2022年项目全程策划报告.doc

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1、合肥*国际全程筹划报告目 录第一部分 合肥房地产市场宏观情况分析2第二部分 市场调查征询卷情况分析13第三部分 工程周边楼盘情况20第四部分 工程根本概况及SWOT分析 45第五部分 工程产品定位52第六部分 工程营销推行方案71第一部分 合肥房地产市场宏观情况分析一合肥城市总体规划3二庐阳区市场背景情况8三合肥房地产综合评述10一合肥城市总体规划 （一）规划背景 合肥，安徽省省会，是一座具有2000多年历史的古城，位于中国中部，长江淮河之间，是沿江近海的第一线内陆城市，具有承东启西、接连中原、贯穿南北的重要地位。合肥的气候属亚热带到暖温带的过渡带，气候平和，四季清楚。 为习惯21世纪初城市社

2、会经济开展、行政区划调整的需要以及建立现代化大城市、发挥省会中心城市辐射带动作用，合肥市于2001年开场对1999年国务院批复的合肥市城市总体规划(19952010年)进展调整，2002年7月，合肥市人民政府正式批准合肥市城市近期建立规划，规划期限从2001年到2005年。 近期建立规划在维持国务院批复的合肥市城市总体规划所确定的城市性质、城市形态、规划构造及开展方向的前提下，对合肥市城市规模作了适当调整。规划确定城市规划区范围包括合肥市市区和肥东、肥西、长丰3个县的16个乡镇辖区，总面积1672.5平方公里，其中市区面积596平方公里。城市性质是安徽省省会，全国重要的科研教育基地。规划到20

3、05年，城市人口规模操纵在200万人，城市建立用地规模操纵在209.21平方公里，人均建立用地操纵在104.6平方米。 （二）城市性质 合肥是一座对外开放城市。已先后与日本的久留米市、美国的哥伦布市、丹麦的奥尔堡市、西班牙的莱里达市、塞拉里仰头都弗里敦市、布隆迪首都布琼布拉市结为友好城市。是安徽省政治、经济、文化中心。 （三）城市规模 全市总面积7266平方公里，其中市区总面积596平方公里，市区总人口165.8万人。合肥现辖肥东、肥西、长丰3个县和瑶海、庐阳、蜀山、包河4个区与三个开发区。 （四）城市开展方向 城市主要向西南方向开展，适当向东开展，操纵向北方向开展。要坚持“多中心、组团式”的

4、规划规划形态，合理操纵老城区环境容量，逐步有序地开发新城区。 （五）城市规划构造 （1）城市总体规划为多中心、组团式，中间用田园楔入，以改善城市生态环境。在现有城市根底上，城市用地主要向西南方向开展，适当向东开展，有限制地向北方向开展。规划将城市分为5个分区：老城区、东区、北区、西南区、新城区。 （2）老城区：位于环城河内侧，用地面积5.9平方公里，规划将老城区内过密的居住人口逐步向外疏散，人口规模操纵在11万人。老城区将加强市政设备建立和旧城更新改造，严格操纵建筑密度，增加绿地、广场和停车场等开敞空间，确保环境质量。随着政务、文化职能的迁出，老城区将逐步转变成为全市的商贸、金融中心。 （3）

5、东区：位于南淝河、板桥河左岸，包括新站综合试验区和龙岗工业区。建立用地面积40.52平方公里，人口规模操纵在39万人。其功能主要是城市对外交通的门户，以冶金、化工、轻工、机械为主的工业基地，建立重点是突出新站试验区的商贸区特点，加快综合开发和现代物流产业的开展。规划在花冲公园地区建立东区市级副中心。 （4）北区：位于南淝河左岸、板桥河右岸，建立用地面积19.75平方公里，人口规模操纵在18万人。本区为全市大型仓储基地，将开展建筑材料、有色冶金、能源等工业企业，利用铁路和公路交通条件，构成城市物资储藏流通中心。重点是加强根底设备和大房郢水库建立，建立庐阳区工业园区，与双凤工业区联动开展。规划在*

