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1、2010年北京市住宅市场运转情况分析2010年作为政策调控最为“严峻”的一年，其严峻程度超过以往任何时候；也有人说，2010年是政策最为“为难”的一年，频频出台的政策背后，却是人们对房价无法止涨的叹息。经历了近半年的政策调控之后，2010年的北京楼市终于迎来了“岁末”的大幕。细品当下的市场，既没有出现大规模的打折促销，也没有出现全民抢购的喧闹场面，有的只是市场各方对楼市前景的种种猜想。1 宏观政策篇1.1概述：调控力度空前，经济手段和行政措施并用为遏制房价过快上涨，2010年中央出来了一系列房地产调控政策，经济手段和行政手段并用，从抑制需求，增加供给，加强监管等方面对全国房地产市场进展了全方位
2、的调控。其中，经济手段包括不断的强化和严格施行差异化的信贷和税收政策，提高首套购房和二套住房的首付款比例及贷款利率，停顿对家庭第三套住房的贷款等；行政措施方面，北京市领先开场施行限定家庭购房套数，以及限制外地人口的购房贷款，同时在调整土地供给构造及土地出让门槛的同时，加强对“囤地”、“炒地”等行为的严格治理。能够看出，在经历了房价飙升的一年后，2010年各项政策的持续出台和逐步落实表达出了政府对遏制房价过快上涨的决心，纵观全年调控政策，对包括购房者、开发企业、商业银行以及地点政府在内的各相关行业主体的行为均产生了一定程度的妨碍，综合调控力度可谓空前。回忆2010年房地产政策的变化，可大体分为三
3、个阶段，各阶段的代表性政策及市场变化如下：1 -4月，第一轮调控。2010年1月10日国务院办公厅出台关于促进房地产市场平稳健康开展的通知（“国十一条”），一个月之后，北京市住房和城乡建立委员会等11个相关职能部门结合发了“北京版国十一条”细则，政策主旨增加保障房和一般商品房的有效供给，抑制投资投机性购房需求，也由此拉开了本年度房地产市场调控的序幕。但随后的几个月的市场并未因而降温，在调控力度明显加强的大背景下，北京房地产市场仍在逆市而上，房价的持续走高，土地市场上“地王”数据仍在持续刷新，这也直截了当导致了接下来“国十条”的出台。4-9月，第二轮调控。2010年4月17日，国务院出台关于坚决
4、遏制部分城市房价过快上涨的通知（“国十条”），随后我市出台“京十二条”更是将抑制不合理购房需求作为调控重点。其中，停顿对第三套住房发放贷款、针对本市户籍和外来人口的“限购令”都意指多套房产投资和纯粹的投机行为。之后的几个月，随着信贷、土地、税收等政策的逐步落实，北京楼市在5-8月明显降温，投资客离场，房源增多，议价空间也逐步加大，消费者在如此严峻的治理手段之下，大多数出现“观望”情绪。9月市场回暖迎来第三轮调控。在通过了二季度调控政策的习惯期后，2010年三季度北京市房地产市场成交量逐月上升，市场回暖迹象明显。房价的再度上扬导致政府在国庆节前出台相关政策，9月29日，银监会协同央行下发关于完善
5、差异化住房信贷政策有关咨询题的通知，统一将首套房的首付款比例提高至30%，并同时出台政策取消了先前对房产买卖环节中契税缴纳的优惠，在整体宏观调控的大环境下，进一步妨碍了部分购房者的积极性，业内将其统称为“9.29新政”。1.2政策调控方向u 抑制投资投机需求一是差异化信贷政策。4月17日，“国十条”出台，要求对贷款购置第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；9月29日，银监会结合央行发文规定，首套购房的贷款首付款比例调整到30%以上，各商业银行暂停发放第三套及以上住房贷款。4月的“国十条”和“9.29新政”施行的差异化信贷政策，对贷款购房进展了严格的
6、规定，调控力度史无前例，严峻打击投资投机性需求。二是限购政策。为落实“国十条”，北京于4月30日出台了“国十条施行细则”，规定北京家庭只能新购一套商品住房；除此之外，11月4日住建部还出台相关政策，对外资机构和个人购置国内房产进展了相关限制。三是上调住房公积金贷款利率，对使用公积金贷款购置多套住房进展限制。2010年四季度，住建部分别在10月和12月两次发布关于调整住房公积金存贷款利率的通知，通过两次上调后，五年期以下（含五年）及五年期以上个人住房公积金贷款利率分别为3.75%和4.30%；11月2日，住建部、财政部、央行及银监会结合发布了关于标准住房公积金个人住房贷款政策有关咨询题的通知，对
