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1、房地产开发企业房地产开发企业土地增值税清算土地增值税清算（基础篇）（基础篇）内容安排 一、土地增值税来龙去脉一、土地增值税来龙去脉 二、土地增值税概述二、土地增值税概述 三、房地产开发企业土地增值税确定三、房地产开发企业土地增值税确定土地增值税的来龙去脉土地增值税的来龙去脉我国土地增值税演进我国土地增值税演进房地产行业走低房地产行业走低90年代初房地产行业的兴起93年底土地增值税暂行条例95年初实施细则和免税政策免税期（90年代末一度打算取消）2007年房地产行业步入土地增值税“清算”时代2003年房价猛涨，我市开始预征（从2001年补征）93年地产行业过热（海南年地产行业过热（海南）房地产行
2、业高速房地产行业高速发展发展2000年免税到期年免税到期我局土地增值税入库情况 （2007-2013年）单位：万元年份土地增值税税收总额比例2013339923717429%201242,921375,27511%201125,418346,5257%201014,792314,5175%20094,923233,8532%20085,016224,2132%20074,343190,2852%2010年从严清算1993年年-2003年年-2007年年-2010年年国税发【2006】187号1、什么是土地增值税？土地增值税是对转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人征收
3、的一种税。纳税义务人：纳税义务人：转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人。不论法人还是自然人不论中国公民与外籍人员不论经济性质（公司、个体工商户）；不论内资还是外资；不论部门（机关、事业、社会团体）-暂行条例第2条 土地增值税概述征税范围征税范围 转让国有土地使用权及地上的建筑物和其他附着物产权的行为征税判断标准：判断标准：一、转让国有土地使用权；对出让出让国有土地使用权和转让集体土地使用权集体土地使用权不征税。二、房地产的产权发生转移；三、转让房地产并取得了收入；土地增值税概述一、以继承、赠与等方式无偿转让以继承、赠与等方式无偿转让二、二、以房
4、地产进行投资、联营以房地产进行投资、联营三、三、合作建房的相关规定合作建房的相关规定四、四、企业兼并转让房地产企业兼并转让房地产五、五、房地产抵押房地产抵押六、六、开发房地产自用或出租开发房地产自用或出租七、七、房地产评估增值房地产评估增值八、八、代建房屋代建房屋九、九、房地产的互换房地产的互换 十、十、国家收回国家收回土地增值税概述应征：应征：不征：不征：房地产互换房地产互换（除个人）（除个人）投资、联营投资、联营（除房地产企业）（除房地产企业）合作建房合作建房国家收回国家收回 兼并兼并继承、赠与继承、赠与抵押抵押自用或出租自用或出租评估增值评估增值代建房屋代建房屋免征免征：土地增值税概述2
5、、土地增值税如何计算？税额=计税依据税率 计税依据：转让房地产增值额 增值额=应税收入-扣除项目金额土地增值税概述四级超率累进税率 级距增值率（增值额扣除项目金额）税率速算扣除系数一增值率50%部分30%0二50%增值率 100%40%5%三100%增值率 200%50%15%四增值率200%部分60%35%n n税率税率:设计基本原则设计基本原则 增值多的多征，增值少的少征，增值多的多征，增值少的少征，n n无增值的不征，对普通住房适当照顾无增值的不征，对普通住房适当照顾土地增值税概述土地增值税税额=（收入-扣除项目金额）适用税率扣除项目金额 速算扣除系数例：收入总额为10000万元；允许扣
6、除的项目金额 6000万；增值额=10000-6000=4000（万元）增值率=40006000100=66.67%应纳税额=400040-60005=1300（万元）土地增值税概述增值率未超过增值率未超过20%20%比例税收优惠规定比例税收优惠规定 （一）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的20%的，免征土地增值税。-暂行条例第8条第2款 （二）企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房旧房作为廉租廉租住房、经济适用住房住房、经济适用住房房源且增值额未超过扣除项目金额20的，免征土地增值税。-财税200824号第1条第3款 （三）对企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房旧房
