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1、2023/1/6房地产经纪房地产经纪房地产经纪房地产经纪1房地产经纪综合能力房地产经纪综合能力2023/1/6房地产经纪房地产经纪房地产经纪房地产经纪2思考：当前的房价对我们有什么影响？2023/1/6房地产经纪房地产经纪房地产经纪房地产经纪3复苏阶段（复苏阶段（复苏阶段（复苏阶段（1978-19921978-19921978-19921978-1992）1988 1988 1988 1988年，深圳国际房地产咨询股份有限公司就得以成立年，深圳国际房地产咨询股份有限公司就得以成立年，深圳国际房地产咨询股份有限公司就得以成立年，深圳国际房地产咨询股份有限公司就得以成立并运作；并运作；并运作；并运
2、作；1991199119911991年时深圳有年时深圳有年时深圳有年时深圳有11111111家房地产经纪公司家房地产经纪公司家房地产经纪公司家房地产经纪公司初步发展阶段（初步发展阶段（初步发展阶段（初步发展阶段（1992-20011992-20011992-20011992-2001）1 1 1 1、建立房地产经纪行业基本制度、建立房地产经纪行业基本制度、建立房地产经纪行业基本制度、建立房地产经纪行业基本制度 1994 1994 1994 1994年城市房地产管理法出台，房地产经纪活动的合法年城市房地产管理法出台，房地产经纪活动的合法年城市房地产管理法出台，房地产经纪活动的合法年城市房地产管理
3、法出台，房地产经纪活动的合法地位确立。地位确立。地位确立。地位确立。2 2 2 2、机构数量快速增长，、机构数量快速增长，、机构数量快速增长，、机构数量快速增长，2000200020002000年时房地产经纪机构年时房地产经纪机构年时房地产经纪机构年时房地产经纪机构2.52.52.52.5万万万万家家家家 3 3 3 3、部分地区实行房地产经纪人资格考试制度，、部分地区实行房地产经纪人资格考试制度，、部分地区实行房地产经纪人资格考试制度，、部分地区实行房地产经纪人资格考试制度，2001200120012001年年年年时有时有时有时有6067606760676067人取得房地产经纪人资格；人取得
4、房地产经纪人资格；人取得房地产经纪人资格；人取得房地产经纪人资格；4 4 4 4、行业组织开始出现、行业组织开始出现、行业组织开始出现、行业组织开始出现 深圳中介服务行业协会深圳中介服务行业协会深圳中介服务行业协会深圳中介服务行业协会1995.101995.101995.101995.10成立；上海房地产经成立；上海房地产经成立；上海房地产经成立；上海房地产经纪行业协会纪行业协会纪行业协会纪行业协会1996.121996.121996.121996.12成立成立成立成立行业发展历程行业发展历程2023/1/6房地产经纪房地产经纪房地产经纪房地产经纪4快速发展阶段（快速发展阶段（快速发展阶段（快
5、速发展阶段（2001200120012001至今）至今）至今）至今）1 1 1 1、建立健全房地产经纪行为规范；建立房、建立健全房地产经纪行为规范；建立房、建立健全房地产经纪行为规范；建立房、建立健全房地产经纪行为规范；建立房地产交易资金监管制度；开通房地产经纪地产交易资金监管制度；开通房地产经纪地产交易资金监管制度；开通房地产经纪地产交易资金监管制度；开通房地产经纪信用档案，建立全国房地产经纪行业组织信用档案，建立全国房地产经纪行业组织信用档案，建立全国房地产经纪行业组织信用档案，建立全国房地产经纪行业组织2 2 2 2、2001200120012001年年年年12121212月，建立房地产
6、经纪人员职业月，建立房地产经纪人员职业月，建立房地产经纪人员职业月，建立房地产经纪人员职业资格制度；资格制度；资格制度；资格制度；2002200220022002年年年年12121212月月月月21212121日，举办了首次日，举办了首次日，举办了首次日，举办了首次全国房地产经纪人执业资格考试；随后每全国房地产经纪人执业资格考试；随后每全国房地产经纪人执业资格考试；随后每全国房地产经纪人执业资格考试；随后每年一次直到年一次直到年一次直到年一次直到2013201320132013年。年。年。年。2023/1/6房地产经纪房地产经纪房地产经纪房地产经纪53、2014.7国务院关于取消和调整一批行政
