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1、“蓝蓝蓝蓝彩彩彩彩明明明明珠珠珠珠”整合营销传播策略整合营销传播策略整合营销传播策略整合营销传播策略整合营销传播策略整合营销传播策略整合营销传播策略整合营销传播策略阿佩克思房地产营销服务中心阿佩克思房地产营销服务中心2001年8月7日IMCIMCIMCIMC关于关于关于关于APEXAPEXAPEXAPEX：我们的历史我们的历史我们的历史我们的历史 1993199319931993年，作为日本年，作为日本APEXAPEXAPEXAPEX国际株式会社在中国大陆设立的专门营销国际株式会社在中国大陆设立的专门营销机构，机构，APEXAPEXAPEXAPEX市场营销咨询有限公司在成都成立；市场营销咨询有
2、限公司在成都成立；1997199719971997年，成都年，成都APEXAPEXAPEXAPEX广告公司成立，同年在重庆成立全资子公司重广告公司成立，同年在重庆成立全资子公司重庆庆APEXAPEXAPEXAPEX；1998199819981998年，上海年，上海APEXAPEXAPEXAPEX成立；成立；1999199919991999年，与西安麦道联盟成立西安事务处；年，与西安麦道联盟成立西安事务处；2000200020002000年，与日本（北京）电通成立成都电通；年，与日本（北京）电通成立成都电通；2000200020002000年，成立（成都）年，成立（成都）APEXAPEXAPEX
3、APEX房地产投资顾问公司。房地产投资顾问公司。关于关于关于关于APEXAPEXAPEXAPEX：我们的荣誉我们的荣誉我们的荣誉我们的荣誉19981998年，获得成都市工商局评定的广告行业唯一的年，获得成都市工商局评定的广告行业唯一的“成都市著名商标成都市著名商标”殊荣、四川省优秀策划机构；殊荣、四川省优秀策划机构；19991999年，四川省第年，四川省第5 5届优秀广告评比囊括届优秀广告评比囊括1010多个奖项；多个奖项；19991999年年,名列全国广告名列全国广告100100强第强第3333位；位；20002000年，获得四川省工商局评定的广告行业唯一的年，获得四川省工商局评定的广告行业
4、唯一的“四川省著名商标四川省著名商标”称号。称号。关于关于关于关于APEXAPEXAPEXAPEX：我们的客户我们的客户我们的客户我们的客户成都领秀别墅成都领秀别墅长富花园长富花园绵阳富乐城市花园绵阳富乐城市花园清江花园清江花园重庆时代天骄重庆时代天骄华西大厦华西大厦翠海庭翠海庭融信商店街融信商店街一城百年广场一城百年广场台庆得意世界台庆得意世界武城碧云天武城碧云天汇联香榭里汇联香榭里汇联康河骊景汇联康河骊景重庆新东湖重庆新东湖重庆芳草地欧式花园重庆芳草地欧式花园重庆九龙山庄重庆九龙山庄重庆天骄俊园重庆天骄俊园广厦经典广厦经典朝天门基良广场朝天门基良广场留金岁月留金岁月APEXAPEXAPEX
5、APEX地产投资专业理念地产投资专业理念地产投资专业理念地产投资专业理念在恰当的时间和地点在恰当的时间和地点在恰当的时间和地点在恰当的时间和地点在恰当的时间和地点在恰当的时间和地点在恰当的时间和地点在恰当的时间和地点以恰当的方式以恰当的方式以恰当的方式以恰当的方式以恰当的方式以恰当的方式以恰当的方式以恰当的方式将恰当的产品将恰当的产品将恰当的产品将恰当的产品将恰当的产品将恰当的产品将恰当的产品将恰当的产品销售给恰当的顾客销售给恰当的顾客销售给恰当的顾客销售给恰当的顾客销售给恰当的顾客销售给恰当的顾客销售给恰当的顾客销售给恰当的顾客理念阐释理念阐释理念阐释理念阐释恰当的时恰当的时 间与地点间与地
6、点恰当的方式恰当的方式恰当的产品恰当的产品恰当的顾客恰当的顾客入市时机与姿态入市时机与姿态现场打包，样板现场打包，样板销售控制节奏与价格销售控制节奏与价格整合营销广告与促销整合营销广告与促销户型户型/配套配套/功能功能装修标准等装修标准等品牌感召下的价值共识品牌感召下的价值共识市场背景分析市场背景分析市场背景分析市场背景分析“新的政策动向必将带来新的发展，新的竞争与机遇并存新的政策动向必将带来新的发展，新的竞争与机遇并存新的政策动向必将带来新的发展，新的竞争与机遇并存新的政策动向必将带来新的发展，新的竞争与机遇并存”WTOWTOWTOWTO、西部大开发的政策性战略发展，将为成都地产大市场带来新
