房地产企业财务风险分析.docx

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1、中文摘要1Abstract-2一、房地产企业财务风险产生的原3（一）客观原因3.房地产的周期性特点32法律、政策环境33.利率风险44通货膨胀风险4.市场供求风险45 .变现风险4（二）主观因素4.自身经营特点41 , 企业资金结构不合理5.财务管理水平52 .决策的风险意识5二、房地产企业财务风险的识别5（一）建立健全岗位责任制5.评估企业资产和负债的市场价值51 .通过企业资产负债结构识别融资风险6（二）投资风险识别61 .投资决策阶段的风险识别6.项目建设阶段的风险识别62 .项目经营管理阶段的风险识别6三、房地产企业财务风险评价指标体系的建立7（一）偿债能力指标7（二）经营效率指标83

2、.项目经营管理阶段的风险识别该阶段决定着房地产投资收益的实现，是房地产投资风险最大的环节之一。房地产商 品在销售或出租这一进入市场的过程中，将面临着来自房地产市场的诸多风险因素的威 胁，如房地产市场需求类型与数量的变化、其他房地产商的竞争以及社会政治经济形势的变 化等。良好的物业管理可以使房地产增值，提高房地产投资者的信誉，反之则会带来物业贬 值的风险。必须对房地产投资过程作全面、系统的风险分析。三、房地产企业财务风险评价指标体系的建立目前，对于评价企业的财务风险所采用的财务指标尚没有统一的认识，一些研究者单一 财务指标进行财务风险评价。房地产企业的经营从财务的角度上是一种复杂的财务活动， 对

3、资金的运营要求要高于一般的行业，运用单一的财务指标不能满足评价房地产企业财务风 险的要求，根据财务指标选择原则，通过借鉴“国有资本金绩效评价规则”中广泛应用的财 务评价指标体系和1996年财政部颁布的关于施工、房地产开发企业财务评价指标体系 （试行）的通知，从偿债能力、经营效率、盈利能力、成长能力、获取现金能力等全方位 的选择评价指标。（-）偿债能力指标企业的偿债能力是企业财务能力的一个重要方面。现实社会中，许多企业便是因为不 能偿还到期债务而陷入财务危机，甚至发生破产的厄运。指标1：流动比率二流动资产/流动负债该指标表示企业每一元流动负债有多少流动 资产作为偿还的保证，反映企业可用在一年内变

4、现的流动资产偿还到期流动负债的能力。 该指标值越大，企业短期偿债能力越强，企业因无法偿还到期的短期负债而产生的财务风 险越小。但是，该指标过高则表示企业流动资产占用过多，可能降低资金的获利能力。指标2：速动比率=（流动资产一存货）/流动负债 速动比率又称酸性测试比率，它比 流动比率更能反映企业的短期偿债能力。指标越大，说明企业短期偿债能力越好，发生财 务危机可能性越小;反之，则情况相反。指标3：现金流动负债比二（货币资金十短期投资）/流动负债现金流动负债比率，是 企业一定时期的经营现金净流量同流动负债的比率，它可以从现金流量角度来反映企业当 期偿付短期负债的能力。现金流动负债比率越大，表明企业

5、经营活动产生的现金净流量越多， 越能保障企业按期偿还到期债务。指标4:资产负债率=总负债/总资产资产负债率又称财务杠杆系数，该指标反映了 企业总资产来源于债权人提供的资金的比重，以及企业资产对债权人权益的保障程度。在生产经营状况良好的情况下，还可以利用财务杠杆的正面作用，得到更多的经营利润。如 果企业的经营状况不佳，不但企业资金实力不能保证偿债安全，财务杠杆还会发挥负面作用, 导致财务状况进一步恶化。这一比率越小，表明企业的长期偿债能力越强，指标值以不超过 70%为宜。（二）经营效率指标指标5：存货周转率:主营业务成本/存货平均余额在房地产企业的流动资产中，存 货所占的比重较大。存货的流动性将