6、路与临泉路交口附近建立市级副中心。 （5）西南区：位于南淝河、环城河和四里河西岸，包括高新技术开发区、政务文化新区以及董铺岛科研基地等，建立用地面积110.25平方公里，人口规模操纵在105万人；其功能为城市的行政、文化中心和科研教育区，以机械、电子、家电为主的工业基地，建立重点是充分发挥科教优势，加快高新技术开发区的开展，积极推进政务文化新区的建立。规划分别在南七里站、西七里塘附近建立市级副中心。 （6）新城区：位于312国道大龙段南侧，主要是经济技术开发区，是城市相对独立的新城区，建立用地面积32.79平方公里，人口规模操纵在27万人，其功能主要为城市的大工业基地和出口基地。致力于开展外向

7、型和技术密集型的工业工程和第三产业，同时加快大学城建立，逐步构成工业、居住、仓储、公共效劳设备全面开展的综合新区。规划在明珠广场附近建立市级副中心。 （六）道路交通 1、交通开展战略 城市道路建立，保持并接着完善以二环九射和五横五纵为框架的环形放射道路系统，完善以市区公共交通为主体、多种运输方式协调开展的客运交通体系和城市各分区内部方格网道路，加强市区公共停车场(库)、广场和步行区的规划建立。远期规划建立新火车站到合肥经济技术开发区的轻轨快速交通线路和客运换乘枢纽。 2、城市道路网系统 合肥市总体规划提出“以快速路为主骨架，结合主次干路，组成以方格网为根底，环路加放射线，功能明确、级配合理的城

8、市道路网系统。” （七）远景展望 目前，合肥市正在大力施行“科教兴市”、“城镇化”、“经济国际化”和“可持续开展战略”四大战略，着力建立全省城郊型农业示范基地、国内外重要的制造加工基地、国内重要的高新技术研究和产业化基地和国内重要的旅游、文化和教育基地，朝着全面建立小康社会和现代化大城市的目的迈进。大房郢水库、宁西铁路合肥段、西气东输等一批关系国计民生的工程已经开工，政务文化新区正在建立：展望将来，一个经济繁荣，科教兴旺，开放度高，规划合理，设备完善，环境优美，园林特色鲜明，投资环境一流、创业环境一流、人居环境一流的现代化大城市，将展如今世人的面前。 进入新世纪，合肥市加快建立现代化大城市的步

9、伐，制定出到2010年全市GDP到达1000亿元的千亿规划目的，并把合肥建成国内外重要的制造加工基地，国内重要的高新技术研究和产业化基地，国内重要的旅游、文化和教育产业化基地，安徽省开展城郊型农业的示范基地。为了实现这一开展目的，合肥市进一步扩大开放，促进产业构造的调整和晋级，优化经济开展环境，制定鼓舞外来投资的政策，加大招商和引进人才、技术的力度，经济正呈现出快速开展的势头。二庐阳区市场背景情况 （一）简介 庐阳区总面积136.86平方公里，人口37.14万，辖10个街镇，。以老城区为主体，向西北延伸与长丰县、肥西县接壤。庐阳老城区是历史上的古庐州城，也是合肥的中心区。 区域内人文景观众多。

10、“庐州胜景，庐阳独揽”：有“翡翠项链”之誉的环城公园，被称为合肥人“母亲河”的南淝河。名胜古迹有三国古战场逍遥津、曹操点将台古教弩台、历史名人李鸿章故居、三十岗乡三国时期的古战场遗址等；董铺水库和建立中的放郢水库分别坐落在本区的西北部，整个城区市容整洁、空气清新、水秀景美。 （二）市场情况 本区各项开展相对较为成熟，住宅价格在四区中也相对较高。以单一型的多层住宅销售为主体；地理位置目前大部分多分布在北一环线以外；从规模看，目前除海棠花园等5家楼盘的建筑面积超过10万平方米，其他的规模都较小，整体环境配套也多是依附在周边原有的配套上，价格在2500元/左右。 庐阳区住宅主要沿区内3条线分布，*大

11、道、*路和沿河西段，整体位置都有沿*大道和*路两条主干道北移的趋势。 （三）重点地带 沿河西段：环城路的修缮和灯饰绿化等工程的建立为沿河路的旧城改造和住宅建立带来一片活力，高层住宅、别墅、多层等复合型建筑星罗棋布，良好的地理位置及成熟的公众根底生活设备为居家生活提供了极大的方便。 *北路：便利的交通和地理位置是本地段住宅开发的最大优势。 市府广场边上：本市经济建立的进一步开展为该中心区域繁华的商圈及人气带来写字楼、商铺建立的新高，政务的气氛、文化的积淀、便捷的交通、拥堵的人流彰显了该地段投资者的非凡魅力。 （四）开展障碍 生活配套设备不完善，陈旧落后，道路建立进程较缓慢，西缓、北抑的开展政策将