7、作为公公租房租房房源，且增值额未超过扣除项目金额20的，免征土地增值税。-财税201088号第4条 土地增值税概述普通住宅的增值率普通住宅的增值率20%20%以内免征，增值率超过以内免征，增值率超过20%20%，将对整个增值额按照将对整个增值额按照30%30%（或以上）的税率征收土地增（或以上）的税率征收土地增值税值税售售价价减减少少2元元土土地地增增值值税税从从有有到到无无土地增值税概述例2：增加扣除项目单位：万元方案方案增值额增值额扣除项扣除项目目增值率增值率 税率税率应纳土地应纳土地增值增值税税备注备注一一312431241407614076 22.19%22.19%30%30%9379
8、37 二二2866.62866.614333.414333.4 19.99%19.99%0 0增加绿增加绿化投化投入入198198万万土地增值税概述土地增值税征收方式土地增值税征收方式 先预征：销售收入先预征：销售收入预征率预征率宁波市地方税务局公告宁波市地方税务局公告20102010年年1 1号：号：我市土地增值税预征率从我市土地增值税预征率从20102010年年1010月月1 1日起调整为：日起调整为：类类 型型 税率税率普通住宅普通住宅 2%2%除普通住宅外的其它房产除普通住宅外的其它房产 3%3%后清算：后清算：待项目竣工结算后，多退少补。待项目竣工结算后，多退少补。土地增值税概述房产
9、开发过程：前期 -施工 -销售-交付房产开发流程图土地增值税税额的确定土地增值税税额的确定土地增值税税额的确定土地增值税税额的确定加计扣除土地成本开发成本开发费用税金扣除项目代收费用销售收入视同销售收入项目土地增值税关键：增值额增值额收入的确定（按四类房地产类型分别确定）（一）收入内容和形式收入:转让房地产取得的全部价款及有关的经济收益（包括货币收入、实物收入和其他收入，如：精装修的装修费、购房者在履行购房合同时违约房地产开发公司收取的违约金）实质上与营业税基本相同土地增值税税额的确定土地增值税税额的确定（二）一般销售的收入确认（二）一般销售的收入确认1.已全额开具商品房销售发票的，按照发票所
10、载金额确认收入2.未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入3.销售合同合同所载商品房面积面积与有关部门实际测量面积实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应当在计算土地增值税时予以调整（国税函2010220号、甬地税二2010106号）土地增值税税额的确定土地增值税税额的确定（三）特殊业务的收入确认1.非直接销售房地产房地产开发企业将开发产品用于职工福利职工福利、奖励奖励、对对外投资外投资、分配给股东或投资人分配给股东或投资人、抵偿债务抵偿债务、换取其换取其他单位和个人的非货币性资产他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房
11、地产收入按下列方法和顺序确认：（1）按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定（2）由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定 -国税发2006187号第3条1款土地增值税税额的确定土地增值税税额的确定安置用房：安置用房：房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按非直接销售规定确认收入（国税函2010220号）某房地产企业原拆原造安置拆迁户某房地产企业原拆原造安置拆迁户5000平米，市场售价平米，市场售价6000元元视同销售收入视同销售收入=50000.6=3000万元万元扣除项目确认扣除项目确认3000万元万元土地增值税税额的确定
12、土地增值税税额的确定2、自用或出租房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。土地增值税税额的确定土地增值税税额的确定 3.代收费用 对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用代收费用是计入房价计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税（缴纳时可以作为扣除项目，但不作为土地成本和开发成本组成部分）代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入（财税字199548号）土地增值税税额的确定土地增值税税额的确定4.公共设施