7、住房公积金的使用、贷款首付款比例及利率做了严格的规定，北京市在此政策根底上进一步提高了对二套购房贷款申请的限制，即申请二套购房贷款的家庭人均住房面积不得超过28.81平方米。目前公积金贷款除首套90平方米以下住房的首付款比例不得低于20%以外，其他政策与商业贷款政策保持一致，进一步说明了中央政府加大信贷政策力度以强化房地产调控的意愿。u 增加住房特别是保障房供给1998年住房制度改革的目的之一确实是建立和完善以经济适用房为主的多层次城镇住房供给体系，对不同收入家庭实行不同的住房供给政策，通过调整住房投资构造，重点开展经济适用住房，加快处理城镇住房困难居民的住房咨询题。而近几年保障房供给的缺乏，
8、商品房价格节节攀升，使得中低收入家庭住房难的咨询题越突出，因而，中央政府在2010年保障房建立提高到了史无前例的高度，详细相关政策如下：第一，大幅增加土地供给，提高保障房用地比重。2010年1月21日，国土资源部提出，申报住宅用地当中，经济适用住房、廉租住房和中低价位、中小套型一般商品住房用地占住宅用的比例不得低于70%；4月17日“国十条”也强调了保障房及中小套型商品房用地不低于70%的比例。土地抑制都是住房建立的根底，确保了土地供给，有利于保障房建立的工作展开。第二，通过减免税费，鼓舞保障房建立。为落实“国十条”精神，加快开展公共租赁住房，6月8日，住建部、国土局等7部位结合出台了关于加快
9、开展公共租赁年住房的指导意见，指出对公共租赁住房的建立和运营给予税收优惠。依照指导意见，财政部和国税局下发通知，对公租房建立用地及公租房建成后占地免征城镇土地使用税、印花税，对运营工作坊所获得的租金收入免征营业税、房产税等。保障房面对的是中低收入家庭，价格受限制，企业在参与建立和运营的过程中利润较低，给予税费减免优惠能在一定程度上鼓舞企业积极参与保障房建立。第三，金融支持保障房建立。5月国务院关于鼓舞和引导民间投资健康开展的假设干意见，支持和引导民间资本投资建立经济适用住房、公共租赁住房等政策性住房。6月住建部等7部委结合出台的关于加快开展公共租赁住房的指导意见中提到鼓舞金融机构发放公共租赁住
10、房中长期贷款，支持符合条件的企业通过发行中长期债券的方式筹集资金，专项用于公共租赁住房建立和运营。金融支持措施的出台将拓宽保障房建立的资金来源渠道，在一定程度上鼓舞了企业参与保障房的建立。u 加强市场治理，促进房地产市场健康开展除以上政策外，2010年政府还出台了一系列政策，在企业治理、土地开发、商品房买卖等环节加强治理，标准房地产企业和相关人员行为，促进房地产市场健康开展。（见表二）融资环节：4月“国十条”要求，商业银行要加强对房地产企业开发贷款的贷前审查和贷后治理，对违规企业暂停批准其上市、再融资及严重资产重组活动。11月12日，银监会发布通知，要求个信托公司应立即对房地产信托业务进展合规
11、性风险自查，加强信托资金运通监控，这些措施的出台也使得一些房地产开发企业的融资难度和资金压力慢慢增大。土地开发环节：进一步加强土地供给治理，确保保障房及中小套型一般商品房用地，开展房地产用地突出咨询题专项审查，并对一些违规企业制定了明确的惩处措施，对违规的房地产开发企业，加大曝光和处分力度，并暂停其新购土地。3月的“国土19条”指出，土地出让保证金不得低于出让最地价的20%，并在合同签订后一个月内必须缴纳出让价款的50%，从而提高土地出让门槛。另外，在调整土地供给构造的同时，明确了针对房地产用的专项检查时间表，在加大土地供给总量的同时，严格执行打击“囤地”，以提高土地的有效供给量。商品房买卖环
12、节：加强买卖秩序监管力度，对存在“捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价”等行为的房地产开发企业，咨询题严峻的要取消运营资历；本季度10月份出台的北京市商品房预售资金监视治理暂行方法，加强商品房预售资金治理，这些措施强化了商品房买卖市场的治理，目的在于促进商品房将来市场建健康平稳运转。表二：2010年加强房地产市场治理主要相关政策政策法律法规公布文号发文日期施行日期发文单位政策主要内容关于促进房地产市场平稳健康开展的通知国办发（2010）4号2010年1月7日中华人民共和国国务院办公厅整顿房地产市场秩序；进一步加强土地供给治理和商品房销售治理；加强市场监测关于加强房地产用地供给和监管有关咨询题的通知20