12、会使区位空间拓展短期内受阻。 （五）将来开展趋势 作为传统的中心商务区，庐阳区将来会进一步加快城市化进程，两大水库及森林公园等生态工程的建立将会引进一批地产投资商来本区投资。 （六）庐阳区道路交通规划 1、道路网架构分析：由骨架道路网络（由高等级公路、城市快速路和主干路组成）、次干路和支三个层次的道路组成一个快速、平安、便捷、功能明确、级配合理、易于治理的城市道路网系统。 2、道路网规划：二横：一环、二环公路；二纵：*路、*大道三合肥房地产市场综合评述 （一）市场开展的根本特征 1、2003年数据显示 在2003年，在国民经济快速增长的大环境下，合肥市住宅建立与房地产运营呈高幅增长，主要经济指

13、标屡创新高，03年到达历史最高水平。完成总投资95.26亿元，其中住宅投资69.51元，与上年同期相比增长138.09%和188.30%， 商品房施工面积1071.71万平方米，其中住宅829.89万平方米，分别增长了78.26%和66.77%；商品房竣工面积369.39万平方米，其中住宅291.99万平方米；商品房销售面积284万平方米，其中住宅243.46万平方米。 2、2004年一季度市场走势 呈现高位起步，快速运转的态势。一季度全市完成房地产开发投资18.29亿元；施工面积达934.29万平方米，其中新开工面积231.97万平方米，竣工面积39.91万平方米，现房销售面积32.57万平

14、方米。 3、2003市场开展呈现的根本特征 * 开发投资持续高幅增长，住宅投资比例逐步提高； * 市场买卖活泼，供给量进一步放大； * 房价总体保持稳中有升的慢牛态势； * 空置量有所增加，但空置率仍在较低水平。 4、2004市场开展展望 地产开发投资仍将以较快的速度增长，需求接着扩大； 政策要素的妨碍将逐步显现； 诸多外地开发商北上南下，逐鹿合肥，开发商品牌、开发工程品牌的竞争将日益加剧； 5、市中心区楼盘日趋稀少 合肥房地产市场通过几年的开展，市中心区可开发土地逐年减少，加上一些旧城改造土地大多用于景观绿化或者商业用房，市区住宅供给量将出现供不应求的状态。 6、城西南区块成为开发“热土”

15、合肥市近阶段规划开展的最主要区域，如合肥高新技术开发区、合肥经济技术开发区、合肥新政务文化区都集中在该区等政府重点扶持开发区域，在政策、资源等方面都有所倾斜；加上合肥本身最稀却的山水资源也是该区域最具竞争优势；就投资开发规模、开发商数量、工程开发水平、市场认知等情况来看，本区域的各项指标都是名列前矛的。 7、各区群雄并起，分割逐鹿 除西南片的蜀山区在各区开展中略显超前，其它各区的开展皆各有利弊。蜀山区能够一枝独秀的最大缘故是政府规划、政策扶持的力度相较另三区都要大得多；庐阳区的开展尽管根底不错，但配套陈旧、道路建立缓慢，政府规划开展不明确或有部分阻碍，短期内要有大的改观比拟困难；包河区将来的开

16、展方向是接壤巢湖，是合肥开展成为滨湖城市的前沿地带，但同样市政设备较为落后，要有飞跃性开展并非一朝一夕；瑶海区属合肥交通枢纽区域，交通道路条件极为优越，但危旧房改造缓慢，居住环境相对较差。 8、总价仍在上涨，政府操纵力度增大 通过对一样楼盘不同阶段推出的销售房源的价格比拟，大多上涨了100-300元，还有部分上涨比拟厉害，高的超过了500多元。为了能有效调理市场供需情况的良性开展，合肥市相关部门在积极扶持的同时也出台一些政策，但实际情况是，对楼价大概妨碍不大。而提高土地供给量，增加经济适用房等措施还只听雷声不见雨点，在短期内，政府的操纵力度还难见成效。 9、市场消费日趋理性，经济温馨型户型成为