7、西部大开发的政策性战略发展，将为成都地产大市场带来新西部大开发的政策性战略发展，将为成都地产大市场带来新西部大开发的政策性战略发展，将为成都地产大市场带来新的的的的 契机；契机；契机；契机；外企、国内知名地产商大规模进入，新的思路和强大的资金投入将外企、国内知名地产商大规模进入，新的思路和强大的资金投入将外企、国内知名地产商大规模进入，新的思路和强大的资金投入将外企、国内知名地产商大规模进入，新的思路和强大的资金投入将使成都地产市场日趋残酷；使成都地产市场日趋残酷；使成都地产市场日趋残酷；使成都地产市场日趋残酷；国内经济呈现蓬勃发展之势，国民经济进入稳健增长时期，成都市国内经济呈现蓬勃发展之势
8、，国民经济进入稳健增长时期，成都市国内经济呈现蓬勃发展之势，国民经济进入稳健增长时期，成都市国内经济呈现蓬勃发展之势，国民经济进入稳健增长时期，成都市2001200120012001年第一季度年第一季度年第一季度年第一季度GDPGDPGDPGDP增长增长增长增长11.911.911.911.9，高于全国的平均增幅；，高于全国的平均增幅；，高于全国的平均增幅；，高于全国的平均增幅；新技术，新材料日渐得到广泛的应用；绿色生态小区深受消费者欢新技术，新材料日渐得到广泛的应用；绿色生态小区深受消费者欢新技术，新材料日渐得到广泛的应用；绿色生态小区深受消费者欢新技术，新材料日渐得到广泛的应用；绿色生态小
9、区深受消费者欢迎，有关方面正在研究制定绿色生态住宅小区的技术标准；迎，有关方面正在研究制定绿色生态住宅小区的技术标准；迎，有关方面正在研究制定绿色生态住宅小区的技术标准；迎，有关方面正在研究制定绿色生态住宅小区的技术标准；一、大环境分析一、大环境分析一、大环境分析一、大环境分析一、大环境分析一、大环境分析一、大环境分析一、大环境分析开发商日趋成熟，消费者同样日趋成熟；开发商日趋成熟，消费者同样日趋成熟；开发商日趋成熟，消费者同样日趋成熟；开发商日趋成熟，消费者同样日趋成熟；地产营销环境更趋规范，新的营销概念、技巧层出不穷；地产营销环境更趋规范，新的营销概念、技巧层出不穷；地产营销环境更趋规范，
10、新的营销概念、技巧层出不穷；地产营销环境更趋规范，新的营销概念、技巧层出不穷；城市中心的扩大，令地理位置概念转变为居住文化概念；城市中心的扩大，令地理位置概念转变为居住文化概念；城市中心的扩大，令地理位置概念转变为居住文化概念；城市中心的扩大，令地理位置概念转变为居住文化概念；城市道路建设（三环路、人南延线的开通）给成都及周边城市道路建设（三环路、人南延线的开通）给成都及周边城市道路建设（三环路、人南延线的开通）给成都及周边城市道路建设（三环路、人南延线的开通）给成都及周边城镇的地产业带来新的活力，卫星城市的住宅建设日益火城镇的地产业带来新的活力，卫星城市的住宅建设日益火城镇的地产业带来新的活
11、力，卫星城市的住宅建设日益火城镇的地产业带来新的活力，卫星城市的住宅建设日益火暴；暴；暴；暴；产品力的塑造，造就市场产品同质化趋势明显；产品力的塑造，造就市场产品同质化趋势明显；产品力的塑造，造就市场产品同质化趋势明显；产品力的塑造，造就市场产品同质化趋势明显；价格仍然是购房者关注的焦点；价格仍然是购房者关注的焦点；价格仍然是购房者关注的焦点；价格仍然是购房者关注的焦点；二、区域环境分析二、区域环境分析二、区域环境分析二、区域环境分析二、区域环境分析二、区域环境分析二、区域环境分析二、区域环境分析“三大因素造就科华北路良好的生活环境和经济环境三大因素造就科华北路良好的生活环境和经济环境三大因素
12、造就科华北路良好的生活环境和经济环境三大因素造就科华北路良好的生活环境和经济环境”1 1 1 1 1 1 1 1、商业的发展效益因素、商业的发展效益因素、商业的发展效益因素、商业的发展效益因素、商业的发展效益因素、商业的发展效益因素、商业的发展效益因素、商业的发展效益因素向东向南发展的政策调整，必将带动城东经济复苏，而作为城向东向南发展的政策调整，必将带动城东经济复苏，而作为城向东向南发展的政策调整，必将带动城东经济复苏，而作为城向东向南发展的政策调整，必将带动城东经济复苏，而作为城东与城南交界的科华北路，其经济价值可想而知；东与城南交界的科华北路，其经济价值可想而知；东与城南交界的科华北路，