6、直接影响企业的流动比率。一般而言，存货周转速度越 快，存货的占用水平越低，流动性越强，存货转化为现金、应收账款的速度越快。提高存货 的周转率可以提高企业的变现能力。指标6：总资产周转率;主营业务收入/平均总资产总资产周转率用于分析企业全部 资产的运用效率。资产管理的任何一个环节都会影响指标值的高低。资产周转率低，则说明 房地产企业利用全部资产进行经营活动的成果差，最终会影响企业的获利能力。一般来说, 这一指标越大越好。若该指标长期处于较低状态，房地产企业就应当采取措施提高各项资产 的利用程度，对那些无法提高利用率的多余、闲置资产应当及时进行处理，加速资产周转 速度。指标 7：主营成本比率二主营

7、业务成本/主营业务收入（三）盈利能力指标指标8：经营净利率:净利润/主营业务收入经营净利率反映的是每单位主营业务收 入所带来的利润，这一指标是用来评价企业主营业务收入的盈利能力。经营净利率下降通常 反映企业产品缺乏市场竞争力，这可能是发生财务危机的重要原因。该指标提高，说明企 业获取利润的能力就越强，还本付息的可能性就越大。指标9：资产净利率二净利润/平均总资产该指标反映企业的获利能力，表明企业 总资产的获利水平。比率越高，说明企业的获利能力越强，发生财务危机的可能性越小； 反之，表明企业获利能力弱，发生财务危机的可能性越大。指标10：净资产收益率二净利润/股东权益净资产收益率反映每单位净资产

8、所能获 得的净利润，充分体现了投资者投入企业的自有资本获取净收益的能力，是评价企业自有资 本及其积累获取报酬水平的最具综合性与代表性的指标。该指标越高，企业获利能力越强。 这一指标的通用性强，适应性广。（四）成长能力指标指标n：营业收入增长率=营业收入增加/上期营业收入营业收入增长率指标反映 公司营业收入规模的扩张情况。一个成长性的企业，这个指标的数值通常较大。处于成熟期的企业，这个指标一可能较低，但是凭借其已经占领的强大的市场份额，也能够保持稳定 而丰厚的利润。处于衰退阶段的企业，这个指标甚至可能为负数。这种情况下通常是危险信 号的红旗。该指标能反映企业未来的发展前景。指标12：净利润增长率

9、:净利润增加/上期净利润净利润增长率指标反映企业获利 能力的增长情况，反映了企业长期的盈利能力趋势。该指标通常越大越好。指标13：总资产增长率:总资产增加/上期总资产 通常来说，处于成长期的房地产 企业会运用各种渠道来扩张资本规模，从而开发更多的投资项目来获得回报。该指标越高， 反映了房地产企业积极扩张的现象，但过高就隐含了一些风险。指标14：营业利润增长率:营业利润增加/上期营业利润该指标反映房地产企业的 销售利润的增长情况（五）获取现金流能力指标指标15：主营收入现金含量二销售商品、提供劳务所得现金/主营业务收入主营收入 现金含量是“主营业务利润率”的修正，反映了完成的销售中获得现金的能力

10、，该指标排除 了不能回收的坏账损失的影响，因此较为保守。该指标通常越高越好。指标16：净利润现金含量=经营活动产生的现金含量/净利润净利润现金含量表明 了净利润中以现金形式流入的部分，通常该指标越高说明净利润的质量越高。该指标越高 越好。四、案例苏宁环球股份有限公司（以下简称“苏宁环球”）通过重组，由原来的造纸企业转型 为现在的房地产开发公司。（-）苏宁环球基本情况分析1 .流动资产结构分析（图4.1、表4.1）货币资金 口应收票据 口应收账款 口预付账款 其他应收款 口存货口其他流动资产图4.1：苏宁环球流动资产结构图资产项目2002年期末2003年期末2004年期末2005年期末2006年

11、期末2007年期末货币资金11. 22%4.43%0.31%19. 23%20. 6氓5. 14%应收票据0. 00%0. 00%0. 00%0. 00%0. 00%0. 05%应收账款15. 83%15. 00%14.31%4. 10%2.00%2.25%预付账款12. 30%15. 32%7. 88%7. 17%10. 24%10. 70%其他应收款37. 12%40. 24%10. 02%0. 21%0. 16%19. 97%存货23. 53%25. 01%37.45%69. 22%67. 00%61. 89%其他0. 00%0. 00%0. 00%0.07S0. 00%0. 00%流动