13、等(为居民服务建造的独立工程项目，如小区会所）建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用 （国税发2006187号 ）土地增值税税额的确定土地增值税税额的确定5.房地产评估价格计算（1）隐瞒、虚报房地产成交价格的（2）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的隐瞒、虚报房地产成交价格，是指纳税人不报或有意低报转让土地使用权、地上建筑物及其附着物价款的行为转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的，是指纳税人申报的转让房地产的实际成交价低于房地产评估机构评定的交易价，纳税人又不能提供凭据或无正当理由的行为应由评估机构参照同类房地产的市场交易价格进行评估。税务机关根
14、据或参照评估价格确定转让房地产的收入 土地增值税税额的确定土地增值税税额的确定收入真实性：关注是否存在隐匿收入的情况、是否存在销售价格偏低的情况 比套数：销售清单与网上备案是否大体一致（中国宁波住宅与房地产网http:）比面积：与测绘报告是否一致比价格：是否有单价偏低的房屋销售行为。价格排序法，对低于平均价格一定幅度（如20%）的要求说明原因房款收入抵减工程款项支出、抵减银行本息、抵付广告费售后返租业务直接以租金冲减售房收入(与买房人签订“商品房买卖合同书”，同时签订租赁合同。瑞田房产？特别是商业用房）代收费用已计成本未计收入的情况土地增值税税额的确定土地增值税税额的确定扣除项目的确认扣除项目
15、的确认扣除的两大关键条件：一、扣除成本必须实际发生；二、扣除成本必须取得合法凭证（一）扣除项目的内容（一）扣除项目的内容取得土地使用权所支付的金额取得土地使用权所支付的金额取得土地使用权所支付的金额取得土地使用权所支付的金额 房地产开发成本房地产开发费用房地产开发费用与转让房地产有关的税金财政部规定的其他扣除项目财政部规定的其他扣除项目 前期工程费前期工程费建筑安装工程费建筑安装工程费基础设施费基础设施费公共配套设施费公共配套设施费土地征用及拆迁补偿费土地征用及拆迁补偿费开发间接费用开发间接费用扣除项目的确认扣除项目的确认1、取得土地使用权所支付的金额、取得土地使用权所支付的金额（简称土地成本
16、）（简称土地成本）是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款地价款和按国家统一规定交纳的有关费用（实施细则第七条规定）相关手续费相关手续费土地出让金土地出让金契税契税扣除项目的确认扣除项目的确认关注：关注：1、（商业地产）土地出让金返还是否冲减、已预提尚未支付的土地出让金。2、土地闲置费：逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除（国税函2010220号）企业所得税前可扣；3、逾期缴纳出让金的罚款、滞纳金不得扣除 外地规定：从事房地产开发的纳税人在取得土地使用权时，按国家统外地规定：从事房地产开发的纳税人在取得土地使用权时，按国家统一规定缴纳的有关费用，凡能取得财政专用票据的，计入一规定缴纳的有关费用，凡
17、能取得财政专用票据的，计入“取得土地使用取得土地使用权所支付的金额权所支付的金额”项目扣除，不能取得财政专用票据的，计入项目扣除，不能取得财政专用票据的，计入“房地产开房地产开发费用发费用”项目扣除项目扣除扣除项目的确认扣除项目的确认2、开发土地和新建房及配套设施成本、开发土地和新建房及配套设施成本（简称房产开发（简称房产开发成本）成本）是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（实施细则第7条第2款）土地征用及拆迁补偿费土地征用及拆迁补偿费建筑安装工程费建筑安装工程费公共配套设施费公共配套设施费前期工程费前期工程费基础设施费基础设施费开发间接费用开发间接费用扣除项目的确认扣除项目的确认2.1土地
18、征用及拆迁补偿费土地征用及拆迁补偿费土地征用费土地征用费耕地占用税耕地占用税劳动力安置劳动力安置费费附着物拆迁补偿附着物拆迁补偿的净支出的净支出安置安置动迁动迁用房用房支出支出扣除项目的确认扣除项目的确认房地产开发企业通过土地“招、拍、挂”手续取得土地，如在土地出让合同中已明确应支付拆迁补偿费明确应支付拆迁补偿费，且能提供能提供合法有效凭证合法有效凭证的拆迁补偿费用允许作为成本扣除。其它发生的各类拆迁补偿性质的费用如不能提供明确证据和合法有效凭证的，一律不予扣除（税二复字【2010】17号）扣除项目的确认扣除项目的确认拆迁安置费原拆原造：房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同