13、其经济价值可想而知；东与城南交界的科华北路，其经济价值可想而知；座享座享座享座享“棕南经济圈棕南经济圈棕南经济圈棕南经济圈”的科华北路，其市场价值可想而知；的科华北路，其市场价值可想而知；的科华北路，其市场价值可想而知；的科华北路，其市场价值可想而知；随着区域内写字楼（亚太、同源大厦；电脑商城、联通大厦等）随着区域内写字楼（亚太、同源大厦；电脑商城、联通大厦等）随着区域内写字楼（亚太、同源大厦；电脑商城、联通大厦等）随着区域内写字楼（亚太、同源大厦；电脑商城、联通大厦等）的相继落成，科华北路即将成为城南较为重要的商务活动区域；的相继落成，科华北路即将成为城南较为重要的商务活动区域；的相继落成，
14、科华北路即将成为城南较为重要的商务活动区域；的相继落成，科华北路即将成为城南较为重要的商务活动区域；临近科华北路的好又多超市经济，是整个棕南较为核心的零售临近科华北路的好又多超市经济，是整个棕南较为核心的零售临近科华北路的好又多超市经济，是整个棕南较为核心的零售临近科华北路的好又多超市经济，是整个棕南较为核心的零售商业中心；商业中心；商业中心；商业中心；大部分写字楼裙楼和住宅沿街面多以中小铺面为主，空置率大部分写字楼裙楼和住宅沿街面多以中小铺面为主，空置率大部分写字楼裙楼和住宅沿街面多以中小铺面为主，空置率大部分写字楼裙楼和住宅沿街面多以中小铺面为主，空置率底，同时向二环路外发展的形势良好；底
15、，同时向二环路外发展的形势良好；底，同时向二环路外发展的形势良好；底，同时向二环路外发展的形势良好；写字楼及大型的商业活动场所都分布在一环路、干道和棕南社写字楼及大型的商业活动场所都分布在一环路、干道和棕南社写字楼及大型的商业活动场所都分布在一环路、干道和棕南社写字楼及大型的商业活动场所都分布在一环路、干道和棕南社区主要通道的沿线上；区主要通道的沿线上；区主要通道的沿线上；区主要通道的沿线上；2 2 2 2 2 2 2 2、道路的经济效益因素、道路的经济效益因素、道路的经济效益因素、道路的经济效益因素、道路的经济效益因素、道路的经济效益因素、道路的经济效益因素、道路的经济效益因素三环路的修建令
16、城市中心扩散，中心经济扩散效益将带动三环路的修建令城市中心扩散，中心经济扩散效益将带动三环路的修建令城市中心扩散，中心经济扩散效益将带动三环路的修建令城市中心扩散，中心经济扩散效益将带动城区边缘地产发展更兴旺；城区边缘地产发展更兴旺；城区边缘地产发展更兴旺；城区边缘地产发展更兴旺；南延线的贯通，给南门地带带来新的居住及商业契机；南延线的贯通，给南门地带带来新的居住及商业契机；南延线的贯通，给南门地带带来新的居住及商业契机；南延线的贯通，给南门地带带来新的居住及商业契机；科华北路道路开阔，交通便利，是连接市中心与城南居住科华北路道路开阔，交通便利，是连接市中心与城南居住科华北路道路开阔，交通便利
17、，是连接市中心与城南居住科华北路道路开阔，交通便利，是连接市中心与城南居住的主要经济干道；同是也是连接卫星城市（双流、华阳）的的主要经济干道；同是也是连接卫星城市（双流、华阳）的的主要经济干道；同是也是连接卫星城市（双流、华阳）的的主要经济干道；同是也是连接卫星城市（双流、华阳）的主要通道之一，在新一轮卫星城市的发展下，它将起到主要主要通道之一，在新一轮卫星城市的发展下，它将起到主要主要通道之一，在新一轮卫星城市的发展下，它将起到主要主要通道之一，在新一轮卫星城市的发展下，它将起到主要的经济链接作用；的经济链接作用；的经济链接作用；的经济链接作用；科技一条街，给科华北路的地产带来前瞻的高科技涵
18、义；科技一条街，给科华北路的地产带来前瞻的高科技涵义；科技一条街，给科华北路的地产带来前瞻的高科技涵义；科技一条街，给科华北路的地产带来前瞻的高科技涵义；随着城市道路设施的逐步改善，科华北路到市区中心仅需随着城市道路设施的逐步改善，科华北路到市区中心仅需随着城市道路设施的逐步改善，科华北路到市区中心仅需随着城市道路设施的逐步改善，科华北路到市区中心仅需10101010分钟车程，而且沿途道路开阔，交通四通八达；分钟车程，而且沿途道路开阔，交通四通八达；分钟车程，而且沿途道路开阔，交通四通八达；分钟车程，而且沿途道路开阔，交通四通八达；3 3 3 3 3 3 3 3、区域的文化效益因素、区域的文化
19、效益因素、区域的文化效益因素、区域的文化效益因素、区域的文化效益因素、区域的文化效益因素、区域的文化效益因素、区域的文化效益因素川大学府、科技大学使科华北路具备了独特的学院派气息；川大学府、科技大学使科华北路具备了独特的学院派气息；川大学府、科技大学使科华北路具备了独特的学院派气息；川大学府、科技大学使科华北路具备了独特的学院派气息；科华北路及棕南社区又是成都美食文化（火锅、川菜、粤菜科华北路及棕南社区又是成都美食文化（火锅、川菜、粤菜科华北路及棕南社区又是成都美食文化（火锅、川菜、粤菜科华北路及棕南社区又是成都美食文化（火锅、川菜、粤菜等）的重要聚集地；等）的重要聚集地；等）的重要聚集地；等