12、资产合计100. 00%100. 00%100. 00%100. 00%100. 00%100. 00%表4.1：苏宁环球流动资产结构分析表存货所占比重先升后降，从2002年的23. 53%上升至2005年的69. 22%,之后保持下 降趋势，回落至2007年的61. 89%。存货比重的大幅上升主要原因为公司主营业务由原来 的新闻纸生产销售变更为房地产开发经营。应收款项（包括：应收账款、预付账款、其他 应收款）所占比重变化比较复杂，由2002年的65.25%上升至2003年的70. 56%后，连续 两年下降到2005年的11.48%,之后发生转折上升至2007年的32.92%；货币资金所占比

13、重波动不大，由2002年的11.22%下降至2007年的5. 14%,其间曾于2006年期末达到 20. 60%o.负债结构分析流动负债所占比重先升后降，从2002年的52.76%提高到2006年的100. 00%, 2007 年下降到89. 95%, 一直为第一构成要素；长期借款所占比重先降后升，从2002年的39. 03%下 降到2006年0. 00%,之后2007年上升至10. 05%。流动负债结构分析（图4.2、表4.2）：95. 00U85. 00475. 00X65. 00V55. 00X45. 00M35. 00%25. 00Y15. 005. 00Y-5. 00M口短期借款应付

14、票据口应付账款口预收账款应付职工薪削口做交税费应付股利口其他应付款一年内到期的非流动负债口其他流动负债图4.2：苏宁环球流动负债结构图负债项目2002年期末2003年期末2004年期末2005年期末2006年期末2007年期末短期借款61. 10%47. 67%40.39%11. 09%16.59%1. 24%应付票据0. 00%0. 00%0. 00%3.05%0. 00%0. 77%应付账款19. 08%16. 55%10. 91%4.22%11.71%14. 99%预收账款1. 76%1. 10%0. 82%81. 59%19. 75%52. 43%应付职工薪酬1.59%1.33%1.0

15、7%0. 05%0. 06%0. 00%应交税费4. 66%3.86%3.00%-1. 86%0.33%2.88%应付股利1. 83%1. 41%1.07%0. 69%0. 00%0. 00%其他应付款9.85%18. 68%27. 78%1. 17%17.12%13.20%一年内到期的 非流动负债0. 00%8. 94%14. 85%0. 00%1. 29%14. 49%其他0. 13%0.46%0. 11%0. 00%0.15%0. 00%流动负债合计100. 00%100. 00%100. 00%100. 00%100. 00%100. 00%表4.2：苏宁环球流动负债结构分析表短期借款

16、所占比重变化很大，由2002年的61. 10%下降至2007年的1. 24%；与此相反,预收账款所占比重从开始的很小，到2005年达到高峰81.59%,之后有所下降，截止2007 年年末为52. 43%； 一年内到期的非流动负债所占比重变化分为两个阶段，2002年至2004 年从0. 00%上升到14. 85%, 2005年至2007年从0. 00%提高到14. 49%；应付账款所占比重 先降后升，从2002年的19. 08%降低到2005年的4. 22%,之后上升到2007年的14. 99%； 其他应付款所占比重由2002年的9. 85%上升至2004年的27. 78%,至2007年年末下降

17、到 13. 20%o2 . 2006年至2007年利润表分析得益于住宅销售均价的增长，公司2007年主营业务利润和净利润比2006年都有了较 大幅度的增长。主营业务税金及附加主要由于发生土地增值税，2007年比2006年增加 60. 62%O营业费用和管理费用2007年比2006年分别增长33. 52%和42. 33%。财务费用一 直为负数，主要原因为：公司的贷款利息基本由开发成本负担，计入存货价值，不计入财务 费用；住宅预售款为企业带来利息收入。投资收益发生额为原股权投资借方差额当期摊销额。(-)苏宁环球股份有限公司的财务风险分析1 .偿债能力指标：资产负债率的分析公司前三年资产负债率逐年上

