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1、20100年北京京市住宅宅市场运运行状况况分析20100年作为为政策调调控最为为“严厉”的一年年，其严严厉程度度超过以以往任何何时候；也有人人说，220100年是政政策最为为“尴尬”的一年年，频频频出台的的政策背背后，却却是人们们对房价价无法止止涨的叹叹息。经经历了近半年的的政策调调控之后，220100年的北北京楼市市终于迎迎来了“岁末”的大幕幕。细品品当下的的市场，既既没有出出现大规规模的打打折促销销，也没没有出现现全民抢抢购的热热闹场面面，有的的只是市市场各方方对楼市市前景的的种种猜猜测。1 宏观政策策篇1.1概概述：调调控力度度空前，经经济手段段和行政政措施并并用为遏制房房价过快快上涨，
2、220100年中央央出来了了一系列列房地产产调控政政策，经经济手段段和行政政手段并并用，从从抑制需需求，增增加供给给，加强强监管等等方面对对全国房房地产市市场进行行了全方方位的调调控。其其中，经经济手段段包括不不断的强强化和严严格实施施差别化化的信贷贷和税收收政策，提提高首套套购房和和二套住住房的首首付款比比例及贷贷款利率率，停止止对家庭庭第三套套住房的的贷款等等；行政政措施方方面，北北京市率率先开始始施行限限定家庭庭购房套套数，以以及限制制外地人人口的购购房贷款款，同时时在调整整土地供供应结构构及土地地出让门门槛的同同时，加加强对“囤地”、“炒地”等行为为的严格格治理。可可以看出出，在经经历
3、了房房价飙升升的一年年后，220100年各项项政策的的持续出出台和逐逐步落实实体现出出了政府府对遏制制房价过过快上涨涨的决心心，纵观观全年调调控政策策，对包包括购房房者、开开发企业业、商业业银行以以及地方方政府在在内的各各相关行行业主体体的行为为均产生生了一定定程度的的影响，综综合调控控力度可可谓空前前。回顾20010年年房地产产政策的的变化，可可大体分分为三个个阶段，各各阶段的的代表性性政策及及市场变变化如下下：1-4月月，第一一轮调控控。20010年年1月110日国国务院办办公厅出出台关关于促进进房地产产市场平平稳健康康发展的的通知（“国十一条”），一个月之后，北京市住房和城乡建设委员会等
4、11个相关职能部门联合发了“北京版国十一条”细则，政策主旨增加保障房和普通商品房的有效供应，抑制投资投机性购房需求，也由此拉开了本年度房地产市场调控的序幕。但随后的几个月的市场并未因此降温，在调控力度明显加强的大背景下，北京房地产市场仍在逆市而上，房价的持续走高，土地市场上“地王”数据仍在持续刷新，这也直接导致了接下来“国十条”的出台。4-9月月，第二二轮调控控。20010年年4月117日，国国务院出出台关关于坚决决遏制部部分城市市房价过过快上涨涨的通知知（“国十条条”），随随后我市市出台“京十二二条”更是将将抑制不不合理购购房需求求作为调调控重点点。其中中，停止止对第三三套住房房发放贷贷款、
5、针针对本市市户籍和和外来人人口的“限购令令”都意指多套套房产投投资和纯纯粹的投投机行为为。之后后的几个个月，随随着信贷贷、土地地、税收收等政策策的逐步步落实，北北京楼市市在5-8月显显著降温温，投资资客离场场，房源源增多，议议价空间间也逐步步加大，消消费者在在如此严严厉的管管理手段段之下，大大多数出出现“观望”情绪。9月市场场回暖迎迎来第三三轮调控控。在经经过了二二季度调调控政策策的适应应期后，220100年三季季度北京京市房地地产市场场成交量量逐月上上升，市市场回暖暖迹象明明显。房房价的再再度上扬扬导致政政府在国国庆节前前出台相相关政策策，9月月29日日，银监监会协同同央行下下发关关于完善善
6、差别化化住房信信贷政策策有关问问题的通通知，统统一将首首套房的的首付款款比例提提高至330%，并并同时出出台政策策取消了了先前对对房产交交易环节节中契税税缴纳的的优惠，在在整体宏宏观调控控的大环环境下，进进一步影影响了部部分购房房者的积积极性，业业内将其其统称为为“9.229新政政”。1.2政政策调控控方向u 抑制投资资投机需需求一是差别别化信贷贷政策。4月17日，“国十条”出台，要求对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；9月29日，银监会联合央行发文规定，首套购房的贷款首付款比例调整到30%以上，各商业银行暂停发放第三套及以上住房贷款。