19、销售处理安置用房视同销售处理，按非直接销售规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付支付给回迁户的补差价款补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款补差价款，应抵减本项目应抵减本项目拆迁补偿费拆迁补偿费1万元/，被拆迁户支付补差5万。则收入为90万，扣除金额为85万扣除项目的确认扣除项目的确认某房地产企业原拆原造安置拆迁户某房地产企业原拆原造安置拆迁户5000平米，市场售价平米，市场售价6000元，收到元，收到补差款补差款10万元万元视同销售收入视同销售收入=50000.6=3000万元万元拆迁补偿支出拆迁
20、补偿支出3000-10=2990万元万元异地安置：开发企业采取异地安置：开发企业采取异地安置：开发企业采取异地安置：开发企业采取异地异地异地异地安置，异地安置的房屋属于安置，异地安置的房屋属于安置，异地安置的房屋属于安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按非直接销售规定计算，计入本自行开发建造的，房屋价值按非直接销售规定计算，计入本自行开发建造的，房屋价值按非直接销售规定计算，计入本自行开发建造的，房屋价值按非直接销售规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实
21、际支项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费付的购房支出计入拆迁补偿费付的购房支出计入拆迁补偿费付的购房支出计入拆迁补偿费A A地块拆迁户，用地块拆迁户，用B B地块房屋地块房屋安置，收入和扣除项目分离，收入计入安置，收入和扣除项目分离，收入计入B B地地块，块，拆迁拆迁拆迁拆迁补偿费计入补偿费计入A A项目项目货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费迁补偿费 （国税函（国税函20102202010220号）号）扣除项目的确认扣除项目的确认2.2前期工程费前期工程费 包括规划、设计、项目可
22、行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”（含甲供材料）、交通环境方案费等支出“三通一平三通一平”勘察费勘察费测绘费测绘费可行性研究可行性研究规划、设计等规划、设计等扣除项目的确认扣除项目的确认流程图前期工程费，通常计入“开发成本”明细账。应依据账面记录，与如下几方面资料核对 一致：签订的规划、设计等合同；支付的发票及银行结算凭证；由境外设计单位设计的，应提供服务贸易等项目对外支付税务备案表等资料，必要时，税务机关可要求其提供境外中介机构报告扣除项目的确认扣除项目的确认其他费用其他费用地基工程费地基工程费建筑工程费建筑工程费安装工程费安装工程费精装工程费精装工程费2.3建筑安装工程费建筑安
23、装工程费建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。扣除项目的确认扣除项目的确认地基工程费、建筑工程费（含甲供材料）、精装修工程费（含甲供材料）、工程监理费等关注关注：1、有甲供材料支出的，合同中是否有条款；甲供材料金额是否缴纳了建筑业营业税。2、房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费装修费用用可以计入房地产开发成本（国税发2006187号 ）。但不包括家具、家电等可以移动的软装修 3、发票是否在江北区内开具 扣除项目的确认扣除项目的确认4、成本是否合理：市发改委、房管局定期公布的宁波市区各类房屋建筑安装工程造价。若超出一定幅度的，应合理解释
24、并提供依据扣除项目的确认扣除项目的确认宁波市区各类普通住宅建安工程平均造价宁波市区各类普通住宅建安工程平均造价 单位：元/平米总层数总层数 2008年年2009年年2010年年2011年年2012年年6层（含）层（含）以下以下 1000 990 1050 1160 1180 711层层 1280 1260 1350 1490 1510 1221层层 1460 1440 1530 1690 1700 22层（含）层（含）以上以上 1730 1700 1810 2000 2010 扣除项目的确认扣除项目的确认虚列成本的重灾区关联方施工企业利润转移立项时，介入扣除项目的确认扣除项目的确认绿化绿化道路