20、）的重要聚集地；科华北路能够充分享受来至棕南社区的高尚配套，以及富足科华北路能够充分享受来至棕南社区的高尚配套，以及富足科华北路能够充分享受来至棕南社区的高尚配套，以及富足科华北路能够充分享受来至棕南社区的高尚配套，以及富足的社区人文情节；的社区人文情节；的社区人文情节；的社区人文情节；结论结论结论结论结论结论结论结论项目地块体现出了较高的商业、投资价值；项目地块体现出了较高的商业、投资价值；项目地块体现出了较高的商业、投资价值；项目地块体现出了较高的商业、投资价值；项目地处传统的高尚居住区，周边生活配套齐全，居项目地处传统的高尚居住区，周边生活配套齐全，居项目地处传统的高尚居住区，周边生活配
21、套齐全，居项目地处传统的高尚居住区，周边生活配套齐全，居家氛围浓郁；家氛围浓郁；家氛围浓郁；家氛围浓郁；三、人文情节分析三、人文情节分析三、人文情节分析三、人文情节分析三、人文情节分析三、人文情节分析三、人文情节分析三、人文情节分析“向往高尚生活社区向往高尚生活社区向往高尚生活社区向往高尚生活社区”生活水平的提高，使人们对家居环境更加关注，希望享生活水平的提高，使人们对家居环境更加关注，希望享生活水平的提高，使人们对家居环境更加关注，希望享生活水平的提高，使人们对家居环境更加关注，希望享受的更好，对生活的要求也更高；受的更好，对生活的要求也更高；受的更好，对生活的要求也更高；受的更好，对生活的
22、要求也更高；传统高尚社区在配套上具有先天的优势，一是配套全，传统高尚社区在配套上具有先天的优势，一是配套全，传统高尚社区在配套上具有先天的优势，一是配套全，传统高尚社区在配套上具有先天的优势，一是配套全，二是配套精良；二是配套精良；二是配套精良；二是配套精良；期待与品位、高贵人士同邻的族群身份的心理影响；期待与品位、高贵人士同邻的族群身份的心理影响；期待与品位、高贵人士同邻的族群身份的心理影响；期待与品位、高贵人士同邻的族群身份的心理影响；期待高尚学府文化熏陶，期待自己始终站在潮流的前期待高尚学府文化熏陶，期待自己始终站在潮流的前期待高尚学府文化熏陶，期待自己始终站在潮流的前期待高尚学府文化熏
23、陶，期待自己始终站在潮流的前沿；沿；沿；沿；综南的人文地域情节经历的影响；综南的人文地域情节经历的影响；综南的人文地域情节经历的影响；综南的人文地域情节经历的影响；“小投入获大利成为百姓投资准则小投入获大利成为百姓投资准则小投入获大利成为百姓投资准则小投入获大利成为百姓投资准则”亚洲金融危机的转暖，给投资市场带来新的契机；亚洲金融危机的转暖，给投资市场带来新的契机；亚洲金融危机的转暖，给投资市场带来新的契机；亚洲金融危机的转暖，给投资市场带来新的契机；银行利率的调整，使个人储蓄增值空间不大；银行利率的调整，使个人储蓄增值空间不大；银行利率的调整，使个人储蓄增值空间不大；银行利率的调整，使个人储
24、蓄增值空间不大；逐步规范的市场，使投资缺少了相应的机会空间；逐步规范的市场，使投资缺少了相应的机会空间；逐步规范的市场，使投资缺少了相应的机会空间；逐步规范的市场，使投资缺少了相应的机会空间；机关企事业单位人员工资的大幅度攀升；房改政策的机关企事业单位人员工资的大幅度攀升；房改政策的机关企事业单位人员工资的大幅度攀升；房改政策的机关企事业单位人员工资的大幅度攀升；房改政策的逐步落实；社会福利机制的调整；老百姓个人家庭收入逐步落实；社会福利机制的调整；老百姓个人家庭收入逐步落实；社会福利机制的调整；老百姓个人家庭收入逐步落实；社会福利机制的调整；老百姓个人家庭收入增加，为小规模的投资行为奠定了市
25、场基础；增加，为小规模的投资行为奠定了市场基础；增加，为小规模的投资行为奠定了市场基础；增加，为小规模的投资行为奠定了市场基础；股市的成熟带动股民投资意识向更多行业扩散；股市的成熟带动股民投资意识向更多行业扩散；股市的成熟带动股民投资意识向更多行业扩散；股市的成熟带动股民投资意识向更多行业扩散；地产投资的稳定性，被广大的老百姓们认同地产投资的稳定性，被广大的老百姓们认同地产投资的稳定性，被广大的老百姓们认同地产投资的稳定性，被广大的老百姓们认同四、小户型市场分析四、小户型市场分析四、小户型市场分析四、小户型市场分析四、小户型市场分析四、小户型市场分析四、小户型市场分析四、小户型市场分析“小户型