7、审批项国务院关于取消和调整一批行政审批项目等事项的决定（国发目等事项的决定（国发201427号）取消号）取消“房房地产经纪人职业资格许可地产经纪人职业资格许可”，当年考试取消。，当年考试取消。4、2015.6改革恢复。改革恢复。为加强房地产经纪专业人员队为加强房地产经纪专业人员队伍建设，适应房地产经纪行业发展，规范房地产经纪伍建设，适应房地产经纪行业发展，规范房地产经纪市场，在总结原房地产经纪人员职业资格制度实施情市场，在总结原房地产经纪人员职业资格制度实施情况的基础上，人力资源社会保障部、住房城乡建设部况的基础上，人力资源社会保障部、住房城乡建设部制定了房地产经纪专业人员职业资格制度暂行规定
8、制定了房地产经纪专业人员职业资格制度暂行规定和房地产经纪专业人员职业资格考试实施办法和房地产经纪专业人员职业资格考试实施办法。2023/1/6房地产经纪房地产经纪房地产经纪房地产经纪620162016年起，房地产经纪人协理，经纪人职业资格实年起，房地产经纪人协理，经纪人职业资格实行全国统一大纲、统一命题、统一组织的考试制度，行全国统一大纲、统一命题、统一组织的考试制度，一年一次，每年一年一次，每年1010月第二周周末。月第二周周末。协理职业资格考试设协理职业资格考试设房地产经纪综合能力和房地产经纪综合能力和房地产经纪操作实务房地产经纪操作实务2 2个科目。个科目。连续连续2个考试年个考试年度内
9、通过全部（度内通过全部（2个）科目的考试；个）科目的考试；经纪人经纪人考试科目为：考试科目为：房地产交易制度政策房房地产交易制度政策房地产经纪职业导论房地产经纪专业基础房地产经纪职业导论房地产经纪专业基础房地产经纪业务操作地产经纪业务操作连续的连续的4个考试年度内通过全个考试年度内通过全部（部（4个）科目的考试。个）科目的考试。2023/1/6房地产经纪房地产经纪房地产经纪房地产经纪7第第1章章房地产房地产和建筑和建筑概述概述第第2章章房地产经纪房地产经纪行业行业第第3章章房地产房地产经纪管理经纪管理补充：房地产咨询补充：房地产咨询第第4章章房地产房地产租赁租赁第第5章章房屋买卖房屋买卖第第6
10、章章个人房屋贷款个人房屋贷款第第7章章不动产登记不动产登记本本本本课课课课程程程程的的的的先先先先导导导导课课课课程程程程为为为为房房房房屋屋屋屋建建建建筑筑筑筑学学学学、房房房房地地地地产产产产经经经经济济济济学学学学、房地产开发等后续课程房地产金融学、投资学等。房地产开发等后续课程房地产金融学、投资学等。房地产开发等后续课程房地产金融学、投资学等。房地产开发等后续课程房地产金融学、投资学等。课程内容课程内容2023/1/6房地产经纪房地产经纪房地产经纪房地产经纪8教学目的教学目的1 1、掌握房地产经纪的基本概念、基本原理和、掌握房地产经纪的基本概念、基本原理和、掌握房地产经纪的基本概念、基
11、本原理和、掌握房地产经纪的基本概念、基本原理和基本基本基本基本方法方法方法方法。具有从事房地产经纪活动的专业知识基础。具有从事房地产经纪活动的专业知识基础。具有从事房地产经纪活动的专业知识基础。具有从事房地产经纪活动的专业知识基础。2 2、能利用房地产经纪相关知识来分析和解决现实、能利用房地产经纪相关知识来分析和解决现实、能利用房地产经纪相关知识来分析和解决现实、能利用房地产经纪相关知识来分析和解决现实房地产经纪问题。房地产经纪问题。房地产经纪问题。房地产经纪问题。3 3、为房地产经纪人协理及经纪人职业资格考试奠、为房地产经纪人协理及经纪人职业资格考试奠、为房地产经纪人协理及经纪人职业资格考试
12、奠、为房地产经纪人协理及经纪人职业资格考试奠定基础。定基础。定基础。定基础。2023/1/6房地产经纪房地产经纪房地产经纪房地产经纪9参考资源参考资源:v1、中国房地产估价师与房地产经纪人学会：中国房地产估价师与房地产经纪人学会：房地产房地产经纪操作实务：经纪操作实务：中国建筑工业出版社，中国建筑工业出版社，2016年年5月月v2、中国房地产估价师与房地产经纪人学会：房地产中国房地产估价师与房地产经纪人学会：房地产交易制度政策交易制度政策、房地产经纪业务操作房地产经纪业务操作、房地产经纪房地产经纪专业基础专业基础、房地产经纪房地产经纪职业导论职业导论中国建筑工业出中国建筑工业出版社，版社，20
