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1、从土地市场看上海楼市上海房地产市场内部分享会蒋晓勇好地研究院上海院长17年从业经验 曾在华发、万科、易居等多家企业从事营销、投资工作1、周期初心&定力&新常态经济高速发展的时代，政策就是决定房地产周期的阀门2004年上海房价疯涨温州炒房团炒楼花房价过快上涨2005年第一次大调控国八条首付2成变3成第一次降价潮2006年调控升级国十五条7090政策缩量、观望2007年调控继续6次加息二套首付5成艰难前行2008年次贷危机年底政策放松首付变回2成利率7折2009年政策放水量价齐升市场过热年底再次调控2010年调控继续新国十条二套首付5成价稳量跌2011年调控升级新国八条限购令价稳量跌2012年调控
2、继续首提支持首套市场博弈震荡以价换量2013年调控继续新国五条转让开征个税艰难前行2014年930房贷新政首付3成利率7折楼市反弹上涨2015年5次降息330新政二套首付4成楼市再创新高应对经济危机去库存运动本轮大牛市，始于2015年，终于2021年第一阶段：B（房企、城投）与C（购房者）都加杠杆时间：2015年-2016年主要政策：中央去库存导向、3.30新政、各地放松购房政策、大规模棚改并提高货币化比例时间：2017年-2020年第三季度主要政策：限地价、限房价、限购、限贷、限售等政策齐加码，由于限价政策严重地扭曲了市场的调节功能，不但使限购等政策的抑制效应被“对冲”，而且兴起了购房者摇号
3、抢限价房与房企摇号抢限价地的热潮，连续四年的销售额与均价高歌猛进，市场被严重透支。2020年8月，三条红线的规定出台，新一轮去杠杆开始。时间：2020年第四季度-至今主要政策：三条红线去杠杆，金融监管机构限制对高杠杆房企发债，开发贷等措施，以民营企业纷纷暴雷。除了一线与个别二线城市外，大部分城市的土地市场被速冻。第二阶段：限价助长加杠杆人造牛市第三阶段：连环政策去杠杆楼市速冻防止灰犀牛直接硬着陆去库存运动2、走势下行市场，上海是唯一的中流砥柱10年间，上海总共出让涉宅用地645宗，新增建筑面积6736万北京总共出让涉宅用地532宗，新增建筑面积7338万深圳总共出让涉宅用地122宗，新增建筑面
4、积1854万杭州总共出让涉宅用地1384宗，新增建筑面积13569万935 1233 1043 1069 602 572 927 1804 2164 2525 050001000015000200002500030000350000500100015002000250030002013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年1-10月上海市历年涉宅地（不含旧改）成交走势成交建面（万方）出让金（亿元）楼面均价（元/）土地市场：上海总体控制在合理健康水平2022年上海涉宅地出让金相当于 2015-2017年的出让总额，是2018年的5倍。金额之高
5、，史无前例。近几年一直稳居全国出让金第一的杭州，前10月的涉宅地出让金为1827.2亿元，较去年同期的1994.9亿元，下降8.4%。江苏从去年同期的7284.9亿元降至4236.0亿元，同比下降41.9%，退回到2017-2018年同期水平。1736.11994.95007.57284.9651211498020502524.71827.22563.4423681914806371025010002000300040005000600070008000上海杭州浙江其他区域江苏合肥北京深圳广州2021年和2022年1-10月同期各城市涉宅地出让金对比2021年前十月（亿元）2022年前十月（亿
6、元）土地市场：2022年，上海是唯二正增长城市年份涉宅出让宗数出让建筑面积（万）可售住宅面积（万）可售住宅占比2019年55452 410 91%2020年74796 503 63%2021年851106 786 71%2022年1-10月99965 784 81%总计3133319 2484 75%土地市场：上海实际可售住宅只占新增供应75%上海今年出让土地的建筑面积只有1029万，低于2021年的1106万。即使横向比较，较之于合肥1174万，杭州1126万，成都1088万，也可以看出上海并不存在大量土地超供，土地供应量总体和城市地位能级相匹配。展望调控政策中的限价制度，是当前投资拿地的指
7、导方针，这些区域凡是存在一二手倒挂红利（指新房因为限价远低于周边二手房价格）的项目，是最安全的投资标的。湖州杭州嘉兴绍兴宁波舟山衢州金华台州丽水温州连云港徐州盐城宿迁淮安扬州泰州南京镇江常州无锡南通上海苏州合肥长三角城市限价红利图限价红利大，覆盖区域广存在限价红利，覆盖部分区域基本不存在限价红利2.542.021.861.771.291.971.40123456789上海杭州苏州南京合肥宁波无锡长三角重点城市价差系数比较高层最高价/低价比值高层最高价/均价比值城市城市价差系数一二手倒挂情况高层最限价/均价上海8.2核心区倒挂5万以上165000/649282.54杭州4.1核心区倒挂3万以上中
