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1、行业报告 | 行业点评房地产从因城施策到降系统成本事件：（1）9 月 29 日，人民银行、银保监会发布通知，决定阶段性调整差别化住房信贷政策。符合条件的城市政府，可自主决定在 2022 年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。（2）9 月 30 日，财政部发布支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告，自 2022 年 10 月 1 日至 2023 年 12 月 31 日，对出售自有住房并在现住房出售后 1 年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。（3）9 月 30 日，央行决定从 10 月 1 日起下调首套个人住房公积金贷款利率 0.1
2、5 个百分点，5 年以下（含 5 年）和 5 年以上利率分别调整为 2.6%和 3.1%。从地方因城施策到部委协同出牌2021 年以来信用风险爆发叠加短期政策密集出台，房地产行业至今尚未完全走出负反馈螺旋。政策应对思路在坚持市场化、法制化出清的同时，前期以中央表态维稳+地方实质放松为主。虽然地方因城施策已经步入核心一二线城市之外的全面宽松，但是市场信心不足，预期不稳的难题并未实质性解决，基本面复苏之路异常曲折。本轮 930 政策密集放松，一方面代表了需求托底从地方零散发力升级至系统放松，从二三四线为主扩大至涵盖一二线城市；另一方面有望通过密集出牌形成合力提振市场信心。更为重要的是部委协同调控可
3、能代表着新一轮自上而下的系统性应对方案出台和政策宽松周期的开启。新一轮宽松政策更加注重降系统成本不同于 2014 年 930 率先放松居民加杠杆的空间，本轮 930 政策重心在于降低居民购房的交易、置换和资金成本。（1）个人住房公积金贷款利率自 2015 年以来首次下调，可能代表地产信贷宽松小周期的开启，我们延续济弱扶倾央行 9.29 差别化信贷政策点评中的判断，未来首套房贷利率有望加速进入“3 字头”时代，未来不排除合理改善需求下二套房贷利率下限的调整，且一步到位式的调整能够实现政策效用的最大化。（2）置换需求退还个人所得税（差额 20%或者全额 1%-2%）虽然整体税费节约效应并不明显，但
4、是对于严格执行差额计税的城市如北京有望显著推动此前非“满五唯一”的改善需求提前入市，同时合理避税需求下做低网签价的动力弱化，也能释放部分增量杠杆空间。此前调控保持高压的北京能否成为本轮热点标杆有待观察。再论房住不炒与政策托底的边界我们认为房住不炒与合理托底的临界点在于是否给投资性需求过多支持，虽然调控工具难以有效甄别合理住房需求与投资性需求，但是全面取消限购可能为异地资金的降维炒作创造空间（区域性泡沫多由高能级城市资金的跨区炒作引发），因此我们认为部分二线取消限购被叫停仅仅代表部分政策逾越边界，并不意味政策态度转向。本轮 930 政策意味着金融机构和政府让利意愿的提升，但是政策依然珍惜宝贵的杠
5、杆空间，一方面储备逆周期政策应对极端情景，另一方面预期难以精准把控，一旦区域房价上涨引导居民过度加杠杆也会助涨区域市场大涨大跌风险。房地产行业的长期矛盾与短期风险之间依然是艰难抉择的过程，对于政策放松路径，我们认为短期依然坚持降成本、惜杠杆的原则，以房贷利率下调、交易税费优化（普宅标准）、限购限贷放松（一二线边际+三四线全面）、政府回购和房票安置为主。如何理解本轮基本面的钝化反应我们在中期策略弱复苏，软着陆，强分化中针对居民杠杆率的统计和测算表明：居民进入稳杠杆阶段，收入水平缺乏弹性严格制约加杠杆空间，所以住房成交中枢维持高位更多依靠高首付比例（新房平均首付比例 58%-62%），因此本轮二线
6、城市限贷放松后基本面反应较为冷淡。我们认为稳定需求的思路除了支持底层刚需之外，也需要适度盘活居民资产负债表，尤其是改善性需求和二手房市场的激活，并且辅以高品质改善和一二手倒挂等引导改善需求流向新房市场。我们认为未来地产需求复苏的关键在于：1 疫情好转对收入预期和居民储蓄释放意愿的修复；2 二手房活跃度提升激活高首付下的改善性需求。行业格局优化 Alpha 与政策宽松 Beta 共振我们认为未来一段时间行业将延续托底与出清共存，格局优化 alpha 与政策宽松 beta 共振。新一轮宽松政策密集出台有望提振市场信心，推动四季度销售降幅显著收窄。具有更优秀信用资质及资源储备的国央企和头部房企有望率
