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1、弋阳县2021年棚户区（城中村）改造项目 国有土地上房屋征收与补偿安置方案（征求意见稿）城市棚户区（城中村）改造是我国改善民生、扩大内需 的重要举措，是改造城市面貌、改善人居环境的重要途径。 按照省住建厅关于下达2021年全省保障性安居工程建设 工作计划的通知（赣建保2021） 1号）文件要求，为切实 做好弋阳县2021年棚户区（城中村）改造项目的国有土地上 房屋征收与补偿工作，现依据有关法律、法规和政策，结合 我县实际，特制定本方案。一、征收目的和意义为推动我县经济社会全面、健康、快速发展，进一步完 善城市功能，改善城市面貌。根据广大居民的需求，以优化 人居环境、提升城市品位为目的，认真落实
2、城市建设总体规 划，全力将我县城市规划区内棚户区（城中村）改造工程建 成“群众认可、社会满意、政府放心”的民生工程，加快推 进“传承红色基因和高质量发展示范区”建设步伐。二、房屋征收依据.中华人民共和国民法典；1 .中华人民共和国城市房地产管理法；.中华人民共和国城乡规划法；2 .中华人民共和国土地管理法；.国有土地上房屋征收与补偿条例；3 .江西省国有土地上房屋征收与补偿实施办法；4 .住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会、财政部 等关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见;（2）房屋主体完工，但未安装门窗、水电及粉刷未到 位的，按同结构房屋补偿标准扣15%（其中门窗未安装扣6%；
3、未粉刷扣6%；水电未到位扣3%）。十、搬迁费、临时安置费1 .搬迁费：按被征收人的房屋主体建筑面积10元/itf予 以补偿，最低不少于2000元/户,补偿2次。2 .临时安置费（不含非住宅）：被征收房屋主体建筑面 积在150面以内的按每月1000元补偿，超过150肝以上的 部分按每月4元/后补偿。选择货币化补偿的安置期限为12 个月。选择产权置换的安置期限为12个月，超过12个月的, 自逾期之日起按原标准1.5倍支付临时安置费；逾期超过12 个月的，从超过之日起按原标准2倍支付临时安置费。逾期 临时安置费交房时一并结清。3 .特殊生产设备拆装、搬迁的补偿费用另行评估确定。十一、补助和奖励及优惠
4、政策在预征收期间及征收决定公告规定的签约期限内签订 征收补偿协议并按规定时间搬空交付拆除，选择货币化安置 方式的被征收户，可享受以下奖励、补助与优惠政策。1 .住房困难。征收对象被征收房屋总建筑面积不足55 m2,且只有此 唯一住房的低收入住房困难家庭（低保或五保户）可选择按 照实际面积给予补偿（不享受任何签约奖励），经主管部门 审核通过后可以给予公租房保障。2 .选择货币化补偿的被征收户在签约期限届满前完成 签约给予被征收房屋（不含附属物）货币补偿总额（不含各 种补助费、奖励）18%的奖励。3 .搬迁进度奖。征收决定公告之日开始计算奖励时间。房屋被征收人每 提前一天签约并在约定时间内搬空交房
5、的，政府按签约时间 计算按面积（正房）每天给予10元/后奖励。如未在约定时 间搬空交房的，按实际搬空交房时间开始计算奖励。为了让房屋被征收人最大额度的享受该进度奖，被征收 人可以在发布征收决定公告前开始与征收部门签订预征收 补偿协议。如果在预征收期间签订房屋征收协议并搬空交房 的，征收对象被征收房屋（正房）总面积不足200 nl2的，按 200曲计算奖励（全额6万元）。超过征收决定公告发布之日30天签约的不给予奖励。4 .免征个人所得税及契税优惠。被征收人取得的货币补偿款免征个人所得税；重新购买 住房的，对购房成交价中相当于货币补偿款的部分免征契 税。选择产权置换的，安置房办理不动产证免征契税