18、升，到2004年已经资不抵债，2005年之后资产负债率 一直保持在70%以上，维持在较高的水平。2007年公司资产负债率为76.83%,远远高于 行业平均水平62.81%,这说明公司主要依靠负债进行融资，还款压力较大。具有较大的 财务风险.(图4. 3、表4. 3)图4. 3：苏宁环球资产负债率趋势图2002 年2003 年2004 年2005 年2006 年2007 年公司行业平均资产负债率66. 00%82. 08%111. 09%72. 96%77. 59%76. 83%62. 81%利息保障倍数-2. 29-6.43-5. 1249. 235. 237. 93/表4. 3苏宁环球长期偿

19、债能力相关比率表2 .经营效率指标：资产周转率的分析2005以前，公司基本处于停产状态，主营业务收入和成本的连年大幅下降造成公司 反映营运能力的各项指标的急剧下降。2006年公司主营业务由新闻纸生产销售变更为房 地产开发经营和商品混凝土生产销售之后，反映营运能力的各项指标得到极大改善。应收 账款周转率2007年达到22.31,平均收账期为16.1天，较2006年有所改善。由于公司 房地产开发总量加大，而已实现销售规模变化不大，使得存货周转率由2006年的0. 72 下降到2007年的0.48,存货占用资金回收周期延长，但仍高于行业平均水平0.37。2006 年至2007年期间，随着固定资产投入

20、的增加，使固定资产周转率下降16.38%；总资产周 转率主要受存货周转率下降拖累，2007年下降至0.43,但高于行业平均水平0.34。从2005 年至2007年的资产周转率都逐渐下降，随高于行业水平，但也说明公司财务风险也随之增 大。（图 4. 4、表 4. 4）.应收账款周转率存货周转率固定资产周转率T-总资产周转率图4. 4：苏宁环球营运能力趋势图2003 年2004 年2005 年2006 年2007 年公司行业平均应收账款周转率0. 190. 010. 007622.0022.31/存货周转率0. 150. 030. 00090. 720. 480.37固定资产周转率0. 010.

21、00220. 000913.9211. 61/总资产周转率0. 010. 00060. 00020.540. 430.34表4. 4：苏宁环球营运能力相关比率表3.盈利能力指标：经营净利率的分析2002年至2004年，公司生产经营基本处于瘫痪状态，反映盈利能力的各项指标更是每况愈下，极度恶化。2005年，由于苏宁集团重组注入公司的天华百润和华浦高科当期 实现的净利润1,864.91万元没有合并进入上市公司财务报表，公司主营业务利润率为 -46. 48%,较前期继续恶化；由于公司依靠重组收益和政府补助实现净利1,558.41万元， 而主营业务收入又很低造成销售净利率达到5520. 24%；因为收

22、回大量应收账款和被豁免 贷款利息，公司当期成本费用总额为-5, 306. 38万元，造成公司成本费用率为-29. 37%； 当期完成的重组使得公司的资产报酬率、净资产收益率和每股收益较前期均得到很大改 善。2006年转型为房地产开发企业之后，公司步入快速发展的轨道，企业盈利能力得到 迅速提升，2007年的各项指标比2006年均有大幅增长。2007年实现销售净利率16.68%, 高于行业平均水平14. 49%；实现资产报酬率7. 18%,高于行业平均水平4. 95%；实现净资 产收益率32. 49%,高于行业平均水平14. 97%；实现每股收益0. 43元,略低于行业平均水 平0. 46元。说明

23、苏宁环球在2002年至2006年间都面临着很大的财务风险，2007年这一 风险才消除，公司获取利润的能力变强，还本付息的可能性大。总的来说苏宁环球的“资产负债率”较高，偿债压力较大；”总资产周转率”下降 利用全部资产进行经营活动的成果差，最终会影响企业的获利能力；但盈利能力指标“经 营净利率”增强了，可以减轻偿债压力。综合起来说财务风险不是很大，但也要引起重视，把 所有可能潜在的财务风险都消除。五、房地产企业财务风险防范的措施房地产行业是高投入和高风险的行业，控制风险是财务管理体系需达到之首要目标。 作为风险控制手段的载体，财务风险识别与预警系统的建立是房地产企业长期良性运行的有 效保证。但房

