石河子房地产市场调研报告.ppt

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1、石河子房地产市场研究报告一段军垦历史铸就的戈壁明珠石河子市石河子市 石河子房地产在2002-2011年为开发区房地产高速发展期，从2012年开始进入以北泉镇为主的新一轮开 发热潮，目前石河子房地产开发的重点区域在北泉镇和开发区。本次调研针对石河子整个房地产市场进行分析。石河子房地产市场石河子房地产市场分析分析2.2.一一、房地产市场格局、房地产市场格局二、房地产调研分析二、房地产调研分析城市背景分析城市背景分析一、宏观经济一、宏观经济二、城市规划二、城市规划1.1.一、宏观经济二、城市规划城市背景分析城市背景分析1.1.1、西部大开发背景2、石城印象3、石城人口4、经济指标5、经济小结一、宏观

2、经济一、宏观经济城市背景分析城市背景分析1.1.西部大开发背景1、2000年，中国政府针对国内东西部发展极不平衡的状况，提出了“西部大开发”政策，大力的支持的推进中、西部地区的经济发展，实行工业、农业产业的大调整和大迁移，为中西部地区的发展提供了良好的契机。2、新疆作为中国最西部的省份，占据了中国六分之一的土地，是“西部大开发”的桥头堡，是衔接中国和欧亚地区的经济桥梁。大西部大开发的大背景下，新疆的经济得到快速的发展，为“西部大开发”作出重大的贡献。3、石河子市是新疆的第二大城市，是原新疆生产建设兵团经济实力最强的农八师所在地，是新疆政治最稳定、经济发展最快速、文化底蕴最深厚居住环境最好的城市

3、之一。石河子作为全疆最具特色和代表性的城市，在西部大开发的大背景下拥有极佳的发展机会。城市背景篇城市背景篇1.1.石河子，以农场为依托、以工业为主导、工农结合、城乡结合、农工商一体化的军垦新城，以“戈壁明珠的美誉著称于世。石河子，西部大开发的桥头堡，是新疆政治最稳定一座城市。石河子，原新疆生产建设兵团所在地，是农八师实行师市合一管理的新兴城市，是军垦事业的一个“缩影”。石河子，移民城市，被称为“绿城”、“诗城”的一座城市。石河子，面积7762平方千米，人口62.44万人，其中少数民族3.83万人，占6.1%。城市背景篇城市背景篇1.1.城市印象城市印象人口特点：1、石河子总占比56.5%；城市

4、区域辐射力人口规模达到115万以上（包含沙湾和玛纳斯县）。2、石河子是一个以汉族人为主的城市，占比达到93.61%。3、石河子人口结构老年化比较严重，老年化率达到18.86%，且3560岁的中年人口的比重极大，有进一步加剧老年化的趋势。人口分布：1、石河子市区人口近35万；主要分布在7个街道办事处；2、市区人口分布极为的平均，各个街道社区的人口差距不明显。城市背景篇城市背景篇1.1.城市人口城市人口从上表可以得知，近年来，石河子的经济水平，在西部大开发政策支持的宏观背景之下，伴随城市建设力度的加大，整体呈现的快速发展趋势。城市居民的人均可支配收入及消费水平也得到快速的提升。整体经济发展态势良好

5、。20082012年石河子重要经济指标年石河子重要经济指标一览表一览表城市背景篇城市背景篇1.1.城市经济城市经济注：该数据来与政府信息公报 石河子的GDP水平近年来增长较为迅速，近年基本的增长幅度均超过17%，尤其是2010，2011两年增长最为迅猛，2012年以后随着国内整体经济形式影响，增速较之往年有所放缓，但基本保持17%左右的水平。高于新疆省全省12%的平均增速，更高于全国7.8%的平均增长水平。从该表我们得知：石河子正处于经济飞速发展阶段，经济在平稳的增长。2009200920142014年石河子年石河子GDPGDP增长数据增长数据城市背景篇城市背景篇1.1.注：该数据来与政府信息