26、市场潜力无限小户型市场潜力无限小户型市场潜力无限小户型市场潜力无限”白领公寓（玉林）、白领公寓（玉林）、白领公寓（玉林）、白领公寓（玉林）、SOHOSOHOSOHOSOHO、超洋花园等小户型楼盘的成功，证明小超洋花园等小户型楼盘的成功，证明小超洋花园等小户型楼盘的成功，证明小超洋花园等小户型楼盘的成功，证明小户型市场仍然有很大的潜力；户型市场仍然有很大的潜力；户型市场仍然有很大的潜力；户型市场仍然有很大的潜力；小户型的买家是多种组合购买的消费群；小户型的买家是多种组合购买的消费群；小户型的买家是多种组合购买的消费群；小户型的买家是多种组合购买的消费群；出租的良好空间激发买家投资热情；出租的良好
27、空间激发买家投资热情；出租的良好空间激发买家投资热情；出租的良好空间激发买家投资热情；小户型总价（小户型总价（小户型总价（小户型总价（20202020万以下）不高，按揭负担轻，大部分白领阶层都能万以下）不高，按揭负担轻，大部分白领阶层都能万以下）不高，按揭负担轻，大部分白领阶层都能万以下）不高，按揭负担轻，大部分白领阶层都能承受，同时它能满足一部分外地人士的基本生活所需；承受，同时它能满足一部分外地人士的基本生活所需；承受，同时它能满足一部分外地人士的基本生活所需；承受，同时它能满足一部分外地人士的基本生活所需；小户型的个性色彩能够激发买家市场的购买热情，特别是青年单身小户型的个性色彩能够激发
28、买家市场的购买热情，特别是青年单身小户型的个性色彩能够激发买家市场的购买热情，特别是青年单身小户型的个性色彩能够激发买家市场的购买热情，特别是青年单身新贵；新贵；新贵；新贵；Home OfficeHome OfficeHome OfficeHome Office或个人工作室的商业时代精神在小户型上得到精彩表或个人工作室的商业时代精神在小户型上得到精彩表或个人工作室的商业时代精神在小户型上得到精彩表或个人工作室的商业时代精神在小户型上得到精彩表现；现；现；现；近期一些小户型楼盘推出了酒店式公寓概念，证明全新近期一些小户型楼盘推出了酒店式公寓概念，证明全新近期一些小户型楼盘推出了酒店式公寓概念，证
29、明全新近期一些小户型楼盘推出了酒店式公寓概念，证明全新“体贴体贴体贴体贴”服务服务服务服务必将流行市场；（以蓝色港湾为例）；必将流行市场；（以蓝色港湾为例）；必将流行市场；（以蓝色港湾为例）；必将流行市场；（以蓝色港湾为例）；全装修小户型成为趋势，这样既为业主解决了装修的麻烦，特别是全装修小户型成为趋势，这样既为业主解决了装修的麻烦，特别是全装修小户型成为趋势，这样既为业主解决了装修的麻烦，特别是全装修小户型成为趋势，这样既为业主解决了装修的麻烦，特别是投资型业主；又通过装修手段让买家体会到物有所值；投资型业主；又通过装修手段让买家体会到物有所值；投资型业主；又通过装修手段让买家体会到物有所值
30、；投资型业主；又通过装修手段让买家体会到物有所值；“小户型欠缺良好的居家氛围小户型欠缺良好的居家氛围小户型欠缺良好的居家氛围小户型欠缺良好的居家氛围”户型面积过小，空间功能划分不明确，属于业主购房户型面积过小，空间功能划分不明确，属于业主购房户型面积过小，空间功能划分不明确，属于业主购房户型面积过小，空间功能划分不明确，属于业主购房过渡时期；过渡时期；过渡时期；过渡时期；欠缺良好的绿化环境，容积率高，门户邻紧密，生活欠缺良好的绿化环境，容积率高，门户邻紧密，生活欠缺良好的绿化环境，容积率高，门户邻紧密，生活欠缺良好的绿化环境，容积率高，门户邻紧密，生活空间狭窄，人性化不够；空间狭窄，人性化不够
31、；空间狭窄，人性化不够；空间狭窄，人性化不够；居住层次不一（购买居住者、租赁居住者），物业管居住层次不一（购买居住者、租赁居住者），物业管居住层次不一（购买居住者、租赁居住者），物业管居住层次不一（购买居住者、租赁居住者），物业管理难度大，难以形成成熟的社区文化；理难度大，难以形成成熟的社区文化；理难度大，难以形成成熟的社区文化；理难度大，难以形成成熟的社区文化；多数小户型受层高限制，空间自由创作度不够多数小户型受层高限制，空间自由创作度不够多数小户型受层高限制，空间自由创作度不够多数小户型受层高限制，空间自由创作度不够竞品分析竞品分析竞品分析竞品分析详细内容参见附件详细内容参见附件详细内容参