7、4月的“国十条”和“9.29新政”实施的差别化信贷政策，对贷款购房进行了严格的规定，调控力度史无前例，严厉打击投资投机性需求。二是限购购政策。为为落实“国十条条”，北京京于4月月30日日出台了了“国十条条实施细细则”，规定定北京家家庭只能能新购一一套商品品住房；除此之之外，111月44日住建建部还出出台相关关政策，对对外资机机构和个个人购买买国内房房产进行行了相关关限制。三是上调调住房公公积金贷贷款利率率，对使使用公积积金贷款款购买多多套住房房进行限限制。220100年四季季度，住住建部分分别在110月和和12月月两次发发布关关于调整整住房公公积金存存贷款利利率的通通知，经经过两次次上调后后，
8、五年年期以下下（含五五年）及及五年期期以上个个人住房房公积金金贷款利利率分别别为3.75%和4.30%；111月2日日，住建建部、财财政部、央央行及银银监会联联合发布布了关关于规范范住房公公积金个个人住房房贷款政政策有关关问题的的通知，对对住房公公积金的的使用、贷贷款首付付款比例例及利率率做了严严格的规规定，北北京市在在此政策策基础上上进一步步提高了了对二套套购房贷贷款申请请的限制制，即申申请二套套购房贷贷款的家家庭人均均住房面面积不得得超过228.881平方方米。目目前公积积金贷款款除首套套90平平方米以以下住房房的首付付款比例例不得低低于200%以外外，其他他政策与与商业贷贷款政策策保持一
9、一致，进进一步表表明了中中央政府府加大信信贷政策策力度以以强化房房地产调调控的意意愿。u 增加住房房特别是是保障房房供应19988年住房房制度改改革的目目标之一一就是建建立和完完善以经经济适用用房为主主的多层层次城镇镇住房供供应体系系，对不不同收入入家庭实实行不同同的住房房供应政政策，通通过调整整住房投投资结构构，重点点发展经经济适用用住房，加加快解决决城镇住住房困难难居民的的住房问问题。而而近几年年保障房房供应的的不足，商商品房价价格节节节攀升，使使得中低低收入家家庭住房房难的问问题越突突出，因因此，中中央政府府在20010年年保障房房建设提提高到了了前所未未有的高高度，具具体相关关政策如如
10、下：第一，大大幅增加加土地供供给，提提高保障障房用地地比重。2010年1月21日，国土资源部提出，申报住宅用地当中，经济适用住房、廉租住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地占住宅用的比例不得低于70%；4月17日“国十条”也强调了保障房及中小套型商品房用地不低于70%的比例。土地抑制都是住房建设的基础，确保了土地供给，有利于保障房建设的工作展开。第二，通通过减免免税费，鼓鼓励保障障房建设设。为落落实“国十条条”精神，加加快发展展公共租租赁住房房，6月月8日，住住建部、国国土局等等7部位位联合出出台了关关于加快快发展公公共租赁赁年住房房的指导导意见，指指出对公公共租赁赁住房的的建设和和运营给给
11、予税收收优惠。根根据指指导意见见，财财政部和和国税局局下发通通知，对对公租房房建设用用地及公公租房建建成后占占地免征征城镇土土地使用用税、印印花税，对对经营工工作坊所所取得的的租金收收入免征征营业税税、房产产税等。保保障房面面对的是是中低收收入家庭庭，价格格受限制制，企业业在参与与建设和和运营的的过程中中利润较较低，给给予税费费减免优优惠能在在一定程程度上鼓鼓励企业业积极参参与保障障房建设设。第三，金金融支持持保障房房建设。55月国务务院关关于鼓励励和引导导民间投投资健康康发展的的若干意意见，支支持和引引导民间间资本投投资建设设经济适适用住房房、公共共租赁住住房等政政策性住住房。66月住建建部
12、等77部委联联合出台台的关关于加快快发展公公共租赁赁住房的的指导意意见中中提到鼓鼓励金融融机构发发放公共共租赁住住房中长长期贷款款，支持持符合条条件的企企业通过过发行中中长期债债券的方方式筹集集资金，专专项用于于公共租租赁住房房建设和和运营。金金融支持持措施的的出台将将拓宽保保障房建建设的资资金来源源渠道，在在一定程程度上鼓鼓励了企企业参与与保障房房的建设设。u 加强市场场管理，促促进房地地产市场场健康发发展除以上政政策外，220100年政府府还出台台了一系系列政策策，在企企业管理理、土地地开发、商商品房交交易等环环节加强强管理，规规范房地地产企业业和相关关人员行行为，促促进房地地产市场场健康