24、地产企业不能仅仅依靠构建财务风险识别与预警系统就确保对企业财务风险进 行了防范，还必须通过以下几个方面进一步加以完善。（）融资风险的防范1 .发展多元化直接融资银行贷款融资是典型的间接融资，具有短期性特征，到期还本付息的财务风险也较大。（1）适度放宽股票融资政策限制目前，房地产企业想要在沪深股票市场上发行股票，必须在资产规模、盈利记录、公 司治理以及产业政策等方面符合要求，绝大多数房地产企业因此无法通过上市途径进行融资。 因此，只有适度放宽股票融资政策限制、提高直接融资比重，才能真正分散融资风险。（2）培育和完善房地产股票债券市场（三）盈利能力指标8（四）成长能力指标8（五）获取现金流能力指标

25、9四、案例9（一）苏宁环球基本情况分析91 .流动资产结构分析92 .负债结构分析103 . 2006年至2007年利润表分析12（二）苏宁环球股份有限公司的财务风险分析121 .债能力指标：资产负债率的分析122 .经营效率指标：资产周转率的分析133 .盈利能力指标：经营净利率的分析13五、房地产企业财务风险防范的措施14（一）融资风险的防范14.发展多元化直接融资141 .进一步完善间接融资16.融资决策科学化16（二）投资风险的防范16.投资决策阶段的风险防范161 . 土地获取阶段的风险防范17.项目建设阶段的风险防范172 .经营管理阶段的风险防范17.资金回收风险和收益分配风险的

26、防范173 .资金回收风险和收益分配风险的防范17六、结论17参考文献19致谢20大型房地产企业应借此短期融资券为契札改善其债务融资结构。目前，我国公司法对公司债券发行主体、发行条件的规定非常严格，如果严格按照目前公司法规定，那 么长期债券融资的大门可以说对我国绝大多数房地产企业来说都是关闭的。因此，国家应 适度放宽限制条件，增加发行长期债券的额度，可以为房地产企业通过债券融资创造良好的 条件。止匕外，还可以短期融资券为契机，改善大型房地产企业的债务融资结构。(3)适时地开展房地产抵押贷款证券化住房抵押贷款证券化(Mortgage-Backed Securitization, MBS),是指金

27、融机构将其 持有的住房抵押贷款债权转让给特别目的机构(Special Purpose Vehicle, SPV),由SPV 将其收购的住房抵押贷款经过整合和信用增级后在资本市场上发行证券的行为。住房抵押 贷款证券化不仅为住房抵押贷款发放者开辟了新的融资渠道，便于对放出贷款进行资产负 债管理。而且它还为银行分散风险创造了条件，放贷者将贷款出售给中介机构并由他们将贷 款证券化后出售给投资者，这样集中的风险就被分散了。随着我国住房体制改革的深化和 资本市场与国际逐步接轨，发展房地产抵押贷款证券化应提到议事日程上来。但是，由于 住房抵押贷款存在巨大风险，规范与操作都有待完善，所以需要谨慎对待。我们应该

28、借鉴 国外经验，创建良好的住房抵押贷款风险防范体系，除了加强房地产抵押贷款的风险意识、 建立担保制度和保险制度、健全程序和评估制度外，还要特别重视发展住房金融的二级市场。 当前，可以首先建立房地产债券市场，把高价值量的产权转化为小面额的可流动债权，以有 效地分散风险；同时，信托咨询业务的发展、评估机构的创立也有助于建立房地产抵押贷款 证券化市场。止匕外，应当建立房地产拍卖公司，实现抵押物的货币转化。(4)发展房地产产业投资基金房地产投资基金是专门投资于房地产行业的产业投资基金。房地产业投资基金是一种 具有高息回报的金融投资工具，它的推行无疑会拓宽投资者的投资渠道，增加可供选择的 投资工具。房地