32、见附件详细内容参见附件1 1 1 1结论分析结论分析结论分析结论分析结论分析结论分析结论分析结论分析“蓝彩明珠将填补科华北路小户型社区生活的市场空白蓝彩明珠将填补科华北路小户型社区生活的市场空白蓝彩明珠将填补科华北路小户型社区生活的市场空白蓝彩明珠将填补科华北路小户型社区生活的市场空白”在科华北路区域内小户型电梯公寓市场发展偏于冷淡，这是契在科华北路区域内小户型电梯公寓市场发展偏于冷淡，这是契在科华北路区域内小户型电梯公寓市场发展偏于冷淡，这是契在科华北路区域内小户型电梯公寓市场发展偏于冷淡，这是契机；机；机；机；已开盘或正在销售的楼盘体量都不算太大，易于在这一市场中塑已开盘或正在销售的楼盘体
33、量都不算太大，易于在这一市场中塑已开盘或正在销售的楼盘体量都不算太大，易于在这一市场中塑已开盘或正在销售的楼盘体量都不算太大，易于在这一市场中塑造本项目的小户型个性形象；造本项目的小户型个性形象；造本项目的小户型个性形象；造本项目的小户型个性形象；棕南俊园以办公概念推出后，销售已达棕南俊园以办公概念推出后，销售已达棕南俊园以办公概念推出后，销售已达棕南俊园以办公概念推出后，销售已达60%60%60%60%，这证明投资概念在，这证明投资概念在，这证明投资概念在，这证明投资概念在本区域市场有可操作空间；本区域市场有可操作空间；本区域市场有可操作空间；本区域市场有可操作空间；价格敏感重，在调查中我们
34、不难发现新楼盘的价格普遍低于老楼价格敏感重，在调查中我们不难发现新楼盘的价格普遍低于老楼价格敏感重，在调查中我们不难发现新楼盘的价格普遍低于老楼价格敏感重，在调查中我们不难发现新楼盘的价格普遍低于老楼盘，因此我们认为在这一区域内，买家价格承受能力大致在盘，因此我们认为在这一区域内，买家价格承受能力大致在盘，因此我们认为在这一区域内，买家价格承受能力大致在盘，因此我们认为在这一区域内，买家价格承受能力大致在2600260026002600元元元元3000300030003000元左右，但小户型总价偏底，不属于上述价格敏感范畴；元左右，但小户型总价偏底，不属于上述价格敏感范畴；元左右，但小户型总价
35、偏底，不属于上述价格敏感范畴；元左右，但小户型总价偏底，不属于上述价格敏感范畴；各个楼盘的大户型的销售势头不旺；各个楼盘的大户型的销售势头不旺；各个楼盘的大户型的销售势头不旺；各个楼盘的大户型的销售势头不旺；棕南经典的小户型存量，对蓝彩明珠构不成威胁（它可以被看作棕南经典的小户型存量，对蓝彩明珠构不成威胁（它可以被看作棕南经典的小户型存量，对蓝彩明珠构不成威胁（它可以被看作棕南经典的小户型存量，对蓝彩明珠构不成威胁（它可以被看作是本项目的实验品）；是本项目的实验品）；是本项目的实验品）；是本项目的实验品）；蓝彩明珠将填补蓝彩明珠将填补蓝彩明珠将填补蓝彩明珠将填补“科华北路乃至棕南社区的小户科华
36、北路乃至棕南社区的小户科华北路乃至棕南社区的小户科华北路乃至棕南社区的小户型出租市场空白型出租市场空白型出租市场空白型出租市场空白”蓝彩明珠还将填补蓝彩明珠还将填补蓝彩明珠还将填补蓝彩明珠还将填补“科华北路投资型小户型住宅科华北路投资型小户型住宅科华北路投资型小户型住宅科华北路投资型小户型住宅市场空白市场空白市场空白市场空白”区域内楼盘大都对环境精心设计，这应该是一种居家区域内楼盘大都对环境精心设计，这应该是一种居家区域内楼盘大都对环境精心设计，这应该是一种居家区域内楼盘大都对环境精心设计，这应该是一种居家趋势，而蓝彩明珠如果稍微加强对环境的关注，将更是趋势，而蓝彩明珠如果稍微加强对环境的关注
37、，将更是趋势，而蓝彩明珠如果稍微加强对环境的关注，将更是趋势，而蓝彩明珠如果稍微加强对环境的关注，将更是锦上添花，注重锦上添花，注重锦上添花，注重锦上添花，注重“绿色小户型绿色小户型绿色小户型绿色小户型”的概念诠释的概念诠释的概念诠释的概念诠释配套上的完善，网络的建设配套上的完善，网络的建设配套上的完善，网络的建设配套上的完善，网络的建设，使其成为实用性强、，使其成为实用性强、，使其成为实用性强、，使其成为实用性强、科技感强的科技感强的科技感强的科技感强的“智能小户型智能小户型智能小户型智能小户型”完善的物业管理使其真正展现出完善的物业管理使其真正展现出完善的物业管理使其真正展现出完善的物业管