17、主流 合肥房地产市场通过近两年的高歌猛进的开展后，“买房求大”的购置心理睬随着房价的日益攀升而自然得到改变。目前的一些市中心楼盘传来的销售情况显示，130平方米以上，总价超过40万的户型销售面临较大压力。开发商关于操纵总价将十分留意，市区的住宅、写字楼、商铺不约而同地向小型化开展。小型化关于购置者来说，投资更少，报答更高，有用价值比拟高，而关于开发商来说，销售速度加快，资金压力也减少，关于整个市场来说，小型化有利于减少空置房。而随着政府关于经济适用房的新政策出台，商品房住宅在今年也将出现小户型回归，单身公寓和平层的紧凑户型再次流行。 （二）市场现状主要成因 1、合肥的区域位置优越 合肥与目前世

18、界上最具开展潜力的长三角城市群接壤，是长江流域的经济文化重镇，承东启西，贯穿南北，地理位置相当重要。以“创业在合肥”为导向，合肥经济高速开展，尤其是高新技术产业、科技教育的开展更为引人瞩目。大量中高级人才在这里会聚、创业，有力地拉动了合肥房地产市场的开展。 2、新城市规划促进房地产市场开展 当下，城市规划浪潮正席卷大江南北，政务新迁成为一时风潮，合肥通过新的城市规划不仅将城域扩大，而且吸引了合肥周边的大量居民向城市聚拢，也同时部分凝聚了浙江、江苏、上海等周边地市人们的购置力。以后“西部开发的桥头堡“合肥将真正成为长三角的后花园； 3、改善住房条件的呼声高 合肥人均可支配收入逐年在增长。人们兜里

19、有了钱，处理了温饱征询题后，必定要改善本人的住房水平。从渐次增温的供求市场的情况来看，在众多积极购房者行列中，“二次置业”的消费者依然占据相当大一部分第二部分 市场调查征询卷情况分析 一调查目的14 二调查概况14 三调查结果分析15 一调查目的 本次市场调查旨在于调查合肥市区房产市场的根本情况，包括消费者特征、市场需求、购房缘故、产品偏好特性、价格及市场阻碍等，整合合肥地区消费者市场信息，为*工程产品筹划、销售筹划、广告筹划提供强有力的市场依照。 二调查概况 1、 调查时间：2002年3月102002年5月3日。其间分三次，分主题调查。 2、 调查内容：竞争楼盘情况和消费心理调查 3、 调查

20、对象：潜在的住宅消费者，包括合肥当地居民、商场顾客和部分公司职员，采纳特征目测方法甄别消费对象。 4、 调查方式：本次调查采纳征询卷调查，以街头随机访征询、专业市场调查和入室访征询方式完成，共回收有效征询卷120份。 5、 调查人员：本公司广告市场调研人员，调查执行前通过公司有针对性的相关培训学习。 三消费者调查分析1请征询您最近是否有购房的计划？ 急需购房 一年内想购房 二年内可能 三年内可能 五年内可能 7.84% 23.53% 19.61% 23.53% 25.49% 分析：此题旨在调查潜在购房消费者的购房计划，从中我们能够根本看出将来五年内房产品的市场消费量，并尽可能把握好本工程的市场

21、推量计划。 2您目前的住房情况如何？ 单位公房 城区旧房 90年代商品房 农居房 其他 30.91% 14.55% 23.64% 3.64% 27.27% 分析：此题旨在探究需要改善居住条件的潜在消费群的市场潜量有多大，与我们预期的相差无几，单位公房、城区旧房加上其他（主要是房改房、自建房和租房）超过70%的居民是属于特别需要改善居住现状的，而且调查结果正好验证了合肥房产开发市场高速开展是以宏大的市场需求为根底的。 3假如您在近期有购房的计划，您会选择在合肥的哪个区域购房？ 城北 城中（老城区） 城西（高新开发区、新政务区） 城西南（大学城） 城南 城东 3.64% 16.36% 45.45%

