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1、房地产开发企业土地增房地产开发企业土地增值税相关税收政策值税相关税收政策主要内容：n政策概述n征管流程n清算政策第一部分：土地增值税政策概述第一部分：土地增值税政策概述政策情况-法律依据n1993年12月，国务院发布了中华人民共和国土地增值税暂行条例，决定自1994年1月1日起在全国开征土地增值税。n1995年1月27日中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则 政策情况-纳税义务人土地增值税的纳税义务人为转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。政策情况-征税对象n土地增值税的征税对象是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物所取得的增值额。政策情况-计税依据 土地增值税
2、按照纳税人转让房地产取得的增值额计算征收。纳税人转让房地产所取得的收入减除规定扣除项目金额后的余额，为增值额。土增税暂行条例土增税暂行条例第三、四条第三、四条增值额=收入扣除项目金额政策情况-税率n增值率 =增值额扣除项目金额n超率累进n应纳税额 =增值额*税率-扣除项目金额*扣除率增值额未超过扣除项目金额50%税率为30%扣除率0增值额超过扣除项目金额50%未超过扣除项目金额100%税率为40%扣除率5%增值额超过扣除项目金额100%未超过扣除项目金额200%税率为50%扣除率15%增值额超过扣除项目金额200%税率为60%扣除率35%n第二部分：土地增值税征管流程第二部分：土地增值税征管流
3、程纳税地点-北京特殊规定北京特殊规定n关于同意调整本市国内单位土地增值税纳税地点有关问题的批复 京政函199888号（京地税二1999324号转发）n自1999年1月1日起，凡在本市转让在京单位房地产的国内单位，由原向房地产座落地的地方主管税务机关申报纳税，改为向转让项目的企业核算地或行政事业单位、社会团体税务注册登记地的地方税务机关申报纳税。征管流程-项目登记n北京市地方税务局关于加强房地产开发项目土地增值税管理若干问题的通知 京地税地【2009】105号n房地产开发企业应自取得立项批准文件之日起30日内，到房地产开发企业法人机构税务登记地主管税务机关办理土地增值税项目登记手续。n房地产开发
4、项目登记内容发生变更的，应自变更事项发生之日起30日内向主管税务机关申报办理变更项目登记。征管流程-项目登记-注销n房地产开发项目有下列情形之一的，应在符合条件之日起30日内填写土地增值税项目注销（恢复）登记申请审核表，向主管税务机关申请项目注销手续：n（一）项目已清算并整体转让；n（二）项目已清算并全部销售完毕；n（三）项目已全部自用或出租一年以上；n（四）主管税务机关认为房地产开发项目应注销的其他情形。返回征管流程-预征税款-预征率n北京市住房和城乡建设委员会北京市财政局北京市地方税务局关于贯彻落实国家有关部门房地产市场宏观调控政策有关问题的通知（京建办【2010】677号）n2010年1
5、1月15日发布。征管流程-预征税款-预征率n自2010年10月1日起，房地产开发企业销售商品房取得的收入，按如下标准预征土地增值税：（一）房地产开发企业销售经济适用住房、限价商品住房等保障性住房取得的收入，暂不预征土地增值税。（二）容积率小于1.0的房地产开发项目，按照销售收入的3%预征土地增值税。（三）其他房地产开发项目，按照销售收入的2%预征土地增值税。征管流程-预征税款-差别化预征率n北京市地方税务局北京市地方税务局 北京市住房和城乡建设北京市住房和城乡建设委员会关于进一步加强房地产市场调控有委员会关于进一步加强房地产市场调控有关税收问题的公告关税收问题的公告(北京市地方税务局公告201
6、1年第5号)n2011年03月17日发布。征管流程-预征税款-差别化预征率n对房地产开发企业销售商品房取得的收入，按如下规定实行差别化土地增值税预征率：征管流程-预征税款-差别化预征率n（一）房地产开发企业按照政策规定销售各类保障性住房取得的收入，暂不预征土地增值税。n 保障性住房是指各级人民政府或者指定经营单位回购的廉租住房、公共租赁住房，以及按照政策规定向特定对象销售的经济适用住房、限价商品房（含比照经济适用住房、限价商品房管理）等具有保障性质的各类住房。征管流程-预征税款-差别化预征率n（二）房地产开发企业销售新办理预售许可和现房销售确认的商品房取得的收入，按照预计增值率实行2%至5%的
7、幅度预征率。容积率小于1.0的房地产开发项目，最低按照销售收入的3%预征土地增值税。征管流程-预征税款-差别化预征率预计增值率预征率预计增值率50%2%50%预计增值率100%3%100%预计增值率200%4%200%预计增值率5%预计增值率匡算公式：（预售价格预售面积-项目成本）项目成本100%项目成本=（土地成本+建安成本）（1+间接费用率）间接费用率暂为30%注：容积率小于1.0的房地产开发项目，最低按照销售收入的3%预征土地增值税。征管流程-预征税款-差别化预征率n（三）房地产开发企业销售在本公告发布之前已办理预售许可和现房销售确认的商品房取得的收入，仍按照北京市住房和城乡建设委员会北