13、发发展。（见见表二）融资环节节：4月月“国十条条”要求，商商业银行行要加强强对房地地产企业业开发贷贷款的贷贷前审查查和贷后后管理，对对违规企企业暂停停批准其其上市、再再融资及及重大资资产重组组活动。11月12日，银监会发布通知，要求个信托公司应立即对房地产信托业务进行合规性风险自查，加强信托资金运通监控，这些措施的出台也使得一些房地产开发企业的融资难度和资金压力渐渐增大。土地开发发环节：进一步步加强土土地供应应管理，确确保保障障房及中中小套型型普通商商品房用用地，开开展房地地产用地地突出问问题专项项审查，并并对一些些违规企企业制定定了明确确的惩罚罚措施，对对违规的的房地产产开发企企业，加加大曝
14、光光和处罚罚力度，并并暂停其其新购土土地。33月的“国土119条”指出，土土地出让让保证金金不得低低于出让让最地价价的200%，并并在合同同签订后后一个月月内必须须缴纳出出让价款款的500%，从从而提高高土地出出让门槛槛。另外外，在调调整土地地供应结结构的同同时，明明确了针针对房地地产用的的专项检检查时间间表，在在加大土土地供应应总量的的同时，严严格执行行打击“囤地”，以提提高土地地的有效效供应量量。商品房交交易环节节：加强强交易秩秩序监管管力度，对对存在“捂盘惜惜售、囤囤积房源源、哄抬抬房价”等行为为的房地地产开发发企业，问问题严重重的要取取消经营营资格；本季度度10月月份出台台的北北京市商
15、商品房预预售资金金监督管管理暂行行办法，加加强商品品房预售售资金管管理，这这些措施施强化了了商品房房交易市市场的管管理，目目的在于于促进商商品房未未来市场场建健康康平稳运运行。表二：220100年加强强房地产产市场管管理主要要相关政政策政策法律律法规颁布文号号发文日期期实施日期期发文单位位政策主要要内容关于促促进房地地产市场场平稳健健康发展展的通知知国办发（220100）4号号20100年1月月7日中华人民民共和国国国务院院办公厅厅整顿房地地产市场场秩序；进一步步加强土土地供应应管理和和商品房房销售管管理；加加强市场场监测关于加加强房地地产用地地供应和和监管有有关问题题的通知知20100年3月
16、月10日日20100年3月月10日日国土资源源部切实加强强房地产产用地监监管，建建立健全全信息公公开制度度，开展展房地产产用地突突出问题题专项检检查，严严格查处处房地产产用地中中的违法法违规行行为国务院院关于坚坚决遏制制部分城城市房价价过快上上涨的通通知国发（220100）100号20100年4月月17日日中华人民民共和国国国务院院办公厅厅加强对房房地产开开发企业业购地和和融资的的监管，加加大交易易秩序监监管力度度，完善善房地产产市场信信息披露露制度对各地地进一步步贯彻落落实国务务院坚决决遏制部部分城市市房价过过快上涨涨的通知知20100年9月月29日日住建部、国国土部、监监察部依法查处处经纪
17、机机构炒买买炒卖、哄哄抬房价价、怂恿恿客户签签订“阴阳合合同”等行为为；对房房地产开开发企业业土地闲闲置、改改变土地地用途和和性质，拖拖延开竣竣工时间间，捂盘盘惜售等等违法违违规行为为要继续续加大曝曝光和处处罚力度度；队友友上述违违规的房房地产开开发企业业，要暂暂停其新新购置土土地关于加加强我市市商品房房预售方方案管理理的通知知京建发（220100）6332号20100年111月4日日20100年122月1日日北京市住住房和城城乡建设设委员会会完善商品品房预售售制度，加加强商品品房预售售资金监监管，在在监管账账户设立立、预售售资金使使用和违违规处罚罚等方面面做出明明确的规规定关于信信托公司司房
18、地产产信托业业务风险险提示的的通知20100年122月8日日中国银监监会各信托公公司应立立即对房房地产信信托业务务进行合合规性风风险自查查，加强强信托资资金运用用监控，严严控对大大型放弃弃集团多多头授信信，集团团成员内内部关联联风险，积积极防范范房地产产市场调调整风险险62土地地供应篇篇2.1总总体成交交分析根据土地地市场监监测显示示，20010年年全年度度北京土土地交易易市场成成交宗地地共计2274宗宗，较上上一年度度上涨112.776%，成成交面积积总计229888.344万平方方米，较较上一年年度上涨涨53.46%，成交交土地规规划建筑筑面积总总计32251.14万万平方米米，较上上一年
