性利润率的合理性税费率设置的合理性(5)基准地价修正系数法：应用前提：政府公布了土地分等定级及基准地价体系，且基准地价合理有效适用对象：完成基准地价评估的城镇土地估价，具备基准地价成 果图和相应修正体系成果，估价精度取决于基准地价及其修正系数的 精度，一般不作为主要的宗地地价评估方法，作为辅助方法使用。基准地价选取的恰当性容积率设定的合理性三、评估报告的考前须知及风险点(一)考前须知1 .选用不合理的假设前提.重复计算2 .扩大评估对象的范围.虚增容积率3 .虚
25、增房地产租金收入.虚增开发完成的房地产市场价值4 .选取不具可比性的交易实例作为参照物(二)评估报告的风险点1 .抵押品价值.抵押物风险：(1)抵押的房地产必须具有合法性、房地产权利人可享有相应 的处分和收益权、可转让性、可抵押登记等条件。(2)禁止抵押的房地产范围：是否存有限制条件开发商已合法出售的房地产预购商品房贷款抵押的以共有的房地产抵押的以已出租的房地产抵押的以法律、法规禁止流通的财产或者不可转让的财产设定担保建筑工程款优于抵押权受偿.以抵押目的的房地产评估要注意以下风险：(1)注重预期风险。(2)市场变现能力风险。(3)抵押期间的损耗风险。(4)其他测算评估对象的未来预期收益；测算评
26、估对象预期收益持续的时间；测算折现率或资本化率；合理使用折现率或资本化率将评估对象未来的预期收益折算成现值；分析确定评估结果。本钱法：确定评估对象，估算重置本钱；确定评估对象的使用年 限;测算评估对象的各种损耗或者贬值额;测算评估对象的价值。运用的基本参数市场法：评估单项资产时，应该考虑的可比因素：资产的功能； 资产的实体特征和质量；市场条件；交易条件。评估企业价值时，应该考虑的可比因素：行业（业务）标准和财务标 准。收益法：收益额、折现率和收益期限。本钱法：资产的重置本钱、资产的实体性贬值、资产的功能性贬值和 资产的经济性贬值。具体的评估方法 市场法：交易案例比拟法和上市公司比拟法适用于企业
27、价值评估，直 接比拟法和间接比拟法适用于单项资产评估；而直接比拟法可以演变 成现行市价法、市价折扣法、功能价值类比法、价格指数、成新率价 格调整法和价值比率法等，其中价值比率法适用于企业价值评估。收益法：针对评估对象未来预期收益有无限期的情形划分，可以分 为有限期和无限期的评估方法；针对评估对象预期收益额的情形划 分，可以分为等额收益评估方法、非等额收益评估方法。本钱法：本钱法的各个参数有不同的具体方式来估算，还可以直接通 过综合成新率直接估算。重置本钱有:重置核算法;价格指数法； 功能价值类比法（生产能力比例法和规模经济效益比例法）；统 计分析法。资产实体性贬值有：观察法；使用年限法；修复费
28、用法。资产功能性贬值有：估算功能性贬值时，主要根据资产的效用、生产 加工能力、工耗、能耗、物耗等功能方面的差异造成的本钱增加或效 益降低，相应确定功能性贬值。资产经济性贬值有：间接计算法；直接计算法。综合成新率的计算可以通过现场勘察、查阅资产的历史资料，向操作 人员询问资产的使用情形、维修保养情形等，对所获得信息进行分析 后综合确定的成新率。在评估实践中，综合成新率可以通过将年限成 新率和勘察成新率加权平均得到。局限性市场法属于比拟客观性的方法，但目前我国市场对诸如企业价值等资 产的认知和反映仍会受到非理性因素的影响，影响评估专业人员在使 用市场法进行资产评估的过程中就需要特别关注可比案例和评
29、估对 象在风险、收益方面的差异，深刻把握当前市场的价格和资产价值的 差异，防止用价格取代价值，对可比参照物的选择要谨慎。收益法是从资产的获利能力角度来确定资产的价值，如果该资产没有 收益或收益无法用货币计量以及风险报酬率无法计算，那么该资产无 法使用收益法评估。另外，收益法的操作含有较大成分的主观性，如 对未来收益的预测，对风险报酬率确实定等，从而使评估结果较难把 握。本钱法是资产评估中最为基础的评估方法，但由于本钱法的理论基础 是本钱价值论，使用该方法所测算出的企业价值无法从未来收益的角 度反响企业真实能为其投资者或所有者带来的收益。尤其是对于轻资 产的企业而言，如果使用本钱法进行评估，很难