6、公报城市经济城市经济 2011年的固定资产投资从10年-14年以来是投资额猛增的一年，12年以后投资额保持平稳增长。三产业的结构由13年的22.5：45.2：32.3改为22：44：34，第三产业的投资额比重有所增加。石河子近年来社会固定资产投资增长明显，近两年第三产业的投资额平稳增长，第三产业投资稳定，有利于社会经济的发展和经济结构的调整.城市背景篇城市背景篇1.1.城市固定投资城市固定投资注：该数据来与政府信息公报。由图可以看出从09年-14年，在13年增长的速度较快，其他都是平稳增长，14年城镇居民人均可支配收入28000元，团场农牧工家庭人均纯收入15000元，增长12%.石河子城镇居

7、民可支配收入与在岗职工工资水平已达全区中等偏上水平，经济收入的快速上升，人民购买力的加强，对当地的消费市场产生直接的拉动作用，从而有利于城市房地产项目的发展。城市背景篇城市背景篇1.1.人均可支配收入人均可支配收入注：该数据来与统计局石河子居民人均可支配收入2014年，石河子实现生产总值380.48亿元；第一产业实现生产总值68.25亿元，增长11.2%；第二产业实现生产总值116.58亿元，增长19.6%；第三产业实现生产总值88.54亿元，增长17%；从石河子三产业结构发展上看，产业经济不断优化，第二产业和第三产业在近几年得到快速提升，成为城市经济结构的主导产业，但第三产业整体无较大提升，

8、因此有较大发展空间。城市背景篇城市背景篇1.1.产业占比产业占比石河子市三大产业占比石河子市三大产业占比注：该数据来与政府信息公报人均GDP石河子目前的人均GDP水平达64928已达到可支撑购物中心的国际标准（44000），人均可支配纯收入保持在10%以上，近两年均为12%以上，拥有足够的消费能力。人口方面石河子人口主要分布在老城区，其中相当部分户籍人口购买力和消费能力在石河子市处于较高水平。2010，2011两年增长最为迅猛，基本保持17%左右的水平。高于新疆省全省12%的平均增速，更高于全国7.8%的平均增长水平。经济基础区域各类的高端餐饮和娱乐蓬勃发展，东区渐渐形成一个以餐饮和娱乐为主的

9、消费圈。消费方面市场资源【项目现状小结】市场资源【项目现状小结】1、城市现状2、总体规划二、城市规划二、城市规划城市背景篇城市背景篇1.1.根据石河子城市规划总体思路，将主要城区规划为：老城市中心区、城东经济开发区、城西传统工业区、城南城市规划新区、北泉镇团总场区及石河子乡城南过度发展区，六大板块。城东经济开发区开发速度放缓，目前以北泉镇及城南开发为主。城市规划城市规划城市背景篇城市背景篇1.1.城西传统工业区老城市中心区石河子乡城南过渡发展区城南城市规划新区城东经济开发区北泉镇团总场区老城市中心区，为行政、商务、商业、居住、休闲、娱乐中心区，区域内的各类配套齐全，商业繁华，但是区域内的商业物

10、业形象相对破旧，较多进入旧城改造的发展周期；老城中心区是石河子发展最久的区域，经过长期的发展沉淀，区域内的各类配套齐全，商业与生活氛围浓厚，以北子午路与幸福路为中心发展轴，区域内可开发用地较少，基本为旧城改造型用地，区域内是中高端客群最密集的区域，也是未来各楼盘争相分化的对象；城市规划城市规划城市背景篇城市背景篇1.1.老城核心区北子午路西一路东一路城东国家级经济技术开发区，新行政中心区，经过十年的发展，目前已形成行政、文化、商务、工业、居住、教育等中心区域，区域发展已初具规模；城东经过十年的发展，已初具规模，区域内依托市政府、高中城、大学城、市政道路及公园、开发区的产业经济等配套资源优势快速

11、发展，并带动该区域商品住宅的发展，区域价值已获得普遍认可。城市规划城市规划城市背景篇城市背景篇1.1.城东核心区城东核心区城西传统工业区，区域以传统型工业为主导辅助商贸、机械、物流以及配套性住宅小区，区域整体环境较差，区域生活氛围浓厚，但区域价值在下滑；城西一直以传统工业为主要定位，靠近中心区域规划有配套性住宅小区，目前较少商品房项目在此片区，虽然拥有较浓厚的生活氛围，人口密度较高，但是受区域整体环境差，区域居住人群较杂且低端等影响，该区域的价值正下滑，市场认可度较低；城市规划城市规划城市背景篇城市背景篇1.1.城城西西核核心心区区城南城市新规划区，现阶段城市发展重心之一，但是目前该区域的发展