22、 23.64% 9.09% 1.82% 分析：此题旨在对城市规划向西、西南开展的导向性对消费者购房的妨碍程度。结果显示，近70%的潜在购房消费者对城西（高新开发区、政务区）和城西南（经济技术开发区、大学城）有明显的倾向性，对工程所在的北城区域认同较低。 4您购置房产的用处是 用于居住 用于投资 两者兼有 60.38% 11.32% 28.30% 分析：此题旨在探究合肥房产市场的成熟度，超过60%的自用率能够看出这是一个处于起步阶段的市场。只有居住和投资保持在相对平衡的比例上，市场才能高速成长，自用比例高说明市场需求量特别大，泡沫较少，但价格上升较慢。适当的投资者能够快速的拉动市场，在目前看来投

23、资比例依然偏低，市场的成长空间仍然特别大。 5您购房比拟关注的征询题是（可多项选择） 地段 价格 环境 房地产公司品牌 户型 配套 20.61% 24.24% 24.24% 5.45% 16.36% 9.09% 分析：此题旨在调查妨碍消费者购房的主要要素，结果显示价格、环境、地段仍然是最主要的妨碍要素，这是初级开展市场的根本特征。依照调查结果，在本工程的运做中我们要充分考虑可操纵要素的妨碍程度。比方价格，在实现相对利润最大化的前提下寻找消费者的最正确接受度；环境，当工程周边的环境差强人意时，我们要将园区内部的环境塑造好；户型，设计独特而合理。 6您估计近年合肥的房价走势如何？ 持续上涨 保持平

24、稳 略有下调 62.26% 28.30% 9.44% 分析：此题旨在探究消费者对市场的决心，结果显示，近2/3的消费者对市场走向是充满决心的。依照走访的情况看，目前合肥房市依然处于缓慢上升阶段，假以时日，消费者的决心应该还会加强。 7您一般会选择哪种住宅类型？ 多层公寓（6层以下） 小高层公寓（7-13层） 高层公寓（14层以上） 排屋（联体别墅） 独立别墅 55.17% 31.03% 5.17% 3.45% 5.17% 分析：此题旨在探究消费者对房产品类型的接受度，调查结果显示超过85%的消费者选择多层、小高层。此题结果对本工程做产品规划设计有特别大参考意义，既要考虑市场的接受度，更要考虑地

25、段本身客观情况。 8您比拟喜爱哪种户型空间构造？ 平层 跃层（复式） 错层 26.42% 54.72% 18.86% 9您会选择哪种户型平面构造？ 二室一厅一卫 二室二厅一卫 三室二厅二卫 四室二厅二卫 四室三厅二卫 其他 12% 14% 56% 14% 2% 2% 10您在购房时会选择多大的户型面积？ 单身公寓（3050 8090 90100 100120 120140 140180 180 以上 5.36% 8.93% 16.07% 26.79% 33.93% 5.36% 3.58% 分析：以上三题旨在调查消费者对户型空间构造、规划、面积的选择偏好，从结果可知，超过50%的人选择跃层式空间

26、构造，56%的消费者会选择三室两厅两卫的户型，超过75%的人选择90140的户型面积。此三题的调查直截了当关系到本工程的产品设计规划，从调查结果我们根本明确工程在规划设计空间构造、规划、面积时要充分考虑消费者的选择偏好，各种户型空间类型设计的搭配比例既要符合市场的需求，也要适当的超前于市场。 11您愿意承受的商品房价格是多少？ 2000元/平方米左右 2500元/平方米左右 3000元/平方米左右 3500元/平方米左右 4000元/平方米左右 61.54% 28.85% 9.61% 12您在购房时愿意承受的住宅总价是多少？ 2030万 3040万 4060万 6080万 80万以上 74.0

27、7% 18.52% 5.56% 1.85% 分析：以上两题旨在调查消费者的房产品消费才能，从结果可知选折单价在2000-2500元/占了90%多，总价在20-30万的占了74.07%，这一结果与市场的实际情况是相符的，但考虑到主观心理价位总是偏低的，依照国际惯例，加权30%（单价在3250元以内，总价在40万以内）应该依然可承受的范围（这里指市场的代表产品，不包括别墅类产品），这一结论对本工程的定价策略具有指导意义。 13您认为园区该具备哪些配套设备？（可复选） 中心会所 游泳池 网球场 篮球场 大型绿地花园 水景 健身房 地下车库 幼儿园 其他（请注明） 6.25% 6.67% 8.33%