29、产业投资基金的运用可以大体分成两部分，较大一部分投资于风险小、较成 熟的房地产项目，可直接获得稳定的租金收入；另一部分则投资于烂尾楼等不良房地产资产 项目，经过专业人士的技术运作处理，把这些不良资产优化，然后在市场上出售，获取收益。 这样对于部分投资于烂尾楼等不良资产的项目背景、资产估值、负债等情况的调查就显得非 常重要。目前国内有关中介机构信用状况较差，影响了房地产业投资基金的发展。建议在发 展初期，除了建立一套发展市场经济所必须的信用体系外，应当借助国际知名的中介机构， 以保证项目调查资料的真实、准确和完整，保证房地产业投资基金的正常发展。(5)探索建立组合式融资模式组合式融资就是将各种融

30、资方式在房地产企业发展的不同时期、不同条件下进行有效合理的组合，使其不但能够满足房地产企业发展，又能在最大程度上降低企业的资金成本。房 地产开发企业应积极拓宽融资渠道，根据企业自身特点，采用组合式融资途径方法。比如, 可以使用自有资金+银行贷款、自有资金+机构投资、自有资金+基金、自有资金+信托 计划及股权融资+银行贷款等融资组合。多种金融工具组合使用，有它的自身优势，一方 面，可以增加融资途径，减少对银行的依赖，缓解了资金压力；另一方面，可以增加金融 抗风险能力，减少企业的融资风险。2 .进一步完善间接融资我国是一个间接融资占绝对比重的国家，在较长一段时间里银行间接融资仍然是房地产 企业融资

31、的最主要渠道。因此要进一步改进和完善银行间接融资渠道，更好地为房地产企业 提供服务。（1）推进间接融资形式多样化；（2）创新变直接融资为间接融资的方式。3 .融资决策科学化融资政策是基于房地产企业整体发展战略和总体规划而制定的，并以此来确保企业投 资政策和目标的贯彻与实施，是房地产企业财务政策的重要组成部分。（1）制定正确融资 政策；（2）控制融资质量；（3）合理安排还款计划；（4）监控融资过程。（-）投资风险的防范房地产投资的全过程是是一个动态的过程，一般可分为投资决策阶段、土地获取阶段、 项目建设阶段和经营管理阶段等阶段，房地产企业通过对各个阶段投资风险的识别之后需要 采取相应的措施进行风

32、险的防范。1.投资决策阶段的风险防范投资决策阶段需要考虑的风险因素最多,风险因素对项目成败的影响也最为关键。因 此，建议企业做好以下几方面的工作：（1）高度重视可行性研究：可行性研究是对拟建投资项目进行全面的综合技术经济 分析，这是房地产及其他任何投资建设项目前期不可缺少的一个阶段。房地产开发企业必须 建立一支高水平、多学科的开发队伍，加强房地产市场调研，充分掌握影响项目投资的政 治、经济、社会、环境资料,并且对此加以分析和综合，建立一个庞大的信息系统，对项 目进行可行性研究，从而通过科学预测，对项目准确定位，选择适宜的投资项目类型、投 资区位和开发时机，减少房地产投资开发的盲目性。加强投资环

33、境预测：加强市场调查研究，选择最佳投资区位，寻找投资良机投 资区位的选择对减少投资风险起着举足轻重的作用。通常进行最佳区位的选择应从这几个 方面分析：地理位置；交通、商贸状况及水电通达情况；医院、学校、菜市场；公 园等娱乐休息场所；城市未来发展趋势等。值得注意的是，不同房地产的投资类型的区位价值决定因素又具有不同特征，必须分析从而做出决策目标的选择。采用房产保险的方式来间接降低风险：在房地产投资过程中的每个环节都面临 着风险，都有可能发生损失，甚至发生致命的损失。要想将这种不确定的、大的损失转变为 确定的、小的损失（保险费支出），采用风险转移，即保险措施是非常必要的。房产保险 可以将自己不能承