12、仅处于起步阶段，仅有几个事业单位小区先行建设，其它基础设施、配套等还需要未来进一步规划建设；城南区域目前多以农场田地等面貌存在，各类基础设施还未完善，虽然建设了公务员小区、汽车城及火车站，但是由于该区域的招商引资力度不足导致该片区发展还需要较长时期的发展；城市规划城市规划城市背景篇城市背景篇1.1.城南核心区城南核心区火车站北泉镇团总场区，该区域长期属于被边缘化的城乡结合部发展性质，区域原住民相对较少，受工厂影响区域当前整体环境差，配套少，市场认可度较低；北泉镇团总场区长期处于被边缘化的区域，区域住宅主要为团场与外围工业厂区的配套性居住区；区域与中心城区以国道为分界线，该区域受区域内的工厂影响

13、整体环境与空气质量较差，极大的影响区域的地段价值与认可度；城市规划城市规划城市背景篇城市背景篇1.1.城北核心区城北核心区总体规划总体规划城市背景篇城市背景篇1.1.城市整体规划思路城市整体规划思路发展方向：“北进、南拓、东调、西优，提升中部”空间布局：“一轴、一带、七组团”石河子作为中国军垦名城，是新疆生产建设兵团的经济、科技、教育、文化、卫生、医疗的重要基地，力促石河子市扩大行政区划升格为地级市，总场北泉镇提升为县级市。石河子以建设“中国军垦名城、新型工业基地、科教新城、生态园林城”的发展定位，按照中央“增强石河子市的经济实力和城市功能”、兵团党委“继续做大做强石河子市，大力推进创新型城市

14、试点工作，不断增强其对天山北坡地区经济发展的辐射带动作用”的部署和“北进、南拓、东调、西优”的发展方向及“一轴、一带、七组团”的空间布局，积极推进城团、城乡一体化建设，扩大石河子市的区划面积，力促石河子市升格为地级市，新建下野地县级市。十二五规划发展目标：城市发展定位：总体规划总体规划城市背景篇城市背景篇1.1.一、房地产市场格局二、房地产市场调研分析石河子市场分析石河子市场分析2.2.房地产市场发展区域性较为明显，明晰呈现了房地产市场发展区域性较为明显，明晰呈现了城市的发展方向，石河子市场板块主要划分为：城市的发展方向，石河子市场板块主要划分为：北泉镇：主要以上海路、北京路和光明路为主。老城

15、区（市中心）：项目主要集中在北子午路，周边配套齐全，氛围比较浓厚。开发区：项目主要集中在东三路、北五路、北四 路和北一路。南区：南区主要集中在公务员小区附近，152团南子午路附近，大多数为在建项目。房地产市场格局房地产市场格局1.1.区域格局区域格局老城区老城区 老城区集商业、居住、文化、教育等为一体中心城市中心。老城区的商业的繁华、生活的老城区集商业、居住、文化、教育等为一体中心城市中心。老城区的商业的繁华、生活的便利、优越的教育资源，是购房者的首先，石河子老城区房地产特征：便利、优越的教育资源，是购房者的首先，石河子老城区房地产特征：1.老城区因其地段的希缺性、近年开发的规模较小，市场以二

16、手房交易为主。市场印象较好的楼盘“成渝大都会”2.石河子老城区楼盘以多层为主，主力面积在80平方，二房为主，均价约在5500元/平方房地产市场格局房地产市场格局1.1.区域格局区域格局北泉镇总厂开发区北泉镇总厂开发区1、该区域多以拆迁安置、经济适用房较多，楼盘品质较差。2、楼盘规模较小，整体规划、户型设计、小区环境等都处于初级开发阶段，基本没有营销推广，销售团队整体、销售意识、专业水平、服务意识等较差3、该区域内以多层住宅为主，主力面积在80平方，住宅均价3800元/平方。区域认可度较低。北泉总场开发区依托石河子市北进南扩、拓展城市发展空间的城市规划，给北泉总场开北泉总场开发区依托石河子市北进