28、8.33% 20% 12.5% 12.5% 10.83% 12.5% 2.08% 分析：此题旨在调查消费者对房产品的配套需求，从选择结果能够看出，消费者对各种公建娱体设备都是有需求的，简单讲确实是配套越多越好，但考虑到本钱比拟，能够有选择的配套公建，大型绿地、水景、健身房、幼儿园、小学（看工程规模配建、如本工程如此的园区规模、区域位置是一定要配置的）、车库将成为普遍的市场认知。 14一般情况，您是通过哪些渠道得知房屋的有关信息的？（可复选） 报纸广告 电视广告 广播广告 互联网 户外广告 家人、朋友、同事等介绍 其他 26.53% 14.29% 6.12% 12.93% 13.61% 21.0

29、9% 5.44% 分析：此题旨在调查消费者获得房产品信息的主要渠道是哪些，以及在这些渠道中最主要的信息来源。从结果能够看出，没有哪种信息渠道是完全占主导地位的，多种媒介的配合推行是必定的选择。从中能够根本明确在本工程的营销推行中，点面结合的整合推行策略。 15目前您生活工作的主要交通工具是 私家车 公交车 自行车 7.69% 86.54% 5.77% 分析：此题旨在调查消费者的工作出行方式，从中能够获知对园区车位配置的需求量，对公交车的依赖度，同时可知地段优劣在合肥房产开发市场的妨碍力。 16假如在城北一环和二环之内有一个工程，您会购置吗？ 会 不会 假如是多层公寓，会考虑购置 18.52%

30、57.41% 24.07% 分析：此题旨在调查消费者对区域的认知度，从结果可知，对城北区域明确表示不会购置的占大部分，可能会购置的占42.59%，说明城北老区要获得广泛认可还需假以时日，同时也说明本工程的地理位置优势在消费者心中的认可度不高。第三部分 工程周边楼盘情况 一庐阳区楼盘21 二蜀山区楼盘27 三瑶海区楼盘37 四包河区楼盘41 【一、庐阳区】 本区域是历史上的古庐州城，目前以老城区为主体，是合肥的中心区域。 市场情况/本区域各项开展相对都较为成熟，住宅价格在四区中也相对较高，从本区域商品房供给来看，以单一型的多层住宅为主体；目前大多数楼盘分布在北一环线以外，除偶然几个工程总体量超过

31、10万方以外，其他大部分工程规模都比拟小；楼盘本身配套不够完善，大多依附在周边原有的配套上；区域整体均价在3000元/左右；区域内大部分楼盘主要分布在*大道、*路和沿河路西段，目前房地产开展有沿*大道和*路两条主干道北移的趋势；整个区域小高层和写字楼的价格不断攀升，多层价格没有太大变化。 重点地带/沿河路西段、*北路、市府广场周边 生活配套设备不够完善，道路建立进程比拟缓慢，“西缓，北抑”政策将会使区位空间拓展短期内受阻。 总述:在以上所列的43个楼盘中(庐阳区13个，蜀山区17个，瑶海区8个，包河区5个)， 1） 在同属庐阳区的栢景湾、元一美邦国际和海棠花园根本进入后期销售，所余房子已不多，

32、不会对本工程的销售有太大的冲击。反而是前两工程在市场中业已构成的高质量形象会对本工程有较大的妨碍。不久将面市的元一滨水城是本工程最主要的竞争对手。 2） 署山区是合肥市目前开展的重点区域，包括了高新技术开发区、经济技术开发区、政务文化新区等，在该区集中了合肥楼市三分之一的新盘，而且在合肥房地产市场中知名度度、佳誉度较高的楼盘大都集中在该区，如金色池塘、国际花都、桂花园、新华学府、颐园世家等开发规模大，开发水平高，反而是本工程的最主要的竞争工程集中区域。 瑶海区和包河区的工程直截了当竞争力较小。第四部分 工程根本概况及SWOT分析 一工程概况46 二工程优势(Strengths)分析 48 三工