19、度度上涨338.554%，整整体供应应增幅明明显。自自20008年二二季度北北京土地地市场出出现持续续大幅上上涨之后后，由于于一季度度出台的的土地新新政以及及4月的的调控政政策使得得20110年土土地市场场年中成交交量迅速速回落，从从4月到到10月月，连续续6个月月的市场场低迷影影响了全全年度的的土地供供应节奏奏，也因因此给年年终留下下了一个个“大尾巴巴”。在上上半年和和三季度度供应均均不足的情况况下，北北京土地地市场在在本年度度最后两两个月开开始集中中突出供供地，冲冲刺全年年的土地地供应目目标。（附附：20010年年月度土土地成交交走势图图）数据来源源：北京京市土地地储备中中心从各季度度成交
20、数数据上看看，20010年年总体成成交量呈呈“V”型态势势。对比比20009年各各季度土土地交易易情况，除除三季度度比去年年同期有有所下降降，其他他各季度度均有不不同程度度的涨幅幅，其中中一季度度和四季季度涨幅幅明显。四四季度供供应土地地98宗宗，总面面积13328.34万万平方米米，占全全年度总总供应量量的444.455%，创创历史最最高。正正是凭借借着年底底两个月月的最后后冲刺使使得本年年度土地地交易市市场虽然然在经历历了年中中长时间市市场低迷迷的情况况下，相相比去年年增量更更为显著著。（附附：20009至至20110年度度逐季度度土地交交易市场场成交情情况对比比图）数据来源源：北京京市土
21、地地储备中中心2.2成成交土地地用途结结构根据土地地市场监监测，从从土地性性质上分分析，220100年全年年度成交交的2774宗土土地中，住住宅类用用地为880宗，成成交面积积12449.662万平平方米，占占全年总总成交量量的411.822%；工工业类用用地出让让1322宗，成成交面积积为11179.82万万平方米米，占全全年总成成交量的的39.48%；商业业类用地地成交336宗，成成交面积积2544.944万平方方米，占占全年的的8.553%；其他综综合类用用地成交交26宗宗，总面面积3003.999万平平方米占占到全年年总量的的10.17%。根据20009与与20110年不不同规划划的土
22、地地成交所所占比例例对比图图可以看看出，本本年度相相较去年年来说，整整体土地地供应结结构比重重变化不不大，而而居住类类和工业业类的土土地供应应占比进进一步拉拉近，居居住类用用地比重重有所下下降，工工业类占占比继续续增长，两两类宗地地占比均均占全年总总量的四四成左右右。分析析原因，由由于调控控政策的的出台使使得二、三三季度土土地市场场较为冷冷清，44月和110月北北京土地地市场两两次出现现住宅用用地零成成交的情情况，使使得居住住类用地地比重较较去年下下降133.188%。但但由于土土地成交交总量增增幅明显显，故该该类土地地成交总总面积和和去年相相比仍呈呈上涨趋趋势，涨涨幅333.211%。（附附
23、：20009与与20110年不不同规划划用途的的土地成成交所占占比例对对比图）数据来源源：北京京市土地地储备中中心2.3 成交土土地区域域分布从成交土土地区域域分布上上分析，根根据市场场监测数数据统计计，20010全全年度，郊郊区县成成交土地地面积共共计27708.59万万平方米米，占全全市宗成成交面积积的900.644%，较较20009年度度郊区县县所占比比例上涨涨了3%。可见见在城区区土地供供应的日日益稀少少、供应应下降的的客观条条件下，土土地供应应以郊县县为主导导的分布布形式无无法改变变，本年年度土地地供应市市场继续续向城区区边缘以以及远郊郊扩散。而而本年度度城区方方面的土土地供应应主要
24、集集中在朝朝阳、海海淀、丰丰台三个个区域，其其中除了了朝阳区区较去年年有小幅幅回落外外，海淀淀和丰台台都较去去年涨幅幅超过一一倍，分分别占到到全年城城区土地地供应总总量的228.88%和334.448%。（附附：20009与与20110年各各区县土土地成交交量对比比图）数据来源源：北京京市土地地储备中中心根据20010年年度各区区县土地地成交量量统计显显示，各各郊区县县成交量量除怀柔柔区和密密云县以以外，其其他8个个郊县及及北京经经济技术术开发区区均各有有不同程程度的涨涨幅。顺顺义区本本年度继继续蝉联联榜首位位置，成成交面积积5922.855万平方方米，较较去年土土地供应应量增长长86.35%