13、10年3月10日2010年3月10日国土资源部实在加强房地产用地监管，建立健全信息公开制度，开展房地产用地突出咨询题专项检查，严格查处房地产用地中的违法违规行为国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知国发（2010）10号2010年4月17日中华人民共和国国务院办公厅加强对房地产开发企业购地和融资的监管，加大买卖秩序监管力度，完善房地产市场信息披露制度对各地进一步贯彻落实国务院坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知2010年9月29日住建部、国土部、监察部依法查处经纪机构炒买炒卖、哄抬房价、怂恿客户签订“阴阳合同”等行为；对房地产开发企业土地闲置、改变土地用处和性质，拖延开竣工时间，捂盘惜售等
14、违法违规行为要接着加大曝光和处分力度；队友上述违规的房地产开发企业，要暂停其新购置土地关于加强我市商品房预售方案治理的通知京建发（2010）632号2010年11月4日2010年12月1日北京市住房和城乡建立委员会完善商品房预售制度，加强商品房预售资金监管，在监管账户设立、预售资金使用和违规处分等方面做出明确的规定关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知2010年12月8日中国银监会各信托公司应立即对房地产信托业务进展合规性风险自查，加强信托资金运用监控，严控对大型放弃集团多头授信，集团成员内部关联风险，积极防备房地产市场调整风险52土地供给篇2.1总体成交分析依照土地市场监测显示，2010年
15、全年度北京土地买卖市场成交宗地共计274宗，较上一年度上涨12.76%，成交面积总计2988.34万平方米，较上一年度上涨53.46%，成交土地规划建筑面积总计3251.14万平方米，较上一年度上涨38.54%，整体供给增幅明显。自2008年二季度北京土地市场出现持续大幅上涨之后，由于一季度出台的土地新政以及4月的调控政策使得2010年土地市场年中成交量迅速回落，从4月到10月，连续6个月的市场低迷妨碍了全年度的土地供给节拍，也因而给年终留下了一个“大尾巴”。在上半年和三季度供给均缺乏的情况下，北京土地市场在本年度最后两个月开场集中突出供地，冲刺全年的土地供给目的。（附：2010年月度土地成交
16、走势图）数据北京市土地储藏中心从各季度成交数据上看，2010年总体成交量呈“V”型态势。比照2009年各季度土地买卖情况，除三季度比去年同期有所下降，其他各季度均有不同程度的涨幅，其中一季度和四季度涨幅明显。四季度供给土地98宗，总面积1328.34万平方米，占全年度总供给量的44.45%，创历史最高。正是凭借着年底两个月的最后冲刺使得本年度土地买卖市场尽管在经历了年中长时间市场低迷的情况下，相比去年增量更为明显。（附：2009至2010年度逐季度土地买卖市场成交情况比照图）数据北京市土地储藏中心2.2成交土地用处构造依照土地市场监测，从土地性质上分析，2010年全年度成交的274宗土地中，住
17、宅类用地为80宗，成交面积1249.62万平方米，占全年总成交量的41.82%；工业类用地出让132宗，成交面积为1179.82万平方米，占全年总成交量的39.48%；商业类用地成交36宗，成交面积254.94万平方米，占全年的8.53%；其他综合类用地成交26宗，总面积303.99万平方米占到全年总量的10.17%。依照2009与2010年不同规划的土地成交所占比例比照图能够看出，本年度相较去年来说，整体土地供给构造比重变化不大，而居住类和工业类的土地供给占比进一步拉近，居住类用地比重有所下降，工业类占比接着增长，两类宗地占比均占全年总量的四成左右。分析缘故，由于调控政策的出台使得二、三季度
18、土地市场较为冷清，4月和10月北京土地市场两次出现住宅用地零成交的情况，使得居住类用地比重较去年下降13.18%。但由于土地成交总量增幅明显，故该类土地成交总面积和去年相比仍呈上涨趋势，涨幅33.21%。（附：2009与2010年不同规划用处的土地成交所占比例比照图）数据北京市土地储藏中心2.3 成交土地区域分布从成交土地区域分布上分析，依照市场监测数据统计，2010全年度，郊区县成交土地面积共计2708.59万平方米，占全市宗成交面积的90.64%，较2009年度郊区县所占比例上涨了3%。可见在城区土地供给的日益稀少、供给下降的客观条件下，土地供给以郊县为主导的分布方式无法改变，本年度土地供