13、16年年5月月vv33、中国房地产经纪人、中国房地产经纪人、中国房地产经纪人、中国房地产经纪人 http:/ 4、广东省房地产估价师和房地产经纪人学会网广东省房地产估价师和房地产经纪人学会网广东省房地产估价师和房地产经纪人学会网广东省房地产估价师和房地产经纪人学会网http:/ 5、中国房地产信息网、中国房地产信息网、中国房地产信息网、中国房地产信息网http:/ 房地产和建筑概述教学重点难点：1、房地产的概念2、房地产的特性3、房地产的面积2023/1/6房地产经纪房地产经纪房地产经纪房地产经纪11第一节房地产概述第一节房地产概述一、房地产的定义 定义：土地以及建筑物和其他相关定着物，是实物
14、、权益和区位的结合体。二、土地、建筑物和其他相关定着物的含义 （一）土地的含义 1.土地的含义：具体是指地球的陆地表面及其上下一定范围内的空间。（二）建筑物的含义 1.定义：（1）建筑物：用建筑材料构筑的空间或实体。房屋,构筑物：如烟囱、水塔、道路、桥梁、隧道等。2.房屋与构筑物的区别：（1）人们是否直接在里面进行生产或生活活动。（2）是否有门、窗、顶盖。（三）其他相关定着物的含义 定义：是建筑物以外的土地附着物，是指附属或结合在土地或建筑物上，从而成为土地或建筑物的从物，应随着土地或建筑物的转让而一并转让的物。如：地下的管线及设施；种植在地里花草、树木；地上的水池、假山等；三、房地产实物、权
15、益和区位的含义（一）房地产实物的含义 定义：房地产实物是指房地产中看得见、摸得着的部分，如土地的面积、形状、地形、地势、地基、土壤、平整程度等，建筑物的外观、建筑结构、设施设备、装饰装修等。1.定义：是指房地产中无形的、不可触摸的部分，是基于房地产实物而衍生出来的权利、利益和好处。2.房地产的权益包括：拥有的房地产权利。该房地产权利受其他房地产权利的限制情况。该房地产权利受房地产权利以外因素的限制情额外的利益或好处。（二）房地产权益的含义（三）房地产区位的含义 定义：一宗房地产的区位是指该房地产与其他房地产或者事物在空间方位和距离上的关系，包括位置、交通条件、外部配套设施、周围环境和景观等。2
16、023/1/6房地产经纪房地产经纪房地产经纪房地产经纪17二、房地产的特性二、房地产的特性v1、不可移动、不可移动 房地产的不可移动特性，决定了任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并且要受制于其所在的空间环境（当地的制度政策、社会经济发展状况及邻里关系等）。v2、独一无二、独一无二 房地产的独一无二特性，使得房地产市场上没有大量相同的房地产供给，不同的房地产之间不能完全替代，房地产市场不是完全竞争的市场，房地产价格千差万别。v3、寿命长久、寿命长久v4、供给有限增加房地产供给的方法：（1）向更远的平面方向发展，如向郊区扩展；（2）向更高的立体方面发展，如增加容积率或建筑高度。v5、价值较大
17、 v6、用途多样v7、相互影响。v8、易受限制政府对房地产的限制一般是通过下列4种特权来实现的：1管制权。政府为了增进公众安全、健康、道德和一般福利，可以直接对房地产利用作出限制。2征税权。政府为了增加财政收入等，可以对房地产征税或提高房地产税收，只要这些税收是公平征收的。3征收权。政府为了公共利益的需要，可以强制取得单位和个人的房地产，哪怕是违反了被征收单位和个人的意愿，但要对被征收单位和个人给予合理、公平的补偿。4充公权。政府在房地产业主死亡或失踪而无继承人的情况下，可以无偿收回房地产。v9、难以变现v10、保值增值 原因？v三、房地产的种类v1、按立法用语划分的种类房地产分为土地、房屋和