33、程优势(Weaknesses)分析48 四工程时机(Opportunities)分析 50 五工程风险(Threat)分析51 一工程概况 （一）工程根本数据 本工程由合肥*房地产开发建立，用地位于合肥市*区*路周界，南临*路，北靠*路，西侧为*路，东侧与*大道紧邻，规划建造公寓、精品商铺和商住型公寓。园区高尚，配套完善，生活方便，享有学校、商场、宾馆、银行、邮局、医院、农贸果蔬市场等各类城市设备，是城市小康生活型的市中心居住宝地。 工程主要经济指标： * 用地面积：64.1公顷（用地总面积64.0966万） 居住建立用地53公顷 * 住宅用地：32.8公顷 公建用地：11.1公顷 道路用地：

34、5.8公顷 公共绿地：3.2公顷 * 总容积率1.7 * 总建筑面积：111.26万 * 住宅建筑面积：70.70万 * 商业建筑面积：40.56万（公建面积：17.1万） * 建筑容积率：2.9 * 建筑密度：33% * 绿地覆盖率33% （二）工程周边配套情况 1、教育资源 安徽*技术学校、*职业学校、省*治理学校、第*中学、*幼儿园 2、生活购物、文化效劳 *超市、*影城、*大浴场 3、餐饮酒店 *宾馆、*酒店、*酒店 4、医疗卫生 合肥*医院、中铁*局集团第*医院 5、商业效劳网点 光大银行、农业银行、工商银行、建立银行、市商业银行、交通银行等众多银行在本区块周边均设有储蓄网点； 7、

35、交通情况 *路等十数路公交车皆能直达本工程园区。 二工程优势(Strengths)分析（一）地段优势 地块位于城北一环和二环之间，交通便捷，具有成熟的生活资源，距市府广场不到2公里，是市中心不可多得的居住宝地。在城市日益扩大、居住呈现郊区化的今天，此地段在消费者心目中具有良好的认知度和首选率。 （二）规模优势 工程总占地800多亩，在市中心区域，如此规模的超级大盘绝无仅有，在如此规模的地块上的旧城改造工程将是建立一个“城中之城”的大手笔，容易表达开发的规模优势，将对合肥的房产开发市场产生宏大的妨碍。 （三）市场优势 合肥房产市场稳中有升，而随着旧城改造力度的加大，市中心土地越来越成为稀缺资源，

36、市中心住宅销售情势乐观，许多楼盘进入“有价无市”状态，市中心区域规模大盘将成为稀缺资源，本工程的推出，估计会有较好的市场前景。 （四）价格优势 本地块为政府协议出让地块，地价本钱相对较低，只要操作得当，利润空间较大。 （五）规划优势 本工程规划合理科学，产品包含多层公寓、小高层公寓、小高层公寓、SOHO、写字楼、商场等多种产品形态，均属于目前市场追捧的主力产品，能够满足各层次消费群的需求； （六）商业优势 本工程商业资源较为丰富，*路区域具有较长的商业历史，在市民心中有一定认同感；同时在本工程周边已有酒店、娱乐、文化设备及假设干较成熟的楼盘，具有一定的知名度和人气。 三工程优势(Weaknes

37、ses)分析 （一）居住环境较差 本工程所占地块为“北门”区域，属传统意义上“脏、乱、差”区域，居住气氛不够高尚，改造难度较大。 （二）前期工作难度大，妨碍工程进展 拆迁量大，土地分批获得，且政出多门，权辖多头，工程前期工作难度极大，会妨碍工程进展。 （三）受基地性质限制，规划、设计和治理难度较大 本工程所占地块为众多城市主支干道分割，尽管各组团地块相对独立完好，但前期的规划设计仍然具有相当难度，单是物业规划就比拟难以处理，物业治理难度较大、治理本钱较高，会妨碍到目的客户的购置决定。 （四）自然景观资源一般，环境要靠本人开发营建 （五）与长三角城市相比，合肥房地产市场总体价格不高，妨碍“精品道

38、路”的施行 （六）开发商相对不具有品牌优势 与绿城等开发商相比，属新锐企业，社会各界对*房产尚缺乏明确认知。 工程的优优势和市场情势要求我们认真研究市场，认真研究产品，充分认识优优势。一方面，要一直围绕“质量第一”的观念，走“产品主义”道路、“精品主义”道路，着力于产品创新，这是制造品牌、抵御风险的唯一的、也是最有力的武器；另一方面，要注重和加强营销力度，致力营销创新，提高产品附加值，使工程获得经济效益和品牌效益的双丰收。 四工程时机(Opportunities)分析 （一）从整个市场来看，合肥的房价一路上涨，市场消费者对房价的升高颇有微词，而市中心从土地构成本钱上来分析，房价确实比拟难降低。