38、理使其真正展现出“人性小户型人性小户型人性小户型人性小户型”品品品品质；质；质；质；项目真正展现出项目真正展现出项目真正展现出项目真正展现出“小户型社区文化小户型社区文化小户型社区文化小户型社区文化”的概念的概念的概念的概念项目项目项目项目SWOTSWOTSWOTSWOT分析分析分析分析一、优势点一、优势点一、优势点一、优势点一、优势点一、优势点一、优势点一、优势点/StrengthStrengthStrengthStrengthStrengthStrengthStrengthStrength优越的地理位置优越的地理位置优越的地理位置优越的地理位置优越的地理位置优越的地理位置优越的地理位置优越
39、的地理位置地处棕南经济圈、科技经济圈、二环路经济圈和学府经济圈地处棕南经济圈、科技经济圈、二环路经济圈和学府经济圈地处棕南经济圈、科技经济圈、二环路经济圈和学府经济圈地处棕南经济圈、科技经济圈、二环路经济圈和学府经济圈内，是先天的绝佳商业区域；内，是先天的绝佳商业区域；内，是先天的绝佳商业区域；内，是先天的绝佳商业区域；川大、科大的学府文化韵味厚重；川大、科大的学府文化韵味厚重；川大、科大的学府文化韵味厚重；川大、科大的学府文化韵味厚重；临接棕南社区，好又多，社区大配套完善，人气旺盛；临接棕南社区，好又多，社区大配套完善，人气旺盛；临接棕南社区，好又多，社区大配套完善，人气旺盛；临接棕南社区，
40、好又多，社区大配套完善，人气旺盛；交通便利，科华北路、一环路、二环路构成便捷的交通网络交通便利，科华北路、一环路、二环路构成便捷的交通网络交通便利，科华北路、一环路、二环路构成便捷的交通网络交通便利，科华北路、一环路、二环路构成便捷的交通网络借借借借“棕南富人区棕南富人区棕南富人区棕南富人区”之优势，娱乐、文化等休闲设施配套齐全；之优势，娱乐、文化等休闲设施配套齐全；之优势，娱乐、文化等休闲设施配套齐全；之优势，娱乐、文化等休闲设施配套齐全；建筑主体建筑主体建筑主体建筑主体建筑主体建筑主体建筑主体建筑主体退层式的立体绿化建筑，充分解决楼间距紧密的缺陷，使室内的采退层式的立体绿化建筑，充分解决楼
41、间距紧密的缺陷，使室内的采退层式的立体绿化建筑，充分解决楼间距紧密的缺陷，使室内的采退层式的立体绿化建筑，充分解决楼间距紧密的缺陷，使室内的采光更明亮更舒适，又增强视觉的观赏性，又使项目具备了逃离都市牢光更明亮更舒适，又增强视觉的观赏性，又使项目具备了逃离都市牢光更明亮更舒适，又增强视觉的观赏性，又使项目具备了逃离都市牢光更明亮更舒适，又增强视觉的观赏性，又使项目具备了逃离都市牢笼的本色；笼的本色；笼的本色；笼的本色；项目的整体建筑风格现代，色彩鲜艳，易于树立良好的项目形象；项目的整体建筑风格现代，色彩鲜艳，易于树立良好的项目形象；项目的整体建筑风格现代，色彩鲜艳，易于树立良好的项目形象；项目
42、的整体建筑风格现代，色彩鲜艳，易于树立良好的项目形象；拥有小户型公寓中不多见的庭院内环境；拥有小户型公寓中不多见的庭院内环境；拥有小户型公寓中不多见的庭院内环境；拥有小户型公寓中不多见的庭院内环境；小户型社区建筑群在科华北路尚属首座；小户型社区建筑群在科华北路尚属首座；小户型社区建筑群在科华北路尚属首座；小户型社区建筑群在科华北路尚属首座；建筑底层架空面积达到建筑底层架空面积达到建筑底层架空面积达到建筑底层架空面积达到639639639639平方米，这样一来增加了人们公共交流平方米，这样一来增加了人们公共交流平方米，这样一来增加了人们公共交流平方米，这样一来增加了人们公共交流的空间面积；的空间
43、面积；的空间面积；的空间面积；解决了三股人流，一是车流；二是住宅步行人流；三是商业采购人解决了三股人流，一是车流；二是住宅步行人流；三是商业采购人解决了三股人流，一是车流；二是住宅步行人流；三是商业采购人解决了三股人流，一是车流；二是住宅步行人流；三是商业采购人流及服务人、货流，使社区生活状态层次明显；流及服务人、货流，使社区生活状态层次明显；流及服务人、货流，使社区生活状态层次明显；流及服务人、货流，使社区生活状态层次明显；绿化率达到绿化率达到绿化率达到绿化率达到30.8%30.8%30.8%30.8%；地上停车库拥有地上停车库拥有地上停车库拥有地上停车库拥有46464646个车位；地下停车
44、场拥有个车位；地下停车场拥有个车位；地下停车场拥有个车位；地下停车场拥有105105105105个车位，车位充个车位，车位充个车位，车位充个车位，车位充足；足；足；足；建筑采用全框架结构，户型可变空间较大；建筑采用全框架结构，户型可变空间较大；建筑采用全框架结构，户型可变空间较大；建筑采用全框架结构，户型可变空间较大；绝大多数户型座南朝北，阳光充足绝大多数户型座南朝北，阳光充足绝大多数户型座南朝北，阳光充足绝大多数户型座南朝北，阳光充足配套及功能空间配套及功能空间配套及功能空间配套及功能空间配套及功能空间配套及功能空间配套及功能空间配套及功能空间拥有业主会所，会所面积拥有业主会所，会所面积拥有
