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1、香水城筹划报告香水城筹划报告 目录一、商业部分市场定位思路概述2二、本工程商业属性详细分析3（一）郊区城市化进程中大型商业设备特征分析3（二）本地居民消费特征分析18（三）物流设备对本工程商业的妨碍作用20（四）会展业及相关配套设备需求对本工程商业的妨碍作用24（五）综合楼潜在人群对本工程商业需求分析26三、本工程商业设备定位28（一）目的客户群体确定28（二）商业主题思路研究28（三）商业面积初步确定49（四）商业建筑风格的初步确定50（五）地块周边用地性质分析51综合楼分析研究与初步定位53一、综合楼用地分析53二、区域市场竞争关系分析54三、产品定位771、规模定位772、本工程写字楼品
2、种定位773、写字楼产品形象建议784、本工程写字楼用处构成定位815、效劳式公寓产品定位826、主体建筑规划847、媒介空间建议858、设备设备建议85一、商业部分市场定位思路概述关于本工程商业而言，我们认为由于其所处的地理位置以及内部其他相关设备的妨碍，因而本工程商业的属性具有多重性。换言之，本工程商业设备的市场定位遭到本身与外界多种要素的作用。因而，在得出商业市场定位之前，我们必须对本工程商业所遭到的妨碍要素进展深化的分析，研究其对商业定位所产生的详细妨碍以及各妨碍要素之间的轻重关系。由此才能最终确定本工程商业合适的市场定位。就此，我们认为本工程商业定位的总体研究思路为：依照上图所示，本
3、工程商业设备具有五种不同的商业属性。我们认为，本工程最根底的商业属性确实是其不可更改的宏观地理位置，即城市边缘的商业设备的商业属性。本工程处于XX市的东南四环。一方面本工程具有其他任何区域都特别难比较的车行交通便利；另一方面，本工程不具有如城市中心商业区的历史商业文脉。详细而言，城市中心的商业区在特别大程度上不仅满足了人们对日常购物的需求，更重要的其长久的历史积淀使其也具有了特别强的城市旅游性质。XX的王府井、西单等商业区都是这种典型的城市中心。而关于本工程这种城市边缘商业而言，由于缺乏这种历史构成的商业文脉，能够说简单模拟城市中心这种具有城市观光购物性质的商业方式，是较为困难的。因而，对本工
4、程而言，首先必须细心研究本工程的城市边缘商业的属性，寻求出其本身所具有的商业魅力。在对本工程商业城市边缘商业属性进展深化研究的根底上，我们也需要认识到，除了城市边缘商业的属性以外，由于本工程为大型综合工程，因而商业设备周边的工程都将对本工程商业的定位产生妨碍。换言之，在不同妨碍要素的作用下，本工程商业将具有其他的商业属性。首先，任何商业工程都需要得到大量稳定的本地居民消费，才能具有长久的生命力。因而，我们认为本工程内将近160万平方米居住区所带来的本区域居民的日常消费将成为本工程商业值得研究的重点。此外特别值得留意的是，一方面，目前XX居民家庭轿车拥有量的急剧上升；另一方面，本工程所在的东南四
5、环是XX城市车行交通最为方便的区域，因而我们也必须考虑到东南三、四环环路交通所带来的居民日常消费需求对本工程的妨碍作用。其次值得留意的是，本工程内部所具有的物流设备也将对本工程商业设备产生宏大的妨碍作用。随着零售业的开展，尤其是国外著名品牌的大型零售连锁进入XX（例如，沃尔玛，麦德龙等），其对仓储物流的看重，将使本工程商业所能依托的物流基地成为本工程商业吸引大型仓储式零售商业的优势所在。但更为重要的是，作为物流基地，其具有各种地区商品在此集散的特点。因而，我们能够依托物流港“大通关”的优势，开展物流商业。此外，会展设备是本工程的核心动力所在，其对商业的带动作用也十分值得研究。详细而言，将来会展
6、活动所带来的需求将直截了当妨碍着本工程商业设备内部的详细业态设置。能够说会展将对本工程商业设备的设置具有特别强妨碍作用。而且，会展所直截了当妨碍下的综合楼设备将与会展设备一起对本工程商业产生连动妨碍作用，并带来一定数量的固定消费群体。因而会展设备及综合楼也妨碍本工程商业设置的妨碍要素。总之，以下我们将对上述五种商业属性逐一进展详细分析，研究其对本工程商业所产生的妨碍作用，最终找到合适本工程商业的最正确商业定位。二、本工程商业属性详细分析（一）郊区城市化进程中大型商业设备特征分析目前随着XX人口的不断从内城区向外城区迁移，XX外城区中的许多郊区地带也在不断城市化。与之相伴的是，许多大型商业工程尤