19、给市场接着向城区边缘以及远郊扩散。而本年度城区方面的土地供给主要集中在野阳、海淀、丰台三个区域，其中除了朝阳区较去年有小幅回落外，海淀和丰台都较去年涨幅超过一倍，分别占到全年城区土地供给总量的28.8%和34.48%。（附：2009与2010年各区县土地成交量比照图）数据北京市土地储藏中心依照2010年度各区县土地成交量统计显示，各郊区县成交量除怀柔区和密云县以外，其他8个郊县及北京经济技术开发区均各有不同程度的涨幅。顺义区本年度接着蝉联榜首位置，成交面积592.85万平方米，较去年土地供给量增长86.35%，占比全市土地供给总量接近两成。从两年间各区县土地成交量比照图中能够看出，去年的热点区
20、域城南郊县（房山区、大兴区、通州区），本年度表现更为抢眼，三区域供地涨幅均更为明显，其中，房山区涨幅最大，本年度房山区成交土地24宗，成交面积508.48万平方米，较去年上涨172.1%；大兴和通州成交量分别上涨43.84%和84.1%。城南三大郊县成交量总体相较上年度上涨比例到达九成，涨幅相较其他区域尤为明显。除此之外，本年度昌平区总体供给土地284.65万平方米，相比去年不到一百万平方米的土地供给，本年度供给量增幅接近两倍。数据北京市土地储藏中心从住宅类用地成交量统计数据显示，在本年度出现土地供给的五个城区当中，居住类用地总体成交量为214万平方米，占城区土地总供给量的76.48%，占全市
21、住宅用地供给总量的17%，这一数据根本与去年持平。而从2010年各区县住宅类土地成交面积比例图中能够看出，排名前五位的区县分别为：房山区、大兴区、昌平区、顺义区和通州区。比照上一年度，住宅供给突出的郊县区域没有变化，城南郊县仍然热点优势明显。比拟2009年与2010年两年的数据看以看出，大兴区和通州区住宅用地供给总量根本保持一致，而房山区本年度总体供给土地24宗，其中18宗为居住用地，住宅用地成交面积342.01万平方米，占全区成交总量的67.26%；占全市住宅用地总量的27.33%，此占比拟去年上涨超过五成。也正是由于房山区在本年度土地市场上的突出表现，使得城南郊县整体住宅用地成交量643.
22、36万平方米，较去年成交量上涨了31.55%，占2010年全市住宅用地供给总量的51.41%，该区域连续第二年面积占比超过全市总量一半。（附：2010年各区县住宅类土地成交面积比例图）数据北京市土地储藏中心综合上述分析，2010年土地供给市场上，郊区县土地供给比例仍旧占市场主导地位，而由于城市开展中心的逐步南倾，轨道交通及区域配套设备的逐步完善，使得房山、大兴、通州三处较其他区县更具将来市场开展优势和潜力，在连续两年的土地供给高潮后，估计将来的一两年内，城南地区将迎来楼市的放量顶峰，同时市场竞争也会日渐剧烈。2.4土地成交价格分析依照2010年的土地买卖统计数据显示，全年土地平均楼面地价为50
23、40元/平方米，较2009年上涨了27.47%；住宅类用地楼面地价为7337元/平方米，较2009年上涨了22.88%。两项数据显示，尽管本年度出台了土地调控新政，但土地楼面地价水平较上一年度仍然整体呈现上涨趋势。结合去年数据，纵观本年度全年楼面地价走势情况能够看出，2009年平均楼面地价逐季度攀升且增长迅速，各季度涨幅明显；而本年度由于政策的调控要素使得年中后阶段市场出现相对冷清，价格水平也回落到去年同期水平，而住宅类用地楼面地价两年间整体走势呈现倒“V”型趋势，去年年底以及今年年初的高位价格由于调控政策的出台以及对将来市场的不确定预期使得本年度后三个季度的住宅用地楼面地价根本回归理性，且运
24、转较为平稳。（附：2009年与2010年楼面地价走势比照图）综合以上数据分析，2010年土地买卖市场在供给量接着加大的同时，楼面地价水平也随之有所增长，但与上一年度呈现的“量价齐升”的火爆场面不同的是，本年度各季度楼面地价走势的构成不仅与政府出台的调控政策有关，或多或少的与土地买卖部门的供给构造也不无关系。以二季度和四季度为例，调控政策出台后的二季度，土地市场迅速转冷，地价大幅回落，相关数据能够看到二季度4月住宅零成交，全季度上市土地环比下降四成，新政策的习惯期以及对将来市场的预期使得二三季度市场相对冷清，加之进入四季度后，10月份的土地买卖情况相较之前更为惨淡，使得为了完成供地年度任务不得不