18、其他不动产三类。v2、按用途划分的种类种类：居住房地产、商业房地产、办公房地产、旅馆房地产、餐饮房地产、体育和娱乐房地产、工业房地产、农业房地产、特殊用途房地产、综合用途房地产。v3、按开发程度划分的种类种类：生地、毛地、熟地、在建工程、现房。2023/1/6房地产经纪房地产经纪房地产经纪房地产经纪20v4、按实物形态划分的种类 种类：土地；建筑物土地与建筑物的综合体房地产的局部未来状况下的房地产已灭失的房地产现况下的房地产与过去状况下的房地产的差异部分以房地产为主的整体资产或包含其他资产的房地产整体资产中的房地产。2023/1/6房地产经纪房地产经纪房地产经纪房地产经纪21v5、按是否产生收
19、益划分的种类收益性房地产非收益性房地产v6、按经营使用方式划分的种类销售的房地产出租的房地产自用的房地产2023/1/6房地产经纪房地产经纪房地产经纪房地产经纪22第二节第二节房屋建筑基础知识房屋建筑基础知识2023/1/6房地产经纪房地产经纪房地产经纪房地产经纪23v一、一、房屋建筑分类：使用性质分、层高和高房屋建筑分类：使用性质分、层高和高度分、建筑结构分、施工方法分、设计使用度分、建筑结构分、施工方法分、设计使用年限分年限分v二、二、房屋建筑的组成：地基和基础、墙体和房屋建筑的组成：地基和基础、墙体和柱、门和窗、地面楼板和梁、楼梯、屋顶柱、门和窗、地面楼板和梁、楼梯、屋顶v三、房地产识图
20、：三、房地产识图：地图和地形图地图和地形图建筑总平面图建筑总平面图施工图施工图房地产图房地产图（地籍图、宗地图、房产图地籍图、宗地图、房产图）v四、房地产面积四、房地产面积v1、房屋面积的种类、房屋面积的种类v建筑面积建筑面积；房屋外墙（柱）勒脚以上层高在2.2m以上（含2.20m下同）的各层外围水平投影面积。v使用面积使用面积；房屋的内墙面水平投影计算v套内建筑面积套内建筑面积（套内房屋使用面积、套内墙体面积、（套内房屋使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积）套内阳台建筑面积）v共有建筑面积共有建筑面积；v分摊的共有建筑面积分摊的共有建筑面积；v预测面积预测面积；实测面积实测面积；v合同约
21、定面积合同约定面积；产权登记面积产权登记面积；24v2、房屋面积的测算v1）计算建筑面积的房屋，层高应在计算建筑面积的房屋，层高应在2.2m以上以上2）计算一半建筑面积的范围计算一半建筑面积的范围（1）与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。（2）独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的，按其上盖水平投影面积的一半计算。（3）未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。（4）无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。（5）有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算。2023/1/6房地产经纪房地产经纪房地产经纪房地
22、产经纪253、计算公式、计算公式v建筑面积建筑面积=套内建筑面积套内建筑面积+分摊的共有建筑面积分摊的共有建筑面积v套内建筑面积套内建筑面积=套内房屋使用面积套内房屋使用面积+套内墙体面套内墙体面积积+套内阳台建筑面积套内阳台建筑面积v得房率得房率=套内使用面积套内使用面积/建筑面积建筑面积2023/1/6房地产经纪房地产经纪房地产经纪房地产经纪26v练习：张某购买了一套住宅，经实际测量。该练习：张某购买了一套住宅，经实际测量。该住宅套内使用面积为住宅套内使用面积为110，套内自有墙体的水，套内自有墙体的水平投影面积为平投影面积为8，应分摊的共有建筑面积为，应分摊的共有建筑面积为6，一封闭阳台的水平投影面积为，一封闭阳台的水平投影面积为6，另一封，另一封闭阳台的水平投影面积为闭阳台的水平投影面积为4，则该套住宅的建，则该套住宅的建筑面积为（筑面积为（）A、132B、134C、128D、120得房率为（得房率为（）A、82.09%B、83.33%C、84.62%D、85.94%2023/1/6房地产经纪房地产经纪房地产经纪房地产经纪27