25、道路水、电、燃气水、电、燃气防洪防洪照明、通讯照明、通讯2.4基础设施费基础设施费包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出扣除项目的确认扣除项目的确认2.5公共配套设施费公共配套设施费不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯邮电通讯等公共设施，按以下原则处
26、理：建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除 建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除会公共事业的，其成本、费用可以扣除建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用 （国税发2006187号 ）（这三项都不符合的，不能扣除）扣除项目的确认扣除项目的确认公共配套设施费处理销销售售成成本本折折旧旧费费销销售售成成本本使用使用销售销售销售销售商商品品房房开开发发产产品品固固定定资资产产公公共共配配套套开开发发成成本本在在建建工工程程摊入摊入转入转入转入转入建成自用建成自用会所会所业主所有业主所有/无偿移送无偿移送建成销售建成销售扣除
27、项目的确认扣除项目的确认怎样判断产权属于全体业主所有？外地做法：对全体业主公告或通过媒体公告说明对全体业主公告或通过媒体公告说明属于公共配套。属于公共配套。各地政策比较：各地政策比较：（北京、福建、辽宁、天津）（北京、福建、辽宁、天津）大连最严：土地增值税扣除项目中的公共配套设施公共配套设施，如房地产开发企业或物业管理部门实际享有占有、使用、收益或处分该房产、设施权利的，不允许计入公共配套设施，且在对整个项目进行土地增值税清算时，亦不得列入清算范围，其分摊的土地成本、各项开发成本、费用、税金等，不得在清算时扣除。扣除项目的确认扣除项目的确认车位、车库、车棚对有产权且能够转让的车位、车库等，按照
28、清算类型对待对没有产权或不能转让的车位、车库、车棚等，其核算随主体建筑走，但不并入房屋面积（甬地税二2010106号）注：作为应税收入的，计算对应的面积；不作应税收入的，不计算对应的面积扣除项目的确认扣除项目的确认工资、福利工资、福利办公费办公费折旧费、折旧费、修理费修理费周转房周转房营销设施营销设施2.6开发间接费用开发间接费用扣除项目的确认扣除项目的确认是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等安置拆迁户用房的摊销费或折旧 关注：1、将管理费用并入了开发间接费用进行了列支，具体是包括会议费、业务招待费、差旅费、公务用
29、车、通讯费等；2、将所有部门发生的房屋租赁费、办公费、折旧费、和所有人员的工资、福利费、社会保险等计入开发间接费用。扣除项目的确认扣除项目的确认北岸财富中心办公楼工程部办公室装修14万弹性很大，直接管理人员人数？工资工资岗位职责、考勤情况、工资薪金标准、工资表、个人岗位职责、考勤情况、工资薪金标准、工资表、个人所得税申报所得税申报事中管理、实地查看：现场办公室，不定期核对工作人员扣除项目的确认扣除项目的确认讨论：1、列举的八项以外的费用能不能扣？如工程人员基本的五险一金。思考：区别对待，视费用性质及与项目的关联度判定，直接组织管理项目人员的五险一金可以扣除，手机费等难以区分与项目关联度的不扣。
30、2、外聘项目管理公司或外聘人员现场管理支出，能不能扣？观点1：不能，现场管理应为内部工程人员 观点2：能，实质重于形式，无非一个是公司自己的工程管理人员，一个是外聘的工程管理人员，实质都是项目管理。（中介机构）扣除项目的确认扣除项目的确认市局口头答复：开发间接费用支出强调管理现场项目发生的支出、必须为内部项目人员，不包括项目部财务人员。扣除项目的确认扣除项目的确认3、房地产开发费用、房地产开发费用与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用（关键利息支出，销售费用、管理费用不按实际发生数扣除）扣除项目的确认扣除项目的确认扣除项目具体情形扣除标准房地产开发费用（即财务费用、管理费用、销售费
31、用）利息支出能够按项目分摊并提供金融机构证明利息：按实扣除其他：按土地成本和开发成本之和不超过5%（宁波规定5%）利息支出不能分摊或不能提供金融机构证明按土地成本和开发成本之和不超过10%（宁波规定10%）取消孰低扣除项目的确认扣除项目的确认利息+（土地成本+开发成本）5%（土地成本+开发成本）10%实施细则中“财务费用”：1993年7月1日发布的房地产开发企业会计制度，包括项目完工前的利息支出 按现行会计政策，利息支出在项目完工前，计入“开发成本”；项目完工后，计入“财务费用”。其他费用分别计入“管理费用”或“销售费用”土地增值税计算时，应将已经计入房地产开发成本的利息支出等融资费用，从“开