8、心区域1-2万699000/346262.02苏州3.2核心区有倒挂，核心区倒挂2-3万，最核心地段倒挂4-6万44509/239151.86南京3.02核心区有倒挂，核心区倒挂2-3万65205/367081.77合肥2.3核心区倒挂1-2万30000/203371.29宁波3.25核心区区域倒挂0.5-1万52000/263201.97无锡2.3无倒挂34630/246161.40新房市场：上海是少数依然存在倒挂红利的市场2022年1-10月上海商品住宅新房销售额5185亿元，成交面积810万，成交套数71280套，成交量同比下跌5%。新房供应面积803万，套数73213套，整体供需平衡。
9、横向比较成交量，国内一线城市平均跌幅22%，长三角重点城市平均跌幅41%。在受到疫情影响连续3个月没有供应的情况下，上海今年的商品房销售量依旧稳定发挥。新房市场：上海整体供需平衡，量跌价涨2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年2022年1-10月供应面积（万方）1066.71056.8892.31155.91186.11165.3805.5379.0830.4771.1778.3780.5803.0成交面积（万方）905640845117386213791290585621736902101
10、9810.2交易均价（元/）216222163622404240762746334227407344901854027549995685155900640000100002000030000400005000060000700000.0200.0400.0600.0800.01000.01200.01400.01600.0上海市商品住宅年度走势供应面积（万方）成交面积（万方）交易均价（元/）2015年年初是上海的库存高峰期，全市库存高达10万套，合计1554万存量。之后逐年下降，至今年年初只有不足4万套，合计534万库存房源。8.5 8.8 9.6 9.8 9.9 10.5 11.1 12.7
11、 13.1 13.4 13.3 13.2 12.9 13.1 13.4 15.2 15.0 14.6 15.1 15.0 14.7 15.0 15.0 16.5 16.2 15.9 16.3 15.8 15.0 14.8 15.4 15.2 15.2 15.3 14.8 14.5 14.6 14.8 14.7 15.8 14.3 13.7 12.6 12.7 12.5 11.6 10.7 10.2 8.5 7.4 5.9 5.8 5.7 5.7 6.3 5.7 5.3 5.5 5.8 6.3 6.9 5.8 6.5 6.9 7.2 7.3 6.5 6.5 6.4 0.02.04.06.08.0
12、10.012.014.016.018.01月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月2017年2018年2019年2020年2021年2022年上海市商品住宅库存与去化周期月度走势去化周期（月）新房市场：上海库存处于历史低位，安全边际高新房市场：上海是高门槛准入市场，安全边际高民企扎堆的市场，普遍大面积降价，项目暴雷，市场流动性丧失。上
13、海的新房市场如此稳定，得益于极高的准入门槛全款&自有资金穿透审查。城市保证金要求2022年1-8月宅地成交宗数出让金（亿元）成交宅地平均总价（亿元）平均保证金/宗（亿元）上海全款（含封存资金）681550.0 22.8 22.8南京20%55918.4 16.7 3.3 苏州20%32504.2 15.8 3.2 杭州20%1021381.1 13.5 2.7 无锡20%30400.5 13.3 2.7 宁波20%44556.7 12.7 2.5 合肥20%40357.5 8.9 1.8 二手房市场：成交量腰斩，呈现有价无市横盘格局上海2021年前三季度，新房销售7万套，占比23%。二手房销售
14、23万套，占比77%上海2022年前三季度，新房销售6.6万套，占比37%。二手房销售11万套，占比63%从8月1.8万套逐步下探至1.5万套荣枯线附近震荡，二手房市场出现博弈僵持局面，未来会逐步传导至新房市场。观点1、上海市场总体稳健安全，是资本避险的最佳选择。2、上海的最大风险在于二手房市场横盘，引发连锁反应。3、总量缩小的前提下，市场分化格局将无法避免的加剧。3、分化流动性不足or价格回归的博弈2017-2022年间，中心城区出让地块新增建筑面积592万，仅占14%主城区（浦东、闵行、宝山）1093万，占比25%五大新城（含嘉定等全区）2228万，占比51%其它（金山、崇明）434万，占
15、比10%新增建筑面积（万）占比中心城区59214%主城区109325%五大新城222851%其它43410%总计4347100%主城区内供应不足4成，五大新城半壁江山主城区依然供不应求，非主城区分化明显外环内0.71外环内0.80外郊环间0.76外郊环间1.05郊环外0.91郊环外1.222021年上海新房供销比2022年上海新房供销比崇明嘉定宝山闵行青浦松江奉贤金山浦东新区南汇中心城区浦东(不含临港)供不应求临港供大于求，库存高松江区整体供大于求嘉定区整体供求平衡金山整体供大于求，乡镇板块滞销奉贤分化，乡镇板块滞销宝山区整体供求平衡整体供不应求青浦区崇明区供大于求闵行供不应求中心城区供不应求