25、，占比比全市土土地供应应总量接接近两成成。从两两年间各各区县土土地成交交量对比比图中可可以看出出，去年年的热点点区域城城南郊县县（房山山区、大大兴区、通通州区），本本年度表表现更为为抢眼，三三区域供供地涨幅幅均更为为明显，其其中，房房山区涨涨幅最大大，本年年度房山山区成交交土地224宗，成成交面积积5088.488万平方方米，较较去年上上涨1772.11%；大大兴和通通州成交交量分别别上涨443.884%和和84.1%。城城南三大大郊县成成交量总总体相较较上年度度上涨比比例达到到九成，涨涨幅相较较其他区区域尤为为明显。除除此之外外，本年年度昌平平区总体体供应土土地2884.665万平平方米，相
26、相比去年年不到一一百万平平方米的的土地供供应，本本年度供供应量增增幅接近近两倍。数据来源源：北京京市土地地储备中中心从住宅类类用地成成交量统统计数据据显示，在在本年度度出现土土地供应应的五个个城区当当中，居居住类用用地总体体成交量量为2114万平平方米，占占城区土土地总供供应量的的76.48%，占全全市住宅宅用地供供应总量量的177%，这这一数据据基本与与去年持持平。而而从20010年年各区县县住宅类类土地成成交面积积比例图图中可以以看出，排排名前五五位的区区县分别别为：房房山区、大大兴区、昌昌平区、顺顺义区和和通州区区。对比比上一年年度，住住宅供应应突出的的郊县区区域没有有变化，城城南郊县县
27、依然热热点优势势明显。比比较20009年年与20010年年两年的的数据看看以看出出，大兴兴区和通通州区住住宅用地地供应总总量基本本保持一一致，而而房山区区本年度度总体供供应土地地24宗宗，其中中18宗宗为居住住用地，住住宅用地地成交面面积3442.001万平平方米，占占全区成成交总量量的677.266%；占占全市住住宅用地地总量的的27.33%，此占占比较去去年上涨涨超过五五成。也也正是由由于房山山区在本本年度土土地市场场上的突突出表现现，使得得城南郊郊县整体体住宅用用地成交交量6443.336万平平方米，较较去年成成交量上上涨了331.555%，占占20110年全全市住宅宅用地供供应总量量的
28、511.411%，该该区域连连续第二二年面积积占比超过过全市总总量一半半。（附附：20010年年各区县县住宅类类土地成成交面积积比例图图）数据来源源：北京京市土地地储备中中心综合上述述分析，220100年土地地供应市市场上，郊郊区县土土地供应应比例仍仍旧占市市场主导导地位，而而由于城城市发展展中心的的逐渐南南倾，轨轨道交通通及区域域配套设设施的逐逐渐完善善，使得得房山、大大兴、通通州三处处较其他他区县更更具未来来市场发发展优势势和潜力力，在连连续两年年的土地地供应高高潮后，预计未来的一两年内，城南地区将迎来楼市的放量高峰，同时市场竞争也会日渐激烈。2.4土土地成交交价格分分析根据20010年年
29、的土地地交易统统计数据据显示，全全年土地地平均楼楼面地价价为50040元元/平方方米，较较20009年上上涨了227.447%；住宅类类用地楼楼面地价价为73337元元/平方方米，较较20009年上上涨了222.888%。两两项数据据显示，虽虽然本年年度出台台了土地地调控新新政，但但土地楼楼面地价价水平较较上一年年度仍然然整体呈呈现上涨涨趋势。结合去年年数据，纵纵观本年年度全年年楼面地地价走势势情况可可以看出出，20009年年平均楼楼面地价价逐季度度攀升且且增长迅迅速，各各季度涨涨幅明显显；而本本年度由由于政策策的调控控因素使使得年中中后阶段段市场出出现相对对冷清，价价格水平平也回落落到去年年
30、同期水水平，而而住宅类类用地楼楼面地价价两年间间整体走走势呈现现倒“V”型趋势势，去年年年底以以及今年年年初的的高位价价格由于于调控政政策的出出台以及及对未来来市场的的不确定定预期使使得本年年度后三三个季度度的住宅宅用地楼楼面地价价基本回回归理性性，且运运行较为为平稳。（附附：20009年年与20010年年楼面地地价走势势对比图图）综合以上上数据分分析，220100年土地地交易市市场在供供应量继继续加大大的同时时，楼面面地价水水平也随随之有所所增长，但但与上一一年度呈呈现的“量价齐齐升”的火爆爆场面不不同的是是，本年年度各季季度楼面面地价走走势的形形成不仅仅与政府府出台的的调控政政策有关关，或