32、发成本”中剔除扣除项目的确认扣除项目的确认利息支出注意点：1、提供金融机构证明；借款合同、利息结算单据 2、不能超过按商业银行同类同期银行贷款利率计算；3、对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除(财税字199548号)；4、已计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除(国税函2010220号）5、闲置专项借款对外投资取得收益，其收益冲减利息支出6、财务费用中的利息支出，贷款的手续费等不能扣除财务费用中的利息支出，贷款的手续费等不能扣除扣除项目的确认扣除项目的确认 某房地产企业某项目土地使用权成本为5000万元，房地产开发成本为3000万元，其中“开发成本开发间接费用”中
33、利息支出50万元，“财务费用利息支出”20万元，则请分析在计算该房地产企业土地增值税时，有关利息和其他开发费用的税务处理。分析国税函2010220号第三条第（四）项规定：“土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。”基于此规定，该房地产公司计入土地增值税扣除项目的房地产开发成本为3000-50=2950万元，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，按照第一种方式计算可扣除的房地产开发费用（50+20）+（5000+3000-50）5%=467.5万元；凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，按照第二种方式计算可扣除房地产
34、开发费用（5000+3000-50）10%=795万元。扣除项目的确认扣除项目的确认 1、全部使用自有资金，没有利息支出？全部使用自有资金，没有利息支出的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除；-国税函2010220号第3条第2款 2、既向金融机构借款又有其他借款的？房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用实施细则第7条第三款所述两种计算办法。-国税函2010220号第3条第3款扣除项目的确认扣除项目的确认4、转让房地产有关的税金、转让房地产有关的税金 是指在转让房地产时缴纳的营业税营业税
35、、城市维护建设税城市维护建设税，印花税。因转让房地产交纳的教育费附加教育费附加，也可视同税金予以扣除。”细则第七条第五款市局明确：因转让房地产交纳的地方教育附加地方教育附加、水利建设水利建设专项资金专项资金也可视同税金予以扣除。注意：注意：开发企业按照施工、房地产开发企业财务制度的有关规定，其缴纳的印花税列入管理费用，已相应予以扣除。其他的土地增值税纳税义务人在计算土地增值税时允许扣除在转让时缴纳的印花税 （财税字199548号）土地使用税列入管理费用。列在土地成本、开发成本的要剔除契税已归集在土地使用权所支付的金额，不能再列契税已归集在土地使用权所支付的金额，不能再列扣除项目的确认扣除项目的
36、确认收入5.7%5、财政部规定的其他扣除项目、财政部规定的其他扣除项目（1）加计扣除项目对从事房地产开发的纳税人可按取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本的金额之和，加计百分之二十的扣除（只针对房地产企业）如果取得土地使用权后未进行开发即转让的，只允许扣除取得土地使用权所支付的地价款、缴纳的有关费用及转让环节缴纳的税金，不得加计扣除）（2）地方政府要求代收的费用（作为收入计税的）对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，作为扣除项目，但不作为土地成本和开发成本组成部分扣除项目的确认扣除项目的确认（3）保障性住房亏损房地产开发项目中配置部分用于经济适用房、廉价房、公
37、租房、村民搬迁安置房等实行政府指导价的保障性住房项目，在进行清算时，如保障性住房收入低于成本费用的，在分类计算增值额时，其亏损部分允许先行抵扣同一清算类型中的其它房产 增值额，如未能抵扣完的，允许继续按甬地税二2010106号规定的清算类型次序依次抵扣即第一类：普通住宅、第二类：除低层住宅、普通住宅外的其他住宅。第三类：除单体别墅外的低层住宅、办公用房、商业用房、车库、车位等。第四类：单体别墅。扣除项目的确认扣除项目的确认六、补充规定物业费等房地产开发企业向物业办、街道等政府部门缴纳的物业完善费用包括房屋维修费、期初物业费、业主大会筹集费等费用，凭合法有效凭证予以扣除，并在房地产开发成本中列支