39、除非出现整体性的经济性大衰退，否则作为国家经济支柱的房地产业不会出现大幅度的下滑现象。本地块为政府协议出让地块，地价本钱相对较低，因而，假如本工程通过合理的规划设计，借取土地本钱的优势，从而在房价上保持在消费者合理的承受范围之内，将是本工程的一大时机点； （二）合肥行政区划调整，城市向外围扩展，工程所在区域是城市北区副中心，正是改造重点，商机无限； （三）从目前同为庐阳中心区的房产工程来看，已开发完成的工程有栢景湾、海棠花园等，为本区域的房价和楼盘质量作了铺垫，又提升了本区域的总体质量； （四）与同为本区域的其他楼盘相比，本工程在总体定位上符合时代的的总体开展精神，并不是一味强调“市中心”的地

40、段优势，而是结合“街区生活”的时代特征，更为唤起城市居民对市中心生活的向往。 五工程风险(Threat)分析 （一）本工程周边开发的工程逐步增多，市场竞争较为剧烈，随着市中心可利用资源的逐步减少，在一定程度上也哄抬了市中心的房产价格，价格总体缺乏大的上升空间； （二）本工程周边土地工程有特别多已经名花有主，他们的开发也将对本工程构成极大的威胁。有些工程规模相对娇小，运作速度较快，我们必须尽早完成工程的审批工作，在加大宣传力度的同时，加快开发进度，稳定目的客户决心，防止客户流失，而让其他同类工程占得市场优势； （三）拆迁难度宏大，本工程规模庞大，拆迁涉及产权单位、个人众多，拆迁总 量宏大，中间遇

41、到阻碍，将会妨碍整个工程的推进速度。 （四）本工程的商业面积较多，各组团临路面根本都有商业配套，另外在园区的某些区域还将规划独立卖场和写字楼，因而，本工程除了常规的住宅销售以外，还将面临商业面积的宣传、招商等工作，加大了工程的整体营销难度，特别是本工程的商铺，一方面与住宅相连，另一方面相对分散，在推行上必须考虑相对新颖的角度第五部分 工程产品定位 一工程主题概念定位原则53 二工程总体定位54 三工程建筑定位59 四工程景观定位61 五工程户型定位63 六工程配套定位65 七 工程商业卖场定位66 八 工程目的客户定位69 一工程主题概念定位原则楼盘主题概念确实立必须符合以下原则： （一）必须

42、构成楼盘独特的开发理念，树立楼盘在市场当中和消费者心目中独特而鲜明的形象； （二）切合消费者心理与市场潮流趋势，为消费者制造宜人的居住生活环境和营建理想的生活方式，使消费者对楼盘理念和形象产生认同、欣赏，激发消费者的购置欲望，并进而对楼盘产生归属感与骄傲感； （三）必须考虑此主题在楼盘规划设计当中的可操作性和营销上的可炒作性。必须把此理念在房产品中得以充分贯彻与执行，在楼盘的总平规划、建筑设计、环境设计、户型设计及物业配置中得以充分表达； （四）主题概念能够作为本楼盘的品牌根底，并进而能够延伸开发公司的企业品牌。 二工程总体定位 本工程的定位：*国际，“新一代欧洲小城BLOCK街区生活”，以新一代欧洲小城整合开发思路和城市资源，以西式新古典主义风格结合合肥历史文化名城的城市文脉定位建筑形态，以BLOCK街区生活定位居住功能、生活形态和商业资源，以西式现代园林规划园林景观，引导一种以人为本、尊重自然、尊重环境、尊贵现代的“新都市生活形态”。建成后的本工程，将领跑合肥旧城改造的房产开发，将一改目前该区域缺乏开发热点的现状，是合肥市中心“高贵而不贵”的代表性高尚楼盘，是老百姓享受得起的性价比拟高的名牌产品，是合肥市新一代大型国际化高尚社区， 安徽，历来文化兴盛，藏龙卧虎、贤人辈出，数千年来，