45、业主会所，会所面积拥有业主会所，会所面积193193193193平方米左右；平方米左右；平方米左右；平方米左右；沿街商业建筑为沿街商业建筑为沿街商业建筑为沿街商业建筑为3130313031303130平方米左右；平方米左右；平方米左右；平方米左右；（备注：部分配套优势尚需提供相关资料）（备注：部分配套优势尚需提供相关资料）（备注：部分配套优势尚需提供相关资料）（备注：部分配套优势尚需提供相关资料）户型的设计户型的设计户型的设计户型的设计户型的设计户型的设计户型的设计户型的设计H H H H、J J J J、I I I I型户型功能结构较为合理，紧凑；型户型功能结构较为合理，紧凑；型户型功能结构
46、较为合理，紧凑；型户型功能结构较为合理，紧凑；D D D D型户型功能划分较为合理；型户型功能划分较为合理；型户型功能划分较为合理；型户型功能划分较为合理；EeEeEeEe型户型功能划分较为合理，且多了一个玄关来遮挡型户型功能划分较为合理，且多了一个玄关来遮挡型户型功能划分较为合理，且多了一个玄关来遮挡型户型功能划分较为合理，且多了一个玄关来遮挡外部视线外部视线外部视线外部视线二、劣势点二、劣势点二、劣势点二、劣势点二、劣势点二、劣势点二、劣势点二、劣势点/WeaknessWeaknessWeaknessWeaknessWeaknessWeaknessWeaknessWeakness户型面积区
47、间跨度大，使目标消费群的划分和销售有较户型面积区间跨度大，使目标消费群的划分和销售有较户型面积区间跨度大，使目标消费群的划分和销售有较户型面积区间跨度大，使目标消费群的划分和销售有较大困难；大困难；大困难；大困难；“内廊内廊内廊内廊”式结构，私密性差，干扰大，且公摊面积较大；式结构，私密性差，干扰大，且公摊面积较大；式结构，私密性差，干扰大，且公摊面积较大；式结构，私密性差，干扰大，且公摊面积较大；部分复式户型结构不合理，上层无卫生间，生活不方部分复式户型结构不合理，上层无卫生间，生活不方部分复式户型结构不合理，上层无卫生间，生活不方部分复式户型结构不合理，上层无卫生间，生活不方便；便；便；便
48、；几乎所有的卫生间都是暗卫；几乎所有的卫生间都是暗卫；几乎所有的卫生间都是暗卫；几乎所有的卫生间都是暗卫；部分户型无景观，没有生活阳台，销售难度较大；部分户型无景观，没有生活阳台，销售难度较大；部分户型无景观，没有生活阳台，销售难度较大；部分户型无景观，没有生活阳台，销售难度较大；开发商的品牌知名度较底，影响到项目形象，令买家产开发商的品牌知名度较底，影响到项目形象，令买家产开发商的品牌知名度较底，影响到项目形象，令买家产开发商的品牌知名度较底，影响到项目形象，令买家产生疑虑；生疑虑；生疑虑；生疑虑；一梯多户，电梯供应紧张；一梯多户，电梯供应紧张；一梯多户，电梯供应紧张；一梯多户，电梯供应紧张
49、；三、机会点三、机会点三、机会点三、机会点三、机会点三、机会点三、机会点三、机会点/OpportunityOpportunityOpportunityOpportunityOpportunityOpportunityOpportunityOpportunity交通流畅，是南门除人南延线以外的第二条经济干线，人交通流畅，是南门除人南延线以外的第二条经济干线，人交通流畅，是南门除人南延线以外的第二条经济干线，人交通流畅，是南门除人南延线以外的第二条经济干线，人南延线的开通造就更多的商业契机；南延线的开通造就更多的商业契机；南延线的开通造就更多的商业契机；南延线的开通造就更多的商业契机；科华北路附近
50、同规模、同类型、同档次的楼盘较少，具有科华北路附近同规模、同类型、同档次的楼盘较少，具有科华北路附近同规模、同类型、同档次的楼盘较少，具有科华北路附近同规模、同类型、同档次的楼盘较少，具有竞争优势；竞争优势；竞争优势；竞争优势；适合流动性大的商务人士的居住空间少。这部分人主要以适合流动性大的商务人士的居住空间少。这部分人主要以适合流动性大的商务人士的居住空间少。这部分人主要以适合流动性大的商务人士的居住空间少。这部分人主要以酒店长租形式解决住宿问题。酒店长租形式解决住宿问题。酒店长租形式解决住宿问题。酒店长租形式解决住宿问题。周边中高档写字楼星罗密布，著名的周边中高档写字楼星罗密布，著名的周边