16、区域梯度新房市场表现1-9月供应面积（万方）1-9月成交面积（万方）显性库存（万方）去化周期（月）最高一二手房价差土地市场（纯宅地）中心城区中心7区（不含浦东）1供不应求，社保积分高88 133 57 3.8 5-6万热度高，一次性报价主城浦东新区(不含临港)1.5供不应求，社保积分较高93.7 104 65 5.6 5-6万分化，外环热度高，一次性报价闵行供不应求61.6 63 42 6.0 1.5-2热度高，一次性报价宝山2整体供求平衡，板块分化：外环内供不应求，外环外供略大于求70.9 73 18 2.3 1.5-2整体热度较高，一次性报价五大新城嘉定整体供求平衡，板块分化：外围乡镇供大
17、于求54.5 50 35 6.4 1热度高，一次性报价青浦整体供不应求，板块分化：西北部乡镇板块供大于求60.0 59 36 5.5 2-3整体热度高，大虹桥板块一次性报价松江3整体供大于求，板块分化：西南乡镇板块供大于求63.3 56 48 7.6 0.8-1分化，市区外溢板块一次性报价奉贤整体供大于求，板块分化，乡镇板块滞销58.6 56 61 9.9 0.5-0.8需托底临港供大于求，隐性库存巨大107.3 84 43 4.6 无需托底远郊金山4整体供大于求，乡镇板块滞销29.6 26 69 23.6 无需托底崇明供大于求，全面滞销26.9 23 45 17.6 无需托底合计714.5
18、728.1 519 6.4 主城区依然供不应求，非主城区分化明显展望推广名板块金额（亿元）均价（元/）全市商品住宅销售额（亿元）金额占比仁恒海上源杨浦中部195.14 118356 4095.854.8%融创未来金融城唐镇121.90 67700 3.0%瑞虹新城瑧庭虹口中部100.00 118287 2.4%颛桥紫薇花园颛桥93.92 70319 2.3%中粮瑞虹海景壹号虹口中部82.07 113723 2.0%华发四季半岛颛桥81.79 66267 2.0%新湖青蓝国际不夜城72.91 121059 1.8%安康苑不夜城69.43 140093 1.7%融创建发苏河望普陀东部67.73 9
19、8347 1.7%金地丰盛道松江新城64.64 55193 1.6%TOP10总949.53 90054 23.2%2022年1-8月上海商品住宅成交金额TOP10推广名板块金额（亿元）均价（元/）全市商品住宅销售额（亿元）金额占比中粮瑞虹海景壹号虹口中部103.66 115902 56951.8%中海建国里豫园92.42 148870 1.6%中崇滨江古北中央公园虹桥镇90.09 112607 1.6%上海蟠龙天地徐泾72.42 60742 1.3%融创未来金融城唐镇70.72 68462 1.2%浦开仁恒金桥世纪高行68.15 71891 1.2%融信旭辉世纪古美莲花路64.69 8272
20、1 1.1%金地峯范嘉定主城区63.98 45937 1.1%中兴路一号不夜城63.81 130678 1.1%翠湖天地五期淮海中路62.38 168382 1.1%TOP10总752.32 88281 13.2%2021年上海商品住宅成交金额TOP10598.3 668.1 752.3 949.5 14.8%13.0%13.2%23.2%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%0.0200.0400.0600.0800.01000.01200.02019年2020年2021年2022年1-8月上海TOP10楼盘住宅销售额和占比情况（%）TOP10楼盘住宅销售额（亿元）占当年全
21、市商品住宅销售额比例（%）主城区高价盘供不应求，市场份额大幅上升主 城 区（市 中 心 7 区、闵 行、浦 东、宝 山）共 出 让 4 3 宗 地 块，建 筑 面 积 3 7 0 万 ，总 金 额 1 3 4 0 亿 元，建 筑 面 积 占 比3 8%。与 去 年 占 比 2 7%相 比，大 幅 上 升 11%。五 大 新 城（包 含 嘉 定、青 浦 等 全 区 口 径）共 出 让 5 2 宗 地 块，建 筑 面 积 5 5 6 万 ，总 金 额 1 0 2 8 亿 元，建 筑 面 积 占 比5 8%。与 去 年 占 比 6 7%相 比，下 降 9%。其 它 区 域（金 山、崇 明）共 出 让
22、 4 宗 地 块，建 筑 面 积 3 9 万 ，总 金 额 4 8 亿 元，建 筑 面 积 占 比 4%。与 去 年 占 比 6%相 比，下 降 2%。与 此 同 时，奉 贤、临 港 的 城 投 平 台 拿 地 占 比 超 过 8 0%、浦 东 4 4%、松 江 1 2%，金 山、嘉 定 也 出 现 城 投 托 底。土地市场提前反应，非主城区土地缩量供应上海新房价格体系所依赖的经济环境正在大幅转变楼市金字塔底层在松动：刚需不足1、经济下行，就业不充分2、刚需市场价格过高观点1、未来几年的策略是：稳健置业，精挑细选，主城区可安全上车。2、二手房价格回归看市场博弈，新房价格回调可能性小，阻力大。3、理性看待市场，未来很长一段时间就是市场重新寻找平衡的时代。感谢聆听欢迎交流