7、先受益于下半年的行业复苏，以及中长期格局优化所带来的利润率提升。持续推荐：1）优质龙头：中国海外发展、金地集团、保利发展、万科 A、龙湖集团、招商蛇口；2）优质成长：新城控股；3）优质物管：碧桂园服务、招商积余、保利物业、旭辉永升服务。建议关注：华润置地、首开股份、华发股份、越秀地产、建发国际、滨江集团、绿城中国等。风险提示：行业信用风险蔓延；行业销售下行超预期；因城施策力度不及预期证券研究报告2022 年 10 月 07 日投资评级行业评级强于大市(维持评级)上次评级强于大市作者韩笑分析师SAC 执业证书编号：S1110521120006 hanxiaob行业走势图房地产沪深30012%7%
8、2%-3%-8%-13%-18%-23%2021-102022-022022-06资料来源：聚源数据相关报告1 房地产-行业研究周报:公募 REITs 扩 募 呼 之 欲 出 REITs 周 报 2022-10-022 房地产-行业点评:济弱扶倾央行 9.29 差 别 化 信 贷 政 策 点 评 2022-09-303 房地产-行业研究周报:政策反转，关注板块拐点机遇！ 2022-09-26请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明1行业报告 |行业点评表 1： 二手房交易税费一览及相关政策1.个人销售自建自用住房,免征增值税。2.涉及家庭财产分割的个人无偿转让不动产、土地使用权,免征增值税。3.
9、个人转让购买的住房（“北上广深”地区）：(1)个人将购买不足 2 年的住房对外销售的,按照 5%的征收率全额缴纳增值税。增值税(2)个人将购买 2 年以上(含 2 年)的非普通住房对外销售的,以销售收入减去购买住房价款后的差额按照 5%的征收率缴纳增值税。(3)个人将购买 2 年以上(含 2 年)的普通住房对外销售的,免征增值税。4.个人转让购买的住房（“非北上广深”地区）：个人将购买不足 2 年的住房对外销售的,按照 5%的征收率全额缴纳增值税;购买 2 年以上(含 2 年)的免征增值税。卖方以实际缴纳的增值税为计税(征)依据,分别计算市区 7%、县城或镇的 5%、不在市区、县城或镇的 1%
10、的城市维护建设税、3%的教育费附加和 2%的地方教育附加。（转让方）城市维护建设（注：自 2022 年 1 月 1 日起至 2024 年 12 月 31 日，对增值税小规模纳税人、小型微利企业和个体工税及附加费商户可以在 50%的税额幅度内减征资源税、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加）土地增值税对个人销售住房,暂免征收土地增值税。印花税对个人销售或购买住房,暂免征收印花税。1.按照“财产转让所得”计算。财产转让所得,以转让财产的不含增值税的收入额减除财产原值和合理费用后的余额,为应纳税所得额,税率为 20%。个人所得税2.对个人转让自用 5
11、年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的,免征个人所得税。3.符合条件的无偿赠与(赠与直系亲属、赠与抚养人与赡养人、继承),免征个人所得税。4.通过离婚析产的方式分割房屋产权,免征个人所得税。个人购买住房，契税的计税依据为不含增值税的成交价格1.“北上广深”地区：（1）面积90 ：家庭首套 1%，二套 3%，三套及以上 3%。（2）面积90 ：家庭首套 1.5%，二套 3%，三套及以上 3%。2.非“北上广深”地区：买方契税（1）面积90 ：家庭首套 1%，二套 1%，三套及以上 3%。（受让方）（2）面积90 ：家庭首套 1.5%，二套 2%，三套及以上 3%.3.满足以下条件即可免征或不征契税
12、:（1）在婚姻关系存续期间,夫妻之间房屋变更,免征契税。（2）因夫妻财产分割将原共有房屋产权归属一方,不征收契税。（3）法定继承人(包括配偶、子父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母)继承房屋权，不征契税。印花税对个人销售或购买住房,暂免征收印花税。中华人民共和国个人所得税法财政部国家税务总局关于个人所得税若干政策问题的通知(财税字(1994) 20 号)国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知(国税发(2006) 108 号)财政部国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知(财税(2008 137 号)财政部国家税务总局住房城乡建设部 关于调整房地产交易环节契税 营业税优