17、南扩、拓展城市发展空间的城市规划，给北泉总场开发区带来契机。目前该区域受区域内的工厂影响整体环境与空气质量较差，各类市政、生活、发区带来契机。目前该区域受区域内的工厂影响整体环境与空气质量较差，各类市政、生活、商业、教育等配套缺乏，该区域内房地产特征：商业、教育等配套缺乏，该区域内房地产特征：房地产市场格局房地产市场格局1.1.区域格局区域格局开发区开发区 开发区交通便利，生态环境良好，基础设施俱全，城市配套设施的完善、依托教育资源开发区交通便利，生态环境良好，基础设施俱全，城市配套设施的完善、依托教育资源“高中城高中城”使该开发区成为购房者首选地方。该区域内的房地产特征：使该开发区成为购房者

18、首选地方。该区域内的房地产特征：1.开发体量较大，楼盘规模都较大，开发商理念较成熟，注重产品品质、小区环境等。2.营销队伍多为专业代理公司，营销推广较为专业，销售团队素质较高，服务意识强。3.开发区楼盘主要以小高层为主，主力面积在100平方左右，户型以小三房为主，结构布局较为合理，均价约在5000元/平方房地产市场格局房地产市场格局1.1.区域格局区域格局北泉镇/9个 北泉镇项目主要集中在上海路，北京路和光明路；区域 内项目总体规模较大，项目 配有大型商业；值得关注的 项目为中影文化广场，属于 北泉镇一站式大型文化综合 体；华泰国际作为城北首席 大规模商务综合体；开发区/6个 主要集中在东三路

19、，北五路，北四路和北一路；区域内值得关注的项目北新佳苑，天富春城；北新佳苑的产品有31层高层住宅 和3-5层的花园洋房，在该区域内 市中心（老城区）/2个 市中心（老城区）项目主要 集中在北子午路；周边配套 齐全，商业氛围浓厚；值得关注的项目是友谊大厦，项目精装刚需高层住宅，属学 区房，升值潜力极佳；南开发区主要集中在石西农场周边区 域内目前只有2个别墅项目；值得关 注的是香多里别墅，项目规模大，后期开发量较多，垄断型开发模式，作为南区象征性别墅聚集社区。南开发区2个房地产市场调研房地产市场调研2.2.区域特点区域特点爱派国际目前石河子市住宅在售的项目共12个，尾盘项目8个，目前在预约中的楼盘

20、有7个，项目主要集中在北泉镇和开发区区 域。北泉镇项目主要以高层为主，区域内总体规模较 大，出现了酒店、写字楼、商业这类类似城市综合体 项目，市场发展迅速。开发区的项目主要以小 高层、多层为主，产品品 质高于北泉镇区域项目，属于升级换代的产品，目 前发展迅猛。南区项目只有少数的拆迁房已经入住。多数项目在建设过程中，以高层为主。房地产市场调研房地产市场调研2.2.在售项目集中在北泉和开发区在售项目集中在北泉和开发区区域 序号区域项目地址 开发企业规模物业类型 开发节奏开发区1丁香花园北四路与东六路交汇处 新疆天信瑞华房产 3万小高层住宅 共一期开发，现一期2万隆城丽水香榭北一路东六路交汇处 新疆

21、新万隆房产 80万 多层、高层住宅预计四期开发，现一期3欧美花园北五路与东三路交汇处 石河子宏昊房产13万 高层住宅 现二期4北新佳苑东三路与北一路交汇处新疆北新房产 16万 洋房、高层住宅 现二期5金诚旺角开发区48小区中心地带金诚房产商业、高层预约中6成渝房产福利院旁1栋15层预约中7成渝房产实验幼儿园旁1栋17层预约中8爱派国际开发区北三路10号利兴圆房地产商业、写字楼、酒店预约中9天富景苑天富房产 3栋商业、11栋住宅预约中10天业雅苑开发区客运站后门天业恒瑞达房产2栋多层预约中房地产市场调研房地产市场调研2.2.基础信息纵览基础信息纵览区域序号区域项目地址 开发企业规模物业类型 开发