34、担或不愿意承担的风险转嫁给其他经济单位承担，从而降低自身的损失 程度，是转移或减少房地产投资风险的主要途径之一。（4）灵活应用投资组合理论：在投资领域里，“不要把所有的鸡蛋都放在一个篮子里” 的做法非常适用。就是说要懂得分散投资以达到分散风险、降低风险的目的。房地产投资 组合策略是投资者依据房地产投资的风险程度和年获利能力，按照一定的原则进行恰当的 投资的基础上，搭配投资各种不同类型的房地产，以降低投资风险的房地产投资策略。（5）关注政策变动。（6）必要时采用风险回避的形式来消除风险。2 . 土地获取阶段的风险防范：在土地获取前，必须对地块自然属性、社会属性以及 使用属性进行认真确认，以决定选

35、择或放弃对某一项目的开发。在征地过程中，应主动争 取有关部门和群众的理解、支持和帮助，以化解众多风险因素，减少未来在各个层面的干 扰；在拆迁和安置补偿问题上，既讲原则性，更讲灵活性，防止矛盾激化。3 .项目建设阶段的风险防范：工程建设既是投资项目资金的消耗过程，又是工程项 目建设完成过程。房地产企业可通过强化安全意识，事前控制与事中控制动态结合，采取 系统的项目管理方法使项目顺利进行，并在保证建筑质量的前提下，尽快完成开发项目， 缩短建设周期，减轻开发商所面临的未来不确定性。4 .经营管理阶段的风险防范：采用灵活多变的营销方式，拓宽营销渠道，降低营销 风险。搞好物业管理，定期检查房地产状况，及

36、早发现和消除现有房地产存在的各种隐患。5 .资金回收风险和收益分配风险的防范：（1）制定有效的销售战略；（2）加强应收 账款的管理；（3）收益分配政策的调整。6 .宏观经济政策调控下的财务风险防范：（1）加强合作异地扩张；（2）坚持品牌经 营开发；（3）弹性销售；（4）相关政策建议。六、结论构建一套符合房地产企业实际的财务风险评价系统及早、准确的识别、判定我国房地 产企业财务风险，防止财务风险进一步恶化为财务危机，使得房地产行业能健康有序发展。企业可以通过对房地产企业财务风险产生的原因分析，和利用完善的财务风险的评价指 标，能够及早识别房地产企业存在的财务风险，能更早的做出对即将发生的财务风险

37、的预防措施。参考文献1叶华.蔡根女.对企业财务风险评价方法的再探讨.华东经济管理.2005.2：叶华.蔡根女.浅探企业财务风险评价方法.财会月刊，2004(126)： 37-40.3胡文军.医院财务风险评价体系探讨.财会通讯，2006(12)： 25-31.4韩彦峰.樊风.我国电力企业财务风险评价研究.广西电业.2008.5姚卫华.供电企业财务风险评价策略.管理与财富，2009(7)： 20-23.6林立伟.房地产企业财务风险评价研究.厦门大学.2009.7黄蕴洁.刘建秋.科技型中小企业财务风险评价探析.财经问题研究,2009(6) :84-87. 8赵玉谦.基于 层次分析法的建筑企业财务风险

38、评价模型研究.现代商贸工业.2008. 9李冉.浅析财务 风险评价体系构建.内蒙古科技与经济,2008 (6): 167T72.10魏潇.李昊.企业财务风险指标的局限性及其完善建议.会计之友，2009(6)上:37-38. 11孟庆翠.中国房 地产上市公司财务效绩评价研究.山东农业大学.2009.12周俊峰.我国房地产企业财务风险及其防范研究.湖南大学.2009.房地产企业财务风险分析 以苏宁环球股份有限公司为例中文摘要本文分析国内房地产企业产生财务风险的原因；在此基础上提出构建房地产企业财务 风险识别系统指出进行房地产企业的财务风险评价能较好地显示和反映企业所存在的财 务风险，并以一般财务状