8、京市财政局北京市地方税务局关于贯彻落实国家有关部门房地产市场宏观调控政策有关问题的通知（京建发2010677号）中确定的土地增值税预征率执行。第三部分：土地增值税清算政策第三部分：土地增值税清算政策清算政策-文件依据n房地产开发企业土地增值税清算管理办法（京地税地200892号）n北京市地方税务局转发国家税务总局关于印发土地增值税清算管理规程的通知（京地税地2009267号）普通住宅优惠政策普通住宅优惠政策n纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除金额20%的,可免征土地增值税；清算政策-清算条件n（一）纳税人应进行土地增值税清算的条（一）纳税人应进行土地增值税清算的条件件 n1、全部竣工
9、并销售完毕的房地产开发项目。n2、整体转让未竣工的房地产开发项目。n3、直接转让土地使用权的项目。n4、纳税人申请注销税务登记的房地产开发项目。清算政策-清算条件n（二）（二）主管地方税务机关可要求纳税人进行主管地方税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的条件土地增值税清算的条件n1、已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的。n2、取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的。n3、经主管地方税务机关进行纳税评估发现问题后，认为需要办理土地增值税清算的房地产开发项目。清算政策-收入的确
10、定收入的确定-范围范围转让房地产的全部价款及有关的经济收益n货币收入n实物收入-财产评估n其他收入-专门评估清算政策-转让价格的确定转让价格的确定-货币收入n已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；n未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入：销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。关于对有些房地产项目以租赁形式取得收关于对有些房地产项目以租赁形式取得收入是否作为房地产转让取得的收入问题入是否作为房地产转让取得的收入问题n根据中华人民共和国城市房地产管理法有关规定，房
11、屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。出租房地产虽然取得了收入，但没有发生房地产产权的转让，根据土地增值税政策规定，不属于土地增值税征税范围。北京市地方税务局关于明确土地增值税征收管理若干问北京市地方税务局关于明确土地增值税征收管理若干问题的通知题的通知（京地税地（京地税地200373号）第五条号）第五条清算政策-扣除项目金额的确定扣除项目金额的确定一、取得土地使用权所支付的金额一、取得土地使用权所支付的金额1、纳税人为取得土地使用权所支付的地价款，为土地出让金或实际支付的地价款。2、纳税人为取得土地使用权，按国家统一规定交纳的有关费用。二
12、、二、房地产开发成本房地产开发成本房地产开发成本的构成：-土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。1、土地征用及拆迁补偿费、土地征用及拆迁补偿费是指在房地产开发过程中发生的征用土地的征用费，拆迁地上、地下建筑物和附着物的拆迁费用，解决拆迁户住房和安置被拆迁者工作的补偿费用支出等。包括：土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。支付拆迁补偿的不同方式支付拆迁补偿的不同方式n1、货币安置n2、用建造本项目房产安置回迁户n3、建造项目以外异地安置n房地产企业用建造的本项目房地产安置回房地产企业用
13、建造的本项目房地产安置回迁户的迁户的n房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发2006187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。n开发企业采取异地安置开发企业采取异地安置n开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发2006187号第三条第（一）款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支
14、付的购房支出计入拆迁补偿费。2、前期工程费、前期工程费是指在房地产开发项目建造前所发生的一些费用。包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”或“七通一平”等支出。3、建筑安装工程费、建筑安装工程费是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。4、基础设施费、基础设施费n是指房地产开发项目周围所需各项基础设施建设发生的支出。包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。5、公共配套设施费、公共配套设施费房地产开发中必须建造但不能有偿转让的非营利性的社会公共事业设施发生的支出。非营利性社会公共事业