6、。5 .片区完成签约奖。此次征收片区内所有被征收户在公告期间内全部完成 签约的，政府将一次性给予每户30000元奖励（公房以主管 单位设置片区，给予每户10000元奖励）。6 .被征收人房屋被征收后，其子女可选择继续在原户籍 所在地按原招生办法入学，或者在迁入户籍所在地教育行政 部门划片招生的就近学校入学。十二、房屋搬迁期限及资金拨付方式被征收人在签订房屋征收补偿协议后十五日搬迁完毕。房屋征收补偿资金分两次拨付，签约后五个工作日内拨 付补偿资金50%,收到首笔补偿款十日内征收户必须腾空房 屋并将钥匙和建房证件交于征收部门，房屋交付后五日内，征收部门将50%补偿款连同各种奖补资金一并支付结清。十
7、三、司法强制在征收工作实施过程中，征收部门和被征收人在方案 确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权 人不明确的，由房屋征收部门报请县人民政府按照方案 作出补偿决定，并在房屋征收范围内或县人民政府网站予以 公告。被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议, 也可以依法提起行政诉讼。被征收人在法定期限内不申请行 政复议或不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬 迁交房的，由县人民政府依法申请县人民法院强制执行。被征收人在征收补偿协议约定的时间内不搬空交房的， 属被征收人违约，不予奖励，并由指挥部按协议约定对房屋 进行拆除，所引起的一切法律责任由被征收人承担。十四、法律责任1
8、.房屋征收工作人员在房屋征收与补偿工作中不履行 房屋征收相关规定的职责，或者滥用职权、玩忽职守、徇私 舞弊的，依法依规追究责任；构成犯罪的，依法追究刑事责 任。2 .被征收房屋所有人造谣滋事、扰乱秩序或以暴力、威 胁等方法阻碍依法进行的房屋征收与补偿工作，以及弄虚作 假、以不正当手段骗取补偿安置及奖励资金，依法给予治安 管理处罚，构成犯罪的依法追究刑事责任。3 .贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费用的，依 法依规追究责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。十五、其它相关问题.签订征收补偿协议时，房屋产权人应带房屋产权证、户口本、本人身份证到场，产权人本人不能到场的，可由委 托代理人（该产权人授
9、权委托书）到场签字。1 .对房屋征收及范围内应该依法保护的建筑物、构筑 物、树木等其他设施，依据国家有关规定办理。2 .相关部门应加强房地产市场监管，按照弋阳县人民 政府关于印发关于进一步加强房地产市场管理工作的实施 意见的通知（弋府字201764号）要求，严厉查处房地 产开发企业借机哄涨房价等违规行为。3 .附表与正文具有同等法律效力。4 .本方案中未尽事宜由本项目领导小组研究决定。5 .本方案自公布次日起实施，由县房屋征收部门负责解 释。附件：1.房屋征收相关附属物补偿标准2.房屋征收装修补偿标准房屋征收相关附属物补偿标准附属房及构筑物名称构建及要求单位货币补偿价（元）房前屋后零星果树、
10、油桐、油茶已挂果株65未挂果株35幼苗株6房前屋后茶叶树兜45简易猪、牛栏、厕所m2160简易棚m270钢架棚m2200围墙m265挡土墙3 m130水井（公用）一类村庄公用口4800二类家用水井、压水井口1400压水机现在使用个400水池指室外单建个200300水塔公用砖混结构个1000家用600水泥地坪指室外m285沼气池个1400化粪池个1400空调移装台300太阳能热水器移装组500三厢电户3000自来水户1500宽带网移装户200有线电视户500用电开户户600上述未列的附属物、设施等按评估价予以补偿。房屋征收装修补偿标准为了能客观、公正地对被征收住宅房的装修进行补偿， 依据装修市场