13、惠政策的通知(财税政策相关政策依据(2016) 23 号)财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知(财税(2016) 36 号)财政部国家税务总局关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知(财税(201643 号)财政部税务总局关于进一步实施小微企业“六税两费”减免政策的公告（财政部税务总局公告 2022年第 10 号）资料来源：国家税务总局福建省税务局，中央人民政府官网，天风证券研究所图 1：地产贷款利率情况图 2：个人住房公积金贷款利率请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明2行业报告 | 行业点评(%)全国首套平均房贷利率全国二套平均房贷利率个人住房
14、公积金贷款利率-5年以下（%）9 贷款市场报价利率(LPR)-5年中长期贷款利率-5年以上7535.04.54.03.53.02.5个人住房公积金贷款利率-5年以上2014-012014-062014-112015-042015-092016-022016-072016-122017-052017-102018-032018-082019-012019-062019-112020-042020-092021-022021-072021-122022-05资料来源：Wind，贝壳研究院，天风证券研究所图 3：2007-2021年主要经济体住户杠杆率变化趋势(%)中国日本美国欧元区120印度100
15、806040200200720082009201020112012201320142015201620172018201920202021资料来源：Wind，天风证券研究所2.02022-05 2021-12 2021-07 2021-02 2020-09 2020-04 2019-11 2019-06 2019-01 2018-08 2018-03 2017-10 2017-05 2016-12 2016-07 2016-02 2015-09 2015-04 2014-11 2014-06 2014-01资料来源：Wind，天风证券研究所图 4：2021 年各省份/直辖市居民杠杆率(%)12
16、0居民杠杆率10080全国整体居民杠杆率6040200浙江广东重庆福建上海甘肃江西河北广西宁夏吉林贵州安徽江苏北京海南四川云南陕西西藏湖南湖北青海内蒙古新疆山西资料来源：Wind，天风证券研究所请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明3行业报告 | 行业点评分析师声明本报告署名分析师在此声明：我们具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力，本报告所表述的所有观点均准确地反映了我们对标的证券和发行人的个人看法。我们所得报酬的任何部分不曾与，不与，也将不会与本报告中的具体投资建议或观点有直接或间接联系。一般声明除非另有规定，本报告中的所有材料版权均属天风证券股份有限公司（已获中
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20、相对收益 10%-20%深 300 指数的涨跌幅持有预期股价相对收益-10%-10%卖出预期股价相对收益-10%以下自报告日后的 6 个月内，相对同期沪强于大市预期行业指数涨幅 5%以上行业投资评级中性预期行业指数涨幅-5%-5%深 300 指数的涨跌幅弱于大市预期行业指数涨幅-5%以下天风证券研究北京海口上海深圳北京市西城区佟麟阁路 36 号海南省海口市美兰区国兴大上海市虹口区北外滩国际深圳市福田区益田路 5033 号邮编：100031道 3 号互联网金融大厦客运中心 6 号楼 4 层平安金融中心 71 楼邮箱：researchA 栋 23 层 2301 房邮编：200086邮编：518000邮编：570102电话：(8621)-65055515电话：(86755)-23915663电话：(0898)-65365390传真：(8621)-61069806传真：(86755)-82571995邮箱：research邮箱：research邮箱：research请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明4