31、多多或少的的与土地地交易部部门的供供应结构构也不无无关系。以以二季度度和四季季度为例例，调控控政策出出台后的的二季度度，土地地市场迅迅速转冷冷，地价价大幅回回落，相相关数据据可以看看到二季季度4月月住宅零零成交，全全季度上上市土地地环比下下降四成成，新政政策的适适应期以以及对未未来市场场的预期期使得二二三季度度市场相相对冷清清，加之之进入四四季度后后，100月份的的土地交交易情况况相较之之前更为为惨淡，使使得为了了完成供供地年度度任务不不得不在在最后两两个月加加大供地地，所以以我们看看到有440宗住住宅用地地在岁末末集中放放量，一一方面政政策调控控适应期期已基本本度过，再再加之持持续走低低的价
32、格格和对预预期的改改善使得得岁末成成交量大大幅攀升升的同时时，受供供应结构构的影响响，四季季度全市市平均楼楼面地价价也有较较大增幅幅，但理理性分析析全年平平均楼面面地价和和住宅楼楼面地价价两项数数据，在在政策调调控之后后的三个个季度，地地价水平平基本趋趋于平稳稳。数据来源源：北京京市土地地储备中中心3、商品品住宅市市场篇3.1商商品住宅宅供给状状况（注注：以下下分析均均不包括括政策性性住房）3.1.1总体体供应项项目数下下降超一一成，新新增供应应住宅面面积波动动上升20100年全市市商品房房新获批批准预售售许可证证4166个，批批准预售售面积116200.79968万万平方米米，相比比2000
33、9年的的4888个预售售许可证证少了776个，降幅超超一成。虽与20009年年4888个项目目的推盘盘量相比比，20010的的整体供供应楼盘盘数仍处处在了一一个相对对较低位位水平上上。但批批准预售售住宅类类商品房房相比去去年有小小幅的增增长，220100年新增增住宅（含含政策性性住房）113738套，批准预售面积为1197.6323万平方米，与2009年相比分别增加了8.55%和7.77%。从月度新新增供应应走势看看，受两两次政策策调控的的影响，新增批准预售量出现了明显的波动。2010年春节过后，新增住宅供应从年内低点开始逐渐走高，3、4月份出现了较大上涨；但自4月下旬楼市系列调控政策出台后便
34、出现了明显拐点，并在6月份出现了年内的供应次低点；此后的7、8月份楼市供应逐步回暖上扬，并于9月份冲高；10月受长假和二次调控的影响再次出现下探，继而受预售资金监管实施的影响在11、12月迅速回升，12月份达到今年供应的峰值。（附图北京2009与2010年度批准预售住宅月度供应情况对比） 数据据来源：北京市市房地产产交易管管理网3.1.2近郊供应成为为绝对主主力，北京步步入新城城时代按行政区区域排名名20110年整整体获批批准预售售商品住住宅面积积前三甲甲为大兴兴区、朝朝阳区、通通州区。其其中，大大兴区供供应面积积最大，批批准预售售住宅类类商品房房174439套套，面积积为1774.991万平
35、平方米，比2009年分别增加了164.99%和167.36%。（附图：2010年批准预售商品住宅行政区供应特征（套数） 数数据来源源：北京京市房地地产交易易管理网网从20110年北北京批准准预售住住宅在城市区区域分布布上看，郊区县县批准预预售住宅宅类商品品房为5582225套，批批准预售售面积为为6533.744万平方方米，分分别仅占占总体供供应的667.997%和和66.59%。其中中，近郊郊区供应应量占比比最大，尤尤以大兴兴、通州州、房山山、顺义义等近郊郊新城区域域为最。这这主要是是随着北北京市城城内资源源的愈发发稀少，在新城规划等政策支持下，近郊用地将长期成为未来市场交易的主角。房山、大
36、兴、通州、顺义等区域是2009热点土地供应区域，这部分土地在2010年形成了有效的市场供应。我们以2010年供应状元大兴区为例，随着2009年，北京市促进城市南部地区加快发展行动计划的出台，对南城总额将达2900亿元的投资计划，更是让大兴受益匪浅。借着政策的东风，大兴区在2010年不断推进亦庄新城、大兴新城和规划中的新航城“三城”建设，以及地铁大兴线、亦庄线年内开通等利好消息的不断传来，使得大兴成为众多实力房企追捧的区域。2010年不仅包括润枫锦尚、鸿坤理想城等十余个老盘推出项目后期，更有新里西莱斯公馆、金地仰山、首邑溪谷嘉园、保利茉莉等多个纯新楼盘上市，使得大兴区当仁不让的成为2010年北京