25、在最后两个月加大供地，因而我们看到有40宗住宅用地在岁末集中放量，一方面政策调控习惯期已根本度过，再加之持续走低的价格和对预期的改善使得岁末成交量大幅攀升的同时，受供给构造的妨碍，四季度全市平均楼面地价也有较大增幅，但理性分析全年平均楼面地价和住宅楼面地价两项数据，在政策调控之后的三个季度，地价水平根本趋于平稳。数据北京市土地储藏中心3、商品住宅市场篇3.1商品住宅供给情况（注：以下分析均不包括政策性住房）3.1.1总体供给工程数下降超一成，新增供给住宅面积波动上升2010年全市商品房新获批准预售许可证416个，批准预售面积1620.7968万平方米，相比2009年的488个预售许可证少了76
26、个，降幅超一成。虽与2009年488个工程的推盘量相比，2010的整体供给楼盘数仍处在了一个相对较低位水平上。但批准预售住宅类商品房相比去年有小幅的增长，2010年新增住宅（含政策性住房）113738套，批准预售面积为1197.6323万平方米，与2009年相比分别增加了8.55%和7.77%。从月度新增供给走势看，受两次政策调控的妨碍，新增批准预售量出现了明显的波动。2010年春节过后，新增住宅供给从年内低点开场逐步走高，3、4月份出现了较大上涨；但自4月下旬楼市系列调控政策出台后便出现了明显拐点，并在6月份出现了年内的供给次低点；此后的7、8月份楼市供给逐步回暖上扬，并于9月份冲高；10月
27、受长假和二次调控的妨碍再次出现下探，继而受预售资金监管施行的妨碍在11、12月迅速上升，12月份到达今年供给的峰值。（附图北京2009与2010年度批准预售住宅月度供给情况比照） 数据北京市房地产买卖治理网3.1.2近郊供给成为绝对主力，北京步入新城时代按行政区域排名2010年整体获批准预售商品住宅面积前三甲为大兴区、朝阳区、通州区。其中，大兴区供给面积最大，批准预售住宅类商品房17439套，面积为174.91万平方米，比2009年分别增加了164.99%和167.36%。（附图：2010年批准预售商品住宅行政区供给特征（套数） 数据北京市房地产买卖治理网从2010年北京批准预售住宅在城市区域
28、分布上看，郊区县批准预售住宅类商品房为58225套，批准预售面积为653.74万平方米，分别仅占总体供给的67.97%和66.59%。其中，近郊区供给量占比最大，尤以大兴、通州、房山、顺义等近郊新城区域为最。这主要是随着北京市城内资源的愈发稀少，在新城规划等政策支持下，近郊用地将长期成为将来市场买卖的主角。房山、大兴、通州、顺义等区域是2009热点土地供给区域，这部分土地在2010年构成了有效的市场供给。我们以2010年供给状元大兴区为例，随着2009年，北京市促进城市南部地区加快开展行动计划的出台，对南城总额将达2900亿元的投资计划，更是让大兴收获颇丰。借着政策的东风，大兴区在2010年不
29、断推进亦庄新城、大兴新城和规划中的新航城“三城”建立，以及地铁大兴线、亦庄线年内开通等利好音讯的不断传来，使得大兴成为众多实力房企追捧的区域。2010年不仅包括润枫锦尚、鸿坤理想城等十余个老盘推出工程后期，更有新里西莱斯公馆、金地仰山、首邑溪谷嘉园、保利茉莉等多个纯新楼盘上市，使得大兴区当仁不让的成为2010年北京楼市的供给大户。总之，在2010年通州新城已经开场晋级换代、大兴新城和房山新城正在蓬勃兴起、顺义新城正蓄势待发，四大新城的建立发力将预示着北京城市建立真正进入了新城时代。（附图：2010年北京分区域商品住宅供给情况）数据北京市房地产买卖治理网3.1.3新盘低开、打折促销已成趋势从批准
30、预售的数据上看，2010年预售价格在10000元/平方米以下的8703套，占批准预售住宅类楼盘总套数的10.16%；10000（含）20000元/平方米供给住宅37467套，占批准预售住宅类楼盘总套数的43.74%；预售价格20000（含）30000元/平方米供给住宅24997套，占批准预售住宅类楼盘总套数的29.18%；预售价格30000元/平方米以上住宅14493套，占批准预售住宅类楼盘总套数的16.92%。与2009年相比，各价格区间占比涨幅最大的为预售价格在10000（含）20000元/平方米的区间，增长了十九个百分点；跌幅最大的为预售价格在10000元/平方米以下的区间，减少了二十二