38、（税二复字【2010】17号）向物业办支付期初物业费：49万，物业保修金120万；交付时向中建物业公司支付物业费：55万，不能列电梯配套费用自2010年起，对商品房开发分别向开发商和业主收取电梯配套费，对于向开发商交给的电梯配套费，可以作为开发产品成本，在计算土地增值税时按规定扣除扣除项目的确认扣除项目的确认扣除项目的确认扣除项目的确认未支付的质量保证金 房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的未开具发票
39、的，扣留的质保金不得计算扣除 （国税函2010220号）建安工程5000万样板房等营销设施样板房等营销设施按以下原则处理：A.将临时性建筑包括设计、装修等作为营销设施的，计入销售费用（样板房、售楼处用临时性建筑）B.在主体建筑内装修，设售楼部、样板房等营销设施，如有偿转让的，视为精装修，计入收入，成本在开发成本中列支C.利用配套设施发生的设计、装修等，区别是否共有或移送、销售处理等情况作处理（税二复字【2010】17号）（房地产企业利用配套设施（如：会所、物业管理用房），发生的售楼部、样板房的设计、建造、装修等费用，按以下原则处理：1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除。2.建
40、成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除。3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。扣除项目的确认扣除项目的确认烂尾楼转让的加计扣除房地产开发项目为烂尾楼进行转让，在计算增值额时，允许按取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本之和加计20%进行扣除。如再次转让或开发为商品房进行销售，在计算增值额时，只允许将新投入的房地产开发成本部分作为加计扣除的基数，原已加计的基数部分不再重复加计（税二复字【2010】17号）扣除项目的确认扣除项目的确认扣除项目小结：1、必须、必须实际发生：归集的成本必须真实发生实际发生：归集的成本必须真实发生2、扣除项目
41、的必须取得合法凭据：、扣除项目的必须取得合法凭据：不能不能预提，即使已经发生，未取得合法凭据，同样不允许作为扣除项目计算；土地增值税合法凭据的截止时限为：土地增值税清算时。清算后即使取得合法有效的凭据，也不能计入扣除项目金额国税发2006187号第4条第1款 3、与应税收入的配比性与应税收入的配比性：属于土地增值税征税范围，并取得收入的，相应的成本费用才能扣除（符合要求的公共配上套设施分摊扣除）,自用、出租房产成本不能扣除；未售房产部分不能扣除；代收费用未计收入的不能扣除.扣除项目的确认扣除项目的确认扣除项目的确认扣除项目的确认4、房产开发扣除项目、房产开发扣除项目A、土地成本、土地成本B、房
42、产开发成本（、房产开发成本（征用拆迁、前期工程、建安、基础设施、配套、间接征用拆迁、前期工程、建安、基础设施、配套、间接）C、房产开发费用：、房产开发费用：(A+B)10%或或(A+B)5%+利息利息D、税金：营业税及附加、水利基金（应税收入、税金：营业税及附加、水利基金（应税收入5.7%）E、加计扣除：、加计扣除：(A+B)20%案例案例 某房地产开发企业在慈城的单体别墅项目取得收入某房地产开发企业在慈城的单体别墅项目取得收入5000050000万元，相应的土地成本万元，相应的土地成本1000010000万元，房产开发成本万元，房产开发成本为为1500015000万元（其中利息支出万元（其中
43、利息支出40004000万元，无金融机构证明）万元，无金融机构证明），发生管理费用等期间费用，发生管理费用等期间费用60006000万元（其中印花税万元（其中印花税8080万万元，土地使用税元，土地使用税200200万元）。已预缴土地增值税万元）。已预缴土地增值税500500万元。万元。企业自行申报应缴土地增值税：企业自行申报应缴土地增值税：6432.56432.5万元万元 审核发现如下问题：审核发现如下问题：1.1.将分期付款购房者延迟付款利息将分期付款购房者延迟付款利息10001000万元，冲减了万元，冲减了“财财务费用务费用”2.2.开发成本中有开发成本中有20002000万元建筑安装未