37、楼市的供应大户。总之，在在20110年通通州新城城已经开开始升级级换代、大大兴新城城和房山山新城正正在蓬勃勃兴起、顺顺义新城城正蓄势待待发，四四大新城城的建设设发力将将预示着着北京城城市建设设真正进入入了新城城时代。（附附图：220100年北京京分区域域商品住住宅供应应情况）数据来源源：北京京市房地地产交易易管理网网3.1.3新盘低开、打打折促销销已成趋趋势从批准预预售的数数据上看看，20010年年预售价价格在1100000元/平方米米以下的887033套，占占批准预预售住宅宅类楼盘盘总套数的的10.16%；1000000（含）20000元/平方米供应住宅37467套，占批准预售住宅类楼盘总套
38、数的43.74%；预售价格20000（含）30000元/平方米供应住宅24997套，占批准预售住宅类楼盘总套数的29.18%；预售价格30000元/平方米以上住宅14493套，占批准预售住宅类楼盘总套数的16.92%。与2009年相比，各价格区间占比涨幅最大的为预售价格在10000（含）20000元/平方米的区间，增长了十九个百分点；跌幅最大的为预售价格在10000元/平方米以下的区间，减少了二十二个百分点。虽然，4月调控政策出台后，京城房价并没有出现人们预期的大幅度跳水局面，但在9月份持续的政策调控下，新开盘项目大多采取低价入市，已适应低迷的市场行情，据统计约有六成新开盘项目以平均低于周边在
39、售项目10%左右的价格入市，开发商以价换量的意图非常明显。这些低价入市的项目大多在大兴、昌平、通州等新城区域。这些存量比较大的区域来，不仅大开发商扎堆，各个楼盘品质的同质化也比较严重，本身品牌优势在销售中就很难体现。以大兴黄村为例，2010年下半年上市新盘密度高，新盘定价与前期推出的其他楼盘相比每平方米降低至少3000元。自今年44月史上上最严厉厉的调控控政策出出台后，楼楼市的低低迷状态态已经持持续了五五个多月月的时间间，目前前打折楼楼盘在增增多并明明显呈现现普遍化化现象。相比较纯新盘的直接低价开盘，老项目则顾忌更多，担心刺激之前的老业主，所以最近的降价打折形式多样，除了有无理由退房外，送装修
40、、送额外面积也成了很多项目的变相折扣。例如，通州区京贸国际城均价从27000元/平方米直降至19800元/平方米，降价幅度约7000元/平方米，位于顺义的阿卡笛亚庄园近期推出了直降5000元/平方米的优惠活动。其中，最具有代表性的是位于朝阳区管庄的“远洋一方”和“远洋新悦”项目，此前“远洋一方”的均价为25000元/平方米，目前在售的“远洋新悦”均价为17000元/平方米。据了解，“远洋一方”和“远洋新悦”同为一个开发商，同在一个小区里，唯一不同的是价格，开发商之所以将同一个项目拆分为两个案名销售，目的就是为了变相降价而又不引起前业主的抗议。（附图：不同价格区间批准预售规模对比）数据来源源：北
41、京京市房地地产交易易管理网网值得关注注的是预预售价格格在4000000元/平平方米以上上的住宅宅占比也也大幅度度提升，共共有155个楼盘盘，霞公公府更是是以超过过10000000元/平平方米的的预售价价格摘到到了京城城楼盘最最贵楼盘盘的桂冠冠。3.2住住宅成交交情况3.2.1住宅宅成交环环比降幅幅近四成成根据北京京市房地地产交易易管理网网统计数据据显示，220100年北京京成交商商品住宅宅（不含含车库和和其它物物业）110.774万套套，共计计11991.116万平平方米，与2009年相比分别下降了39.58%和41.08%。其中，期房住宅签约92619套，环比下降35.77%；现房签约147
42、59套，环比下降55.97%。日均住宅签约254套，较2009年日均签约数减少141套。与住宅成成交非常常火热的的20009年相相比，220100年北京京住宅市市场可谓谓异常低低迷，从从月度成成交量走走势看，20110年北北京住宅宅成交套套数唯有有1月的的成交量量高于220099年，22-122月的住住宅成交交量同比比均低于于20009年。具体来看，2010年春节过后，住宅成交开始逐渐走高，4月份出现了较大上涨；但自4月下旬楼市系列调控政策出台后便出现了明显拐点，并在5月份出现了年内的成交低谷；此后的6、7月份楼市成交逐步回暖上扬，并于9月份出现明显的反弹迹象；10月受长假和二次调控的影响再次