31、个百分点。尽管，4月调控政策出台后，京城房价并没有出现人们预期的大幅度跳水场面，但在9月份持续的政策调控下，新开盘工程大多采取低价入市，已习惯低迷的市场行情，据统计约有六成新开盘工程以平均低于周边在售工程10%左右的价格入市，开发商以价换量的意图特别明显。这些低价入市的工程大多在大兴、昌平、通州等新城区域。这些存量比拟大的区域来，不仅大开发商扎堆，各个楼盘质量的同质化也比拟严峻，本身品牌优势在销售中就特别难表达。以大兴黄村为例，2010年下半年上市新盘密度高，新盘定价与前期推出的其他楼盘相比每平方米降低至少3000元。自今年4月史上最严峻的调控政策出台后，楼市的低迷状态已经持续了五个多月的时间
32、，目前打折楼盘在增多并明显呈现普遍化现象。相比拟纯新盘的直截了当低价开盘，老工程则顾忌更多，担忧刺激之前的老业主，因而最近的降价打折方式多样，除了有无理由退房外，送装修、送额外面积也成了特别多工程的变相折扣。例如，通州区京贸国际城均价从27000元/平方米直降至19800元/平方米，降价幅度约7000元/平方米，位于顺义的阿卡笛亚庄园近期推出了直降5000元/平方米的优惠活动。其中，最具有代表性的是位于朝阳区管庄的“远洋一方”和“远洋新悦”工程，此前“远洋一方”的均价为25000元/平方米，目前在售的“远洋新悦”均价为17000元/平方米。据理解，“远洋一方”和“远洋新悦”同为一个开发商，同在
33、一个小区里，唯一不同的是价格，开发商之因而将同一个工程拆分为两个案名销售，目的确实是为了变相降价而又不引起前业主的抗议。（附图：不同价格区间批准预售规模比照）数据北京市房地产买卖治理网值得关注的是预售价格在40000元/平方米以上的住宅占比也大幅度提升，共有15个楼盘，霞公府更是以超过100000元/平方米的预售价格摘到了京城楼盘最贵楼盘的桂冠。3.2住宅成交情况3.2.1住宅成交环比降幅近四成依照北京市房地产买卖治理网统计数据显示，2010年北京成交商品住宅（不含车库和其它物业）10.74万套，共计1191.16万平方米，与2009年相比分别下降了39.58%和41.08%。其中，期房住宅签
34、约92619套，环比下降35.77%；现房签约14759套，环比下降55.97%。日均住宅签约254套，较2009年日均签约数减少141套。与住宅成交特别炽热的2009年相比，2010年北京住宅市场可谓异常低迷，从月度成交量走势看，2010年北京住宅成交套数唯有1月的成交量高于2009年，2-12月的住宅成交量同比均低于2009年。详细来看，2010年春节过后，住宅成交开场逐步走高，4月份出现了较大上涨；但自4月下旬楼市系列调控政策出台后便出现了明显拐点，并在5月份出现了年内的成交低谷；此后的6、7月份楼市成交逐步回暖上扬，并于9月份出现明显的反弹迹象；10月受长假和二次调控的妨碍再次出现下探
35、，继而在1112月又开场企稳上升，环比涨幅均超过40%以上，直至12月出现全年最高成交量，到达15772套。受政策调控最明显的月份为5月和10月，住宅成交均跌落至8000套以下。（附图：2009年与2010年商品住宅网签比照）数据北京市房地产买卖治理网 2010年北京新建商品住宅市场在调控政策的大背景下，成交量历经崎岖，主要是由于房地产的调控措施贯穿全年，而且在限制措施上，更多的是针对需求，比方提高首付比例、加息等等。例如，4月17日，国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知正式登场，针对购房需求，最直截了当的妨碍出如今第三条：对购置首套自住房的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购
36、置第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购置第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高。这个文件让北京楼市的销售堕入低迷，5月、6月、7月的成交量分别下降68%、74%、69%。紧随4月调控的，9月29日的新国五条、11月15日外管局关于进一步标准境外机构和个人购房通知都在表达限制的声音：限制贷款、限制购房、限制外籍人士购房。不仅如此，住房公积金贷款政策调整、央行在今年还屡次提高商业银行存款预备金率，信贷被收得越来越紧。这些都让一般购房者的门槛越来越高，部分刚性需求被排除在市场之外，市场整体成交量也相应的大幅下降。3.2.2 “