22、节奏老城区1明珠祥和苑七小区金诚房产4万2栋18层、2栋25层 现剩两栋14层以上2华域佳苑8小区华域万都1栋25层高层9810层以上3渝都大厦13小区成渝房产1栋32层高层19层以上4壹号尚寓 玛管处 恒大嘉业房产 1栋19层高层 剩余9-17层5天富春城北四路 石河子天富房产 58.89万 多层、小高层 现三期（推3469套）6水榭尚都26小区玛管处石河子联住房房产 10万高层住宅、商业现在售4#楼，1#、3#为拆迁房7友谊大厦 与北子午路交汇处 石河子城建房产 6.6万 商业、2栋高层住宅8 准噶尔大厦 幸福路华域万都房产 6.4万 2栋高层住宅现尾盘销售9中心壹号友好超市旁乾瑞赢通投资

23、有限公司商业销售中房地产市场调研房地产市场调研2.2.区域特点区域特点区域序号区域项目地址 开发企业规模物业类型 开发节奏北泉镇1华泰时光城石墨公路与军垦路交汇处石河子华泰房产48万高层住宅、商业（售罄）现二期（推1000多套）2 中盈城市广场上海路与石莫公里交汇处 石河子中盈房产40万多层、小高层、高层、商业 现推小高层（3栋）3 天圣文都汇光明路与北京路交汇处 石河子天圣房产 30万 小高层住宅、商业 现一期4 中影文化广场 上海路兴恒基房产 30万 多层、小高层、高层现三期5 金屋锦城花园北京路 新疆金屋源房产多层、高层住宅 现一期6世纪华庭处军垦路与光明路交汇处 新疆金嘉房产 10万1

24、1栋11F小高层、3栋18F高层住宅、商业（金街）现一期（推5栋11F小高层7 宜居苑北泉路 石河子北鑫房产多层住宅 现尾盘销售8绥来驿城南京路以南、光明路以西东盛房地产开发有限公司11万商业、高层一期在售房地产市场调研房地产市场调研2.2.区域特点区域特点目前区域内在售楼盘有12个，今年入市的项目有水榭尚都、此外准葛尔大厦、明珠祥和苑、华域佳苑天福春城、林海花苑属于尾盘销售状态，其余项目均属于正常去化状态。渝都大厦渝都大厦明珠祥和苑明珠祥和苑华域佳苑华域佳苑水榭尚都水榭尚都房地产市场调研房地产市场调研2.2.开发区及老城区在售楼盘分布图开发区及老城区在售楼盘分布图明珠祥和苑 层层景观通道地理

25、位置七小区（西公园南门对面）开发商金诚房产物业类型高层占地面积2.2万总建筑面积6.9万容积率 3绿化率 60%销售价格均价：4600/销售情况目前只有二期的两栋剩余14层以上的房源项目点评：交通比较便利，门前有2、5、6、14、17、28、29七辆公交车，对面就是西公园南门，离石河子市人民医院、中医院较近。目前所剩房源不多。房地产市场调研房地产市场调研2.2.老城区及开发区个案分析老城区及开发区个案分析户型面积区间供应套数供应占比去化套数剩余套数去化率两房85-9530068%22288三房113-12514442%1431合计80-125344 供应主力为86、95的两房为主，次主力户型为

26、113、124三房，113、124三房为畅销户型；户型优势：客厅宽度较大，每一层都有景观通道。户型劣势：小户型的厨房、卧室太小。地理位置8小区开发商华域万都房地产物业类型高层占地面积总建筑面积7914容积率 绿化率 销售价格均价：3980起，每层加30元销售情况主要剩余98，12层以上华域佳苑 毗邻森林公园项目点评：项目在8小区内，是个成熟的小区，各种生活配套比较齐全。但是离菜市场比较近，比较乱，可选户型少，可选楼层少。房地产市场调研房地产市场调研2.2.老城区及开发区个案分析老城区及开发区个案分析户型面积区间供应套数供应占比剩余套数去化套数去化率两房86-9410067%1005033%三房

27、1095033%合计80-125150供应主力为86、94的两房为主，次主力户型为109三房，三房为畅销户型；户型优势：86的客厅主卧空间宽敞。94中厅开阔，超大阳台。98的格局方正，干湿分离。户型劣势：三梯六户，比较拥挤，部分卫生间不带窗户。水榭尚都 商住一体的大型综合社区地理位置石河子市26小区玛管处开发商联住房地产物业类型高层占地面积总建筑面积101433.15容积率3.0 绿化率 销售价格均价：4600销售情况8月15号开盘项目点评：80-140平多种舒居户型，多层次灵动空间，满足城市精英品质居住需求，开启完美动感的居住新体验。但是楼间距小，密度大，绿化率低。房地产市场调研房地产市场调