43、出现下探，继而在1112月又开始企稳回升，环比涨幅均超过40%以上，直至12月出现全年最高成交量，达到15772套。受政策调控最显著的月份为5月和10月，住宅成交均跌落至8000套以下。（附图：2009年与2010年商品住宅网签对比）数据来源源：北京京市房地地产交易易管理网网20100年北京京新建商品住住宅市场场在调控控政策的的大背景景下，成成交量历历经起伏伏，主要要是由于于房地产产的调控控措施贯贯穿全年年，而且且在限制制措施上上，更多多的是针针对需求求，比如如提高首首付比例例、加息息等等。例例如，44月177日，国国务院关关于坚决决遏制部部分城市市房价过过快上涨涨的通知知正式式登场，针针对购
44、房房需求，最最直接的的影响出出现在第第三条：对购买买首套自自住房的的家庭，贷贷款首付付款比例例不得低低于300%；对对贷款购购买第二二套住房房的家庭庭，贷款款首付款款比例不不得低于于50%，贷款款利率不不得低于于基准利利率的11.1倍倍；对贷贷款购买买第三套套及以上上住房的的，贷款款首付款款比例和和贷款利利率应大大幅度提提高。这这个文件件让北京京楼市的的销售陷陷入低迷迷，5月月、6月月、7月的成成交量分分别下降降68%、744%、669%。紧随4月调控的，9月29日的新国五条、11月15日外管局关于进一步规范境外机构和个人购房通知都在表达限制的声音：限制贷款、限制购房、限制外籍人士购房。不仅如
45、此，住房公积金贷款政策调整、央行在今年还多次提高商业银行存款准备金率，信贷被收得越来越紧。这些都让普通购房者的门槛越来越高，部分刚性需求被排除在市场之外，市场整体成交量也相应的大幅下降。3.2.2 “房价上上涨”依然主主要趋势势，高低价价楼盘两两极分化化纵观20010年年全年“房价上上涨”依然是是北京普普通住宅宅市场的的主要趋趋势。根据专专业部门门公布的的数据，北北京、上上海、广广州、深深圳四大大一线城城市20010年年全年新新建商品品住宅价价格同比比普遍大大涨，其其中，北北京涨幅幅最大，全年均价来看，北京2010年新建商品住宅均价已达到20328元/平方米，同比大涨42%。北京市的住房和城乡
46、建设委员会提供数据，随着各项房地产市场调控措施落实到位，北京市房地产市场调控成效明显，2010年5月实施新政策以来，新建住房价格同比涨幅连续6个月回落，从22%降至2010年11月的14.3%，相比2009年房价仍保持较高增长态势。虽然涨价价仍然是是大趋势势，但房房价也时时时“波动”着，一度伴伴随成交交量的变变化从量量价齐升升到量跌跌价平，再再到量价价齐跌，又又回到了了价平量量低，岁岁末又逐逐渐开始始量升价价涨，但但在号称称“史上最最严厉的的楼市政政策”的两次次出台后后，涨价价项目的的数量和和额度逐逐步在减减少，且且二次调调控后，北北京住宅宅市场的的涨价项项目数量量和额度度已经明明显少于于一次
47、调调控后。从经验上上我们不不难看出出房地产产调控对对房价的的影响是是短期的的，房价价走势关关键还是是取决于于市场本本身的变变化。首首先是供供求关系系，从20010年年的数据据看，商商品房销销售100.433亿平方方米，超超过了竣竣工的77.6亿亿平方米米，供求求矛盾仍仍然比较较突出。如如果市场场供应不不能继续续增加，房房价上涨涨压力仍仍然会比比较大。其次，影响房价的不仅有行业自身的因素，也有大量的外部因素。例如，CPI的增长从年初的1.5%上升到超过11月的5.1%，通胀不断加剧使得很多人把购入房产作为避免财富贬值的重要渠道，以抗通胀和避险为目的的购房需求不断增加，房价上涨的压力也就更大。在房
48、价波波动上涨涨的同时时，我们们也看到到京城楼楼市成交交高低价价楼盘呈呈两极分分化趋势势。在220100年商品品房项目目成交金金额排行行榜中，既有有西苑好好山居、合合生霄霄云路88号这样样均价超超过6万万元/平平方米这这样的高高端楼盘盘，更有有受政策策调控影影响，刚刚需性较较强的中中低价楼楼盘纷纷纷入榜，均均价在33万元/平方米米的项目目数量达达到133个，比比今年上上半年成成交金额额前200中的33万元/平方米米以内项项目增加加2个。从2010年商品住宅成交均价排行上看，前10名楼盘的价格都在6万元/平米以上，最高均价楼盘霞公府单价近9.65万元，而2009年均价前10名楼盘最高仅为8.13万元/平米，6万元/平米以上的楼盘仅5个。出现这一情形主要是在政策调控下，中低价位楼盘面向刚性需求人群，市场吸纳程度较好；而高端房产价格仍在攀升，表明最高端市