30、将账面没有记载的各 类无形资产算入评估资产的价值之中，因此用本钱法评估得到的评估 值可能与收益法、市场法得出的结果差异极大。确定企业价值评估的一般范围的依据有哪些?一、无形资产评估：1.商标权、品牌、商誉、企业家自身价值等价值评估；2.专利权、专有技术、软件、著作权、新品种创造权、秘 诀等价值评估；3.特许经营权、土地使用权等价值评估；4.专家网、销售网、客户名单、长期合同等价值评估；二、企业价值评估（并购、重组、股权转让）三、股权评估（流通股，非流通股、法人股）四、服务于财务报告的评估：L投资性房地产评估；2.无形资产评 估；3.资产减值评估；4.企业并购评估；5.债务重组的评估；6.金 融
31、资产的评估。五、整体资产评估：适用于企业股份化改制、发行股票上市、企业兼 并、收购或分立、联营、组建集团、中外合作、合资、融资、破产清 算等目的整体性企业资产评估。六、单项资产评估：机器设备、建筑物、房地产、林产等各类实体资 产的评估。可能，我们在实际的操作当中，很容易将其搞混淆，所 以，大家不妨多花点时间认真记一下。资产评估公司对房产价值的评估依据是什么1、路线价格土地使用权的价值与土地的位置有很大关系（街道情况：宽度深度）。对于同一块，土地的价值具有相对稳定性。如果您知道土地的平均价 格，请通过街道宽度和街道。通过深度调整确定评估对象的土地价值 的方法是路线价格方法。很明显，可以先设置或选
32、择标准房屋，并根据实际情况采用适用的评 估方法评估标准房屋市场价格，然后修改标准房屋市场价格以计算房 屋的市场价值。被征用。对于住宅房屋，修正系数主要包括占地面积比，方向和楼层;非住宅 房屋根据目的分为商业，办公和工业类型。修正系数主要包括建筑面 积比，楼层和街道条件。2、基准地价对于某一地块的土地使用权价值的评估，可以参考同一水平和相同目 的的现有基准地价，并调整一般因素，区域因素和个别因素，最后获 得评估土地使用权价值的方法。该方法具有一定的政策特征。3、剩余当房地产的总价或可以衡量时，因为房地产的总价格二土地使用 权的价值+房产的价值，土地使用权的价值或土地使用权的价值财产 的计量，扣除
33、总价值后，可以获得财产的价值或土地使用权。值。这 种方法通常用于房屋或土地的个人估价。4、收益不同地区，不同用途和类型的房地产收益率也不同。根据要估算的房 地产收入返还价值的方法是收入减少法。房地产价值二房地产纯收入 收入减少利率。5、假设开发 对于未完成的房地产开发工程（纯土地或在建工程等），通过测量正 常开发后的市场价值，然后扣除剩余开发任务的正常投资，估算房地 产价值的方法是获得。6、市场比拟提取市场上相同目的和其他类似条件的房地产价格案例（出售或评估, 正常报价），与要估算的房地产条件相比拟，对每个因素进行索引并 通过准确的指数比照度调整得出一种评估房地产价值的方法。该方法具有很强的实
34、际意义和准确性0它通常在市场成熟，交易透明， 比拟案例易于查找时使用，估值结果更准确。7、本钱（1）本钱产品算法，即计算获得土地或实现土地开发的本钱，不包 括异常因素的价值，并在累计正常本钱费用后取一定的资本利息和合 理的投资利润，A方法获得土地使用权的价值。这种方法通常用于评 估在正常程序下获得的土地。（2）重置本钱法，是衡量现有房屋现行市场标准下房屋重建本钱的 一种方法，然后考虑基金的利益并计算一定的开发（或建设利润）以 获得完整的房屋。重量。设定本钱价格，然后根据实际情况和法律规 范确定建筑新颖度。两者相乘以得出评估房屋价值的方法。扩展资料： 评估原那么:1、供需原那么：商品的价格由该商
35、品供给和需求的均衡点来决定。供 小于求时，那么价格上升，否那么下降。房地产的价格由类是房地产的供 求状况决定。2、替代原那么：在同一市场上效用相同或相似的房地产，价格趋于一 致。3、最有效使用原那么：以最正确使用所能带来的收益评估房地产的价格。4、贡献原那么：它是收益法和剩余法的基础5、合法原那么：房地产评估要在法律规定的条件下进行。测算房地产 的纯收益时，不能以临时建筑或违章建筑的收益为测算基础。6、估价时点的原那么：估价时点又称：估价基准日、估价期日、估价 时间，是一个具体的日期，通常年、月、日表示，估价额是该日期的 价格。房地产市场是不断变化的，房地产价格有很强的时间性，它是某一时 点的价格，不同的时点，同一宗房地产往往会有不同的价格。估价实际上只是求取某一时点上的价格，所以估价一宗房地产的价格 时，必须假定市场情况停止在估价时点上，同时估价对象房地产的状 况通常也是以其在该时点的状况为准。1、本钱(1)本钱积算法，即对取得土地或已实现的土地开发的各项本钱费用进行核算，剔除不正常因素影响的价值，对于正常本钱费用累积后