28、研2.2.老城区及开发区个案分析老城区及开发区个案分析户型面积区间供应套数供应占比去化套数剩余套数去化率两房84-969450%刚开盘三房112-1389450%合计80-125188供应主力为84的为主力户型，部分户型图与实际户型图付相符，84和96的卧室阳台取消掉了。户型优势：每个户型都是客厅与餐厅分开的，客厅比较宽敞。户型劣势：大户型的卧室之间挨得太近，84的次卧在入户门处，会影响的该卧室的生活。地理位置幸福路与北子午路交汇处开发商筑城建业房地产开发有限公司物业类型高层占地面积2.2万总建筑面积6.9万容积率 3绿化率 30%销售价格均价（精装）：8000-8200元/7700-7900

29、元/（位置较偏）销售情况74以上的可选余地比较大友谊大厦 市中心首席精装公寓项目点评：项目区域位置较好，交通便利，周边商业氛围较浓厚，与一小、一中相邻，学区占优势；精装房价格较高，针对顾客范围较小；房地产市场调研房地产市场调研2.2.老城区及开发区个案分析老城区及开发区个案分析地理位置幸福路开发商华城万都房产物业类型高层占地面积1.6万总建筑面积6.6万容积率4 绿化率销售价格目前起价：5260元/最高价：5300元/销售情况共推出2栋28层高层住宅，220套房源，现销售剩余5套准格尔大厦 核心地段商业综合体项目点评：项目地处商业聚集地，交通便利，配套齐全户型较大，针对客户范围较小；房地产市场

30、调研房地产市场调研2.2.老城区及开发区个案分析老城区及开发区个案分析项目点评：板式高层物业形态，项目开发量大，整体规划规则，多层高层物业组合，客户选择性多；项目劣势在于高层户型面积设计偏大，与市场需求 偏差较大，项目后期地块存在少数民族墓地，拆迁难度大，影响项目在市场中的形象与口碑万隆城 市场第一大盘地理位置北一路与东六路交汇处开发商万隆房地产物业类型高层占地面积43万总建筑面积55万容积率 1.86绿化率46%销售价格起价4650元/，均价4800元/，最高价5200元/销售情况一期多层基本售完，高层除了拆迁补助房，其余的剩余比较多。房地产市场调研房地产市场调研2.2.老城区及开发区个案分

31、析老城区及开发区个案分析户型面积区间供应套数供应占比去化套数剩余套数去化率两房92-9820020%三房110-13875075%四式144505%合计92-1441000100%供应主力为110-137的三房为主，次主力户型为92-98，两房成交方面两房走量较好。剩余滞销房型130-145三房大面积房型。户型优势：所有户型均带阳台、露台，主卧带观景落地飘窗。户型面积区间供应套数供应占比去化套数剩余套数去化率三房105-13214088%复式130-1802012%合计105-180160100%供应主力为105-130的三房为主，次主力户型为130-140三房成交方面成交方面105三房走量较

32、好；多层为稀缺产品，去化较快；三房走量较好；多层为稀缺产品，去化较快；户型优势：所有户型均带阳台、露台，137-144户型带入户花园，主卧带落地飘窗；户型劣势：户型设计略显拥挤。项目点评：现房销售，但因其高梯户比（3T6户），且各户 型通风采光受梯户比的影响均不是很理想，居住 密度较高，舒适度较低，以至于项目整体销售缓 慢，市场接受度较低。欧美花园 开发区高居住密度楼盘地理位置东三路与北五路交汇处开发商开发区宏昊房地产物业类型高层占地面积7.1万总建筑面积15万容积率 2.1绿化率35.66%销售价格起价5400元/，均价5700元/，最高价6100元/销售情况目前在售4、5、6三栋20层高层

33、（600房源）房地产市场调研房地产市场调研2.2.老城区及开发区个案分析老城区及开发区个案分析户型面积区间供应套数去化套数剩余套数去化率两房92120三房110-140480合计92-140600 供应主力面积为110-140三房，成交方面92两房户型走量较好；户型优势：客厅带宽阔观景阳台，主卧带转角观景阳台，厨房带上生活阳台，所有户型为全明房，125户型带储藏室；户型劣势：入户玄关较长，面积浪费较大。老城区盘少、量小、价高开发区产品丰富，性价高老城区：作为城市的主要区域，可利用开发土地较少，因此开发项目量小。开发区：作为城市发展的扩展区域，前期可开发利用土地较多，项目开发规划限制较少，开发产