39、况评价指标为基础，综合前人进行财务风险研究所选择的财务指标 以及房地产业的财务风险的特点，构建房地产企业财务风险评价指标体系；针对房地产企 业财务风险的成因，进一步提出完善房地产企业财务风险防范措施的具体思路和建议，以 期能够对我国房地产企业的财务风险管理有所裨益，为企业管理当局进行财务风险防范提 供新的参考。【关键词】：房地产；财务风险；风险成因；风险识别；风险评价；防范风险措施Real estate enterprise financial risk analysisto suning universal Co., ltd.，for exampleAbstractWith the coun

40、trys macro-control of strengthening the real estate industry, enterprises will face an more and more complex environment and increasingly serious challenges.How to identify, evaluate and guard against financial risks becomes a urgent problem to be solved.This paper analyzes the reasons why domestic

41、real estate enterprises have such financial risks. On this basis, it builds the identification system for the financial risks of real estate companies, gives assessment to financial risks of the real estate companys and better shows and reflects financial risks in business. And then regard the evalu

42、ation index of general financial situation as the fundation, combine with the financial index selected by the predecessors to do the study of financial risks and financial riskss characteristics of the real estate, and build the financial risk evaluation index system for the real estate companies. I

43、n terms of the causes of financial risks for the real estate enterprises, it furtherly gives specific advice of preventive measures for the financial risks of real estate companies and hope that the management of financial risk for our countrys real estate companies can benefit from it and provide a

44、 new reference for the prevention of financial risk in management of the real estate as well.Key words： real estate; financial risk; risk causes; risk recognition; risk evaluation; preventive risk measures.随着全球经济的一体化，企业理财环境发生急剧变化，我国企业面临的财务风险更加多 样化能和复杂化，同时财务风险对我国企业造成的危害性程度也日益加深。而良好的财务风 险管理有助于企业创造一个相对

45、稳定的生产经济环境，有利于稳定企业财务活动，加速资 金周转，实现资金安全性、完整性和赢利性。由于我国对财务风险管理的研究还处在起步阶 段，缺乏对财务风险的整体性研究，因此，进行全面的财务风险管理研究既是完善企业经营 管理的必然要求，又是财务风险管理理论发展的必然趋势。财务风险是指企业在各项财务活动过程中，由于各种难以预料和无法控制的因素影 响，使企业财务状况具有不确定性及蒙受损失的可能。狭义的财务风险有时也称之为筹资风 险或破产风险，是指企业在经营过程中于筹资有关的风险，尤其是在筹资活动过程中利用财 务杠杆可能导致股权资本所有者权益下降的风险，甚至可能导致企业破产的风险。广义的 财务风险可理解

46、为在进行财务活动过程中获得预期财务成果的不确定性，是指企业在筹资、 投资、资金营运及利润分配等财务活动中因各种原因而导致的对企业的存在、盈利及发展等 方面的重大影响。一、 房地产企业财务风险产生的原因房地产运营是一种高投入、高回报的投资活动，其风险是巨大的。由于我国房地产企 业起步晚、基础差、规模小，其企业行为远未实现规范化，与国外房地产企业差距较大。 加之目前受国家宏观调控政策的影响，国际经济变化的影响，金融政策的从紧，财务风险 己经成为很多房地产企业求生存、发展而迫切需要解决的问题。一个企业面临的风险最终都 要将在该企业的财务状况中体现出来，因而某种意义上，企业面临的风险也是引发企业财务

47、风险的因素，房地产企业的财务风险主要来源于以下几点：(-)客观因素是由公司外部因素的变化而引起整个理财环境的不确定性，从而对全社会所有公司的 财务经营都产生影响。1 .房地产的周期性特点房地产业受经济发展周期和国家的经济发展水平影响较大。房地产业的周期分为复苏 与发展、繁荣、危机与衰退、萧条四个阶段。房地产业的周期分为复苏与发展、繁荣、危机 与衰退、萧条四个阶段。当房地产业从繁荣阶段进入危机与衰退阶段，进而进入萧条阶段时, 房地产业将出现持续时间较长的房地产价格下降、交易量锐减、新开发建设规模收缩等情况, 给房地产投资者造成损失。2 .法律、政策环境由于房地产业与国家经济紧密相关，因此在很大程度上受到政府的控制。国为保证国民 经济协调健康发展，常常运