44、取得发票万元建筑安装未取得发票 3.3.在和义大道设售楼处装修在和义大道设售楼处装修300300万元计入开发成本万元计入开发成本土地增值税税额的确定土地增值税税额的确定 土地增值税计算：土地增值税计算：1.1.收入额：收入额：50000+1000=5100050000+1000=51000万元万元 2.2.扣除项目：扣除项目：（1 1）土地成本：）土地成本：1000010000万元万元（2 2）开发成本：）开发成本：利息支出利息支出40004000万元万元 建安未取得发票建安未取得发票20002000万元万元 售楼处装修售楼处装修300300万元万元 15000-4000-2000-300=8
45、70015000-4000-2000-300=8700万元万元（3 3）开发费用：（）开发费用：（10000+870010000+8700）10%=187010%=1870万元万元土地增值税税额的确定土地增值税税额的确定（4 4）销售税金及附加：）销售税金及附加：51000 5%51000 5%（1+12%1+12%）+51000+51000 1=29071=2907万元万元（5 5）其他扣除项目：（）其他扣除项目：（10000+870010000+8700）20%=374020%=3740万元万元（6 6）扣除项目金额合计：）扣除项目金额合计：10000+8700+1870+2907+374
46、0=2721710000+8700+1870+2907+3740=27217万元万元 3.3.增值额：增值额：51000-27217=2378351000-27217=23783万元万元 4.4.增值率：增值率：2378327217=87.74%2378327217=87.74%，适用税率：，适用税率：40%40%5.5.应纳土地增值税额：应纳土地增值税额：2378340%-27217 5%=9513.2-2378340%-27217 5%=9513.2-1360.85=8152.351360.85=8152.35万元万元 6.6.应补土地增值税：应补土地增值税：8152.35-6432.5=
47、1719.858152.35-6432.5=1719.85万元万元土地增值税税额的确定土地增值税税额的确定土地增值税税额的确定土地增值税税额的确定对房地产清算项目暂按以下四种房地产类型分别计算增值额和增值率 第一类：普通住宅 第二类：除低层住宅、普通住宅外的其他住宅。第三类：除单体别墅外的低层住宅、办公用房、商业用房、车库、车位等。第四类：单体别墅。-甬地税二2010106号房地产类型的分类房地产企业应纳税额计算的一般顺序：1、分别确定四类房产收入2、共同扣除项目分摊，确定四类房产扣除项目3、四类房产增值额、增值率，应纳税额土地增值税税额的确定土地增值税税额的确定同期多个同期多个清算项目清算项
48、目同一地块同一地块分期开发分期开发同个清算项同个清算项目已售未售目已售未售2已售不同已售不同房产类型房产类型134扣除项目分摊扣除项目分摊扣除项目的分摊正确归集到相关清算项目和清算对象：直接发生支出，直接归集；共同支出，合理分摊归集同一清算项目不同房地产类型共同的成本、费用分摊（1）同一清算项目不同房地产类型应按规定分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税（2）对不同房地产类型共同的成本、费用包括土地使用权成本、开发成本、（开发费用）等，无法按房地产类型进行完整、明确区分的，暂按可售面积进行分摊，分别核算增值额、增值率扣除项目的确认扣除项目的确认1.土地成本的分摊（1）同一地块，不同开发期（清算
49、项目）的土地成本按占地面积分摊（2）同一清算项目不同清算对象（房地产类型）对不同房地产类型所属的土地使用权成本，如能提供确切证明材料（如决算报告、图纸等）且能明确区分的，可单独按其实际占地计算土地使用权成本无法提供资料，无法区分按可售面积进行分摊扣除项目的确认扣除项目的确认2.其他扣除项目分摊考虑到商业用房开发成本较高的实际情况，如同一清算项目中有住宅、办公房、商业房、车库、车位等多种房地产类型，且无法明确区分各类型成本、费用的，在按可售建筑面积分摊共同成本、费用（包括土地使用权成本、开发成本、开发费用）时，允许商业用房分摊系数上浮10%计算，同时其它房屋类型相应下浮（由企业自行选择，也可以不
50、上浮）不上浮或其他情况下按可售面积进行分摊土地增值税税额的确定土地增值税税额的确定案例假定总成本为10000万元，其中商业用房20000平方米，其他开发产品为30000平方米。开发成本计算为：单位面积开发成本：10000/（2000+3000）=0.2万/平方米商业用房开发成本为：200000.2（1+10%）=4400万元其他开发产品：10000-4400=5600万元若其他开发产品有多种类型，再对5600万元进行分摊 土地增值税税额的确定土地增值税税额的确定需要注意的若干概念规定低层住宅指按照国家建设部建标199976号规定，有天有地、一般为一层至三层的住宅（但不限于三层）。返 回一、对以