11、材料价，并结合实际情况，特制定如下装修补 偿参考内容：装修 等级装修情况一级墙面：高档墙漆或喷塑墙面地面：高档复合地板或实木地板、花岗岩地面砖或釉面地砖天棚：带造型或木线造型吊顶门窗：塑钢窗、木制门套、墙裙、不锈钢防盗窗、沙窗衣柜：固定式高档防水、防火材料衣柜厨卫：双饰面板橱柜、高档洁具、防滑地砖、墙砖、铝扣板吊顶二级墙面：中高档墙漆地面：釉面地面砖、水磨石地面、中高档实木或复合地板天棚：石膏吊顶、木角线或塑扣板吊顶门窗：铝合金门窗、塑钢窗、木制门套、沙窗、不锈钢防盗窗衣柜：固定式中高档材料衣柜厨卫：防滑地砖、中高档墙砖、中高档洁具、塑扣板吊顶8.其它涉及此项工作的相关法律法规及其他相关文件。
12、三、征收范围及签约期限征收范围：弋阳县2021年棚户区（城中村）改造项目规 划红线范围内国有土地上的建筑物、构筑物、附属物（不包 括国有及工矿企业公房），四至范围详见规划红线图。签约期限：具体以弋阳县人民政府发布的征收公告期限 为准。四、征收部门弋阳县人民政府为项目房屋征收主体，县政府确定 弋阳县住房建设保障中心为房屋征收部门，南岩街道及桃源 街道等相关部门共同承担房屋征收补偿的具体工作。五、征收与补偿原则房屋征收与补偿遵循“依法决策、程序正当、补偿公正、 结果公开”的基本原则。1 .房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施 新建、扩建、改建房屋及其附属物和改变房屋、土地用途等 不当增加补
13、偿费用的行为；不得办理户口迁入、分户、工商 营业执照、税务登记证等业务，违反规定实施的，不予补偿。2 .征收设有抵押权的房屋,征收有纠纷或产权不清的房 屋，依法处理。3 .房地合一征收补偿原则，房屋被依法征收的，国有 土地使用权同时收回。4 .对已依法登记的被征收人的房屋，其性质、用途和 建筑面积原则上以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准； 房屋权属证书与房屋登记簿记载不一致的，除有证据证明房 屋登记簿有错误外，以房屋登记簿为准，被征收人应当及时提供权属证书备查。对未依法登记的建筑，县政府组织县有关部门及房屋所 属街道等部门按照“尊重历史，遵循政策，结合实际”的原 则进行调查认定，经调查认定为
14、合法的建筑或者未超过批准 期限的临时建筑，依法给予补偿；对调查认定为违法的建筑 或者超过批准期限的临时建筑，不予补偿，但在第一时间节 点签订协议搬迁腾空完毕将被征收房屋移交给房屋征收补 偿安置实施单位的，可按同类结构房屋征收货币补偿标准的 20%给予人工拆除补助，不补偿搬迁费、临时安置过渡费、 奖励补助等其他费用，不得实行产权置换。5 .被征收人应当积极主动地支持、配合相关部门和工 作人员做好房屋测量、土地测绘等工作，因被征收人不配合 造成测量测绘结果有异议的，由被征收人承担相应责任。6 .房屋征收范围内的供电、供水、通讯和有线电视等 公用设备，由相关部门自行负责拆除。7 .被征收人的户数按以
15、下原则确定：（1）房屋权属已登记的，按登记的产权证的本数确定 被征收人的户数，但自建房一栋房屋内被登记同一产权人 （包含夫妻双方）多本房产证的，按一户计算。（2） 一本房屋权属证书多人享有所有权的（按份共有, 共同共有），按照“房户合一”的原则，如共有人具有单独 户口，且落在该房屋产权地址上的，可进行分户认定；产权 不明晰的，即使单独立户且一直在此居住的，也不予分户认 定，但可分别给予搬迁费、安置费。（3）房屋权属未登记、土地使用权已登记的，按登记 的土地使用权的本数确定被征收人的户数，但一宗土地权属范围内被登记同一使用权人（包含夫妻双方）多本证书的， 按一户计算。（4）未进行产权登记的房屋，