37、房价上涨”仍然主要趋势，高低价楼盘两极分化纵观2010年全年“房价上涨”仍然是北京一般住宅市场的主要趋势。依照专业部门公布的数据，北京、上海、广州、深圳四大一线城市2010年全年新建商品住宅价格同比普遍大涨，其中，北京涨幅最大，全年均价来看，北京2010年新建商品住宅均价已到达20328元/平方米，同比大涨42%。北京市的住房和城乡建立委员会提供数据，随着各项房地产市场调控措施落实到位，北京市房地产市场调控成效明显，2010年5月施行新政策以来，新建住房价格同比涨幅连续6个月回落，从22%降至2010年11月的14.3%，相比2009年房价仍保持较高增长态势。尽管涨价仍然是大趋势，但房价也时时
38、“波动”着，一度伴随成交量的变化从量价齐升到量跌价平，再到量价齐跌，又回到了价平量低，岁末又逐步开场量升价涨，但在号称“史上最严峻的楼市政策”的两次出台后，涨价工程的数量和额度逐步在减少，且二次调控后，北京住宅市场的涨价工程数量和额度已经明显少于一次调控后。从经历上我们不难看出房地产调控对房价的妨碍是短期的，房价走势关键依然取决于市场本身的变化。首先是供求关系，从2010年的数据看，商品房销售10.43亿平方米，超过了竣工的7.6亿平方米，供求矛盾仍然比拟突出。假如市场供给不能接着增加，房价上涨压力仍然会比拟大。其次，妨碍房价的不仅有行业本身的要素，也有大量的外部要素。例如， CPI的增长从年
39、初的1.5%上升到超过11月的5.1%，通胀不断加剧使得特别多人把购入房产作为防止财富贬值的重要渠道，以抗通胀和避险为目的的购房需求不断增加，房价上涨的压力也就更大。在房价波动上涨的同时，我们也看到京城楼市成交高低价楼盘呈两极分化趋势。在2010年商品房工程成交金额排行榜中，既有西苑好山居、合生霄云路8号如此均价超过6万元/平方米如此的高端楼盘，更有受政策调控妨碍，刚需性较强的中低价楼盘纷纷入榜，均价在3万元/平方米的工程数量到达13个，比今年上半年成交金额前20中的3万元/平方米以内工程增加2个。从2010年商品住宅成交均价排行上看，前10名楼盘的价格都在6万元/平米以上，最高均价楼盘霞公府
40、单价近9.65万元，而2009年均价前10名楼盘最高仅为8.13万元/平米，6万元/平米以上的楼盘仅5个。出现这一情形主要是在政策调控下，中低价位楼盘面向刚性需求人群，市场吸纳程度较好；而高端房产价格仍在攀升，说明最高端市场中的需求仍然十分强劲，政府公布的70/90政策将大幅减少大户型公寓的将来供给量，导致某些高端购房者深信地理位置优越的大型奢华公寓在北京十分稀缺，在需求拉动、财富效应和中心城区资源的稀缺性的作用下，高端商品房市场的价格出现接着上涨，成交稳步增长。3.2.3 郊区工程成为2010楼市亮点从2010年商品房工程成交金额排行榜上榜楼盘分布区域上看，朝阳区仍然坐稳老大地位，销售排行前
41、20的工程中，朝阳区楼盘数量到达9个，而2009年销售前20工程中朝阳区楼盘数为11个，除了昌平区的天通苑列入销售排行榜前20之位以外，无一郊区楼盘入榜。2010年受政策妨碍，郊区楼盘异军突起，入围数量为5个，其中大兴区的新里西斯莱公馆位列第二，同是大兴区的热盘保利茉莉公馆位居第四位。房山区中粮万科长阳半岛以23.53亿元的成交金额排位第十五。顺义区的香悦四季、香醍溪岸分列第18、19位。在众多热点郊区中，大兴、房山无疑是2010年楼市最亮点。首先，大兴区域的众多新盘集中放量，使其成为2010年是楼市供给大户。大兴区近年来不断是市场关注的热点，首先，大兴具有区位优势，是间隔城区最近的郊区县；其
42、次，还有交通优势，已开通的地铁4号线、大兴线和亦庄线等轨道交通线将其和整个中心城区连在一起；第三，产业规划优势，大兴作为“城南计划”的重点开展区域，规划有亦庄、黄村两个新城，产业带动地产的效应不容小觑；第四，与主城区相比，在城铁大兴线开工建立之后，大兴宜居和生态气氛无疑要浓郁的多，吸引了包括金融街、西三环沿线等区域的多元化改善型人群在此置业；同时也吸引了例如保利、绿地、旭辉等大型房企参加区域开发中，为市场提供了既满足多元化置业需求，又提升整体居住质量的产品。尽管2010年大兴区域有包括润枫锦尚、鸿坤理想城等十余个老盘的后期推向市场，但真正把大兴楼市推到京城楼市顶峰的依然依托绿地新里西斯莱公馆、