15、设施主要指：物业办公用房、变电站、热力厂、水厂、居委会、派出所、托儿所、幼儿园等。公共配套设施的认定原则公共配套设施的认定原则n按以下原则处理：1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。6、开发间接费用、开发间接费用是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。三、房地产开发费用三、房地产开发费用开发土地和新建房及配套设施的费用(简称房地产开发费用)，是指与房地产开发
16、项目有关的，包括：n销售费用n管理费用n财务费用具体计算方法具体计算方法n财务费用中的利息支出财务费用中的利息支出凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条(1)、(2)项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条(1)、(2)项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。n利息支出的扣除利息支出的扣除 利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除；对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。
17、财税字财税字1995 481995 48号第八条（京财税号第八条（京财税19966451996645号号 转发）转发）四、与房地产有关的转让税金四、与房地产有关的转让税金在转让房地产时缴纳的n营业税n城市维护建设税n教育费附加印花税扣除确认问题印花税扣除确认问题n细则中规定允许扣除的印花税，是指在转让房地产时缴纳的印花税。房地产开发企业按照施工、房地产开发企业财务制度的有关规定，其缴纳的印花税列入管理费用，已相应予以扣除。财税字财税字1995 481995 48号第九条（京财税号第九条（京财税19966451996645号转发）号转发）五、财政部规定的其他扣除项目五、财政部规定的其他扣除项目n
18、对从事房地产开发的纳税人可按本条土地使用权支付金额、房地产开发成本项规定计算的金额之和，加计20%的扣除。特殊情况特殊情况-关于成片开发、分期分关于成片开发、分期分批转让房地产如何计算扣除项目问批转让房地产如何计算扣除项目问题题n纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。土地增值税暂行条例实施细则土地增值税暂行条例实施细则第九条第九条n纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发转让房地产的，其扣除项目金额的确定，原则上按建筑面积计算分摊，如采取其它方式计
19、算分摊的，须报经地方主管税务机关确认同意后执行。n 北京市地方税务局关于土地增值税若干征收管北京市地方税务局关于土地增值税若干征收管理问题的通知理问题的通知（京地税二（京地税二1996240号）第二条第五条号）第二条第五条关于清算后再售房问题关于清算后再售房问题对于土地增值税清税面积在竣工清算时未达到可销售总建筑面积100%的项目，无论以后是否销售，应需按季进行纳税申报。对于扣除开发成本项目的金额确认，以清算税款时确定的允许扣除开发成本项目总金额，占清税总面积的比例，直接乘以本季申报时的销售面积，具体公式为：扣除项目金额=（清算时允许扣除项目总金额/清税总面积）*本季销售面积京财税京财税200
20、6790号号“定期免税定期免税”政策政策n1、1994年1月1日以前已签订的房地产转让合同，不论其房地产在何时转让，均免征土地增值税。n2、1994年1月1日以前已签订房地产开发合同或已立项，并已按规定投入资金进行开发，其在1994年1月1日以后五年内首次转让房地产的，免征土地增值税。签订合同日期以有偿受让土地合同签订之日为准。财法字财法字19957号号n财法字19957号的适用范围，限于房地产开发企业转让新建房地产的行为，非房地产开发企业或房地产开发企业转让存量房地产的，不适用此规定。财税字财税字199548号第十七条（京财税号第十七条（京财税1996645号转发）号转发）n对于1994年1
21、月1日前批准立项或签订开发合同（已取得土地使用权）并已按规定投入资金的商品房项目，在1998年12月31日前预售时已完成主体工程且投资完成额占计划投资总额70%以上的，视同在1998年12月31日前首次转让，可按规定免征土地增值税。京财税京财税1997198号号 n为配合国家的宏观调控政策，启动投资和消费，促进房地产业发展，经研究决定，此项免征土地增值税政策的期限延长至2000年底。财税字财税字1999293号号n对于定期免税项目，以签订商品房购销合同的时间为证、免土地增值税的时点，即在2001年1月1日以前签订商品房购销合同的，无论何时取得房地产转让收入，均可继续享受免征土地增值税政策，否则一律恢复征收土地增值税。京地税地京地税地200373号号谢谢