7、其是大型零售业不断向城市新兴区域扩展布点。值得留意的是，这些在新兴城市区域设置的大型商业设备，其运营规模和建筑形态都与城市中心区域（如西单、王府井区域）有着宏大的差异。这些在城市新兴区内的大型商业具有欧美郊区化商业的特征，即大规模、低密度等特点。由此在一定程度上，XX城市郊区不断城市化进程，带来了一种商业方式的延展城市边缘区域大规模商业的出现。正如前文所述，本工程所位于东南四环边缘，属于正在兴起的郊区城市化区域。因而本工程的商业则遭到这种城市边缘大型商业开展的宏大妨碍。关于本工程而言，深化研究城市边缘区域大规模商业构成的条件，以及目前XX三、四环以外大型商业开展情况，尤其是东南四环区域大型商业
8、的情况，关于本工程的商业定位具有极大的指导意义。以下为详细分析内容。1.在郊区城市过程中大型商业建立所需要具备的条件我们认为目前大型零售商业不断向三、四环以外的区域扩展，是由于整个XX郊区城市化开展已经具备了支持大型商业的条件。以下我们将从三个方面进展阐述。（1）、居住区域郊区城市化进程的加快郊区居住的城市化是城市扩张的产物，也是商业进入郊区所必须具备的条件之一。换言之，郊区居住的城市化是开展在这些新兴区域大型商业所必须有的条件。由于郊区城市化所带来的人口的增长为零售业带来了大型的消费人流，刺激了零售业向郊区规划。就长远开展来看，按照XX城市总体规划，XX市边缘地带居住人口将由2000年的14
9、0万人增加到2010年的200万人。同时，旧城区的常住人口要逐步向外疏散，目前已经从1990年的175万人降至160万人左右，到2010年要降到150万人以下。在总体规划中垡头、南苑均位于本区域内。这无疑将为进一步加强包括本区域在内的整个XX郊区城市化。就目前情况来看，本工程所在地东南部则已经初步成型的亦庄，该地区为XX市经济技术开发区，已经建成了特别多的企业和住宅区；地块的西边为XX市早期开发成型的方庄社区。这说明XX东南部已经出现了较为明显了郊区城市化。目前在建或在售的紫南家园、翠城、观筑、山水文园等工程都显示出这种住宅郊区化的趋势。特别值得指出的是，近期SARS病毒的肆虐会促进这种郊区密
10、度较低、通风、采光良好的居住环境洁净整洁的住宅的开展。而且本工程作为大型综合工程，其所具有的各种设备尤其是内部居住区的建立也将进一步推进东南四环区域城市化进程。总之，随着这种郊区城市化进程的迅速开展，将为该地区的大型商业带来大量的消费人群，从而促进大型商业在郊区的出现和开展。（2）、公路的网络化及交通条件的日益完善随着公路的网络化即高速公路系统的完善，许多经济活动的区位指向原则发生了巨变，尽可能接近市场的原则已不再是以接近市中心为标准，而是以接近主要的运输动脉为标准；而且汽车行驶速度的提高，使得通勤的范围进一步扩大。高速公路系统打开了“居住郊区城市化”的道路，同时构成了郊区对工业、商业开发的吸
11、引力。这些经济优势表达在：有充足的停车场、低资产本钱、接近供给商和消费者等。特别需要指出的是，城市外围的环城高速公路对都市区的郊区在人口增长、零售业的建立和开展等方面都有宏大的作用，比没有环城路的都市区的郊区增长快。美国华盛顿特区的首都环城路确实是一个促进郊区高速开展的例子。在19721982年里，由于环城路的出现约有80万人陆续定居于环路四周，由此也吸引了12家区域性的购物中心设立于此。总之，高速公路网改善了中心市的出入口咨询题，在郊区与市中心之间组成了强大的交通流，极大地促进了郊区城市化进程。本工程位于京津塘高速公路的入口处与东南四环的交汇处，公路网络比较兴旺，适宜开展这种大型零售商业。（
12、3）、私人汽车的逐步普及公共交通的向外延展通常每一次交通方式的革命，都会带来城市构造的宏大变动，引致商业规划的严重调整。私人汽车的大量出现，使城市化进程以特别规的高迅速加快，并使商业中心能够拥有宏大范围的市场。因而在城市交通方便的城市化郊区，大购物中心出现了。同时也推进了一种购物方式的出现“车载集中购物”。这种购物最典型的方式确实是消费者周期性地进展大量集中式的购物，并利用汽车承载。这种购物方式的出现也使得消费者对间隔购物场所的绝对间隔敏感度下降，而更加关怀停车咨询题，商品价格咨询题。换言之，私人轿车的大量出现使得人们能够并愿意到交通更通常但间隔较远的地点大量购物，由此也使得在道路交通情况良好的郊区地带出现大型购物中心成为可能。在私人汽车开展的同时，公交系统的革新对商业规划则产生促进妨碍，地铁和轻轨这种大运量、高速的客运工具，也在不同程度地支持大商业中心的郊区化。随着XX经济的宏大开展，路网建立的加快，XX市公共交通事业已经有了长足的进步，向东有了发往廊坊的公交车、向西有了发往霸州的公交车，这些都极大地扩大了XX人的活动范围。