16、一栋房屋为一户。（5）权属人死亡的，权属登记未依法转移，或权利主 张人“房户不合一”或有其他住房的，按原权利人确定户数。（6）被征收户在征收范围内有多处房产的，只按一户 认定，但可以按房屋产权数量分别给予搬迁费、安置费和进 度奖，购房俣障按征收面积总量计算，不能按房屋产权数量 分别享受本方案中的托底保障待遇。8 .选择房屋产权置换的被征收人挑选县人民政府提供 的置换房，按照“先交房先选房”的原则选择安置房。9 .如被征收房屋结构无法确定的，可向专业房屋鉴定机 构申请房屋结构鉴定，但只对房屋整体结构鉴定结果进行认 定，对分层或者局部结构鉴定结果不予认定。10 .国有土地上建设厨房及附属房的，房屋
17、结构完整的, 按国有补偿标准进行补偿。六、征收与补偿安置方式本次房屋征收，提供货币化补偿和产权置换安置两种方 式供被征收人自愿选择。（一）选择货币化安置方式.国有土地上房屋（含房改房）：其主体建筑面积货币补偿参考价（含土地）为:房屋类型价格年折旧率最低成新率框架（含地价）4800 元/nf1%90%砖混（含地价）4600 元/nf90%砖木（含地价）3800元/疔90%被征收人对补偿参考价有异议的，参照评估机构的评估 结果确定。1 .非住宅房屋按征收时评估价给予货币补偿。2 .直管公房或单位自管公房：行政事业单位的公房搬迁给予承租户搬迁费、临时安置 费。确实符合住房保障条件的，经申请审核后优先
18、给予住房 保障。原国有及工矿企业公房搬迁补偿方案另行制定。3 .按照房地合一的补偿原则。办理了国有出让用地手续 （工业用地除外）的土地，其登记面积中房屋占地面积部分 补偿当时办证费用，房屋占地面积以外部分按950元/nf给 予补偿；办理了国有划拨用地手续的土地，剔除房屋占地面 积，按475元/nV给予补偿；无任何手续的房前屋后空地按 照100元/nf给予补偿。5、被征收房屋主体建筑面积不足55疔的，且属于被征 收人唯一一套住房的，可按照55而进行货币补偿。6 .为进一步让利于民，在城南、城北提供一批政府优惠 房供本次选择一次性货币补偿的被征收人自愿购买。房屋性质：国有出让土地住宅。房型面积:8
19、8140 m2o购买原则：（1）政府优惠房的购买遵循自愿原则。（2） 按照“一户一房”的原则供被征收房屋所有人选购，每户房 屋被征收人最多只能选购一套。（3）房源选购按照“签约并 搬空交付房屋的时间顺序优先选择”的原则进行，如在同一 天搬空交付房屋的则通过摇号或抽签方式确定选购顺序。购买单价：房屋购买均价为4100元/nV （有楼层差价）。 购买前提：被征收人在签订征收补偿协议后，需购买政府优惠房的，应配合有关部门办理相关购房手续。政府优惠 房款必须在收到征收补偿款后，及时按照有关规定交至房屋 建设单位指定的账户，如不预缴的，视同放弃政府优惠房购 买指标。每户须预缴纳45万元购房款，征收补偿款
20、不足45 万元的，按每户所得的全部征收补偿款金额予以预缴，交房 时一并结清房款。政府优惠房选房等相关工作统一由棚改指 挥部负责实施。（二）选择产权置换安置1 .安置房位于城南，城南安置小区位于白马大道以西、 建业路以北。房型面积主要以110-140后为主。安置房建筑 面积最终以实际测绘数据为准。所有房源选择按照“签约并 搬空交付房屋的时间顺序优先选择”的原则进行，在同一天 搬空交付房屋的则通过摇号或抽签方式确定选择顺序。2 .选择产权置换的，考虑到安置房存在公摊面积，安置 房的建筑面积按照下列系数进行折算：（1）被征收主体房屋总层数为一层的，置换的建筑面 积面积：砖木结构房屋按1： 1.5折算
21、；砖混和框架结构房屋 按1:1.55折算。（2 ）被征收主体房屋总层数为二层的，置换的建筑面 积面积：砖木结构房屋按1:1. 4折算；砖混和框架结构房屋 按1:1.45折算。（3）被征收主体房屋总层数为三层以上的（含三层）， 置换的建筑面积面积按1:1. 16折算。（4）房屋隔热层、屋顶上的楼梯间、杂物间以及自建 房的地下室、架空层根据房产测量规范（第九条第3款方法 计算）可计算房屋建筑面积的部分按1：1折算，隔热层不计算层数。（5）仅有地脚梁的，按照征收时评估价给予货币补偿, 但不得购买回购房，经审核符合条件的，可以享受片区完成 签约奖，但不享受其他奖励。3 .安置房建筑面积原则上不能超过被