34、品混合搭配。房地产市场调研房地产市场调研2.2.老城区及开发区市场总结老城区及开发区市场总结 目前区域内在售楼盘有10个，分布在北泉路、北京路、上海路、南京路、石莫公路周围。综合体+住宅项目：华泰、中盈城市广场、中溢世界城住宅+底商项目：天圣文都汇、金屋锦绣花园、世纪华庭、绥来驿城（2015年新入市项目）宜居苑、百翠苑为尾盘，其余项目均 属于正常去化状态。房地产市场调研房地产市场调研2.2.北泉镇在售住宅楼盘分布图北泉镇在售住宅楼盘分布图地理位置石莫路与军垦路交汇处开发商石河子市华泰房地产开发有限责任公司物业类型写字楼、酒店、商业、小高层住宅占地面积27万容积率 1.85建筑面积50万配套双语

35、幼儿园、美食商业街项目动态：销售二期，可售楼栋2#、3#、4#、6#住宅一期对外报价区间：3810-4550元/实际成交均价：4100元/优惠情况：交5万优惠80元/、交10万优惠120元/、7天内回首付（30%）或者全款均优惠200元/华泰 50万方大规模综合型品质社项目点评：项目物业类型丰富，集住宅、商业、写字楼、酒店为一体的综合型品质社区，是区域内规 模最大的项目；入市较早，地理位置优越，是北泉距离市区 最近的楼盘。房地产市场调研房地产市场调研2.2.老北泉个案分析老北泉个案分析 户型面积区间供应套数供应占比去化套数剩余套数去化率两房92-9620020%三房108-153 800 80

36、%合计92-1531000100%户型点评：整体户型方正实用，空间使用率较高，无多余浪费空间，且较多户型采用南北通透设计，极大地保证了生活的舒适度，客户接受度较高。地理位置上海路与光明路交汇处开发商石河子兴恒基房地产开发有限责任公司物业类型小高层占地面积13.6万容积率2.2建筑面积30万配套集中型商业、幼儿园项目点评：项目从营销、售房部的包装（装修、物料等）、内部的园林景观小品、外立面均是区域的“领 跑者“地位，是区域各项目争相效仿的对象；均价高于区域300-500元/；项目还配有10万方的集中式商业，未来将会成为区域热点。中影文化广场 一站式吃喝玩乐购商业综合体项目动态：现三期销售，二期剩

37、余不多，主售楼栋3#、8#，18层 住宅对外报价区间：4500-5100元/实际成交均价：4300元/一期优惠情况：按揭优惠450元/；全款总价98折（在按揭优惠房地产市场调研房地产市场调研2.2.老北泉个案分析老北泉个案分析户型面积区间供应套数供应占比去化套数剩余套数去化率两房80-10210452%三房104-1309648%合计80-130200 100%户型点评：整体户型紧凑实用，无多余浪费空间；户型采用全明设计，均设有观景阳台，客厅采光通风效果好，居住舒适度较高。地理位置上海路与石莫公里交汇处西北角开发商石河子市中盈房地产开发有限公司物业类型住宅（多层、小高层、高层）、商业、写字楼占

38、地面积21.7万容积率1.8建筑面积40万配套社区底商 1 2 3 6 5 4 7 8 91312111014141517项目点评：项目通过其大商业的运营来提升自身的知名度，同时它也是区域内最早出现的专业市场；产品有目前市场上最热销的多层住宅，由于其 营销以及产品的包装上和区域有着明显的同致 化，尽管大商业运营带来更多的知名度，但并 没有对项目有太大的影响。项目动态：可售楼栋 1#、3#、4#、5#、7#，除4#、7#是4层多层外，其余为11-18层小高层住宅 对外报价区间：4400-4900元/实际成交均价：4300元/优惠情况：1#、3#总价优惠1万元，5#优惠200元/，4#、7#无优惠