43、保利茉莉公馆等多个纯新楼盘的热销，区域成交受其妨碍较大。以保利茉莉公馆为例，6月27日，保利茉莉公馆拿到预售许可证之后当天便举行了第一期开盘摇号活动，截至7月8日，该工程一期推出的662套房，已签约629套，签约率达95.02%，成交均价16612元/平方米。7月31日，保利茉莉公馆进展第二期开盘摇号。395套房引来6000人排号，楼盘供求比更到达1:15，开盘三个小时的时间里，全部售罄。9月24日，1105套房源在保利茉莉公馆的第三期开盘现场推出，相当于前两次开盘量的总和。这次开盘吸引了5000余组有效客户的关注和抢房。至此，保利茉莉公馆无疑成为了京城最畅销楼盘之一，同时大大的提升了“大兴”
44、的媒体曝光度。其次，长阳半岛一支独秀，引领房山成为楼市新热点。随着房山线的年底开通，奥特莱斯的引入，万科、中铁、绿地等一大批品牌企业的进驻，产业园区等利好工程的推进下房山在2010年开展趋势锐不可当。这一方面得益于政府支持，在2009年北京政府公布的关于北京市促进城市南部地区加快开展房山区行动方案中，“集中力量推进根底设备建立，实在提升根底设备承载才能”被放在了首要位置。将来三年，房山将重点推进包括京石二高速在内的6条跨区交通通道建立，将通过大力开展以房山中央休闲购物区（CSD）为龙头的九大功能园区来引领全区经济。从房山区将来规划建立能够看出，房山区交通、经济产业、人文环境开展前景宽阔。另一方
45、面，随着市区土地资源越来越稀缺，五环以外特别是南城区域开展空间更加深远，至今中粮万科、首开、北京城建等知名品牌房地产开发企业已获得土地，该区域房地产市场必将成为楼市热点。从2010年商品住宅成交套数排行榜看，中粮万科长阳半岛无疑是2010年楼市标杆，更成为引领房山楼市的大旗。例如，7月房山区一般住宅（公寓）成交套数居北京各行政区一般住宅（公寓）成交套数之首主要是由中粮万科长阳半岛工程销售628套奉献的，该工程销售套数占房山区成交量的近60%。中粮万科长阳半岛2010年共有四次开盘记录，分别是7月底、8月底、10月初和12月中旬。其中7月底初次开盘推出835套房源，2天销售告罄。其余的8月、10
46、月、12月三次开盘无一例外的上演了“日光”大戏。特别是12月第四次开盘推出848套房源，推房量与初次开盘相近，排号的人到达7000组客户，需求与供给之比到达了19，当日签约认购金到达12亿元，淋漓尽致的上演“日光”的疯狂。（附表2010年北京商品房工程成交金额排行榜和2010年北京商品房工程成交套数排行榜）2010年北京商品房工程成交金额排行榜排名工程名称区域成交面积(M2)成交套数(套)成交单价（元/ M2）成交金额（元）1朝阳门SOHO东城区297,7171,82856,80016,910,380,0002新里西斯莱公馆大兴区281,5152,47719,6235,524,137,0003
47、光耀东方广场海淀区170,40493621,1943,611,499,0004茉莉公馆大兴区207,1582,16517,4143,607,500,0005中弘国际商务花园朝阳区173,9933,21219,5253,397,132,0006西苑好山居海淀区47,6724868,2113,251,709,0007首城国际中心朝阳区113,4161,10327,7413,146,265,0008万科蓝山朝阳区83,37546737,2123,102,540,0009中海城朝阳区131,3661,61620,2662,662,318,00010合生霄云路8号朝阳区38,8428565,9102,560,075,00011太阳公元朝阳区85,3551,31829,5022,518,187,00012北京华贸城朝阳区93,5181,30226,7122,498,090,00013远洋沁山水石景山93,00578826,3622,451,791,00014中海紫御公馆崇文区66,98675236,5422,447,772,00015中粮万科长阳半岛房山区160,6991,78214,6432,353