22、征收房屋主体实 际置换后的建筑面积。被征收户房屋多余建筑面积（按相应 置换比例置换回来的建筑面积）按货币补偿方案结算，但不 享受18%签约奖以及相关托底保障政策。4 .户型选择实行面积就近原则，置换面积以最后测绘数 据为准，置换面积超出部分按4800元/nf价格购买。不足房 源由征收部门统一调剂安置房供被征收人选择。5 .被征收房屋建筑面积不足55 nl之的，且属于被征收人 唯一一套住房的，按照相应层数和结构系数进行折算置换， 如折算后仍不足55面按55 nf进行置换。6 .置换安置房的建筑面积以房产实测面积为准，有面积 差的按第3、4款执行补齐差价。7、选择产权置换的被征收户须配合有关部门办
23、理相关 置换手续。安置房产权初始登记人必须为被征收人，不得更 换，但属于被征收户直系亲属除外。七、评估机构的选定办法由房屋征收部门在征收范围内公布已经报名并符合资 质条件的房地产价格评估机构名单，供被征收人协商选定， 协商选定期限不少于7日；供被征收人选择的房地产价格评 估机构不得少于3家，少于3家的，房屋征收部门可以从符 合资质条件的房地产价格评估机构中邀请；被征收人协商不 成的，由房屋征收部门组织不少于三分之二的被征收人按照少数服从多数的原则投票决定；按照少数服从多数的原则投 票仍不能确定的，房屋征收部门应当通过摇号、抽签等随机 选定方式确定。八、房屋拆除原则被征收房屋所有人腾空房屋后（水
24、、电、门、窗、桁条、 瓦等固定物不能擅自拆除），由房屋征收部门统一组织拆除, 被征收房屋所有人和其它单位不得擅自拆除，以确保人民群 众生命财产安全。九、补偿范围、标准和计算方法1.补偿范围：（1）被征收房屋价值的补偿（含装饰装修）；（2）因征收房屋造成的搬迁费、临时安置费的补偿；（3）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。2 .补偿标准：（1）附属物及构筑物补偿标准详见附表一。（2）装饰装修补偿标准由评估机构进行评估确定（补 偿项目见附表）。（3）停业补助（营业房）：被征收房屋中认定为营业房部分按面积每月每平方米 40元标准补助，补助期限为6个月。补偿对象为营业房产权 所有人，承租人的停业停产损
25、失由房屋所有权人与承租户自 行协商解决，协商好后再拨付补偿款。被征收房屋一楼用于生产经营的，相关证照齐全且经营 两年以上的，可对一楼前部认定为经营性用房，最大面积不 超过99m2 o.面积计算方法被征收房屋的建筑面积以房屋所有权证或者其他合法 房产凭证记载的建筑面积为准，按照“尊重现实、尊重历史” 的原则，结合现场实际丈量面积计算。房屋建筑面积测算由 专业测绘机构按照国家房产测量规范计算。阁楼（结构底板为混凝土板）的建筑面积按以下规则计 算，所得面积计算为房屋正房面积。楼层檐口平均高度2.20m （含2. 20m,下同）以上按 建筑面积的100%计算。楼层檐口平均高度1.80m至2. 19m按
26、建筑面积的70% 计算。楼层檐口平均高度1.30m至1.79m按建筑面积的50% 计算。楼层檐口平均高度1.30m以下（不含1.30m）按建筑 面积的30%计算。地下室的建筑面积按以下规则计算，所得面积计算为房 屋正房面积。其建筑面积计算方式为：地下室层高在2. 20m（含2. 20m） 以上的按建筑面积的100%计算，1. 80m至2. 19m按建筑面积 的70%计算，1. 30m至1. 79m按建筑面积的50%计算，1.30m 以下按建筑面积的30%计算。3 .特殊住宅房的规定：（1）住宅房改为非住宅使用的：一楼沿街住宅房未经 相关部门批准改为非住宅使用的，但相关证照齐全，并正在 营业二年以上的一楼前部经营使用面积部分，可在房屋补偿 金额上上浮40%o其他区域及楼层，仍按住宅房屋补偿办法 执行。