39、（4层多层）中盈城市广场 40万方多复合物业房地产市场调研房地产市场调研2.2.老北泉个案分析老北泉个案分析户型面积区间供应套数供应占比去化套数剩余套数去化率两房78-9012040%三房108-139 180 60%合计78-139300100%户型赏析：三室：格局方正大方开敞客厅连接阳台，收纳唯美景致主卧风情飘窗及独立卫生间，彰显尊荣。四室：格局低调藏风聚气；主卧设独立衣帽间和卫生间；雅致入户花园，迎接主人荣誉归来。地理位置军垦路与光明路交汇处开发商新疆金嘉房产物业类型11小高层11F、3高层18F住宅、商业（金街）占地面积4.4万容积率1.8建筑面积8万配套社区底商21421321221

40、1210209208207216205204203202201项目点评：项目在区域内入市最晚，从产品、营销以及物 料上同区域内其他项目没有任何的差异化可言；是顺应着市场的发展而新兴的一个楼盘，产品也以11层的小高层为主，配有社区底商。项目动态：一期楼栋4在售211#、213#、214#、216#，均为11层小高层 对外报价区间：3900-4500元/实际成交均价：3700-3800元/优惠情况：全款优惠350元/，按揭优惠300元/工程进度：5栋楼封顶世纪华庭小高层+商业普通社区房地产市场调研房地产市场调研2.2.老北泉个案分析老北泉个案分析户型点评：板楼设计，户型南北通透，动静分区，且主卧均

41、设有飘窗，边户均采用全明户型，居住舒适度较高。户型面积区间供应套数供应占比去化套数剩余套数去化率两房89-9114070%三房1086030%合计89-108200100%地理位置北京路开发商新疆金屋源房地产开发有限公司物业类型多层、小高层、商业占地面积约5万容积率 2.0建筑面积10万配套社区底商未售未售售罄售罄售罄售罄项目点评：金屋房产是区域最早入市的开发企业，是区域 的“开拓者”；地理位置优越，对面就是高中城，产品有市场 上热销的多层产品，大部分户型采用1T2板楼 设计，居住舒适度高。项目动态：5月交诚意金，10月开盘对外报价区间：高层3600-4200元/，多层4400-4700元/实

42、际成交均价：3700元/（高层），4300元/（多层）优惠情况：总房款优惠1-1.5万元/金屋毗邻团场高中城品质住宅区房地产市场调研房地产市场调研2.2.老北泉个案分析老北泉个案分析户型面积区间供应套数供应占比去化套数剩余套数去化率两室80-9416040%20020050%三房94-12024060%合计80-118400100%户型点评：大部分户型南北通透，小面积户型多采用干湿分离，配有景观阳台的户型少，居住舒适度较好。地理位置光明路与北京路交汇处开发商石河子市天圣房地产开发有限公司物业类型小高层住宅、商业占地面积19.7万容积率 1.8建筑面积35万配套商业一期二期一期120506041

43、103020108091007项目点评：项目的产品、营销、物料和区域内同类的产品 同致化较为严重，产品较为单一，均为11-15 层的小高层，没有多层住宅产品；项目周围设有幼儿园、小学、中学，周边生活配套成熟，具有一定的发展潜力。天圣文都汇住宅目前在售6#、10#、两栋楼。均价：住宅3900/、商业6800/优惠：住宅 2万抵3万，再20元/商业200-500元/，付款方式而定返租：前三年返祖20%，一次性折扣放款20%天圣文都汇成熟生活配套住宅社区房地产市场调研房地产市场调研2.2.老北泉个案分析老北泉个案分析户型面积区间供应套数供应占比去化套数剩余套数去化率一房42-7118024%5671

44、4366.8%两房80-9628039%三房96-11425035%合计73-114710 户型点评：该区域内，唯一一家有单生公寓，户型均较为方正，多采用南北通透设计，且户型全明，朝南卧室设有飘窗，客厅有观景阳台，居住舒适度较高。分区扫描北泉镇市场总结盘多、量大、物业综合商品住宅全面进入高层领域 北泉镇作为房地产市场，新发展的热点区域，可开发土地面积多，项目开发数量增 加，由于区域市政配套及生活配套缺乏，项目规划多以综合物业类型为主，以自身 的配套，提升项目品质，规避区域劣势。前期项目以多层物业吸引客户，打开营销困境，后期项目为充分利用容积率，提升 价值，以小高层或高层物业出现，随后全面转型，进入高层时代。THANK YOU!